KKO:1998:105<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6 – Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus ja huoneistot<\/p>\n\n\n\n
Oikeudenk\u00e4yntimenettely
<\/p>\n\n\n\n
Diaarinumero:S96\/1049
<\/p>\n\n\n\n
Esittelyp\u00e4iv\u00e4:4.5.1998
<\/p>\n\n\n\n
Antop\u00e4iv\u00e4:28.9.1998
<\/p>\n\n\n\n
Taltio:3098<\/p>\n\n\n\n
Huoneisto, jonka yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukainen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus oli liikehuoneisto, oli aikanaan suunniteltu kahvilak\u00e4ytt\u00f6\u00f6n ja siihen oli sen vuoksi asennettu tehokkaampi ilmanvaihtoj\u00e4rjestelm\u00e4 kuin talon muihin huoneistoihin. Huoneistossa ei ollut toiminut kahvilaa tai ravintolaa ennen kuin osakkeenomistajan vuokralainen aloitti siin\u00e4 pelisali- ja baaritoiminnan. Kahvila- tai ravintolatoiminnan harjoittaminen edellytti nykyisten rakentamism\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaan tehokkaampaa ilmanvaihtoa kuin oli vaadittu rakennuksen valmistuessa. \u00c4\u00e4n.<\/p>\n\n\n\n
Vastuu kustannuksista, jotka aiheutuivat ilmanvaihdon saattamisesta vastaamaan voimassaolevia m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4, kuului asunto-osakeyhti\u00f6lle eik\u00e4 osakkaalle. \u00c4\u00e4n.<\/p>\n\n\n\n
Oikeudellista asiantuntijalausuntoa ei pidetty oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 luvun 14 \u00a7:n 2 momentissa tarkoitettuna seikkana tai todisteena.<\/p>\n\n\n\n
AsOYL 77 \u00a7 1 mom
AsOYL 78 \u00a7 2 mom
OK 25 luku 14 \u00a7 2 mom
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 28.9.1998
ASIAN K\u00c4SITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA<\/p>\n\n\n\n
Kanne Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Soukantie 14 lausui Yhdyskiinteist\u00f6t Oy:lle (nykyisin Merita Kiinteist\u00f6kehitys Oy, j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 Kiinteist\u00f6kehitys) tiedoksi toimitetun haasteen nojalla, ett\u00e4 Kiinteist\u00f6kehitys omisti asunto-osakeyhti\u00f6n talossa sijaitsevan liikehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Kiinteist\u00f6kehitys oli vuokrannut mainitun liikehuoneiston er\u00e4\u00e4lle kommandiittiyhti\u00f6lle, joka harjoitti huoneistossa pelisalitoimintaa, johon liittyi my\u00f6s tarjoilua. Toiminnan k\u00e4ynnistymisen j\u00e4lkeen liikehuoneistosta oli levinnyt voimakasta tupakansavua ja melua muihin huoneistoihin. My\u00f6s meluhaitat olivat kohtuuttomat naapureille. Espoon kaupungin rakennusvalvonta- ja terveysviranomaiset totesivat tarkastuksessaan, ettei liikehuoneiston ilmanvaihto ollut riitt\u00e4v\u00e4 kommandiittiyhti\u00f6n harjoittamaa olutravintola-biljardisalitoimintaa varten ja velvoitti osakeyhti\u00f6n ja kommandiittiyhti\u00f6n ryhtym\u00e4\u00e4n toimenpiteisiin ilmanvaihdon kuntoon saattamiseksi. Kiinteist\u00f6kehitys oli kielt\u00e4ytynyt vastaamasta kuntoon saattamisesta aiheutuvista kustannuksista.<\/p>\n\n\n\n
Huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus oli yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan liikehuoneisto. Sit\u00e4 voitiin k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 vain sellaiseen liiketoimintaan, johon alunperin mitoitetut ja k\u00e4ytt\u00f6\u00f6noton yhteydess\u00e4 hyv\u00e4ksytyt ja kunnossa olevat j\u00e4rjestelm\u00e4t riittiv\u00e4t. Osakkeenomistajan asia oli harkita, halusiko h\u00e4n ottaa tai luovuttaa liikehuoneiston sellaiseen k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n, joka edellytti osakkeenomistajan vastattavaksi tulevia parannus- ja muutost\u00f6it\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Liikehuoneistossa ei ollut koskaan harjoitettu ravintolatoimintaa, vaan se oli ollut aikaisemmin myym\u00e4l\u00e4n\u00e4. Aikaisemmin siin\u00e4 oli myyty kosmetologiatuotteita ja pieni\u00e4 lahjatavaroita eik\u00e4 t\u00e4m\u00e4ntyyppinen liiketoiminta olisi edellytt\u00e4nyt ilmanvaihdon parannust\u00f6it\u00e4. Huoneistossa harjoitettu pelisalitoiminta siihen liittyvine tarjoiluineen oli muutos aikaisempaan toimintaan n\u00e4hden. Ilmanvaihtolaitteissa ei ollut mit\u00e4\u00e4n sellaista rikkoontumista, joka kuuluisi asunto-osakeyhti\u00f6n korjattavaksi, vaan ilmanvaihdon parannusty\u00f6t liittyiv\u00e4t yksinomaan nykyiseen toimintaan ja osakkaan tuli asunto-osakeyhti\u00f6lain 77 \u00a7:n 1 momentin nojalla vastata niist\u00e4 aiheutuvista kustannuksista.<\/p>\n\n\n\n
Sen vuoksi asunto-osakeyhti\u00f6 vaati vahvistettavaksi, ett\u00e4 Kiinteist\u00f6kehityksen pit\u00e4\u00e4 vastata niist\u00e4 kustannuksista, jotka aiheutuvat liikehuoneiston ilmanvaihdon ja \u00e4\u00e4nieristyksen saattamisesta nykyisen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen vaatimalle tasolle.<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6kehityksen vastaus<\/p>\n\n\n\n
Huoneisto oli alunperin suunniteltu ja hyv\u00e4ksytty kahvilak\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Siin\u00e4kin tapauksessa, ett\u00e4 huoneistoa k\u00e4ytett\u00e4isiin edelleen kahvilana, sen ilmanvaihto pit\u00e4isi parantaa vastaamaan nykyisi\u00e4 vaatimuksia. Asiassa oli ratkaisevaa huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus eik\u00e4 sen aikaisempi k\u00e4ytt\u00f6. Koska ilmanvaihto oli huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen n\u00e4hden riitt\u00e4m\u00e4t\u00f6n, sen saattaminen nykyisten s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten ja m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaiseksi ja \u00e4\u00e4nieristyksen parantaminen kuuluivat asunto-osakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:n 2 momentin mukaan taloyhti\u00f6n teht\u00e4v\u00e4ksi ja kustannettavaksi. Sen vuoksi Kiinteist\u00f6kehitys kiisti kanteen.<\/p>\n\n\n\n
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio 20.4.1994<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus totesi, ett\u00e4 huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus oli yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan liikehuoneisto ja alkuper\u00e4isten rakennuspiirustusten mukaan kahvila. Sen muuttaminen olutravintola-biljardisaliksi ei ollut vaatinut rakennusvalvontaviranomaisilta k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamista.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi j\u00e4\u00e4neen n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 kyseisen huoneiston ilmanvaihto- ja \u00e4\u00e4nieristystarve olisi nykyisen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen johdosta oleellisesti lis\u00e4\u00e4ntynyt siit\u00e4, mit\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset edellyttiv\u00e4t kahvilatoiminnalta, johon huoneisto oli alunperin suunniteltu. Espoon kaupungin viranomaisten lausunnosta oli p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ett\u00e4 ilmanvaihdon parantaminen olisi v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 my\u00f6s, jos huoneistoa k\u00e4ytett\u00e4isiin kahvilana. Sen vuoksi k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi, ett\u00e4 kysymys oli asuntoosakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:n 2 momentissa tarkoitetusta puutteesta, jonka korjauskustannukset asunto-osakeyhti\u00f6n oli kannettava, ja hylk\u00e4si kanteen.<\/p>\n\n\n\n
Asian on ratkaissut k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Meriluoto.<\/p>\n\n\n\n
Helsingin hovioikeuden tuomio 20.2.1996<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6 valitti hovioikeuteen ja toimitti sinne Suomen Kiinteist\u00f6liitto Ry:n 17.5.1994 antaman lis\u00e4lausunnon. Hovioikeus totesi k\u00e4sittelyratkaisussaan, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 olisi voinut esitt\u00e4\u00e4 mainitun todisteen jo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa eik\u00e4 se ollut saattanut todenn\u00e4k\u00f6iseksi, ett\u00e4 sill\u00e4 muutoin olisi ollut p\u00e4tev\u00e4 aihe olla tekem\u00e4tt\u00e4 niin. Hovioikeus j\u00e4tti oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 luvun 14 \u00a7:n 2 momentin nojalla lausunnon huomiotta. P\u00e4\u00e4asian osalta hovioikeus ei muuttanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden j\u00e4senet Kiviharju, Hokkanen ja Lattunen. Esittelij\u00e4 Jouko Mynttinen.<\/p>\n\n\n\n
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lle my\u00f6nnettiin valituslupa. Valituksessaan se toisti kanteen ja lausui lis\u00e4ksi, ett\u00e4 hovioikeus ei olisi saanut j\u00e4tt\u00e4\u00e4 huomiotta Suomen Kiinteist\u00f6liitto Ry:n 17.5.1994 antamaa lis\u00e4lausuntoa.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 28.9.1998<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4sittelyratkaisu<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli toimittanut hovioikeuteen Suomen Kiinteist\u00f6liitto ry:n lis\u00e4lausunnon siit\u00e4, mit\u00e4 sen 25.10.1993 antamassa lausunnossa tarkoitettiin huoneiston aikaisemmalla k\u00e4yt\u00f6ll\u00e4. Lis\u00e4lausunnossa esitet\u00e4\u00e4n oikeudellista arviointia asiasta, eik\u00e4 se ole sellainen seikka tai todiste, jota oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 luvun 14 \u00a7:n 2 momentissa tarkoitetaan. Hovioikeus ei siten olisi saanut j\u00e4tt\u00e4\u00e4 lausuntoa huomioon ottamatta. Korkein oikeus ottaa lausunnon huomioon ja ratkaisee asian viivytyksen v\u00e4ltt\u00e4miseksi v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti.<\/p>\n\n\n\n
P\u00e4\u00e4asiaratkaisu<\/p>\n\n\n\n
Perustelut<\/p>\n\n\n\n
Ilmanvaihto<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6kehityksen omistaman huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseksi on rakennuspiirustuksiin merkitty kahvila. Huoneisto on talon rakennusvaiheessa varustettu tehokkaammalla ilmanvaihtoj\u00e4rjestelm\u00e4ll\u00e4 kuin muut asuin- ja liikehuoneistot. Yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen tilat on merkitty liikehuoneistoksi. Huoneistossa ei ole ennen kommandiittiyhti\u00f6n 1.1.1993 aloittamaa pelisali- ja olutravintolatoimintaa ollut kahvilaa tai ravintolaa, vaan sit\u00e4 on k\u00e4ytetty konttorina, naistenvaateliikkeen\u00e4 ja kosmetologin ty\u00f6tilana. Ilmanvaihtoj\u00e4rjestelm\u00e4 on ollut riitt\u00e4v\u00e4 n\u00e4ihin k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksiin.<\/p>\n\n\n\n
Kahvila- ja ravintolatoiminnan harjoittaminen edellytt\u00e4\u00e4 nykyisten rakentamism\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaan kesken\u00e4\u00e4n samantasoista ja vuonna 1972 vaadittua tehokkaampaa ilmanvaihtoa. Asukkaiden valitusten johdosta Espoon kaupungin terveysviranomaiset ovat tehneet huoneistossa tarkastuksen ja todenneet, ett\u00e4 ilmanvaihto on korkeintaan yksi kymmenesosa vaadittavasta ilmanvaihdosta. Kommandiittiyhti\u00f6 ja Yhdyskiinteist\u00f6t Oy on velvoitettu 22.10.1993 ryhtym\u00e4\u00e4n toimiin ilmanvaihdon saattamiseksi vastaamaan voimassa olevia m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhti\u00f6n ja osakkeenomistajan v\u00e4lill\u00e4. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen 2 momentin mukaan yhti\u00f6 on velvollinen pit\u00e4m\u00e4\u00e4n kunnossa muun muassa sellaiset ilmanvaihtojohdot ja -kanavat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Samantasoisuutta koskevalla lausumalla on pyritty tuomaan esiin erottelu niin sanottujen normaalivarusteiden ja erikoisvarusteiden v\u00e4lill\u00e4 (HE 216\/1990 vp. s. 58). Lain l\u00e4ht\u00f6kohtana on, ett\u00e4 normaalivarusteiden kunnossapitovastuu kuuluu asunto-osakeyhti\u00f6lle, kun taas erikoisvarusteiden osalta se on osakkaalla.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennuksessa voi olla eri k\u00e4ytt\u00f6tarkoitusta palvelevia huoneistoja, kuten asuinhuoneistoja ja erilaisia liikehuoneistoja. Kunnossapitovastuun kannalta on perusteltua l\u00e4hte\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 kaikkia huoneistoja pidet\u00e4\u00e4n sellaisessa viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ysten edellytt\u00e4m\u00e4ss\u00e4 kunnossa, ett\u00e4 huoneistoja voidaan k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 rakennusluvan ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaiseen tarkoitukseen. Jos k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus joidenkin huoneistojen osalta edellytt\u00e4\u00e4 tehokkaampaa ilmanvaihtoj\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 kuin muiden huoneistojen osalta, kysymys ei ole pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n t\u00e4ll\u00e4 perusteella edell\u00e4 tarkoitetuista erikoisvarusteista.<\/p>\n\n\n\n
Nyt kysymyksess\u00e4 olevaa, alunperin kahvilak\u00e4ytt\u00f6\u00f6n varattua huoneistoa on ollut mahdollista ryhty\u00e4 k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4\u00e4n pelisalina ja olutravintolana hakematta k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muutoslupaa. Ilmanvaihdon osalta viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ykset ovat samat kahvila- ja ravintolatiloille. Ilmanvaihdon saattamista vastaamaan voimassa olevia viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 on pidett\u00e4v\u00e4 sellaisena kunnossapitona, jota tarkoitetaan asunto-osakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:n 2 momentissa.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 esitetyn perusteella ja kun asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ei ilmene muunlaista vastuunjakoa, kunnossapito kuuluu asunto-osakeyhti\u00f6lle.<\/p>\n\n\n\n
\u00c4\u00e4nieristys<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n vaatimus \u00e4\u00e4nieristyksen kuntoonsaattamisen osalta perustuu siihen, ett\u00e4 huoneistossa harjoitettavasta pelisali- ja olutravintolatoiminnasta aiheutuva melu haittaa muissa huoneistoissa asuvia ja ty\u00f6skentelevi\u00e4. Huoneiston \u00e4\u00e4nieristyksess\u00e4 ei sin\u00e4ns\u00e4 ole suoranaisia rakenteellisia vikoja.<\/p>\n\n\n\n
Jutussa on pidetty riidattomana sit\u00e4, ett\u00e4 nykyisest\u00e4 k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 aiheutuu enemm\u00e4n melua kuin huoneiston aikaisemmasta k\u00e4yt\u00f6st\u00e4. Mit\u00e4\u00e4n mittaustuloksiin perustuvaa selvityst\u00e4 meluhaitan tasosta ei kuitenkaan ole esitetty. Lis\u00e4ksi kanteessa esitetty kuntoonsaattamisvaatimus on \u00e4\u00e4nieristyksen osalta yksil\u00f6im\u00e4t\u00f6n. \u00c4\u00e4nieristyksen parantamista koskevan vaatimuksen hyv\u00e4ksymiselle ei ole perusteita.<\/p>\n\n\n\n
Tuomiolauselma<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Tulenheimo-Takki, Wirilander, Tulokas, Palaja (eri mielt\u00e4) ja Krogerus (eri mielt\u00e4). Esittelij\u00e4 Mirja-Leena Nurmi (mietint\u00f6).<\/p>\n\n\n\n
Esittelij\u00e4n mietint\u00f6 ja eri mielt\u00e4 olevien j\u00e4senten lausunnot<\/p>\n\n\n\n
Virkaa toimittava nuorempi oikeussihteeri Nurmi: K\u00e4sittelyratkaisun osalta mietint\u00f6 oli Korkeimman oikeuden ratkaisun mukainen.<\/p>\n\n\n\n
Ilmanvaihdon osalta Korkein oikeus lausunee perusteluidensa kahden ensimm\u00e4isen kappaleen j\u00e4lkeen seuraavaa:<\/p>\n\n\n\n
Kysymys on siit\u00e4, onko huoneiston ilmanvaihtoj\u00e4rjestelm\u00e4n ja \u00e4\u00e4nieristyksen kuntoonsaattamisessa kysymys asunto-osakeyhti\u00f6lain 77 \u00a7:n 1 momentin mukaisista muutost\u00f6ist\u00e4 vai 78 \u00a7:n 2 momentin mukaisista asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista korjauksista.<\/p>\n\n\n\n
Kysymyksess\u00e4 olevan huoneiston ilmanvaihtolaitteet eiv\u00e4t ole rikkoontuneet tai muuten ep\u00e4kunnossa, vaan ne ovat toimintakuntoiset sen tasoisina, jona ne on hyv\u00e4ksytty k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n talon valmistuessa. Rakennuspiirustuksiin tehdyt merkinn\u00e4t liikehuoneistossa harjoitettavan toiminnan laadusta saattavat joissain tapauksissa olla sattumanvaraisia tai esimerkinomaisia ja todellinen k\u00e4ytt\u00f6 voi sittemmin muotoutua muunlaiseksi. Nyt kysymyksess\u00e4 olevassa huoneistossa ei ole koskaan aikaisemmin toiminut kahvilaa tai ravintolaa, vaan se on ollut myym\u00e4l\u00e4- ja toimistok\u00e4yt\u00f6ss\u00e4. Huoneiston k\u00e4ytt\u00f6 on siten ollut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaista ja vakiintunut rakennuspiirustuksissa alunperin kaavaillusta k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta poikkeavasti muuhun kuin kahvilak\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Ilmastointilaitteiden teho on ollut riitt\u00e4v\u00e4 huoneistolle vakiintuneeseen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen. N\u00e4iss\u00e4 olosuhteissa asunto-osakeyhti\u00f6n ei ole ollut tarpeen pit\u00e4\u00e4 huoneiston ilmastointij\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 rakennuksen valmistumisen j\u00e4lkeen tiukentuneiden kahvilahuoneistoilta edellytettyjen vaatimusten mukaisena.<\/p>\n\n\n\n
Kun huoneistossa t\u00e4ss\u00e4 tilanteessa ryhdyt\u00e4\u00e4n harjoittamaan pelisali- ja ravintolatoimintaa, kysymys on uudesta, huoneiston vakiintuneeseen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen n\u00e4hden muuttuneesta k\u00e4yt\u00f6st\u00e4. Ilmastoinnin tehostamistoimenpiteit\u00e4 on silloin arvioitava mainitun lain 77 \u00a7:n 1 momentin mukaisina muutostoimenpitein\u00e4 eik\u00e4 yhti\u00f6n korjausvastuuta koskevan 78 \u00a7:n 2 momentin nojalla. Osakkeenomistaja ei voi pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n alkuper\u00e4iseen suunniteltuun kahvilak\u00e4ytt\u00f6\u00f6n vedoten edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 asuntoosakeyhti\u00f6n pit\u00e4isi vastata huoneiston uuden vuokralaisen aloittaman toiminnan edellytt\u00e4mien teknisten muutosten aiheuttamista kustannuksista. Ilmanvaihdon parannusty\u00f6t eiv\u00e4t siten kuulu asunto-osakeyhti\u00f6n korjausvastuun piiriin.<\/p>\n\n\n\n
\u00c4\u00e4nieristyksen osalta Korkein oikeus lausunee perusteluinaan seuraavaa:<\/p>\n\n\n\n
Jutussa ei ole edes v\u00e4itetty, ett\u00e4 huoneiston \u00e4\u00e4nieristyksess\u00e4 olisi rakenteellisia vikoja. T\u00e4lt\u00e4 osin huoneisto on siis sek\u00e4 sen alkuper\u00e4iseksi k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseksi rakennuspiirustuksissa kaavaillun kahvilatoiminnan ett\u00e4 sille vakiintuneen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen eli myym\u00e4l\u00e4- ja toimistok\u00e4yt\u00f6n edellytt\u00e4m\u00e4ss\u00e4 kunnossa. Huoneistossa harjoitettava ravintola- ja pelisalitoiminta aiheuttaa enemm\u00e4n melua kuin myym\u00e4l\u00e4 tai toimisto. Siit\u00e4 aiheutuu my\u00f6s enemm\u00e4n melua kuin kahvilan pit\u00e4misest\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Jutussa ei ole mittaustuloksin tai muulla tavoin t\u00e4sm\u00e4llisesti selvitetty huoneiston nykyisest\u00e4 k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 muille huoneistoille aiheutuvan meluhaitan m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. T\u00e4m\u00e4 seikka ei kuitenkaan est\u00e4 vahvistamasta sit\u00e4, kenelle lis\u00e4-\u00e4\u00e4nieristyksen kustantaminen kuuluu siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 nykyisest\u00e4 huoneiston k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 aiheutuva meluhaitta ylitt\u00e4\u00e4 sen, mink\u00e4 muissa huoneistoissa asuvat tai ty\u00f6skentelev\u00e4t ovat asunto-osakeyhti\u00f6lain s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten mukaan velvolliset siet\u00e4m\u00e4\u00e4n.<\/p>\n\n\n\n
Kun huoneiston \u00e4\u00e4nieristys on rakenteellisesti kunnossa ja sek\u00e4 huoneiston alkuper\u00e4iseen ett\u00e4 vakiintuneeseen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen n\u00e4hden riitt\u00e4v\u00e4, \u00e4\u00e4nieristyksen lis\u00e4\u00e4minen ei kuulu asunto-osakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:n 2 momentin mukaisen korjausvastuun piiriin, vaan mahdollisesti tarvittava \u00e4\u00e4nieristyksen parantaminen on osakkeenomistajan kustannettava.<\/p>\n\n\n\n
Korkein oikeus lausunee tuomiolauselmanaan seuraavaa:<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeuden ja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiot kumotaan.<\/p>\n\n\n\n
Korkein oikeus vahvistanee, ett\u00e4 Merita Kiinteist\u00f6kehitys Oy on vastuussa Asunto Oy Soukantie 14:n omistamassa rakennuksessa sijaitsevan huoneistonsa ravintolana ja pelisalina k\u00e4ytt\u00e4misest\u00e4 johtuvista ilmanvaihdon muutos- ja parantamiskustannuksista ja sanotusta toiminnasta aiheutuvan meluhaitan vuoksi mahdollisesti tarvittavasta huoneiston \u00e4\u00e4nieristyksen parantamisesta aiheutuvista kustannuksista.<\/p>\n\n\n\n
Oikeusneuvos Krogerus: Hyv\u00e4ksyn mietinn\u00f6n.<\/p>\n\n\n\n
Oikeusneuvos Palaja:<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4sittelyratkaisu<\/p>\n\n\n\n
Olen samaa mielt\u00e4 kuin Korkeimman oikeuden enemmist\u00f6.<\/p>\n\n\n\n
P\u00e4\u00e4asiaratkaisu<\/p>\n\n\n\n
Ilmanvaihto<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Soukantie 14:n kannevaatimus perustuu siihen, ett\u00e4 kysymyksess\u00e4 olevan huoneiston ilmanvaihto ei ole voimassa olevissa s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksiss\u00e4 edellytetty\u00e4 tasoa. Asiassa on siten kysymys asunto-osakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4nnellyst\u00e4 kunnossapitovastuun jakaantumisesta asunto-osakeyhti\u00f6n ja sen osakkeenomistajan v\u00e4lill\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Soukantie 14:n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei ole m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 kunnossapitovastuun jakamisesta yhti\u00f6n ja osakkaiden kesken. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 78 \u00a7:n 2 momentin mukaan asunto-osakeyhti\u00f6 on velvollinen pit\u00e4m\u00e4\u00e4n kunnossa sellaiset ilmanvaihtojohdot ja -kanavat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Lainkohdan mukaan samantasoisuutta ratkaistaessa huoneiston laitteita on verrattava muissa yhti\u00f6n rakennuksen huoneistoissa olevien vastaavien laitteiden tasoon.<\/p>\n\n\n\n
Kysymyksess\u00e4 olevassa huoneistossa on oma huoneistokohtainen ilmanvaihtonsa omine ilmanvaihtokanavineen ja -koneineen. Huoneiston ilmanvaihtoj\u00e4rjestelm\u00e4 ylitt\u00e4\u00e4 teholtaan muiden talon huoneistojen ilmanvaihdon. Muuta ilmanvaihtolaitteiltaan vastaavaa huoneistoa ei yhti\u00f6ss\u00e4 ole. Koska huoneiston ilmanvaihtolaitteisto ei ole tasoltaan samanlainen kuin asunto-osakeyhti\u00f6n rakennuksen toisissa huoneistoissa, Merita Kiinteist\u00f6kehitys Oy on huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana velvollinen vastaamaan ilmanvaihdon parantamisesta johtuvista kustannuksista.<\/p>\n\n\n\n
\u00c4\u00e4nieristys<\/p>\n\n\n\n
Olen samaa mielt\u00e4 kuin Korkeimman oikeuden enemmist\u00f6.<\/p>\n\n\n\n
Lopputulos<\/p>\n\n\n\n
Muutan hovioikeuden tuomiota. Hyv\u00e4ksyn kanteen ilmanvaihdon parantamisen osalta ja vahvistan, ett\u00e4 Merita Kiinteist\u00f6kehitys Oy on vastuussa Asunto Oy Soukantie 14:n omistamassa rakennuksessa sijaitsevan huoneiston ilmanvaihdon korjauskustannuksista. Hylk\u00e4\u00e4n asunto-osakeyhti\u00f6n \u00e4\u00e4nieristyst\u00e4 koskevan vaatimuksen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
KKO:1998:105 ilmanvaihto – Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus ja huoneistot KKO:1998:105 Asunto-osakeyhti\u00f6 – Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennus ja huoneistot Oikeudenk\u00e4yntimenettely Diaarinumero:S96\/1049 Esittelyp\u00e4iv\u00e4:4.5.1998 Antop\u00e4iv\u00e4:28.9.1998 Taltio:3098 Huoneisto,<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[31,19],"tags":[118,120,122,121],"yoast_head":"\n