Asunto-osakeyhti\u00f6n korjausvastuu ja ns. perustaso?
<\/p>\n\n\n\n
Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 jakautuu nykyisen asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 1-3\u00a7:n mukaan osakkaalle ja yhti\u00f6lle. Vanhassa laissa ennen 2009 oli vastaava s\u00e4\u00e4nn\u00f6s 78\u00a7 2 momentissa. Alla oli kysymys siit\u00e4, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n rakennuksen virheellisest\u00e4 rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaust\u00f6iden yhteydess\u00e4 A:n hallitseman huoneiston J ja toisen huoneiston G lattiapinnoitteet on jouduttu kolmeen eri kertaan poistamaan ja uusimaan. Huoneiston J lattiaan asennettu lattial\u00e4mmitys ja laattapinnoite ovat tulleet 10 613,65 markkaa kalliimmaksi kuin jos korjaukset olisi toteutettu samalla tavoin kuin huoneistossa G eli asentamalla parketti ja patteril\u00e4mmitys. Asiassa on kysymys siit\u00e4, onko A velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6lle edell\u00e4 mainitun kustannuseron.<\/p>\n\n\n\n
KKO perusteluiden mukaan:<\/p>\n\n\n\n
Koska osakkeenomistajalla lain mukaan on yll\u00e4 tarkoitettu muutosoikeus, on perusteltua l\u00e4hte\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomistajan hallinnassaan olevassa huoneistossa toteuttamista muutoksista mahdollisesti aiheutuva lis\u00e4kustannusten riski kuuluu vastaavasti osakkeenomistajalle eik\u00e4 yhti\u00f6lle. Vaikka korjaust\u00f6iden tarve huoneistossa sin\u00e4ns\u00e4 johtuisi yhti\u00f6n kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista seikoista, vahinkoriski kohdistuu siten osakkeenomistajaan silt\u00e4 osin kuin huoneiston ennallistaminen siin\u00e4 toteutettujen muutosten tai parannusten vuoksi aiheuttaisi yhti\u00f6n kannalta merkitt\u00e4vi\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 kustannuksia. T\u00e4ll\u00f6in huoneiston erityisvarustelun saattaminen entist\u00e4 vastaavaan tilaan edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomistaja vastaa itse mainitunlaisista lis\u00e4kustannuksista. Yhti\u00f6n osallistuminen vahinkoriskiin silt\u00e4 osin kuin se edell\u00e4 todetuin tavoin kuuluu osakkeenomistajalle ei olisi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta asianmukaista.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n ja osakkaanomistajan v\u00e4lisen riskinjaon kannalta ei ole merkityst\u00e4 sill\u00e4, onko kyseinen erityisvarustelu asennettu huoneistoon nykyisen vai jonkun edelt\u00e4v\u00e4n osakkeenomistajan hallinta-aikana ja onko osakkeenomistaja selvill\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 varustelu ei kuulu huoneiston alkuper\u00e4iseen sisustukseen, vaan on tehty asunto-osakeyhti\u00f6lain 77 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetun muutosoikeuden perusteella (ks. KKO 1991:160). Ratkaisevaa on, onko huoneiston varustelu t\u00e4llaisten muutosten vuoksi muista huoneistoista sill\u00e4 tavoin poikkeava, ett\u00e4 t\u00e4ll\u00e4 seikalla on olennaista merkityst\u00e4 ennallistamisesta aiheutuvien kustannusten kannalta.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n maksamat A:n huoneiston lattian laatoituksen ja lattial\u00e4mmityksen kustannukset ovat olleet yhteens\u00e4 21 888,60 markkaa, mik\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4 on ollut 10 613,65 markkaa suurempi kuin jos korjaukset olisi toteutettu asentamalla parketti ja patteril\u00e4mmitys. A:n huoneistossa toteutetun lattiaa koskevan erityisvarustelun ennallistaminen on siten tullut merkitt\u00e4v\u00e4sti kalliimmaksi kuin yhti\u00f6n muiden huoneistojen mukaisen varustelutason edellytt\u00e4m\u00e4t kustannukset olisivat olleet.<\/p>\n\n\n\n
A on vedonnut asiassa siihen, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n hallitus oli jo aiemman vastaavan korjauksen yhteydess\u00e4 asennuttanut A:n huoneistoon yhti\u00f6n kustannuksella vastaavantasoisen laatoituksen ja lattial\u00e4mmityksen kuin mist\u00e4 kanteessa on kysymys. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:n 3 momentin mukaan vain yhti\u00f6kokous voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitot\u00f6iden suorittamisesta yhti\u00f6n kustannuksella. T\u00e4ll\u00f6inkin edellytyksen\u00e4 on, ett\u00e4 se voi tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. N\u00e4in ollen mainitulla seikalla ei ole merkityst\u00e4 asiassa.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 esitetyill\u00e4 perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei asunto-osakeyhti\u00f6 ole velvollinen vastaamaan A:n omistaman huoneiston lattian ennallistamisesta aiheutuneista, yhti\u00f6n kanteessa tarkoitetuista lis\u00e4kustannuksista.<\/p>\n\n\n\n
KKO:2003:80
Dokumentin versiot<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6 – Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus ja huoneistot – Rakennuksen kunnossapito – Osakkeenomistajan muutosty\u00f6 – Korjauskustannukset
Diaarinumero: S2001\/184
Esittelyp\u00e4iv\u00e4: 14.5.2003
Antop\u00e4iv\u00e4: 8.9.2003
Taltio: 2200<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n omistaman rakennuksen er\u00e4\u00e4ss\u00e4 huoneistossa oli rakennuksen virheellisest\u00e4 rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaamisen yhteydess\u00e4 jouduttu uusimaan osakkeenomistajan huoneistoon hankkima, yhti\u00f6n muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4. T\u00e4st\u00e4 aiheutui suuremmat kustannukset kuin huoneiston kunnostamisesta muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi olisi aiheutunut. Kysymys siit\u00e4, j\u00e4iv\u00e4tk\u00f6 aiheutuneet lis\u00e4kustannukset yhti\u00f6n vai osakkeenomistajan vastattaviksi.<\/p>\n\n\n\n
ASIAN K\u00c4SITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN K\u00c4SITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA<\/p>\n\n\n\n
Asian tausta<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy J\u00e4rvenp\u00e4\u00e4n Pyk\u00e4list\u00f6ntie 27 (asunto-osakeyhti\u00f6) oli teett\u00e4nyt omistamansa rakennuksen virheellisest\u00e4 rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaamist\u00f6it\u00e4 kolmeen eri kertaan. Korjausten vuoksi kahden huoneiston (G ja J) lattiapinnoitteet oli kullakin korjauskerralla jouduttu poistamaan ja uusimaan. Asunto-osakeyhti\u00f6n kaikissa huoneistoissa oli alunperin ollut parkettilattia ja s\u00e4hk\u00f6patteril\u00e4mmitys. Ensimm\u00e4isell\u00e4 korjauskerralla huoneistoon J oli asennettu yhti\u00f6n kustannuksella lattialaatoitus, joka tuolloin oli kustannuksiltaan vastannut parkettipinnoitusta, ja osakkaan kustannuksella lattial\u00e4mmitys. A oli tullut yhti\u00f6n osakkaaksi ensimm\u00e4isen korjauskerran j\u00e4lkeen 29.9.1994. Toisella korjauskerralla yhti\u00f6 oli maksanut huoneiston J korjauskustannukset lattial\u00e4mmityksineen ja laatoituksineen A:n laatoitukseen teett\u00e4m\u00e4\u00e4 kuviointia lukuunottamatta. Huoneistoon G oli yhti\u00f6n kustannuksella asennettu parketti. Kolmannella korjauskerralla huoneiston J lattiaan asennettu lattial\u00e4mmitys ja laattapinnoite olivat tulleet 10 613,65 markkaa kalliimmaksi kuin, jos korjaukset olisi toteutettu parketilla ja patteril\u00e4mmityksell\u00e4, kuten huoneistossa G.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n kanne Tuusulan k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6 vaati A:n velvoittamista suorittamaan yhti\u00f6lle 10 613,65 markkaa korkoineen. Vaatimukset perustuivat yhti\u00f6n suorittamiin lis\u00e4kustannuksiin, jotka olivat aiheutuneet huoneiston J muista huoneistoista poikkeavista erityisrakenteista. Yhti\u00f6ll\u00e4 ei ollut velvollisuutta asentaa huoneistoon sellaisia materiaaleja eik\u00e4 varusteita, joita siell\u00e4 ei ollut alunperin ollut ja jotka eiv\u00e4t vastanneet muiden huoneistojen tasoa.<\/p>\n\n\n\n
A:n vastaus<\/p>\n\n\n\n
A vastusti kannetta. Huoneisto oli saatettu siihen tasoon, jossa se oli ollut korjausten alkaessa, eik\u00e4 tasoa ollut milt\u00e4\u00e4n osin parannettu. Huoneistoon ei ollut asennettu sellaista varustusta, jota ei olisi pidett\u00e4v\u00e4 samantasoisena kuin muissa asunnoissa.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio 8.10.1999<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi, ett\u00e4 vastuu kanteessa tarkoitetuista lis\u00e4kustannuksista kuului osakkeenomistajalle. A:n huoneiston varustus oli lattialaatoituksen ja lattial\u00e4mmityksen osalta poikennut huoneiston alkuper\u00e4isest\u00e4 varustuksesta. Tilojen saattaminen t\u00e4lt\u00e4 osin korjausta edelt\u00e4neeseen kuntoon oli aiheuttanut yhti\u00f6lle 10 613,65 markan lis\u00e4kulun. Lattialaatoitus ja lattial\u00e4mmitys olivat sellaisia erityisrakenteita, joita ei voitu pit\u00e4\u00e4 samantasoisina alkuper\u00e4isen varustuksen kanssa. Sill\u00e4, ett\u00e4 varustus oli ollut huoneistossa A:n ostaessa osakkeet tai ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 oli kertaalleen kustantanut sanotut korjaukset, ei ollut asiassa merkityst\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus velvoitti A:n suorittamaan asunto-osakeyhti\u00f6lle kanteessa vaaditun korvauksen.<\/p>\n\n\n\n
Asian on ratkaissut k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Timo Pirttij\u00e4rvi<\/p>\n\n\n\n
Helsingin hovioikeuden tuomio 14.12.2000<\/p>\n\n\n\n
A valitti hovioikeuteen. Hovioikeus ei muuttanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden j\u00e4senet Olavi Iirola, Hellevi Niemel\u00e4 ja Veli Hokkanen. Esittelij\u00e4 Esa Hakala.<\/p>\n\n\n\n
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA<\/p>\n\n\n\n
A:lle my\u00f6nnettiin valituslupa.<\/p>\n\n\n\n
A vaati, ett\u00e4 hovioikeuden tuomio kumotaan, kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja A vapautetaan h\u00e4nelle tuomitusta maksuvelvollisuudesta.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6 vastasi valitukseen ja vaati valituksen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU<\/p>\n\n\n\n
Perustelut<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennuksen virheellisest\u00e4 rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaust\u00f6iden yhteydess\u00e4 A:n hallitseman huoneiston J ja toisen huoneiston G lattiapinnoitteet on jouduttu kolmeen eri kertaan poistamaan ja uusimaan. Asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 on yhteens\u00e4 yhdeks\u00e4n huoneistoa, joissa kaikissa oli alunperin ollut parkettilattia ja s\u00e4hk\u00f6patteril\u00e4mmitys. Ensimm\u00e4isell\u00e4 korjauskerralla huoneistoon J oli yhti\u00f6n kustannuksella asennettu lattialaatoitus, joka oli kustannuksiltaan vastannut parkettipinnoitusta, ja tuolloisen osakkeenomistajan kustannuksella lattial\u00e4mmitys. Toisella korjauskerralla, jolloin A on jo omistanut huoneiston J hallintaan oikeuttavat osakkeet, yhti\u00f6 oli maksanut lattian korjauskustannukset asennuksineen lukuunottamatta A:n teett\u00e4m\u00e4\u00e4 laatoituksen kuviointia. Huoneistoon G oli yhti\u00f6n kustannuksella asennettu parketti. Ilmoituksensa mukaan yhti\u00f6 ei tuolloin ollut kiinnitt\u00e4nyt huomiota parketti- ja laattalattian hinnaneroon.<\/p>\n\n\n\n
Kanteessa kysymyksess\u00e4 olevalla kolmannella korjauskerralla huoneiston J lattiaan asennettu lattial\u00e4mmitys ja laattapinnoite ovat tulleet 10 613,65 markkaa kalliimmaksi kuin jos korjaukset olisi toteutettu samalla tavoin kuin huoneistossa G eli asentamalla parketti ja patteril\u00e4mmitys. Asiassa on kysymys siit\u00e4, onko A velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6lle edell\u00e4 mainitun kustannuseron.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:n 2 momentissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhti\u00f6n ja osakkeenomistajan kesken. Riidatonta on, ett\u00e4 A:n huoneiston lattian uusiminen on edell\u00e4 kerrotuin tavoin johtunut yhti\u00f6n vastuulla sanotun lainkohdan mukaan olleiden rakennevirheiden korjaamisesta ja ett\u00e4 yhti\u00f6 on sen vuoksi sin\u00e4ns\u00e4 ollut velvollinen kustannuksellaan kunnostamaan my\u00f6s lattian. Mainitusta lainkohdasta ei kuitenkaan ilmene, mink\u00e4tasoisen kuntoon saattamisen yhti\u00f6 on t\u00e4lt\u00e4 osin ollut velvollinen kustantamaan.<\/p>\n\n\n\n
Korkein oikeus toteaa, ett\u00e4 osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhti\u00f6lain 77 \u00a7:n osoittamassa laajuudessa oikeus omalla kustannuksellaan tehd\u00e4 muutoksia hallitsemassaan huoneistossa. Vaikka rakennus on yhti\u00f6n, osakkeenomistaja saa siis tehd\u00e4 hallintaansa kuuluvissa tiloissa muutoksia ja parannuksia, jotka osaltaan vaikuttavat kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden arvoon. Osakkeenomistajan kustannuksella tehtyjen parannusten arvo koituukin ensisijaisesti huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan eik\u00e4 yhti\u00f6n hyv\u00e4ksi.<\/p>\n\n\n\n
Yksitt\u00e4isten osakkeenomistajien toteuttamien muutosten vuoksi yhti\u00f6n huoneistot voivat varustelultaan huomattavastikin poiketa sek\u00e4 toisistaan ett\u00e4 yhti\u00f6n alunperin kustantamasta tasosta. Vastaavasti silloin, kun yhti\u00f6n vastuun piiriin kuuluvien korjaus- tai kunnossapitot\u00f6iden vuoksi joudutaan puuttumaan osakkeenomistajan vastuulle kuuluviin huoneiston osiin, voivat n\u00e4iden kuntoon saattamisesta aiheutuvat kustannukset huoneistoissa toteutettujen sisustuksellisten ratkaisujen vuoksi vaihdella merkitt\u00e4v\u00e4sti.<\/p>\n\n\n\n
Koska osakkeenomistajalla lain mukaan on yll\u00e4 tarkoitettu muutosoikeus, on perusteltua l\u00e4hte\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomistajan hallinnassaan olevassa huoneistossa toteuttamista muutoksista mahdollisesti aiheutuva lis\u00e4kustannusten riski kuuluu vastaavasti osakkeenomistajalle eik\u00e4 yhti\u00f6lle. Vaikka korjaust\u00f6iden tarve huoneistossa sin\u00e4ns\u00e4 johtuisi yhti\u00f6n kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista seikoista, vahinkoriski kohdistuu siten osakkeenomistajaan silt\u00e4 osin kuin huoneiston ennallistaminen siin\u00e4 toteutettujen muutosten tai parannusten vuoksi aiheuttaisi yhti\u00f6n kannalta merkitt\u00e4vi\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 kustannuksia. T\u00e4ll\u00f6in huoneiston erityisvarustelun saattaminen entist\u00e4 vastaavaan tilaan edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomistaja vastaa itse mainitunlaisista lis\u00e4kustannuksista. Yhti\u00f6n osallistuminen vahinkoriskiin silt\u00e4 osin kuin se edell\u00e4 todetuin tavoin kuuluu osakkeenomistajalle ei olisi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta asianmukaista.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n ja osakkaanomistajan v\u00e4lisen riskinjaon kannalta ei ole merkityst\u00e4 sill\u00e4, onko kyseinen erityisvarustelu asennettu huoneistoon nykyisen vai jonkun edelt\u00e4v\u00e4n osakkeenomistajan hallinta-aikana ja onko osakkeenomistaja selvill\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 varustelu ei kuulu huoneiston alkuper\u00e4iseen sisustukseen, vaan on tehty asunto-osakeyhti\u00f6lain 77 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetun muutosoikeuden perusteella (ks. KKO 1991:160). Ratkaisevaa on, onko huoneiston varustelu t\u00e4llaisten muutosten vuoksi muista huoneistoista sill\u00e4 tavoin poikkeava, ett\u00e4 t\u00e4ll\u00e4 seikalla on olennaista merkityst\u00e4 ennallistamisesta aiheutuvien kustannusten kannalta.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n maksamat A:n huoneiston lattian laatoituksen ja lattial\u00e4mmityksen kustannukset ovat olleet yhteens\u00e4 21 888,60 markkaa, mik\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4 on ollut 10 613,65 markkaa suurempi kuin jos korjaukset olisi toteutettu asentamalla parketti ja patteril\u00e4mmitys. A:n huoneistossa toteutetun lattiaa koskevan erityisvarustelun ennallistaminen on siten tullut merkitt\u00e4v\u00e4sti kalliimmaksi kuin yhti\u00f6n muiden huoneistojen mukaisen varustelutason edellytt\u00e4m\u00e4t kustannukset olisivat olleet.<\/p>\n\n\n\n
A on vedonnut asiassa siihen, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n hallitus oli jo aiemman vastaavan korjauksen yhteydess\u00e4 asennuttanut A:n huoneistoon yhti\u00f6n kustannuksella vastaavantasoisen laatoituksen ja lattial\u00e4mmityksen kuin mist\u00e4 kanteessa on kysymys. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:n 3 momentin mukaan vain yhti\u00f6kokous voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitot\u00f6iden suorittamisesta yhti\u00f6n kustannuksella. T\u00e4ll\u00f6inkin edellytyksen\u00e4 on, ett\u00e4 se voi tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. N\u00e4in ollen mainitulla seikalla ei ole merkityst\u00e4 asiassa.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 esitetyill\u00e4 perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei asunto-osakeyhti\u00f6 ole velvollinen vastaamaan A:n omistaman huoneiston lattian ennallistamisesta aiheutuneista, yhti\u00f6n kanteessa tarkoitetuista lis\u00e4kustannuksista.<\/p>\n\n\n\n
Tuomiolauselma<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Erkki-Juhani Taipale, Kari Kitunen, Mikael Krogerus, Pauliine Koskelo ja Juha H\u00e4yh\u00e4. Esittelij\u00e4 Jukka Sippo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
KKO 2003:80 korjausvastuu perustaso. Asunto-osakeyhti\u00f6n korjausvastuu ja ns. perustaso? Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 jakautuu nykyisen asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 1-3\u00a7:n mukaan osakkaalle ja<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[31,19],"tags":[115,103,63,133],"yoast_head":"\n