KKO:1998:20<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6 – Yhti\u00f6vastike
Osakeyhti\u00f6 – Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moite
Diaarinumero: S96\/1742
Esittelyp\u00e4iv\u00e4: 15.1.1998
Antop\u00e4iv\u00e4: 20.2.1998
Taltio: 586<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan uusien asuinhuoneistojen yhti\u00f6vastikkeet olivat puolitoistakertaisia vanhojen asuinhuoneistojen vastikkeisiin verrattuna. Yhti\u00f6kokouksessa oli p\u00e4\u00e4tetty kattaa yhti\u00f6n rakennuksen julkisivu- ja ikkunakorjausten aiheuttamat kustannukset rahoitusvastikkeella yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisia perusteita noudattaen. Kysymys siit\u00e4, oliko p\u00e4\u00e4t\u00f6s omansa tuottamaan vanhoille osakkeenomistajille asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitettua ep\u00e4oikeutettua etua uusien osakkeenomistajien kustannuksella.
Ks. KKO:1998:19
AsOYL 46 \u00a7
AsOYL 47 \u00a7<\/p>\n\n\n\n
Ks. KKO:1998:19<\/p>\n\n\n\n
Kanne Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa
A ja er\u00e4\u00e4t muut henkil\u00f6t kertoivat kanteessaan, ett\u00e4 Asunto Oy Johanneksenpuiston voimassa olevan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan heid\u00e4n asuinhuoneistoistaan (yhti\u00f6n niin sanotuista uusista huoneistoista) perittiin noin puolitoistakertaista vastiketta verrattuna muista asuinhuoneistoista peritt\u00e4viin vastikkeisiin. Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous oli 15.12.1994 p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt yhti\u00f6n rakennuksen pihajulkisivun kunnostuksesta ja ikkunoiden uusimisesta. T\u00f6iden, joiden kokonaiskustannuksiksi oli ilmoitettu 739 620 markkaa, rahoituksesta oli hallituksen esityksen mukaisesti p\u00e4\u00e4tetty, ett\u00e4 osakkailta perittiin rahoitusvastiketta voimassa olevan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti. Kantajat, joiden huoneistoihin korjaus- ja uusimisty\u00f6t eiv\u00e4t milt\u00e4\u00e4n osin kohdistuneet, olivat esitt\u00e4neet yhti\u00f6kokouksessa, ett\u00e4 rahoitusvastikkeen maksuperusteena k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n asuinhuoneiston pinta-alaa lukuunottamatta liikehuoneistojen pinta-alaa, joiden maksuperuste on puolitoistakertainen. Toisin sanoen korjausty\u00f6t tuli rahoittaa siten, ett\u00e4 kaikki asuinhuoneistojen omistajat maksaisivat samalla perusteella m\u00e4\u00e4r\u00e4tty\u00e4 rahoitusvastiketta ja osallistuisivat siten yhdenvertaisesti korjaus- ja uusimiskustannusten maksamiseen. Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s peri\u00e4 rahoitusvastiketta voimassa olevan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti loukkasi osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta ja oli omansa tuottamaan muille osakkeenomistajille ep\u00e4oikeutettua etua kantajien kustannuksella. Yhti\u00f6kokouksen osake-enemmist\u00f6n tekem\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:n yleislausekkeen vastainen. Kantajat olivat my\u00f6s panneet vireille kanteen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistamiseksi.<\/p>\n\n\n\n
T\u00e4m\u00e4n vuoksi A ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa vaativat p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen muuttamista niin, ett\u00e4 pihasivun rappausten ja ikkunoiden uusiminen rahoitetaan siten, ett\u00e4 rahoitusvastikkeen maksuperusteena on niin sanottujen vanhojen huoneistojen osalta yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen merkitty vastikeindeksi ja niin sanottujen uusien asuinhuoneistojen osalta niiden yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen merkitty pintaala, lukuun ottamatta liikehuoneistojen pinta-alaa, joiden maksuperuste on puolitoistakertainen.<\/p>\n\n\n\n
Vastaus
Asunto Oy Johanneksenpuisto vaati kanteen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4. Kanteessa mainittujen korjauksien rahoittamiseksi peritt\u00e4v\u00e4 vastike oli p\u00e4\u00e4tetty peri\u00e4 voimassa olevan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan, jota yhti\u00f6ss\u00e4 oli noudatettava. Se, ett\u00e4 kantajat olivat panneet vireille my\u00f6s kanteen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistamisesta, ei muuttanut asiaa, koska asunto-osakeyhti\u00f6lain 44 \u00a7:n 1 momentista ilmeni, ett\u00e4 jos tuomioistuin kohtuullistutti yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4, n\u00e4in muutettu yhti\u00f6j\u00e4rjestys tuli voimaan vasta kun tuomioistuimen p\u00e4\u00e4t\u00f6s sai lainvoiman. Siihen asti yhti\u00f6n oli noudatettava yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4\u00e4n, eik\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s, jolla oli p\u00e4\u00e4tetty toimia voimassa olevan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan, voinut olla asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:n perusteella p\u00e4tem\u00e4t\u00f6n, kun ei ollut v\u00e4itettyk\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 sit\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, jolla oli vahvistettu voimassa oleva yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys vastikeperusteesta, olisi aikanaan moitittu. N\u00e4in ollen tuomioistuimella ei ollut mahdollisuutta muuttaa kanteessa tarkoitettua yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio 13.6.1995
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus lausui, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s merkitsi huoneistojen pinta-aloihin suhteutettuna kantajien huoneistojen osalta osakkaille muihin huoneistoihin verrattuna noin puolitoistakertaista maksuvelvollisuutta kysymyksess\u00e4 olevan rakennushankkeen rahoittamisessa. Asiassa ei ollut ilmennyt sellaisia seikkoja, joiden nojalla olisi perusteltua asettaa osakkeenomistajat yhti\u00f6ss\u00e4 eri asemaan siten kuin p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 ilmeni. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksen viimeksi mainituille osakkaille ensin mainittujen kustannuksella tuottama etu oli ep\u00e4oikeutettu.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus muutti Asunto Oy Johanneksenpuiston 15.12.1994 pidetyn ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjan 7 \u00a7:n kohdalla tekem\u00e4\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, jonka mukaan korjausty\u00f6t tultiin rahoittamaan hallituksen esityksen mukaisesti, seuraavasti: Pihasivun rappausten ja ikkunoiden uusiminen rahoitetaan siten, ett\u00e4 rahoitusvastikkeen maksuperusteena on niin sanottujen vanhojen huoneistojen osalta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen merkityt vastikeindeksit ja niin sanottujen uusien huoneistojen osalta niiden yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen merkityt pinta-alat lis\u00e4ttyn\u00e4 10 prosentilla lukuunottamatta liikehuoneistojen pinta-alaa, joiden maksuperuste on puolitoistakertainen.<\/p>\n\n\n\n
Asian on ratkaissut k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Nilsson.<\/p>\n\n\n\n
Helsingin hovioikeuden tuomio 21.5.1996
A my\u00f6t\u00e4puolineen sek\u00e4 Asunto Oy Johanneksenpuisto valittivat hovioikeuteen.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus totesi, ett\u00e4 Asunto Oy Johanneksenpuiston yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6n osakkeenomistajien oli suoritettava hallitsemistaan huoneistoista kuukausittain yhti\u00f6lle vastiketta, joka oli laskettava k\u00e4ytt\u00e4en perusteena kunkin huoneiston osalta 4 \u00a7:ss\u00e4 mainittua vastikeindeksi\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n 15.12.1994 pidetyss\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa oli yksimielisesti p\u00e4\u00e4tetty teett\u00e4\u00e4 hallituksen esitt\u00e4m\u00e4t pihasivun rappausten ja ikkunoiden uusimisty\u00f6t. Ei ollut v\u00e4itettyk\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 n\u00e4m\u00e4 ty\u00f6t olisivat olleet sellaisia, joista yhti\u00f6lle aiheutuvien kustannusten jakamiseen kaikilla osakkeenomistajilla ei olisi ollut velvollisuutta osallistua. Mainituista t\u00f6ist\u00e4 yhti\u00f6lle aiheutuvia kustannuksia oli pidett\u00e4v\u00e4 sellaisina yhti\u00f6n menoina, jotka oli katettava yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 vahvistetuin perustein kaikilta osakkeenomistajilta peritt\u00e4vill\u00e4 vastikkeilla. Kun sanotut kustannukset oli p\u00e4\u00e4tetty jakaa osakkeenomistajien vastattavaksi samalla perusteella, jolla osakkeenomistajat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan maksoivat vastikkeen yhti\u00f6lle, eik\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetulla tavalla omansa tuottamaan osakkeenomistajalle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n, A:n tai h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puoltensa kustannuksella, eik\u00e4 sen ollut n\u00e4ytetty muullakaan tavoin olevan lain tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen, edellytyksi\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen muuttamiseen asunto-osakeyhti\u00f6lain 47 \u00a7:n 1 momentin nojalla ei ollut.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus kumosi k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion ja hylk\u00e4si kanteen.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden j\u00e4senet Uoti, L\u00f6tj\u00f6nen ja Virkkunen. Esittelij\u00e4 Jukka Salonen.<\/p>\n\n\n\n
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
A:lle ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolilleen my\u00f6nnettiin valituslupa. Valituksessaan he toistivat vaatimuksensa yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen muuttamisesta.<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Johanneksenpuisto vastasi valitukseen.<\/p>\n\n\n\n
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 20.2.1998
Perustelut
Asunto Oy Johanneksenpuiston yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:n mukaan osakkeiden 1001 – 1203 omistajien eli A:n ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puoltensa hallitsemien niin sanottujen uusien asuinhuoneistojen 20 – 23 sek\u00e4 34 ja 35 vastikeindeksein\u00e4 ovat huoneistojen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisten pinta-alojen puolitoistakertaiset lukuarvot. Muiden eli niin sanottujen vanhojen asuinhuoneistojen vastikeindeksein\u00e4 ovat puolestaan huoneistojen yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen alunperin merkittyjen pinta-alojen lukuarvot, jotka v\u00e4h\u00e4isesti poikkeavat nykyisist\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisista pinta-aloista. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:n mukaan osakkeenomistajien on maksettava yhti\u00f6lle vastiketta, joka on laskettava k\u00e4ytt\u00e4en perusteena kunkin huoneiston osalta 4 \u00a7:ss\u00e4 mainittua vastikeindeksi\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 15.12.1994 on muun muassa p\u00e4\u00e4tetty yhti\u00f6n rakennuksen pihasivujen rappausten ja er\u00e4iden ikkunoiden uusimisesta sek\u00e4 kyseisten toimenpiteiden aiheuttamien kustannusten perimisest\u00e4 osakkeenomistajilta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisten vastikeperusteiden osoittamassa suhteessa. A ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa ovat katsoneet, ett\u00e4 kyseisten menojen jakaminen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisten vastikeperusteiden osoittamassa suhteessa tuottaa muille osakkeenomistajille heid\u00e4n kustannuksellaan asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitettua ep\u00e4oikeutettua etua.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:n esit\u00f6iss\u00e4 (HE 216\/1990 vp. s. 43) on katsottu, ett\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6s saattaisi tulla sovellettavaksi esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, jossa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukainen yhti\u00f6vastikkeen maksuvelvollisuus ja osakkeenomistajan saama hy\u00f6ty ovat huomattavassa ep\u00e4suhteessa kesken\u00e4\u00e4n. Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 my\u00f6s jos kysymys on yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen yhti\u00f6vastiketta koskevien m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten soveltamisesta esimerkiksi muuttuneessa tilanteessa, jota yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 laadittaessa ei ole osattu ottaa huomioon, saattaa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen joillekin osakkaille toisten osakkaiden kustannuksella tuottama etu olla asunto-osakeyhti\u00f6lain 46 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetulla tavalla ep\u00e4oikeutettu. T\u00e4llaisesta poikkeuksellisesta tilanteesta ei nyt ole kysymys.<\/p>\n\n\n\n
Korkein oikeus on t\u00e4n\u00e4\u00e4n asiassa S 96\/1743 antamallaan tuomiolla katsonut, etteiv\u00e4t Asunto Oy Johanneksenpuiston yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastikem\u00e4\u00e4r\u00e4ykset johda sill\u00e4 tavoin kohtuuttomuuteen, ett\u00e4 niiden muuttamiseen asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n nojalla olisi edellytyksi\u00e4. A ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa eiv\u00e4t my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole osoittaneet, ett\u00e4 moitteenalaisessa yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 olisi kysymys muusta kuin asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 sin\u00e4ns\u00e4 tavallisten, vaikkakin yksitt\u00e4isin\u00e4 menoerin\u00e4 suurien kustannusten kattamisesta yhti\u00f6vastikkeella. N\u00e4iss\u00e4 olosuhteissa ei voida katsoa, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kysymyksess\u00e4 olevien m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten soveltaminen tuottaisi muille osakkaille ep\u00e4oikeutettua etua A:n ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puoltensa kustannuksella.<\/p>\n\n\n\n
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Tulenheimo-Takki, Taiple, Wirilander, Tulokas ja Krogerus. Esittelij\u00e4 Pekka Pulkkinen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
KKO:1998:20 Osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6vastike KKO:1998:20 Asunto-osakeyhti\u00f6 – Yhti\u00f6vastikeOsakeyhti\u00f6 – Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moiteDiaarinumero: S96\/1742Esittelyp\u00e4iv\u00e4: 15.1.1998Antop\u00e4iv\u00e4: 20.2.1998Taltio: 586 Asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan uusien asuinhuoneistojen<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[31,19,28,32],"tags":[115,43,44,89,114],"yoast_head":"\n