KKO:2003:131<\/p>\n\n\n\n
Vahingonkorvaus – Sopimussuhteeseen perustuva vastuu
Asunto-osakeyhti\u00f6 – Osakkeenomistaja – Osakkeenomistajan muutosty\u00f6
Diaarinumero:S2002\/193
Esittelyp\u00e4iv\u00e4:14.5.2003
Antop\u00e4iv\u00e4:19.12.2003
Taltio:3148<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeenomistajat olivat vuonna 1975 teett\u00e4neet hallinnassaan olleissa tiloissa muutost\u00f6it\u00e4, joilla huoneiston yhteydess\u00e4 ollut kellari- ja ullakkotila oli yhti\u00f6n suostumuksin otettu asumisk\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Yhti\u00f6 oli osakkeenomistajien puolesta hakenut t\u00f6iden suorittamiseen rakennusluvan. Vuonna 1996 rakennuksessa oli havaittu homevaurioita, joiden oli katsottu aiheutuneen siit\u00e4, ett\u00e4 osakkaiden teett\u00e4m\u00e4t ty\u00f6t oli suoritettu virheellisesti. Asunto-osakeyhti\u00f6 vaati osakkeenomistajilta korvausta sille aiheutuneesta vahingosta. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin osakkeenomistajien korvausvastuun m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4n sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.
ASIAN K\u00c4SITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA<\/p>\n\n\n\n
Kanne ja vastaus Turun k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa<\/p>\n\n\n\n
Turun Rautatiel\u00e4isten Asunto Oy Pohjankulma lausui kanteessaan, ett\u00e4 A ja B omistivat 24.9.1971 – 30.5.1988 yhti\u00f6n osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan huoneistoa yhti\u00f6ss\u00e4. A ja B olivat kes\u00e4ll\u00e4 1975 teett\u00e4neet hallitsemassaan huoneistossa rakennust\u00f6it\u00e4, joilla huoneiston kellari- ja ullakkotilat oli otettu asumisk\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli A:n ja B:n pyynn\u00f6st\u00e4 hakenut rakentamiseen asianmukaisen rakennusluvan Turun maistraatilta. Vuoden 1996 tienoilla huoneiston nykyiset asukkaat olivat havainneet huoneistossa homevaurioita. Niiden oli todettu syntyneen sen vuoksi, ett\u00e4 kysymyksess\u00e4 oleva rakennusty\u00f6 oli suoritettu virheellisesti noudattamatta hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa. Vaurioiden korjaamisesta oli aiheutunut asunto-osakeyhti\u00f6lle kustannuksia. A ja B rakennusty\u00f6n teett\u00e4jin\u00e4 olivat vastuussa virheellisen rakentamisen aiheuttamista vahingoista. Sen vuoksi asunto-osakeyhti\u00f6 vaati heid\u00e4n velvoittamistaan suorittamaan asunto-osakeyhti\u00f6lle vahingonkorvausta.<\/p>\n\n\n\n
A ja B lausuivat, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 oli vaatinut korvausta heilt\u00e4 kirjeell\u00e4 vasta yli kymmenen vuotta sen j\u00e4lkeen kun rakennusty\u00f6n loppukatselmus oli 10.2.1976 pidetty. Sen vuoksi A ja B vaativat, ett\u00e4 korvausvaatimus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n vanhentuneena. A ja B kiistiv\u00e4t vaatimuksen my\u00f6s esitt\u00e4mill\u00e4\u00e4n perusteilla perusteettomana.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio 16.2.2000<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus lausui, ett\u00e4 vahingonkorvauslain 7 luvun 2 \u00a7:n mukaan korvausta on haettava kymmenen vuoden kuluessa vahingon tapahtumisesta. Sopimuksen ulkoisessa vastuussa, josta nyt oli kysymys, vanhentuminen alkoi vahingon ilmenemisest\u00e4. Virheellisen rakentamisen seurauksena oleva vahinko oli tullut asunto-osakeyhti\u00f6n tietoon vuonna 1996. Yhti\u00f6 oli t\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen kirjeell\u00e4\u00e4n 17.6.1996 ilmoittanut asiasta A:lle ja B:lle. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n vaatimus saada korvausta vahingosta ei ollut vanhentunut.<\/p>\n\n\n\n
Mainitsemillaan perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus velvoitti A:n ja B:n suorittamaan asunto-osakeyhti\u00f6lle vahingonkorvausta.<\/p>\n\n\n\n
Asian on ratkaissut k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Simo Vira.<\/p>\n\n\n\n
Turun hovioikeuden tuomio 20.12.2001<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus, jonne asunto-osakeyhti\u00f6 sek\u00e4 A ja B valittivat, lausui, ett\u00e4 yleisen s\u00e4\u00e4nn\u00f6n mukaan urakoitsijan vastuu rakennuttajaa kohtaan vanhentuu kymmeness\u00e4 vuodessa vastaanottotarkastuksesta. Mik\u00e4li muutosrakentamisen teett\u00e4neen osakkeenomistajan vastuu asunto-osakeyhti\u00f6lle olisi t\u00e4t\u00e4 pitempi, lopputulos olisi kohtuuton. Vanhentumisaika oli siten laskettava lopputarkastuksen suorittamisesta, jolloin muutosty\u00f6 oli hyv\u00e4ksytty sek\u00e4 viranomaisten ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n puolesta. N\u00e4in ollen oikeus vaatia korvausta muutosrakentamisesta aiheutuneista vahingoista ty\u00f6n teett\u00e4neelt\u00e4 osakkeenomistajalta oli vanhentunut kymmeness\u00e4 vuodessa lopputarkastuksesta, joka oli toimitettu 10.2.1976. Sen vuoksi hovioikeus kumosi k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion ja hylk\u00e4si kanteen vanhentuneena.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden j\u00e4senet Markku Aarola, Kari Hirvonen ja Riitta Santo.<\/p>\n\n\n\n
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA<\/p>\n\n\n\n
Turun Rautatiel\u00e4isten Asunto Oy Pohjankulmalle my\u00f6nnettiin valituslupa. Valituksessaan yhti\u00f6 vaati, ett\u00e4 hovioikeuden tuomio kumotaan ja ett\u00e4 A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan yhti\u00f6lle vahingonkorvauksena 74 596 markkaa korkoineen haasteen tiedoksiantop\u00e4iv\u00e4st\u00e4 21.9.1999 lukien.<\/p>\n\n\n\n
A ja B vastasivat valitukseen.<\/p>\n\n\n\n
Korkein oikeus varasi 11.2.2003 yhti\u00f6lle tilaisuuden kirjallisesti esitt\u00e4\u00e4 n\u00e4k\u00f6kohtansa sen varalta, ett\u00e4 asiaa ratkaistaessa A:n ja B:n korvausvastuuta yhti\u00f6\u00f6n n\u00e4hden oikeudellisesti arvioitaisiin sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti, ja erityisesti siit\u00e4, mik\u00e4 merkitys n\u00e4iden periaatteiden soveltamisella olisi korvaussaatavan vanhentumisen kannalta. Yhti\u00f6 toimitti 28.2.2003 Korkeimpaan oikeuteen kirjallisen lausuman.<\/p>\n\n\n\n
A ja B toimittivat 25.3.2003 Korkeimpaan oikeuteen heilt\u00e4 lausuman johdosta pyydetyn vastauksen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU<\/p>\n\n\n\n
Perustelut<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeenomistajat A ja B ovat vuonna 1975 teett\u00e4neet yhti\u00f6n omistamassa talossa rakennusty\u00f6n, jolla he ovat ottaneet hallinnassaan olleisiin tiloihin kuuluneet kellarin ja ullakon yhti\u00f6n suostumuksin asumisk\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Asunto-osakeyhti\u00f6 on A:n ja B:n puolesta hakenut ty\u00f6h\u00f6n rakennusluvan, jonka Turun maistraatti on 9.9.1974 my\u00f6nt\u00e4nyt. Maistraatin toimesta on 10.2.1976 toimitettu loppukatselmus, jossa rakennusty\u00f6 on todettu tehdyksi hyv\u00e4ksyttyjen piirustusten mukaisesti. A:n ja B:n myyty\u00e4 huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet talon rakenteissa on vuonna 1996 havaittu homevaurioita, joiden on katsottu syntyneen A:n ja B:n toteuttamassa rakennusty\u00f6ss\u00e4 tehtyjen virheiden seurauksena. Asunto-osakeyhti\u00f6 on 17.6.1996 A:lle ja B:lle l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4\u00e4n kirjeess\u00e4 ilmoittanut katsovansa n\u00e4iden olevan korvausvelvollisia virheellisten rakenteiden korjauttamisesta aiheutuneesta vahingosta huoneiston nykyiselle haltijalle. Sittemmin 23.5.1998 l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4\u00e4n kirjeess\u00e4 yhti\u00f6 on ilmoittanut katsovansa A:n ja B:n olevan velvollisia suorittamaan kanteessa tarkoitetun korvauksen yhti\u00f6lle.<\/p>\n\n\n\n
Asiassa on ensisijaisesti kysymys siit\u00e4, onko asunto-osakeyhti\u00f6n korvausvaatimus vanhentunut. T\u00e4m\u00e4 riippuu siit\u00e4, mink\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten mukaan osakkeenomistajien korvausvastuu asunto-osakeyhti\u00f6t\u00e4 kohtaan m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyy kysymyksess\u00e4 olevassa tilanteessa. Asunto-osakeyhti\u00f6 on perustanut korvausvaatimuksensa vahingonkorvauslakiin. Korkein oikeus on kiinnitt\u00e4nyt asianosaisten huomiota my\u00f6s siihen mahdollisuuteen, ett\u00e4 A:n ja B:n korvausvastuuta arvioitaisiin sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti. T\u00e4m\u00e4n johdosta antamassaan lausumassa asunto-osakeyhti\u00f6 on katsonut, ettei korvausvastuuseen voida t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa soveltaa sopimusoikeudellisia periaatteita. A ja B taas ovat katsoneet, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n ja osakkeenomistajien v\u00e4lill\u00e4 on ollut sopimussuhde tai siihen rinnastettava suhde.<\/p>\n\n\n\n
Sopimuksen ulkopuolinen vastuu koskee tyypillisimmin tilanteita, joissa osapuolten v\u00e4lill\u00e4 ei ole mit\u00e4\u00e4n aikaisempaa erityissuhdetta. Asunto-osakeyhti\u00f6n ja sen osakkeenomistajan suhteet m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4t p\u00e4\u00e4osin asunto-osakeyhti\u00f6lain ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella. Mainitussa laissa ei ole s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 osakkeenomistajan korvausvastuusta sellaisessa tilanteessa, josta nyt on kysymys. Asunto-osakeyhti\u00f6laissa on kuitenkin s\u00e4\u00e4detty osakkeenomistajan oikeudesta muutost\u00f6ihin hallintaansa kuuluvissa tiloissa.<\/p>\n\n\n\n
A:n ja B:n teett\u00e4mien muutost\u00f6iden ajankohtana voimassa olleen asunto-osakeyhti\u00f6ist\u00e4 annetun lain (30\/1926) 11 \u00a7:n mukaan osakkeenomistajalla oli oikeus yhti\u00f6n suostumuksetta tehd\u00e4 huoneiston sisustaan muutoksia, jotka eiv\u00e4t saattaneet vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa toiselle osakkeenomistajalle. Kuitenkin oli muutokseen, johon tarvittiin viranomaisen lupa, hankittava yhti\u00f6n hallituksen hyv\u00e4ksyminen, ja hallituksen tuli siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 muutos hyv\u00e4ksyttiin, osakkeenomistajan kustannuksella hakea tarpeellinen lupa. S\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 on oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 tulkittu niin, ett\u00e4 yhti\u00f6n oli suostuttava muutosty\u00f6h\u00f6n ja haettava asianomaisen viranomaisen lupa, jos muutosty\u00f6 ei ollut sen laatuinen, ett\u00e4 se saattoi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa muille osakkeenomistajille (KKO 1985 II 14).<\/p>\n\n\n\n
T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa kysymys on ollut muutost\u00f6ist\u00e4, joihin on tarvittu sek\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n hyv\u00e4ksyminen ett\u00e4 viranomaisen lupa. Yhti\u00f6, joka n\u00e4in on joutunut perehtym\u00e4\u00e4n A ja B suunnittelemiin muutoksiin, on niihin suostunut ja hakenut niiden vaatiman tarpeellisen viranomaisluvan. Rakennusty\u00f6t, joiden laajuudesta A:n ja B:n ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 on siten ollut yhteisymm\u00e4rrys, ovat kohdistuneet my\u00f6s sellaisiin talon rakenteisiin, joiden osalta kunnossapitovastuu silloin kuului ja my\u00f6s muutost\u00f6iden j\u00e4lkeen tuli kuulumaan yhti\u00f6lle. Yhti\u00f6 on n\u00e4ilt\u00e4kin osin suostunut siihen, ett\u00e4 A ja B huolehtivat t\u00f6iden toteutuksesta. A:lla ja B:ll\u00e4 on t\u00e4ll\u00f6in ollut velvollisuus rakennusty\u00f6t\u00e4 suorittaessaan ottaa huomioon asunto-osakeyhti\u00f6n edut. Toisaalta yhti\u00f6ll\u00e4 on ollut oikeus valvoa ja edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 rakennusty\u00f6 tulee asianmukaisesti tehdyksi. Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n ja osakkeenomistajan v\u00e4linen suhde on n\u00e4iss\u00e4 olosuhteissa ollut sopimussuhteeseen rinnastettava. A:n ja B:n vastuu muutost\u00f6iden mahdollisesti aiheuttamista vahingoista asunto-osakeyhti\u00f6\u00f6n n\u00e4hden m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyy siten sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.<\/p>\n\n\n\n
Sopimukseen perustuvan saamisen yleinen kymmenen vuoden vanhentumisaika alkaa m\u00e4\u00e4r\u00e4ajasta velkomisasioissa sek\u00e4 julkisesta haasteesta velkojille annetun asetuksen 1 \u00a7:n mukaan siit\u00e4, kun ”velka tehtiin”. S\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 on tulkittu siten, ett\u00e4 alkamisajankohdaksi katsotaan velvoitteen syntyminen. Sit\u00e4 vastoin vanhentumisajan kannalta sopimussuhteessa ei ole ratkaisevaa, milloin vahinko, johon saatava perustuu, ilmenee tai milloin korvausvaatimuksen esitt\u00e4minen on tullut mahdolliseksi. T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa k\u00e4sill\u00e4 on tilanne, joka on vahingonkorvausvastuun kannalta sopimussuhteeseen rinnastettava. A:n ja B:n teett\u00e4m\u00e4t muutosty\u00f6t ajoittuivat vuoteen 1975. A ja B ovat my\u00f6nt\u00e4neet vanhentumisen alkamisajankohdaksi 10.2.1976 eli maistraatin suorittaman rakennust\u00f6iden lopputarkastuksen ajankohdan. N\u00e4ist\u00e4 syist\u00e4 Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 muutost\u00f6iden suorittamisessa tapahtuneiden virheiden mahdollisesti aiheuttamiin vahinkoihin perustuva korvaussaaminen A:lta ja B:lt\u00e4 on syntynyt viimeist\u00e4\u00e4n silloin. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole esitt\u00e4nyt A:ta ja B:t\u00e4 kohtaan vaatimuksia ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut t\u00e4st\u00e4 ajankohdasta. Yhti\u00f6n korvaussaaminen on siten vanhentunut.<\/p>\n\n\n\n
Tuomiolauselma<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Lauri Lehtimaja, Gustav Bygglin, Pauliine Koskelo ja Pasi Aarnio. Esittelij\u00e4 Anna-Liisa Hyv\u00e4rinen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
KKO:2003:131 sopimussuhteeseen perustuva vastuu KKO:2003:131 Vahingonkorvaus – Sopimussuhteeseen perustuva vastuuAsunto-osakeyhti\u00f6 – Osakkeenomistaja – Osakkeenomistajan muutosty\u00f6Diaarinumero:S2002\/193Esittelyp\u00e4iv\u00e4:14.5.2003Antop\u00e4iv\u00e4:19.12.2003Taltio:3148 Asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeenomistajat olivat vuonna 1975<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[31,19],"tags":[],"yoast_head":"\n