KKO 2015:87<\/a> Vedeneriste<\/p>\n\n\n\nHE 24\/2009<\/p>\n\n\n\n
1 \u00a7.Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus. Pyk\u00e4l\u00e4ss\u00e4 s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n kunnossapitovastuun jakautumista koskevista yleisist\u00e4 periaatteista ja yhti\u00f6n oikeudesta kunnossapitoon l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti osakkeenomistajan vastuulla olevien seikkojen suhteen. Kunnossapitoa<\/strong> on yhti\u00f6n kiinteist\u00f6n yll\u00e4pitoon kuuluva toiminta, joka sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 paitsi juoksevat pienet korjaukset <\/strong>ja vuosikorjaukset,<\/strong> my\u00f6s suuremmat korjaushankkeet<\/strong>, joissa kiinteist\u00f6n laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset)<\/strong>. Kunnossapitona voi tulla kysymykseen my\u00f6s tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen.<\/p>\n\n\n\nJos korkeampi laatutaso toteutetaan pakottavien viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ysten noudattamiseksi tai uudisrakentamista koskevien viranomaisnormien noudattamiseksi<\/strong>, kysymyksess\u00e4 on t\u00e4ll\u00f6inkin kunnossapito. Kunnossapitoa voi olla my\u00f6s sellainen osakehuoneistoihin liittyv\u00e4 muutos, joka on yhti\u00f6n tulevat k\u00e4ytt\u00f6- ja kunnossapitokulut huomioon ottaen kaikkien osakehuoneistojen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen<\/strong>, kuten parvekelasituksen rakentaminen tietyiss\u00e4 tapauksissa (KKO 2005:83).<\/p>\n\n\n\nKunnossapidon ja uudistuksen v\u00e4linen rajanveto vaikuttaa kustannusten jakautumiseen yhti\u00f6n ja osakkeenomistajien v\u00e4lill\u00e4. Yhti\u00f6lle ei synny kunnossapitovastuuta<\/strong> uudistuksista, joita osakkeenomistaja on teett\u00e4nyt<\/strong> yhti\u00f6n luvalla osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen ulkopuolelle<\/strong>. Osakkeenomistajan vastuulla olevana uudistuksena pidet\u00e4\u00e4n my\u00f6s perustamisvaiheessa toteutettuja osakkeenomistajan lis\u00e4t\u00f6it\u00e4<\/strong>, kuten takka ja siihen liittyv\u00e4t hormistot. Kyseist\u00e4 osakehuoneistoa kulloinkin hallitseva osakkeenomistaja vastaa t\u00e4llaisten lis\u00e4ysten kunnossapidosta samalla tavalla kuin osakkeenomistajan perustamisvaiheen j\u00e4lkeen tekemist\u00e4 uudistuksista.<\/p>\n\n\n\nKunnossapidon ja muutosty\u00f6n v\u00e4lisen rajanvedon m\u00e4\u00e4ritt\u00e4minen saattaa k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 olla joskus vaikeaa. Kunnossapitoty\u00f6n toteuttaminen korjaamalla rakennuksen osa t\u00e4ysin entisenlaiseksi saattaa olla esimerkiksi viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ysten muuttumisen johdosta kielletty\u00e4<\/strong>. Ellei rakennuksen osaa ole sallittua korjata ennalleen, yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 kunnossapitotoimesta uudisrakentamista s\u00e4\u00e4televien viranomaisnormien mukaisesti. Korjaamista velvoittavien viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ysten edellytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla on pidett\u00e4v\u00e4 kunnossapitona, vaikka rakennuksen osan ominaisuudet entiseen verrattuna muuttuisivat. Yhti\u00f6ll\u00e4 ja osakkeenomistajalla on oikeus suorittaa kunnossapito my\u00f6s uudisrakentamista koskevien m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaisesti, vaikka korjausrakentamiseen sovellettavien vaatimusten v\u00e4himm\u00e4istaso olisi alempi<\/strong>. Usein uudisrakentamista koskevien vaatimusten noudattaminen on tarkoituksenmukaista esimerkiksi energian s\u00e4\u00e4st\u00f6\u00f6n tai asumisterveyteen<\/strong> liittyvist\u00e4 syist\u00e4.<\/p>\n\n\n\nYhti\u00f6ll\u00e4 ja osakkeenomistajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta noudattaa kunnossapidossa uudisrakentamista koskevia m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4, jos korjausrakentamista koskevat m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset ovat uudisrakentamism\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 alhaisempia<\/strong>. Yhti\u00f6 ei voi siten vaatia osakkeenomistajaa eik\u00e4 osakkeenomistaja vaatia yhti\u00f6t\u00e4 toteuttamaan omaa kunnossapitoaan uudisrakentamista koskevien viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaisesti. Osakkeenomistaja ja yhti\u00f6 voivat siis halutessaan tehd\u00e4 ty\u00f6n korjausty\u00f6t\u00e4 koskevien alempien m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaisesti. Sek\u00e4 yhti\u00f6n ett\u00e4 osakkeenomistajan on kuitenkin aina teht\u00e4v\u00e4 kunnossapitoty\u00f6ns\u00e4 hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa noudattamalla<\/strong>.<\/p>\n\n\n\nMy\u00f6s tuhoutuneen rakennuksen tai huoneiston uudelleen rakentaminen olisi katsottava kunnossapidoksi, ja sit\u00e4 koskisivat l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti samat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset kuin kunnossapitoa muutoinkin. Rakennuksen tai huoneiston tuhoutuessa yhti\u00f6n kunnossapitovelvollisuuteen kuuluu velvollisuus saattaa my\u00f6s huoneiston sis\u00e4osat ennalleen yhti\u00f6ss\u00e4 vallitsevaan perustasoon. Voimassa olevassa laissa olevaa m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 yhti\u00f6n rakennuksen tai huoneiston tuhoutumisesta ei en\u00e4\u00e4 ole, koska yhti\u00f6ll\u00e4 on kunnossapitovastuunsa perusteella velvollisuus rakentaa ja saattaa tuhoutuneet tilat ennalleen perustasoon. Vaihtoehtoisesti yhti\u00f6 voidaan rakennuksen tai huoneiston tuhoutuessa asettaa selvitystilaan 6 luvun 37 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4detyll\u00e4 tavalla.<\/p>\n\n\n\n
Pyk\u00e4l\u00e4n 1 momentin s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset siit\u00e4, ett\u00e4 kunnossapitovastuun jakoon yhti\u00f6n ja osakkeenomistajien kesken sovelletaan 2 ja 3 \u00a7:n olettamas\u00e4\u00e4nt\u00f6jen, jollei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 toisin m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4, vastaavat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset ovat voimassa olevan lain 78 \u00a7:n 1 momentissa. Voimassa olevaa lakia vastaavasti yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 voidaan m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 vapaasti kunnossapitovastuun jakautumisesta yhti\u00f6n ja osakkeenomistajan kesken<\/strong>.<\/p>\n\n\n\nVoimassa olevan oikeuden mukaan kunnossapitovastuun jaon muuttamiseen<\/strong> sovelletaan yleisi\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muuttamista ja t\u00e4llaisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moittimista koskevia s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 (kahdenkolmasosan m\u00e4\u00e4r\u00e4enemmist\u00f6 ja yhdenvertaisuusperiaate)<\/strong>. Koska laissa ei ole erityisi\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 kunnossapitovastuuta koskevien m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten ottamisesta yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen, sovelletaan yleisi\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muuttamisesta. Jos muutos riidattomasti v\u00e4hent\u00e4\u00e4 <\/strong>joidenkin osakkeenomistajien ja lis\u00e4\u00e4 toisten<\/strong> osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta <\/strong>k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 vastaavalla tavalla kuin sellainen vastiketta tai muuta maksua koskeva yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muutos, johon vaaditaan tiettyjen osakkeenomistajien suostumus, on noudatettava 6 luvun 35 \u00a7:ss\u00e4<\/strong> tarkoitettua p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekomenettely\u00e4.<\/p>\n\n\n\nK\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 kunnossapitovastuun muuttaminen vanhojen huoneistojen osalta vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajien maksuvelvollisuuteen erityisesti silloin, kun huoneistot ovat erikokoisia (osakkeenomistajien erisuuruinen vastikkeen maksuvelvollisuus) tai huoneistoissa oleva vastuunjaon kohteeksi tuleva varustus on erilainen. Koska yhti\u00f6ll\u00e4 voi olla hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4 tarve muuttaa kunnossapitovastuuta yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmattomalla tavalla, ei kuitenkaan ole tarkoituksenmukaista tiukentaa muutosta koskevaan p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen sovellettavia muodollisia p\u00e4\u00e4t\u00f6svaatimuksia verrattuna voimassa olevaan lakiin.<\/p>\n\n\n\n
Toisaalta kunnossapitovastuun muuttaminen jo olemassa olevassa yhti\u00f6ss\u00e4 voi edelleenkin tulla kyseeseen vain silloin, kun se voidaan toteuttaa yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Yhti\u00f6 ei esimerkiksi voi siirt\u00e4\u00e4 tietyn rakennuksen osan kunnossapitovastuuta osakkeenomistajille silloin, kun korjaustarve on jo syntynyt tai riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 varmuudella ennakoitavissa<\/strong>. Kunnossapitovastuuta voidaan yhdenvertaisuutta loukkaamatta j\u00e4lkik\u00e4teenkin yleens\u00e4 muuttaa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muuttamiseen vaadittavalla 2\/3:n m\u00e4\u00e4r\u00e4enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6kselle muun muassa<\/p>\n\n\n\n– osakkeenomistajan muutosty\u00f6n yhteydess\u00e4, jos muutosty\u00f6 esimerkiksi lis\u00e4\u00e4 yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluvien rakennuksen osien kunnossapidon tarvetta tai vaikeuttaa niiden kunnossapitoa;<\/p>\n\n\n\n
– yhti\u00f6n peruskorjauksen tai -parannuksen yhteydess\u00e4, esimerkiksi yhti\u00f6n kunnostaessa kerralla kaikki m\u00e4rk\u00e4tilat taikka uusiessa kaikkien huoneistojen l\u00e4mminvesivaraajat, mink\u00e4 j\u00e4lkeen niiden kunnossapitovastuu siirtyy osakkeenomistajille. Kunnossapitovastuun siirt\u00e4minen osakkaalle ei kuitenkaan t\u00e4ll\u00f6ink\u00e4\u00e4n kaikissa tapauksissa ole perusteltua. Se, kuinka vastuunjako on tarkoituksenmukaista m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4, vaihtelee yhti\u00f6itt\u00e4in;<\/p>\n\n\n\n
– vastaavissa uusissa yhti\u00f6iss\u00e4 noudatetun tavanomaisen yhti\u00f6j\u00e4rjestysk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n mukaiseksi, kun yhti\u00f6n olemassaolon aikana ilmenee, ett\u00e4 samankaltaisten huoneistojen k\u00e4ytt\u00f6tapa, se miten kukin osakkeenomistaja k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 huoneistoaan, vaikuttaa olennaisesti kunnossapidosta yhti\u00f6lle aiheutuviin kuluihin. Se, loukkaako yhti\u00f6j\u00e4rjestysmuutos osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, j\u00e4\u00e4 ratkaistavaksi tapauskohtaisesti.<\/p>\n\n\n\n
M\u00e4\u00e4r\u00e4tt\u00e4ess\u00e4 kunnossapitovastuun jakautumisesta laista poikkeavalla tavalla tulee yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 laadittaessa ottaa huomioon, ettei pelkk\u00e4 viittaus tiettyyn vastuunjakosuositukseen tai -malliin ole riitt\u00e4v\u00e4, vaan kunnossapitovastuun jakautumisen t\u00e4ytyy k\u00e4yd\u00e4 ilmi nimenomaisesti yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4<\/strong>. Osakkeenomistajan tai muun tahon tulee pysty\u00e4 selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n vaikeuksitta, kuinka kunnossapitovastuu kulloinkin jakautuu. Mik\u00e4li kunnossapitovastuu m\u00e4\u00e4ritell\u00e4\u00e4n tarkemmin erillisess\u00e4 liitteess\u00e4<\/strong> (esimerkiksi taulukko kunnossapitovastuun jakautumisesta tai kartta yhti\u00f6n piha-alueista, joiden kunnossapitovastuu jaetaan yhti\u00f6n ja osakkeenomistajien kesken), t\u00e4llainen liite on osa yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4<\/strong>.<\/p>\n\n\n\nKunnossapitovastuun jakautumista ei voida j\u00e4tt\u00e4\u00e4 yhti\u00f6n ulkopuolisen tahon p\u00e4\u00e4tett\u00e4v\u00e4ksi<\/strong>. Siten sallittuna ei voida pit\u00e4\u00e4 esimerkiksi pelkk\u00e4\u00e4 viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevaan yhti\u00f6n ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja yll\u00e4pit\u00e4m\u00e4\u00e4n suositukseen tai malliin, joka voi ajan my\u00f6t\u00e4 muuttua tuon ulkopuolisen tahon p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla. Julkisesti saatavana olevat vastuunjakotaulukot perustuvat yhti\u00f6iden ja kiinteist\u00f6jen yleisiin piirteisiin, jotka voivat ajan kulumisen my\u00f6t\u00e4 muuttua. Yksitt\u00e4iset kiinteist\u00f6t ja yhti\u00f6t ovat kuitenkin aina \u201derityistapauksia\u201d, joten on tarkoituksenmukaista, ett\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 aina erikseen p\u00e4\u00e4tet\u00e4\u00e4n siit\u00e4, onko syyt\u00e4 muuttaa vastuunjakoa standardin muutosta vastaavalla tavalla.<\/p>\n\n\n\nEdell\u00e4 selostettu ei tarkoita, ettei tiettyn\u00e4 ajankohtana vallitsevan k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n mukaista vastuunjakotaulukkoa<\/strong> ei voitaisi ottaa osaksi yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4. Mik\u00e4li n\u00e4in halutaan tehd\u00e4, kunnossapitovastuuta koskevan m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen tulee kuitenkin olla n\u00e4ht\u00e4viss\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 suoraan. Se, ett\u00e4 vastuunjakotaulukon yll\u00e4pidosta vastaava ulkopuolinen taho katsoo k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n muuttuneen ja sen vuoksi muuttaa taulukkoaan, ei siten edelleenk\u00e4\u00e4n muuta vastuunjakoa yksitt\u00e4isen yhti\u00f6n ja sen osakkeenomistajien kesken. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 laadittaessa tarkoitettua vastuunjakotaulukkoa sovelletaan siten yhti\u00f6ss\u00e4 siihen asti, kunnes yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 t\u00e4lt\u00e4 osin nimenomaisesti muutetaan.<\/p>\n\n\n\nMik\u00e4li yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yksell\u00e4 halutaan poiketa lain mukaisesta vastuunjaosta, poikkeaminen on syyt\u00e4 m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4n selke\u00e4sti<\/strong>. Jos yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 olevan m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen perusteella j\u00e4\u00e4 ep\u00e4selv\u00e4ksi, mill\u00e4 tavoin lain nojalla m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4st\u00e4 kunnossapitovastuusta on haluttu poiketa, saattaa voimassa olevan lain mukaisilla m\u00e4\u00e4r\u00e4yksill\u00e4 olla merkityst\u00e4 kunnossapitovastuuta koskevan kysymyksen ratkaisemisessa. T\u00e4ll\u00f6in ep\u00e4selv\u00e4\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 tulkitaan usein siten, ett\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ys poikkeaa mahdollisimman v\u00e4h\u00e4n laissa olevasta p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4. Voimassa olevan lain 78 \u00a7:n 4 momenttia vastaavasti ehdotetaan s\u00e4\u00e4dett\u00e4v\u00e4ksi, ett\u00e4 kunnossapitovastuu on yhti\u00f6ll\u00e4 silt\u00e4 osin kuin osakkeenomistaja ei vastaa kunnossapidosta lain tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella. T\u00e4ll\u00e4 tarkoitetaan muita kuin osakkeenomistajahallinnassa olevia tiloja, esimerkiksi porrask\u00e4yt\u00e4vi\u00e4, varastotiloja, yhteisi\u00e4 sauna- ja pesutiloja, samoin kuin huoneistojen rakenteita, vesi-, viem\u00e4ri, l\u00e4mmitys- s\u00e4hk\u00f6- ja vastaavia perusj\u00e4rjestelmi\u00e4 sek\u00e4 rakennuksen perustuksia ja ulkopintoja, kuten ulkovaippaa, vesikattoa, ja ulkoikkunoita.<\/p>\n\n\n\nKunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti my\u00f6s vian selvityskuluista<\/strong>. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syyt\u00e4 olettaa, <\/strong>ett\u00e4 huoneistossa on yhti\u00f6n korjattavaksi kuuluva vika, yhti\u00f6ll\u00e4 on velvollisuus selvitt\u00e4\u00e4 vian olemassaolo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\nMonesti osakkeenomistajalla ja yhti\u00f6ll\u00e4 voi kuitenkin olla erilainen n\u00e4kemys siit\u00e4, onko korjaustarvetta edes olemassa. Kun selvitysty\u00f6st\u00e4 aiheutuvat kustannukset voivat olla huomattavat, vian korjaaminen saattaa viiv\u00e4sty\u00e4 sen vuoksi, ettei selvityksen tekemisest\u00e4 p\u00e4\u00e4st\u00e4 yksimielisyyteen. Vian olemassaolon selvitt\u00e4misest\u00e4 aiheutuvien kulujen osalta on k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 osoittautunut toimivaksi osapuolten sopiminen siit\u00e4, ett\u00e4 kustannukset maksaa v\u00e4\u00e4r\u00e4ss\u00e4 ollut taho<\/strong>. Osakkeenomistajalla tulee olla kuitenkin oikeus vaatia vian selvitt\u00e4mist\u00e4, vaikka t\u00e4ytt\u00e4 varmuutta siit\u00e4 ei olisikaan. Muunlaista kantaa ei voida osakkeenomistajan kannalta pit\u00e4\u00e4 kohtuullisena. Yhti\u00f6 voi vaatia selvityskustannuksista sopimista, jos osakkeenomistaja ei voi esitt\u00e4\u00e4 ep\u00e4ilyns\u00e4 tueksi konkreettisia seikkoja, vaan perustaa ep\u00e4ilyns\u00e4 ainoastaan arveluihin. Jos osakkeenomistajalla on ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy ep\u00e4ill\u00e4 huoneistossa olevan yhti\u00f6n korjausvastuulle kuuluva vika, yhti\u00f6 vastaa selvityskuluista<\/strong>, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan.<\/p>\n\n\n\nEhdotetun 2 momentin mallina on voimassa olevan lain 78 \u00a7:n 3 momentti, jonka mukaan yhti\u00f6kokous voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitot\u00f6iden suorittamisesta yhti\u00f6n kustannuksella<\/strong>, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta seuraa, ett\u00e4 t\u00e4llaiset korjaukset eiv\u00e4t saa kohdistua vain osaan huoneistoista ja ett\u00e4 yhti\u00f6vastikkeen maksuvelvollisuudessa otetaan huomioon sellaiset osakkeenomistajien itse suorittamat vastaavat korjaukset, jotka s\u00e4\u00e4st\u00e4v\u00e4t yhti\u00f6n korjauskuluja (ehdotetun 6 luvun 32 \u00a7:n 1 momentti ja HE 216\/1990, s. 58 ja 59).<\/p>\n\n\n\nMomentin s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 sovelletaan sellaiseen l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti osakkeenomistajan vastuulla olevaan kunnossapitoon, jota yhti\u00f6 ei ole velvollinen tekem\u00e4\u00e4n 2 \u00a7:n 2 momentissa s\u00e4\u00e4dett\u00e4v\u00e4n ennallistamisvelvollisuuden<\/strong> perusteella. T\u00e4m\u00e4n momentin mukaan yhti\u00f6kokous voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin<\/strong> kuuluvasta muusta kuin ennallistavasta osakkeenomistajan vastuulla olevasta kunnossapidosta vain, jos toimenpide on perusteltua tehd\u00e4 yhti\u00f6n kunnossapitovastuun tai muutosty\u00f6n piiriin kuuluvan toimenpiteen yhteydess\u00e4 tai toimenpide on muuten yhti\u00f6n kaikkien osakkeenomistajien kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen<\/strong>. Kun osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluva korjausty\u00f6 tehd\u00e4\u00e4n samalla kertaa koko rakennuksessa, ei ongelmia yhdenvertaisuuden kannalta yleens\u00e4 synny. Esimerkiksi putkiremontin yhteydess\u00e4 yhti\u00f6 voi yleens\u00e4 toteuttaa m\u00e4rk\u00e4tilojen vesikalusteiden ja pinnoitteiden tason parannuksen edullisemmin ja tarkoituksenmukaisemmin kuin yksitt\u00e4inen osakkeenomistaja.<\/p>\n\n\n\nYksitt\u00e4isen osakkeenomistajan aiemmin tekem\u00e4st\u00e4 ty\u00f6st\u00e4 yhti\u00f6lle koituvan s\u00e4\u00e4st\u00f6n ja k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseltaan erilaisten osakehuoneistojen huomioon ottamisesta silloin, kun m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n osakkeenomistajien puolesta teht\u00e4v\u00e4n kunnossapidon kustannuksia varten peritt\u00e4v\u00e4st\u00e4 vastikkeesta, s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n 6 luvun 32 \u00a7:ss\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Vaikka yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4isi tehd\u00e4 osakkeenomistajan vastuulle kuuluvan korjausty\u00f6n, yhti\u00f6ll\u00e4 ei<\/strong> lukuun ottamatta t\u00e4ss\u00e4 tarkoitettuja korjaust\u00f6it\u00e4 ole ehdotonta oikeutta<\/strong> tehd\u00e4 kunnossapitoty\u00f6t\u00e4 huoneistossa, vaan osakkeenomistaja<\/strong> voi niin halutessaan kielt\u00e4\u00e4<\/strong> sen. Osakkeenomistaja k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 t\u00e4ll\u00f6in oikeuttaan p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 huoneistonsa sis\u00e4osien tasosta<\/strong>. Edellytyksen\u00e4 on kuitenkin, ettei kunnossapitoty\u00f6n kielt\u00e4misest\u00e4 aiheudu yhti\u00f6lle ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 kustannuksia, vahinkoa eik\u00e4 haittaa. K\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 yhti\u00f6n on my\u00f6s yleens\u00e4 varmistuttava siit\u00e4, ett\u00e4 esimerkiksi yhti\u00f6n vastuulla olevan eristeen korjaamisen yhteydess\u00e4 eriste pinnoitetaan siten, ettei eriste vaurioidu tilan k\u00e4yt\u00f6n vuoksi.<\/p>\n\n\n\nYhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmallisina on pidetty yksitt\u00e4istapauksia, joissa enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 ja vastikerahoituksella toteutetaan osakkeenomistajien kunnossapitovastuun piiriin kuuluvia toimia muuten kuin yhti\u00f6n peruskorjauksen tai uudistuksen yhteydess\u00e4. Varsinkin pinnoitteiden tai kalusteiden uusiminen muutoin kuin edell\u00e4 mainittujen yhti\u00f6n vastuulla olevien rakennust\u00f6iden yhteydess\u00e4 voivat vaikuttaa niin eri tavoin kullekin osakehuoneistolle tulevaan etuun ja osakkeenomistajan itsem\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4misoikeuteen, ettei niiden teett\u00e4mist\u00e4 yhti\u00f6n kustannuksella ole syyt\u00e4 erikseen sallia. Ehdotus poikkeaakin voimassa olevan lain 78 \u00a7:n 3 momentista siten, ett\u00e4 yhti\u00f6n kunnossapito-oikeus osakkeenomistajan vastuualueella rajataan v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mien kunnossapitot\u00f6iden <\/strong>lis\u00e4ksi vain yhti\u00f6n vastuulla olevaan rakennusty\u00f6h\u00f6n liittyv\u00e4\u00e4n kunnossapitoon ja toimenpiteisiin, jotka ovat kaikkien osakkeenomistajien kannalta tarkoituksenmukaisia yhti\u00f6n hoitokuluissa syntyv\u00e4n s\u00e4\u00e4st\u00f6n vuoksi.<\/p>\n\n\n\nMomentissa viitataan lis\u00e4ksi selvyyden vuoksi 4 ja 5 \u00a7:n s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksiin yhti\u00f6n oikeudesta teett\u00e4\u00e4 osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitoty\u00f6 osakehuoneistossa osakkeenomistajan kustannuksella ja osakkeenomistajan oikeudesta teett\u00e4\u00e4 yhti\u00f6n vastuulla oleva kunnossapitoty\u00f6 osakehuoneistossa tai yhti\u00f6n hallinnassa olevissa tiloissa yhti\u00f6n kustannuksella. Ehdotetun 4 \u00a7:n ja yhti\u00f6n ilmoitusvelvollisuutta koskevan 6 \u00a7:n 1 momentin poikkeuss\u00e4\u00e4nn\u00f6n perusteella yhti\u00f6ll\u00e4 on voimassa olevan lain 78 \u00a7:\u00e4\u00e4 vastaavasti aina oikeus suorittaa v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6n korjausty\u00f6<\/strong>. Ehdotetun 4 \u00a7:n perusteella yhti\u00f6ll\u00e4 on voimassa olevaa lakia vastaavasti oikeus tehd\u00e4 osakehuoneiston sis\u00e4osien osalta paitsi omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvat ty\u00f6t, my\u00f6s sellaiset osakkeenomistajan vastuulla lain tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella olevat kunnossapitoty\u00f6t, jotka ovat v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevan rakenteen tai asennuksen kunnon kannalta. T\u00e4llainen ty\u00f6 voi olla esimerkiksi m\u00e4rk\u00e4tilan vedeneristeen kunnossa pysymisen kannalta tarpeellinen pinnoitteen asennus. Samoin v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4 voidaan pit\u00e4\u00e4 osakkeenomistajan vastuulle kuuluvaa korjausty\u00f6t\u00e4, jonka laiminly\u00f6nti voi lis\u00e4t\u00e4 olennaisella tavalla vastikkeella rahoitettavia yhti\u00f6n menoja, kuten l\u00e4mmitys-,<\/strong> vesi- ja kiinteist\u00f6s\u00e4hk\u00f6kustannuksia. Yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus korjata esimerkiksi osakkeenomistajan huoneiston rikkoutunut sis\u00e4ikkuna tai osakkeenomistajan vastuulla oleva hana taikka l\u00e4mmitys- tai ilmanvaihtoj\u00e4rjestelm\u00e4. Yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus peri\u00e4 osakkeenomistajalta t\u00e4m\u00e4n puolesta tehdyst\u00e4 kunnossapidosta aiheutuneet kustannukset 4 \u00a7:n 3 momentin mukaisesti.<\/p>\n\n\n\nEhdotetussa 3 momentissa on lausuttu julki hyv\u00e4n rakennustavan noudattamista koskeva vaatimus.<\/strong> Hyv\u00e4ll\u00e4 rakennustavalla tarkoitetaan sek\u00e4 tuotannon \u2014 eli ty\u00f6menetelmien, materiaalien, suunnittelun ja toteutuksen \u2014 ett\u00e4 lopputuloksen asianmukaisuutta. Kunnossapitoty\u00f6n suorittavalle taholle saattaa hyv\u00e4n rakennustavan noudattamatta j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 aiheutua korvausvastuu, josta s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n erikseen 24 luvussa.<\/p>\n\n\n\nPyk\u00e4l\u00e4n 4 momentissa muistutetaan siit\u00e4, ett\u00e4 vastuun jakoon sovelletaan vahingonkorvauss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4, jos korjaustarve perustuu tuottamuksellisesti aiheutettuun vahinkoon<\/strong>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"AsOYL 4 luku 1\u00a7 Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus AsOYL 4 luku 1\u00a7 Yhti\u00f6n rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"yoast_head":"\n
Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus - Taloyhtiöriidat.fi<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus AsOYL 4 luku 1\u00a7\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fi_FI\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus - Taloyhtiöriidat.fi\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus AsOYL 4 luku 1\u00a7\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Taloyhtiöriidat.fi\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2023-04-14T08:21:23+00:00\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Arvioitu lukuaika\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"12 minuuttia\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/\",\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/\",\"name\":\"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus - Taloyhtiöriidat.fi\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website\"},\"datePublished\":\"2023-04-14T08:21:22+00:00\",\"dateModified\":\"2023-04-14T08:21:23+00:00\",\"description\":\"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus AsOYL 4 luku 1\u00a7\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"fi\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Etusivu\",\"item\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/\",\"name\":\"Taloyhtiöriidat.fi\",\"description\":\"Korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien päätöksiä erilaisista riitatilanteista\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"fi\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus - Taloyhtiöriidat.fi","description":"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus AsOYL 4 luku 1\u00a7","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/","og_locale":"fi_FI","og_type":"article","og_title":"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus - Taloyhtiöriidat.fi","og_description":"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus AsOYL 4 luku 1\u00a7","og_url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/","og_site_name":"Taloyhtiöriidat.fi","article_modified_time":"2023-04-14T08:21:23+00:00","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Arvioitu lukuaika":"12 minuuttia"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/","url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/","name":"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus - Taloyhtiöriidat.fi","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website"},"datePublished":"2023-04-14T08:21:22+00:00","dateModified":"2023-04-14T08:21:23+00:00","description":"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus AsOYL 4 luku 1\u00a7","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/#breadcrumb"},"inLanguage":"fi","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/kunnossapitovastuun-jako-ja-kunnossapito-oikeus\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Etusivu","item":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website","url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/","name":"Taloyhtiöriidat.fi","description":"Korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien päätöksiä erilaisista riitatilanteista","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"fi"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/958"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=958"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/958\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":961,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/958\/revisions\/961"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=958"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}