KKO:2005:83<\/strong> <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" KKO:2005:83 Rakennuksen kunnossapito. Asunto-osakeyhti\u00f6 – Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus ja huoneistot – Rakennuksen kunnossapito – Yhti\u00f6vastike – Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moite KKO:2005:83Asunto-osakeyhti\u00f6 –<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[30,31,19,32],"tags":[99,115,135,66],"yoast_head":"\n
Asunto-osakeyhti\u00f6 – Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus ja huoneistot – Rakennuksen kunnossapito – Yhti\u00f6vastike – Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moite
Diaarinumero: S2004\/773
Esittelyp\u00e4iv\u00e4: 7.6.2005
Antop\u00e4iv\u00e4: 4.7.2005
Taltio: 1622
Asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokous oli p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt uusia rakennuksensa julkisivukorjauksen yhteydess\u00e4 er\u00e4iden parvekkeiden lasitukset ja asentaa lasitukset sellaisiin parvekkeisiin, joissa niit\u00e4 ei aikaisemmin ollut ollut, sek\u00e4 rahoittaa toimenpiteet kaikilta osakkeenomistajilta peritt\u00e4vill\u00e4 vastikkeilla. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei loukannut niiden osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, joiden huoneistossa ei ollut parveketta.
AsOYL 5 \u00a7 3 mom
AsOYL 46 \u00a7
Asian tausta<\/strong>
Asunto Oy Lautamiehenkujan yhti\u00f6kokous oli 4.4.2003 tehnyt p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen julkisivukorjauksen tekemisest\u00e4 yhti\u00f6n rakennukseen siten, ett\u00e4 kustannukset perittiin osakkailta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisen osakeluvun suhteessa. Yhti\u00f6ss\u00e4 oli 72 huoneistoa, joista 48:ssa oli parveke. Julkisivukorjaukseen sis\u00e4ltyi kaikkien parvekkeiden betonikaiteiden poistaminen ja uuden alumiini-lasikaiteen asentaminen, uusi lasitus 33:een parvekkeeseen sek\u00e4 l5:n parvekkeen vanhan lasituksen purku ja takaisin asennus. Lis\u00e4ksi oli p\u00e4\u00e4tetty lunastaa yhti\u00f6lle vanhat parvekelasitukset. Yhti\u00f6n saaman tarjouksen mukaan kaiteiden uusimisen kustannus oli 43 100 euroa ja lasitusten kustannus lis\u00e4ttyn\u00e4 vanhojen lasitusten lunastushinnalla 38 800 euroa. Kiinteist\u00f6 Oy Juhannus Pinja omisti yhden parvekkeettoman huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet.
Kanne Turunseudun k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa
Asunto Oy Lautamiehenkujaan kohdistamassaan kanteessa Kiinteist\u00f6 Oy Juhannus Pinja vaati, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s 4.4.2003 kumotaan edell\u00e4 mainituilta osin. Yhti\u00f6 katsoi, ett\u00e4 parvekkeiden korjaamisessa oli ollut l\u00e4hes kokonaan kysymys laadun parantamisesta eik\u00e4 kunnossapidosta. Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:n vastaisesti omiaan tuottamaan parvekkeellisten huoneistojen omistajille huomattavaa ep\u00e4oikeutettua etua muiden osakkaiden kustannuksella. Heid\u00e4n maksuvelvollisuutensa oli kohtuuton.
Vastaus
Asunto Oy Lautamiehenkuja vastusti kannetta ja vaati sen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4. Parvekekaiteet oli niiden huonon kunnon vuoksi ollut v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 uusia. Kysymys oli kaikkien osakkaiden vastuulla olleesta rakennuksen kunnossapidosta, joka toteutettiin taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Parvekelasituksissa oli kysymys perusparannuksesta, jolla rakennus saatettiin vastaamaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia. Lasitukset v\u00e4hensiv\u00e4t huomattavasti rakennuksen my\u00f6hemp\u00e4\u00e4 korjaustarvetta eik\u00e4 osakkaiden maksuvelvollisuus ollut kohtuuton. P\u00e4\u00e4t\u00f6s ei loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio 31.10.2003
Perustelut
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 5 \u00a7:n 3 momentin mukaan yhti\u00f6vastikkeella voitiin kattaa muun muassa rakennusten yll\u00e4pidosta aiheutuvat menot sek\u00e4 menot sellaisesta perusparannuksesta, jolla rakennus saatettiin vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostunut kohtuuttoman ankaraksi. Lain 46 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokouksessa ei saanut tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, joka oli omansa tuottamaan osakkeenomistajalle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Lain 78 \u00a7:n nojalla vastuu parvekkeiden kunnossapidosta kuului yhti\u00f6lle.
Todistajana kuultu rakennusinsin\u00f6\u00f6ri, joka oli korjausrakentamisen asiantuntija, oli tutkimuksissaan todennut parvekekaiteiden olleen ik\u00e4\u00e4ns\u00e4 n\u00e4hden keskim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 huonommassa kunnossa ja niiss\u00e4 oli selv\u00e4 korjaustarve. Yhti\u00f6ll\u00e4 oli siten ollut perusteltu syy ryhty\u00e4 korjauksiin. Todistajan mukaan vanhojen kaiteiden korjaaminen tai korvaaminen uudella samanlaisella kaiteella olisi tullut huomattavasti kalliimmaksi kuin nyt toteutettu alumiinirakenteinen lasikaide. Lis\u00e4ksi alumiini-lasikaiteen huoltokustannukset olivat pienemm\u00e4t. Nykyisin sek\u00e4 peruskorjausten ett\u00e4 uudisrakentamisen yhteydess\u00e4 parvekkeiden lasittaminen oli hyvin tavallista.
Oli selv\u00e4\u00e4, ett\u00e4 huoneiston parvekkeesta ei voinut saada hy\u00f6ty\u00e4 muu kuin huoneiston haltija ja osakkeiden omistaja. Rakennuksen hyv\u00e4st\u00e4 kunnosta ja siistist\u00e4 ulkon\u00e4\u00f6st\u00e4 koitui tietenkin v\u00e4lillisesti hy\u00f6ty\u00e4 kaikille osakkeenomistajille. T\u00e4ll\u00e4 ei kuitenkaan ollut vaikutusta osakkeenomistajien keskin\u00e4iseen asemaan, koska t\u00e4llaisen hy\u00f6dyn saivat kaikki samalla tavalla. Siten voitiin ajatella, ett\u00e4 kaikki parvekkeeseen kohdistuvat korjaustoimet niiden luonteesta riippumatta koituivat vain joidenkin osakkaiden hy\u00f6dyksi. Toisaalta oli varsin tavallista, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n eri huoneistot olivat sijainniltaan, tiloiltaan, varustukseltaan ja muilta ominaisuuksiltaan erilaisia, jolloin my\u00f6s jokseenkin kaikki yhti\u00f6n suorittamat korjaustoimenpiteet kohdistuivat huoneistoihin eri arvoisina. Olennaista asiassa olikin se, oliko n\u00e4iden osakkaiden saama etu ep\u00e4oikeutettua ja tapahtuiko se toisten kustannuksella.
Parvekekaiteiden korjaus yhti\u00f6n oli ollut joka tapauksessa suoritettava. Silt\u00e4 osin ei ollut kysymys kenenk\u00e4\u00e4n ep\u00e4oikeutetusta edusta vaan rakennuksen kunnossapidosta. Parvekkeen lasituksesta saatua etua ei voitu itsess\u00e4\u00e4n pit\u00e4\u00e4 ep\u00e4oikeutettuna vain sen vuoksi, ettei kaikilla ollut mahdollisuutta siihen. Yhti\u00f6n suorittaman julkisivujen kokonaiskorjauksen yhteydess\u00e4 t\u00e4llainen laadun parantaminen oli nykyajan vaatimukset huomioon ottaen t\u00e4ysin perusteltua. Sek\u00e4 parvekekaiteiden uusiminen ett\u00e4 lasitusten asentaminen tuli kokonaiskustannuksiltaan yhti\u00f6lle muutamien vuosien kuluessa edullisemmaksi kuin muunlainen korjaustapa. Siten parvekkeellisten huoneistojen omistajat eiv\u00e4t olleet saaneet etua yhti\u00f6n tai toisten osakkaiden kustannuksella. N\u00e4ill\u00e4 perusteilla yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei ollut ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:n vastainen.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus hylk\u00e4si kanteen.
Asian on ratkaissut k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Kimmo Leskinen.
Turun hovioikeuden tuomio 22.6.2004
Perustelut
P\u00e4\u00e4t\u00f6s parvekkeiden lasittamisesta oli voitu tehd\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain 38 \u00a7:n mukaisella enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4. T\u00e4ll\u00e4 ja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden muutoin lausumilla perusteilla hovioikeus ei muuttanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion lopputulosta.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden j\u00e4senet Heikki Impivaara, Juhani Leinonen ja Kari Hirvonen. Esittelij\u00e4 Mika Herhi.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Kiinteist\u00f6 Oy Juhannus Pinjalle my\u00f6nnettiin valituslupa.
Yhti\u00f6 vaati, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ja hovioikeuden tuomiot kumotaan ja kanne hyv\u00e4ksyt\u00e4\u00e4n. Asunto Oy Lautamiehenkuja vastasi muutoksenhakemukseen ja vaati sen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
1. Asunto Oy Lautamiehenkujan yhti\u00f6kokous oli 4.4.2003 p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt, ett\u00e4 yhti\u00f6n rakennuksen julkisivukorjauksen yhteydess\u00e4 parvekkeiden vanhat betonikaiteet korvataan uusilla alumiini-lasikaiteilla ja parvekkeisiin asennetaan lasitus. Kustannukset oli p\u00e4\u00e4tetty peri\u00e4 osakkeenomistajilta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti osakeluvun mukaisessa suhteessa. Yhti\u00f6ss\u00e4 on yhteens\u00e4 72 huoneistoa, joista 48:ssa on parveke. Asiassa on kysymys siit\u00e4, oliko yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s p\u00e4tem\u00e4t\u00f6n sen vuoksi, ett\u00e4 parvekkeiden korjaamisessa oli kysymys parvekkeiden laadun parantamisesta eik\u00e4 kunnossapidosta ja ett\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli omiaan tuottamaan parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajille ep\u00e4oikeutettua etua muiden osakkaiden kustannuksella, joiden maksuvelvollisuus lis\u00e4ksi oli kohtuuton.
Parvekekaiteiden kunnostaminen
2. Asiassa on selvitetty, ett\u00e4 parvekekaiteet oli ollut tarpeen korjata huonokuntoisuutensa vuoksi. N\u00e4in ollen t\u00e4lt\u00e4 osin kysymys on sellaisesta asunto-osakeyhti\u00f6lain 5 \u00a7:n 3 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta rakennuksen yll\u00e4pidosta johtuvasta kustannuksesta, jonka rahoittamiseksi osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan yhti\u00f6vastiketta riippumatta siit\u00e4, mihin yhti\u00f6n kunnossapitovastuulla oleviin tiloihin korjausty\u00f6 kohdistuu ja miss\u00e4 m\u00e4\u00e4rin yksitt\u00e4iset osakkeenomistajat korjausty\u00f6st\u00e4 suoranaisesti hy\u00f6tyv\u00e4t. Parvekekaiteiden uusiminen alumiini- ja lasirakenteiseksi on my\u00f6s tullut edullisemmaksi kuin alkuper\u00e4isten betonikaiteiden kunnostaminen eik\u00e4 t\u00e4m\u00e4 korjausty\u00f6 ole merkinnyt sit\u00e4, ett\u00e4 parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat olisivat saaneet ep\u00e4oikeutettua etua muiden osakkeenomistajien kustannuksella. Siten vaatimus yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen julistamisesta p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi on t\u00e4lt\u00e4 osin perusteeton.
Parvekkeiden lasittaminen
3. Parvekkeiden lasittamisen osalta kysymys on ollut yhti\u00f6n rakennuksen perusparannuksesta. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 5 \u00a7:n 3 momentin 3 kohdan mukaan yhti\u00f6vastikkeella voidaan kattaa sellaisesta perusparannuksesta johtuvat yhti\u00f6n menot, joilla kiinteist\u00f6 ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi.
4. Parvekkeiden lasitusta on pidett\u00e4v\u00e4 lainkohdassa tarkoitettuna ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaavana perusparannuksena (HE 201\/2000 vp s. 4 – 5). Asiassa esitetyn selvityksen mukaan parvekkeiden lasituksesta Kiinteist\u00f6 Oy Juhannus Pinjalle aiheutunut lis\u00e4kustannus on ilmeisesti ollut noin 100 euron suuruusluokkaa, kun otetaan huomioon, ett\u00e4 parvekkeiden lasituksen johdosta on toisaalta saatu s\u00e4\u00e4st\u00f6\u00e4 parvekkeiden rappauskustannuksissa. N\u00e4in ollen parvekkeiden lasituksen aiheuttama osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole muodostunut kohtuuttoman ankaraksi. Parvekkeiden lasituksesta aiheutuneiden menojen kattamiselle yhti\u00f6vastikkeella on siten ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain 5 \u00a7:n 3 momentin 3 kohdan mukaiset perusteet.
5. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokouksessa ei saa tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkil\u00f6lle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Lainkohtaa koskevissa esit\u00f6iss\u00e4 (HE 216\/1990 vp s. 43) on todettu, ett\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6s saattaisi tulla sovellettavaksi esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, jossa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukainen yhti\u00f6vastikkeen maksuvelvollisuus ja osakkeenomistajan saama hy\u00f6ty ovat huomattavassa ep\u00e4suhteessa kesken\u00e4\u00e4n. T\u00e4llaisestakaan tilanteesta ei nyt ole kysymys. Esitetyn selvityksen mukaan parvekelasien asentaminen johtaa siihen, ett\u00e4 parvekkeiden huoltokustannukset tulevat jatkossa pienentym\u00e4\u00e4n niin, ett\u00e4 lasitusinvestointiin sijoitetut kustannukset tulevat s\u00e4\u00e4stetyiksi alentuvina huoltokustannuksina noin kuuden vuoden kuluessa. N\u00e4in ollen parvekkeiden lasitus on ollut asunto-osakeyhti\u00f6n ja siten my\u00f6s muiden kuin parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen ratkaisu. Parvekkeiden lasittamista ja hankkeen vastikerahoitusta koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei t\u00e4m\u00e4k\u00e4\u00e4n huomioon ottaen merkitse sit\u00e4, ett\u00e4 parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat saisivat ep\u00e4oikeutettua etua muiden osakkeenomistajien kustannuksella. Siten vaatimus yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen julistamisesta p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi on my\u00f6s t\u00e4lt\u00e4 osin perusteeton.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Mikko Tulokas, Mikael Krogerus, Liisa Mansikkam\u00e4ki ja Pauliine Koskelo. Esittelij\u00e4 Jukka Sippo.<\/p>\n\n\n\n