KKO:1998:19<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6 – Yhti\u00f6vastike – Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistaminen
Diaarinumero: S96\/1743
Esittelyp\u00e4iv\u00e4: 26.3.1997
Antop\u00e4iv\u00e4: 20.2.1998
Taltio: 585<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennukseen oli er\u00e4\u00e4n peruskorjauksen yhteydess\u00e4 rakennettu ullakkohuoneistoja. Yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen tuolloin tehdyn muutoksen mukaan n\u00e4ist\u00e4 uusista asuinhuoneistoista oli maksettava noin puolitoistakertaista vastiketta vanhoihin asuinhuoneistoihin verrattuna. Kysymys yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastikeperustetta koskevan m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen kohtuullistamisesta. \u00c4\u00e4n.<\/p>\n\n\n\n
Ks. KKO:1998:20<\/p>\n\n\n\n
AsOYL 43 \u00a7 3 mom<\/p>\n\n\n\n
Ks. KKO:1998:20<\/p>\n\n\n\n
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 20.2.1998
ASIAN K\u00c4SITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA<\/p>\n\n\n\n
Kanne Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa<\/p>\n\n\n\n
A ja er\u00e4\u00e4t muut henkil\u00f6t kertoivat muun muassa B:t\u00e4 vastaan ajamassaan kanteessa, ett\u00e4 Asunto Oy Johanneksenpuiston vastikeperusteena oli k\u00e4ytetty vanhojen huoneistojen osalta vastikeindeksi\u00e4, joka oli perustunut huoneistojen vanhoihin pinta-aloihin. 1980-luvun alkupuolella yhti\u00f6ss\u00e4 oli harkittu keinoja yhti\u00f6n peruskorjauksen rahoittamiseksi. Parhaaksi toteuttamiskelpoiseksi vaihtoehdoksi oli j\u00e4\u00e4nyt uusien asuntojen rakentaminen ullakolle. T\u00e4st\u00e4 lis\u00e4rakentamisesta saatavaksi hy\u00f6dyksi oli arvioitu noin 500 000 markkaa. Hallituksen kokouksessa 10.1.1983 oli p\u00e4\u00e4tetty laatia uusi yhti\u00f6j\u00e4rjestys ja samalla uusien ullakkohuoneistojen vastikekertoimeksi oli p\u00e4\u00e4tetty ottaa 1,5. Hallituksen kokousp\u00f6yt\u00e4kirjasta ei ollut luettavissa perusteita ullakkohuoneistojen puolitoistakertaiselle vastikkeelle. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muutoksesta oli p\u00e4\u00e4tetty yhti\u00f6kokouksessa 20.3.1984. Uusille ullakkohuoneistoille oli vahvistettu uudessa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 vastikeindeksi, jonka m\u00e4\u00e4r\u00e4 oli 1,5 kertaa huoneiston todellisen pinta-alan lukuarvo.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:\u00e4\u00e4n oli otettu seuraavat m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset siit\u00e4, miten vastikkeenmaksuvelvollisuus sek\u00e4 vastuu yhti\u00f6n veloista ja oikeus yhti\u00f6n rahoitusomaisuuteen jakautuivat vanhojen osakkeiden (numerot 1 – 1000) ja uusien osakkeiden (numerot 1001 – 1203) kesken: ”Sen kuukauden viimeisen\u00e4 p\u00e4iv\u00e4n\u00e4, jolloin rakennusviranomaisten toimittama rakennust\u00f6iden lopputarkastus on suoritettu, laaditaan kirjanpitoasetuksen (783\/1973) 5 \u00a7:n mukainen v\u00e4litase. Osakkeiden n:ot 1001 – 1203 nojalla hallittavista huoneistoista ei makseta vastiketta niiden yhti\u00f6n velkojen maksamiseksi, jotka tuolloin sis\u00e4ltyv\u00e4t taseen nimikkeeseen ’vieras p\u00e4\u00e4oma’. Toisaalta ko. osakkeiden hyv\u00e4ksi ei tule nimikkeen ’rahoitusomaisuus’ sis\u00e4ltyv\u00e4t varat ja niille kertyv\u00e4t korot, vaan ne k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n osakkeiden n:ot 1 – 1000 nojalla hallittavista huoneistoista vastaisuudessa suoritettavaksi tulevien vastikkeiden maksamiseen tai yhti\u00f6n tuona ajankohtana olevien velkojen maksamiseen ottaen huomioon my\u00f6s 6 momentin m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset.”<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 mainittu merkitsi, ett\u00e4 yhti\u00f6n vanhojen osakkeenomistajien tuli vastata ullakkorakentamisesta aiheutuneista kustannuksista ja saada niiden myynnist\u00e4 tuleva hy\u00f6ty itselleen. Nyt oli kuitenkin k\u00e4ynyt niin, ett\u00e4 perussaneerauksen ja ullakkorakentamisen kustannukset olivat ry\u00f6st\u00e4ytyneet yhti\u00f6n k\u00e4sist\u00e4. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaista v\u00e4litilinp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei liene tehty, koska sit\u00e4 ei ollut l\u00f6ytynyt yhti\u00f6n aineistosta.<\/p>\n\n\n\n
Perussaneerauksesta ja ullakkorakentamisesta aiheutuneet yhti\u00f6n velat oli maksettu k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6llisesti katsoen kokonaan. Ullakkohuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat olivat maksaneet noin 10 vuotta puolitoistakertaista yhti\u00f6vastiketta. Ostaessaan osakkeita osakkaat olivat olleet tietoisia yhti\u00f6vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4. Er\u00e4ille heist\u00e4 oli kerrottu ja kaikki olivat tulkinneet yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 siten, ett\u00e4 korotettu vastikeindeksi oli liittynyt perussaneerauksen ja ullakkorakentamisen kustannusten kattamiseen. Kun n\u00e4it\u00e4 kustannuksia ei en\u00e4\u00e4 ollut, ei en\u00e4\u00e4 ollut perustetta peri\u00e4 uusilta osakkailta korkeampaa vastiketta kuin vanhoilta osakkailta, joiden tuli vastata perussaneerauksen ja ullakkorakentamisen kustannuksista ja saada itselleen siit\u00e4 koituva hy\u00f6ty. Yhti\u00f6n kaikki asuinhuoneistot olivat samanveroisia eiv\u00e4tk\u00e4 ullakkoasunnot saaneet yhti\u00f6lt\u00e4 mit\u00e4\u00e4n lis\u00e4palveluita, jotka olisivat oikeuttaneet korotetun vastikkeen perimiseen.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n mukaan osakkeenomistajalla oli oikeus saada yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen sis\u00e4ltyv\u00e4 kohtuuttomuuteen johtava m\u00e4\u00e4r\u00e4ys muutetuksi niin, ett\u00e4 kohtuuttomuus poistui. Asunto Oy Johanneksenpuiston yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastiketta koskevat m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset aiheuttivat kantajille huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin ja asettivat heid\u00e4t perusteettomasti olennaisesti huonompaan asemaan kuin muut osakkeenomistajat. T\u00e4m\u00e4n vuoksi yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 oli kohtuuttomana muutettava. Yhti\u00f6ss\u00e4 oli my\u00f6s tulossa peruskorjauksia ja olisi kohtuutonta, jos kantajat joutuisivat osallistumaan n\u00e4iden maksamiseen 50 prosenttia korkeammalla vastikkeella kuin muut osakkaat.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla A ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa vaativat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:\u00e4\u00e4 muutettavaksi siten, ett\u00e4 vastikeindeksiksi osakkeiden 1001 – 1203 nojalla hallittavien huoneistojen eli huoneistojen 20 – 23 sek\u00e4 34 ja 35 osalta m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n niiden yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisten pinta-alojen lukuarvot.<\/p>\n\n\n\n
Vastaus<\/p>\n\n\n\n
B ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa vaativat kanteen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4, koska uusien huoneistojen vastikekerroin ei merkinnyt asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n 3 momentissa tarkoitettua merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 etua tai huomattavaa rasitusta. Lis\u00e4ksi vastikeperusteissa olevat eroavuudet olivat perusteltavissa muun muassa uusien huoneistojen paremmalla varuste- ja rakennustasolla sek\u00e4 sill\u00e4, ett\u00e4 uusista huoneistoista aiheutui yhti\u00f6lle enemm\u00e4n kustannuksia kuin vanhoista huoneistoista. Uusista huoneistoista maksettava korkeampi vastike oli my\u00f6s vaikuttanut alentavasti siihen hintaan, mill\u00e4 uusien huoneistojen haltijat olivat osakkeensa hankkineet. Edelleen vanhat osakkaat, jotka olivat vastanneet perussaneerauksesta ja ullakkorakentamisesta aiheutuneista veloista, olivat t\u00e4st\u00e4 aiheutuneet rahoitusvastikkeet huomioon ottaen maksaneet uusien huoneistojen rakentamisen j\u00e4lkeen kaiken kaikkiaan huomattavasti enemm\u00e4n vastikkeita kuin uudet osakkaat. Uusille osakkaille ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ollut luvattu, ett\u00e4 vastikeperustetta muutettaisiin perussaneerauksen ja ullakkorakentamisen aiheuttamien velkojen tultua maksetuksi.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio 13.6.1995<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus lausui, ett\u00e4 asiassa ei ollut ilmennyt, ett\u00e4 niin sanotuista uusista huoneistoista olisi aiheutunut yhti\u00f6n vastattavia kustannuksia merkitt\u00e4v\u00e4sti enemm\u00e4n kuin muista eli niin sanotuista vanhoista huoneistoista tai ett\u00e4 ensin mainittujen huoneistojen haltijat saisivat yhti\u00f6n tai muiden osakkaiden kustannuksella varallisuusarvoisena pidett\u00e4v\u00e4\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 etua. Toisaalta asiassa oli ilmennyt, ett\u00e4 uusien huoneistojen rakennuskustannuksiin perustuva yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:n 3 momentin mukainen vastikkeen maksuvelvollisuus oli pian p\u00e4\u00e4ttym\u00e4ss\u00e4. Osakkaiden yhdenvertaisuuden arvioinnin kannalta ei ollut ratkaisevaa merkityst\u00e4 sill\u00e4, mill\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ll\u00e4 osakkaat aikaisemmin olivat osallistuneet yhti\u00f6ll\u00e4 aikaisemmin olleiden kustannusten suorittamiseen eri perusteilla.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 esitetty huomioon ottaen ei ollut perusteltua asettaa osakkeenomistajia yhti\u00f6ss\u00e4 eri asemaan siten kuin uusien ja vanhojen huoneistojen vastikeindeksien vertailusta ilmeni. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi, ett\u00e4 vastikeindeksien mukaisen vastikkeen maksuvelvollisuuden uusien huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajille aiheuttamaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin oli pidett\u00e4v\u00e4 huomattavana. Uusien huoneistojen rakennustaso huomioon ottaen voitiin pit\u00e4\u00e4 kohtuullisena sellaista vastikeindeksi\u00e4, joka vastasi niiden yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisia pinta-aloja lis\u00e4ttyn\u00e4 10 prosentilla. Asiassa ei ollut ilmennyt syyt\u00e4 muuttaa yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 muulla tavalla.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus muutti Asunto Oy Johanneksenpuiston yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:\u00e4\u00e4 siten, ett\u00e4 huoneistojen 20 – 23 sek\u00e4 34 ja 35 vastikeindeksit olivat niiden pinta-alojen lukuarvot lis\u00e4ttyin\u00e4 10 prosentilla.<\/p>\n\n\n\n
Asian on ratkaissut k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Nilsson.<\/p>\n\n\n\n
Helsingin hovioikeuden tuomio 21.5.1996<\/p>\n\n\n\n
A my\u00f6t\u00e4puolineen sek\u00e4 B my\u00f6t\u00e4puolineen valittivat hovioikeuteen.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus totesi, ett\u00e4 yhti\u00f6vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4misen perusteet voitiin asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 huoneiston lattiapinta-alan ohella esimerkiksi noudattaen niin sanottua jyvitetty\u00e4 lattiapintaalaa ilman, ett\u00e4 t\u00e4m\u00e4 yksin merkitsisi joillekin osakkeenomistajille merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 etua tai huomattavaa rasitusta toisiin osakkeen omistajiin verrattuna. Jyvitysperusteet voivat olla moninaisia. A ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa olivat huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet ostaessaan tienneet tai heid\u00e4n olisi ainakin tullut tiet\u00e4\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 mainitusta vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4ytymisperusteesta. Ottaen huomioon B:n ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puoltensa kanteen vastustamisen perusteeksi esitt\u00e4m\u00e4t seikat, kuten uusien huoneistojen rakentamisesta osakkeenomistajille aiheutuneet kustannukset, uusien huoneistojen sijainti hissill\u00e4 varustetun rakennuksen ylimm\u00e4ss\u00e4 kerroksessa, huoneistojen uutuus ja sen mukainen varustetaso, n\u00e4k\u00f6ala ja osaan n\u00e4ist\u00e4 huoneistoista kuuluvat parvekkeet, sek\u00e4 toisaalta vanhojen huoneistojen alkuper\u00e4inen varustetaso, hovioikeus katsoi, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut perusteita m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 uusien huoneistojen osakkeenomistajille korkeampi vastike. A ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa eiv\u00e4t olleet my\u00f6sk\u00e4\u00e4n n\u00e4ytt\u00e4neet toteen v\u00e4itett\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 uusien huoneistojen rakennustaso olisi ollut niin huono, ett\u00e4 se olisi mit\u00e4t\u00f6inyt edell\u00e4 lueteltujen seikkojen vaikutuksen.<\/p>\n\n\n\n
Vaikka vanhojen huoneistojen osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuus, joka oli perustunut vuosina 1983 – 1984 tehtyyn rakennuksen peruskorjaukseen ja ullakkohuoneistojen rakentamiseen, oli p\u00e4\u00e4ttynyt elokuussa 1995, t\u00e4m\u00e4 ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n yksin ollut ollut sellainen olosuhteiden muutos, joka olisi johtanut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisen vastikkeenmaksuvelvollisuuden muodostumiseen uusien huoneistojen osakkeenomistajien kannalta kohtuuttomaksi. Oli lis\u00e4ksi todenn\u00e4k\u00f6ist\u00e4, ett\u00e4 uusien huoneistojen vanhoja huoneistoja korkeampi yhti\u00f6vastike oli vaikuttanut alentavasti uusien huoneistojen osakkeiden hankintahintoihin.<\/p>\n\n\n\n
A ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa eiv\u00e4t n\u00e4in ollen olleet n\u00e4ytt\u00e4neet, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:ss\u00e4 mainittu yhti\u00f6vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4misen peruste tuottaisi kaikki asian arviointiin vaikuttavat seikat huomioon ottaen uusien huoneistojen osakkeenomistajille asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla huomattavaa rasitusta tai vanhojen huoneistojen osakkeenomistajille merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 etua. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen kohtuullistamiseen ei siten ollut aihetta. N\u00e4in ollen hovioikeus hylk\u00e4si kanteen kokonaisuudessaan.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden j\u00e4senet Uoti, L\u00f6tj\u00f6nen ja Virkkunen. Esittelij\u00e4 Jukka Salonen.<\/p>\n\n\n\n
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA<\/p>\n\n\n\n
A:lle ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolilleen my\u00f6nnettiin valituslupa. Valituksessaan he toistivat kanteensa.<\/p>\n\n\n\n
B ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa vastasivat valitukseen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 20.2.1998
Perustelut<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksessa 17.5.1983 on p\u00e4\u00e4tetty peruskorjausten toteuttamisesta ja kuuden asuinhuoneiston rakennuttamisesta ullakkotiloihin. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 on t\u00e4m\u00e4n johdosta muutettu lis\u00e4\u00e4m\u00e4ll\u00e4 rakennettavat huoneistot ja niiden hallintaan oikeuttavat uudet osakkeet yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 3 \u00a7:n huoneisto- ja osakeselitelm\u00e4\u00e4n. Yhti\u00f6lle uusista huoneistoista maksettava vastike on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:ss\u00e4 noin puolitoistakertaiseksi vanhoista huoneistoista maksettavaan vastikkeeseen n\u00e4hden. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on viel\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tty, etteiv\u00e4t uusien osakkeiden omistajat olleet vastuussa yhti\u00f6n vanhoista veloista eik\u00e4 heill\u00e4 ollut osuutta rakennust\u00f6iden lopputarkastusajankohtana yhti\u00f6ll\u00e4 olleeseen rahoitusomaisuuteen. Yhti\u00f6 on tarjonnut uudet osakkeet merkitt\u00e4viksi niine oikeuksineen ja velvoitteineen, jotka ilmeniv\u00e4t n\u00e4in muutetusta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat ovat viitaten asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n s\u00e4\u00e4nn\u00f6kseen katsoneet, ett\u00e4 puolitoistakertaisen vastikkeen periminen ullakkoasunnoista johti kohtuuttomuuteen. Sen vuoksi yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 oli muutettava ja vastikeperusteeksi otettava huoneistojen pinta-alat. Kantajat ovat perustelleet vaatimustaan muun ohella sill\u00e4, ett\u00e4 he olivat ymm\u00e4rt\u00e4neet korotetun vastikkeen liittyneen peruskorjauksen ja ullakkorakentamisen kustannusten kattamiseen.<\/p>\n\n\n\n
Osakkeenomistajalla, jonka mielest\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen soveltaminen on johtanut kohtuuttomaan lopputulokseen, on ollut mahdollisuus vaatia sovittelua oikeustoimilain 36 \u00a7:n perusteella. Uuden asunto-osakeyhti\u00f6lain (809\/1991) tultua voimaan vaatimus yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistamisesta voidaan perustaa lain 43 \u00a7:n s\u00e4\u00e4nn\u00f6kseen. Sen mukaan tuomioistuin voi muuttaa yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4, jos yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys johtaa kohtuuttomuuteen siten, ett\u00e4 se tuottaa osakkeenomistajalle merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa t\u00e4lle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Asiaa arvioitaessa on otettava huomioon yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen koko sis\u00e4lt\u00f6, yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 laadittaessa ja sen j\u00e4lkeen vallinneet olosuhteet sek\u00e4 muut seikat.<\/p>\n\n\n\n
Vastikeperuste voidaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 eri tavoin. Tyypillisi\u00e4 vastikkeen suuruuteen vaikuttavia tekij\u00f6it\u00e4 ovat huoneiston pinta-ala, k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus ja sijainti. Vastikeperuste on pakostakin kaavamainen eik\u00e4 sen avulla ole mahdollista p\u00e4\u00e4st\u00e4 vastikkeen ja huoneistosta yhti\u00f6lle aiheutuvien kustannusten tarkkaan vastaavuuteen. Osakeyhti\u00f6oikeudellinen yhdenvertaisuusperiaate edellytt\u00e4\u00e4, ettei samassa asemassa olevia osakkeenomistajia aseteta ilman hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4\u00e4 perustetta toisistaan poikkeavaan asemaan. Sovitteluvaatimusta ei kuitenkaan voida ratkaista tarkastelemalla ja vertailemalla yksinomaan huoneistoista yhti\u00f6lle aiheutuvia menoja ja niiden tasapuolista jakautumista.<\/p>\n\n\n\n
Ullakkohuoneistot ovat vastarakennettuina poikenneet talon vanhoista huoneistoista kunnoltaan ja varustetasoltaan. My\u00f6s sijainti on erilainen. Suurin ero on aiheutunut siit\u00e4, ettei ullakkohuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajille tullut vastuuta yhti\u00f6n vanhoista veloista, mutta ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n etua yhti\u00f6lle kertyneest\u00e4 rahoitusomaisuudesta. He eiv\u00e4t olleet osallisia ullakkorakentamisen voiton tai tappion riskiss\u00e4. N\u00e4m\u00e4 erot merkitsev\u00e4t sit\u00e4, ettei uusia ja vanhoja asuntoja voida suoraan rinnastaa arvioitaessa vastikeperustetta.<\/p>\n\n\n\n
Ullakkohuoneistojen rakentaminen on p\u00e4\u00e4osin rahoitettu huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden myynnill\u00e4. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tty vastikeperuste on ep\u00e4ilem\u00e4tt\u00e4 vaikuttanut osakkeiden kauppahintaan. Vastikeperusteen muuttaminen j\u00e4lkik\u00e4teen horjuttaisi siten kaupan kohteen ja kauppahinnan v\u00e4list\u00e4 tasapainoa ja muuttaisi niit\u00e4 l\u00e4ht\u00f6kohtia, joiden pohjalta vanhat osakkaat ovat tehneet rakentamis- ja rahoitusp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen ja uudet osakkaat osakkeiden ostop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen. Muutos lis\u00e4isi vanhojen osakkaiden vastikkeen maksuvelvollisuutta tavalla, jota tarkoitetaan asunto-osakeyhti\u00f6lain 42 \u00a7:n 1 momentissa.<\/p>\n\n\n\n
Korkein oikeus toteaa, ettei vastikeperuste ole uusia osakkeita annettaessa ollut kohtuuton. Ottaen huomioon edell\u00e4 mainitut erot uusien ja vanhojen huoneistojen sek\u00e4 niiden hallintaan oikeuttavien osakkeiden v\u00e4lill\u00e4 yhti\u00f6kokous on voinut toimivaltansa puitteissa m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 ullakkohuoneistoista maksettavaksi puolitoistakertaisen vastikkeen verrattuna vanhoihin huoneistoihin. Kantajat eiv\u00e4t ole osoittaneet, ett\u00e4 korotettua vastiketta olisi tarkoitettu peri\u00e4 ullakkohuoneistosta vain peruskorjaus- ja rakennusvaiheen ajan. Ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n tullut esille sellaisia olennaisia olosuhteiden muutoksia, joiden seurauksena vastikeperusteen olisi katsottava muuttuneen ajan kulumisen vuoksi kohtuuttomaksi. T\u00e4t\u00e4 arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon se, mihin ullakkohuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden merkitsij\u00e4t ja my\u00f6hemm\u00e4t ostajat ovat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella voineet varautua. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n soveltamisen edellytykset eiv\u00e4t siten t\u00e4yty.
Tuomiolauselma<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Tulenheimo-Takki, Taiple, Wirilander (eri mielt\u00e4), Tulokas ja Krogerus (eri mielt\u00e4). Esittelij\u00e4 Pekka Pulkkinen (mietint\u00f6).
Esittelij\u00e4n mietint\u00f6 ja eri mielt\u00e4 olevien j\u00e4senten lausunnot<\/p>\n\n\n\n
Esittelij\u00e4 Pulkkinen: Korkein oikeus lausunee seuraavaa:<\/p>\n\n\n\n
Perustelut<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n 3 momentin mukaan tuomioistuin voi muuttaa asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4, jos yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys johtaa kohtuuttomuuteen siten, ett\u00e4 se tuottaa osakkeenomistajalle merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa osakkeenomistajalle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen koko sis\u00e4lt\u00f6, yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 laadittaessa ja sen j\u00e4lkeen vallinneet olosuhteet sek\u00e4 muut seikat.<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Johanneksenpuistossa on 1980-luvun alkuvuosina rakennettu yhti\u00f6n rakennukseen sen peruskorjauksen yhteydess\u00e4 uusia huoneistoja, joiden hallintaan oikeuttavat osakkeet on tarjottu uusien osakkaiden merkitt\u00e4v\u00e4ksi. Yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen t\u00e4m\u00e4n johdosta tehdyist\u00e4 muutoksista on p\u00e4\u00e4tetty 20.3.1984 pidetyss\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:n mukaan uusien osakkeiden 1001 – 1203 omistajien hallitsemien uusien asuinhuoneistojen 20 – 23 sek\u00e4 34 ja 35 vastikeindeksein\u00e4 ovat huoneistojen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisten pinta-alojen puolitoistakertaiset lukuarvot. Muiden eli vanhojen asuinhuoneistojen vastikeindeksein\u00e4 ovat puolestaan huoneistojen yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen alunperin merkittyjen pinta-alojen lukuarvot, jotka v\u00e4h\u00e4isesti poikkeavat nykyisist\u00e4, uusien huoneistojen rakentamisen yhteydess\u00e4 tarkistetuista pinta-aloista. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:n mukaan osakkeenomistajien on maksettava yhti\u00f6lle vastiketta, joka on laskettava k\u00e4ytt\u00e4en perusteena kunkin huoneiston osalta 4 \u00a7:ss\u00e4 mainittua vastikeindeksi\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen sanotut m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset merkitsev\u00e4t, ett\u00e4 uusia asuinhuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta perit\u00e4\u00e4n huoneistojen pinta-alaan n\u00e4hden noin puolitoistakertaista vastiketta vanhoja asuinhuoneistoja hallitseviin osakkeenomistajiin verrattuna. Arvioitaessa, aiheuttaako sovellettu vastikeperuste etua tai rasitusta osakkeenomistajien keskin\u00e4isiss\u00e4 suhteissa, on perusteltua kiinnitt\u00e4\u00e4 huomiota ennen kaikkea siihen, miten osakkeenomistajilta peritt\u00e4v\u00e4n vastikkeen k\u00e4ytt\u00e4misest\u00e4 vastaavasti saatava hy\u00f6ty jakautuu osakkeenomistajien kesken. B:n ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puoltensa esitt\u00e4m\u00e4t, hovioikeuden tuomiossa selostetut uusien ja vanhojen huoneistojen erilaisia ominaisuuksia koskevat seikat eiv\u00e4t ole riitt\u00e4v\u00e4 n\u00e4ytt\u00f6 siit\u00e4, ett\u00e4 uudet asuinhuoneistot vastoin A:n ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puoltensa v\u00e4itt\u00e4m\u00e4\u00e4 aiheuttaisivat yhti\u00f6lle pinta-alaa kohden vanhoja asuinhuoneistoja enemm\u00e4n hoito- tai muita sellaisia kustannuksia, joiden kattamisesta on kysymys. B ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa eiv\u00e4t muutenkaan ole n\u00e4ytt\u00e4neet, ett\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4n vastikkeen k\u00e4ytt\u00e4misest\u00e4 saatava hy\u00f6ty tulisi pinta-alaa kohden enemm\u00e4n uusien asuinhuoneistojen kuin vanhojen asuinhuoneistojen hyv\u00e4ksi. Siten on katsottava, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen edell\u00e4 mainitut m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset tuottavat vanhoja asuinhuoneistoja hallitseville osakkeenomistajille etua uusia huoneistoja hallitsevien osakkeenomistajien kustannuksella ja aiheuttavat uusia huoneistoja hallitseville osakkeenomistajille rasitusta verrattuna vanhoja huoneistoja hallitseviin osakkeenomistajiin. T\u00e4m\u00e4 ep\u00e4tasapaino voi merkit\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n 3 momentissa tarkoitettua kohtuuttomuutta, ellei osakkeenomistajien keskin\u00e4isten suhteiden n\u00e4ytet\u00e4 tasapainottuvan muiden seikkojen johdosta.<\/p>\n\n\n\n
B ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa ovat vastustaneet yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistamista vedoten siihen, ett\u00e4 vanhojen huoneistojen haltijat ovat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaan vastanneet yhti\u00f6ss\u00e4 1980-luvun alkuvuosina toteutetun peruskorjauksen ja lis\u00e4rakentamisen aiheuttamista veloista, mist\u00e4 aiheutunut ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen rahoitusvastike huomioon ottaen he ovat uusien osakkaiden yhti\u00f6\u00f6n tulemisen j\u00e4lkeenkin maksaneet kaiken kaikkiaan huomattavasti enemm\u00e4n vastikkeita kuin uusien huoneistojen haltijat. Yhti\u00f6n tuolloisen peruskorjauksen osalta voidaan kuitenkin todeta, ett\u00e4 sik\u00e4li kuin se on vanhojen huoneistojen ohella hy\u00f6dytt\u00e4nyt my\u00f6s samalla rakennettuja uusia huoneistoja, uusien osakkeiden merkitsij\u00f6iden voidaan olettaa maksaneen osuutensa peruskorjauksen kustannuksista korkeampina merkint\u00e4hintoina, jotka yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaan ovat tulleet vanhojen huoneistojen haltijoiden hyv\u00e4ksi. Ullakkorakentamisen tappioiden takia vanhojen huoneistojen haltijoiden maksettavaksi j\u00e4\u00e4neiden velkojen osalta voidaan puolestaan todeta, ett\u00e4 vanhojen huoneistojen haltijat ovat ryhtyess\u00e4\u00e4n rakennushankkeeseen ottaneet riskin hankkeen taloudellisesta onnistumisesta tai ep\u00e4onnistumisesta, kuten yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:\u00e4\u00e4n otetut m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset rahoitusomaisuuden ja vieraan p\u00e4\u00e4oman jakamisesta uusien ja vanhojen osakkeiden kesken osoittavat. Tuon riskin kantamista ei ole perusteltua siirt\u00e4\u00e4 uusien osakkeiden merkitsij\u00f6ille, jotka yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset huomioon ottaen ovat merkinneet osakkeensa yhti\u00f6n veloista vapaina, tai n\u00e4iden seuraajille. N\u00e4ist\u00e4 syist\u00e4 johtuen vanhojen huoneistojen haltijoiden yhti\u00f6n peruskorjauksen ja ullakkorakentamisen tappioiden johdosta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaan maksamilla ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isill\u00e4 rahoitusvastikkeilla ei ole merkityst\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 muuten noudatettavien vastikeperusteiden kohtuullisuutta arvioitaessa.<\/p>\n\n\n\n
B ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa ovat vastustaneet yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistamista vedoten my\u00f6s siihen, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset korkeamman yhti\u00f6vastikkeen suorittamisesta ovat toiselta puolen vaikuttaneet alentavasti siihen hintaan, jonka uusien huoneistojen haltijat ovat osakkeistaan maksaneet. N\u00e4ytt\u00f6\u00e4 asiasta ei ole esitetty. N\u00e4in ollen ei voida olettaa, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastikem\u00e4\u00e4r\u00e4yksill\u00e4, joiden merkityksen arviointi osakkeita hankittaessa on vaikeaa, olisi ollut t\u00e4ss\u00e4 suhteessa ainakaan sellaista vaikutusta, joka kokonaisuudessaan poistaisi m\u00e4\u00e4r\u00e4yksist\u00e4 aiheutuvan ep\u00e4tasapainon. Toisaalta voidaan olettaa, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastikem\u00e4\u00e4r\u00e4yksill\u00e4 on ollut tai olisi pit\u00e4nyt olla t\u00e4ss\u00e4 suhteessa alentavaa vaikutusta, joka on otettava huomioon yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistamista asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n 3 momentin mukaan harkittaessa.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n 3 momentin mukaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistaminen edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestysm\u00e4\u00e4r\u00e4yksen osakkaalle tuottama etu on merkitt\u00e4v\u00e4 tai ett\u00e4 sen t\u00e4lle tuottama rasitus on huomattava. Lain esit\u00f6iss\u00e4 (HE 216\/1990 vp. s. 40) on todettu, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 eiv\u00e4t osakkeenomistajien velvoitteet ja kunkin saamat hy\u00f6dyt koskaan voi jakautua heid\u00e4n keskens\u00e4 t\u00e4sm\u00e4lleen oikeassa suhteessa, vaan osakkaiden on yleens\u00e4 alistuttava jonkinasteiseen ep\u00e4tasavertaisuuteen. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 43 \u00a7:n 3 momentilla ei ole tarkoitettu puuttua t\u00e4llaiseen melko tavanomaiseen ep\u00e4tasapainoon, jonka osakkeenomistajan voidaan yleens\u00e4 edellytt\u00e4\u00e4 hyv\u00e4ksyneen tehdess\u00e4\u00e4n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen osakkeiden hankkimisesta.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4sill\u00e4 olevassa tapauksessa, jossa er\u00e4ist\u00e4 asuinhuoneistoista perit\u00e4\u00e4n suhteessa pinta-alaan noin puolitoistakertaista vastiketta er\u00e4isiin toisiin asuinhuoneistoihin verrattuna, on kysymys sin\u00e4ns\u00e4 selke\u00e4st\u00e4 osakkaiden keskin\u00e4isest\u00e4 ep\u00e4tasavertaisuudesta. Sille ei ole n\u00e4ytetty yhti\u00f6oikeudellisesti hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4\u00e4 perustetta. Ottaen erityisesti huomioon, ett\u00e4 kyseess\u00e4 ovat asuinhuoneistojen v\u00e4liset vastike-erot, kysymys ei ole sellaisesta melko tavanomaisesta ep\u00e4tasapainosta, jota lain esit\u00f6iss\u00e4 on tarkoitettu. Uusien huoneistojen haltijat ovat my\u00f6s jo noin kymmenen vuoden ajan maksaneet pinta-alaa kohden noin puolitoistakertaista vastiketta vanhojen asuinhuoneistojen haltijoihin verrattuna, mink\u00e4 voidaan olettaa vastaavan sit\u00e4 alentavaa vaikutusta, joka yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastikem\u00e4\u00e4r\u00e4yksill\u00e4 mahdollisesti on ollut uusien osakkeiden hankintahintojen kannalta. Lis\u00e4ksi on otettava huomioon, ett\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 vastikkeiden m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n muun muassa rakennuksen korjaustarpeen johdosta vastaisuudessa p\u00e4\u00e4tett\u00e4v\u00e4t korotukset merkitsev\u00e4t uusien huoneistojen haltijoiden, jotka eiv\u00e4t yhti\u00f6ss\u00e4 v\u00e4hemmist\u00f6n\u00e4 ollessaan kykene vastikkeiden m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 koskeviin p\u00e4\u00e4t\u00f6ksiin merkitsev\u00e4sti vaikuttamaan, rasituksen lis\u00e4\u00e4ntymist\u00e4 entisest\u00e4\u00e4n.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 mainituilla perusteilla Asunto Oy Johanneksenpuiston yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 ja 5 \u00a7:n m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset, joiden mukaan uusien asuinhuoneistojen haltijoiden on suoritettava pinta-alaa kohden noin puolitoistakertaista vastiketta vanhojen asuinhuoneistojen haltijoihin verrattuna, johtavat kaikki olosuhteet huomioon ottaen kohtuuttomuuteen siten, ett\u00e4 ne tuottavat vanhojen asuinhuoneistojen haltijoille merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 etua uusien asuinhuoneistojen haltijoiden kustannuksella sek\u00e4 aiheuttavat uusien asuinhuoneistojen haltijoille huomattavaa rasitusta verrattuna vanhojen asuinhuoneistojen haltijoihin. Kohtuuttomuus voidaan poistaa muuttamalla yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:\u00e4\u00e4 siten, ett\u00e4 uusien asuinhuoneistojen vastikeindeksein\u00e4 ovat niiden pinta-alojen lukuarvot.<\/p>\n\n\n\n
Tuomiolauselma<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asunto Oy Johanneksenpuiston yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 4 \u00a7:\u00e4\u00e4 muutetaan siten, ett\u00e4 huoneistojen 20 – 23 sek\u00e4 34 ja 35 vastikeindeksein\u00e4 ovat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen sanotussa kohdassa mainitut kyseisten huoneistojen pinta-alojen lukuarvot.<\/p>\n\n\n\n
Oikeusneuvos Krogerus: Hyv\u00e4ksyn mietinn\u00f6n.<\/p>\n\n\n\n
Oikeusneuvos Wirilander: Olen samaa mielt\u00e4 kuin oikeusneuvos Krogerus.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
KKO:1998:19 Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistaminen KKO:1998:19 Asunto-osakeyhti\u00f6 – Yhti\u00f6vastike – Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistaminenDiaarinumero: S96\/1743Esittelyp\u00e4iv\u00e4: 26.3.1997Antop\u00e4iv\u00e4: 20.2.1998Taltio: 585 Asunto-osakeyhti\u00f6n rakennukseen oli er\u00e4\u00e4n peruskorjauksen yhteydess\u00e4<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[30,31,19,32,57],"tags":[74,112,113,66,45],"yoast_head":"\n