KKO 1992:9 perhep\u00e4iv\u00e4hoito ei olennainen rikkominen ja haltuunotto hyl\u00e4tty<\/a><\/p>\n\n\n\nKKO:2019:38
Dokumentin versiot<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6osakeyhti\u00f6 – Huoneiston ottaminen yhti\u00f6n hallintaan
Diaarinumero: S2017\/339
Antop\u00e4iv\u00e4: 17.4.2019
Taltio: 646
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KKO:2019:38<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus oli kokoushuoneisto ja huoneiston I myym\u00e4l\u00e4. Kiinteist\u00f6osakeyhti\u00f6 oli hakenut rakennuslupaa huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamiseksi myyntin\u00e4yttelytilaksi. Huoneistoihin oikeuttavat osakkeet omistava yhdistys oli haetun rakennusluvan mukaisesti yhdist\u00e4nyt huoneistot yhdeksi tilaksi ja vuokrannut ne tiloissa toimivalle askartelutarvikemyym\u00e4l\u00e4lle. Kiinteist\u00f6osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tti ottaa huoneiston A hallintaansa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaisen k\u00e4yt\u00f6n perusteella. Yhdistys vaati kanteessaan yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen julistamista p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi.<\/p>\n\n\n\n
Tuomiosta ilmenevin perustein Korkein oikeus katsoi, ett\u00e4 osakehuoneistoa oli k\u00e4ytetty oleellisesti vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ilmenev\u00e4\u00e4 aiottua tarkoitusta. Kokonaisarvioinnissaan Korkein oikeus piti rikkomusta kuitenkin v\u00e4h\u00e4isen\u00e4. Kun kiinteist\u00f6osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaiset huoneiston haltuun ottamisen edellytykset eiv\u00e4t t\u00e4yttyneet, yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s julistettiin p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi. (\u00c4\u00e4n.) Ks. KKO:2017:22 KKO:1992:9
Asian k\u00e4sittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian k\u00e4sittely alemmissa oikeuksissa<\/p>\n\n\n\n
Kanne Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa<\/p>\n\n\n\n
Yhdistys vaati, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s ottaa yhdistyksen omistama huoneisto A kiinteist\u00f6yhti\u00f6n hallintaan enint\u00e4\u00e4n kolmeksi vuodeksi kumotaan p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Perusteinaan yhdistys esitti, ettei huoneistoa ollut k\u00e4ytetty olennaisesti kiinteist\u00f6yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaiseen tarkoitukseen. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 oli vuonna 1983 hyv\u00e4ksynyt huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutoksen kokoustilasta n\u00e4yttely- ja liiketilaksi. Huoneistot A ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 myym\u00e4l\u00e4ksi merkitty huoneisto I muodostivat jakamattoman kokonaisuuden, eik\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s voinut kohdistua vain osaan siit\u00e4. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 oli antanut luvan huoneistojen yhdist\u00e4miseen. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 oli lis\u00e4ksi valtuuttanut yhdistyksen hakemaan rakennuslupaa k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamiseksi. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 oli sallinut huoneiston k\u00e4ytt\u00e4misen n\u00e4yttely- ja liiketilana yli kolmen vuosikymmenen ajan ja sen nykyinen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus aiheutti kiinteist\u00f6yhti\u00f6lle v\u00e4hemm\u00e4n haittaa ja rasitti kiinteist\u00f6\u00e4 v\u00e4hemm\u00e4n kuin kokousk\u00e4ytt\u00f6 aiheuttaisi.<\/p>\n\n\n\n
Vastaus<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 vaati kanteen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Perusteinaan se esitti, ettei se ollut tehnyt p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamisesta. Huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus oli yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan kokoushuoneisto. Huoneistoa A k\u00e4ytettiin kuitenkin myym\u00e4l\u00e4n\u00e4, ja siten oleellisesti muuhun, kuin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaiseen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen. Rikkomus ei ollut v\u00e4h\u00e4inen. Huoneistot A ja I eiv\u00e4t muodostaneet jakamatonta kokonaisuutta. Tilojen nykyinen k\u00e4ytt\u00f6 ei vastannut my\u00f6sk\u00e4\u00e4n tiloihin vuonna 1984 haettua rakennusoikeudellista k\u00e4ytt\u00f6tarkoitusta.<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 hyv\u00e4ksyi, ett\u00e4 tila oli alkuper\u00e4isess\u00e4 tarkoituksessaan hengellisen harjoituksen tilana vastikkeeton. Tilaa ei ollut kuitenkaan vuosikymmeniin k\u00e4ytetty t\u00e4h\u00e4n tarkoitukseen. Yhdistys harjoitti vastikkeettomassa tilassa liiketoimintaa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaisesti. Toimintaan oli tullut puuttua osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vuoksi.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio 9.10.2015 nro 41969<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi, ett\u00e4 kiinteist\u00f6yhti\u00f6n hallituksessa oli vuonna 1983 keskusteltu k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamisesta, mutta hallitus ei ollut tehnyt sit\u00e4 koskevaa p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4. Yhti\u00f6kokous ei ollut k\u00e4sitellyt eik\u00e4 tehnyt p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muuttamisesta. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 oli kuitenkin hakenut ja sille oli my\u00f6nnetty rakennuslupa k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamiseksi myyntin\u00e4yttelytilaksi.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus arvioi huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6\u00e4 suhteessa rakennusluvan mukaiseen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen, ja katsoi, ettei myyntin\u00e4yttelytilan k\u00e4ytt\u00e4minen myym\u00e4l\u00e4n\u00e4 merkinnyt olennaista poikkeamista rakennusluvan mukaisesta k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta. Poikkeamalla oli lis\u00e4ksi katsottava olevan vain v\u00e4h\u00e4inen merkitys, koska kiinteist\u00f6yhti\u00f6 ei ollut puuttunut huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n eik\u00e4 siit\u00e4 aiheutunut kiinteist\u00f6yhti\u00f6lle tai sen osakkeenomistajalle lis\u00e4haittaa verrattuna siihen, ett\u00e4 huoneistoa A k\u00e4ytett\u00e4isiin myyntin\u00e4yttelytilana.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus julisti kiinteist\u00f6yhti\u00f6n ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen huoneiston hallintaan ottamista koskevan p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi.<\/p>\n\n\n\n
Asian on ratkaissut k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Jussi Sippola.<\/p>\n\n\n\n
Helsingin hovioikeuden tuomio 3.3.2017 nro 267<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 valitti hovioikeuteen.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus katsoi, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukainen huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus oli edelleen sitova, koska m\u00e4\u00e4r\u00e4ysvalta kuului yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen osalta osakkeenomistajille. Hallitus ei voinut sivuuttaa osakkeenomistajien m\u00e4\u00e4r\u00e4ysvaltaa siten, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen sis\u00e4lt\u00f6 tulisi muutetuksi rakennuslupaa hakemalla. Huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6 myym\u00e4l\u00e4n\u00e4 oli poikennut oleellisesti yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesta k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta.<\/p>\n\n\n\n
Huoneiston A k\u00e4ytt\u00e4minen myym\u00e4l\u00e4huoneistona tuotti yhdistykselle taloudellista etua tilanteessa, jossa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 kokoushuoneistoksi m\u00e4\u00e4r\u00e4tty huoneisto A oli vapautettu yhti\u00f6vastikkeen ja l\u00e4mmityskulujen maksuvelvollisuudesta. Huoneiston A k\u00e4ytt\u00e4minen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen vastaisesti oli osakkaiden yhdenvertaisuuden kannalta ongelmallista.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 j\u00e4i, ett\u00e4 huoneiston k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 myym\u00e4l\u00e4n\u00e4 olisi aiheutunut kokousk\u00e4ytt\u00f6\u00f6n verrattuna kiinteist\u00f6yhti\u00f6lle merkitt\u00e4v\u00e4mp\u00e4\u00e4 haittaa tai vahinkoa. Rikkomusta ei voitu pit\u00e4\u00e4 v\u00e4h\u00e4isen\u00e4 vain sen vuoksi, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen vastainen k\u00e4ytt\u00f6 oli jatkunut pitk\u00e4\u00e4n. Myym\u00e4l\u00e4k\u00e4ytt\u00f6 ei mitenk\u00e4\u00e4n vastannut kokoushuonek\u00e4ytt\u00f6\u00e4, eik\u00e4 rikkomus n\u00e4in ollen ollut v\u00e4h\u00e4inen.<\/p>\n\n\n\n
Asiassa ei ollut ilmennyt, etteik\u00f6 huoneistojen A ja I erottaminen uudelleen olisi mahdollista. Kysymys ei n\u00e4in ollen ollut jakamattomasta kokonaisuudesta, joten p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kohteena oli voinut olla vain huoneisto A.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus kumosi k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion ja hylk\u00e4si yhdistyksen kanteen.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden j\u00e4senet Elisabeth Bygglin (eri mielt\u00e4), Ari Siltama ja Pirjo Keisu. Esittelij\u00e4 Laura T\u00f6rnqvist.<\/p>\n\n\n\n
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa<\/p>\n\n\n\n
Yhdistykselle my\u00f6nnettiin valituslupa.<\/p>\n\n\n\n
Valituksessaan yhdistys vaati, ett\u00e4 kiinteist\u00f6yhti\u00f6n ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen huoneiston hallintaan ottamista koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s julistetaan p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi.<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 vaati vastauksessaan, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Korkeimman oikeuden ratkaisu<\/p>\n\n\n\n
Perustelut<\/p>\n\n\n\n
Tausta ja kysymyksenasettelu<\/p>\n\n\n\n
1. Yhdistys on omistanut kiinteist\u00f6yhti\u00f6n perustamisesta vuonna 1957 alkaen osakkeet, jotka oikeuttavat kiinteist\u00f6yhti\u00f6n huoneistojen A ja I hallintaan. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:n mukaan huoneiston A laatu on kokoushuoneisto ja huoneiston I myym\u00e4l\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
2. Huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutosta on 15.12.1983 k\u00e4sitelty kiinteist\u00f6yhti\u00f6n hallituksen kokouksessa. Kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjan mukaan hallitukselle selostettiin yhdistykselt\u00e4 vapautuvien ja sen omistamien seurakuntatilojen jatkok\u00e4ytt\u00f6\u00e4. P\u00f6yt\u00e4kirjan mukaan hallituksella ei ole mit\u00e4\u00e4n sit\u00e4 vastaan, ett\u00e4 yhdistys vuokraa seurakuntatilansa, jos tilojen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus muuttuisi ehdolla olevaksi pysyv\u00e4ksi rakennusainen\u00e4yttelytilaksi. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6n 28.12.1983 pidetyn syyskokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjan mukaan yhti\u00f6kokouksen puheenjohtaja on tiedotusluonteisena asiana ilmoittanut yhdistyksen tulevista mahdollisista vuokralaisista. P\u00f6yt\u00e4kirjan mukaan yhti\u00f6kokous on suhtautunut my\u00f6nteisesti yhdistyksen ilmoittamiin tilojen mahdollisiin vuokralaisiin ja periaatteisiin, joita yhdistys noudattaa vuokralaisen valinnassa.<\/p>\n\n\n\n
3. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 on vuonna 1984 hakenut Helsingin kaupungin rakennusvalvontavirastolta lupaa huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamiseksi myyntin\u00e4yttelytilaksi. Helsingin kaupungin kaupunkisuunnitteluvirasto on 24.4.1984 p\u00e4iv\u00e4tyss\u00e4 lausunnossaan puoltanut haetun rakennusluvan my\u00f6nt\u00e4mist\u00e4. Rakennusvalvontaviraston virastop\u00e4\u00e4llikk\u00f6 on vuonna 1989 vahvistanut muutospiirustukset, joissa on hyv\u00e4ksytty v\u00e4lisein\u00e4 purettavaksi ja uuden v\u00e4lisein\u00e4n rakentaminen siten, ett\u00e4 huoneistot A ja I yhdistyv\u00e4t yhdeksi tilaksi. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on asiassa esitetyn selvityksen perusteella katsonut, ett\u00e4 kiinteist\u00f6yhti\u00f6lle on my\u00f6nnetty rakennuslupa muuttaa kokoushuoneisto A myyntin\u00e4yttelytilaksi.<\/p>\n\n\n\n
4. Huoneistot A ja I on yhdistetty poistamalla niiden v\u00e4linen v\u00e4lisein\u00e4. Seurakuntasalitoiminnan p\u00e4\u00e4tytty\u00e4 tiloissa on toiminut ensin rakennustarviken\u00e4yttely, sittemmin kirjakauppa ja ainakin 2000-luvun alkuvuosista alkaen nykyinen askartelutarvikemyym\u00e4l\u00e4. Tilat on vuokrattu yhdess\u00e4 yhdelle vuokralaiselle.<\/p>\n\n\n\n
5. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 on ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessaan 25.11.2014 p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt ottaa yhdistyksen huoneiston A kiinteist\u00f6yhti\u00f6n hallintaan enint\u00e4\u00e4n kolmeksi vuodeksi. Hallintaan ottamisen perusteena oli yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen k\u00e4ytt\u00f6. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksen mukaan tilaa k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mit\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on s\u00e4\u00e4detty. Yhdistys oli saanut varoituksen, ja yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s on 18.12.2014 annettu sille tiedoksi.<\/p>\n\n\n\n
6. Yhdistys on moitekanteessaan vaatinut edell\u00e4 mainitun yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kumoamista p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
7. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on kysymys siit\u00e4, onko yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s ottaa huoneisto kiinteist\u00f6yhti\u00f6n hallintaan p\u00e4tem\u00e4t\u00f6n sill\u00e4 perusteella, ett\u00e4 sille ei ole ollut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ttyj\u00e4 perusteita.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6j\u00e4rjestys ja sovellettavat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset<\/p>\n\n\n\n
8. Yhti\u00f6kokouksen mainittu p\u00e4\u00e4t\u00f6s perustuu kiinteist\u00f6yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 15 \u00a7:\u00e4\u00e4n. Sen mukaan, jos er\u00e4\u00e4ntynytt\u00e4 vastiketta ei makseta tahi jos osakkeenomistajan huoneistoa k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu, tai huoneistoa hoidetaan niin huonosti, ett\u00e4 yhti\u00f6lle tai toisille osakkeenomistajille tulee siit\u00e4 haittaa, tahi jos huoneistossa vietet\u00e4\u00e4n pahantapaista el\u00e4m\u00e4\u00e4 taikka jos osakkeenomistaja muuten j\u00e4tt\u00e4\u00e4 noudattamatta mit\u00e4 j\u00e4rjestyksen s\u00e4ilymiseksi talossa on tarpeellista, eik\u00e4 ota ojentuakseen yhti\u00f6n hallituksen antamasta varoituksesta, voi yhti\u00f6kokous, ellei rikkomus ole v\u00e4h\u00e4inen, p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 huoneisto m\u00e4\u00e4r\u00e4tyksi ajaksi on luovutettava yhti\u00f6n hallintaan.<\/p>\n\n\n\n
9. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:ss\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 osakkeet numerot 1-575 oikeuttavat huoneiston A hallintaan ja osakkeet numerot 576-1100 huoneiston B hallintaan, joiden kummankin huoneiston laatu on merkitty kokoushuoneistoksi. Osakkeet numerot 1101-1300 puolestaan oikeuttavat huoneiston I hallintaan, jonka huoneiston laatu on merkitty myym\u00e4l\u00e4ksi. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6n 78 osakehuoneistosta valtaosa on yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan laadultaan konttorihuoneistoja ja asuinhuoneistoksi merkittyj\u00e4 on vain kaksi.<\/p>\n\n\n\n
10. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 6 \u00a7:n 1 momentissa m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n muun ohella, ett\u00e4 yhti\u00f6n osakkaat ovat oikeutetut toiselle vuokraamaan huoneistoja. Pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan osakkaan on hallitsemastaan huoneistosta suoritettava yhti\u00f6lle sellainen yhti\u00f6kokouksen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4m\u00e4 vastike, joka on tarpeellinen yhti\u00f6n kaikkien menojen peitt\u00e4miseksi. Vuokravastikkeen vahvistaa yhti\u00f6kokous noudattamalla 4 \u00a7:ss\u00e4 mainitun vastikeindeksin osoittamaa suhdetta. Mainitun pyk\u00e4l\u00e4n 3 momentin mukaan huonetilat, joihin osakeryhm\u00e4t numerot 1-1100 oikeuttavat, ovat vapautetut suorittamasta paitsi vuokravastiketta my\u00f6s korvausta l\u00e4mmityskustannuksista eik\u00e4 mainitulle osakeryhm\u00e4lle numerot 1-1100 ole m\u00e4\u00e4r\u00e4tty indeksi\u00e4. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:ss\u00e4 puolestaan huoneistoille, joiden laatu on merkitty myym\u00e4l\u00e4ksi, kuten huoneistolle I, on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty vastikeindeksi, joka on kaksinkertainen sek\u00e4 konttori- ett\u00e4 asuinhuoneistoihin verrattuna. Edell\u00e4 mainituille osakeryhm\u00e4n numerot 1-1100 huoneistoille on 4 \u00a7:ss\u00e4 indeksin kohdalle merkitty viiva.<\/p>\n\n\n\n
11. Edelleen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 7 \u00a7:n 2 momentissa m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 osakeryhmien 1-1100 haltijoilla on aina oleva oikeus m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 yhteisesti yksi j\u00e4sen hallitukseen. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 14 \u00a7:ss\u00e4 asetetaan lis\u00e4ksi kielto luovuttaa tai vuokrata tiloja sellaiselle liikkeelle tai yksityiselle henkil\u00f6lle, joka huoneistossaan myy tai anniskelee v\u00e4kijuomia. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 19 \u00a7:ss\u00e4 puolestaan m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 mainittuja 4 \u00a7:\u00e4\u00e4, 6 \u00a7:n 3 momenttia, 7 \u00a7:n 2 momenttia, 14 \u00a7:\u00e4\u00e4 ja 19 \u00a7:\u00e4\u00e4 koskevat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muutokset edellytt\u00e4v\u00e4t kaikkien osakkaiden yksimielist\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, kun muut muutokset yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen voidaan tehd\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
12. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 18 \u00a7:n mukaan niiss\u00e4 tapauksissa, joista yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4, noudatetaan voimassa olevaa osakeyhti\u00f6lakia.<\/p>\n\n\n\n
13. Voimassa olevalla asunto-osakeyhti\u00f6lailla (1599\/2009, vuoden 2009 asunto-osakeyhti\u00f6laki) on kumottu asunto-osake-yhti\u00f6laki (809\/1991, vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6laki). Sill\u00e4 puolestaan on kumottu laki asunto-osakeyhti\u00f6ist\u00e4 (30\/1926, vuoden 1926 asunto-osakeyhti\u00f6laki). Kaikkien n\u00e4iden lakien soveltamisalaa koskevissa s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksiss\u00e4 on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty, ett\u00e4 lakeja sovelletaan osakeyhti\u00f6ihin, joiden tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennuksia, joissa huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on osakkeenomistajien hallussa olevia asuinhuoneistoja. Vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain 2 \u00a7:n 1 momentin mukaan lakia sovelletaan tietyin edellytyksin my\u00f6s kiinteist\u00f6osakeyhti\u00f6\u00f6n, ellei sen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 toisin m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4. Viimeksi mainitun lain 92 \u00a7:n 2 momentin mukaan lakia ei kuitenkaan sovelleta 2 \u00a7:n 1 momentissa tarkoitettuun osakeyhti\u00f6\u00f6n, jos sen perustamista koskeva ilmoitus on tehty ennen lain voimaantuloa, ellei sen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 toisin m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4. Edelleen voimassa olevan vuoden 2009 asunto-osakeyhti\u00f6lain 1 luvun 1 \u00a7:n 3 momentin ja 28 luvun 1 \u00a7:n 3 momentin mukaan, jos keskin\u00e4ist\u00e4 kiinteist\u00f6osakeyhti\u00f6t\u00e4 koskeva perusilmoitus on tehty ennen 1 p\u00e4iv\u00e4\u00e4 tammikuuta 1992, lakia kuitenkin sovelletaan yhti\u00f6\u00f6n vain, jos soveltamisesta m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
14. Ottaen huomioon edell\u00e4 selostettu kiinteist\u00f6yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 18 \u00a7:ss\u00e4 oleva m\u00e4\u00e4r\u00e4ys sovellettavasta laista ja se, ettei kiinteist\u00f6yhti\u00f6n huoneistoista kuin hyvin v\u00e4h\u00e4inen m\u00e4\u00e4r\u00e4 ole asuinhuoneistoja, eiv\u00e4t vuoden 2009, vuoden 1991 tai vuoden 1926 asunto-osakeyhti\u00f6laki sovellu kiinteist\u00f6yhti\u00f6\u00f6n. Sen sijaan voimassa oleva osakeyhti\u00f6laki (624\/2006) soveltuu silt\u00e4 osin kuin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei ole asiasta m\u00e4\u00e4r\u00e4tty. Voimassa olevassa osakeyhti\u00f6laissa ei ole kuitenkaan huoneiston hallintaan ottamista koskevia s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Haltuunoton edellytysten arvioinnin l\u00e4ht\u00f6kohdista<\/p>\n\n\n\n
15. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6n osakehuoneiston ottamisessa yhti\u00f6n hallintaan, t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa ilman nimenomaista lain s\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4, on kyse merkitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 puuttumisesta osakkeenomistajan perustuslain 15 \u00a7:ss\u00e4 turvattuun omaisuuden suojaan, josta syyst\u00e4 toimenpiteeseen oikeuttavaa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 on tulkittava suppeasti ja osakkeenomistajan oikeussuojaa korostaen. Toisaalta kiinteist\u00f6yhti\u00f6ill\u00e4 on oltava mahdollisuus puuttua osakkeenomistajan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ilmenevien velvoitteiden vakaviin laiminly\u00f6nteihin, jotka aiheuttavat haittaa yhti\u00f6lle tai muille osakkeenomistajille.<\/p>\n\n\n\n
16. Haltuunoton arvioinnissa on lis\u00e4ksi otettava huomioon osakeyhti\u00f6lain 1 luvun 7 \u00a7:st\u00e4 ilmenev\u00e4 yhdenvertaisuusperiaate, jonka mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhti\u00f6ss\u00e4 yht\u00e4l\u00e4iset oikeudet, jollei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 toisin. Yhti\u00f6kokous, hallitus, toimitusjohtaja tai hallintoneuvosto ei saa tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai ryhty\u00e4 muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.<\/p>\n\n\n\n
17. Korkein oikeus toteaa, ett\u00e4 kiinteist\u00f6yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen huoneiston hallintaan ottamista koskeva 15 \u00a7 vastaa sanamuodoltaan vuoden 1926 asunto-osakeyhti\u00f6lain 16 \u00a7:n 1 momenttia. My\u00f6s vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain 81 \u00a7:ss\u00e4 on vastaavan sis\u00e4lt\u00f6inen s\u00e4\u00e4nn\u00f6s, kuitenkin sill\u00e4 erotuksella, ett\u00e4 sen 1 momentin 3 kohdassa haltuunoton edellytyksen\u00e4 on oleellisesti muun tarkoituksen lis\u00e4ksi mainittu k\u00e4ytt\u00f6 muuten yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaisesti. Vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain esit\u00f6iss\u00e4 on t\u00e4lt\u00e4 osin todettu, ett\u00e4 varsinkaan vanhempien yhti\u00f6iden yhti\u00f6j\u00e4rjestyksiss\u00e4 ei aina yksiselitteisesti ole m\u00e4\u00e4r\u00e4tty huoneistojen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksia (HE 216\/1990 vp s. 61). Vastaavasti vuoden 2009 asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin 3 kohdassa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n haltuunoton edellytyksen\u00e4, ett\u00e4 osakehuoneistoa k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n oleellisesti vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ilmenev\u00e4\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoitusta tai muuta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 taikka, jos osakehuoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta ei m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4, vastoin yhti\u00f6n hyv\u00e4ksym\u00e4\u00e4 tai muuten vakiintunutta k\u00e4ytt\u00f6tarkoitusta.<\/p>\n\n\n\n
18. Kun osakeyhti\u00f6laissa ei ole lainkaan s\u00e4\u00e4nnelty huoneiston ottamista kiinteist\u00f6yhti\u00f6n hallintaan ja kun yhti\u00f6kokouksen haltuunottop\u00e4\u00e4t\u00f6s perustuu siten yksinomaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen edell\u00e4 mainittuun m\u00e4\u00e4r\u00e4ykseen, on haltuunoton edellytyksi\u00e4 arvioitava ensisijaisesti yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella. Arvioinnissa voidaan kuitenkin ottaa huomioon niit\u00e4 periaatteita, jotka ilmenev\u00e4t edell\u00e4 mainituista asunto-osakeyhti\u00f6n huoneiston haltuunottoa koskevista s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksist\u00e4, niiden esit\u00f6ist\u00e4 ja niit\u00e4 koskevasta oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6st\u00e4, kuten asianosaisetkin ovat asiassa esitt\u00e4neet. Asumisen suojalla ei tosin ole kiinteist\u00f6yhti\u00f6ss\u00e4 vastaavaa painoarvoa kuin asunto-osakeyhti\u00f6iss\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
19. Vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain 81 \u00a7:n esit\u00f6iden mukaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6s voisi tulla sovellettavaksi, jos esimerkiksi asuinhuoneistoksi tarkoitettu huoneisto on kokonaisuudessaan otettu muuhun k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Arvioitaessa sit\u00e4, milloin huoneiston osan k\u00e4ytt\u00e4minen toiseen tarkoitukseen voisi olla oleellisesti alkuper\u00e4isen tarkoituksen tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaista, voidaan kiinnitt\u00e4\u00e4 huomiota muun muassa siihen, kuinka paljon huoneistossa harjoitettavaan toimintaan on palkattu ulkopuolista ty\u00f6voimaa tai miss\u00e4 m\u00e4\u00e4rin toiminnasta aiheutuu h\u00e4iri\u00f6t\u00e4 talon muille asukkaille tai lis\u00e4kustannuksia yhti\u00f6lle. Se, milloin muuhun kuin asumiseen tarkoitetun huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen on yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaista, riippuu osaltaan siit\u00e4, kuinka yksityiskohtaisesti k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus on yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4ritelty. Esimerkiksi liikehuoneiston k\u00e4site kattaa laajasti erilaista toimintaa, kun taas varastotiloissa ei voitane harjoittaa esimerkiksi myym\u00e4l\u00e4toimintaa (HE 216\/1990 vp s. 61).<\/p>\n\n\n\n
20. Hallituksen esityksess\u00e4 todetaan lis\u00e4ksi, ett\u00e4 v\u00e4h\u00e4isyytt\u00e4 arvioitaessa on otettava huomioon kaikki asiaan vaikuttavat seikat. Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4misell\u00e4 oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu lienee tavallisesti v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempi merkitys. Tosin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen k\u00e4ytt\u00f6kin voi olla sen luontoista, ett\u00e4 siit\u00e4 ei aiheudu muille osakkeenomistajille mink\u00e4\u00e4nlaista h\u00e4iri\u00f6t\u00e4 tai yhti\u00f6lle vahinkoa, jolloin menettelyll\u00e4 olisi vain v\u00e4h\u00e4inen merkitys. Menettelyn merkityksen v\u00e4h\u00e4isyys voidaan arvioida vain tapauskohtaisesti. Asiaan saattaa t\u00e4ll\u00f6in vaikuttaa esimerkiksi se, h\u00e4iritseek\u00f6 el\u00e4m\u00e4 tosiasiallisesti talon muita asukkaita tai onko se toistuvaa (HE 216\/1990 vp s. 62).<\/p>\n\n\n\n
21. Voimassa olevan vuoden 2009 asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4dettyjen huoneiston haltuunoton edellytysten todetaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen esit\u00f6iss\u00e4 vastaavan vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisia edellytyksi\u00e4 (HE 24\/2009 vp s. 167).<\/p>\n\n\n\n
Onko huoneistoa k\u00e4ytetty oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu?<\/p>\n\n\n\n
22. Arvioitaessa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 15 \u00a7:n mukaisten haltuunoton edellytysten t\u00e4yttymist\u00e4 nyt k\u00e4sill\u00e4 olevassa tapauksessa on ensin ratkaistava kysymys siit\u00e4, onko huoneistoa A k\u00e4ytetty oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu, kun yhdistetyiss\u00e4 huoneistoissa A ja I on toiminut askarteluliike, ja kun sit\u00e4 on siten k\u00e4ytetty myym\u00e4l\u00e4tilana yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:\u00e4\u00e4n merkityn kokoushuoneiston sijasta.<\/p>\n\n\n\n
23. Yhdistys on katsonut, ettei huoneistoa A ollut k\u00e4ytetty oleellisesti yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaiseen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen. Se on my\u00f6s vedonnut edell\u00e4 kohdissa 2-4 selostettuun tapahtumainkulkuun, jonka perusteella se katsoo kiinteist\u00f6yhti\u00f6n nimenomaisesti ja my\u00f6s konkludenttisesti hyv\u00e4ksyneen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutoksen sallimalla huoneiston A k\u00e4ytt\u00e4misen n\u00e4yttely- ja liiketilana yli kolmen vuosikymmenen ajan. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6n suostumuksella ja rakennusluvan mukaisella k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksella on yhdistyksen mukaan katsottava voitavan poiketa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesta k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta eik\u00e4 poikkeamaa ainakaan voida pit\u00e4\u00e4 oleellisena.<\/p>\n\n\n\n
24. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 on puolestaan katsonut, ett\u00e4 huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6 oli oleellisesti poikennut aiotusta tarkoituksesta, joka m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyi vain ja ainoastaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6n hallitus ei ole voinut p\u00e4tev\u00e4sti p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyst\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta, vaan se on ollut yhti\u00f6kokouksen teht\u00e4v\u00e4 eik\u00e4 t\u00e4llaista p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ole tehty. Rakennusluvan mukaisella k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksella, jolla on vain julkisoikeudellinen teht\u00e4v\u00e4, ei voi olla merkityst\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6svallassa olevalle, osakkeenomistajien keskin\u00e4ist\u00e4 sek\u00e4 osakkeenomistajien ja yhti\u00f6n v\u00e4list\u00e4 oikeussuhdetta m\u00e4\u00e4rittelev\u00e4lle yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaiselle k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukselle.<\/p>\n\n\n\n
25. Korkein oikeus toteaa, ettei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 15 \u00a7:n sanamuoto, eik\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sen ilmeisen\u00e4 esikuvana ollut vuoden 1926 asunto-osakeyhti\u00f6lain 16 \u00a7:n 1 momentin s\u00e4\u00e4nn\u00f6s suoranaisesti kytke huoneiston aiottua tarkoitusta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4riteltyyn k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen, kuten my\u00f6hemm\u00e4t asunto-osakeyhti\u00f6lakien vastaavat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset tekev\u00e4t. Edell\u00e4 kohdassa 19 selostetulla tavalla vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain 81 \u00a7:n esit\u00f6iss\u00e4 poikkeavan k\u00e4yt\u00f6n oleellisuutta arvioidaan vertaamalla sit\u00e4 alkuper\u00e4iseen tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaiseen k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. T\u00e4llaisen alkuper\u00e4isen k\u00e4yt\u00f6n on esity\u00f6lausumien ja my\u00f6hemm\u00e4n lains\u00e4\u00e4d\u00e4nt\u00f6kehityksen perusteella katsottava kuitenkin viittaavan l\u00e4hinn\u00e4 sellaisiin tilanteisiin, joissa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei ole yksiselitteisesti m\u00e4\u00e4ritelty k\u00e4ytt\u00f6tarkoitusta.<\/p>\n\n\n\n
26. Yhti\u00f6j\u00e4rjestys on lain ohella osakeyhti\u00f6n toiminnan keskeisin normil\u00e4hde. Silloin, kun yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen sis\u00e4ltyy yksiselitteinen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta, eik\u00e4 tilannetta ole s\u00e4\u00e4nnelty laissa, ei muuta l\u00e4ht\u00f6kohtaa k\u00e4yt\u00f6n poikkeavuuden arvioimiseksi voida ottaa kuin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6n my\u00f6t\u00e4vaikutuksella rakennusluvan saamiseen tai edes hallituksen hyv\u00e4ksymisp\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 ei voida katsoa olevan t\u00e4ss\u00e4 tarkastelussa merkityst\u00e4, kun kiinteist\u00f6yhti\u00f6n osakkeenomistajien yksimielinenk\u00e4\u00e4n p\u00e4\u00e4t\u00f6s tai sopimus ei v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 my\u00f6hemmin sido yhti\u00f6t\u00e4 ja sen tulevia osakkeenomistajia, jos yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 ei muuteta vastaavasti (ks. KKO 2012:88, kohta 9). Edelleen oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 ei ole katsottu vuosienkaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaisen k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n luoneen osakkeenomistajille yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4 poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia (ks. KKO 2017:22, kohta 11 ja siin\u00e4 viitattu oikeusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6). N\u00e4in ollen yhdistyksen vetoamille seikoille kiinteist\u00f6yhti\u00f6n my\u00f6t\u00e4vaikutuksesta ja pitk\u00e4\u00e4n jatkuneesta myym\u00e4l\u00e4k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 ei voida antaa t\u00e4ss\u00e4 tarkastelussa merkityst\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
27. Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 on oleellisuuden arvioinnissa asunto-osakeyhti\u00f6iden osalta katsottu, ett\u00e4 huoneistoa ei ollut k\u00e4ytetty oleellisesti muuhun kuin aiottuun tarkoitukseen, kun kunta oli k\u00e4ytt\u00e4nyt asuinhuoneistoa perhep\u00e4iv\u00e4hoidon j\u00e4rjest\u00e4miseksi siten, ett\u00e4 kaksi hoitajaa oli arkip\u00e4ivisin hoitanut huoneistossa enint\u00e4\u00e4n kahdeksaa lasta (KKO 1992:9). Tapauksessa KKO 1974 II 10 asuinhuoneistoksi tarkoitettua huoneistoa ei yksin sill\u00e4 perusteella, ett\u00e4 sit\u00e4 oli k\u00e4ytetty my\u00f6s asunnonhaltijan hammasl\u00e4\u00e4k\u00e4rin ammatin harjoittamiseen, voitu katsoa k\u00e4ytetyn oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin huoneisto oli aiottu. Tapauksessa KKO 2017:22 puolestaan katsottiin, ett\u00e4 huoneistoa oli k\u00e4ytetty oleellisesti vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4, kun asuinhuoneistossa oli asunut alle 30-vuotias henkil\u00f6, kun yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan yhti\u00f6n asunnoissa saivat asua sellaiset henkil\u00f6t, jotka olivat t\u00e4ytt\u00e4neet 55 vuotta.<\/p>\n\n\n\n
28. Korkein oikeus toteaa, ett\u00e4 l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti huoneiston A k\u00e4yt\u00f6n osana myym\u00e4l\u00e4tilaa voidaan katsoa oleellisesti poikkeavan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesta kokoushuoneistosta. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 huoneiston laatu on m\u00e4\u00e4ritelty t\u00e4sm\u00e4llisin ilmaisuin, eik\u00e4 kokoushuoneiston ja myym\u00e4l\u00e4n k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksia voida pit\u00e4\u00e4 samansis\u00e4lt\u00f6isin\u00e4. Kun kysymys on ollut ilmeisest\u00e4 ja pitk\u00e4aikaisesta poikkeamisesta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesta k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta, Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6 osana myym\u00e4l\u00e4\u00e4 eroaa oleellisesti aiotusta k\u00e4yt\u00f6st\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Onko rikkomus ollut v\u00e4h\u00e4inen?<\/p>\n\n\n\n
29. Asiassa on viel\u00e4 arvioitava, onko edell\u00e4 kuvattua oleellisesti poikkeavaa huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6\u00e4 pidett\u00e4v\u00e4 vain v\u00e4h\u00e4isen\u00e4 rikkomuksena, jolloin haltuunoton edellytykset eiv\u00e4t yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 15 \u00a7:n mukaan t\u00e4yttyisi.<\/p>\n\n\n\n
30. T\u00e4lt\u00e4 osin asianosaiset ovat p\u00e4\u00e4asiallisesti vedonneet edell\u00e4 kohdissa 23 ja 24 selostettuihin seikkoihin. Kiinteist\u00f6yhti\u00f6 on lis\u00e4ksi katsonut hovioikeuden tavoin, ett\u00e4 huoneiston k\u00e4ytt\u00e4misell\u00e4 oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu, on tavallisesti v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempi merkitys, eik\u00e4 sen vuoksi sill\u00e4, aiheutuuko k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 haitallisia vaikutuksia vai ei, tulisi olla merkityst\u00e4. Menettely ei ole v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n siksi, ett\u00e4 se loukkaa osakkaiden yhdenvertaista kohtelua ja on vastoin alkuper\u00e4ist\u00e4 tarkoitusta, ett\u00e4 vastikkeettomuus on kytketty huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen kokoushuoneistona. Myym\u00e4l\u00e4huoneistoille on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty kaksinkertainen vastike konttorihuoneistoihin verrattuna. Yhdistys on puolestaan t\u00e4lt\u00e4 osin katsonut, ettei menettely ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, koska huoneiston A vastikkeettomuutta ei ole sidottu k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen. Vastikkeettomuuden taustalla on ollut vuonna 1957 tehty kiinteist\u00f6kauppa, jossa yhdistys myi er\u00e4\u00e4n toisen hengellisen yhdistyksen kanssa tontin perustettavalle kiinteist\u00f6yhti\u00f6lle. Kaupan ehtona oli ollut, ett\u00e4 yhdistykselle kauppahintana tulevat seurakuntasalit ovat vastikkeettomia.<\/p>\n\n\n\n
31. Korkein oikeus toteaa, ett\u00e4 rikkomuksen v\u00e4h\u00e4isyytt\u00e4 arvioitaessa huomioon voidaan ottaa kaikki asiaan vaikuttavat seikat. Siten huomioon voidaan ottaa, ettei asiassa ole ilmennyt huoneiston poikkeavasta k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 aiheutuneen muille osakkeenomistajille tai yhti\u00f6lle haittaa tai lis\u00e4kustannuksia, ett\u00e4 kiinteist\u00f6yhti\u00f6 oli my\u00f6t\u00e4vaikuttanut ja hallituksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksin hyv\u00e4ksynyt huoneiston muutost\u00f6it\u00e4 koskevan rakennusluvan hakemisen ja sen mukaisten muutost\u00f6iden toteuttamisen, ja ett\u00e4 yhti\u00f6 on siet\u00e4nyt huoneiston poikkeavaa k\u00e4ytt\u00f6\u00e4 useiden vuosien, jopa vuosikymmenten ajan, jotka kaikki seikat puhuvat rikkomuksen v\u00e4h\u00e4isyyden puolesta.<\/p>\n\n\n\n
32. Tilanne, jossa huoneistoa A k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n ilman vastikkeen suoritusvelvollisuutta osana myym\u00e4l\u00e4tilaa, kun muut myym\u00e4l\u00e4tilojen osakkeenomistajat ovat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan velvollisia suorittamaan yhti\u00f6lle kaksinkertaista vastiketta, voi olla edell\u00e4 kohdassa 16 selostetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 yhdenvertaisen kohtelun loukkauksen on katsottu olevan kyseess\u00e4 silloin, jos samassa asemassa olevia osakkeenomistajia kohdellaan eri tavalla my\u00f6nt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 jollekin ep\u00e4oikeutettua etua muiden osakkeenomistajien tai yhti\u00f6n kustannuksella (KKO 2016:43, kohta 23). Periaate merkitsee my\u00f6s sit\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomistajalla on oikeus luottaa yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4 johtuvien erilaisten osakeoikeuksien pysyvyyteen. Yhdenvertaisuusperiaate kielt\u00e4\u00e4 ep\u00e4oikeutetun edun antamisen osakkeenomistajalle tai muulle yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. T\u00e4llainen etu voi olla esimerkiksi tietty\u00e4 osakkeenomistajaa hy\u00f6dytt\u00e4v\u00e4 yhti\u00f6n tilojen k\u00e4ytt\u00f6oikeuden luovutus k\u00e4yp\u00e4\u00e4 korvausta alhaisemmalla hinnalla (HE 24\/2009 vp s. 54).<\/p>\n\n\n\n
33. T\u00e4lt\u00e4 osin Korkein oikeus toteaa, ett\u00e4 vaikka vastikkeesta vapautetut huoneistot on yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 merkitty edell\u00e4 kohdassa 9 selostetulla tavalla k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseltaan kokoushuoneistoiksi, on vastikkeettomuus yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 6 \u00a7:n 3 momentissa kytketty nimenomaisesti niiden hallintaan oikeuttaviin osakeryhmiin eik\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen. T\u00e4t\u00e4 tulkintaa tukevat my\u00f6s muut edell\u00e4 selostetut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 nimenomaisesti kyseisiin osakeryhmiin liitetyt etuudet, joiden muuttaminen on yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 19 \u00a7:n mukaisesti muista poiketen viel\u00e4 sidottu kaikkien osakkeenomistajien suostumukseen. Tarkoituksena on siten ollut turvata mainittujen osakeryhmien haltijoiden erityisasema kiinteist\u00f6yhti\u00f6ss\u00e4. Vastikkeettomuuden liittym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen tukee osaltaan my\u00f6s se, ett\u00e4 alun perin seurakuntasaleina k\u00e4ytt\u00f6\u00f6notettujen kokoushuoneistojen edelleen vuokrausta ei ole rajoitettu muutoin kuin kaikkia osakkeita koskevassa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 14 \u00a7:ss\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyll\u00e4, edell\u00e4 kohdassa 11 selostetulla tavalla. Edell\u00e4 mainitut seikat ovat my\u00f6s johdonmukaisia yhdistyksen ja kiinteist\u00f6yhti\u00f6n v\u00e4lisen kiinteist\u00f6kaupan taustoista ja tavoitteista esitetyn selvityksen kanssa. Kun huoneistojen vastikkeettomuus on perustunut nimenomaisen yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yksen perusteella mainittuihin osakeryhmiin, ovat yhti\u00f6n muut osakkeenomistajat voineet siihen varautua eik\u00e4 yhdenvertaisuutta voida katsoa asiassa loukatun.<\/p>\n\n\n\n
34. Sin\u00e4ns\u00e4 huoneiston k\u00e4ytt\u00f6\u00e4 oleellisesti yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyn k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen vastaisesti, varsinkin kun se on t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa jatkunut erityisen pitk\u00e4\u00e4n, on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti pidett\u00e4v\u00e4 v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 merkityksellisemp\u00e4n\u00e4 rikkomuksena. Edell\u00e4 esitettyj\u00e4 seikkoja punnitessaan Korkein oikeus pit\u00e4\u00e4 rikkomuksen v\u00e4h\u00e4isyytt\u00e4 puoltavia seikkoja kuitenkin painavampina kuin rikkomuksen v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa merkityst\u00e4 puoltavia seikkoja. Korkein oikeus siten katsoo, ett\u00e4 rikkomusta on pidett\u00e4v\u00e4 v\u00e4h\u00e4isen\u00e4, eiv\u00e4tk\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 15 \u00a7:ss\u00e4 asetetut edellytykset huoneiston A ottamiseksi kiinteist\u00f6yhti\u00f6n hallintaan tapauksessa t\u00e4yty.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6myys<\/p>\n\n\n\n
35. Osakeyhti\u00f6lain 21 luvun 1 \u00a7:n 1 momentin 2 kohdan mukaan osakkeenomistaja voi moittia yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 yhti\u00f6t\u00e4 vastaan ajettavalla kanteella, jos p\u00e4\u00e4t\u00f6s on osakeyhti\u00f6lain tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen.<\/p>\n\n\n\n
36. Korkein oikeus on edell\u00e4 katsonut, ettei kiinteist\u00f6yhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksella ole ollut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 15 \u00a7:ss\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ttyj\u00e4 edellytyksi\u00e4 yhdistyksen omistaman huoneiston A ottamiseksi yhti\u00f6n hallintaan. Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s on siten ollut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen ja siksi yhti\u00f6kokouksen 25.11.2014 tekem\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s on yhdistyksen moitekanteen johdosta julistettava p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi.<\/p>\n\n\n\n
Tuomiolauselma<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia j\u00e4\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiolauselman varaan.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha H\u00e4yh\u00e4, Ari Kantor, Mika Huovila (eri mielt\u00e4), Tatu Lepp\u00e4nen ja Lena Engstrand. Esittelij\u00e4 Saini Siitarinen (mietint\u00f6).<\/p>\n\n\n\n
Esittelij\u00e4n mietint\u00f6 ja eri mielt\u00e4 olevan j\u00e4senen lausunto<\/p>\n\n\n\n
M\u00e4\u00e4r\u00e4aikainen oikeussihteeri Siitarinen: Esittelij\u00e4n mietint\u00f6 oli Korkeimman oikeuden ratkaisun mukainen kohtien 1-21 osalta ja silt\u00e4 osin kuin Korkein oikeus on katsonut, ett\u00e4 huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6 osana myym\u00e4l\u00e4tilaa poikkeaa oleellisesti yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesta k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta kokoushuoneistona. Rikkomuksen v\u00e4h\u00e4isyyden osalta esittelij\u00e4 esitti seuraavan mietinn\u00f6n.<\/p>\n\n\n\n
Korkein oikeus katsonee j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 mainituin perustein, ett\u00e4 vastikkeen maksuvelvollisuudesta vapauttaminen kiinteist\u00f6yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on yhteydess\u00e4 huoneiston A k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen kokoushuoneistona. Huomioon ottaen osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaatteen t\u00e4t\u00e4 seikkaa on pidett\u00e4v\u00e4 painavimpana perusteena sille n\u00e4kemykselle, ettei huoneiston k\u00e4ytt\u00e4mist\u00e4 myym\u00e4l\u00e4tilana voida pit\u00e4\u00e4 v\u00e4h\u00e4isen\u00e4 rikkomuksena.<\/p>\n\n\n\n
Kuten Korkein oikeus on aikaisemmissa ratkaisuissaan todennut, yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen tulkinnassa l\u00e4ht\u00f6kohtana on sen sanamuoto. Sanamuodon mukaisesta tulkinnasta voidaan poiketa silloin kun t\u00e4llainen tulkinta ei vastaa sit\u00e4 tarkoitusta, joka lausekkeella osana yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 on, tai se johtaa yhti\u00f6n, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yll\u00e4tt\u00e4v\u00e4\u00e4n tai kohtuuttomaan lopputulokseen (KKO 2001:57 ja 2017:2). Tulkittaessa yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 sanamuodon mukaan huomioon on otettava muutkin samaa kysymyst\u00e4 koskevat m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset, koska sanojen ja lauseiden merkitys riippuu my\u00f6s asiayhteydest\u00e4. Sit\u00e4 vastoin esimerkiksi historialliselle tapahtumainkululle, jonka seurauksena yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys on saanut sis\u00e4lt\u00f6ns\u00e4, tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen laatineiden henkil\u00f6iden subjektiivisille tarkoituksille tai tavoitteille ei voitane antaa merkityst\u00e4 kuin poikkeuksellisesti, koska tieto osakkeiden omistukseen liittyvist\u00e4 oikeuksista ja velvollisuuksista on voitava saada yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ja muista yleisesti saatavilla olevista l\u00e4hteist\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:n huoneistoluettelon mukaan yhti\u00f6ss\u00e4 on kaksi kokoushuoneistoa, kaksi asuinhuoneistoa, kolme myym\u00e4l\u00e4\u00e4, varasto ja lukuisia konttorihuoneistoja. Luetteloon on merkitty kunkin huoneiston kohdalla sen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus, huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden numerot, osakkeiden lukum\u00e4\u00e4r\u00e4 ja vuokravastikeindeksi. Varaston, asuinhuoneistojen ja konttorihuoneistojen osalta vuokravastikeindeksi vastaa osakkeiden lukum\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4, myym\u00e4l\u00f6iden osalta indeksi on kaksinkertainen osakkeiden lukum\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n n\u00e4hden ja kokoushuoneistojen kohdalla indeksisarakkeessa on pelkk\u00e4 viiva.<\/p>\n\n\n\n
Vuokravastikkeesta m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 6 \u00a7:n 2 kappaleessa, johon sis\u00e4ltyv\u00e4n m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen mukaan yhti\u00f6kokous vahvistaa vastikkeen noudattamalla 4 \u00a7:ss\u00e4 mainitun vastikeindeksin osoittamaa suhdetta. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 6 \u00a7:n 3 kappaleen mukaan huonetilat, joihin osakeryhm\u00e4t numerot 1-1100 oikeuttavat, on vapautettu suorittamasta paitsi vuokravastiketta my\u00f6s korvausta l\u00e4mmityskustannuksista. Mainituista osakkeista numerot 1-575 oikeuttavat t\u00e4ss\u00e4 asiassa kysymyksess\u00e4 olevan kokoushuoneiston hallintaan ja numerot 576-1100 toisen kokoushuoneiston hallintaan.<\/p>\n\n\n\n
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen\u00e4\u00e4n Korkein oikeus todennee, ett\u00e4 4 \u00a7:n huoneistoluettelossa huoneistojen indeksiluku on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty poikkeuksetta sen mukaisesti, mik\u00e4 huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus on. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 6 \u00a7:n 2 kappaleessa vastikkeen maksuvelvollisuus on puolestaan sidottu edell\u00e4 todetuin tavoin vastikeindeksiin. Luettaessa yhdess\u00e4 n\u00e4it\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 on vaikea p\u00e4\u00e4ty\u00e4 muuhun johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kuin siihen, ett\u00e4 vastikkeenmaksuvelvollisuus on yhteydess\u00e4 huoneistojen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksiin. Kokoushuoneistojen vastikkeettomuuden liittymist\u00e4 niiden k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen tukee jossain m\u00e4\u00e4rin my\u00f6s l\u00e4mmityskustannuksia koskevan 6 \u00a7:n 3 kappaleen sanamuoto, jonka mukaan n\u00e4m\u00e4 huonetilat, joiden k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus on aikaisemmin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4ritelty kokoustiloiksi, eiv\u00e4tk\u00e4 siis esimerkiksi osakeryhm\u00e4t 1-1100, on vapautettu suorittamasta paitsi vastiketta my\u00f6s korvausta l\u00e4mmityskustannuksista. Tulkintaa, jonka mukaan vastikevapautus ei liittyisi huoneistojen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen, ei voida pit\u00e4\u00e4 perusteltuna, kun vastikem\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 arvioidaan kokonaisuutena.<\/p>\n\n\n\n
Aikaisemmin mainituilla perusteilla vuonna 1957 yhdistyksen ja kiinteist\u00f6yhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 tehdyn kiinteist\u00f6kaupan taustoilla ja tavoitteilla ei voi olla merkityst\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa. Kokoushuoneita koskeviin osakeryhmiin 1-1100 liittyvill\u00e4 muilla etuuksilla tai yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yksell\u00e4 yhti\u00f6n kaikkien huoneistojen vuokrattavuudesta ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole sellaista yhteytt\u00e4 vastikevelvollisuutta koskeviin m\u00e4\u00e4r\u00e4yksiin, ett\u00e4 niist\u00e4 voitaisiin tehd\u00e4 johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 viimeksi mainittujen suhteen.<\/p>\n\n\n\n
Kun kokoushuoneistot on edelt\u00e4 ilmenevin tavoin vapautettu vastikkeenmaksusta, osakkaiden yhdenvertaisuuden kannalta on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti eritt\u00e4in ongelmallista, jos kokoushuoneistoa sallitaan k\u00e4ytett\u00e4v\u00e4n osana myym\u00e4l\u00e4tilaa samalla kun muut myym\u00e4l\u00e4tilojen osakkeenomistajat ovat velvollisia suorittamaan yhti\u00f6lle yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaista kaksinkertaista vastiketta. Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 yhdenvertaisen kohtelun loukkauksen on katsottu olevan kyseess\u00e4 silloin, kun samassa asemassa olevia osakkeenomistajia kohdellaan eri tavalla my\u00f6nt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 jollekin ep\u00e4oikeutettua etua muiden osakkeenomistajien tai yhti\u00f6n kustannuksella (KKO 2016:43, kohta 23).<\/p>\n\n\n\n
Toisaalta asiassa on ilmennyt olevan poikkeuksellisen painavia perusteita katsoa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen vastainen huoneiston k\u00e4ytt\u00f6 v\u00e4h\u00e4iseksi. Huoneistoa on Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenev\u00e4n mukaisesti k\u00e4ytetty kiinteist\u00f6yhti\u00f6n my\u00f6t\u00e4vaikutuksella jo noin kolmen vuosikymmenen ajan muuhun tarkoitukseen kuin kokoushuoneistona ja liiketilanakin hyvin pitk\u00e4\u00e4n. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan kiinteist\u00f6yhti\u00f6 on vuonna 1984 hakenut huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamista myyntin\u00e4yttelytilaksi, jota koskeva rakennuslupa on sittemmin my\u00f6nnetty. Rakennusvalvontaviranomainen on lis\u00e4ksi vuonna 1989 hyv\u00e4ksynyt yhti\u00f6n hakemuksen myyntin\u00e4yttelytilan yhdist\u00e4miseksi toiminnalliseksi kokonaisuudeksi myym\u00e4l\u00e4huoneiston I kanssa. Huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamiseen liittyen huoneiston A vuokralaisia ja n\u00e4iden valintaa on my\u00f6s k\u00e4sitelty yhti\u00f6kokouksen yhteydess\u00e4 vuonna 1983, ja p\u00f6yt\u00e4kirjamerkinn\u00e4n mukaan kokoukseen osallistuneet ovat suhtautuneet asiaan my\u00f6nteisesti. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muuttamista ei kuitenkaan ole k\u00e4sitelty kokouksessa.<\/p>\n\n\n\n
Rikkomuksen v\u00e4h\u00e4isyytt\u00e4 arvioitaessa on otettava huomioon kaikki asiaan vaikuttavat seikat. Kysymyksess\u00e4 olevan huoneiston k\u00e4yt\u00f6n muuhun kuin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen osoittamaan tarkoitukseen on katsottava vakiintuneen yhti\u00f6n edell\u00e4 selostettujen toimien ja sen johdosta, ettei kaikkien osapuolten tiedossa olleeseen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaiseen huoneiston k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n ole vuosikymmenten aikana puututtu. Asiassa ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ilmennyt, ett\u00e4 huoneiston nykyisest\u00e4 k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 aiheutuisi yhti\u00f6lle tai muille osakkaille suurempia kustannuksia tai muita velvoitteita taikka haittoja kuin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesta k\u00e4yt\u00f6st\u00e4. Huomioon ottaen ep\u00e4selv\u00e4 ja ristiriitainen tilanne yht\u00e4\u00e4lt\u00e4 rakennusluvan ja toisaalta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen v\u00e4lill\u00e4 merkityst\u00e4 voidaan kokonaisarviossa antaa my\u00f6s sille, ettei yhti\u00f6ll\u00e4 ole edes oikeutta vaatia osakkeenomistajaa k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4\u00e4n huoneistoa rakennusluvan vastaiseen tarkoitukseen. N\u00e4iden seikkojen valossa huoneiston ottamista yhti\u00f6n hallintaan voidaan pit\u00e4\u00e4 kohtuuttoman ankarana toimenpiteen\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Punnittaessa edell\u00e4 mainittuja eri ratkaisuvaihtoehtoja puoltavia seikkoja on perusteltua p\u00e4\u00e4ty\u00e4 siihen, ett\u00e4 oleellisesti yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4 poikkeavaa huoneiston k\u00e4ytt\u00f6\u00e4 voidaan t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa pit\u00e4\u00e4 v\u00e4h\u00e4isen\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla esittelij\u00e4n mietint\u00f6 oli Korkeimman oikeuden ratkaisun tuomiolauselmassa lausutun mukainen.<\/p>\n\n\n\n
Oikeusneuvos Huovila: Hyv\u00e4ksyn esittelij\u00e4n mietinn\u00f6n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
KKO:2019:38 Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4? Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus. Sen vastainen k\u00e4ytt\u00e4minen on kielletty\u00e4. Yhti\u00f6ll\u00e4 on mahdollisuus varoitusten j\u00e4lkeen ottaa<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[31,19],"tags":[137,115,43,45],"yoast_head":"\n
KKO:2019:38 Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4? - Taloyhtiöriidat.fi<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Yhti\u00f6ll\u00e4 on mahdollisuus varoitusten j\u00e4lkeen ottaa huoneisto haltuun AOYL 8 luvun mukaisesti mik\u00e4li varoitus ei tehoa.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fi_FI\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"KKO:2019:38 Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4? - Taloyhtiöriidat.fi\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Yhti\u00f6ll\u00e4 on mahdollisuus varoitusten j\u00e4lkeen ottaa huoneisto haltuun AOYL 8 luvun mukaisesti mik\u00e4li varoitus ei tehoa.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Taloyhtiöriidat.fi\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2022-12-12T09:00:09+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2023-02-28T10:12:03+00:00\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Kirjoittanut\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Arvioitu lukuaika\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"26 minuuttia\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/\",\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/\",\"name\":\"KKO:2019:38 Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4? - Taloyhtiöriidat.fi\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website\"},\"datePublished\":\"2022-12-12T09:00:09+00:00\",\"dateModified\":\"2023-02-28T10:12:03+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9\"},\"description\":\"Yhti\u00f6ll\u00e4 on mahdollisuus varoitusten j\u00e4lkeen ottaa huoneisto haltuun AOYL 8 luvun mukaisesti mik\u00e4li varoitus ei tehoa.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"fi\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Etusivu\",\"item\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"KKO:2019:38 Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4?\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/\",\"name\":\"Taloyhtiöriidat.fi\",\"description\":\"Korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien päätöksiä erilaisista riitatilanteista\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"fi\"},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9\",\"name\":\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"fi\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\"},\"sameAs\":[\"http:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\"],\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/author\/admin\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"KKO:2019:38 Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4? - Taloyhtiöriidat.fi","description":"Yhti\u00f6ll\u00e4 on mahdollisuus varoitusten j\u00e4lkeen ottaa huoneisto haltuun AOYL 8 luvun mukaisesti mik\u00e4li varoitus ei tehoa.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/","og_locale":"fi_FI","og_type":"article","og_title":"KKO:2019:38 Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4? - Taloyhtiöriidat.fi","og_description":"Yhti\u00f6ll\u00e4 on mahdollisuus varoitusten j\u00e4lkeen ottaa huoneisto haltuun AOYL 8 luvun mukaisesti mik\u00e4li varoitus ei tehoa.","og_url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/","og_site_name":"Taloyhtiöriidat.fi","article_published_time":"2022-12-12T09:00:09+00:00","article_modified_time":"2023-02-28T10:12:03+00:00","author":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Kirjoittanut":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41","Arvioitu lukuaika":"26 minuuttia"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/","url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/","name":"KKO:2019:38 Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4? - Taloyhtiöriidat.fi","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website"},"datePublished":"2022-12-12T09:00:09+00:00","dateModified":"2023-02-28T10:12:03+00:00","author":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9"},"description":"Yhti\u00f6ll\u00e4 on mahdollisuus varoitusten j\u00e4lkeen ottaa huoneisto haltuun AOYL 8 luvun mukaisesti mik\u00e4li varoitus ei tehoa.","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/#breadcrumb"},"inLanguage":"fi","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2022\/12\/12\/huoneiston-kayttaminen-vastoin-yhtiojarjestysmaaraysta\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Etusivu","item":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"KKO:2019:38 Huoneiston k\u00e4ytt\u00e4minen vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4?"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website","url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/","name":"Taloyhtiöriidat.fi","description":"Korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien päätöksiä erilaisista riitatilanteista","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"fi"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9","name":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"fi","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g","caption":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41"},"sameAs":["http:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi"],"url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/author\/admin\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/476"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=476"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/476\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":897,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/476\/revisions\/897"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=476"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=476"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=476"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}