Osakkaan kunnostusty\u00f6 ja ilmoituksen laiminly\u00f6nti?<\/p>\n\n\n\n
AsOyL 4 luku
7\u00a7 mukaan osakkaan on ilmoitettava etuk\u00e4teen kunnostusty\u00f6st\u00e4
hallitukselle, joka voi asettaa korjausty\u00f6n suorittamiselle ehtoja.
Mik\u00e4li osakas teett\u00e4\u00e4 ilmoittamatta korjaustoimia yhti\u00f6n hallituksen
tulee asettaa osakkaalle j\u00e4lkik\u00e4teen selvitysvelvollisuus tehdyist\u00e4
korjauksista. Yhti\u00f6 voi vaatia korjauksen tekemist\u00e4 uudelleen. Kaiken on
tietysti perustuttava rakennusteknisiin selvityksiin ja ammattilaisten
suunnitelmiin ja lausuntoihin. Yhti\u00f6 voi my\u00f6s katkaista k\u00e4ytt\u00f6veden
tulon. Puutteista tulee tehd\u00e4 merkint\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4todistukseen.<\/p>\n\n\n\n
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamisp\u00e4iv\u00e4 17.11.2015
Nro 1653
Diaarinumero S 15\/143
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 28.11.2014 nro 53550 (liitteen\u00e4)
Asia Vahingonkorvaus ym.
Valittaja Haukinen
Vastapuoli Dommus
Asian k\u00e4sittely hovioikeudessa
P\u00e4\u00e4k\u00e4sittely on toimitettu 9.10.2015.
Valitus
Haukinen on toistanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenev\u00e4n kanteensa ja vaatinut lis\u00e4ksi, ett\u00e4 Dommus (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 yhti\u00f6) velvoitetaan korvaamaan h\u00e4nen oikeudenk\u00e4yntikulunsa asiassa korkoineen. Toissijaisesti Haukinen on vaatinut, ett\u00e4 h\u00e4net vapautetaan velvollisuudesta korvata yhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikuluja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa ja ett\u00e4 yhti\u00f6 m\u00e4\u00e4r\u00e4- t\u00e4\u00e4n pit\u00e4m\u00e4\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.
Haukinen oli asianmukaisesti etuk\u00e4teen ilmoittanut yhti\u00f6n hallitukselle huo- neistossaan teht\u00e4vist\u00e4 muutost\u00f6ist\u00e4. H\u00e4n oli toimittanut yhti\u00f6lle 7.3.2011 hakemuksen putkimuutoksesta. Hakemus oli sis\u00e4lt\u00e4nyt muutost\u00f6it\u00e4 koske- vat piirustukset. Lis\u00e4ksi h\u00e4n oli esitellyt suunnitelmansa yhti\u00f6n putkiremon- tin projektip\u00e4\u00e4llik\u00f6lle, joka oli raportoinut niist\u00e4 yhti\u00f6n hallitukselle. Yhti\u00f6n pyynn\u00f6st\u00e4 Haukinen oli viel\u00e4 18.2.2012 toimittanut tarkemman selvityksen muutost\u00f6ist\u00e4 sek\u00e4 lupahakemuksen niin sanottua Q-lausuntoa varten.
Ty\u00f6t oli suoritettu hyv\u00e4n rakennustavan mukaisesti. Yhti\u00f6n lukuun toimi- neet putkiremontin projektip\u00e4\u00e4llikk\u00f6 ja suunnittelija olivat katselmoineet ja tarkastaneet tehdyt muutokset. Yhti\u00f6ll\u00e4 oli joka tapauksessa ollut mahdolli- suus tarkastaa kaikki muutosty\u00f6t ja tutustua tehtyihin suunnitelmiin. Projek- tip\u00e4\u00e4llikk\u00f6 ei ollut pyyt\u00e4nyt tarkempaa tarkastusta tai edellytt\u00e4nyt Haukisel- ta muitakaan toimenpiteit\u00e4. Haukinen oli ollut perustellusti siin\u00e4 k\u00e4sitykses- s\u00e4, ett\u00e4 putkien asennus oli todettu asianmukaisesti tehdyksi. Muutoksen j\u00e4lkeen WC oli ollut ongelmitta k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 14.8.2011 alkaen, kunnes yhti\u00f6 oli
6.2.2012 katkaissut vedet ja 17.2.2012 asettanut WC:n k\u00e4ytt\u00f6kieltoon.
Haukinen oli korjauttanut asianmukaisesti huoneiston osassa A2 talvella 2011 havaitun suihkutilan lattiakaivon vuodon sek\u00e4 ilmoittanut korjauksesta yhti\u00f6lle 13.10.2011. Yhti\u00f6 oli 24.1.2012 katkaissut vedet huoneiston osan A2 kaikista vesipisteist\u00e4 sek\u00e4 17.2.2012 asettanut lattiakaivon ja suihkun k\u00e4ytt\u00f6kieltoon. My\u00f6hemmin Haukinen oli teett\u00e4nyt suihkutilaan kokonaan uuden vedeneristyksen voimassa olleiden rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4ysten ja hyv\u00e4n ra- kennustavan mukaisesti. Muutosty\u00f6st\u00e4 ja sen suorittajasta oli ilmoitettu yh- ti\u00f6lle 11.7.2012 p\u00e4iv\u00e4tyll\u00e4 ilmoituksella. Ty\u00f6t\u00e4 oli valvonut LVI-tekniikan asiantuntija. Yhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut mahdollisuus tarkastaa ty\u00f6 jo asennusvaihees- sa. Vedeneristys oli tarkastettu 6.8. ja 7.8.2012. Muutosty\u00f6 oli my\u00f6hemmin todettu asianmukaisesti tehdyksi.
Yhti\u00f6n edustajat olivat menetelleet huolimattomasti yhti\u00f6n asioita hoitaes- saan. Yhti\u00f6n asettamat k\u00e4ytt\u00f6kiellot olivat olleet perusteettomia. Yhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut riitt\u00e4v\u00e4sti tietoa siit\u00e4, ett\u00e4 muutosty\u00f6t oli tehty asianmukaisesti. Yh- ti\u00f6 oli vaatinut Haukiselta perusteettomasti niin sanottua Q-lausuntoa, vaik- ka sit\u00e4 ei ollut muutosty\u00f6h\u00f6n edes tarvittu, koska kysymyksess\u00e4 ei ollut ol- lut m\u00e4rk\u00e4tila. K\u00e4ytt\u00f6kieltoja ei ollut peruutettu, vaikka Haukinen oli toimit- tanut yhti\u00f6lle lis\u00e4selvityst\u00e4 ja huoneisto oli hyv\u00e4ksytty tarkastuksessa. Haukiselle ei ollut ilmoitettu huoneiston osan A1 WC:n k\u00e4ytt\u00f6kiellon peruuttamisesta. Yhti\u00f6n menettely vaikutti olennaisesti osakkeiden k\u00e4ytett\u00e4vyyteen sek\u00e4 arvoon, ja muodosti painavan syyn vahingonkorvauksen tuomitsemi- seen syntyneist\u00e4 varallisuusvahingoista.
Haukinen oli joutunut k\u00e4ytt\u00f6kieltojen vuoksi antamaan vuokralaisilleen vuokranalennusta, josta oli aiheutunut h\u00e4nelle taloudellista vahinkoa mene- tettyjen vuokratulojen muodossa. Vuokrattavat tilat olivat lis\u00e4ksi olleet osan aikaa tyhjill\u00e4\u00e4n. Huoneiston osan A1 osalta vuokraa oli j\u00e4\u00e4nyt saamatta
37.000 euroa ja A2:n osalta 12.450 euroa.
Yhti\u00f6 ei voinut lis\u00e4t\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistukseen mainintaa siit\u00e4, ett\u00e4 huoneis- tossa oli suoritettu luvaton muutosty\u00f6 ja ett\u00e4 yhti\u00f6 ei vastannut eristyksist\u00e4. Sellainen merkint\u00e4 oli sis\u00e4ll\u00f6lt\u00e4\u00e4n virheellinen ja lakiin perustumaton. Mer- kint\u00e4 oli lis\u00e4ksi tarpeeton, sill\u00e4 Haukinen oli sitoutunut 10 vuoden ajaksi vastaamaan vedeneristyksen asianmukaisuudesta. Merkint\u00e4 oli omiaan alen- tamaan Haukisen omistamien osakkeiden arvoa.
Vastaus
Dommus on vaatinut, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja Haukinen velvoitetaan korvaamaan yhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeu- dessa 7.167 eurolla korkoineen.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio oli oikea. K\u00e4ytt\u00f6kielloille oli ollut asialliset perus- teet. Huoneiston osassa A1 tehty muutosty\u00f6 oli vaatinut ammattilaisen suunnittelua, tarkkoja piirustuksia ja niiden mukaista toteutusta sek\u00e4 toteu- tusty\u00f6n valvontaa. Haukisen olisi tullut hakea teett\u00e4m\u00e4lleen muutosty\u00f6lle kaupungin lupa tai p\u00e4\u00e4t\u00f6s siit\u00e4, ett\u00e4 lupaa ei tarvittu. Haukinen ei ollut toi- mittanut yhti\u00f6n hallituksen hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4ksi asianmukaisia piirustuksia eik\u00e4 h\u00e4n ollut nimennyt ty\u00f6lle suunnittelijaa ja valvojaa. Haukinen oli toteutta-
nut luvattoman korjauksen ja ryhtynyt sen j\u00e4lkeen korjaamaan ja t\u00e4ydent\u00e4- m\u00e4\u00e4n suunnitelmiaan. Yhti\u00f6 ei ollut voinut my\u00f6nt\u00e4\u00e4 muutosty\u00f6lle lupaa eik\u00e4 se ollut voinut tarkastaa suoritettujen t\u00f6iden suunnitelmienmukaisuutta.
Huoneiston osassa A2 tehdyt WC:n ja suihkutilan korjaukset 2011 ja 2012 oli molemmilla kerroilla tehty virheellisesti, mink\u00e4 vuoksi tila oli asetettu k\u00e4ytt\u00f6kieltoon ja vedet oli katkaistu.
Yhti\u00f6 ja Haukinen olivat p\u00e4\u00e4sseet sopimukseen syyskuussa 2013. WC:n k\u00e4ytt\u00f6kielto oli poistettu 28.10.2013, kun ty\u00f6 oli tarkastettu ja vesijohdot koeponnistettu, vaikka Haukinen ei ollut viel\u00e4k\u00e4\u00e4n toimittanut yhti\u00f6lle asianmukaisia suunnitelmia. T\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen huoneiston osan A1 WC oli ol- lut normaalisti k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4. Haukinen oli sitoutunut vastaamaan huoneis- ton osan A2 muutosty\u00f6n asianmukaisuudesta 10 vuoden ajaksi, mink\u00e4 j\u00e4l- keen k\u00e4ytt\u00f6kielto oli my\u00f6s t\u00e4lt\u00e4 osin purettu.
Osakeyhti\u00f6laissa ei ollut s\u00e4\u00e4detty yhti\u00f6n vastuusta osakkeenomistajalle. Yhti\u00f6n johto oli menetellyt asiassa huolellisesti. Haukiselle ei ollut voinut aiheutua vahinkoa k\u00e4ytt\u00f6kielloista, koska h\u00e4n ei ollut niit\u00e4 miss\u00e4\u00e4n vaihees- sa noudattanut. Asian k\u00e4sittely oli pitkittynyt Haukisen oman menettelyn sek\u00e4 kaupungin rakennusvalvonnan hitauden johdosta. Mahdolliset vuok- ranmenetykset olivat johtuneet putkiremontista, jonka perusteella ei ollut vaadittu korvausta. Vahingon m\u00e4\u00e4r\u00e4 perustui ainoastaan Haukisen omiin laskelmiin, joiden tueksi ei ollut esitetty muuta n\u00e4ytt\u00f6\u00e4.
Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistukseen tehty merkint\u00e4 oli ollut perusteltu. Yhti\u00f6ll\u00e4 oli velvollisuus merkit\u00e4 todistukseen huoneistoa koskevat merkitykselliset asiat.
Todistelu
Asianosaiset on vedonneet samaan todisteluun kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Hovioikeus on ottanut vastaan saman n\u00e4yt\u00f6n kuin mit\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa on esitetty.
Haukisen teett\u00e4mille muutost\u00f6ille ei ole ollut yhti\u00f6n lupaa. Yhti\u00f6n Hauki- selle muutost\u00f6iden suunnitelmista ja t\u00f6iden toteuttamisesta asettamat vaati- mukset eiv\u00e4t ole olleet Haukisen kannalta kohtuuttomia. Kyseisiss\u00e4 olosuh- teissa yhti\u00f6ll\u00e4 on ollut oikeus ja velvollisuus varmistua tehtyjen t\u00f6iden asianmukaisuudesta.
Haukinen ei ole vastoin yhti\u00f6n selvityst\u00e4 n\u00e4ytt\u00e4nyt yhti\u00f6n toimineen huoli- mattomasti, kun se on asettanut asuntoja A1 ja A2 koskevat k\u00e4ytt\u00f6kiellot ja pit\u00e4nyt ne voimassa. K\u00e4ytt\u00f6kieltoja ei ole pidett\u00e4v\u00e4 Haukisen kannalta koh- tuuttomina. Haukinen on teett\u00e4nyt muutosty\u00f6t, vaikka h\u00e4nen on t\u00e4ytynyt olla tietoinen yhti\u00f6n kielteisest\u00e4 kannasta asiaan. Haukinen ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n noudattanut asetettuja k\u00e4ytt\u00f6kieltoja siten kuin ne oli m\u00e4\u00e4r\u00e4tty. Haukinen ei ole vastoin yhti\u00f6n selvityst\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n n\u00e4ytt\u00e4nyt, ett\u00e4 yhti\u00f6 olisi pit\u00e4nyt
k\u00e4ytt\u00f6kiellot perusteettomasti voimassa.
Yhti\u00f6ll\u00e4 on ollut oikeus merkit\u00e4 vastuunsa rajoittamista koskeva huomautus is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistukseen. Merkint\u00e4 liittyy rakennuksen omistavan yhti\u00f6n ja sen osakkeenomistajan v\u00e4liseen vastuunjakoon, ja sill\u00e4 on yhti\u00f6n vastuun kannalta oleellinen merkitys. Merkint\u00e4 ei ole sis\u00e4ll\u00f6lt\u00e4\u00e4n virheellinen.
N\u00e4ill\u00e4 ja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla aihetta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oi- keuden ratkaisun muuttamiseen ei ole.
Asian n\u00e4in p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 Haukinen on velvollinen korvaamaan yhti\u00f6n oikeu- denk\u00e4yntikulut hovioikeudessa. Dommuksen oi- keudenk\u00e4yntikuluvaatimus on asian laatuun ja laajuuteen n\u00e4hden kohtuulli- nen. Hovioikeus toteaa, ettei asiassa ole lopputulos ja asianosaisten asema huomioon ottaen syyt\u00e4 poiketa t\u00e4yden korvauksen periaatteesta.
Tuomiolauselma
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota ei muuteta.
Haukinen velvoitetaan suorittamaan Dommuk- selle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 7.167 euroa kor- kolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioi- keuden tuomion antamisesta lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheisesta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja vali- tuksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 18.1.2016.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos P.L
hovioikeudenneuvos T.M
m\u00e4\u00e4r\u00e4aikainen hovioikeudenneuvos L.L
Valmistelija: viskaali J.R<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Osakkaan kunnostusty\u00f6 ja ilmoituksen laiminly\u00f6nti? Osakkaan kunnostusty\u00f6 ja ilmoituksen laiminly\u00f6nti? AsOyL 4 luku7\u00a7 mukaan osakkaan on ilmoitettava etuk\u00e4teen kunnostusty\u00f6st\u00e4hallitukselle, joka<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[20,31,28,53],"tags":[42,100,80,81],"yoast_head":"\n