{"id":440,"date":"2022-12-10T14:03:48","date_gmt":"2022-12-10T14:03:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\/?p=440"},"modified":"2023-02-28T10:15:03","modified_gmt":"2023-02-28T10:15:03","slug":"asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/","title":{"rendered":"Hel\u00adHO:2021:2 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus vuokramaalla ja vuokrasopimuksen kohtuullistaminen?"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus sijaitsee vuokratontilla, on vuokrasopimuksen vuokrankorotusehdot ja p\u00e4\u00e4ttymisehdot keskeisi\u00e4 osakkeenomistajien kannalta. Vuokrasopimusten ehtoja voidaan sovitella, mik\u00e4li ne johtaisivat kohtuuttomuuteen. Alla vuokrasopimuksessa oli vuokranantajalle annettu vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 oikeus m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 rakennuksen hinta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi, ettei vuokrasopimuksen ehtoja voitu sovitella. Mutta hovioikeus sovitteli ehdot perustellen sit\u00e4 kohtuuttomuudella.<\/p>

Sopimuksen ehdot:<\/p>

Vuokrasopimuksen 2 \u00a7:ss\u00e4 sanotaan: \u201dVuokramiehell\u00e4 on oikeus vuokrakauden kuluttua saada tontti edelleen vuokralle 20 vuoden ajaksi vuokranantajan silloin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4min uusin ehdoin. Viimeist\u00e4\u00e4n kahta (2) vuotta ennen vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 on seurakuntien vuokramiehelle ilmoitettava mill\u00e4 ehdoilla tontti tulee uudelleen vuokrattavaksi. Jos vuokramies haluaa k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 mainittua oikeuttaan, on h\u00e4nen siit\u00e4 teht\u00e4v\u00e4 viimeist\u00e4\u00e4n kuusi (6) kuukautta ennen vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 seurakunnille kirjallinen ilmoitus uhalla, ett\u00e4 h\u00e4n muutoin menett\u00e4\u00e4 t\u00e4m\u00e4n oikeutensa.\u201d<\/p>

Vuokrasopimuksen 3 \u00a7:ss\u00e4 puolestaan sanotaan: \u201dEllei vuokramies halua k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 etuoikeuttaan uuteen vuokraukseen, on h\u00e4n velvollinen ennen vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 omalla kustannuksellaan poistamaan tontilla olevat rakennukset sokkeleineen ja muut laitokset tai tarjoamaan rakennuksia vuokranantajalle lunastettavaksi sen arvioimasta hinnasta.\u201d<\/p>

Hovioikeus sovitteli 3 \u00a7 seuraavaksi:<\/p>

\u201dEllei vuokramies halua k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 etuoikeuttaan uuteen vuokraukseen, on vuokranantaja velvollinen lunastamaan tontilla olevat vuokramiehen rakennukset. Lunastushinnan on vastattava rakennusten k\u00e4yp\u00e4\u00e4 arvoa.\u201d<\/p>

\u00a0<\/p>

Hovioikeuden perusteluja vuokrasopimuksesta:<\/p>


Sopimusehtojen tulkinta<\/p>

Oikeudellisen tarkastelun l\u00e4ht\u00f6kohdat<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 vuokrasopimuksen ehtokohdille 2 ja 3 vahvistetaan tietynsis\u00e4lt\u00f6inen tulkinta. Asunto-osakeyhti\u00f6n mukaan sopijapuolet olivat yhteisesti tarkoittaneet erin\u00e4isi\u00e4 asioita, jotka eiv\u00e4t suoraan ilmenneet sopimuksen sanamuodosta.<\/p>

Sopimuksen tulkinnalla tarkoitetaan sen ep\u00e4selv\u00e4n sis\u00e4ll\u00f6n ja ehdon t\u00e4sment\u00e4mist\u00e4. Tulkinnan pohjaksi on otettava sopimuksen sanamuoto. Lis\u00e4ksi on kiinnitett\u00e4v\u00e4 huomio siihen, mit\u00e4 sopimukseen osallisten on katsottava edellytt\u00e4neen. (Mika Hemmo ja Kari Hoppu: Sopimusoikeus, p\u00e4ivitetty s\u00e4hk\u00f6isesti viimeksi 18.12.2019, luku 7.) Edelleen tulkinnan tavoitteena on selvitt\u00e4\u00e4, mit\u00e4 sopijapuolet ovat tarkoittaneet sopimuksella. Jos osapuolet ovat laatineet sopimuksesta asiakirjan, se saa tulkinnassa yleens\u00e4 keskeisen merkityksen. Sopijapuolten yhteinen tarkoitus ilmenee tyypillisesti selkeimmin juuri sopimusasiakirjasta. Sen merkitys on k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4 my\u00f6s siksi, ett\u00e4 mahdollisen sanamuodosta poikkeavan sopijapuolten tarkoituksen n\u00e4ytt\u00e4minen toteen on vaikeaa. Todistustaakka on sill\u00e4, joka v\u00e4itt\u00e4\u00e4, ettei sopimuksen sanamuoto vastaa osapuolten tarkoitusta. Tulkinnassa otetaan kuitenkin huomioon muukin sopijapuolten tarkoituksesta kertova aineisto, jos sit\u00e4 on esitett\u00e4viss\u00e4. Kun sen avulla voidaan todeta sopijapuolten yhteinen tarkoitus, se syrj\u00e4ytt\u00e4\u00e4 muun tulkinta-aineiston. Sopijapuolten yhteinen tarkoitus on siis ratkaiseva sopimuksen sis\u00e4ll\u00f6n osalta vastoin kirjallista sopimustakin. (Ari Saarnilehto ja Vesa Annola: Sopimusoikeuden perusteet, 8., uudistettu painos, 2018, s. 151.)<\/p>

Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 sopimuksen tulkinnassa l\u00e4ht\u00f6kohtana on sopimusasiakirjan sanamuoto, mik\u00e4li muuta selvityst\u00e4 sopijapuolten yhteisest\u00e4 tarkoituksesta ei esitet\u00e4. L\u00e4ht\u00f6kohtaisesti asianosaisen, joka vetoaa sopimuksen sanamuodosta poikkeavaan sopijapuolten yhteiseen tarkoitukseen, on n\u00e4ytett\u00e4v\u00e4 v\u00e4itteens\u00e4 toteen. Ottaen huomioon, ett\u00e4 molempien asianosaisten keinot n\u00e4ytt\u00e4\u00e4 toteen sopimuksen tekemisajankohdan tapahtumia ovat yht\u00e4 lailla ajan kuluessa heikentyneet, hovioikeus katsoo, ettei sopimuksen tekemisest\u00e4 kulunut pitk\u00e4 aika anna aihetta arvioida n\u00e4ytt\u00f6taakan jakautumista t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa toisin. Asunto-osakeyhti\u00f6n on siten n\u00e4ytett\u00e4v\u00e4 v\u00e4itteens\u00e4 sopijapuolten yhteisest\u00e4 tarkoituksesta toteen.<\/p>

\u00a0<\/p>

Tontinvuokralaki ja maanvuokralaki: soveltuminen tai tulkintavaikutus<\/p>

Tontinvuokralain (75\/1939) 1 \u00a7:n 1 momentin mukaan vahvistetun asema-kaavan tai rakennussuunnitelman alaisella alueella sijaitseva tontti, joka on laillisella tontinmuodostuksella tai maanjakotoimituksella erotettu itsen\u00e4iseksi kiinteist\u00f6ksi, voidaan, noudattamalla mit\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 laissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n, luovuttaa m\u00e4\u00e4r\u00e4ajaksi, v\u00e4hint\u00e4\u00e4n kahdeksikymmeneksiviideksi ja enint\u00e4\u00e4n sadaksi vuodeksi, sek\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4suuruista ja todellista vuotuista vuokramaksua vastaan rakennettavaksi asuntotarkoituksiin. Sellaista luovutusta sanotaan tontinvuokraksi. Saman lain 2 \u00a7:n 1 momentin mukaan tontinvuokrasopimus on teht\u00e4v\u00e4 kirjallisesti todistajain l\u00e4sn\u00e4 ollessa, ja on sopimuskirjassa nimenomaan mainittava, ett\u00e4 luovutus tarkoittaa tontinvuokraa.<\/p>

Tontinvuokralain esit\u00f6iden mukaan kysymyksess\u00e4 on tyyppisopimus ja laki on valinnanvaraisena asetettu asianomaisten kuntien ja yksityisten maanomistajien k\u00e4ytett\u00e4v\u00e4ksi. Tontinvuokraoikeuden lakim\u00e4\u00e4r\u00e4isist\u00e4 tunnusmerkeist\u00e4 ei saa poiketa, jos halutaan perustaa tontinvuokraoikeus. (HE 57\/1938 vp, s. 1, 4 ja 9.)<\/p>

Tontinvuokralakia ei ole k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 juurikaan sovellettu, koska merkitt\u00e4v\u00e4t vuokranantajat ovat katsoneet sen s\u00e4\u00e4ntelyn itselleen ep\u00e4edulliseksi (Y. J. Hakulinen: Vuokraoikeus I. Maanvuokra. 1967, s. 171, Leena Kartio: Asuntoalueen vuokra. Oikeudellinen tutkimus maanvuokralain 3 luvussa tarkoitetusta vuokrasta erityisesti julkisen asunto- ja maapolitiikan keinona, 1983, s. 45 ja 85\u201387, Juhani Wirilander: Maanvuokraoikeus vuoden 1966 maanvuokralain ja siihen liittyv\u00e4n lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6n mukaan, toinen uudistettu painos, 1993, s. 2 ja 37).<\/p>

Hovioikeus toteaa, ettei esill\u00e4 olevassa vuokrasopimuksessa ole tontinvuokralain 2 \u00a7:n 1 momentin mukaista ehtoa eik\u00e4 muutakaan ehtoa, jonka mukaan sopimukseen sovellettaisiin tontinvuokralakia. N\u00e4in ollen sopimusasiakirjan perusteella sopijapuolet eiv\u00e4t ole tarkoittaneet, ett\u00e4 tontinvuokralakia sovellettaisiin sopimukseen tai sen tulkintaan. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole esitt\u00e4nyt selvityst\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 sopijapuolten yhteinen tarkoitus poikkeaisi t\u00e4ss\u00e4 suhteessa sopimuksen sanamuodosta. Tontinvuokralaki ei siten tule sovellettavaksi asiassa.<\/p>

Ottaen huomioon edell\u00e4 mainituista tontinvuokralain esit\u00f6ist\u00e4 ilmenev\u00e4 lains\u00e4\u00e4t\u00e4j\u00e4n tarkoitus j\u00e4tt\u00e4\u00e4 sopimuspuolille mahdollisuus valita tontinvuokralain soveltuminen sopimukseen, hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n aihetta tulkita sopimusta tontinvuokralain s\u00e4\u00e4ntelyn n\u00e4k\u00f6kulmasta.<\/p>

Nykyisin voimassa oleva maanvuokralaki (258\/1966) ei ole puolestaan ollut voimassa viel\u00e4 sopimuksen tekohetkell\u00e4 14.1.1966. Laki on tullut voimaan 1.9.1966, eik\u00e4 sit\u00e4 90 \u00a7:ss\u00e4 olevan voimaantulos\u00e4\u00e4nn\u00f6ksens\u00e4 mukaan sovelleta ennen voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin lukuun ottamatta lain 91 \u00a7:ss\u00e4 ja siin\u00e4 viitatussa 29 \u00a7:ss\u00e4 kohtuuttoman vuokramaksun alentamisesta ja liikaa suoritetun vuokramaksun palauttamisesta s\u00e4\u00e4detty\u00e4.<\/p>

\u00a0<\/p>

Sopimusehtojen sovittelu<\/p>

Sovitteluvaatimukseen soveltuva laki<\/p>

Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 oikeustoimilaki) 36 \u00a7:n 1\u20133 momenttien muotoilu on tullut voimaan 1.1.1983 lainmuutoksella 965\/1982, jonka voimaantulos\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen mukaan muutettua pyk\u00e4l\u00e4\u00e4 sovelletaan my\u00f6s ennen lain voimaantuloa tehtyihin oikeustoimiin.<\/p>

Maanvuokralaki ja tontinvuokralaki eiv\u00e4t edell\u00e4 kerrotuista syist\u00e4 tule sovellettaviksi asiassa my\u00f6sk\u00e4\u00e4n vuokrasopimuksen sovittelun osalta. Hovioikeus katsoo n\u00e4in ollen, ett\u00e4 sovitteluvaatimuksen ratkaisemiseen on sovellettava yksinomaan oikeustoimilakia.<\/p>

Oikeudellisen arvioinnin l\u00e4ht\u00f6kohdat<\/p>

Oikeustoimilain 36 \u00a7:n 1 momentin mukaan, jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai j\u00e4tt\u00e4\u00e4 se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sis\u00e4lt\u00f6, osapuolten asema, oikeustointa teht\u00e4ess\u00e4 ja sen j\u00e4lkeen vallinneet olosuhteet sek\u00e4 muut seikat. Jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, ett\u00e4 sopimuksen j\u00e4\u00e4minen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 raukeamaan.<\/p>

Yksitt\u00e4isen ehdon irrallinen arviointi ei lain esit\u00f6iden mukaan ole sovittelua harkittaessa useinkaan riitt\u00e4v\u00e4\u00e4. Kohtuullisuus edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 osapuolille sopimuksesta tulevat oikeudet ja velvollisuudet ovat kokonaisuudessaan tasapainossa. Etujen ja rasitusten m\u00e4\u00e4r\u00e4llinen vertailu ei kuitenkaan ole yksin\u00e4\u00e4n ratkaisevaa, vaan my\u00f6s monet muut seikat vaikuttavat arviointiin. Sopimuspuolien tosiasialliset tiedolliset, taidolliset ja taloudelliset suhteet ovat seikkoja, jotka on aina otettava huomioon. Jos sopimuksen sis\u00e4lt\u00f6\u00f6n rauhassa perehtyneet, taloudellisesti toisistaan riippumattomat ja vastuukykyiset sopimuspuolet tekev\u00e4t sopimuksen, on vaadittava todella merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 tasapainottomuutta, ennen kuin yleisen sovittelus\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen nojalla on aihetta puuttua sopimukseen. Aivan toisenlainen asia on silloin, kun toinen sopimuspuoli on asiantuntemukseltaan toista heikompi, ei ole voinut kunnolla perehty\u00e4 asiaan, jonka toinen on tarkoin tuntenut, taikka on ollut suorastaan toisesta osapuolesta taloudellisesti tai muuten riippuvainen. T\u00e4ll\u00f6in sovittelu on perusteltua jo paljon pienemm\u00e4n tasapainottomuuden vuoksi. Kohtuullistaminen ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sill\u00e4 perusteella poissuljettu, ett\u00e4 osapuolen olisi oikeustoimeen ryhdytt\u00e4ess\u00e4 tullut havaita tai ett\u00e4 se jopa oli havainnut vastapuolen esitt\u00e4m\u00e4n ehdon kohtuuttomuuden. Sellainen tietoisuus voi kuitenkin olla joskus sovittelua vastaan puhuva seikka. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen 36 \u00a7:n 1 momenttia on nimitt\u00e4in sovellettava siten, ettei osapuolelle sopimusta teht\u00e4ess\u00e4 asetettavaa huolellisuusvaatimusta lievennet\u00e4. (HE 247\/1981 vp, s. 14, 15 ja 17.)<\/p>

Korkein oikeus on todennut, ett\u00e4 varallisuusoikeudessamme on p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6n\u00e4, ett\u00e4 sopimukset sitovat osapuolia sellaisina kuin ne on tehty. Sopimusehtojen kohtuullistamista eli sovittelua koskevat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset ovat poikkeuss\u00e4\u00e4nt\u00f6j\u00e4 (KKO 2001:27). Sopimuksen sovittelun edellytysten arviointi on kokonaisharkintaa, jossa on punnittava vastakkain toisaalta sovittelun puolesta ja toisaalta sit\u00e4 vastaan puhuvia seikkoja (KKO 2017:71, kohta 49). Oikeustoimilain nojalla tapahtuva kohtuuttomuusarviointi kohdistuu sopimukseen kokonaisuutena ja siis siihen, johtavatko sopimusehdot kohtuuttomaan lopputulokseen. Harkinnassa otetaan huomioon osapuolten puolin ja toisin saamat edut ja velvoitteet (KKO 2016:8, kohta 30). Sopijapuolen taloudellisissa olosuhteissa ja asumistilanteessa sopimuksen tekemisen j\u00e4lkeen tapahtuneita muutoksia on voitu l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti pit\u00e4\u00e4 sopimuksen kohtuullistamisen puolesta puhuvina seikkoina. Niit\u00e4 arvioitaessa korkein oikeus on kuitenkin ottanut huomioon, ovatko ne olleet seurausta sopijapuolen omista vapaaehtoisista toimista sopimuksesta tietoisena (KKO 2012:48, kohta 18). Vaikka maanvuokrasopimuksessa oli k\u00e4yv\u00e4n vuokran sijaan sovittu nimellisest\u00e4 vuokrasta yksityishenkil\u00f6iden kesken, sopijapuolten vaihtuminen ei ollut peruste sovitella vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 (KKO 1992:192). Korkein oikeus on my\u00f6s katsonut (KKO 1994:88), ett\u00e4 pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n nykyisten vuokrien vertailu ei riitt\u00e4nyt sovitteluperusteeksi pitk\u00e4aikaisissa maanvuokrasuhteissa, vaan laissa mainittujen edellytysten toteutumista oli tarkasteltava sopimuskokonaisuutta ja sopimuksen l\u00e4ht\u00f6kohtia silm\u00e4ll\u00e4 pit\u00e4en. Korkein oikeus ei sovitellut vuokraa, vaikka se oli korkea verrattuna er\u00e4iden l\u00e4hist\u00f6ll\u00e4 sijaitsevien kerrostalotonttien vuokriin. Samassa ratkaisussa korkein oikeus otti kohtuuttomuuden arvioinnissa huomioon senkin, ett\u00e4 kanne oli nostettu vasta 15 vuotta uudesta vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 sopimisen j\u00e4lkeen.<\/p>

Korkein oikeus on katsonut ratkaisussaan KKO 1984 II 77 vuokranantajalla olleen velvollisuus maksaa vuokramiehelle vuokrasuhteen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 korvausta h\u00e4nen vuokra-alueelle j\u00e4\u00e4v\u00e4st\u00e4 rakennuksestaan rakennuksen k\u00e4yv\u00e4n arvon mukaan. Rakennuksen siirt\u00e4minen ei ollut mahdollista ilman sen purkamista, mik\u00e4 olisi merkinnyt rakennuksen arvon l\u00e4hes t\u00e4ydellist\u00e4 h\u00e4vitt\u00e4mist\u00e4. Vuokrasopimuksessa edellytetty rakennustapa oli tarkoittanut rakennusta, jonka kestoik\u00e4 oli huomattavasti pitempi kuin sovittu vuokra-aika. Rakennus oli edelleen vaikeuksitta hy\u00f6dynnett\u00e4viss\u00e4. Sen sijaan ratkaisussaan KKO 1988:122 korkein oikeus on katsonut, ettei vuokramies ollut vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 oikeutettu saamaan rakennuksestaan korvausta. Mainitussa tapauksessa vuokramiehell\u00e4 oli ollut velvollisuus rakentaa vuokra-alueelle pohjapinta-alaltaan v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 150 neli\u00f6metrin suuruinen teollisuusrakennus tulenkest\u00e4v\u00e4st\u00e4 aineesta. Vuokramies oli kuitenkin rakentanut alueelle kolmikerroksisen betoni- ja kivirakenteisen asuin- ja pienteollisuusrakennuksen. Korkein oikeus katsoi, ett\u00e4 vuokrasopimuksessa asetettu rakentamisvelvollisuus oli antanut vuokramiehelle mahdollisuuden sopeuttaa rakennus rakentamistavaltaan ja k\u00e4ytt\u00f6i\u00e4lt\u00e4\u00e4n sovitun vuokra-ajan mukaiseksi eik\u00e4 vuokrasopimuksessa ollut edellytetty sellaisen rakennuksen rakentamista, mink\u00e4 t\u00e4m\u00e4 oli rakentanut. Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 kummassakaan viimeksi mainitussa ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 ei ole ollut kysymys sopimusehdon sovittelemisesta vaan tilanteesta, jossa enemp\u00e4\u00e4 sopimuksessa kuin s\u00e4\u00e4detyss\u00e4 laissa ei ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4tty vuokramiehen rakennusten lunastamisesta mit\u00e4\u00e4n. Mainituista ratkaisuista ei voida siten tehd\u00e4 pitk\u00e4lle menevi\u00e4 johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 k\u00e4sill\u00e4 olevan asian kannalta.<\/p>

Hovioikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 on katsottu erityisesti elinkeinonharjoittajien v\u00e4lisiss\u00e4 sopimuksissa olevan l\u00e4ht\u00f6kohtana, ett\u00e4 my\u00f6s ankarat ehdot ovat yleens\u00e4 hyv\u00e4ksytt\u00e4vi\u00e4 eik\u00e4 ehdon ankaruus tee ehdosta automaattisesti kohtuutonta (ks. Helsingin hovioikeuden tuomio 9.5.2017 nro 574, s. 6). Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 on katsottu l\u00e4ht\u00f6kohtana olevan my\u00f6s se, ett\u00e4 sopijapuolten on varauduttava olosuhdemuutoksiin jo sopimusta teht\u00e4ess\u00e4 ja ett\u00e4 sopimukset on pidett\u00e4v\u00e4 olosuhteiden muututtuakin (ks. Helsingin hovioikeuden tuomio 11.7.2018 nro 953, s. 5).<\/p>

Oikeustoimilain 36 \u00a7 on tarkoitettu etup\u00e4\u00e4ss\u00e4 ep\u00e4tasavertaisten sopijapuolten sopimusehtojen sovitteluun, mutta my\u00f6s tasavertaisten sopijapuolten v\u00e4lisi\u00e4 sopimuksia voidaan sovitella s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen nojalla. Sovittelulla pyrit\u00e4\u00e4n tasapainottamaan suoritus ja vastasuoritus. Sovittelussa korostetaan erityisesti taloudellista ep\u00e4tasavertaisuutta sovitteluperusteena. Sopimuksen sovittelun tarkoituksena on sopimustasapainon yll\u00e4pit\u00e4minen ja n\u00e4in sopimuksen perustamien oikeussuhteiden s\u00e4ilytt\u00e4minen. (Juha Karhu ja Hannu Tolonen teoksessa Varallisuusoikeus, s\u00e4hk\u00f6inen versio, p\u00e4ivitetty 3.11.2011, luku I.3.)<\/p>

Asiassa on arvioitava, ovatko vuokrasopimuksen ehtokohdat 2 ja 3 olleet alun perin kohtuuttomia tai johtaako niiden soveltaminen kohtuuttomuuteen. Hovioikeus toteaa edell\u00e4 mainittujen oikeusl\u00e4hteiden antavan suuntaviivoja hovioikeuden kohtuullistamisharkinnalle. Niiden perusteella sopimuksen sovittelu on poikkeuksellista muttei poissuljettua. Kohtuullistamisharkinnassa on otettava huomioon sopimuksen sovittelun puolesta ja sit\u00e4 vastaan puhuvat seikat sek\u00e4 sopimus kokonaisuudessaan. Viime k\u00e4dess\u00e4 sopimuksen kohtuullisuuden arviointi perustuu kokonaisharkintaan k\u00e4sill\u00e4 olevassa tapauksessa.<\/p>

\u00a0<\/p>

\u00a0<\/p>

\u00a0<\/p>

Hel\u00adHO:2021:2<\/p>

Helsingin hovioikeus 12.2.2021<\/p>

Maanvuokra \u2013 maanvuokrasopimus
Sopimuksen tulkinta \u2013 sopimuspuolten yhteinen tarkoitus \u2013 sopimuksen sanamuodon mukainen tulkinta \u2013 sopimuksen sitovuus
Sopimusehdon sovittelu \u2013 oikeustoimilaki 36 \u00a7 \u2013 lunastusvelvollisuus \u2013 lunastushinta
Diaarinumero(t):
S 19\/2654
Antop\u00e4iv\u00e4:
12.2.2021
Ratkaisunumero:
158<\/p>

Kysymys ennen nykyisen maanvuokralain voimaantuloa 1960-luvulla tehdyn maanvuokrasopimuksen tulkinnasta ja sopimuksen sovittelemisesta. Kysymys my\u00f6s soveltuvasta laista.<\/p>

Vuokralaisena ollut asunto-osakeyhti\u00f6 vaati sopimusten tulkintaa tavalla, joka ei ilmennyt sopimuksen sanamuodosta. Hovioikeus katsoi, ettei muuta varteenotettavaa selvityst\u00e4 vuokrasopimuksen sopimuspuolten yhteisest\u00e4 tarkoituksesta sopimusasiakirjan lis\u00e4ksi ollut esitetty. N\u00e4in ollen sopimusta oli tulkittava sen sanamuodon mukaisesti.<\/p>

Sovittelun puolesta ja vastaan puhuneita seikkoja punnittuaan hovioikeus katsoi, ett\u00e4 sopimuksen soveltaminen johti kohtuuttomuuteen silt\u00e4 osin, kun vuokranantajalla ei ollut vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 velvollisuutta lunastaa tontilla sijainneita asuinrakennuksia vaan sen asemesta oikeus vuokramiehen omistamien rakennusten lunastamiseen vapaasti m\u00e4\u00e4ritt\u00e4m\u00e4st\u00e4\u00e4n hinnasta. Hovioikeus poisti sopimuksen p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 koskeneesta ehdosta vuokramiehen velvollisuuden rakennustensa purkamiseen omalla kustannuksellaan, lis\u00e4si p\u00e4\u00e4ttymistilanteessa vuokranantajan velvollisuuden rakennusten lunastamiseen ja sitoi lunastushinnan vuokranantajan vapaan arvion sijaan rakennusten k\u00e4yp\u00e4\u00e4n arvoon. Muilta osin asunto-osakeyhti\u00f6n sovitteluvaatimus hyl\u00e4ttiin. Siten hovioikeus ei sovitellut sopimusehtoa, joka mahdollisti vuokranantajan m\u00e4\u00e4ritt\u00e4v\u00e4n vuokralaiselle tarjottavat uuden vuokrakauden ehdot.<\/p>

Hovioikeus sovitteli sopimusta varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 \u00a7:n nojalla. Hovioikeus katsoi, ettei tapauksessa tullut sovellettavaksi tontinvuokralaki eik\u00e4 maanvuokralaki.
HELSINGIN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 13.9.2019 nro 42958
Asia<\/p>

Maanvuokrasuhdetta koskeva riita
Asian tausta<\/p>

C:n seurakunnat (nykyisin S:n seurakuntayhtym\u00e4) ja er\u00e4s rakennusliike perustettavan asunto-osakeyhti\u00f6n lukuun (sittemmin Asunto Oy A) olivat 14.1.1966 tehneet m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisen vuokrasopimuksen \u2013 \u2013. Vuokra-aika on 1.1.1966\u201330.12.2019. \u2013 \u2013
Kannevaatimukset<\/p>

Kantaja Asunto Oy A on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus vahvistaa, ett\u00e4:<\/p>

1. Seurakuntayhtym\u00e4 S on velvollinen vuokrasopimuksen nojalla vuokraamaan Helsingin kaupungin B:n kaupunginosassa korttelissa nro X sijaitsevan asuntotontin nro Y Asunto Oy A:lle uudelleen kahdeksikymmeneksi vuodeksi,<\/p>

2. vuokrasopimuksen 2 \u00a7 kohta \u201dvuokranantajan silloin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4min uusin ehdoin\u201d tarkoittaa, ett\u00e4 vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4 uudella vuokrakaudella ei voi olla kohtuuton, vaan sen tulee olla k\u00e4yp\u00e4 ja kohtuullinen,<\/p>

3. k\u00e4yp\u00e4 ja kohtuullinen vuokra tulee l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 vertaamalla Asunto Oy A:n maksettavaksi tulevaa vuokraa l\u00e4hialueiden vuokratasoon,<\/p>

4. k\u00e4yp\u00e4 ja kohtuullinen vuokra Asunto Oy A:n vuokraamasta tontista on 32,50 euroa kertaa k\u00e4ytetty kerrosalaneli\u00f6metri, kuitenkin niin, ett\u00e4 k\u00e4ytettyin\u00e4 kerrosalaneli\u00f6metrein\u00e4 voidaan pit\u00e4\u00e4 enint\u00e4\u00e4n asemakaavan mukaista rakennusoikeutta, jolloin tontinvuokraksi tulee olla 73.027,50 euroa vuodessa siten, ett\u00e4 vuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin (1951=100) niin, ett\u00e4 perusindeksilukuna on uuden vuokrakauden voimaanastumisp\u00e4iv\u00e4 ja ett\u00e4 vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4ss\u00e4 huomioidaan sek\u00e4 indeksin nousu ett\u00e4 lasku,<\/p>

5. vuokrasopimuksen 2 \u00a7 kohta \u201dvuokranantajan silloin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4min uusin ehdoin\u201d sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 my\u00f6s oikeuden jatkaa vuokrasopimusta kahdeksikymmeneksi vuodeksi nyt solmittavan kahdenkymmenen vuoden vuokrakauden j\u00e4lkeen sek\u00e4 t\u00e4m\u00e4n vuokrakauden j\u00e4lkeen asettaa S:n seurakuntayhtym\u00e4lle rakennusten lunastusvelvollisuuden rakennusten k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta,<\/p>

6. asuntotontin kiinteist\u00f6vero maapohjan osalta tulee S:n seurakuntayhtym\u00e4n maksettavaksi my\u00f6s uudella vuokrakaudella,<\/p>

7. rakennusten poistamista koskeva ehto vuokrasopimuksen 3 \u00a7 kohdassa on tehoton,<\/p>

8. S:n seurakuntayhtym\u00e4ll\u00e4 on velvollisuus lunastaa rakennukset niiden k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta, jos vuokrasopimusta ei jatketa,<\/p>

9. lunastettavien rakennusten k\u00e4yv\u00e4n arvon arvioi ensisijaisesti Asunto Oy A noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa ja toissijaisesti S:n seurakuntayhtym\u00e4 noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa,<\/p>

10. rakennukset tulee lunastaa niiden k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa, mik\u00e4li seurakuntayhtym\u00e4 arvioi tontilla sijaitsevien rakennusten hinnan ja ett\u00e4<\/p>

11. rakennusten k\u00e4yp\u00e4 arvo on niiden markkina-arvo, jossa on huomioitava arvonlis\u00e4yksen\u00e4 se, ett\u00e4 sek\u00e4 kiinteist\u00f6 ett\u00e4 rakennus tulevat lunastuksen seurauksena samalle omistajalle.<\/p>

Lis\u00e4ksi Asunto Oy A on vaatinut, ett\u00e4 S:n seurakuntayhtym\u00e4 velvoitetaan vuokraamaan Helsingin kaupungin B:n kaupunginosassa korttelissa nro X sijaitseva asuntotontti nro Y sille yll\u00e4 mainituin ehdoin.<\/p>

Asunto Oy A on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus joka tapauksessa sovittelee 14.1.1966 allekirjoitetun vuokrasopimuksen ehtoja niin, ett\u00e4 2 \u00a7 kohdassa tarkoitettua \u201dvuokranantajan silloin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4min uusin ehdoin\u201d -lauseketta sovelletaan siten, ettei vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4 uudella vuokrakaudella voi olla kohtuuton vaan sen tulee olla k\u00e4yp\u00e4 ja kohtuullinen. K\u00e4yp\u00e4 ja kohtuullinen vuokra tulee l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 vertaamalla Asunto Oy A:n maksettavaksi tulevaa vuokraa l\u00e4hialueiden vuokratasoon eli ett\u00e4 se on kohdan 4 mukainen. Kohtaa tulee lis\u00e4ksi sovitella siten, ett\u00e4 tontin kiinteist\u00f6vero maapohjan osalta tulee S:n seurakuntayhtym\u00e4n maksettavaksi uudella vuokrakaudella.<\/p>

Asunto Oy A on lis\u00e4ksi vaatinut, ett\u00e4 vuokrasopimuksen 2 \u00a7 kohtaa sovitellaan siten ett\u00e4 se sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 my\u00f6s oikeuden jatkaa sopimusta 20 vuodeksi nyt solmittavan 20 vuoden vuokrakauden j\u00e4lkeen ja ett\u00e4 S:n seurakuntayhtym\u00e4 on sen j\u00e4lkeen velvollinen lunastamaan rakennukset niiden k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta.<\/p>

Vuokrasopimusta on lis\u00e4ksi soviteltava siten, ett\u00e4 mik\u00e4li sit\u00e4 ei jatketa, rakennusten poistamista koskeva 3 \u00a7 on tehoton ja S:n seurakuntayhtym\u00e4n tulee lunastaa taloyhti\u00f6n rakennuksen niiden k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta siten, ett\u00e4 ensisijaisesti Asunto Oy A ja toissijaisesti S:n seurakuntayhtym\u00e4 m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 rakennusten k\u00e4yv\u00e4n arvon noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa, jossa on huomioitava arvonlis\u00e4yksen\u00e4 se, ett\u00e4 kiinteist\u00f6j\u00e4 rakennus tulevat lunastuksen seurauksena samalle omistajalle.<\/p>

\u2013 \u2013
Kanneperusteet<\/p>

Sopimuksen 2 \u00a7<\/p>

Asunto Oy A \u2013 \u2013 on rakentanut vuokratontille sopimuksen mukaisen asuinrakennuksen, joka valmistui 1967. Yhti\u00f6 on my\u00f6s osallistunut alueen infrastruktuurin ja v\u00e4est\u00f6nsuojan rakentamisesta aiheutuneisiin kustannuksiin ja se on tullut siten osakkeenomistajaksi v\u00e4est\u00f6nsuojan hallinnasta vastaavaan osakeyhti\u00f6\u00f6n, jonka osakkeenomistajana se on my\u00f6s velvollinen huolehtimaan v\u00e4est\u00f6nsuojan hoitokustannuksista, mik\u00e4 ei ole sidottu vuokrasopimuksen mukaiseen vuokrakauteen. Sill\u00e4 on my\u00f6s ollut sanktioitu velvollisuus yll\u00e4pit\u00e4\u00e4 rakennusten peruskuntoa. Sen vuoksi on selv\u00e4\u00e4, ett\u00e4 osapuolten tarkoitus on ollut, ett\u00e4 vuokrasuhde jatkuu nyt p\u00e4\u00e4ttyv\u00e4n vuokrakauden j\u00e4lkeenkin ilman tuoton huomioimista.<\/p>

Vuokrasopimuksessa osapuolet ovatkin sopineet, ett\u00e4 Asunto Oy A:lla on oikeus jatkaa vuokrasuhdetta kuluvan sopimuskauden j\u00e4lkeen uudella vuokrasopimuksella. T\u00e4llainen optio selittyy tontinvuokrasopimuksen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksella ja sill\u00e4 on tarkoitettu turvata vuokralaisen oikeusasemaa. Siksi jatko-option on oltava vuokralaiselle realistinen vaihtoehto. Sopimuksen 2 \u00a7:n ehtoa, joka koskee uuden vuokrasopimuksen tekemist\u00e4 vuokranantajan m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4min uusin ehdoin, tulee sen vuoksi tulkita siten, ett\u00e4 uudelle vuokrakaudelle m\u00e4\u00e4r\u00e4tt\u00e4vien uusien ehtojen on oltava k\u00e4ypi\u00e4 ja kohtuullisia, jotta vuokra-ajan jatkaminen on yhti\u00f6lle realistinen vaihtoehto. Muussa tapauksessa sopimusehto menett\u00e4\u00e4 merkityksens\u00e4.<\/p>

Vuokrasopimuksen 2 \u00a7:n kohta \u201duusin ehdoin\u201d ei tarkoita, ett\u00e4 S:n seurakuntayhtym\u00e4 voisi esitt\u00e4\u00e4 vuokraoikeuden jatkamisen edellytyksiksi mit\u00e4 tahansa ehtoja, koska sellainen tulkinta johtaisi vuokralaisen kannalta kohtuuttomaan tilanteeseen, jollaista osapuolet eiv\u00e4t ole vuokrasopimusta tehdess\u00e4\u00e4n tarkoittaneet. Seurakuntayhtym\u00e4 ei voi mielivaltaisesti m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 Asunto Oy A:n maksettavaksi tulevaa vuokraa, kuten se nyt yritt\u00e4\u00e4 tehd\u00e4, vaan vuokran tulee olla uudella vuokrakaudella markkinaehtoinen. Markkinaehtoinen k\u00e4yp\u00e4 ja kohtuullinen vuokra saadaan vertaamalla Asunto Oy A:n maksettavaksi tulevaa vuokraa alueen ja sen l\u00e4hialueiden sek\u00e4 Helsingin seudun muiden tonttien markkinaehtoiseen vuokratasoon.<\/p>

Alueen viimeaikaista vuokratasoa voi arvioida esimerkiksi Helsingin seurakuntayhtym\u00e4n ja Helsingin kaupungin 2010-luvuilla solmimien vuokrasopimusten avulla. \u2013 \u2013 S:n seurakuntayhtym\u00e4n ilmoittama uusi vuokra poikkeaa oleellisesti Helsingin seurakuntayhtym\u00e4n ilmoittamasta k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 tasosta.<\/p>

S:n seurakuntayhtym\u00e4n esitt\u00e4m\u00e4 uusi vuokrataso perustuu tuottotavoitteeseen 5 prosenttia tontin k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta. Seurakuntayhtym\u00e4n esitt\u00e4m\u00e4 tapa arvioida tontin arvoa on kuitenkin v\u00e4\u00e4r\u00e4 ja sen vaatima tuottotavoite on suhteettoman korkea.<\/p>

\u2013 \u2013<\/p>

Esimerkiksi Helsingin kaupungin k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4 tuottovaatimus on laskettu 4 prosentin tuottona 60 prosentin osuudelle rakennettujen vuokratonttien k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta.<\/p>

Asunto Oy A:n k\u00e4sityksen mukaan realistinen tuottovaatimus sen vuokraamalle tontille olisi 2,5 prosenttia laskettuna tontin rakennetun maan arvosta \u2013 \u2013.<\/p>

Seurakuntayhtym\u00e4n esitt\u00e4m\u00e4 vuokrankorotus on kohtuuton. \u2013 \u2013 Korotus on noin 656 prosenttia. Yhti\u00f6vastikkeen osalta korotus tarkoittaisi sit\u00e4, ett\u00e4 nykyinen yhti\u00f6vastike \u2013 \u2013 neli\u00f6metri\u00e4 kohden nousisi \u2013 \u2013. Lis\u00e4ksi maksettavaksi tulisi my\u00f6s kiinteist\u00f6vero \u2013 \u2013. Kun t\u00e4h\u00e4n lis\u00e4t\u00e4\u00e4n rahoitusvastike korjausvelasta ja tulevasta putkiremontista, asumiskustannukset nousisivat kest\u00e4m\u00e4tt\u00f6miksi. Osakkeenomistajat, joilla ei olisi varaa maksaa uutta korotettua vastiketta, joutuisivat muuttamaan pois kodeistaan.<\/p>

My\u00f6s markkinat ovat tulkinneet seurakuntayhtym\u00e4n esitt\u00e4m\u00e4t vuokrankorotukset kohtuuttomiksi, mik\u00e4 on heijastunut alueen asuntokaupan hiipumiseen. \u2013 \u2013<\/p>

Jatkosopimus<\/p>

Vuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasopimusta kahdeksikymmeneksi vuodeksi (jatko-optio) nyt solmittavan kahdenkymmenen vuoden vuokrakauden j\u00e4lkeenkin.<\/p>

Vuokrasopimuksessa Asunto Oy A:lle on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty rakennusten osalta jatkuva kunnossapitovelvoite, jonka mukaan rakennusten tulee olla moitteettomassa kunnossa sek\u00e4 kuluvan ett\u00e4 uuden vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 niin kauan kuin rakennuksilla on rakennusteknist\u00e4 arvoa. T\u00e4m\u00e4 osoittaa, ett\u00e4 osapuolten tarkoituksena on ollut, ett\u00e4 vuokrasuhdetta jatketaan my\u00f6s uuden sopimuskauden j\u00e4lkeen.<\/p>

My\u00f6s asunto-osakeyhti\u00f6n investoinnit alueen yleisen infrastruktuurin rakentamiseen ja kehitt\u00e4miseen palvelevat osapuolia pidemp\u00e4\u00e4n kuin vain kuluvan vuokrakauden ajan. T\u00e4m\u00e4kin osoittaa, ett\u00e4 osapuolet ovat tarkoittaneet vuokrasuhteen jatkuvaksi siten, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus hy\u00f6ty\u00e4 investoinneistaan my\u00f6s uuden vuokrakauden j\u00e4lkeen jatkuvalla kahdenkymmenen vuoden vuokrasopimuskaudella.<\/p>

Sopimuksen 3 \u00a7<\/p>

Mik\u00e4li uuden vuokrakauden ehdoista ei p\u00e4\u00e4st\u00e4 sopimukseen tai jos S:n seurakuntayhtym\u00e4 asettaa vuokrasuhteen jatkamiseksi niin ankarat ehdot, ett\u00e4 Asunto Oy A ei kykene jatkamaan vuokrasuhdetta, seurakuntayhtym\u00e4n tulee asiassa sovellettavan tontinvuokralain 11 \u00a7:n nojalla lunastaa Asunto Oy A:n rakennukset niiden t\u00e4ydest\u00e4 arvosta.<\/p>

Vuokrasopimuksen 3 \u00a7:n ehto, jonka mukaan vuokralainen on velvollinen purkamaan rakennukset, jos vuokrasopimusta ei jatketa, on tehoton, koska sit\u00e4 ei ole k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 mahdollista noudattaa. Helsingin kaupunki ei salli alueella sijaitsevien rakennusten purkamista. Vaikka rakennusten purkaminen olisikin sallittua, se johtaisi kohtuuttomaan tilanteeseen rakennukset v\u00e4lillisesti omistavien ja niiss\u00e4 asuvien asukkaiden kannalta. Tilanne, jossa tavallisten ihmisten koteinaan k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4t asuinrakennukset purettaisiin ilman mink\u00e4\u00e4nlaista rakennusteknist\u00e4 syyt\u00e4, ei ole k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 mahdollinen. Rakennusten purkamista koskeva ehto on kohtuuton ja ei siksik\u00e4\u00e4n voi tulla noudatettavaksi.<\/p>

T\u00e4ll\u00f6in rakennusten lunastaminen j\u00e4\u00e4 ainoaksi vaihtoehdoksi, jos vuokrasopimusta ei jatketa.<\/p>

Edell\u00e4 mainittu purkuehto on lis\u00e4ksi ristiriidassa muiden sopimusehtojen kanssa. Vuokrasopimuksen mukaan vuokralainen on velvoitettu pit\u00e4m\u00e4\u00e4n tontilla olevat rakennukset hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa, mik\u00e4 tarkoittaa, ett\u00e4 niiden tulee olla hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa my\u00f6s vuokra-ajan p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4.<\/p>

Sopimuksen 3 \u00a7:n mukaan Asunto Oy A voi rakennusten purkamisten sijasta tarjota niit\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4lle arvioimastaan lunastushinnasta. Sopimuksen sanamuoto viittaa siihen, ett\u00e4 arvion tekee asunto-osakeyhti\u00f6. Jos vuokranantaja saisi m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 lunastushinnan, joka olisi k\u00e4yp\u00e4\u00e4 hintaa alhaisempi, kyseess\u00e4 ei olisi vuokralaisen kannalta todellinen valintatilanne purku- ja lunastusvaihtoehdon v\u00e4lill\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6n oikeutta arvioida rakennusten arvo tukee lis\u00e4ksi se, ett\u00e4 se on omalla kustannuksellaan rakentanut rakennukset.<\/p>

Jos m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen tulkitaan tarkoittavan, ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4 on oikeutettu m\u00e4\u00e4rittelem\u00e4\u00e4n rakennusten lunastushinnan, tulee lunastushinnan kuitenkin noudattaa alueen asuntojen markkinahintaa, miss\u00e4 on korottavina tekij\u00f6in\u00e4 otettava huomioon, ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4n toimien vuoksi viimeaikaiset asuntokaupat ovat olleet alihintaisia ja ett\u00e4 rakennus ja tontti siirtyv\u00e4t lunastuksen seurauksena samalle omistajalle.<\/p>

Sovellettava laki<\/p>

Asiassa sovelletaan vuokrasopimuksen allekirjoittamisen ajankohtana voimassa ollutta tontinvuokralakia (75\/1939) sek\u00e4 vuokrasopimuksen j\u00e4lkeen voimaan tullutta maanvuokralakia (258\/1966) sen soveltuvin osin.<\/p>

Siin\u00e4kin tapauksessa, ettei tontinvuokralaki tulisi suoraan sovellettavaksi vuokrasopimukseen, sen s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksille on annettava sopimusehtojen tulkinnassa v\u00e4lillist\u00e4 merkityst\u00e4. Tontinvuokralaki heijastaa sit\u00e4, mit\u00e4 osapuolet ovat sopimusehdoilla tarkoittaneet.<\/p>

Kiinteist\u00f6vero<\/p>

Kiinteist\u00f6verolain mukaan kiinteist\u00f6veron maksaminen kuuluu kiinteist\u00f6n omistajalle, eik\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4 voi lis\u00e4t\u00e4 sit\u00e4 jo muutoinkin huomattavasti korotettavan vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n.<\/p>

Sovittelu<\/p>

Jos vuokrasopimuksen sopimusehtoja ei voida tulkita edell\u00e4 selostetulla tavalla, sopimusehtoja tulee sovitella oikeustoimilain 36 \u00a7:n nojalla, koska niiden soveltaminen johtaisi vuokralaisen kannalta kohtuuttomaan tilanteeseen, jota osapuolet eiv\u00e4t ole tarkoittaneet.<\/p>

Vuokrasopimusten ehtojen sovittelusta on s\u00e4\u00e4detty niin ik\u00e4\u00e4n MVL 91 \u00a7:ss\u00e4, jonka mukaan 29 \u00a7:\u00e4\u00e4 sovelletaan my\u00f6s vuokrasopimuksiin, jotka on tehty ennen lain voimaantuloa. \u2013 \u2013<\/p>

Osapuolet eiv\u00e4t ole tarkoittaneet, ett\u00e4 Asunto Oy A olisi pakotettu jatkamaan vuokrasuhdetta mill\u00e4 tahansa seurakuntayhtym\u00e4n esitt\u00e4mill\u00e4 ehdoilla uhalla, ett\u00e4 sen olisi muussa tapauksessa purettava omistamansa asuinrakennukset tai tarjottava niit\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4n lunastettavaksi. Tilanteen kohtuuttomuus ilmenee tarkasteltaessa esimerkiksi Helsingin kaupungin pitk\u00e4aikaisten vuokrasopimusten jatkamistilanteita. Kaupunki tarjoaa taloyhti\u00f6ille yleens\u00e4 mahdollisuutta lunastaa vuokraamansa tontti sen k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 markkina-arvosta vuokrasuhteen jatkamisen sijasta.<\/p>

Tilanteen kohtuuttomuus ilmenee my\u00f6s, kun verrataan S:n seurakuntayhtym\u00e4n esitt\u00e4m\u00e4\u00e4 uutta vuokratasoa siihen vuokratasoon, jota Helsingin seurakuntayhtym\u00e4 on tarjonnut omille vuokralaisilleen alueella.<\/p>

Tilanne, jossa seurakuntayhtym\u00e4 voisi vapaasti m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 uuden vuokrasopimuksen ehdot siten, ettei Asunto Oy A:lle j\u00e4isi muuta mahdollisuutta kuin hyv\u00e4ksy\u00e4 ehdot, purkaa asukkaiden kotirakennukset tai antaa ne lunastettavaksi seurakuntayhtym\u00e4lle sen itse m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4m\u00e4ll\u00e4 hinnalla, ei ole kohtuullinen.
Vastaajan vaatimukset<\/p>

Vastaaja S:n seurakuntayhtym\u00e4 on vaatinut, ett\u00e4 vahvistuskannevaatimukset numerot 2.\u20136 ja 9.\u201311. ensisijaisesti j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta ja toissijaisesti hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja ett\u00e4 vaatimukset 1., 7. ja 8 hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n. \u2013 \u2013
Vastaajan perusteet<\/p>

Asunto Oy A:n kanteessa ei ole kysymys voimassa olevasta ja pian p\u00e4\u00e4ttyv\u00e4st\u00e4 vuokrakaudesta, vaan siit\u00e4, ett\u00e4 se pyrkii nostamallaan vahvistuskanteella muuttamaan voimassa olevan maanvuokrasopimuksen sis\u00e4lt\u00f6\u00e4 mahdollista uutta vuokrakautta silm\u00e4ll\u00e4 pit\u00e4en. Asunto-osakeyhti\u00f6 hakee k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden vahvistusta kanteessaan m\u00e4\u00e4rittelemilleen vuokrasopimuksen muutoksille ja lis\u00e4yksille, joiden sitovan ja velvoittavan vaikutuksen se vaatii ulottuvan osapuolten v\u00e4lill\u00e4 mahdollisesti solmittavaan uuteen maanvuokrasopimuksiin. Kannetta ei kuitenkaan voida tutkia silt\u00e4 osin kuin siin\u00e4 vaaditaan yksitt\u00e4isten tosiseikkojen tai abstraktien kokemuss\u00e4\u00e4nt\u00f6jen vahvistamista ja kanne ei t\u00e4ht\u00e4\u00e4 oikeussuhteen tai sen osan olemassaolon vahvistamiseen. Kannetta ei voida tutkia my\u00f6sk\u00e4\u00e4n silt\u00e4 osin kuin niit\u00e4 tosiseikkoja tai oikeustosiseikkoja, joihin kanne perustuu, ei ole olemassa ja Asunto Oy A:n lopullinen vahvistusintressi asiassa puuttuu.<\/p>

Kanne on joka tapauksessa perusteeton. Asiassa ei sovelleta tontinvuokralakia (75\/1936) eik\u00e4 voimassa olevaa maanvuokralakia vaan asianosaisten v\u00e4list\u00e4 vuokrasopimusta. Maanvuokrasopimusten osalta vallitsee sopimusvapaus, joten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei voi velvoittaa seurakuntayhtym\u00e4\u00e4 tekem\u00e4\u00e4n uutta 20 vuoden vuokrasopimusta ja sille viel\u00e4 20 vuoden jatkosopimusta Asunto Oy A:n vaatimilla ehdoilla.<\/p>

Vuokrasopimusta ei voi tulkita Asunto Oy A:n vaatimalla tavalla, eik\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4\u00e4 voida velvoittaa Asunto Oy A:n vaatiman sopimuksen solmimiseen nyt voimassa olevan vuokrasopimuksen nojalla.<\/p>

Seurakuntayhtym\u00e4n ja Asunto Oy A:n v\u00e4linen vuokrasopimus on sis\u00e4ll\u00f6lt\u00e4\u00e4n hyvin tavanomainen maanvuokrasopimus, eik\u00e4 se sis\u00e4ll\u00e4 mit\u00e4\u00e4n laajalti k\u00e4ytetyist\u00e4 maanvuokrauksen ehdoista poikkeavia tai yll\u00e4tt\u00e4vi\u00e4 taikka kohtuuttomia ehtoja. Seurakuntayhtym\u00e4n ja Asunto Oy A:n v\u00e4list\u00e4 maanvuokrasopimusta ei tule sovitella.<\/p>

Vuokrasopimuksen 2 \u00a7<\/p>

Vuokrasopimuksen 2 \u00a7:n sanamuoto on selv\u00e4. Siihen on nimenomaisesti kirjattu, ett\u00e4 uusi vuokrasopimus solmitaan Seurakuntayhtym\u00e4n m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4min uusin ehdoin. Vuokrasopimuksessa ei ole sellaista ehtoa, jossa olisi sovittu uuden vuokrakauden m\u00e4\u00e4r\u00e4ytymisperiaatteista. Asunto Oy A:n n\u00e4kemyksen mukainen tulkinta ei ole mahdollinen, eik\u00e4 se vastaa osapuolten tarkoitusta. \u2013 \u2013 Maapohjan arvonnousu kuuluu kokonaisuudessaan maanomistajalle.<\/p>

Seurakuntayhtym\u00e4n tarjoaman vuokrasopimuksen vuokranm\u00e4\u00e4rityst\u00e4p\u00e4, tuotto-odotus, kiinte\u00e4n omaisuuden arvostustapa ja n\u00e4iden nojalla m\u00e4\u00e4ritetyt mahdollisen uuden maanvuokrasopimuksen ehdot ovat markkinaehtoiset ja vallitsevan markkinak\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n mukaiset, eiv\u00e4tk\u00e4 ne ole milt\u00e4\u00e4n osin kohtuuttomat.<\/p>

\u2013 \u2013 Seurakuntayhtym\u00e4n asettama 5 prosentin tuotto-odotus vastaa kaikilta osin markkinak\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00e4 ja tasoa. \u2013 \u2013 Tarjottu vuokra ei ole kohtuuton.<\/p>

\u2013 \u2013<\/p>

Vuokrasopimuksen sis\u00e4lt\u00f6 uudelleenvuokrauksen osalta on yksiselitteinen: ehdon mukaisesti seurakuntayhtym\u00e4 on velvollinen kahta vuotta ennen vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 tarjoamaan kohdetta Asunto Oy A:lle uudelleenvuokrattavaksi 20 vuodeksi seurakuntayhtym\u00e4n tuolloin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4min uusin ehdoin. Seurakuntayhtym\u00e4 on t\u00e4ytt\u00e4nyt velvollisuutensa m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4m\u00e4ll\u00e4 uudet vuokraehdot uudelle vuokrakaudelle ja tarjoamalla niit\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lle. Kun Asunto Oy A ei ole hyv\u00e4ksynyt tarjousta, mit\u00e4\u00e4n vuokraamisvelvollisuutta ei ole syntynyt, eik\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus voi sellaista vahvistaa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei n\u00e4in ollen voi my\u00f6sk\u00e4\u00e4n velvoittaa seurakuntayhtym\u00e4\u00e4 solmimaan sellaisen sis\u00e4lt\u00f6ist\u00e4 vuokrasopimusta kuin Asunto Oy A vaatii. Vaatimus on sopimusoikeuden ja erityisesti sopimusvapauden periaatteen vastainen ja ilmeisen perusteeton.<\/p>

\u2013 \u2013<\/p>

Vuokrasopimuksen 3 \u00a7<\/p>

Seurakuntayhtym\u00e4ll\u00e4 ei ole vuokrasopimukseen perustuvaa velvollisuutta jatkaa voimassa olevaa vuokrasopimusta nyt mahdollisesti solmittavan 20 vuoden vuokrakauden j\u00e4lkeen eik\u00e4 velvollisuutta lunastaa Asunto Oy A:n rakennuksia k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta vuonna 2059, eik\u00e4 t\u00e4llaista velvollisuutta voi johtaa vuokrasopimuksessa sovitusta rakennusten kunnossapitovastuusta. Kunnossapitovastuuta koskevissa vuokrasopimuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksiss\u00e4 on kysymys rakennuksen omistajalle ja tontin haltijalle lain mukaan kuuluvista teht\u00e4vist\u00e4 ja velvoitteista. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei voi vahvistaa seurakuntayhtym\u00e4lle lunastusvelvollisuutta.<\/p>

Osapuolet ovat vuokrasopimuksessa sopineet varsin tavanomaisesta ehdosta \u2013 \u2013. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei voi muuttaa sopimuksen sanamuotoa ja vahvistaa arvioinnin tekij\u00e4ksi Asunto Oy A:ta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei voi my\u00f6sk\u00e4\u00e4n lis\u00e4t\u00e4 voimassa olevaan vuokrasopimukseen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 rakennusten arvostuksessa huomioitavista tekij\u00f6ist\u00e4.<\/p>

Mahdollisessa lunastustilanteessa Asunto Oy A:n omistamalla rakennuksella voi olla seurakuntayhtym\u00e4lle enint\u00e4\u00e4n tekninen arvo tai jokin osa teknisest\u00e4 arvosta, miss\u00e4 ei ole huomioitu rakennuksen sijainnin vaikutusta. Lunastushinnan m\u00e4\u00e4ritt\u00e4misess\u00e4 tulee tyypillisesti huomioitavaksi useita eri seikkoja, jotka voivat vaihdella riippuen ajankohdasta ja niist\u00e4 olosuhteista, jotka lunastushetkell\u00e4 ja lunastushinnan arviointia teht\u00e4ess\u00e4 vallitsevat. Tuomioistuin ei voi vahvistaa yksitt\u00e4isi\u00e4 arvostuskriteerej\u00e4, jotka sitoisivat osapuolia ja tuomioistuinta, joka tulevaisuudessa mahdollisesti arvioisi lunastushinnan hyv\u00e4ksytt\u00e4vyytt\u00e4. Lunastushinta ylip\u00e4\u00e4t\u00e4\u00e4n voisi tulla tutkittavaksi vain, jos asiassa olisi esitetty lunastusvaatimus.<\/p>

Kiinteist\u00f6vero<\/p>

\u2013 \u2013 Verolains\u00e4\u00e4d\u00e4nt\u00f6 ei aseta esteit\u00e4 sille, ett\u00e4 osapuolten v\u00e4lisess\u00e4 maanvuokrasopimuksessa sovitaan kiinteist\u00f6veron maksamisesta. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei maksa voimassa olevassa vuokrasuhteessa kiinteist\u00f6veroa, joten sill\u00e4 ei ole tarvetta saada vahvistetuksi, ett\u00e4 Seurakuntayhtym\u00e4 on vastuussa kiinteist\u00f6verosta.<\/p>

Sovitteluvaatimus<\/p>

MVL 29 \u00a7:n tontinvuokraa koskeva sovittelus\u00e4\u00e4nn\u00f6s, joka MVL 56 \u00a7:n nojalla soveltuu my\u00f6s muun muassa asuntoalueen vuokraan, koskee ainoastaan vuokranmaksua koskevaa ehtoa. MVL 29 \u00a7 soveltuu MVL 91 \u00a7:n nojalla k\u00e4sill\u00e4 olevaan ennen MVL:n voimaantuloa solmittuun vuokrasopimukseen. Asunto Oy A ei kuitenkaan ole vaatinut nyt voimassa olevan vuokrasopimuksen vuokranmaksuehdon sovittelemista. MVL 29 \u00a7:n nojalla ei ole mahdollista sovittelun kautta etuk\u00e4teen m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 mahdollisesti tulevaisuudessa solmittavan uuden sopimuksen vuokratasoa. MVL 29 \u00a7:n nojalla ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole mahdollista sovitella Asunto Oy A:n saamaa tarjousta uuden vuokrakauden ehdoista.<\/p>

Oikeustoimilain 36 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4detyt sovittelun edellytykset eiv\u00e4t t\u00e4yty. Tuomioistuin voi ylip\u00e4\u00e4ns\u00e4kin sovitella vain voimassa olevan sopimuksen ehtoja, mutta ei ennalta m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 mahdollisesti solmittavan uuden sopimuksen ehtoja tai sovitella sopimusta, jota ei ole olemassa. Tuomioistuin ei voi sovittelun kautta muuttaa tai t\u00e4ydent\u00e4\u00e4 olemassa olevaa sopimusta siten, ett\u00e4 muutosten tai t\u00e4ydennysten velvoittava vaikutus ulottuisi mahdollisesti tulevaisuudessa solmittavaan t\u00e4ysin uuteen sopimukseen.<\/p>

Sovittelun edellytysten olemassaolon arvioinnissa tulee huomioida ainoastaan oikeustoimen osapuolten, ei muiden tahojen, asema, olosuhteet ja muut seikat.<\/p>

Maapohjan tuotto on jo hyvin pitk\u00e4\u00e4n ollut seurakuntayhtym\u00e4lle kohtuuttoman alhainen ja Asunto Oy A on saanut pitk\u00e4\u00e4n edukseen poikkeuksellisen alhaisen vuokratason. Se, ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4 jatkossa edellytt\u00e4\u00e4 markkinaehtoista vuokraa omistamistaan maa-alueesta, ei ole peruste vuokrasopimuksen sovittelulle.<\/p>

Helsingin seurakuntayhtym\u00e4n omille vuokralaisilleen tarjoama vuokrataso ei ole peruste S:n seurakuntayhtym\u00e4n ja Asunto Oy A:n v\u00e4lisen vuokrasopimuksen sovittelulle. Perusteita vuokrasopimuksen 3 \u00a7:n sovittelulle Asunto Oy A:n esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla tilanteessa, jossa vuokrasopimusta ei jatketa, ei ole.<\/p>

Asunto Oy A:lla on kolme vaihtoehtoehtoista toimintamallia: se voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 sille sovittua etuoikeutta saada maapohja uudelleen vuokralle, se voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 purkaa rakennuksen tai se voi tarjota rakennusta seurakuntayhtym\u00e4n lunastettavaksi. N\u00e4iden lis\u00e4ksi se voi kuluvan vuokrakauden aikana myyd\u00e4 omistamansa rakennukset ja vuokraoikeus taholle, joka on halukas hyv\u00e4ksym\u00e4\u00e4n seurakuntayhtym\u00e4n p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4t uudet vuokrasopimuksen ehdot. Useiden toimintavaihtoehtojen olemassaolo osoittaa, ett\u00e4 edellytyksi\u00e4 sovittelulle ei ole.<\/p>

\u2013 \u2013
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisu<\/p>


Tuomiolauselma<\/p>

S:n seurakuntayhtym\u00e4n oikeudenk\u00e4yntiv\u00e4itteet hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.<\/p>

Kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.<\/p>

\u2013 \u2013
Perustelut<\/p>

Oikeudenk\u00e4yntiv\u00e4itteest\u00e4<\/p>

Kanteessa on pohjimmiltaan kysymys vahvistuskanteesta, jolla asunto-osakeyhti\u00f6 vaatii, ett\u00e4 asianosaisten v\u00e4lill\u00e4 voimassa olevalle vuokrasopimukselle vahvistetaan tietty sis\u00e4lt\u00f6 ja ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4 velvoitetaan tekem\u00e4\u00e4n uusi vuokrasopimus k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden sopimukselle vahvistaman sis\u00e4ll\u00f6n mukaisena. T\u00e4llaisen kanteen tutkimiselle ei ole estett\u00e4 (Hemmo, Mika: Sopimusoikeus l s. 567).<\/p>

Sovellettavat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset<\/p>

Osapuolten v\u00e4linen maanvuokrasopimus on allekirjoitettu 14.1.1966. Tuolloin voimassa olleet vuoden 1902 maanvuokralaki ja vuoden 1909 maanvuokra-asetus koskivat maan vuokraamista maalla, joten niit\u00e4 ei sovelleta mainitun alueella Helsingin kaupungin alueella sijaitsevien kiinteist\u00f6jen vuokrauksesta tehtyyn vuokrasopimukseen.<\/p>

Sopimuksen allekirjoittamisen aikaan oli voimassa tontinvuokralaki (75\/1939), joka sis\u00e4lsi muun muassa m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 siit\u00e4, miten sopimusehdot m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4t tontin uudelleenvuokrauksen yhteydess\u00e4, ja m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 vuokranantajan lunastusvelvollisuudesta (5 luku). Tontinvuokralaki (75\/1939) koski kuitenkin vain sellaista vahvistetun asemakaavan alaisella alueella olevan kiinteist\u00f6n vuokraa, jota tarkoittava sopimus oli tehty tontinvuokralain mukaan (HE 126\/1965 s. 2). Tontinvuokraa koskevassa sopimusasiakirjassa tuli olla maininta, ett\u00e4 vuokraoikeuden luovutus tapahtui tontinvuokrana (tontinvuokralaki 2 \u00a7:n 1 momentti).<\/p>

Osapuolten v\u00e4lisess\u00e4 maanvuokrasopimuksessa ei ole sopimusm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4, jonka mukaan sopimukseen sovelletaan tontinvuokralakia (75\/1939). Mik\u00e4\u00e4n asiassa esiin tullut seikka ei edes viittaa siihen, ett\u00e4 asianosaiset olisivat tarkoittaneet sopia, ett\u00e4 kyseess\u00e4 olisi tuossa laissa tarkoitettu tontinvuokra. Asunto-osakeyhti\u00f6lle on 18.4.1967 hakemuksesta vahvistettu kiinnitys vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi, mik\u00e4 osoittaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 ei itsek\u00e4\u00e4n ole pit\u00e4nyt sopimusta tontinvuokraa koskevana.<\/p>

Nykyinen maanvuokralaki (258\/1966) on tullut voimaan 1.9.1966. Sen 90 \u00a7:n siirtym\u00e4s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen mukaan sit\u00e4 ei er\u00e4st\u00e4 poikkeusta lukuun ottamatta sovelleta ennen lain voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin. Koska t\u00e4ss\u00e4 nyt k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4n\u00e4 olevassa asiassa ei ole kysymys tuosta poikkeustilanteesta, osapuolten v\u00e4liseen maanvuokrasopimukseen ei sovelleta my\u00f6sk\u00e4\u00e4n maanvuokralakia (258\/1966).<\/p>

Laissa ei siten ole j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 k\u00e4sitelty\u00e4 varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 \u00a7:\u00e4\u00e4 lukuun ottamatta s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4, joihin asunto-osakeyhti\u00f6 voisi perustaa kanteensa vaatimukset. Ratkaisu on siten teht\u00e4v\u00e4 vuokrasopimuksen perusteella.<\/p>

Vuokrasopimuksen tulkinta<\/p>

Vuokrasopimuksen 2 \u00a7:ss\u00e4 sanotaan: \u201dVuokramiehell\u00e4 on oikeus vuokrakauden kuluttua saada tontti edelleen vuokralle 20 vuoden ajaksi vuokranantajan silloin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4min uusin ehdoin. Viimeist\u00e4\u00e4n kahta (2) vuotta ennen vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 on seurakuntien vuokramiehelle ilmoitettava mill\u00e4 ehdoilla tontti tulee uudelleen vuokrattavaksi. Jos vuokramies haluaa k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 mainittua oikeuttaan, on h\u00e4nen siit\u00e4 teht\u00e4v\u00e4 viimeist\u00e4\u00e4n kuusi (6) kuukautta ennen vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 seurakunnille kirjallinen ilmoitus uhalla, ett\u00e4 h\u00e4n muutoin menett\u00e4\u00e4 t\u00e4m\u00e4n oikeutensa.\u201d<\/p>

Vuokrasopimuksen 3 \u00a7:ss\u00e4 puolestaan sanotaan: \u201dEllei vuokramies halua k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 etuoikeuttaan uuteen vuokraukseen, on h\u00e4n velvollinen ennen vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 omalla kustannuksellaan poistamaan tontilla olevat rakennukset sokkeleineen ja muut laitokset tai tarjoamaan rakennuksia vuokranantajalle lunastettavaksi sen arvioimasta hinnasta.\u201d<\/p>

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 sopimusehdot eiv\u00e4t ole tulkinnanvaraisia. Sopimuksessa on annettu vuokranantajalle oikeus m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 ne ehdot, joilla se tarjoaa maa-aluetta uudelleen vuokrattavaksi. Vuokrasopimus ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sanamuotonsa mukaan velvoita vuokranantajaa lunastamaan vuokramiehen rakennuksia siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 uudesta vuokrasopimuksesta ei p\u00e4\u00e4st\u00e4 sopimukseen, vaan siin\u00e4 sanotaan, ett\u00e4 vuokramiehen tulee ensisijaisesti poistaa rakennukset sokkeleineen vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4. Vuokramiehell\u00e4 on oikeus tarjota rakennuksia vuokranantajan lunastettavaksi, mutta lunastushinnan m\u00e4\u00e4rittelee sopimuksen mukaan vuokranantaja. T\u00e4h\u00e4n viittaa jo lauseen lauserakenne, jossa se-sana viittaa edell\u00e4 olevaan vuokranantaja-sanaan. Lis\u00e4ksi vuokrasopimuksessa k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n vuokramiehest\u00e4 johdonmukaisesti persoonapronominia \u201dh\u00e4n\u201d, kun taas vuokranantajasta pronominia \u201dse\u201d.<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole esitt\u00e4nyt mit\u00e4\u00e4n sellaista, mik\u00e4 viittaisikaan siihen, ett\u00e4 asianosaiset olisivat tarkoittaneet sopia jotakin, joka ei ilmene vuokrasopimuksesta, tai ett\u00e4 osapuolten yhteinen tahto olisi vuokrasopimuksen 2 \u00a7:n tai 3 \u00a7:n osalta ollut toinen, kuin mit\u00e4 sopimusehtoihin on kirjattu. Siksi vuokrasopimuksen sis\u00e4lt\u00f6\u00e4 koskevat vahvistusvaatimukset tulee hyl\u00e4t\u00e4.<\/p>

Sopimusehtojen sovittelu<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 on toissijaisesti vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus sovittelee vuokrasopimuksen 2 \u00a7:n ja 3 \u00a7:n ehtoja siten, ett\u00e4 seurakunta velvoitetaan jatkamaan sopimusta yhteens\u00e4 nelj\u00e4ksikymmeneksi vuodeksi asunto-osakeyhti\u00f6n esitt\u00e4mill\u00e4 tai niihin rinnastettavilla vuokraehdoilla ja vuokra-ajan p\u00e4\u00e4tytty\u00e4 lunastamaan rakennukset noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa. Lis\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 sopimusta sovitellaan siten, ett\u00e4 rakennusten purkamista koskeva ehto todetaan tehottomaksi.<\/p>

Varallisuusoikeudessamme on p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6n\u00e4, ett\u00e4 sopimukset sitovat osapuolia sellaisina kuin ne on tehty. Sopimusten sovittelua koskevat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset ovat poikkeuss\u00e4\u00e4nt\u00f6j\u00e4. Varallisoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 \u00a7:n mukaan oikeustoimen ehtoa voidaan joko sovitella tai j\u00e4tt\u00e4\u00e4 se huomioon ottamatta, jos ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaa kohtuuttomuuteen. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sis\u00e4lt\u00f6, osapuolten asema, oikeustointa teht\u00e4ess\u00e4 ja sen j\u00e4lkeen vallinneet olosuhteet sek\u00e4 muut seikat.<\/p>

Seurakuntayhtym\u00e4n ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4linen vuokrasopimus on allekirjoitettu 14.1.1966. Sit\u00e4 on muutettu 19.12.1966 siten, ett\u00e4 vuokrasopimuksessa ollut ehto, jonka mukaan vuokraa korotettaisiin m\u00e4\u00e4r\u00e4prosenteilla kymmenen vuoden v\u00e4lein, poistettiin. Asianosaiset ovat esitt\u00e4neet erilaisia n\u00e4kemyksi\u00e4 siit\u00e4, mink\u00e4 vuoksi korotuslausekkeesta luovuttiin, mutta ehdon muuttamisen todellinen syy ei ole k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa selvinnyt. Muilta osin sopimus on ollut sellaisenaan voimassa yli viidenkymmenen vuoden ajan.<\/p>

Asiassa ei ole esitetty selvityst\u00e4 siit\u00e4, mill\u00e4 perusteilla osapuolet ovat aikanaan p\u00e4\u00e4tyneet voimassa oleviin vuokraehtoihin, jotka koskevat muun muassa vuokra-aikaa, vuokramaksua, kynnysrahaa tai vuokramiehen velvollisuutta osallistua vuokra-aluetta koskeviin yhteisj\u00e4rjestelyihin ja kunnallistekniikan kustannuksiin. Vuokrasopimuksen on perustettavan asunto-osakeyhti\u00f6n puolesta allekirjoittanut rakennusliikkeen edustaja. Kun pitk\u00e4aikaisten maanvuokrasopimusten tekeminen on liittynyt rakennusliikkeen ydinliiketoimintaan, osapuolilla on ollut tasavertainen mahdollisuus arvioida sopimusehtojen merkityst\u00e4.<\/p>

Seurakuntayhtym\u00e4n ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4lisess\u00e4 vuokrasopimuksessa vuokra-aika on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty p\u00e4\u00e4ttym\u00e4\u00e4n 30.12.2019. Vuokrasopimus on siten ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4aikainen. Sopimuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisuus tarkoittaa sit\u00e4, ett\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ajan p\u00e4\u00e4tytty\u00e4 sopimus lakkaa ilman irtisanomista ja omaisuus palautuu omistajalle. M\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisuus on p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6, kun kysymys on k\u00e4ytt\u00f6oikeudesta. Maanvuokrasuhteissa m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisuudella pyrit\u00e4\u00e4n turvaamaan sek\u00e4 vuokranantajan ett\u00e4 vuokramiehen etua. M\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisuus takaa maanomistajalle oikeuden arvioida uudelleen ne ehdot, joilla maapohja m\u00e4\u00e4r\u00e4ajan kuluttua vuokrataan uudelleen (Kartio, Leena: Asuntoalueen vuokra s. 442). Toisaalta m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisuus turvaa my\u00f6s vuokramiehen oikeuksia, kun vuokrasopimus ei ole vuokrasuhteen aikana irtisanottavissa p\u00e4\u00e4ttym\u00e4\u00e4n irtisanomisajan j\u00e4lkeen eik\u00e4 vuokranantaja voi yksipuolisesti muuttaa sopimuksen ehtoja esimerkiksi korottamalla vuokram\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4, jos sellaisesta ei ole sopimuksessa sovittu. Asunto-osakeyhti\u00f6n etu m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisuudesta on t\u00e4ss\u00e4 asiassa ilmennyt siten, ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4 ei ole voinut korottaa vuokramaksua, kun asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole korotuksiin suostunut, vaikka seurakunnalle on aiheutunut kiinteist\u00f6veron voimaantulon vuoksi sellaisia lis\u00e4kustannuksia, joita ei sopimusta teht\u00e4ess\u00e4 ole voinut ennakoida.<\/p>

Nykyinenk\u00e4\u00e4n laki ei anna vuokramiehelle vuokranantajasta riippumatonta oikeutta vuokra-ajan pident\u00e4miseen alkuper\u00e4isen vuokra-ajan kuluttua umpeen (Kartio, Leena: Asuntoalueen vuokra s. 441).<\/p>

Seurakuntayhtym\u00e4n ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4lisess\u00e4 vuokrasopimuksessa oleva ehto, jonka mukaan vuokramiehell\u00e4 on oikeus vuokrakauden kuluttua saada tontti edelleen vuokralle 20 vuoden ajaksi vuokranantajan silloin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4min uusin ehdoin, on varsin tavanomainen sopimusehto. Ehto sallii sen, ett\u00e4 vuokrasopimuksen sopimusehdot m\u00e4\u00e4ritell\u00e4\u00e4n t\u00e4ll\u00f6in uudelleen ja muuttuneet olosuhteet voidaan ottaa huomioon.<\/p>

Rakennusten purkamista koskeva ehtokaan ei ole ep\u00e4tavallinen. My\u00f6s nykyisin voimassa oleva maanvuokralain 55 \u00a7 antaa mahdollisuuden vuokrasopimuksessa sopia, ett\u00e4 vuokranantajalla ei ole velvollisuutta lunastaa vuokramiehen rakennuksia, kun vuokrakausi p\u00e4\u00e4ttyy. Jos lunastusvelvollisuutta ei sopimuksen mukaan ole, vuokramies on velvollinen poistamaan rakennukset alueelta vuokrasuhteen p\u00e4\u00e4tytty\u00e4.<\/p>

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 sellainen rakennusten purkamista koskeva sopimusehto, joka on voimassa olevankin lain mukaan mahdollista sis\u00e4llytt\u00e4\u00e4 vuokrasopimukseen, ei l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti ole varallisoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetulla tavalla kohtuuton (katso my\u00f6s MVL 90 \u00a7:n 2 momentin tulkinnasta lausuttua Hakulinen, Y.J.: Vuokraoikeus I s. 5 ja Wirilander, Juhani: Maanvuokraoikeus s. 207).<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole esitt\u00e4nyt mit\u00e4\u00e4n selvityst\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 Helsingin kaupunki ei sallisi rakennusten purkamista tai sopimuksen noudattaminen muusta syyst\u00e4 olisi t\u00e4lt\u00e4 osin mahdotonta.<\/p>

Sopimuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisuus ja siihen liittyv\u00e4t sopimusehdot ovat olleet asunto-osakeyhti\u00f6n tiedossa, eik\u00e4 olosuhteissa ole tapahtunut sellaista muutosta, joka puoltaisi sopimuksen sovittelua.<\/p>

Kaikilla edell\u00e4 kerrotuilla perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 osapuolten v\u00e4lisen vuokrasopimuksen 2 \u00a7:n ja 3 \u00a7:n sovittelulle ei ole perusteita.<\/p>

Vuokrasopimuksen ehdot uudella vuokrakaudella<\/p>

Asiassa on riidatonta, ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4 on 19.12.2017 virallisesti ilmoittanut ehdot, joilla se tarjoaa tonttia uudelleen vuokralle. Asunto-osakeyhti\u00f6 on m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa ilmoittanut, ett\u00e4 se on valmis tekem\u00e4\u00e4n uuden vuokrasopimuksen mutta ett\u00e4 se ei hyv\u00e4ksy seurakuntayhtym\u00e4n esitt\u00e4mi\u00e4 sopimusehtoja. Uutta vuokrasopimusta ei siten ole syntynyt.<\/p>

Oikeusj\u00e4rjestyksemme perustuu sopimusvapauden periaatteelle. Sen mukaan seurakuntayhtym\u00e4 voi maanomistajana vapaasti p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4, mill\u00e4 ehdoilla se tarjoaa omistamaansa tonttia vuokrattavaksi. Laissa tai muissakaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksiss\u00e4 ei anneta tuomioistuimille oikeutta m\u00e4\u00e4ritell\u00e4, mill\u00e4 ehdoilla osapuolten tulee sopimus tehd\u00e4.<\/p>

Maanvuokralain 56 \u00a7:n sovittelus\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen mukaan vuokramaksuehtoa voidaan sovitella, jos se on kohtuuton. Kun ei ole olemassa mit\u00e4\u00e4n maanvuokralaissa tarkoitettua uutta vuokrakautta koskevaa vuokrasopimusta, sovittelus\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen soveltaminen ei tule kyseeseen.<\/p>

My\u00f6s varallisoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 \u00a7 koskee vain olemassa olevan oikeustoimen ehtoja. Kun sopimusta ei ole syntynyt, ei ole sellaista oikeustointa, jota lainkohdan nojalla voitaisiin sovitella (Annola, Vesa \u2013 Saarnilehto, Ari: Varallisuusoikeus, toinen painos 2012 s. 466). Sen nojalla ei voida sovitteluteitse vahvistaa, mitk\u00e4 ovat ne kohtuulliset ehdot, joilla osapuolten on sopimus teht\u00e4v\u00e4. T\u00e4llainen sovitteluvaatimus tulee hyl\u00e4t\u00e4.<\/p>

Asian n\u00e4in p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 todistelulla, joka on koskenut asunto-osakeyhti\u00f6iden tai seurakunnan taloustilannetta, tontin arvonm\u00e4\u00e4rityst\u00e4 tai oikeutettua tuottovaatimusta, ei ole asiassa merkityst\u00e4, eik\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus voi ottaa kantaa n\u00e4it\u00e4 seikkoja koskevaan n\u00e4ytt\u00f6\u00f6n.<\/p>

\u2013 \u2013<\/p>

Asian ovat ratkaisseet k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Pirjo Peura-Vasama, k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Simo Kolehmainen ja k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Pekka Rekola. Ratkaisu on yksimielinen<\/p>

\u00a0<\/p>

\u00a0<\/p>

\u00a0<\/p>

\u00a0<\/p>

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 12.2.2021<\/p>

Valitus<\/p>

Asunto Oy A (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s asunto-osakeyhti\u00f6) on \u2013 \u2013 toistanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenev\u00e4t kannevaatimuksensa. \u2013 \u2013<\/p>

Yleist\u00e4 \u2013 \u2013<\/p>

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus oli tulkinnut vuokrasopimusta virheellisesti ja arvioinut asian oikeudellisesti virheellisesti.<\/p>

\u2013 \u2013<\/p>

Seurakuntayhtym\u00e4n esitt\u00e4m\u00e4t ehdot eiv\u00e4t olleet vuokrasopimuksen mukaiset, sill\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 ei niiden nojalla ollut tosiasiallista mahdollisuutta jatkaa tontin vuokraamista. Seurakuntayhtym\u00e4n esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4ll\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeenomistajan omistus menett\u00e4isi arvonsa. Asunto-osakeyhti\u00f6n omistusasunnossa asuminen olisi yht\u00e4 kallista tai kalliimpaa kuin vuokra-asunnossa.<\/p>

Sopimuspuolten yhteinen tarkoitus<\/p>

Vuokrasopimuksen osapuolet eiv\u00e4t olleet sopimuksessa tarkoittaneet, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n ainoat vaihtoehdot vuokrakauden p\u00e4\u00e4tytty\u00e4 olisivat hyv\u00e4ksy\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4n yksipuolisesti ilmoittamat uudet ja markkinaehtoisia ehtoja huomattavasti ankarammat vuokraehdot, antaa seurakuntayhtym\u00e4n niin p\u00e4\u00e4tt\u00e4ess\u00e4\u00e4n lunastaa asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus seurakuntayhtym\u00e4n yksipuolisesti m\u00e4\u00e4rittelem\u00e4ll\u00e4 hinnalla tai purkaa asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus.<\/p>

Sopimuspuolten yhteinen tarkoitus oli ollut, ett\u00e4 vuokrasopimukseen sovellettiin tontinvuokralakia. Joka tapauksessa tontinvuokralaille tuli antaa merkityst\u00e4 sopimusehtojen tulkinnassa. Lis\u00e4ksi sopimusehtojen tulkinnassa tuli ottaa huomioon sopimusoikeudellisina tulkintaperiaatteina johdonmukaisuus, kokonaistulkinta ja lojaliteetti sek\u00e4 ep\u00e4selvyyss\u00e4\u00e4nt\u00f6.<\/p>

Sopimuspuolten yhteinen tarkoitus oli ollut, ett\u00e4 vuokrasopimus oli luonteeltaan jatkuva ja ett\u00e4 sit\u00e4 jatkettiin ensimm\u00e4isen vuokrakauden j\u00e4lkeenkin. Asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 oli oikeus saada tontti edelleen vuokralle. Vuokrasopimus oli alun perin solmittu, jotta alue saatiin muutettua pysyv\u00e4ksi asuinalueeksi.<\/p>

Sopimuspuolet eiv\u00e4t olleet tarkoittaneet, ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4 voisi t\u00e4ysin vapaasti m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 seuraavan vuokrakauden ehdot, vaan ehtojen tuli mahdollistaa tontin edelleen vuokraaminen. Ehtojen tuli olla k\u00e4yv\u00e4t ja kohtuulliset.<\/p>

Vuokrasopimuksen lunastusehdon hinta viittasi asunto-osakeyhti\u00f6n arvioimaan hintaan.<\/p>

Vuokrasopimuksen sovittelu<\/p>

Mik\u00e4li katsottiin, ettei vuokrasopimusta tullut tulkita asunto-osakeyhti\u00f6n esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla, sopimuksen ehtokohtia 2 ja 3 tuli sovitella maanvuokralain ja varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 \u00a7:n nojalla.<\/p>

Sopimus oli ollut kohtuuton jo alun perin, ja se oli joka tapauksessa tullut j\u00e4lkiper\u00e4isesti kohtuuttomaksi. Sopimusta voitiin sovitella sen jatkuvuuden vuoksi ja joka tapauksessa m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaiseksi katsottunakin. Vuokrasopimuksen ehtokohta 2 ei ollut tavanomainen, ja joka tapauksessa my\u00f6s tavanomaista ehtoa voitiin sovitella. Ehtojen kohtuullisuusarviointi tuli tehd\u00e4 kokonaisuutena. Sopimuksen ehtokohta 3 oli kohtuuton sek\u00e4 rakennuksen purkamis- ett\u00e4 lunastusehdoltaan. Kysymys oli sellaisen rakennuksen purkamisesta, jossa oli kymmenien yksityishenkil\u00f6iden kotina k\u00e4ytt\u00e4mi\u00e4 omistusasuntoja. Lunastusehdon soveltaminen johtaisi asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeenomistajien eritt\u00e4in huomattaviin taloudellisiin menetyksiin. Lunastusehdon perusteella seurakuntayhtym\u00e4ll\u00e4 olisi mahdollisuus lunastaa rakennus m\u00e4\u00e4rittelem\u00e4ll\u00e4\u00e4n hinnalla yksi euro ja myyd\u00e4 sen j\u00e4lkeen asunnot markkinahinnalla.<\/p>

Olosuhteet olivat muuttuneet vuokrasopimuksen solmimisesta. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli ajautunut huonompaan asemaan kuin sopimusta solmittaessa oli voitu aavistaa. Sopimus oli neuvoteltu ja solmittu seurakuntayhtym\u00e4n ja asunto-osakeyhti\u00f6t\u00e4 edustaneen rakennusliikkeen kesken. Vuokrasopimusta solmittaessa ei ollut kyetty ennakoimaan, kuinka merkitt\u00e4v\u00e4sti maapohjan arvo Helsingiss\u00e4 nousisi. Inflaatio ei en\u00e4\u00e4 helpottanut lainanottajien kyky\u00e4 maksaa lainojaan takaisin. Vuonna 1993 oli otettu k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n kiinteist\u00f6vero, joka rasitti my\u00f6s rakennuksen omistajaa. Yleiset asumiskulut olivat nousseet merkitt\u00e4v\u00e4sti.<\/p>

Sopimuspuolet eiv\u00e4t olleet asiassa tasavertaisessa asemassa, eik\u00e4 kysymys ollut tasavertaisista sopijakumppaneista. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ollut ollut neuvottelemassa vuokrasopimusta. Se ei liioin harjoittanut liiketoimintaa, vaan sen ainoat tulot koostuivat osakkeenomistajien maksamista vastikkeista. Vuokrasopimuksen jatkaminen oli asunto-osakeyhti\u00f6lle v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4, koska osakkeenomistajien omaisuus oli kiinni asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeissa. Seurakuntayhtym\u00e4 oli asiassa sijoittaja ja vuokranantajana rinnastettavissa liikeyritykseen.<\/p>

Tuomioistuin ei ollut sidottu asunto-osakeyhti\u00f6n esitt\u00e4miin kohtuullistamistapoihin, vaan tuomioistuin saattoi sovitella vuokrasopimuksen ehtokohtia 2 ja 3 my\u00f6s muutoin. Sopimuksen ehtokohdan 2 nojalla oli mahdollista arvioida, millaiset uuden vuokrakauden sopimusehtojen tulisi olla, jotta ne olisivat sopimuksen mukaiset.<\/p>

\u2013 \u2013
Vastaus<\/p>

S:n seurakuntayhtym\u00e4 on vaatinut, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n \u2013 \u2013.<\/p>

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio oli oikea.<\/p>

Vuokrasopimuksen ehdot<\/p>

Vuokrasopimuksen ehdot eiv\u00e4t olleet tulkinnanvaraisia. Sopimusta tuli tulkita sen sanamuodon mukaisesti, eik\u00e4 siit\u00e4 poikkeamiseen ollut perusteita. Sopimuksen sanamuoto oli selv\u00e4. Sopimusoikeudelliset tulkintaperiaatteet eiv\u00e4t soveltuneet, ja joka tapauksessa niiden soveltaminen ei johtanut toiseen lopputulokseen. Tontinvuokralaki ja maanvuokralaki eiv\u00e4t voineet olla sopimuksen tulkinnan apuv\u00e4lineit\u00e4, sill\u00e4 ne eiv\u00e4t soveltuneet sopimukseen. Uudessa vuokrakaudessa oli kysymys uudesta vuokrasopimuksesta. Seurakuntayhtym\u00e4 sai vapaasti m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 uuden vuokrasopimuksen ehdot vuokrineen. Sopimuksen ehtokohdasta 3 ilmeni, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n ensisijainen velvollisuus oli rakennusten poistaminen ja mahdollisen lunastushinnan m\u00e4\u00e4ritteli seurakuntayhtym\u00e4.<\/p>

Vuokrasopimuksen sovittelu<\/p>

Sopimusta ei tullut sovitella. Tuomioistuin ei voinut vahvistaa asianosaisten v\u00e4lille uutta vuokrasopimusta eik\u00e4 sen ehtoja. Perusteita sopimuksen kohtuullistamiselle varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 \u00a7:n nojalla ei ollut. Maanvuokralain sovittelus\u00e4\u00e4nn\u00f6kset eiv\u00e4t soveltuneet. Sopimuksessa ei ollut alkuper\u00e4ist\u00e4 kohtuuttomuutta. Sopimus oli ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4aikainen. Sopimuspuolet olivat olleet tasavertaisessa asemassa. Vuokrasopimuksen ehtokohta 2 oli varsin tavanomainen. Rakennuksen purkamista koskeva ehto kohdassa 3 ei ollut ep\u00e4tavallinen. Tulevan vuokrakauden ehtoja ei voitu sovitella.<\/p>

Joka tapauksessa seurakuntayhtym\u00e4n tarjoamat uudet sopimusehdot olivat kohtuulliset, markkinaehtoiset sek\u00e4 linjassa normaalin tuottovaatimuksen ja markkinak\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n kanssa. Vanhan sopimuksen ehdot olivat muodostuneet seurakuntayhtym\u00e4lle kohtuuttomiksi.<\/p>

\u2013 \u2013
Hovioikeuden ratkaisu<\/p>

Perustelut<\/p>

Tausta ja kysymyksenasettelu<\/p>

Asiassa on kysymys maanvuokrasopimusta koskevista vahvistus- ja velvoittamis- sek\u00e4 sovitteluvaatimuksista. Asian riidattomat taustatiedot ilmenev\u00e4t k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta.<\/p>

Hovioikeudessa on ensisijaisesti kysymys siit\u00e4, onko seurakuntayhtym\u00e4 velvollinen vuokraamaan Helsingin kaupungin B:n kaupunginosassa alueella korttelissa nro X sijaitsevan asuntotontin nro Y asunto-osakeyhti\u00f6lle uudelleen kahdeksikymmeneksi vuodeksi tietyin asunto-osakeyhti\u00f6n vahvistettaviksi vaatimin ehdoin.<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 on kanteessaan vaatinut tuomioistuinta ensisijaisesti vahvistamaan asuntotontin uudelleenvuokraamisvelvollisuuden 14.1.1966 solmitun vuokrasopimuksen nojalla. Edelleen asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut vahvistettavaksi sopimuksen ehtokohdan 2 tarkoituksena olevan, ett\u00e4 vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4 on kohtuuttoman asemesta k\u00e4yp\u00e4 ja kohtuullinen, samoin kuin k\u00e4yv\u00e4n ja kohtuullisen vuokran m\u00e4\u00e4rittelytavan. Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 ehtokohdan 2 vahvistetaan sis\u00e4lt\u00e4v\u00e4n my\u00f6s oikeuden jatkaa vuokrasopimusta kahdeksikymmeneksi vuodeksi nyt solmittavan kahdenkymmenen vuoden vuokrakauden j\u00e4lkeen ja asettavan seurakuntayhtym\u00e4lle t\u00e4m\u00e4n vuokrakauden j\u00e4lkeen rakennusten lunastusvelvollisuuden k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta. Asunto-osakeyhti\u00f6 on edelleen vaatinut vahvistettavaksi, ett\u00e4 asuntotontin kiinteist\u00f6vero maapohjan osalta tulee seurakuntayhtym\u00e4n maksettavaksi my\u00f6s uudella vuokrakaudella. Lis\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut tuomioistuinta vahvistamaan rakennusten poistamista koskevan sopimuksen ehtokohdan 3 olevan tehoton ja seurakuntayhtym\u00e4ll\u00e4 olevan velvollisuus lunastaa rakennukset niiden k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta, jos vuokrasopimusta ei jatketa. Asunto-osakeyhti\u00f6 on viimeisen\u00e4 kohtanaan vaatinut vahvistettavaksi lunastustilanteeseen k\u00e4yv\u00e4n arvon m\u00e4\u00e4ritt\u00e4j\u00e4n ja m\u00e4\u00e4ritt\u00e4mistavan.<\/p>

Mainittuja vahvistamisvaatimuksia t\u00e4ydent\u00e4v\u00e4ss\u00e4 velvoittamisvaatimuksessaan asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4 velvoitetaan vuokraamaan kysymyksess\u00e4 olevan asuntotontin sille vahvistusvaatimusten mukaisin ehdoin.<\/p>

Siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 hovioikeus katsoisi seurakuntayhtym\u00e4n olevan velvollinen vuokraamaan asuntotontin asunto-osakeyhti\u00f6lle tietyll\u00e4 tavalla m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyvin ehdoin, asiassa olisi seuraavaksi arvioitava tarkemmin asunto-osakeyhti\u00f6n vahvistusvaatimusten sis\u00e4lt\u00f6\u00e4 kuten kysymyst\u00e4 uudelleenvuokraamisen ehdoista vuokrasopimuksen perusteella sek\u00e4 sit\u00e4 prosessioikeuden alaan kuuluvaa kysymyst\u00e4, olisiko asia n\u00e4ilt\u00e4 osin ratkaistavissa suoraan hovioikeudessa vai olisiko se palautettava asunto-osakeyhti\u00f6n vaatimin tavoin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuteen oikeusastej\u00e4rjestys huomioon ottaen.<\/p>

Hovioikeudessa on asunto-osakeyhti\u00f6n kannevaatimusten perusteella toissijaisesti kysymys mainitun vuokrasopimuksen sovittelemisesta. Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6n vahvistamis- ja velvoittamisvaatimukset on kokonaan tai osittain hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4, hovioikeuden on viel\u00e4 arvioitava, onko vuokrasopimuksen ehtokohtia 2 tai 3 soviteltava ja onko asia sovitteluvaatimusten ratkaisemiseksi palautettava k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuteen. Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut vuokrasopimuksen ehtokohtien 2 ja 3 sovittelemista k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 sellaisiksi, kuin se on vaatinut niit\u00e4 vahvistamisvaatimuksissaan tulkittavan.<\/p>

\u2013 \u2013<\/p>

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on tutkinut ja hyl\u00e4nnyt asunto-osakeyhti\u00f6n kannevaatimukset. Se on katsonut vahvistusvaatimusten osalta, etteiv\u00e4t vuokrasopimuksen ehdot olleet tulkinnanvaraisia eik\u00e4 asiassa ollut esitetty selvityst\u00e4, jonka mukaan sopimuspuolet olisivat tarkoittaneet sopia jotakin, mik\u00e4 ei ilmennyt vuokrasopimuksesta tai mik\u00e4 poikkeaisi sopimuksen sanamuodosta. Sovitteluvaatimuksen osalta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 sopimuspuolilla oli ollut tasavertainen mahdollisuus arvioida sopimusehtojen merkityst\u00e4 ja ett\u00e4 vuokranantajan oikeus m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 uuden vuokrakauden ehdot oli varsin tavanomainen sopimusehto. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei ole pit\u00e4nyt my\u00f6sk\u00e4\u00e4n rakennusten purkamista koskevaa ehtoa ep\u00e4tavallisena. Olosuhteissakaan ei ollut tapahtunut vuokrasopimuksen sovittelua puoltavaa muutosta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on lis\u00e4ksi katsonut, ettei mahdollisen uuden vuokrakauden vuokranmaksua voitu sovitella senk\u00e4\u00e4n vuoksi, ett\u00e4 k\u00e4sill\u00e4 ei viel\u00e4 ollut uutta vuokrakautta koskevaa vuokrasopimusta.<\/p>

Sopimusehtojen tulkinta<\/p>

Oikeudellisen tarkastelun l\u00e4ht\u00f6kohdat<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 vuokrasopimuksen ehtokohdille 2 ja 3 vahvistetaan tietynsis\u00e4lt\u00f6inen tulkinta. Asunto-osakeyhti\u00f6n mukaan sopijapuolet olivat yhteisesti tarkoittaneet erin\u00e4isi\u00e4 asioita, jotka eiv\u00e4t suoraan ilmenneet sopimuksen sanamuodosta.<\/p>

Sopimuksen tulkinnalla tarkoitetaan sen ep\u00e4selv\u00e4n sis\u00e4ll\u00f6n ja ehdon t\u00e4sment\u00e4mist\u00e4. Tulkinnan pohjaksi on otettava sopimuksen sanamuoto. Lis\u00e4ksi on kiinnitett\u00e4v\u00e4 huomio siihen, mit\u00e4 sopimukseen osallisten on katsottava edellytt\u00e4neen. (Mika Hemmo ja Kari Hoppu: Sopimusoikeus, p\u00e4ivitetty s\u00e4hk\u00f6isesti viimeksi 18.12.2019, luku 7.) Edelleen tulkinnan tavoitteena on selvitt\u00e4\u00e4, mit\u00e4 sopijapuolet ovat tarkoittaneet sopimuksella. Jos osapuolet ovat laatineet sopimuksesta asiakirjan, se saa tulkinnassa yleens\u00e4 keskeisen merkityksen. Sopijapuolten yhteinen tarkoitus ilmenee tyypillisesti selkeimmin juuri sopimusasiakirjasta. Sen merkitys on k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4 my\u00f6s siksi, ett\u00e4 mahdollisen sanamuodosta poikkeavan sopijapuolten tarkoituksen n\u00e4ytt\u00e4minen toteen on vaikeaa. Todistustaakka on sill\u00e4, joka v\u00e4itt\u00e4\u00e4, ettei sopimuksen sanamuoto vastaa osapuolten tarkoitusta. Tulkinnassa otetaan kuitenkin huomioon muukin sopijapuolten tarkoituksesta kertova aineisto, jos sit\u00e4 on esitett\u00e4viss\u00e4. Kun sen avulla voidaan todeta sopijapuolten yhteinen tarkoitus, se syrj\u00e4ytt\u00e4\u00e4 muun tulkinta-aineiston. Sopijapuolten yhteinen tarkoitus on siis ratkaiseva sopimuksen sis\u00e4ll\u00f6n osalta vastoin kirjallista sopimustakin. (Ari Saarnilehto ja Vesa Annola: Sopimusoikeuden perusteet, 8., uudistettu painos, 2018, s. 151.)<\/p>

Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 sopimuksen tulkinnassa l\u00e4ht\u00f6kohtana on sopimusasiakirjan sanamuoto, mik\u00e4li muuta selvityst\u00e4 sopijapuolten yhteisest\u00e4 tarkoituksesta ei esitet\u00e4. L\u00e4ht\u00f6kohtaisesti asianosaisen, joka vetoaa sopimuksen sanamuodosta poikkeavaan sopijapuolten yhteiseen tarkoitukseen, on n\u00e4ytett\u00e4v\u00e4 v\u00e4itteens\u00e4 toteen. Ottaen huomioon, ett\u00e4 molempien asianosaisten keinot n\u00e4ytt\u00e4\u00e4 toteen sopimuksen tekemisajankohdan tapahtumia ovat yht\u00e4 lailla ajan kuluessa heikentyneet, hovioikeus katsoo, ettei sopimuksen tekemisest\u00e4 kulunut pitk\u00e4 aika anna aihetta arvioida n\u00e4ytt\u00f6taakan jakautumista t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa toisin. Asunto-osakeyhti\u00f6n on siten n\u00e4ytett\u00e4v\u00e4 v\u00e4itteens\u00e4 sopijapuolten yhteisest\u00e4 tarkoituksesta toteen.<\/p>

Tontinvuokralaki ja maanvuokralaki: soveltuminen tai tulkintavaikutus<\/p>

Tontinvuokralain (75\/1939) 1 \u00a7:n 1 momentin mukaan vahvistetun asema-kaavan tai rakennussuunnitelman alaisella alueella sijaitseva tontti, joka on laillisella tontinmuodostuksella tai maanjakotoimituksella erotettu itsen\u00e4iseksi kiinteist\u00f6ksi, voidaan, noudattamalla mit\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 laissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n, luovuttaa m\u00e4\u00e4r\u00e4ajaksi, v\u00e4hint\u00e4\u00e4n kahdeksikymmeneksiviideksi ja enint\u00e4\u00e4n sadaksi vuodeksi, sek\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4suuruista ja todellista vuotuista vuokramaksua vastaan rakennettavaksi asuntotarkoituksiin. Sellaista luovutusta sanotaan tontinvuokraksi. Saman lain 2 \u00a7:n 1 momentin mukaan tontinvuokrasopimus on teht\u00e4v\u00e4 kirjallisesti todistajain l\u00e4sn\u00e4 ollessa, ja on sopimuskirjassa nimenomaan mainittava, ett\u00e4 luovutus tarkoittaa tontinvuokraa.<\/p>

Tontinvuokralain esit\u00f6iden mukaan kysymyksess\u00e4 on tyyppisopimus ja laki on valinnanvaraisena asetettu asianomaisten kuntien ja yksityisten maanomistajien k\u00e4ytett\u00e4v\u00e4ksi. Tontinvuokraoikeuden lakim\u00e4\u00e4r\u00e4isist\u00e4 tunnusmerkeist\u00e4 ei saa poiketa, jos halutaan perustaa tontinvuokraoikeus. (HE 57\/1938 vp, s. 1, 4 ja 9.)<\/p>

Tontinvuokralakia ei ole k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 juurikaan sovellettu, koska merkitt\u00e4v\u00e4t vuokranantajat ovat katsoneet sen s\u00e4\u00e4ntelyn itselleen ep\u00e4edulliseksi (Y. J. Hakulinen: Vuokraoikeus I. Maanvuokra. 1967, s. 171, Leena Kartio: Asuntoalueen vuokra. Oikeudellinen tutkimus maanvuokralain 3 luvussa tarkoitetusta vuokrasta erityisesti julkisen asunto- ja maapolitiikan keinona, 1983, s. 45 ja 85\u201387, Juhani Wirilander: Maanvuokraoikeus vuoden 1966 maanvuokralain ja siihen liittyv\u00e4n lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6n mukaan, toinen uudistettu painos, 1993, s. 2 ja 37).<\/p>

Hovioikeus toteaa, ettei esill\u00e4 olevassa vuokrasopimuksessa ole tontinvuokralain 2 \u00a7:n 1 momentin mukaista ehtoa eik\u00e4 muutakaan ehtoa, jonka mukaan sopimukseen sovellettaisiin tontinvuokralakia. N\u00e4in ollen sopimusasiakirjan perusteella sopijapuolet eiv\u00e4t ole tarkoittaneet, ett\u00e4 tontinvuokralakia sovellettaisiin sopimukseen tai sen tulkintaan. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole esitt\u00e4nyt selvityst\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 sopijapuolten yhteinen tarkoitus poikkeaisi t\u00e4ss\u00e4 suhteessa sopimuksen sanamuodosta. Tontinvuokralaki ei siten tule sovellettavaksi asiassa.<\/p>

Ottaen huomioon edell\u00e4 mainituista tontinvuokralain esit\u00f6ist\u00e4 ilmenev\u00e4 lains\u00e4\u00e4t\u00e4j\u00e4n tarkoitus j\u00e4tt\u00e4\u00e4 sopimuspuolille mahdollisuus valita tontinvuokralain soveltuminen sopimukseen, hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n aihetta tulkita sopimusta tontinvuokralain s\u00e4\u00e4ntelyn n\u00e4k\u00f6kulmasta.<\/p>

Nykyisin voimassa oleva maanvuokralaki (258\/1966) ei ole puolestaan ollut voimassa viel\u00e4 sopimuksen tekohetkell\u00e4 14.1.1966. Laki on tullut voimaan 1.9.1966, eik\u00e4 sit\u00e4 90 \u00a7:ss\u00e4 olevan voimaantulos\u00e4\u00e4nn\u00f6ksens\u00e4 mukaan sovelleta ennen voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin lukuun ottamatta lain 91 \u00a7:ss\u00e4 ja siin\u00e4 viitatussa 29 \u00a7:ss\u00e4 kohtuuttoman vuokramaksun alentamisesta ja liikaa suoritetun vuokramaksun palauttamisesta s\u00e4\u00e4detty\u00e4.<\/p>

K\u00e4sill\u00e4 olevaan vuokrasopimukseen on tosin tehty er\u00e4it\u00e4 muutoksia maanvuokralain voimassa ollessa: todettu tontin muuttunut numero, alennettu vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ja poistettu mahdollisuus vuokran korottamiseen muutoin kuin elinkustannusindeksin perusteella sek\u00e4 alennettu pienemp\u00e4\u00e4 vuokraa vastaavasti sit\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4, josta vuokranantajalla on ollut oikeus hakea kiinnityst\u00e4 vuokraoikeuteen. Hovioikeus katsoo, etteiv\u00e4t mainitut tekniset ja vuokramiehen eduksi maanvuokralain voimassaollessa tehdyt vuokrasopimuksen muutokset ole olleet luonteeltaan sellaisia, ett\u00e4 vuokrasopimus tulisi katsoa tehdyksi maanvuokralain voimassaollessa. T\u00e4ss\u00e4 asiassa ei ole toisaalta kysymys sellaisesta alkuper\u00e4isess\u00e4 vuokrasopimuksessa vuokrakaudelle vuokramaksusta sovitun ehdon sovittelemisesta eik\u00e4 alentamisesta, jota maanvuokralain 29 \u00a7 koskee, vaan sovitun vuokrakauden j\u00e4lkeist\u00e4 aikaa tai sen p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 koskevien sopimusehtojen tulkitsemisesta ja sovittelemisesta. Maanvuokralakia ei n\u00e4in ollen ole sovellettava asiassa milt\u00e4\u00e4n osin, eik\u00e4 asiassa ole ilmennyt, ett\u00e4 sopijapuolten tarkoituskaan olisi ollut edes tulkita sopimusta maanvuokralain s\u00e4\u00e4ntelyn n\u00e4k\u00f6kulmasta.<\/p>

Ehtokohtien 2 ja 3 sanamuodot ja sopimuspuolten yhteinen tarkoitus<\/p>

Vuokrasopimuksen ehtokohtien 2 ja 3 sis\u00e4lt\u00f6 ilmenee k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta. Hovioikeus toteaa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 mainittujen sopimusehtojen sanamuodot eiv\u00e4t ole ep\u00e4selvi\u00e4 eiv\u00e4tk\u00e4 tulkinnanvaraisia. Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut sopimusehtojen sis\u00e4ll\u00f6llist\u00e4 tulkitsemista tavalla, joka ei ilmene sopimuksen sanamuodoista. Sen tulee siten n\u00e4ytt\u00e4\u00e4 toteen, ett\u00e4 sopijapuolet olivat yhteisesti tarkoittaneet muuta kuin sopimuksen sanamuodon mukaista tulkintaa.<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6n mukaan vuokrasopimus oli tarkoitettu jatkuvaksi, koska vuokrasopimus oli tehty alueen muuntamiseksi asuinalueeksi. Vuokrasopimuksen alkuvirkkeest\u00e4 sek\u00e4 ehtokohdista 7, 8, 10, 11 ja 14 ilmenee, ett\u00e4 vuokrasopimus on tehty asuntotontin vuokraamiseksi, ja sopimuspuolten yhteisen\u00e4 tarkoituksena on ollut, ett\u00e4 uudelle tontille rakennetaan ja siin\u00e4 pidet\u00e4\u00e4n yll\u00e4 asuinrakennusta ja ett\u00e4 alueelle rakennetaan asuinalueen vaatima kunnallistekniikka. Mainitut ehdot viittaavat siihen, ett\u00e4 sopimuspuolten yhteisen\u00e4 tarkoituksena on sin\u00e4ns\u00e4 ollut, ett\u00e4 asuntotontti pysyy asuink\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 vuokra-ajan ja sen j\u00e4lkeenkin. Hovioikeus katsoo, ettei mainituista ehdoista kuitenkaan ilmene, ett\u00e4 sopimuspuolten yhteisen\u00e4 tarkoituksena olisi ollut ehtokohdan 2 sanamuodon vastaisesti rajoittaa vuokranantajan mahdollisuutta m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 uudelle vuokrakaudelle tarjottavien ehtojen sis\u00e4lt\u00f6.<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6n mukaan sopimuspuolten sellaisesta yhteisest\u00e4 tarkoituksesta, etteiv\u00e4t uuden vuokrakauden ehdot ole yksinomaan vuokranantajan m\u00e4\u00e4ritett\u00e4viss\u00e4, kertoo vuokrasopimuksen kohdan 2 ehto vuokramiehen oikeudesta saada tontti edelleen vuokralle 20 vuoden ajaksi. Asunto-osakeyhti\u00f6 on katsonut, ett\u00e4 sopiminen siit\u00e4, ett\u00e4 vuokranantajalla on oikeus m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 mahdollisen jatkokauden ehdot, olisi ollut tarpeetonta.<\/p>

Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 sopimuksen sanamuodon perusteella vuokramiehen oikeudessa tontin uudelleen vuokraamiseen on ollut kysymys vuokranantajan velvollisuudesta kahta vuotta ennen vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 tarjota vuokrakohdetta ensin vuokramiehelle vuokranantajan m\u00e4\u00e4ritt\u00e4min ehdoin, mink\u00e4 j\u00e4lkeen sopimuksessa on varattu vuokramiehelle puolentoista vuoden aika vastata saamaansa tarjoukseen. Kysymys on siten ollut vuokramiehen etuoikeudesta uuden vuokrasopimuksen tekemiseen vuokranantajan kanssa ilman, ett\u00e4 uuden vuokrasopimuksen ehtoja on kuitenkaan viel\u00e4 alkuper\u00e4isess\u00e4 sopimuksessa ennalta m\u00e4\u00e4ritetty. Vuokrasopimuksessa onkin sovittu l\u00e4hinn\u00e4 menettelyst\u00e4 etuoikeuden k\u00e4ytt\u00e4miseksi. Mainittua tulkintaa, ett\u00e4 kysymys on ollut etuoikeudesta sopimisesta, tukee sopimuksen ehtokohdan 3 sanamuoto, jossa mainitaan vuokramiehen etuoikeuden k\u00e4ytt\u00e4minen uuteen vuokraukseen.<\/p>

Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6n kanteen edell\u00e4 tarkemmin selostettujen vahvistamis- ja velvoittamisvaatimusten osalta oikeudenk\u00e4ynnin kohteena on ollut kysymys siit\u00e4, onko seurakuntayhtym\u00e4ll\u00e4 velvollisuus vuokrata tontti asunto-osakeyhti\u00f6lle nimenomaisesti tietyll\u00e4 tavoin m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyvill\u00e4 ehdoilla, jotka on asunto-osakeyhti\u00f6n vaatimuksina lueteltu k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa numeroilla 2\u201311. Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 oikeudenk\u00e4ynnin kohteena ei ole ollut se, onko uuden vuokrasopimuksen tekemismenettely\u00e4 noudatettu, eik\u00e4 se, onko asianosaisten v\u00e4lille syntynyt uusi sitova vuokrasopimus. Oikeudenk\u00e4ynnin kohteena ei ole liioin ollut kysymys siit\u00e4, onko seurakuntayhtym\u00e4ll\u00e4 ylip\u00e4\u00e4t\u00e4\u00e4n velvollisuus vuokrata tontti asunto-osakeyhti\u00f6lle ottamatta kantaa vuokrauksen ehtoihin.<\/p>

Vuokrasopimuksen sanamuodosta ei ilmene, ett\u00e4 sopimuspuolet olisivat yhteisesti tarkoittaneet rajoittaa vuokranantajan mahdollisuuksia p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 tarjottavien vuokraehtojen sis\u00e4ll\u00f6st\u00e4 tai ett\u00e4 vuokramiehen etuoikeuteen olisi tarkoitettu sis\u00e4llytt\u00e4\u00e4 nimenomainen oikeus saada tietynsis\u00e4lt\u00f6iset ehdot uuden vuokrasopimuksen osaksi. Vuokrasopimusasiakirjan lis\u00e4ksi muuta varteenotettavaa selvityst\u00e4 sopimuspuolten yhteisest\u00e4 tarkoituksesta ei ole esitetty.<\/p>

Ottaen huomioon sopimusten sitovuuden periaatteen hovioikeus katsoo, ettei asunto-osakeyhti\u00f6n esiin tuomilla kohtuusn\u00e4k\u00f6kohdilla ole vuokrasopimuksen sanamuodon tulkinnassa oikeudellista merkityst\u00e4. Kohtuusn\u00e4k\u00f6kohtiin liittyv\u00e4t seikat tulevat arvioitaviksi sovitteluvaatimusten yhteydess\u00e4.<\/p>

N\u00e4ill\u00e4 ja muutoin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenevill\u00e4 perusteluilla hovioikeus katsoo, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n vahvistamisvaatimukset ja niihin perustuvat velvoittamisvaatimukset on hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota ei ole niiden osalta aihetta kumota eik\u00e4 muuttaa.<\/p>

Sopimusehtojen sovittelu<\/p>

Sovitteluvaatimukseen soveltuva laki<\/p>

Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 oikeustoimilaki) 36 \u00a7:n 1\u20133 momenttien muotoilu on tullut voimaan 1.1.1983 lainmuutoksella 965\/1982, jonka voimaantulos\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen mukaan muutettua pyk\u00e4l\u00e4\u00e4 sovelletaan my\u00f6s ennen lain voimaantuloa tehtyihin oikeustoimiin.<\/p>

Maanvuokralaki ja tontinvuokralaki eiv\u00e4t edell\u00e4 kerrotuista syist\u00e4 tule sovellettaviksi asiassa my\u00f6sk\u00e4\u00e4n vuokrasopimuksen sovittelun osalta. Hovioikeus katsoo n\u00e4in ollen, ett\u00e4 sovitteluvaatimuksen ratkaisemiseen on sovellettava yksinomaan oikeustoimilakia.<\/p>

Oikeudellisen arvioinnin l\u00e4ht\u00f6kohdat<\/p>

Oikeustoimilain 36 \u00a7:n 1 momentin mukaan, jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai j\u00e4tt\u00e4\u00e4 se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sis\u00e4lt\u00f6, osapuolten asema, oikeustointa teht\u00e4ess\u00e4 ja sen j\u00e4lkeen vallinneet olosuhteet sek\u00e4 muut seikat. Jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, ett\u00e4 sopimuksen j\u00e4\u00e4minen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 raukeamaan.<\/p>

Yksitt\u00e4isen ehdon irrallinen arviointi ei lain esit\u00f6iden mukaan ole sovittelua harkittaessa useinkaan riitt\u00e4v\u00e4\u00e4. Kohtuullisuus edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 osapuolille sopimuksesta tulevat oikeudet ja velvollisuudet ovat kokonaisuudessaan tasapainossa. Etujen ja rasitusten m\u00e4\u00e4r\u00e4llinen vertailu ei kuitenkaan ole yksin\u00e4\u00e4n ratkaisevaa, vaan my\u00f6s monet muut seikat vaikuttavat arviointiin. Sopimuspuolien tosiasialliset tiedolliset, taidolliset ja taloudelliset suhteet ovat seikkoja, jotka on aina otettava huomioon. Jos sopimuksen sis\u00e4lt\u00f6\u00f6n rauhassa perehtyneet, taloudellisesti toisistaan riippumattomat ja vastuukykyiset sopimuspuolet tekev\u00e4t sopimuksen, on vaadittava todella merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 tasapainottomuutta, ennen kuin yleisen sovittelus\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen nojalla on aihetta puuttua sopimukseen. Aivan toisenlainen asia on silloin, kun toinen sopimuspuoli on asiantuntemukseltaan toista heikompi, ei ole voinut kunnolla perehty\u00e4 asiaan, jonka toinen on tarkoin tuntenut, taikka on ollut suorastaan toisesta osapuolesta taloudellisesti tai muuten riippuvainen. T\u00e4ll\u00f6in sovittelu on perusteltua jo paljon pienemm\u00e4n tasapainottomuuden vuoksi. Kohtuullistaminen ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sill\u00e4 perusteella poissuljettu, ett\u00e4 osapuolen olisi oikeustoimeen ryhdytt\u00e4ess\u00e4 tullut havaita tai ett\u00e4 se jopa oli havainnut vastapuolen esitt\u00e4m\u00e4n ehdon kohtuuttomuuden. Sellainen tietoisuus voi kuitenkin olla joskus sovittelua vastaan puhuva seikka. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen 36 \u00a7:n 1 momenttia on nimitt\u00e4in sovellettava siten, ettei osapuolelle sopimusta teht\u00e4ess\u00e4 asetettavaa huolellisuusvaatimusta lievennet\u00e4. (HE 247\/1981 vp, s. 14, 15 ja 17.)<\/p>

Korkein oikeus on todennut, ett\u00e4 varallisuusoikeudessamme on p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6n\u00e4, ett\u00e4 sopimukset sitovat osapuolia sellaisina kuin ne on tehty. Sopimusehtojen kohtuullistamista eli sovittelua koskevat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset ovat poikkeuss\u00e4\u00e4nt\u00f6j\u00e4 (KKO 2001:27). Sopimuksen sovittelun edellytysten arviointi on kokonaisharkintaa, jossa on punnittava vastakkain toisaalta sovittelun puolesta ja toisaalta sit\u00e4 vastaan puhuvia seikkoja (KKO 2017:71, kohta 49). Oikeustoimilain nojalla tapahtuva kohtuuttomuusarviointi kohdistuu sopimukseen kokonaisuutena ja siis siihen, johtavatko sopimusehdot kohtuuttomaan lopputulokseen. Harkinnassa otetaan huomioon osapuolten puolin ja toisin saamat edut ja velvoitteet (KKO 2016:8, kohta 30). Sopijapuolen taloudellisissa olosuhteissa ja asumistilanteessa sopimuksen tekemisen j\u00e4lkeen tapahtuneita muutoksia on voitu l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti pit\u00e4\u00e4 sopimuksen kohtuullistamisen puolesta puhuvina seikkoina. Niit\u00e4 arvioitaessa korkein oikeus on kuitenkin ottanut huomioon, ovatko ne olleet seurausta sopijapuolen omista vapaaehtoisista toimista sopimuksesta tietoisena (KKO 2012:48, kohta 18). Vaikka maanvuokrasopimuksessa oli k\u00e4yv\u00e4n vuokran sijaan sovittu nimellisest\u00e4 vuokrasta yksityishenkil\u00f6iden kesken, sopijapuolten vaihtuminen ei ollut peruste sovitella vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 (KKO 1992:192). Korkein oikeus on my\u00f6s katsonut (KKO 1994:88), ett\u00e4 pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n nykyisten vuokrien vertailu ei riitt\u00e4nyt sovitteluperusteeksi pitk\u00e4aikaisissa maanvuokrasuhteissa, vaan laissa mainittujen edellytysten toteutumista oli tarkasteltava sopimuskokonaisuutta ja sopimuksen l\u00e4ht\u00f6kohtia silm\u00e4ll\u00e4 pit\u00e4en. Korkein oikeus ei sovitellut vuokraa, vaikka se oli korkea verrattuna er\u00e4iden l\u00e4hist\u00f6ll\u00e4 sijaitsevien kerrostalotonttien vuokriin. Samassa ratkaisussa korkein oikeus otti kohtuuttomuuden arvioinnissa huomioon senkin, ett\u00e4 kanne oli nostettu vasta 15 vuotta uudesta vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 sopimisen j\u00e4lkeen.<\/p>

Korkein oikeus on katsonut ratkaisussaan KKO 1984 II 77 vuokranantajalla olleen velvollisuus maksaa vuokramiehelle vuokrasuhteen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 korvausta h\u00e4nen vuokra-alueelle j\u00e4\u00e4v\u00e4st\u00e4 rakennuksestaan rakennuksen k\u00e4yv\u00e4n arvon mukaan. Rakennuksen siirt\u00e4minen ei ollut mahdollista ilman sen purkamista, mik\u00e4 olisi merkinnyt rakennuksen arvon l\u00e4hes t\u00e4ydellist\u00e4 h\u00e4vitt\u00e4mist\u00e4. Vuokrasopimuksessa edellytetty rakennustapa oli tarkoittanut rakennusta, jonka kestoik\u00e4 oli huomattavasti pitempi kuin sovittu vuokra-aika. Rakennus oli edelleen vaikeuksitta hy\u00f6dynnett\u00e4viss\u00e4. Sen sijaan ratkaisussaan KKO 1988:122 korkein oikeus on katsonut, ettei vuokramies ollut vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 oikeutettu saamaan rakennuksestaan korvausta. Mainitussa tapauksessa vuokramiehell\u00e4 oli ollut velvollisuus rakentaa vuokra-alueelle pohjapinta-alaltaan v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 150 neli\u00f6metrin suuruinen teollisuusrakennus tulenkest\u00e4v\u00e4st\u00e4 aineesta. Vuokramies oli kuitenkin rakentanut alueelle kolmikerroksisen betoni- ja kivirakenteisen asuin- ja pienteollisuusrakennuksen. Korkein oikeus katsoi, ett\u00e4 vuokrasopimuksessa asetettu rakentamisvelvollisuus oli antanut vuokramiehelle mahdollisuuden sopeuttaa rakennus rakentamistavaltaan ja k\u00e4ytt\u00f6i\u00e4lt\u00e4\u00e4n sovitun vuokra-ajan mukaiseksi eik\u00e4 vuokrasopimuksessa ollut edellytetty sellaisen rakennuksen rakentamista, mink\u00e4 t\u00e4m\u00e4 oli rakentanut. Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 kummassakaan viimeksi mainitussa ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 ei ole ollut kysymys sopimusehdon sovittelemisesta vaan tilanteesta, jossa enemp\u00e4\u00e4 sopimuksessa kuin s\u00e4\u00e4detyss\u00e4 laissa ei ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4tty vuokramiehen rakennusten lunastamisesta mit\u00e4\u00e4n. Mainituista ratkaisuista ei voida siten tehd\u00e4 pitk\u00e4lle menevi\u00e4 johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 k\u00e4sill\u00e4 olevan asian kannalta.<\/p>

Hovioikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 on katsottu erityisesti elinkeinonharjoittajien v\u00e4lisiss\u00e4 sopimuksissa olevan l\u00e4ht\u00f6kohtana, ett\u00e4 my\u00f6s ankarat ehdot ovat yleens\u00e4 hyv\u00e4ksytt\u00e4vi\u00e4 eik\u00e4 ehdon ankaruus tee ehdosta automaattisesti kohtuutonta (ks. Helsingin hovioikeuden tuomio 9.5.2017 nro 574, s. 6). Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 on katsottu l\u00e4ht\u00f6kohtana olevan my\u00f6s se, ett\u00e4 sopijapuolten on varauduttava olosuhdemuutoksiin jo sopimusta teht\u00e4ess\u00e4 ja ett\u00e4 sopimukset on pidett\u00e4v\u00e4 olosuhteiden muututtuakin (ks. Helsingin hovioikeuden tuomio 11.7.2018 nro 953, s. 5).<\/p>

Oikeustoimilain 36 \u00a7 on tarkoitettu etup\u00e4\u00e4ss\u00e4 ep\u00e4tasavertaisten sopijapuolten sopimusehtojen sovitteluun, mutta my\u00f6s tasavertaisten sopijapuolten v\u00e4lisi\u00e4 sopimuksia voidaan sovitella s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen nojalla. Sovittelulla pyrit\u00e4\u00e4n tasapainottamaan suoritus ja vastasuoritus. Sovittelussa korostetaan erityisesti taloudellista ep\u00e4tasavertaisuutta sovitteluperusteena. Sopimuksen sovittelun tarkoituksena on sopimustasapainon yll\u00e4pit\u00e4minen ja n\u00e4in sopimuksen perustamien oikeussuhteiden s\u00e4ilytt\u00e4minen. (Juha Karhu ja Hannu Tolonen teoksessa Varallisuusoikeus, s\u00e4hk\u00f6inen versio, p\u00e4ivitetty 3.11.2011, luku I.3.)<\/p>

Asiassa on arvioitava, ovatko vuokrasopimuksen ehtokohdat 2 ja 3 olleet alun perin kohtuuttomia tai johtaako niiden soveltaminen kohtuuttomuuteen. Hovioikeus toteaa edell\u00e4 mainittujen oikeusl\u00e4hteiden antavan suuntaviivoja hovioikeuden kohtuullistamisharkinnalle. Niiden perusteella sopimuksen sovittelu on poikkeuksellista muttei poissuljettua. Kohtuullistamisharkinnassa on otettava huomioon sopimuksen sovittelun puolesta ja sit\u00e4 vastaan puhuvat seikat sek\u00e4 sopimus kokonaisuudessaan. Viime k\u00e4dess\u00e4 sopimuksen kohtuullisuuden arviointi perustuu kokonaisharkintaan k\u00e4sill\u00e4 olevassa tapauksessa.<\/p>

Alkuper\u00e4isen kohtuullisuuden arviointiin liittyv\u00e4t seikat<\/p>

Asiassa ei ole esitetty selvityst\u00e4 sopimuksen tekohetkell\u00e4 vallinneista olosuhteista. Asiassa ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ilmennyt, ett\u00e4 vuokrasopimuksen ehtokohtia 2 ja 3 koskevaa sopimusta teht\u00e4ess\u00e4 sopimuspuolina olleet C:n seurakunnat ja perustettava asunto-osakeyhti\u00f6, jonka puolesta oli toiminut rakennusliike, olisivat olleet ep\u00e4tasapainoisessa tai ep\u00e4itsen\u00e4isess\u00e4 asemassa toisiinsa n\u00e4hden. Edelleenk\u00e4\u00e4n ei ole ilmennyt, ett\u00e4 perustettavan asunto-osakeyhti\u00f6n puolesta olisi toimittu ymm\u00e4rt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 sopimusehtoja. Asiassa ei ole siten ilmennyt alkuper\u00e4isten sopimuspuolten asemaan liittyvi\u00e4 sovittelua puoltavia seikkoja. N\u00e4in ollen sopimuksen alkuper\u00e4isen kohtuullisuuden arviointi perustuu yksinomaan sopimuksen sis\u00e4lt\u00f6\u00f6n. Ottaen huomioon edell\u00e4 lausutut oikeusohjeet alkuper\u00e4iseen kohtuuttomuuteen vaadittaisiin sopimukselta hyvin merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 ep\u00e4tasapainoa.<\/p>

Ehtokohdassa 2 on sovittu menettelyst\u00e4, jolla vuokramies voi k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 etuoikeuttaan uuden vuokrasopimuksen tekemiseksi vuokranantajan kanssa. Siin\u00e4 ei ole rajoitettu vuokranantajan vapautta m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 tarjoamiaan sopimusehtoja. Ehtokohdassa 3 on sovittu sopimuksen p\u00e4\u00e4ttymisen ja mainitun etuoikeuden k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misen seurauksista. Ehtokohdan 3 mukaan vuokramies on sopimuksen p\u00e4\u00e4ttymistilanteessa velvollinen omalla kustannuksellaan purkamaan asuinrakennukset tai tarjoamaan niit\u00e4 vuokranantajalle lunastettavaksi vuokranantajan arvioimasta hinnasta.<\/p>

Vuokramiehen etuoikeus vuokrasopimuksen jatkamiseen on vuokramiehelle edullisempi ehto verrattua siihen, ettei etuoikeudesta olisi lainkaan sovittu. Hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenevin perusteluin, ett\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaista maanvuokrasopimusta yli 50 vuodeksi ei voida l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti pit\u00e4\u00e4 sellaisenaan kohtuuttomana, vaikkei siin\u00e4 olisi lainkaan sovittu vuokramiehen etuoikeudesta vuokrasopimuksen jatkamiseen. N\u00e4m\u00e4 seikat puhuvat vahvasti ehtokohdan 2 alkuper\u00e4ist\u00e4 kohtuuttomuutta vastaan.<\/p>

Hovioikeus toteaa ehtokohdan 3 mahdollistavan sen, ett\u00e4 vuokranantaja yksipuolisesti arvioi vuokramiehen omistamien rakennusten lunastushinnan, mik\u00e4li vuokramies ei hyv\u00e4ksy uudelle vuokrakaudelle tarjottuja ehtoja eik\u00e4 halua omalla kustannuksellaan purkaakaan rakennuksia vaan tarjoaa rakennuksia lunastettavaksi ja vuokranantaja p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 lunastaa ne. Mik\u00e4li vuokranantaja ei halua lunastaa rakennuksia, vuokramiehell\u00e4 on velvollisuus purkaa ne omalla kustannuksellaan. Vuokrasopimuksessa ei ole sovittu, mihin seikkoihin vuokranantajan arvion lunastushinnasta tulisi perustua. Siten ehtokohta 3 mahdollistaa sen, ett\u00e4 vuokranantaja m\u00e4\u00e4ritt\u00e4isi lunastushinnan rakennusten k\u00e4yp\u00e4\u00e4 arvoa huomattavasti pienemm\u00e4ksi tai jopa tosiasiassa merkityksett\u00f6m\u00e4ksi. Sopimus ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sis\u00e4ll\u00e4 ehtoa vuokranantajan velvollisuudesta asuinrakennusten lunastamiseen eik\u00e4 toisaalta vuokramiehen oikeudesta tontin lunastamiseen. Kuitenkin vuokrasopimuksen ehtokohdat 7 ja 8 velvoittavat vuokramiehen rakentamaan tontille vuokranantajan hyv\u00e4ksymien piirustusten mukaisen asuinrakennuksen, ja ehtokohta 14 velvoittaa vuokramiehen pit\u00e4m\u00e4\u00e4n tontilla olevat rakennukset hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa. Ehtokohdan 3 perusteella vuokranantaja voi siten lunastustilanteessa hy\u00f6ty\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4sti vuokramiehen rakentamista, kunnossapit\u00e4mist\u00e4 ja mahdollisesti peruskorjaamista asuinrakennuksista. N\u00e4ilt\u00e4 osin sopimusehtojen kokonaisuus on huomattavan ep\u00e4edullinen vuokramiehelle, ja sopimus n\u00e4in ollen ep\u00e4tasapainoinen sopimuksen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 mahdollisesti syntyv\u00e4ss\u00e4 lunastustilanteessa. Edell\u00e4 mainitut seikat puoltavat vahvasti ehtokohdan 3 sovittelemista.<\/p>

Perustettavan asunto-osakeyhti\u00f6n puolesta toimineen rakennusliikkeen on pit\u00e4nyt sopimusta teht\u00e4ess\u00e4 havaita lunastukseen liittyv\u00e4 ep\u00e4edullisuus, mik\u00e4 yhdess\u00e4 sopimusten sitovuuden periaatteen kanssa puhuu sopimuksen sovittelemista vastaan alkuper\u00e4isen kohtuuttomuuden perusteella.<\/p>

Maanvuokralain tontinvuokraa koskevassa 34 \u00a7:ss\u00e4 ja muita asuinalueita koskevassa 55 \u00a7:ss\u00e4 on s\u00e4\u00e4detty vuokranantajalle velvollisuus lunastaa vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 omistukseensa siirtyv\u00e4t vuokramiehen rakennukset k\u00e4yv\u00e4n hinnan mukaan. Muita asuinalueita koskevassa 55 \u00a7:ss\u00e4 vuokrasopimuksen osapuolille on j\u00e4tetty mahdollisuus sopia lunastusvelvollisuudesta my\u00f6s toisin. Saman lain 26 \u00a7:n 2 momentissa s\u00e4\u00e4detyn muotovaatimuksen vuoksi tontinvuokraa koskevan s\u00e4\u00e4ntelyn ottaminen ylip\u00e4\u00e4ns\u00e4 maanvuokrasopimusta sitovaksi on sopimusvapauden piiriss\u00e4. Siten ehtoa, jolla lunastusvelvollisuudesta on tontinvuokrasuhteissa sovittu toisin kuin maanvuokralaissa on s\u00e4\u00e4detty, ei voida l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti pit\u00e4\u00e4 kohtuuttomana. Nykys\u00e4\u00e4ntelyn l\u00e4ht\u00f6kohta rakennusten lunastusvelvollisuudesta k\u00e4yv\u00e4n hinnan mukaan puoltaa sin\u00e4ns\u00e4 sopimuskohdan 3 sovittelemista, joskin lakiin j\u00e4tetty mahdollisuus toisin sopimiseen puhuu sovittelemista vastaan. Hovioikeus toteaa maanvuokralain s\u00e4\u00e4ntelyn n\u00e4in ollen ilment\u00e4v\u00e4n tasapainoilua sopimuspuolten oikeuksien sek\u00e4 sopimusvapauden v\u00e4lill\u00e4. Sen lis\u00e4ksi, ett\u00e4 maanvuokralakia ei edell\u00e4 kerrotuista syist\u00e4 ole t\u00e4ss\u00e4 asiassa sovellettava, lain sis\u00e4ll\u00f6st\u00e4 ei voida muutoinkaan tehd\u00e4 ratkaisevasti sovittelua puoltavia tai sit\u00e4 vastaan puhuvia johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4.<\/p>

J\u00e4lkiper\u00e4isen kohtuuttomuuden arviointiin liittyv\u00e4t seikat<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 ei harjoita liiketoimintaa, vaan sen teht\u00e4v\u00e4n\u00e4 on omistaa maanvuokrasopimuksen kohteena olevalla tontilla oleva asuinrakennus. Sopimuspuolissa on siten tapahtunut olosuhdemuutos, sill\u00e4 vuokrasopimuksen tekoaikaan verrattuna asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole en\u00e4\u00e4 liiketoimintaa harjoittaneen rakennusliikkeen edustama.<\/p>

Vuokrasopimuksen ehtokohdan 14 mukaisesti asunto-osakeyhti\u00f6n on tullut pit\u00e4\u00e4 tontilla olevat rakennukset hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa, eik\u00e4 asiassa ole ilmennyt, ett\u00e4 asuinrakennuksen purkamiselle olisi mit\u00e4\u00e4n rakennusteknist\u00e4 syyt\u00e4. Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 vuokramiehen aseman menett\u00e4minen ja asuinrakennuksen purkaminen merkitsisi asunto-osakeyhti\u00f6lle ja sen osakkeenomistajille merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 taloudellista menetyst\u00e4. N\u00e4iss\u00e4 olosuhteissa vuokramiehen velvollisuus purkaa rakennus tai tarjota sit\u00e4 vuokranantajan lunastettavaksi t\u00e4m\u00e4n yksipuolisesti m\u00e4\u00e4ritt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 lunastushinnalla johtaa asunto-osakeyhti\u00f6n heikompaan asemaan seurakuntayhtym\u00e4\u00e4n n\u00e4hden, mik\u00e4 puoltaa ehtokohdan 3 sovittelemista.<\/p>

Sopimuksen sovittelemista vastaan puhuu toisaalta se, ett\u00e4 vuokrasopimuksen ehdot ja sen p\u00e4\u00e4ttymiseen liittyvien ehtojen ep\u00e4edullisuus ovat olleet asunto-osakeyhti\u00f6n tiedossa koko sopimuskauden ajan eik\u00e4 sanottu ep\u00e4edullisuus siten liity sellaisten olosuhteiden muuttumiseen, jotka eiv\u00e4t olisi olleet asunto-osakeyhti\u00f6n ja sen osakkeenomistajien ennakoitavissa. Ylip\u00e4\u00e4t\u00e4\u00e4n vuokrakiinteist\u00f6ll\u00e4 sijaitsevan rakennuksen omistava vuokramies on usein heikommassa asemassa suhteessa vuokranantajaan, kun vuokrasopimus p\u00e4\u00e4ttyy.<\/p>

Sovitteluvaatimukset kohdistuvat 14.1.1966 tehdyn vuokrasopimuksen ehtoihin. T\u00e4ss\u00e4 oikeudenk\u00e4ynniss\u00e4 ei ole kysymys asunto-osakeyhti\u00f6n ja seurakuntayhtym\u00e4n v\u00e4lille mahdollisesti tehdyn tai teht\u00e4v\u00e4n uuden vuokrasopimuksen ehtojen kuten vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4n sovittelemisesta. Asunto-osakeyhti\u00f6n mahdollisuus erilliseen oikeudenk\u00e4yntiin mahdollisen uuden vuokrasopimuksen sovittelemiseksi puhuu jossain m\u00e4\u00e4rin ehtokohdan 2 sovittelemista vastaan. Toisaalta uusi vuokrasopimus tulisi saattaa sellaiseksi, ettei se anna aihetta oikeudenk\u00e4ynneille ja muille viranomaistoimille.<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 on katsonut sopimuksen sovittelemista puoltavan maapohjan ja rakennusten ennakoimattomaan arvonnousuun alueella liittyv\u00e4 olosuhteiden muutos. Hovioikeus katsoo kuitenkin sopimuksen tekohetkell\u00e4 sopimuspuolten ennakoitavissa t\u00e4ytyneen olla, ett\u00e4 maan arvo p\u00e4\u00e4kaupungin alueella saattaa muuttua huomattavastikin yli 50 vuoden kuluessa vuokrasopimuksen tekemisest\u00e4 lukien. N\u00e4in ollen hovioikeus katsoo, ettei maan arvonnousuun liittyvill\u00e4 seikoilla ja niist\u00e4 seuranneilla vuokrankorotuspaineilla ole t\u00e4ss\u00e4 asiassa ainakaan keskeist\u00e4 merkityst\u00e4 kohtuuttomuuden kannalta. Lis\u00e4ksi hovioikeus katsoo, ettei vuonna 1992 voimaan tulleen kiinteist\u00f6veron s\u00e4\u00e4t\u00e4misell\u00e4 ja yleisten asumiskustannusten nousullakaan ole merkityst\u00e4 sovitteluvaatimusta ratkaistaessa.<\/p>

Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset sopimusehtojen 2 ja 3 kohtuuttomuudesta<\/p>

Asiassa ei ole ilmennyt sellaisia merkityksellisi\u00e4 olosuhteiden muutoksia sopimuksen tekemisen j\u00e4lkeen, joiden ei ole pit\u00e4nyt olla sopimuspuolten tiedossa tai ainakin ennakoitavissa jo sopimusta teht\u00e4ess\u00e4 ja sopimuskauden kuluessa. Asunto-osakeyhti\u00f6n nykyinen seurakuntayhtym\u00e4\u00e4 heikompi asema kuitenkin jossain m\u00e4\u00e4rin puoltaa sopimuksen sovittelua.<\/p>

Hovioikeus toteaa edell\u00e4 kuvatun ep\u00e4tasapainon sopijapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien v\u00e4lill\u00e4 aiheutuvan vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4ll\u00e4 on sopimuksen ehtojen 2 ja 3 perusteella oikeus m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 yksipuolisesti sek\u00e4 mahdollisella uudella sopimuskaudella maksettava vuokra ja uuden sopimuksen muut ehdot ett\u00e4 lunastushinta uuden sopimuksen vaihtoehtona olevassa rakennusten lunastamisen tilanteessa. Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6 ei hyv\u00e4ksyisi enemp\u00e4\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4n ilmoittamia uuden sopimuksen ehtoja kuin lunastuksellekaan esitetty\u00e4 hintaa, sill\u00e4 ei olisi mahdollisuutta p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 itsen\u00e4isesti muusta kuin taloudellisesti mit\u00e4 ilmeisimmin kannattamattomasta rakennustensa purkamisesta. Sopimusehtojen tarkasta sanamuodosta seuraisi lis\u00e4ksi, ettei asunto-osakeyhti\u00f6 saisi v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 edes tiet\u00e4\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4n arvioimasta lunastushinnasta, ennen kuin se olisi viimeist\u00e4\u00e4n kuusi kuukautta ennen vuokrakauden p\u00e4\u00e4ttymist\u00e4 p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt sitovasti hyl\u00e4t\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4n m\u00e4\u00e4ritt\u00e4m\u00e4t uuden vuokrasopimuksen ehdot.<\/p>

Asiaa kokonaisuutena harkittuaan ja ottaen huomioon sen, miten ehtokohta 3 on j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 esitett\u00e4vin tavoin soviteltavissa osapuolten v\u00e4lisen tasapainon korjaamiseksi, hovioikeus katsoo, ettei vuokrasopimuksen ehtokohtaa 2 voida pit\u00e4\u00e4 sellaisenaan kohtuuttomana ja ettei sen soveltaminen johda oikeustoimilain 36 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetulla tavalla kohtuuttomuuteen. Kysymys on seurakuntayhtym\u00e4n omistusoikeutensa perusteella m\u00e4\u00e4ritt\u00e4m\u00e4st\u00e4 vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 sen ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4lisess\u00e4 neuvottelu- ja sopimusmekanismissa uutta vuokrasopimusta laadittaessa. Yht\u00e4 sopimusehtoa soviteltaessa on huomioitava sopimus kokonaisuutena muun muassa sen laatimisolosuhteiden, sanamuodon, tarkoituksen ja jatkuvuuden kannalta, mik\u00e4 koskee erityisesti vaatimusta ehtokohdassa 2 vuokran rahallisen m\u00e4\u00e4r\u00e4n m\u00e4\u00e4ritt\u00e4misest\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisua, jolla ehtokohtaa 2 koskevat sovitteluvaatimukset on hyl\u00e4tty, ei ole aihetta muuttaa.<\/p>

Asiaa kokonaisuutena harkittuaan hovioikeus katsoo, ett\u00e4 ehtokohdan 3 soveltaminen johtaa sen sijaan sopimusehtojen muodostamassa kokonaisuudessa kohtuuttomuuteen niilt\u00e4 osin, kun vuokranantajalla ei ole vuokrasopimuksen p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 velvollisuutta lunastaa tontilla sijaitsevia asuinrakennuksia vaan sen asemesta oikeus vuokramiehen omistamien rakennusten lunastamiseen vapaasti m\u00e4\u00e4ritt\u00e4m\u00e4st\u00e4\u00e4n hinnasta. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 sanottu kohtuuttomuus on oikaistavissa asunto-osakeyhti\u00f6n vaatimalla tavalla eli poistamalla sopimusehdosta vuokramiehen velvollisuus rakennustensa purkamiseen omalla kustannuksellaan, lis\u00e4\u00e4m\u00e4ll\u00e4 sopimukseen vuokranantajan velvollisuus rakennusten lunastamiseen ja sitomalla lunastushinta vuokranantajan vapaan arvion sijaan rakennusten k\u00e4yp\u00e4\u00e4n arvoon.<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 ehtokohtaa 3 soviteltaessa m\u00e4\u00e4r\u00e4tt\u00e4isiin my\u00f6s tietyist\u00e4 perusteista, joiden mukaan k\u00e4yp\u00e4 lunastushinta m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyisi, ja osoitettaisiin ensisijaisesti asunto-osakeyhti\u00f6lle oikeus m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 lunastuksen k\u00e4yp\u00e4 arvo. Ottaen huomioon, ett\u00e4 mahdollisessa lunastustilanteessa osapuolten olisi joka tapauksessa sovittava k\u00e4yv\u00e4n arvon mukaisesta lunastuskorvauksesta kesken\u00e4\u00e4n tai saatettava sen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 koskeva riitaisuus viime k\u00e4dess\u00e4 erillisess\u00e4 oikeudenk\u00e4ynniss\u00e4 ratkaistavaksi, hovioikeus katsoo, ettei ehtokohtaa 3 ole aihetta sovitella siten, ett\u00e4 k\u00e4yv\u00e4n arvon m\u00e4\u00e4ritt\u00e4misvalta annettaisiin jommallekummalle sopimuspuolelle tai k\u00e4yp\u00e4 arvo m\u00e4\u00e4ritelt\u00e4isiin jo t\u00e4ss\u00e4 asiassa sopimusta sovittelemalla.<\/p>

Hovioikeus sovittelee vuokrasopimuksen ehtokohtaa 3 mainituilla perusteilla tuomiolauselmasta ilmenevin tavoin.<\/p>

Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut vuokrasopimuksen sovittelemista viel\u00e4 niin, ett\u00e4 sopimuksessa m\u00e4\u00e4ritetty\u00e4 vuokramiehen etuoikeutta vuokrasopimuksen jatkamiseen olisi noudatettava my\u00f6s nyt mahdollisesti 20 vuoden ajaksi sovittavan uuden vuokrasopimuskauden p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 ja ett\u00e4 seurakuntayhtym\u00e4 olisi silloin mahdollisesti alkavan, j\u00e4rjestyksess\u00e4\u00e4n kolmannen vuokrakauden j\u00e4lkeen velvollinen lunastamaan rakennukset niiden k\u00e4yv\u00e4st\u00e4 arvosta. T\u00e4m\u00e4n sovitteluvaatimuksensa perusteena asunto-osakeyhti\u00f6 on vedonnut l\u00e4hinn\u00e4 siihen, ett\u00e4 rakennuksilla on rakennusteknist\u00e4 arvoa ja k\u00e4ytt\u00f6arvoa viel\u00e4 senkin j\u00e4lkeen, kun alkuper\u00e4isiss\u00e4 sopimusehdoissa m\u00e4\u00e4ritetty ensimm\u00e4inen jatkokausi olisi p\u00e4\u00e4ttym\u00e4ss\u00e4.<\/p>

Hovioikeus toteaa, ettei t\u00e4ss\u00e4 yhteydess\u00e4 ole mahdollista arvioida vuokramaalla olevien rakennusten todenn\u00e4k\u00f6ist\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6aikaa saati muita sellaisia olosuhteita, jotka saattavat liitty\u00e4 alkuper\u00e4isen vuokrasopimuksen soveltamiseen nyt mahdollisesti sovittavan uuden vuokrasopimuskauden p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4. Viel\u00e4 v\u00e4hemm\u00e4n on mahdollista arvioida olosuhteita asunto-osakeyhti\u00f6n tarkoittaman kolmannen mahdollisen sopimuskauden p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4. Sen vuoksi hovioikeus katsoo, ettei vuokrasopimuksen n\u00e4in vaadittuun sovittelemiseen ole perusteita.<\/p>

\u2013 \u2013
Tuomiolauselma<\/p>

Muutokset k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon:<\/p>

Hovioikeus sovittelee silloisten C:n seurakuntien eli nykyisen S:n seurakuntayhtym\u00e4n ja silloisen perustettavan asunto-osakeyhti\u00f6n eli nykyisen Asunto Oy A:n lukuun 14.1.1966 allekirjoitettua vuokrasopimusta muuttamalla ehtokohdan 3 sis\u00e4ll\u00f6lt\u00e4\u00e4n seuraavaksi:<\/p>

\u201dEllei vuokramies halua k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 etuoikeuttaan uuteen vuokraukseen, on vuokranantaja velvollinen lunastamaan tontilla olevat vuokramiehen rakennukset. Lunastushinnan on vastattava rakennusten k\u00e4yp\u00e4\u00e4 arvoa.\u201d<\/p>

\u2013 \u2013<\/p>

Muilta osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.<\/p>

Asian ovat ratkaisseet:<\/p>

Hovioikeudenneuvos Tuula Myllykangas
Hovioikeudenneuvos Tommi Vuorialho
Hovioikeudenneuvos Oskar Kulmala<\/p>

Esittelij\u00e4:<\/p>

Hovioikeuden esittelij\u00e4 Anssi Rantala<\/p>

Ratkaisu on yksimielinen.<\/p>

Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 13.4.2021.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus sijaitsee vuokratontilla, on vuokrasopimuksen vuokrankorotusehdot ja p\u00e4\u00e4ttymisehdot keskeisi\u00e4 osakkeenomistajien kannalta. Vuokrasopimusten ehtoja voidaan sovitella, mik\u00e4li ne johtaisivat<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":768,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[30,20,31],"tags":[115,139,138],"yoast_head":"\nHel\u00adHO:2021:2 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus vuokramaalla ja vuokrasopimuksen kohtuullistaminen? - Taloyhtiöriidat.fi<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus sijaitsee vuokratontilla, on vuokrasopimuksen vuokrankorotusehdot ja p\u00e4\u00e4ttymisehdot keskeisi\u00e4...\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fi_FI\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Hel\u00adHO:2021:2 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus vuokramaalla ja vuokrasopimuksen kohtuullistaminen? - Taloyhtiöriidat.fi\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus sijaitsee vuokratontilla, on vuokrasopimuksen vuokrankorotusehdot ja p\u00e4\u00e4ttymisehdot keskeisi\u00e4...\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Taloyhtiöriidat.fi\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2022-12-10T14:03:48+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2023-02-28T10:15:03+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/house-gcffbb66e0_1920.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1920\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"1280\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Kirjoittanut\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Arvioitu lukuaika\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"63 minuuttia\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/\",\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/\",\"name\":\"Hel\u00adHO:2021:2 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus vuokramaalla ja vuokrasopimuksen kohtuullistaminen? - Taloyhtiöriidat.fi\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/house-gcffbb66e0_1920.jpg\",\"datePublished\":\"2022-12-10T14:03:48+00:00\",\"dateModified\":\"2023-02-28T10:15:03+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9\"},\"description\":\"Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus sijaitsee vuokratontilla, on vuokrasopimuksen vuokrankorotusehdot ja p\u00e4\u00e4ttymisehdot keskeisi\u00e4...\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"fi\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"fi\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/house-gcffbb66e0_1920.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/house-gcffbb66e0_1920.jpg\",\"width\":1920,\"height\":1280},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Etusivu\",\"item\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Hel\u00adHO:2021:2 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus vuokramaalla ja vuokrasopimuksen kohtuullistaminen?\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/\",\"name\":\"Taloyhtiöriidat.fi\",\"description\":\"Korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien päätöksiä erilaisista riitatilanteista\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"fi\"},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9\",\"name\":\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"fi\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\"},\"sameAs\":[\"http:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\"],\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/author\/admin\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Hel\u00adHO:2021:2 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus vuokramaalla ja vuokrasopimuksen kohtuullistaminen? - Taloyhtiöriidat.fi","description":"Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus sijaitsee vuokratontilla, on vuokrasopimuksen vuokrankorotusehdot ja p\u00e4\u00e4ttymisehdot keskeisi\u00e4...","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/","og_locale":"fi_FI","og_type":"article","og_title":"Hel\u00adHO:2021:2 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus vuokramaalla ja vuokrasopimuksen kohtuullistaminen? - Taloyhtiöriidat.fi","og_description":"Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus sijaitsee vuokratontilla, on vuokrasopimuksen vuokrankorotusehdot ja p\u00e4\u00e4ttymisehdot keskeisi\u00e4...","og_url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/","og_site_name":"Taloyhtiöriidat.fi","article_published_time":"2022-12-10T14:03:48+00:00","article_modified_time":"2023-02-28T10:15:03+00:00","og_image":[{"width":1920,"height":1280,"url":"https:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/house-gcffbb66e0_1920.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Kirjoittanut":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41","Arvioitu lukuaika":"63 minuuttia"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/","url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/","name":"Hel\u00adHO:2021:2 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus vuokramaalla ja vuokrasopimuksen kohtuullistaminen? - Taloyhtiöriidat.fi","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/house-gcffbb66e0_1920.jpg","datePublished":"2022-12-10T14:03:48+00:00","dateModified":"2023-02-28T10:15:03+00:00","author":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9"},"description":"Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus sijaitsee vuokratontilla, on vuokrasopimuksen vuokrankorotusehdot ja p\u00e4\u00e4ttymisehdot keskeisi\u00e4...","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#breadcrumb"},"inLanguage":"fi","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"fi","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#primaryimage","url":"https:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/house-gcffbb66e0_1920.jpg","contentUrl":"https:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/house-gcffbb66e0_1920.jpg","width":1920,"height":1280},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/10\/asunto-osakeyhtion-rakennus-vuokramaalla-ja-vuokrasopimuksen-kohtuullistaminen\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Etusivu","item":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Hel\u00adHO:2021:2 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus vuokramaalla ja vuokrasopimuksen kohtuullistaminen?"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website","url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/","name":"Taloyhtiöriidat.fi","description":"Korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien päätöksiä erilaisista riitatilanteista","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"fi"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9","name":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"fi","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g","caption":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41"},"sameAs":["http:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi"],"url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/author\/admin\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/440"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=440"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/440\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":770,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/440\/revisions\/770"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/768"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=440"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=440"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=440"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}