Hallituksen j\u00e4senen vastuu korjaust\u00f6iden suorittamisesta asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4?
Asunto-osakeyhti\u00f6iden hallituksen j\u00e4senet ovat usein maallikkoja. Moni kielt\u00e4ytyy hallituksen j\u00e4senyydest\u00e4 koska pelk\u00e4\u00e4 joutuvansa vastuuseen mahdollisista vahingoista. Vastuun syntyminen on kuitenkin poikkeuksellista. Esim. alla olevassa riidassa oli kysymys katon korjaust\u00f6iden ep\u00e4onnistumisesta. Oikeus arvioi muun ohella mik\u00e4 oli hallituksen j\u00e4senen menettely suunnitelmia arvioitaessa sek\u00e4 ty\u00f6n valvontaa.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden perusteluissa on todettu tiivistetysti miten vastuuta voi synty\u00e4:
”Yhti\u00f6ss\u00e4 suoritettavat korjausrakennushankkeet edellytt\u00e4v\u00e4t usein suurta rakennusalan ammattitaitoa. Hallituksen j\u00e4sen ei ole henkil\u00f6kohtaisesti vastuussa rakennustoimien ep\u00e4onnistumisesta, mik\u00e4li hallitus on organisoinut yhti\u00f6n korjaustoiminnan asianmukaisesti. Hallitus on toiminut huolellisesti, jos se on hankkinut asiantuntijoita hoitamaan erityisosaamista vaativia teht\u00e4vi\u00e4.
Riitt\u00e4v\u00e4n\u00e4 huolellisuutena voidaan yleens\u00e4 pit\u00e4\u00e4 sit\u00e4, ett\u00e4 ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellytt\u00e4m\u00e4 asianmukainen tieto, sen perusteella tehty on tehty johdonmukainen p\u00e4\u00e4t\u00f6s tai muu toimi eiv\u00e4tk\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tai muun toimen tekoon ole vaikuttaneet johdon j\u00e4senten eturistiriidat.
Hallituksen j\u00e4senten velvollisuuksiin ei p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nn\u00f6n mukaan kuulu yhti\u00f6n p\u00e4ivitt\u00e4isen hallinnon hoitaminen eik\u00e4 yhti\u00f6n huollon ja kunnossapitotarpeen jatkuva seuranta. Kyseiset teht\u00e4v\u00e4t kuuluvat is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle.”
In English:
Board members of housing companies are often laymen. Many refuse to board because they fear being held liable for any damage. However, liability is exceptional. For example, the dispute below concerned the failure of a roof repair. The court assesses, among other things, what the board member’s process was when evaluating plans and supervising work.<\/p>\n\n\n\n
The district court’s reasoning summarizes how liability can arise:
”Renovation projects within a company often require a great deal of construction expertise. A board member is not personally responsible for the failure of the construction work if the company has properly organized the company’s renovation work.
In general, due diligence can be attributed to the fact that the resolution is backed up by appropriate information required by the situation, has been the subject of a consistent decision or action and has not been influenced by conflicts of interest of management.
As a rule, members of the Board of Directors are not responsible for the day-to-day administration of the Company nor for the continuous monitoring of the Company’s maintenance and servicing needs. Those tasks shall be the responsibility of the property manager.
Alla olevassa tapauksessa on sovellettu osin vanhaa lakia mutta normi on edelleen sama eli uudessa laissa johtohenkil\u00f6n vahingonkorvausvelvollisuus AOYL 24:1\u00a7 perusteella:
”Hallituksen j\u00e4senen ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n on korvattava vahinko, jonka h\u00e4n on teht\u00e4v\u00e4ss\u00e4\u00e4n 1 luvun 11 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4detyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhti\u00f6lle.
Hallituksen j\u00e4senen ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n on korvattava my\u00f6s vahinko, jonka h\u00e4n on teht\u00e4v\u00e4ss\u00e4\u00e4n muuten t\u00e4t\u00e4 lakia tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhti\u00f6lle, osakkeenomistajalle tai muulle henkil\u00f6lle.
Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla t\u00e4t\u00e4 lakia muulla tavalla kuin pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n rikkomalla 1 luvun s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 toiminnan keskeisist\u00e4 periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelyst\u00e4 vastuussa oleva osoita menetelleens\u00e4 huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitettuun yhti\u00f6n l\u00e4hipiiriin kuuluvan eduksi tehdyll\u00e4 toimella.
Jos is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 on is\u00e4nn\u00f6intiyhteis\u00f6, vastaavat vahingosta yhteis\u00f6 ja p\u00e4\u00e4vastuullinen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4.”
Tuottamuksen lis\u00e4ksi vahingonkorvausvastuun syntyminen edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 muutkin vahingonkorvauksen edellytykset ovat olemassa.
Vahingonkorvaus edellytt\u00e4\u00e4 syy-yhteytt\u00e4 toiminnan ja vahingon v\u00e4lill\u00e4. Jos yhti\u00f6 on k\u00e4rsinyt vahinkoa kiinteist\u00f6n korjausten laiminly\u00f6nnin vuoksi, korvattavaa vahinkoa voi olla aiheuttavasta kustannuksesta vain se osuus, joka olisi voitu est\u00e4\u00e4, jos toimet olisi hoidettu asianmukaisesti.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan hallituksen puheenjohtajan vastuu ei poikkea muiden hallituksen j\u00e4senten vastuusta. Hallituksen j\u00e4senen vastuuta on arvosteltava yksil\u00f6llisesti. Jokaisen hallituksen j\u00e4senen osalta on erikseen selvitett\u00e4v\u00e4 vastuun edellytysten olemassaolo. Jos kaksi tai useampi hallituksen j\u00e4sen on aiheuttanut saman vahingon, vastaavat he yhteisvastuullisesti aiheutetusta vahingosta.
Kysymys oli my\u00f6s kanneoikeuden vanhentumisesta, josta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus totesi:
”Asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 10 \u00a7:n mukaan kanne on nostettava kolmessa vuodessa siit\u00e4, kun vahingonk\u00e4rsij\u00e4 on saanut tiet\u00e4\u00e4 tai h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt tiet\u00e4\u00e4 vahingosta ja siit\u00e4 vastuussa olevasta.
Vahingonk\u00e4rsij\u00e4lt\u00e4 edellytet\u00e4\u00e4n tavanomaista aktiivisuutta vahingon ja siit\u00e4 vastuussa olevan selvitt\u00e4miseksi.
Vanhan asunto-osakeyhti\u00f6n aikana on oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 katsottu, ett\u00e4 jos vastuu perustuu hallituksen j\u00e4senen laiminly\u00f6ntiin, vanhentumisaika alkaa kulua vasta, kun laiminly\u00f6nnill\u00e4 ei ole en\u00e4\u00e4 merkityst\u00e4 vahingon syntymiselle tai sen m\u00e4\u00e4r\u00e4lle.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 todistaja Txxxxxxxnn kertomuksen mukaan vahingon laajuus k\u00e4vi kokonaisuudessaan ilmi vasta siin\u00e4 vaiheessa, kun peltikate oli purettu helmikuussa 2013. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 vaiheessa yhti\u00f6 on saanut tiet\u00e4\u00e4 vahingosta siten, ett\u00e4 vanhentumisaika on alkanut kulua.
Kanne on nostettu 29.10.2014. N\u00e4in ollen kanne on nostettu kolmen vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa.”
Hovioikeuden perusteluissa todetaan:
”Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 silt\u00e4 osin kuin vaatimukset ovat perustuneet asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksiin, ne ovat asuntoyhti\u00f6n omia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4, joista Pxxxxxxxi ei l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti voi olla yhti\u00f6t\u00e4 kohtaan vastuussa. Silt\u00e4 osin kuin yhti\u00f6kokousten p\u00e4\u00e4t\u00f6sten osalta on vedottu niiden luonteeseen Pxxxxxen ja muiden enemmist\u00f6osakkaiden p\u00e4\u00e4t\u00f6ksin\u00e4 hovioikeus toteaa, ett\u00e4 v\u00e4hemmist\u00f6osakkaiden oikeusturvakeinoista p\u00e4\u00e4t\u00f6sten moittimiseksi on s\u00e4\u00e4detty oma menettelyns\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6 voi vain poikkeuksellisissa olosuhteissa menestyksellisesti ajaa vaatimuksia, joiden perusteena on sen omien aiempien p\u00e4\u00e4t\u00f6sten virheellisyys, vaikka yhti\u00f6kokouksen enemmist\u00f6 nyttemmin pit\u00e4isi niit\u00e4 virheellisin\u00e4.
Tuhoutuneen koti-irtaimiston ja asumishaitan osalta vahingot eiv\u00e4t luonteensa perusteella aiheudu asuntoyhti\u00f6lle. My\u00f6s valituksessa on lausuttu niiden aiheu\u00adtuneen tiettyjen asuntojen osakkaille. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmeneville kohtien 2 ja 3 korvausvaatimuksille ei ole esitetty sellaisia perusteita, ett\u00e4 tu\u00ad houtuneesta koti-irtaimistosta tai asumishaitasta aiheutuneet vahingot olisivat kohdistuneet As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:\u00e4\u00e4n. Pxxxxxkeen kohdistetut kor\u00ad vausvaatimukset n\u00e4ilt\u00e4 osin tulevat jo t\u00e4ll\u00e4 perusteella hyl\u00e4tt\u00e4viksi.”
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Kantajalle eli asunto-osakeyhti\u00f6lle tuli maksettavaksi vastaajan hallituksen j\u00e4senen oikeudenk\u00e4yntikulut yli 40.000 euroa ja lis\u00e4ksi omat oikeudenk\u00e4yntikulut, kaikki yhteens\u00e4 arviolta yli 70.000 euroa.
Syy-yhteys
Asiassa oli kysymys my\u00f6s v\u00e4itetyn hallituksen j\u00e4senen tuottamuksen ja vahingon syy-yhteydest\u00e4 sek\u00e4 v\u00e4itetyst\u00e4 vahingosta. Kanne oli hyl\u00e4tty jo muilla perusteilla mutta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus lausui my\u00f6s t\u00e4st\u00e4 ja totesi ett\u00e4 vaatimukset olisi tullut hyl\u00e4tyiksi jo syy-yhteyden ep\u00e4selvyyden johdosta koska osa katon vaurioista oli vanhoja rakenteellisia vikoja ja osa uuden korjauksen my\u00f6t\u00e4tulleita. N\u00e4it\u00e4 ei ollut kuitenkaan eroteltu ja yksil\u00f6ity siten ett\u00e4 oikeus olise voinut j\u00e4lkimm\u00e4isten perusteellaa tuomita mit\u00e4\u00e4n korvauksia jos tuottamusta olisikin havaittu.
”K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on edell\u00e4 katsonut, ettei Pxxxxxki ole toiminut huolimattomasti kantajan v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla. T\u00e4st\u00e4 huolimatta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus lausuu lyhyesti syy-yhteydest\u00e4 ja vahingosta seuraavaa:
Todistajien Lxxxxxsen, Exxxxxxn ja Txxxxxxxnn kertomuksista sek\u00e4 Lxxxxxsen (K 17 s. 14) ja Ixxxxxnn (K 7, s. 3) lausumista on k\u00e4ynyt ilmi, ett\u00e4 ullakoiden rakentaminen asuintarkoitukseen on vuonna 1990 toteutettu hyv\u00e4n rakennusravan vastaisesti. Yl\u00e4pohjan eristeiss\u00e4 ja sen tuuletuksessa on ollut vakavia puutteita. T\u00e4m\u00e4n vuoksi yl\u00e4pohjaan on j\u00e4\u00e4nyt kosteutta, mik\u00e4 on aiheuttanut rakenteille kosteusvaurion.
Kosteusvaurio on aiheuttanut rakenteissa ja eristeiss\u00e4 homevaurion. Lis\u00e4ksi voidaan esimerkiksi todistaja Ixxxxxnn kertomuksen perusteella p\u00e4\u00e4tell\u00e4, ett\u00e4 Peltikate on vuotanut jo ennen vuotta 2009 ja n\u00e4m\u00e4 vuodot ovat aiheuttanut katolle kosteusvaurioita.
Kantaja on asiassa v\u00e4itt\u00e4nyt, ettei rakennuksen katto ole vuotanut ennen vuotta 2009. Edell\u00e4 mainittujen todistajien kertomuksista voidaan p\u00e4\u00e4tell\u00e4, etteiv\u00e4t katon kosteus- ja homevauriot ole syntyneet pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n vuoden 2009 j\u00e4lkeen vaan jo noin vuodesta 1990 l\u00e4htien rakenteellisista virheist\u00e4 johtuen ja aikaisemmista vuodoista johtuen.
Pxxxxxki on valittu hallitukseen vuonna 2009. Pxxxxxki ei ole ollut vastuussa puutteellisesti toteutuneista ullakoiden rakentamisesta asuintarkoitukseen eik\u00e4 h\u00e4n ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole ollut vastuussa Peltikatteen kunnosta ennen vuotta 2009.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ettei kantaja ole n\u00e4ytt\u00e4nyt, mitk\u00e4 vahingot olisivat olleet vesikaton vuotojen seuraus ja toisaalta mitk\u00e4 vahingot olisivat olleet puutteellisesti toteutuneen ullakkorakentamisen seuraus. Lis\u00e4ksi asian ratkaisussa tulisi ottaa kantaa siihen, mitk\u00e4 ovat ennen vuotta 2009 tapahtuneiden vuotojen vaikutus kattorakenteiden kokonaisvahinkoon. Asiassa esitetyn n\u00e4yt\u00f6n perusteella k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei pysty ottamaan kantaa n\u00e4ihin kysymyksiin, eik\u00e4 kysymyst\u00e4 voida oikeudenk\u00e4ymiskaaren mukaisesti ratkaista kohtuullisuusharkinnan perusteella. N\u00e4in ollen kanne olisi tullut hyl\u00e4t\u00e4 my\u00f6s t\u00e4ll\u00e4 perusteella.
Oikeudenk\u00e4yntikulut Kantaja on asian lopputulos huomioon ottaen velvollinen maksamaan Pxxxxxelle korvausta t\u00e4m\u00e4n kohtuullisista oikeudenk\u00e4ynti- ja asianosaiskuluista. Asianosaiskulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ei voida pit\u00e4\u00e4 kohtuuttomana, kun otetaan huomioon, ett\u00e4 asiassa on pidetty kaiken kaikkiaan seitsem\u00e4n istuntop\u00e4iv\u00e4\u00e4. On selv\u00e4\u00e4, ett\u00e4 oikeudenk\u00e4yntiin osallistuminen on Pxxxxxelle aiheuttanut ansionmenetyst\u00e4 ja kuluja. Osallistumalla aktiivisesti asian valmisteluun Pxxxxxki on v\u00e4hent\u00e4nyt oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4.”
Turun hovioikeus
Tuomio Nro 405
Antop\u00e4iv\u00e4 25.4.2017
Diaarinumero S 16\/751
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
L\u00e4nsi-Uudenmaan k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 19.2.2016 nro 2×28 (liitteen\u00e4)
Asia Valittaja Vastapuoli
Asunto-osakeyhti\u00f6asia
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 Mxxxi Pxxxxxi
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 4 on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio kumotaan ja toistanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenev\u00e4n kanteensa perusteineen ja vaatinut, ett\u00e4 se hyv\u00e4ksyt\u00e4\u00e4n. Lis\u00e4ksi asuntoyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 Pxxxxxki velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4- ja hovioikeudessa viiv\u00e4styskorkoineen.
Perusteinaan As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 on lausunut, ett\u00e4 Pxxxxxki oli hallituksen puheenjohtajana ja hallituksen j\u00e4senen\u00e4 tahallisesti tai t\u00f6rke\u00e4ll\u00e4 huolimattomuudella laiminly\u00f6nyt velvollisuutensa huolehtia, ett\u00e4 katon korjaushan\u00adke tulee asianmukaisesti suunnitelluksi ja toteutetuksi. Pxxxxxki oli laiminly\u00f6nyt velvollisuutensa valvoa katon pinnoitusremontin suorittamista vuonna 2009. Pxxxxxki oli tullut tietoiseksi kattoremontin j\u00e4lkeen tapahtuneesta katon vuotamisesta toukokuusta 2010 lukien ja A-portaan asukkaalle aiheutuneista terveyshaitoista elokuusta 2010 lukien. Pxxxxxen johtama hallitus ei ollut ryhtynyt asianmukaisiin toimenpiteisiin kattovuotojen syiden tutkimiseksi ja korjaamiseksi. Pxxxxxki ei ollut valmistellut hallituksen yhti\u00f6kokoukselle tekemi\u00e4 esityksi\u00e4 siten, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksissa 30.5.2011 ja 29.9.2011 olisi ollut edellytykset tehd\u00e4 Peltikatteen uusimista koskevia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4. Yhti\u00f6kokouksen 30.10.2011 tekem\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli ollut riitt\u00e4m\u00e4t\u00f6n ja vastoin osakkaiden yhdenvertaisuus periaatetta. Katon korjaushanke oli aloitettu vuodenvaihteessa 2012- 2013, jolloin katto oli vuotanut huoneistoihin kolmen vuoden ajan. Katossa oli ollut 111 reik\u00e4\u00e4 ja se oli ollut suojaamatta sanottuun aikaan saakka. Jatkuvat vesivuodot olivat aiheuttaneet rakenteiden vaurioitumista, lahoa ja homehtu\u00ad mista.
Vastaus
Pxxxxxki on ensisijaisesti vaatinut, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n, ja toissijaisesti, ett\u00e4 vahingonkorvausvastuuta sovitellaan. Lis\u00e4ksi Pxxxxxki on vaatinut, ett\u00e4 As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 velvoitetaan korvaamaan h\u00e4nen oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa.
Perusteinaan Pxxxxxki on lausunut, ett\u00e4 kanneoikeus on vanhentunut 31.7.2014. Asuntoyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut riitt\u00e4v\u00e4t tiedot vahingosta jo hein\u00e4kuussa 2011 ja se oli laiminly\u00f6nyt selonottovelvollisuutensa tarkemman tiedon hankkimiseksi. Kanneoikeus on joka tapauksessa vanhentunut muiden hallituksen j\u00e4senten osalta, jotka olisivat olleet vastuussa samoista toimenpiteist\u00e4 kuin Pxxxxxxi, jolloin korvausvastuu on muuttunut p\u00e4\u00e4luvun mukaiseksi.
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 ei ole selvitt\u00e4nyt, mitk\u00e4 kiinteist\u00f6ss\u00e4 todetuista vahingoista olisivat seurausta Pxxxxxen toimista yhti\u00f6n hallituksessa ja mik\u00e4 Pxxxxxen toiminnan tai toimimatta j\u00e4tt\u00e4misen ja vahinkojen syntymisen v\u00e4linen syy-yhteys on. Pxxxxxki ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ollut ollut yksin vastuussa hallituksen tai yhti\u00f6kokousten p\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4.
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:lle ei ole syntynyt sellaista vahinkoa, jonka perusteella irtaimistoa tai asumishaittaa koskevat vahingonkorvaukset tulisivat Pxxxxxxi korvattavaksi.
Katto oli jo vuonna 2009 eritt\u00e4in huonokuntoinen, mink\u00e4 vuoksi sen pinnoitus\u00ad ty\u00f6st\u00e4 oli p\u00e4\u00e4tetty. Pxxxxxki ei tuolloin viel\u00e4 ollut yhti\u00f6n hallituksen j\u00e4sen. Vuonna 2009 teetetyn kattopinnoituksen ep\u00e4onnistumisessa kysymys oli ollut urakoitsijan virheest\u00e4 pinnoitusmateriaalin valinnassa. Materiaalin tarkastami\u00adnen ei ollut kuulunut hallituksen velvoitteisiin. Pxxxxxki ei ollut ollut vastuussa kattovuotojen syntymisest\u00e4. Joulukuussa 2012 katolla oli havaittu 111 vuo\u00adtokohtaa, jotka olivat syntyneet jo ennen vuosia 2010-2012. Katto- ja yl\u00e4poh\u00adjarakenteisiin oli todenn\u00e4k\u00f6isesti p\u00e4\u00e4ssyt ylim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 kosteutta jo ennen vuotta 2010. Ullakkotilat oli muutettu l\u00e4mpimiksi k\u00e4ytt\u00f6ullakoiksi vuosina 1989- 1990. Vesikaton ja sen alla olevan laudoituksen alla olevien ullakkotilojen eristys, tuuletus ja h\u00f6yrynsulutus oli toteutettu virheellisesti. Ullakkohuoneistoja rakennettaessa tehdyt rakennusvirheet olivat vuosikymmenten aikana aiheutta\u00adneet kosteusrasitetta ja vahinkoa.
Pxxxxxki oli hallituksen j\u00e4senen\u00e4 tullut tietoiseksi vesivuodoista 31.5.2010 ja helmikuussa 2011, mink\u00e4 lis\u00e4ksi h\u00e4n ei ollut saanut tietoa muista mahdollisista vesivuodoista. Pxxxxxki oli toiminut huolellisesti. H\u00e4n oli k\u00e4ytt\u00e4nyt vuotojen selvitt\u00e4misess\u00e4 ja korjaamisessa asiantuntijoiden apua ja noudattanut heid\u00e4n antamiaan ohjeita. Vesikattoa koskevaan laajempaan selvitysty\u00f6h\u00f6n ei vuonna 2010 ollut ilmennyt aihetta ja vuonna 2011 selvitys oli tehty kohtuullisessa ajassa.
Hovioikeuden ratkaisu
K\u00e4sittely ratkaisu
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 on vaatinut, ett\u00e4 asiassa toimitetaan p\u00e4\u00e4k\u00e4sittely. Pxxxxxki on vastustanut p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyn toimittamista aiheettomana.
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 26 luvun 14 \u00a7:n I momentin mukaan hovioikeuden on toimitettava p\u00e4\u00e4k\u00e4sittely, jos riita-asiassa asianosainen sit\u00e4 vaatii. Sanotun py\u00ad k\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan p\u00e4\u00e4k\u00e4sittely\u00e4 ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 \u00a7:n l momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, ett\u00e4 n\u00e4yt\u00f6n arvioinnin oikeellisuudesta ei voi j\u00e4\u00e4d\u00e4 varteenotettavaa ep\u00e4ilyst\u00e4, ja p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyn toimittaminen on muutoinkin selv\u00e4sti tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 on valituksessaan riitauttanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden asiassa tekem\u00e4t johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset. Ratkaisun kannalta merkityksellinen tapahtu\u00ad mainkulku on riidaton, eik\u00e4 kysymys ole henkil\u00f6todistelun uskottavuudesta, vaan asiassa teht\u00e4vist\u00e4 johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4. N\u00e4yt\u00f6n arvioinnin oikeellisuudesta ei voi j\u00e4\u00e4d\u00e4 varteenotettavaa ep\u00e4ilyst\u00e4 ja p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyn toimittaminen on muu\u00ad toinkin selv\u00e4sti tarpeetonta. As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:n pyynt\u00f6 p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyn toimittamisesta hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
P\u00e4\u00e4asiaratkaisun perustelut
Asianosaisasetelmasta
K\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4n\u00e4 on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenev\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n aja\u00adma kanne sen entist\u00e4 hallituksen j\u00e4sent\u00e4 ja puheenjohtajaa vastaan. Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 silt\u00e4 osin kuin vaatimukset ovat perustuneet asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksiin, ne ovat asuntoyhti\u00f6n omia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4, joista Pxxxx\u00ad xxxi ei l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti voi olla yhti\u00f6t\u00e4 kohtaan vastuussa. Silt\u00e4 osin kuin yhti\u00f6kokousten p\u00e4\u00e4t\u00f6sten osalta on vedottu niiden luonteeseen Pxxxxxen ja muiden enemmist\u00f6osakkaiden p\u00e4\u00e4t\u00f6ksin\u00e4 hovioikeus toteaa, ett\u00e4 v\u00e4hemmist\u00f6osakkaiden oikeusturvakeinoista p\u00e4\u00e4t\u00f6sten moittimiseksi on s\u00e4\u00e4detty oma menettelyns\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6 voi vain poikkeuksellisissa olosuhteissa menestyksellisesti ajaa vaatimuksia, joiden perusteena on sen omien aiempien p\u00e4\u00e4t\u00f6sten virheellisyys, vaikka yhti\u00f6kokouksen enemmist\u00f6 nyttemmin pit\u00e4isi niit\u00e4 virheellisin\u00e4.
Tuhoutuneen koti-irtaimiston ja asumishaitan osalta vahingot eiv\u00e4t luonteensa perusteella aiheudu asuntoyhti\u00f6lle. My\u00f6s valituksessa on lausuttu niiden aiheu\u00adtuneen tiettyjen asuntojen osakkaille. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmeneville kohtien 2 ja 3 korvausvaatimuksille ei ole esitetty sellaisia perusteita, ett\u00e4 tu\u00adhoutuneesta koti-irtaimistosta tai asumishaitasta aiheutuneet vahingot olisivat kohdistuneet As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:\u00e4\u00e4n. Pxxxxxkeen kohdistetut kor\u00ad vausvaatimukset n\u00e4ilt\u00e4 osin tulevat jo t\u00e4ll\u00e4 perusteella hyl\u00e4tt\u00e4viksi.
Vanhentumisesta
Nyt voimassaoleva asunto-osakeyhti\u00f6laki (1599\/2009) on tullut sen voimaan\u00ad panosta annetun lain (1600\/2009) l \u00a7:n mukaan voimaan 1.7.2010. Voimaanpanolain 20 \u00a7:n mukaan vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen uuden lain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminly\u00f6ntiin, sovelletaan vanhaa la\u00adkia.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin Pxxxxxki on ollut asuntoyhti\u00f6n hallituksen j\u00e4sen ajanjaksot 2.9.2009-23.5.2012 ja 21.9.2012-14.1.2013. Kanteen perusteena olevat Pxxxxxen v\u00e4itetyt laiminly\u00f6nnit ajoittuvat k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa selostetulla tavalla vuoden 2009 pinnoitusty\u00f6n valvontaan, helmikuun 2010 vesivuotoon, talven 2011 vesivuotoon sek\u00e4 toimiin 31.10.2011 yhti\u00f6kokouksen j\u00e4lkeen 23.5.2012 asti ja viel\u00e4 yhti\u00f6kokouksen 21.9.2012 j\u00e4l\u00adkeen 14.1.2013 asti.
Vanhassa asunto-osakeyhti\u00f6laissa (809\/1991) on ollut vahingonkorvausvelvollisuuden osalta 3 \u00a7:n 9 kohdan viittauss\u00e4\u00e4nn\u00f6s osakeyhti\u00f6lain s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten so\u00adveltamiseen. Osakeyhti\u00f6lain voimaanpanosta annetun lain (625\/2006) 1 \u00a7:n 3 momentin mukaisesti sovellettavan osakeyhti\u00f6lain (734\/1978) 15 luvun 7 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6n lukuun ajettavaa kannetta ei voida nostaa, ellei kanne perustu rangaistavaan tekoon, hallituksen j\u00e4sent\u00e4 vastaan kolmen vuoden kuluttua sen tilikauden p\u00e4\u00e4ttymisest\u00e4, jona se p\u00e4\u00e4t\u00f6s tehtiin tai siihen toimenpiteeseen ryh\u00ad dyttiin, johon kanne perustuu. Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6st\u00e4 ilmenee, ett\u00e4 mainittua van\u00adhentumisaikaa sovelletaan my\u00f6s laiminly\u00f6ntiin perustuvaan vaatimukseen (KKO 1999:118).
Yhti\u00f6ss\u00e4 on tehty vuonna 2009 kattoty\u00f6t\u00e4. Asuntoyhti\u00f6n vaatimus osaltaan pe\u00adrustuu v\u00e4itteeseen, ett\u00e4 Pxxxxxki hallituksen j\u00e4senen\u00e4 oli laiminly\u00f6nyt katto\u00ad ty\u00f6n valvonnan. Yhti\u00f6n tilikausi oli p\u00e4\u00e4ttynyt 31.12.2009, josta kanneoikeuden vanhentuminen mainitun perusteen osalta oli alkanut. Vanhentumisaika on ollut edell\u00e4 todetuin tavoin kolme vuotta tilikauden p\u00e4\u00e4ttymisest\u00e4. Kanne on nostettu 29.10.2014. Mainituilla perusteilla kanneoikeus t\u00e4lt\u00e4 osin on vanhentunut.
Muihin asuntoyhti\u00f6n v\u00e4itt\u00e4miin laiminly\u00f6nteihin sovelletaan uuden asunto\u00ad-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1\u00a7:\u00e4\u00e4. Kanneoikeus n\u00e4ilt\u00e4 osin ei ole vanhentunut.
Pxxxxxen huolimattomuudesta ja v\u00e4itetyst\u00e4 vahingosta
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin hovioikeus toteaa, ett\u00e4 kanteessa on vaadittu pitk\u00e4ai\u00ad kaisten kosteusvaurioiden korjauskustannuksista 266.783 euroa, mutta sen pe\u00ad rusteista ei ilmene, mink\u00e4 lis\u00e4vahingon Pxxxxxen v\u00e4itetty huolimattomuus oli\u00ad si aiheuttanut.
Kanneoikeuden vanhentumisesta kattoty\u00f6n valvonnan laiminly\u00f6nnin osalta on todettu edell\u00e4. Muilta osin hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden perustelut ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset siit\u00e4, ettei Pxxxxxen ole selvitetty asuntoyhti\u00f6n hallituksen j\u00e4\u00ad senen\u00e4 toimineen kanteessa v\u00e4itetyll\u00e4 tavalla huolimattomasti.
Kanteen tullessa edell\u00e4 lausutuilla perusteilla hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4ksi, asiassa ei ole tar\u00ad peen lausua muiden vastuuasemassa olleiden osuuden vanhentumisen vaiku\u00ad tuksesta korvausm\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n tai sovitteluvaatimuksesta.
Aihetta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion muuttamiseen ei ole.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 h\u00e4vi\u00e4\u00e4 muutoksenhakunsa ja on siten oikeuden\u00ad k\u00e4ymiskaaren 21 luvun 16 \u00a7:n 1 momentin mukaisesti velvollinen korvaamaan vastapuolensa oikeudenk\u00e4yntikulut. Oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4 on my\u00f6n\u00ad netty.
Tuomiolauselma
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 velvoitetaan suorittamaan Mxxxxx Pxxxxxelle kor\u00advaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 3.137,20 euroa.
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:n vaatimus oikeudenk\u00e4yntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Muutoksenhaku
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal\u00ad la vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheises\u00ad ta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituk\u00ad sen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 26.6.2017.
Asia on ratkaistu esittelyst\u00e4:
Hovioikeudenlaamanni A.N
Hovioikeudenneuvos T.H
Hovioikeudenneuvos R.M
Esittelij\u00e4:
Ratkaisu on yksimielinen.
Hovioikeuden esittelij\u00e4 E.A
K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO
Annettu kansliassa
16\/2028
19.2.2016 L 14\/10906
Kantaja As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4
Vastaaja Pxxxxxki, Mxxxxx
Asia Vireille KANNE
Asunto-osakeyhti\u00f6asia 29.10.2014
Vaatimukset
Asunto Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 on vaatinut, ett\u00e4 Pxxxxxki velvoitetaan korvaamaan yhti\u00f6lle:
1) pitk\u00e4aikaisten kosteusvaurioiden korjauskustannukset 266.783 euroa,
2) korvaus tuhoutuneesta koti-irtaimistosta 16.000 euroa,
3) korvaus asumishaitasta 29.700 euroa, sek\u00e4
4) Peltikatteen uusimisurakan tarjouksen indeksikorotus 9.200 euroa.
Edell\u00e4 mainituille m\u00e4\u00e4rille on maksettava korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaista korkoa haasteen tiedoksiannosta 14.11.2014 lukien.
Kantaja on vaatinut, ett\u00e4 vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajan oikeudenk\u00e4yntikulut 67.821,41 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun antamisesta lukien.
Perustelut
Vastaaja on toiminut yhti\u00f6n hallituksen puheenjohtajana vuodesta 2009 lukien ja eronnut hallituksesta 14.1.2013.
Yhti\u00f6n A-rakennuksen peltikatto on alkanut vuotaa kev\u00e4\u00e4ll\u00e4 2010. Huoneiston A 3 asukas on viikonloppuna 29.-30.5.2010 ensimm\u00e4isen kerran ilmoittanut vastaajalle vesivahingosta huoneistossaan. Lausumasta 1.7.2015 ilmenee s. 8 – 9 luettelo vastaajan laiminly\u00f6nneist\u00e4. Asukkaat ovat jatkuvasti huomauttaneet sen j\u00e4lkeen asiasta yhti\u00f6n hallitukselle.
Vastaajan johtama hallitus on toiminut huolimattomasti ja laiminly\u00f6nyt selvitt\u00e4\u00e4 katon korjaustarpeen tai tehd\u00e4 asianmukaisen kosteuskartoituksen A-rakennuksen katon vaurioista.
Kun yhti\u00f6n hallitus ei ole ryhtynyt riitt\u00e4viin toimenpiteisiin (ollut toimeton), huoneistojen A 3 ja A 4 osakkaat ovat tilanneet katselmuksen ja lausunnon katon virheist\u00e4, kosteusvaurioista sek\u00e4 kuntotarkastuksen.
Kattorakenteissa ja huoneistoissa on todettu kosteusvaurioita. Toimenpidesuosituksena on esitetty vaurioituneiden puurakenteiden poistaminen, vesikaton uusiminen sek\u00e4 r\u00e4yst\u00e4iden tuuletuksen ja l\u00e4mm\u00f6neristyksen riitt\u00e4vyyden tarkistaminen. Materiaalin\u00e4ytteess\u00e4 on esiintynyt mikrobikasvustoa. Peltikatteessa on havaittu merkitt\u00e4vi\u00e4 puutteita.
Vesikatto olisi pit\u00e4nyt uusia jo vuonna 2009. Lis\u00e4ksi katon pinnoitus on tehty maalilla eik\u00e4 massoituksella vuonna 2009, jolloin hallitus on laiminly\u00f6nyt ty\u00f6nvalvonnan. Yhti\u00f6n hallitus on vasta loppukes\u00e4st\u00e4 2012 ryhtynyt selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n korjaustarvetta. Ensimm\u00e4isist\u00e4 vesivuotohavainnoista on kulunut yli kaksi vuotta, kun hallitus on tehnyt ensimm\u00e4iset konkreettiset toimenpiteet riitt\u00e4vien korjaust\u00f6iden aloittamiseksi. T\u00e4n\u00e4 aikana A-rakennuksen rakenteisiin oli p\u00e4\u00e4ssyt jatkuvasti kosteutta. Kosteissa oloissa syntynyt mikrobikasvusto on aiheuttanut asukkaille vakavan terveyshaitan ja huoneistot ovat olleet asumiskelvottomia.
Hallituksen viivyttely on pahentanut merkitt\u00e4v\u00e4sti kosteusvaurioita
A-talossa. Vesivuodot ovat viivyttelyn aikana vaurioittaneet rakenteita ja synnytt\u00e4neet mikrobikasvustoa. Ehji\u00e4kin rakenteita on pit\u00e4nyt desinfioida mikrobikasvuston vuoksi.
Kantaja on kiist\u00e4nyt, ett\u00e4 rakennuksen katto olisi vuotanut ennen vuonna 2009 tehtyj\u00e4 korjauksia.
Kosteusvauriot ja niiden aiheuttama mikrobikasvusto ovat tuhonneet huoneistojen A 3 ja A 4 koti-irtaimistot, mist\u00e4 yhti\u00f6 on korvausvelvollinen osakkaille. Vastaaja ei ollut asianosaisena asiassa, joka on sovittu 17.10.2013. Edell\u00e4 mainitussa asiassa ei ollut tarkoituskaan sopia nyt riidan kohteena olevia vaatimuksia. N\u00e4in ollen k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden 17.10.2013 vahvistaman sovinnon oikeusvoima ei est\u00e4 kyseisen vaatimuksen esitt\u00e4mist\u00e4.
Mikrobikasvustojen vuoksi asunto A 4 on ollut 1.8.2010 – 30.4.2013 asumiskelvoton. Yhti\u00f6 on vastuussa asumishaitasta, jonka m\u00e4\u00e4r\u00e4 on yhti\u00f6vastikkeen lis\u00e4ksi korvaavan asunnon vuokrahinta, yhteens\u00e4 900 euroa kuukaudessa.
Kun peltikattoa ei ole uusittu vuonna 2009, yhti\u00f6 on joutunut teett\u00e4m\u00e4\u00e4n saman ty\u00f6n my\u00f6hemmin kalliimmalla. Vuoden 2009 tarjouksen hintaan 92.000 euroa on tehty indeksikorotus 10 % (9.200 euroa). Peltikaton vaihtaminen ja uusiminen ei sis\u00e4lly vaatimukseen 1.
Kanneoikeus ei ole vanhentunut. Kantaja on saanut tiet\u00e4\u00e4 vastaajan laiminly\u00f6nnin eli viivyttelyn aiheuttamasta vahingosta vasta, kun peltikatto ja rakenteiden kosteusvauriot on korjattu perusteellisesti vuodenvaihteessa 2012\/2013 alkaneen korjaushankkeen aikana.
Vanhentuminen alkaa vahingon ja viivyttelyn toteamisesta. Ennen rakenteiden avaamista kantajalla ei ole ollut tietoa korjaushankkeen viivyttelyn ja vahinkojen v\u00e4lisest\u00e4 syy-yhteydest\u00e4, vahinkojen laajuudesta taikka korjaus- ja selvittelykustannuksista. Vahingon aiheuttaminen on ollut jatkuvaa vuodesta 2010 korjaushankkeen alkamiseen saakka.
Kantaja on kiist\u00e4nyt, ett\u00e4 yhti\u00f6ll\u00e4 olisi ollut yleinen velvollisuus reklamoida virheest\u00e4. Joka tapauksessa virheist\u00e4 on reklamoitu esimerkiksi haastehakemuksella 31.1.2012 (V16).
Vastaajan vastuu ei rajoitu p\u00e4\u00e4luvun mukaiseen vastuuseen sen vuoksi, ettei kantaja ole nostanut kannetta muita hallituksen j\u00e4seni\u00e4 kohtaan.
Jokaisella hallituksen j\u00e4senell\u00e4 on yksil\u00f6llinen, ei kollektiivinen vastuu. Asunto Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:n hallituksen j\u00e4senet Hxxxxxxxa, Sxxxt, Axxxxx Lxxxxxxn, Sxxxxxn Lxxxxxn taikka yhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4t Fxxxxxxl tai Lxxxxs eiv\u00e4t ole toimillaan my\u00f6t\u00e4vaikuttaneet vahinkojen syntymiseen.
Kantaja on kiist\u00e4nyt vastaajan sovitteluvaatimuksen. Edellytyksi\u00e4 sovitteluun ei ole ottaen huomioon vastaajan t\u00e4rke\u00e4t tai tahalliset laiminly\u00f6nnit ja niiden aiheuttamat merkitt\u00e4v\u00e4t vahingot sek\u00e4 asumisen terveellisyyden ja turvallisuuden vaarantuminen ja muut olosuhteet.
Vesivuodoista aiheutuneet vastaajan vastuulla olevat lis\u00e4korjauskustannukset ovat 266.888,03 euroa.
Rakennuksen korjauksen yhteydess\u00e4 on tehty muita t\u00f6it\u00e4, mutta n\u00e4ist\u00e4 ei ole esitetty korvausvaatimusta.
Katon ongelmat eiv\u00e4t ole johtuneet tuuletuksen puuteellisuudesta eik\u00e4 siit\u00e4 johtuvasta kondensoimisesta.
Vastaajan maksettavat vahingonkorvaukset v\u00e4hent\u00e4v\u00e4t h\u00e4nelt\u00e4 veloitettavia vastikkeita yhti\u00f6lle eik\u00e4 kantajan tulisi hyvitt\u00e4\u00e4 h\u00e4nelt\u00e4 vastikeperusteisesti veloitettua osuutta korjauskustannuksista.
Kantaja on kiist\u00e4nyt ett\u00e4 yhti\u00f6ll\u00e4 olisi vastaajan v\u00e4itt\u00e4m\u00e4 selvittelyvelvollisuus.
Yhti\u00f6 ei ole velvollinen esitt\u00e4m\u00e4\u00e4n vahingonkorvausvaatimusta Oxxi Vxxxxa kohtaan, eik\u00e4 vaatimuksen esitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4minen v\u00e4henn\u00e4 vastaajan vastuuta omista laiminly\u00f6nneist\u00e4\u00e4n esill\u00e4 olevassa asiassa.
Kyse ei ole tasonparannuksesta, sill\u00e4 yl\u00e4pohjarakenteiden tulisi kest\u00e4\u00e4 rakennuksen koko elinkaaren.
Vastaaja on hallituksen puheenjohtajana puutteellisesti valmistellut yhti\u00f6kokouksessa p\u00e4\u00e4tett\u00e4vi\u00e4 asioita, esitt\u00e4nyt riitt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 korjausvaihtoehtoa ja \u00e4\u00e4nest\u00e4nyt esityksens\u00e4 puolesta.
Kantaja on kiist\u00e4nyt ullakoiden rakennusvirheet ja niiden v\u00e4itetyn syy-yhteyden riidan kohteena oleviin kattovuotoihin ja kosteusvaurioihin.
VASTAUS
Vaatimukset
Vastaaja on vaatinut, ett\u00e4 kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja ett\u00e4 kantaja velvoitetaan maksamaan vastaajalle korvauksena oikeudenk\u00e4yntikuluista 38.734,34 euroa ja asianosaiskuluista 2.920,50 euroa. Viiv\u00e4styneelle m\u00e4\u00e4r\u00e4lle on maksettavaa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaista korkoa kuukauden kuluttua k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Kanne on vanhentunut. Kanne on nostettu yli kolme vuotta sen j\u00e4lkeen, kun kantaja on tullut riitt\u00e4v\u00e4sti tietoiseksi v\u00e4itt\u00e4m\u00e4st\u00e4\u00e4n vahingosta ja sen aiheuttajasta. Kaikki yhti\u00f6n osakkaat ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 ovat viimeist\u00e4\u00e4n 27.7.2011 tulleet tietoisiksi nyt v\u00e4itetyst\u00e4 vahingosta. Osakkaat Hxxxxxxxa, Vxxxxxxxx ja Sxxxxxxx-xx ovat 26.5.2011 vaatineet ylim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 yhti\u00f6kokousta koolle k\u00e4sittelem\u00e4\u00e4n vahingonkorvauskanteen nostamista hallituksen j\u00e4seni\u00e4 vastaan rakennuksen kunnossapidon laiminly\u00f6nnist\u00e4. Yhti\u00f6 on joka tapauksessa laiminly\u00f6nyt selvittelyvelvollisuutensa. .
Yhti\u00f6 ei ole tehnyt virheist\u00e4 reklamaatiota vastaajalle kohtuullisessa ajassa ja yhti\u00f6 on n\u00e4in ollen menett\u00e4nyt puhevaltansa. Korjausty\u00f6 ja laskutus on p\u00e4\u00e4ttynyt 15.8.2013. Vastaaja on vasta 24.9.2014 saanut luonnoksen kannekirjelm\u00e4st\u00e4, jota voidaan pit\u00e4\u00e4 reklamaationa.
Vastaaja ei ole hallituksen j\u00e4senen\u00e4 aiheuttanut vahinkoa huolellisuusvelvoitteen vastaisella toiminnalla. Kaikissa tilanteissa ja ratkaisujen perusteina on k\u00e4ytetty asiantuntijaa.
Lukuun ottamatta toukokuussa 2010 ja helmikuussa 2011 tapahtuneita vesivuotoja hallitukselle eik\u00e4 ainakaan vastaajalle ole tehty ilmoituksia. Hallitus on viipym\u00e4tt\u00e4 ryhtynyt toimenpiteisiin ensimm\u00e4isest\u00e4 vuotohavainnosta alkaen. Hallitus on viipym\u00e4tt\u00e4 turvautunut asiantuntijaan ja ryhtynyt toimenpiteisiin, joita asiantuntijat ovat pit\u00e4neet riitt\u00e4vin\u00e4. K\u00e4ytetyt asiantuntijat ovat olleet kokeneita ammattilaisia.
Hallitus on menetellyt silt\u00e4 edellytett\u00e4v\u00e4ll\u00e4 huolellisuudella.
Hallituksen j\u00e4senen velvoitteisiin ei kuulu tarkistaa urakoitsijan materiaalipakkauksista, k\u00e4ytt\u00e4\u00e4k\u00f6 pinnoitusty\u00f6h\u00f6n valittu ammattilainen urakoitsija oikeaa ainetta. Hallituksen j\u00e4senen velvoitteisiin eik\u00e4 asiantuntemukseen ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n kuulu katolla valvoa, suorittaako ammattilainen urakoitsija pinnoitusty\u00f6n asianmukaisesti. Katon pinnoitusty\u00f6t\u00e4 voi verrata ulkoseinien maalaamiseen, eik\u00e4 ty\u00f6 vaativuudeltaan ja laajuudeltaan edellyt\u00e4 ulkopuolista valvojaa.
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli k\u00e4ytt\u00e4nyt samaa urakoitsijaa katon tarkastamiseen jo ennen vastaajan hallituskautta (K 21) ja pyyt\u00e4nyt silt\u00e4 tarjouksen katon pinnoittamisesta. Urakoitsijalla oli mm. paras luottoluokitus ja se antoi ty\u00f6lleen takuun. Vastaajalla ei ole ollut aihetta ep\u00e4ill\u00e4 urakoitsijan ammattitaitoa. Vastaaja ei ole laiminly\u00f6nyt velvoitteitaan 2009 pinnoitusty\u00f6n osalta.
2009 pinnoitus oli vaihtoehtona asunto-osakeyhti\u00f6n tilaamassa asiantuntijalausunnossa 8.5.2009 (K 7 liite Jukka R. ja Minna A.) \u00c4\u00e4nest\u00e4minen pinnoittamisvaihtoehdon puolesta ei ole voinut olla vastaajalta huolimattomuutta. Kantaja toisaalta v\u00e4itt\u00e4\u00e4 samaan asiantuntijalausuntoon viitaten vastaajan laiminly\u00f6nniksi, ett\u00e4 katto olisi pit\u00e4nyt jo 2009 uusia. Jos n\u00e4in on, olisivat siit\u00e4 vastuussa Kenneth Vxxxxxxxx ja muut hallituksessa ennen vastaajaa olleet henkil\u00f6t.
Hallituksen j\u00e4sen ei ole korvausvastuussa yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen seurauksista. Hallitus on alistanut asioiden k\u00e4sittelyn yhti\u00f6kokoukselle. 2009 tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s katon pinnoittamisesta oli yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s.
Rxxxxxxxxsin raporttiin perustunut p\u00e4\u00e4t\u00f6s katon pinnoittamisesta oli my\u00f6s yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s. Vastaaja ei ole \u00e4\u00e4nill\u00e4\u00e4n yksin ratkaissut asiaa yhti\u00f6kokouksessa.
Hallitus esitti yhti\u00f6kokoukselle ja yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tti 21.10.2011 sis\u00e4puolisten korjausten k\u00e4ynnist\u00e4mist\u00e4 Rxxxxxxxxsin raportin perusteella. T\u00e4m\u00e4 ty\u00f6 viiv\u00e4styi, koska yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 moitittiin kaikilta osin. Asunto-osakeyhti\u00f6n asianajajan Axxx Pxxxxxxxlan neuvosta hallitus pid\u00e4tt\u00e4tyi korjaustoimenpiteiden k\u00e4ynnist\u00e4misest\u00e4 moiteasian k\u00e4sittelyn ajaksi. Hallitus teetti t\u00e4n\u00e4 v\u00e4liaikana vesikaton suojauksen ammattilaisella. N\u00e4in menetelless\u00e4\u00e4n Pxxxxxki ei ole toiminut huolimattomaksi.
Yhti\u00f6 ei ole nostanut m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa kannetta muita hallituksen j\u00e4seni\u00e4 kohtaan, mik\u00e4 johtaa p\u00e4\u00e4luvun mukaiseen vastuuseen. Hallituksen p\u00e4\u00e4t\u00f6kset ovat olleet yksimielisi\u00e4 eik\u00e4 hallituksen sis\u00e4ll\u00e4 ole tehty teht\u00e4v\u00e4njakoa. Yhti\u00f6kokous on 6.6.2012 k\u00e4sitellyt korvausvaatimuksen esitt\u00e4mist\u00e4 hallituksen j\u00e4senille. Yhti\u00f6 on sopimuksella vapauttanut Vxxxxn kaikista vastuista ja t\u00e4m\u00e4 toiminpiteen seurauksena Pxxxxxen vastuu alenee Vxxxxn osuutta vastaavalla m\u00e4\u00e4r\u00e4ll\u00e4.
Rakennuksen peltikatto on ollut ainakin 80 vuotta vanha. Katon korjaustarve ei ole syntynyt kantajan v\u00e4itt\u00e4m\u00e4n\u00e4 aikana, vaan huomattavasti pidemm\u00e4n ajan kuluessa. Katto on p\u00e4\u00e4st\u00e4nyt kosteutta rakenteisiin tuntemattoman ajan. Vuosina 1990 – 1992 tehty ullakkotilojen muuttaminen asuinhuoneistoiksi on osittain toteutettu virheellisesti ja n\u00e4iden virheiden vuoksi rakenteisiin on ker\u00e4\u00e4ntynyt kosteutta.
Vastaajan vastuu korjaustarpeesta, jos sellaista olisi, on vastaavasti pienempi. Osa kustannuksista on syntynyt sellaisista korjauksista, jotka olisi pit\u00e4nyt tehd\u00e4 riippumatta siit\u00e4, oliko kanteen perusteena olevia vaurioita vai ei. Lis\u00e4ksi vaadituissa kustannuksissa on toimenpiteit\u00e4, jotka eiv\u00e4t liity kanteen perusteena olevien kosteusvaurioiden korjaamiseen.
Mik\u00e4li korvausvastuu todetaan, tulee se jakaa hallituksen j\u00e4senten ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n kesken. Vastaaja on maalikko j\u00e4senens\u00e4 joutunut yksin vastaamaan kanteeseen, vaikka muukin hallitus on osallistunut hallituksen ty\u00f6skentelyyn. Lis\u00e4ksi yhti\u00f6ss\u00e4 on ollut ammatti-is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4, jolla on ollut informointi- ja neuvontavelvollisuus. Vastaaja on hallituksen, j\u00e4senen\u00e4 ryhtynyt asiantuntijan suosituksiin ja alistanut asiat yhti\u00f6kokousten p\u00e4\u00e4tett\u00e4v\u00e4ksi. Edell\u00e4 mainitusta syist\u00e4 korvausvastuu on my\u00f6s soviteltava (AsOyL 24:7).
Vaatimus korjauskustannusten korvaamisesta on m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n kiistetty. Vaatimukset ovat perusteiltaan ja m\u00e4\u00e4rilt\u00e4\u00e4n yksil\u00f6im\u00e4tt\u00f6mi\u00e4. Vastaaja ei ole vastuussa vuosina 2010 ja 2011 tapahtuneista paikallisista vuodoista. Rakennuksessa ei ole ollut sellaista korjaustarvetta, jota ei olisi ollut jo vuonna 2010. Peruskorjauksen yhteydess\u00e4 on tehty toimenpiteit\u00e4, joilla ei ole tekemist\u00e4 kosteusvaurion kanssa. Luettelo lausumassa 31.8.2015.
Peruskorjauksella on uusittu vanhan rakennuksen rakenteita. Ainakin eristeiden osalta on tehty selke\u00e4 tason parannus. Tasoparannuksen ja k\u00e4ytt\u00f6i\u00e4n pidennyksen vaikutuksena on pidett\u00e4v\u00e4 80 %, mik\u00e4 osuus on v\u00e4hennett\u00e4v\u00e4 korjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4. K\u00e4ytt\u00f6ullakot oli toteutettu virheellisesti, vastoin hyv\u00e4\u00e4 rakennustapa, ja nyt ne ensimm\u00e4ist\u00e4 kertaa on rakennettu asianmukaisesti.
Yhti\u00f6 ei ole maksanut huoneistojen A 3 ja A 4 osakkaille korvausta vaurioituneesta koti-irtaimistosta ja asumishaitasta. N\u00e4in ollen yhti\u00f6lle ei ole aiheutunut vahinkoa. Yhti\u00f6 ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole, eik\u00e4 ole ollut velvollinen n\u00e4it\u00e4 korvauksia osakkaille maksamaan. Mik\u00e4li korvausta on maksettu, ovat ne m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n liian suuret. Osakkaiden koti-irtaimisto ei ole vaurioitunut eik\u00e4 kanteen mukaista korvattavaa asumishaittaa ole aiheutunut.
Vahingosta ei ole aiheutunut k\u00e4ytt\u00f6haittaa osakkaille, sill\u00e4 osakkaat ovat k\u00e4ytt\u00e4neet asuntoja normaalisti. K\u00e4ytt\u00f6haittaa ei siis ole. M\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta osakkeiden loma-asuntoluonteen huomioon ottaen haitta on ollut 300 e\/kk, eli 450 e\/vuosi.
lndeksikorotus kiistet\u00e4\u00e4n perusteettomana. M\u00e4\u00e4r\u00e4llisesti korvauksen tulisi olla 60 973,70 euroa.
Vastaaja on maksanut 24.3.2014 omistamiensa osakkeiden osuutena yhti\u00f6n ottamista korjauslainoista 137.370,90 euroa ja vaimonsa omistamien osakkeiden osuutena 42.723 euroa, yhteens\u00e4 180.093,90 euroa. Mik\u00e4li vastaaja velvoitetaan maksamaan yhti\u00f6lle korvausta edell\u00e4 mainituista korjauksista, tulee jo maksettu m\u00e4\u00e4r\u00e4 v\u00e4hent\u00e4\u00e4 tai kuitata kantajan vaatimuksista.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
K1) Pxxxxxen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle l\u00e4hett\u00e4m\u00e4 s\u00e4hk\u00f6posti 31.5.2010
K2) Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Fxxxxxxlin s\u00e4hk\u00f6posti Pxxxxxelle 1.6.2010
K3) S\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihto is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Fxxxxxxlin ja osakkaan Vxxxxxxxxn v\u00e4lill\u00e4 2.-3.8.2010
K4) Pxxxxxxa s\u00e4hk\u00f6posti Pxxxxxelle 21.12.2010
K5) Ab T.T Oy:n raportti tarkastuksesta 11.2.2011
K6) Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja 10.3.2011
V7) Pxxxxxn s\u00e4hk\u00f6posti is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle 14.5.2011
V8) Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja 30.5.2011
V9) Hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirja 18.6..2011
V10) Hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirja 20.7.2011
V11) (K7)
V12) (K8)
V13) Hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirja 20.7.2011
V14) Tiedote osakkaille 27.7.2011
V15) Yhti\u00f6kokous p\u00f6yt\u00e4kirja 31.10.2011
V16) Tiedoksiantotodistus ja haaste L 12\/1272
V17) Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen kutsumisvaatimus 26.5.2011
V18) P\u00f6yt\u00e4kirjayhteenveto 10.6.2011 vireille tulleessa asiassa L 11\/5768 ,
V19) Lxxxxsuunnittelu Oy:n lausunto 6.9.2012
V20) Yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6s 21.9.2012
V21) (K 17)
V22) L\u00e4nsi-Uudenmaan k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden Sovinnon vahvistaminen tuomio ja p\u00e4\u00e4t\u00f6s 17.10.2013
V23) Yhti\u00f6kokouskutsu ja p\u00f6yt\u00e4kirja 6.6.2012
V24) Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja 10.3.2011
V25) Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja 29.9.2011 (K 35)
V26) Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja 2.9.2009
V27) Tarkastusk\u00e4yntiraportti 7.12.2012 B.P
V28) Pxxxxxn ja asianajaja A P s\u00e4hk\u00f6postivaihtoa
V29) Oy A S Ab:n tarjous
V30) Tiliote 31.3.2014
V31) Osakeluettelo ja yhti\u00f6j\u00e4rjestys
Henkil\u00f6todistelu
K1) T Exxxx todistelutarkoituksessa
K2) K Vxxxx todistelutarkoituksessa
K3) Todistaja M Exxxx
K4) Todistaja Kxxx Ixxxxx
K5) Todistaja B Pxxxxx
K6) Todistaja C Lxxxx
V1) M Pxxxxxi todistelutarkoituksessa
V2) Todistaja A Lxxx
V3) Todistaja H Pxxxx
V5) Todistaja R Lxxxx
V6) Todistaja T Hxxx
V7) Todistaja I Txxxx
V(8) Todistaja O Vxxxx
K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Johdanto Asunto-osakeyhti\u00f6lain 1 luvun 11 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6n hallituksen on huolellisesti toimien edistett\u00e4v\u00e4 yhti\u00f6n etua. Saman lain 7 luvun 2 \u00a7:n mukaan hallitus huolehtii yhti\u00f6n kiinteist\u00f6n ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta j\u00e4rjest\u00e4misest\u00e4. Saman lain 24 luvun 1 \u00a7;n mukaan hallituksen j\u00e4senen on korvattava vahinko, jonka h\u00e4n on teht\u00e4v\u00e4ss\u00e4\u00e4n 1 luvun 11 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4detyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhti\u00f6lle.
Yhti\u00f6ss\u00e4 suoritettavat korjausrakennushankkeet edellytt\u00e4v\u00e4t usein suurta rakennusalan ammattitaitoa. Hallituksen j\u00e4sen ei ole henkil\u00f6kohtaisesti vastuussa rakennustoimien ep\u00e4onnistumisesta, mik\u00e4li hallitus on organisoinut yhti\u00f6n korjaustoiminnan asianmukaisesti. Hallitus on toiminut huolellisesti, jos se on hankkinut asiantuntijoita hoitamaan erityisosaamista vaativia teht\u00e4vi\u00e4.
Riitt\u00e4v\u00e4n\u00e4 huolellisuutena voidaan yleens\u00e4 pit\u00e4\u00e4 sit\u00e4, ett\u00e4 ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellytt\u00e4m\u00e4 asianmukainen tieto, sen perusteella tehty on tehty johdonmukainen p\u00e4\u00e4t\u00f6s tai muu toimi eiv\u00e4tk\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tai muun toimen tekoon ole vaikuttaneet johdon j\u00e4senten eturistiriidat.
Hallituksen j\u00e4senten velvollisuuksiin ei p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nn\u00f6n mukaan kuulu yhti\u00f6n p\u00e4ivitt\u00e4isen hallinnon hoitaminen eik\u00e4 yhti\u00f6n huollon ja kunnossapitotarpeen jatkuva seuranta. Kyseiset teht\u00e4v\u00e4t kuuluvat is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle.
Tuottamuksen lis\u00e4ksi vahingonkorvausvastuun syntyminen edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 muutkin vahingonkorvauksen edellytykset ovat olemassa.
Vahingonkorvaus edellytt\u00e4\u00e4 syy-yhteytt\u00e4 toiminnan ja vahingon v\u00e4lill\u00e4. Jos yhti\u00f6 on k\u00e4rsinyt vahinkoa kiinteist\u00f6n korjausten laiminly\u00f6nnin vuoksi, korvattavaa vahinkoa voi olla aiheuttavasta kustannuksesta vain se osuus, joka olisi voitu est\u00e4\u00e4, jos toimet olisi hoidettu asianmukaisesti.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan hallituksen puheenjohtajan vastuu ei poikkea muiden hallituksen j\u00e4senten vastuusta. Hallituksen j\u00e4senen vastuuta on arvosteltava yksil\u00f6llisesti. Jokaisen hallituksen j\u00e4senen osalta on erikseen selvitett\u00e4v\u00e4 vastuun edellytysten olemassaolo. Jos kaksi tai useampi hallituksen j\u00e4sen on aiheuttanut saman vahingon, vastaavat he yhteisvastuullisesti aiheutetusta vahingosta.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 3 momentin mukaista tuottamusolettamaa ei sovelleta hallituksen j\u00e4senen vastuuseen, joka perustuu saman lainkohdan 1 momenttiin. T\u00e4ss\u00e4 asiassa kantaja on v\u00e4itt\u00e4nyt, ettei Pxxxxxki hallituksen j\u00e4senen\u00e4 olisi toiminut sanotun lain 1 luvun 11 \u00a7:n mukaisesti. Kantaja ei ole v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 Pxxxxxki olisi muulla tavoin rikkonut sanottua lakia tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4. Kantajalla on siten t\u00e4ss\u00e4 asiassa n\u00e4ytt\u00f6taakka kaikilta osin.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tulee ensiksi ottaa kantaa siihen, onko kanne nostettu s\u00e4\u00e4detyss\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa. Sen j\u00e4lkeen k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tulee ottaa kantaa siihen, onko Pxxxxxki yhti\u00f6n hallituksen j\u00e4senen\u00e4 toiminut huolimattomasti. Mik\u00e4li Pxxxxxki on toiminut huolimattomasti, k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tulee ottaa kantaa syy-yhteyteen ja vahingon m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n.
Pxxxxxki on toiminut yhti\u00f6n hallituksen j\u00e4senen\u00e4 2.9.2009 – 23.5.2012 ja 21.9.2012 – 14.1.2012. Todistaja Vxxxxxi on my\u00f6s toiminut hallituksen j\u00e4senen\u00e4 kyseisen\u00e4 ajanjaksona, kuten my\u00f6s 23.5.2012 – 20.9.2012.
Vxxxxn ja Pxxxxxen lis\u00e4ksi yhti\u00f6n hallituksessa on kyseisen\u00e4 ajanjaksona toiminut lukuisia henkil\u00f6it\u00e4. Todistaja Lxxxxs on tullut yhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ksi 20.12.2010. Hxxxu Fxxxxxxl on maaliskuusta elokuuhun 2010 hoitanut is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n teht\u00e4vi\u00e4 rajoitetulla is\u00e4nn\u00f6intisopimuksella. Vaikka hallituksessa on toiminut kyseisen\u00e4 ajankohtana muita henkil\u00f6it\u00e4 ja yhti\u00f6ll\u00e4 on ollut ammatti-is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4, kantaja on kohdistanut korvausvaatimuksensa pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n Pxxxxxkeen. T\u00e4t\u00e4 ratkaisua on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti pidett\u00e4v\u00e4 erikoisena.
Asiassa on ajanjaksona 30.5.2010 – 29.9.2011 kirjallisesti dokumentoitu kaksi vuototapahtumaa yhti\u00f6n rakennuksissa. Ensimm\u00e4inen dokumentoitu vuoto on ilmoitettu yhti\u00f6n hallitukselle 30.5.2010 ja toinen helmikuussa 2011. Sen lis\u00e4ksi kantaja on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 rakennuksen katto olisi vuotanut elokuussa 2011, mutta t\u00e4st\u00e4 ei ole esitetty kirjallista ilmoitusta, josta voitaisiin luotettavasti p\u00e4\u00e4tell\u00e4, milloin ja miss\u00e4 v\u00e4itetty vuoto olisi tapahtunut. Vxxxxxxxxn s\u00e4hk\u00f6postista 3.8.2011 ei ilmene, ett\u00e4 rakennuksen katto olisi vuotanut kev\u00e4\u00e4n 2011 j\u00e4lkeen.
(Kirjallisuus: Kuhanen – Kanerva – Furuhjelm – Kinnunen, 2010, s. 947 – 957, 960 – 961 ja 1000 – 1001 sek\u00e4 Jauhiainen – J\u00e4rvinen – Nevala,
2010, s. 935 – 947 ja 980 – 981)
Kanneoikeuden vanhentuminen
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 10 \u00a7:n mukaan kanne on nostettava kolmessa vuodessa siit\u00e4, kun vahingonk\u00e4rsij\u00e4 on saanut tiet\u00e4\u00e4 tai h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt tiet\u00e4\u00e4 vahingosta ja siit\u00e4 vastuussa olevasta.
Vahingonk\u00e4rsij\u00e4lt\u00e4 edellytet\u00e4\u00e4n tavanomaista aktiivisuutta vahingon ja siit\u00e4 vastuussa olevan selvitt\u00e4miseksi
Vanhan asunto-osakeyhti\u00f6n aikana on oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 katsottu, ett\u00e4 jos vastuu perustuu hallituksen j\u00e4senen laiminly\u00f6ntiin, vanhentumisaika alkaa kulua vasta, kun laiminly\u00f6nnill\u00e4 ei ole en\u00e4\u00e4 merkityst\u00e4 vahingon syntymiselle tai sen m\u00e4\u00e4r\u00e4lle.(Kyl\u00e4kallio – lirola – Kyl\u00e4kallio (2003), s.435, KKO 1994:61 ja 1999:118)
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 todistaja Txxxxxxxnn kertomuksen mukaan vahingon laajuus k\u00e4vi kokonaisuudessaan ilmi vasta siin\u00e4 vaiheessa, kun peltikate oli purettu helmikuussa 2013. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 vaiheessa yhti\u00f6 on saanut tiet\u00e4\u00e4 vahingosta siten, ett\u00e4 vanhentumisaika on alkanut kulua.
Kanne on nostettu 29.10.2014. N\u00e4in ollen kanne on nostettu kolmen vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa.
Pxxxxxen v\u00e4itetty huolimattomuus
Vuoden 2009 pinnoitusty\u00f6n valvominen
Vuonna 2009 tehdyst\u00e4 vesikatteen korjaamisesta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6kokous on 2.9.2009 (V 26) tehnyt p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kyseisest\u00e4 korjauksesta. Pxxxxxki on valittu hallituksen j\u00e4seneksi samassa kokouksessa ja n\u00e4in ollen h\u00e4n ei ole vastuussa hallituksen j\u00e4senen\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen valmistelusta tai siit\u00e4, ett\u00e4 h\u00e4n olisi hallituksen j\u00e4senen\u00e4 yhti\u00f6kokoukselle mahdollisesti antanut v\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 tietoa koskien vesikatteen korjausmenetelm\u00e4\u00e4. Yhti\u00f6kokous on valinnut urakoitsijaksi Oy A.S Ab:n. Kyseinen urakoitsija on jo aikaisemmin toiminut yhti\u00f6n asiantuntijana (K 21) ja tehnyt korjaustoimenpiteit\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 vuonna 2004.
Asiassa on riidatonta, ettei urakoitsijan k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4 aliurakoitsija ole massannut vesikatetta tilauksen mukaisesti. Aliurakoitsija on syksyll\u00e4 2009 massauksen sijaan maalannut vesikatteen kattomaalilla. Hallitus on ollut vastuussa kyseisen ty\u00f6n valvonnasta.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ettei urakan laajuus huomioon ottaen voida edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 hallitus palkkaa ulkopuolisen valvojan valvomaan urakoitsijan suoritusta. Asiassa ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ilmennyt, ett\u00e4 olisi jollain tavalla ollut ennakoitavissa, ett\u00e4 kyseinen aliurakoitsija erehdytt\u00e4\u00e4 ty\u00f6n tilaajaa edell\u00e4 kerrotuin tavoin. Kyseisen urakoitsijan maine on tapahtuma-aikana on ollut hyv\u00e4 ja ty\u00f6lle on annettu kymmenen vuoden takuu. Sen j\u00e4lkeen, kun asia on paljastunut, hallitus on tehnyt reklamaation ja vaatinut, ett\u00e4 urakoitsijaa korjaa suorituksessaan olleen virheen.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ettei Pxxxxxki ole hallituksen j\u00e4senen\u00e4 t\u00e4lt\u00e4 osin toiminut huolimattomasti.
Helmikuun 2012 vuoto
Pxxxxxen s\u00e4hk\u00f6postiviestist\u00e4 31.5.2010 (K 1) ilmenee, ett\u00e4 osakkeenomistaja Vxxxxxxxx on 29.5.2010 tai 30.5.2010 ilmoittanut tekstiviestill\u00e4 Pxxxxxelle, ett\u00e4 h\u00e4nen asunnossaan on ollut vesivuoto keitti\u00f6n katossa (keitti\u00f6n ikkunan yl\u00e4puolella). Edelleen Vxxxxxxxx ilmoittaa t\u00e4ss\u00e4 s\u00e4hk\u00f6postissa, ett\u00e4 samasta kohdasta on asuntoon vuotanut vett\u00e4 jo maaliskuussa 2010.
Osakkeenomistaja, hallituksen nykyinen j\u00e4sen Vxxxxxxxx on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli maaliskuussa 2010 huomannut asunnon A 3:n vesivahingot ja vesivuodot asunnossa. Vxxxxxxxxn mukaan vuotoja oli ollut paljon. Asunnon lattia oli ollut veden vallassa ja t\u00e4st\u00e4 johtuen parketti oli kupruilla. Asunnon seiniss\u00e4 ja katossa oli vesivalumia. Vxxxxxxxx oli ilmoittanut vuodoista is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle ja luultavasti my\u00f6s Pxxxxxelle tai Vxxxxlle. Kun mihink\u00e4\u00e4n ei ryhdytty, asianajaja Pxxxxxxaa oli kehottanut Vxxxxxxxxt\u00e4 laittamaan kirjallisen pyynn\u00f6n (K 1). Vxxxxxxxxn mukaan vuodot uusiutuivat talvella 2011.
Pxxxxxen ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Hxxxu Fxxxxxxlin s\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihdosta 1.6.201O (K 2) ilmenee, ett\u00e4 yhti\u00f6 on tilannut Hxxx\u00f6 Pxxxt -nimisen yrityksen tarkastamaan katon tilannetta.
Todistaja, teknikko Pxxxxxxxn, joka kertomansa mukaan on toiminut rakennusalalla yli 30 vuotta, on lausunnossaan 22.5.2011 (V 2) todennut, ett\u00e4 asunnossa A 3 oli havaittu pieni vesivuoto vuonna 2010. Pxxxxxxxn on tarkastanut katon ja tehnyt kosteusmittauksia. Mittausten perusteella Pxxxxxxxn oli p\u00e4\u00e4tellyt, ett\u00e4 kyseisen asunnon yl\u00e4puolella olevan asunnon (A 4) kattoikkunan sauma oli vuotanut. Pxxxxxxxn toteaa lausunnossaan, ett\u00e4 h\u00e4n oli korjannut kattovuodon ja lis\u00e4ksi
vuotokohdan alapuolella olevat rakenteet. Alapuolella olevat rakenteet oli my\u00f6s kuivatettu. Pxxxxxxxn on p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 t\u00e4sment\u00e4nyt, ett\u00e4 m\u00e4rk\u00e4 alue katosta oli purettu runkoon asti ja osa sein\u00e4\u00e4 oli purettu vesiPxxxxiin asti. Pxxxxxxxn on lis\u00e4ksi kertonut, ett\u00e4 pinta oli sen verran kuiva, ett\u00e4 se kuivasi itsest\u00e4\u00e4n eik\u00e4 kuivatukseen laitetta k\u00e4ytetty. Pxxxxxxxn on kertonut k\u00e4yneens\u00e4 asunnossa A 3 samassa yhteydess\u00e4, kun korjattiin huoneistossa A 4 ollut vuotokohta. Pxxxxxxen mukaan vesi ei ollut aiheuttanut vaurioita asunnossa. Pxxxxxxxn on kertonut, ett\u00e4 asunnon A 3 rakenteet olisi purettu, jos siin\u00e4kin olisi todettu kosteutta.
Todistaja, rakennusinsin\u00f6\u00f6ri A.L on lausunnossaan 10.10.2010 (V 2) todennut tarkastaneensa kes\u00e4ll\u00e4 2010 asunnon A 4 ullakon pintakosteusmittarilla ja havainneensa, ett\u00e4 yhden kattoikkunan kohdalla oli kosteutta. A.Lin mukaan kosteusmittausten ja n\u00e4k\u00f6havaintojen perusteella ei havaittu katto- tai muissa rakenteissa vuotokohtia tai kosteusvaurioita. Lausunnossa todetaan lopuksi, ett\u00e4 H. Pxxxxxxen rakennusliike korjasi asian kuntoon. A.L on kertonut k\u00e4yneens\u00e4 asunnossa A 4 kaksi kertaa Pxxxxxxen pyynn\u00f6st\u00e4 tekem\u00e4ss\u00e4 kosteusmittauksia. A.Lille ei ole ollut muistikuvia siit\u00e4, oliko h\u00e4n my\u00f6s k\u00e4ynyt asunnossa A 3.
Osakkeenomistaja Vxxxxxxxx ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Fxxxxxxl ovat s\u00e4hk\u00f6posteissa 2. – 3.8.2010 (K 3) keskustelleet siit\u00e4, miten vesikattoa olisi korjattava. Fxxxxxxl on ilmoittanut s\u00e4hk\u00f6postissaan, ett\u00e4 Hxxxx Pxxx niminen yritys oli k\u00e4ynyt katolla ja todennut, ettei siin\u00e4 ollut vuotokohtia. Vxxxxxxxxn s\u00e4hk\u00f6postiviesteist\u00e4 saa sen k\u00e4sityksen, ettei asuntoon ole vuotanut vett\u00e4 kev\u00e4\u00e4n vuotojen j\u00e4lkeen.
Asiassa ei ole esitetty kirjallisia ilmoituksia kattovuodoista syksyll\u00e4 2010. Osakkeenomistaja Exxxn ja asianajaja Pxxxxxxa s\u00e4hk\u00f6posteista (K4, V3 ja V4) ilmenee l\u00e4hinn\u00e4, ett\u00e4 he ovat pettyneit\u00e4 hallituksen toimintaan, mutta viesteiss\u00e4 ei ole mainintaa siit\u00e4, ett\u00e4 katto olisi vuotanut syksyll\u00e4 2010.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ettei asiassa ole ilmennyt, ett\u00e4 Pxxxxxki olisi ennen Vxxxxxxxxn tekstiviesti\u00e4 ollut tietoinen siit\u00e4, ett\u00e4 asuntoon A 3 olisi vuotanut vett\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa my\u00f6s, ettei Vxxxxxxxxn viestist\u00e4 saa sellaista k\u00e4sityst\u00e4, ett\u00e4 asuntoon olisi vuotanut h\u00e4nen kertomallaan tavalla runsaasti vett\u00e4. Kyseisen ilmoituksen j\u00e4lkeen Pxxxxxki on ollut yhteydess\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4n ja yhti\u00f6 on tilannut paikalle paikallisen urakoitsijan tutkimaan vuotaa ja sen syyt\u00e4. Urakoitsija on l\u00f6yt\u00e4nyt vuotokohdan ja korjannut sen. Sen lis\u00e4ksi rakennusinsin\u00f6\u00f6ri A.L on k\u00e4ynyt varmistamassa kosteusmittarilla, ett\u00e4 vuotokohta sek\u00e4 vuodon aiheuttamat vauriot on korjattu. Kes\u00e4n ja syksyn 2010 aikana yhti\u00f6n hallitukselle ei ole ilmoitettu uusista vuodoista.
Kev\u00e4\u00e4n\/kes\u00e4n 2010 vuodon johdosta yhti\u00f6n hallitus on tilannut kokeneen ammattimiehen tarkastamaan syntynytt\u00e4 vahinkoa. Kyseinen ammattimies on my\u00f6s ilmoituksensa mukaan korjannut rakenteellisen virheen kattoikkunan l\u00e4heisyydess\u00e4. Kokenut rakennusinsin\u00f6\u00f6ri on viel\u00e4 varmistanut kosteusmittarilla, ett\u00e4 rakenteet on tullut korjatuksi. Asiassa ei ole n\u00e4ytetty, ett\u00e4 asuntoon olisi vuotanut runsaasti vett\u00e4 ja t\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden hallituksen ja Pxxxxxen toimenpiteit\u00e4 on pidett\u00e4v\u00e4 riitt\u00e4vin\u00e4.
Lis\u00e4ksi on huomioitava, ett\u00e4 Peltikatetta oli pinnoitettu edellisen\u00e4 syksyn\u00e4 ja urakoitsija oli antanut ty\u00f6lleen 10 vuoden takuun. Hallituksella ei kes\u00e4ll\u00e4 2010 ole ollut syyt\u00e4 ep\u00e4ill\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6 on joutunut huijauksen kohteeksi. Edell\u00e4 mainitut seikat huomioon ottaen Pxxxxxki ei hallituksen j\u00e4senen\u00e4 ole kev\u00e4\u00e4n 2010 vuodon ja sen korjaamisen osalta toiminut huolimattomasti.
Talven 2011 vuoto
Osakkeenomistaja Vxxxxxxxx on kertonut todistelutarkoituksessa kuultuna, ett\u00e4 kes\u00e4n 2010 vuodon j\u00e4lkeen h\u00e4nen asuntoonsa oli vuotanut vett\u00e4 seuraavan kerran helmikuussa 2011. Vxxxxxxxx on kertonut, ett\u00e4 vuodot olivat olleet tuolloin paljon pahemmat. Vxxxxxxxx oli yhdess\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Lxxxxsksen kanssa k\u00e4ynyt tarkastamassa asunnon ja Lxxxxs oli ottanut yhteytt\u00e4 Txxx Txx -nimiseen yritykseen ja pyyt\u00e4nyt heit\u00e4 tutkimaan asiaa.
Todistaja, is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Cxxxxa Lxxxxs on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli tullut yhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ksi vuonna 2010. Lxxxxxs on kertomansa mukaan suorittanut is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n ammattitutkinnon. Lxxxxs on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n on toiminut is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 10 vuotta. Lxxxxs on kertonut, ett\u00e4 Vxxxxxxxx oli ottanut h\u00e4neen yhteytt\u00e4 ja ilmoittanut, ett\u00e4 h\u00e4nen asuntoonsa oli vuotanut vett\u00e4. Lxxxxs oli tilannut Txxx Txxin paikalle.
Txxx Txx on 11.2.2011 tehnyt katselmuksen. Txxx Txxin lausunnossa todetaan, ett\u00e4 poikkeuksellinen lumentulo ja pitk\u00e4 yhten\u00e4inen pakkaskausi ovat aiheuttanut sen ett\u00e4 talon r\u00e4yst\u00e4\u00e4lle ja erityisesti jiirille on muodostunut j\u00e4\u00e4patoja, jotka ker\u00e4\u00e4v\u00e4t kattolappeilla olevien lumimassojen alle vett\u00e4. Sulamisvesi on p\u00e4\u00e4ssyt vesikaton l\u00e4pi yl\u00e4pohjaeristeisiin ja sein\u00e4rakenteisiin. Txxx Txx on suositellut, ett\u00e4 lumimassat sek\u00e4 j\u00e4\u00e4padot poistetaan vesikatolta v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti. Lis\u00e4ksi Txxx Txx on suositellut, ett\u00e4 asunnon A 4 kastuneet rakenteet (keitti\u00f6katto, sein\u00e4t ja keitti\u00f6lattia) avataan ja m\u00e4r\u00e4t eristeet poistetaan sek\u00e4 rakenteet ja kuivatetaan ja puurakenteet k\u00e4sitell\u00e4\u00e4n lahoamisenestoaineella. Txxx Txxin lausunnosta ei ilmene milloin se on valmistunut, mutta voidaan olettaa, ett\u00e4 se viimeist\u00e4\u00e4n helmikuun viimeisen\u00e4 viikkona on ollut hallituksen tiedossa.
Todistaja Lxxxxs on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli keskustellut hallituksen kanssa katon tilanteesta sen j\u00e4lkeen, kun h\u00e4n oli saanut Txxx Txxin raportin.
Yhti\u00f6ss\u00e4 on pidetty yhti\u00f6kokous 10.3.2011. P\u00f6yt\u00e4kirjan (K 6) mukaan kokouksen aikana ei ole keskusteltu helmikuun kattovuodosta tai Txxx Txxin raportista.
S\u00e4hk\u00f6postissaan 21.3.2011 (V 5) Pxxxxxki on kysynyt Lxxxxskselta miten A 3:n vesivahinkoasia on edennyt. Lis\u00e4ksi s\u00e4hk\u00f6postista ilmenee, ett\u00e4 hallitus on ennen t\u00e4t\u00e4 p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt, ett\u00e4 Pxxxxxxxn ensi t\u00f6ikseen tutkii vahinkojen laajuuden. Lxxxxs on s\u00e4hk\u00f6postiviestiss\u00e4\u00e4n 22.3.2011 ilmoittanut Pxxxxxelle, ett\u00e4 osakkeenomistajat Vxxxxxxxx ja Ek ovat ilmoittaneet, ettei Pxxxxxxa saa p\u00e4\u00e4st\u00e4\u00e4 heid\u00e4n hallitsemiinsa asuntoihin.
Hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirjassa 29.4.2011 (V 6) todetaan, ett\u00e4 asunnon A 3 omistaja Vxxxxxxxx ei ollut p\u00e4\u00e4st\u00e4nyt taloyhti\u00f6n edustajia huoneistoon tutkimaan vahinkoa, jotta vahinkojen laajuus saataisiin selvitetty\u00e4 ja korjaustoimenpiteiden aloitettua. Lis\u00e4ksi todetaan, ett\u00e4 hallituksen puheenjohtaja oli valtuuttanut is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n antamaan Vxxxxxxxxlle varoituksen, ett\u00e4 asuntoon menn\u00e4\u00e4n poliisin avulla, jos Vxxxxxxxx ei suostu p\u00e4\u00e4st\u00e4m\u00e4\u00e4n yhti\u00f6n edustajia tutkimaan vahinkoa. Vxxxxxxxxlle oli annettu varoitus ja sen j\u00e4lkeen Pxxxxxxxn oli k\u00e4ynnyt asunnossa kartoittamassa tilannetta. Lis\u00e4ksi p\u00f6yt\u00e4kirjasta ilmenee, ett\u00e4 j\u00e4\u00e4poiston yhteydess\u00e4 urakoitsija oli ilmoittanut bitumipinnoitteen hilseilyst\u00e4.
S\u00e4hk\u00f6postista 14.5.2011 (V 7) ilmenee, ett\u00e4 Pxxxxxxxn oli tehnyt kosteusmittauksia asunnossa A 3. Pxxxxxxen mukaan asunto oli jo ehtinyt kuivua. Hallituksen j\u00e4senet olivat p\u00e4\u00e4tt\u00e4neet pyyt\u00e4\u00e4 kuntotarkastusyrityksen k\u00e4ym\u00e4\u00e4n l\u00e4pi asunnon A 3 vuotoasian ja tarkastamaan yl\u00e4puolella olevan asunnon katon. Pxxxxxki oli pyyt\u00e4nyt Lxxxxsta huolehtimaan asiasta sek\u00e4 lis\u00e4ksi kiirehtinyt asiaa.
Hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirjasta 18.6.2011 (V 9) ilmenee, ett\u00e4 on tarkastanut A-talon kattorakenteet ja vuotoasian 16.6.2011. Hallitus oli saanut suullisesti suosituksia Rxxxxxxxxsilt\u00e4. Hallitus p\u00e4\u00e4tti odottaa raportin valmistumista ja sen j\u00e4lkeen tehd\u00e4 ehdotuksen yhti\u00f6kokoukselle miten tulisi edet\u00e4. P\u00f6yt\u00e4kirjasta ilmenee my\u00f6s, ett\u00e4 Exxx ja Vxxxxxxxx ovat nostaneet kanteen yhti\u00f6t\u00e4 vastaan.
Hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirjasta 20.7.2011 (V 10) ilmenee, ett\u00e4 Rxxxxxxxxsin raportti on valmistunut samana p\u00e4iv\u00e4n\u00e4. Kokouksessa on p\u00e4\u00e4tetty, ett\u00e4 vauriot korjataan mahdollisimman nopeasti Rxxxxxxxxsin suositusten mukaan. P\u00f6yt\u00e4kirjassa todetaan lis\u00e4ksi, ett\u00e4 hallituksen pyynn\u00f6st\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 on ollut yhteydess\u00e4 Lxxxx ja hallitus on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 yrityst\u00e4 mahdollisimman pian heid\u00e4n omiensa j\u00e4lkeen. Hallitus on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt ottaa v\u00e4hint\u00e4\u00e4n kolme tarjousta peltikatteen vaihtamiseen. Lis\u00e4ksi hallitus on harkinnut katon massausta.
Rxxxxxxxxs A Insin\u00f6\u00f6ritoimisto Oy (insin\u00f6\u00f6ri A.H) on 15.7.2011 (V12 ja K 8) antanut asiantuntijalausuntonsa koskien A
-talon yl\u00e4pohjarakenteiden kuntoa. Lausunnon laatijalla on ollut k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4\u00e4n todistaja Kxxxi Ixxxxxxsen (Cxxxxxss) lausunto 18.5.2011 (K 7 ja V11). Lausunnossa todetaan, ett\u00e4 vesikaton pinnoitteessa oli havaittu irtoamista sek\u00e4 paikoin ruostumista. Havainnot olivat viitanneet puutteisiin vesikatteen pinnoitusta edelt\u00e4viss\u00e4 pohjat\u00f6iss\u00e4. Vesikatolla oli havaittu rakoja Pxxxxien saumoissa ja huoneiston A 4 kohdalla oli havaittu kosteusvaurio, joka on aiheutunut rakojen kautta vuotaneesta vedest\u00e4.
Saumojen vuotaminen oli todenn\u00e4k\u00f6isesti ollut seurausta lumen sulamisesta katolla. Vesikaton nykyinen pinnoite ei lausunnon mukaan ole tiivist\u00e4nyt Pxxxxityksen saumoja ja vesikatteen vuotoja. Vuotojen esiintyminen jatkossa nykyisell\u00e4 katteella ja pinnoitteella oli ollut todenn\u00e4k\u00f6ist\u00e4.
Rxxxxxxxxsin lausunnossa todetaan, ett\u00e4 suositeltavinta olisi uusia vesikate nykyisten m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten ja ohjeiden mukaisesti. Mik\u00e4li vesikatteen k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4\u00e4 halutaan jatkaa uusimatta katetta, tulee se pinnoittaa paksummalla elastisella pinnoitteella, joka tiivist\u00e4\u00e4 my\u00f6s Pxxxxityksen saumakohtien raot. Vesikatteen pinnoittaminen ei ole suositeltavin toimenpide, koska se ei ole pitk\u00e4kestoinen ratkaisu ja pinnoittamisen onnistumiseen liittyy aina ep\u00e4varmuustekij\u00f6it\u00e4.
Lis\u00e4ksi Rxxxxxxxxs toteaa, etteiv\u00e4t yl\u00e4pohjan vino-osat ole vaurioituneet tuulettumisen puutteista johtuen. Rxxxxxxxxs on suositellut yl\u00e4pohjan vino-osien alareunojen tuuletusrakojen tarkistamista sek\u00e4 kasvattamista l\u00e4mm\u00f6neristekaistaletta madaltamalla osilla, joissa avataan muita korjauksia varten sivu-ullakoita sek\u00e4 muilta osilta rakojen avaamista seuraavan vesikatteen uusimisen yhteydess\u00e4. Lis\u00e4ksi Rxxxxxxxxs on suositellut rakennuksen r\u00e4yst\u00e4ille asennettavaksi tuulettumisventtiilit sivu-ullakoiden ja yl\u00e4pohjan rakenteiden tuulettumisen tehostamiseksi sek\u00e4 vesikatteen uusimisen yhteydess\u00e4 lis\u00e4t\u00e4 vesikaton alipainetuulettimien m\u00e4\u00e4r\u00e4n. Kattoikkunan alapuolella havaitut j\u00e4ljet maalipinnassa ovat rakenneavauksen kohdalta tehtyjen havaintojen mukaan aiheutuneet kosteuden tiivistymisest\u00e4 levypinnalle l\u00e4mminerityksen puuttumisesta johtuen. Rxxxxxxxxs on suositellut tarkastamaan vesikatteen uusimisen yhteydess\u00e4 kaikkien kattoikkunoiden ymp\u00e4rill\u00e4 l\u00e4mm\u00f6neristeiden sek\u00e4 ilma\/ h\u00f6yrysulkujen asennusta. L\u00e4mm\u00f6nesityksen sek\u00e4 ilma\/ h\u00f6yrysulkujen puutteet aiheuttavat rakenteiden kosteuden tiivistymisen riskin rakenteisiin.
Hallituksen tiedotteesta 27.7.2011 (V 14) ilmenee, ett\u00e4 hallitus on informoinut osakkeenomistajia 20.7.2011 tehdyist\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4 sek\u00e4 ilmoittanut heille, ett\u00e4 asia vied\u00e4\u00e4n yhti\u00f6kokoukselle p\u00e4\u00e4tett\u00e4v\u00e4ksi.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjasta 29.9.2011 (V 25) ilmenee, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa on keskusteltu eri korjausvaihtoehtoista. Lis\u00e4ksi on yhti\u00f6kokouksessa k\u00e4yty l\u00e4pi kahden yrityksen antamia tarjouksia Peltikatteen vaihtamisesta. Yhti\u00f6kokouksessa on yksimielisesti lyk\u00e4tty katon ja sis\u00e4tilojen kunnostus- ja rahoitusp\u00e4\u00e4t\u00f6sten tekemist\u00e4.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjasta 31.10.2011 ilmenee, ett\u00e4 yhti\u00f6kokous on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt \u00e4\u00e4nestyksen j\u00e4lkeen, ett\u00e4:
– tehd\u00e4\u00e4n talvisuojaus vuoden 2011 aikana PH Pxxxxxxxxxs Oy:n tarjouksen pohjalta asuntojen A 4 ja A 3 yl\u00e4puolelle,
– katto korjataan paksulla massauksella vuoden 2012 kes\u00e4kauden aikana, ja
– sis\u00e4puoliset vauriokohteet korjataan mahdollisimman pian k\u00e4ytt\u00e4en Rxxxx Rakennus Oy:t\u00e4 urakoitsijana.
Osakkeenomistajat Vxxxxxxxx ja Sxxxxxxx-xx ovat 31.1.2012 (V 16) moittineet edell\u00e4 mainitun yhti\u00f6kokouksen edell\u00e4 mainittuja p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjasta 21.9.2012 ilmenee, ett\u00e4 yhti\u00f6kokous on yksimielisesti hallituksen esityksest\u00e4 p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt, ett\u00e4 rakennusten vesikatteet uusitaan ja ett\u00e4 rakennusten homevauriot korjataan.
Yhteenvetona k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 kes\u00e4ll\u00e4 2010 tehdyist\u00e4 korjauksista huolimatta katto on helmikuussa 2011 vuotanut runsaasti. Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Lxxxxs on hallituksen puolesta tilannut Txxx Txxin tutkimaan vahinkoa. Txxx Txx on lausunnossaan suositellut, ett\u00e4 lumet ja j\u00e4\u00e4padot tulisi v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti poistaa vesikatolta. Lis\u00e4ksi Txxx Txx on suositellut, ett\u00e4 asunnossa A 3 korjataan vuodon aiheuttamat vauriot.
Hallituksen kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjasta 29.4.2011 ilmenee, ett\u00e4 hallitus on toiminut Txxx Txxin suositusten mukaan poistamalla lumet ja j\u00e4\u00e4padot katolta. Pxxxxxen ja Lxxxxsksen s\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihdosta 21.3.2011 ilmenee, ett\u00e4 yhti\u00f6 on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt, ett\u00e4 Pxxxxxxelle annettaan teht\u00e4v\u00e4ksi tutkia vahinkojen laajuus. S\u00e4hk\u00f6posteista ja hallituksen kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjasta 29.4.2011 voidaan p\u00e4\u00e4tell\u00e4, ettei osakkeenomistaja Vxxxxxxxx ole p\u00e4\u00e4st\u00e4nyt Pxxxxxxa hallitsemaansa asuntoon 21.3.2011
ja 19.4.2011 v\u00e4lisen\u00e4 aikana. Kun Pxxxxxxxn on p\u00e4\u00e4ssyt asuntoon, rakenteet ovat jo kuivuneet eik\u00e4 Pxxxxxxxn ole t\u00e4st\u00e4 syyst\u00e4 pystynyt tekem\u00e4\u00e4n arviota vuodon aiheuttamista vahingoista. T\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Lxxxxs on tilannut Rxxxxxxxxsilt\u00e4 kuntokartoituksen. Rxxxxxxxxs on 18.6.2011 tehnyt katselmuksensa ja sen raportti on valmistunut 20.7.2011.
Pxxxxxen v\u00e4itetyst\u00e4 huolimattomuudesta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6ll\u00e4 on kyseisen\u00e4 aikana ollut paikkakunnalla toimiva
ammatti-is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4. Pxxxxxki ei ole asunut Hxxxxxxsa, vaan h\u00e4n on viett\u00e4nyt vapaa-aikansa siell\u00e4. Hallitusten kokousten p\u00f6yt\u00e4kirjoista ilmenee, ett\u00e4 Lxxxxs on ajanjaksona helmikuu 2011 – hein\u00e4kuu 2011 ollut jokaisessa kokouksessa l\u00e4sn\u00e4. Edell\u00e4 selostetusta kirjallisesta n\u00e4yt\u00f6st\u00e4 ilmenee, ett\u00e4 yhti\u00f6n hallitus ja Pxxxxxki ovat pyrkineet is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n avustamana selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n vuodon syyt\u00e4. Pxxxxxki on muutamia kertoja kiirehtinyt is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4 ja asiakirjoista ei saa sellaista kuvaa, ett\u00e4 tilanteen selvitt\u00e4minen olisi viiv\u00e4stynyt Pxxxxxest\u00e4 johtuneista syist\u00e4. Pxxxxxki on pyyt\u00e4nyt is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4 huolehtimaan kuntokartoituksen tilaamisesta. Harkinnassa on lis\u00e4ksi huomioitava, ett\u00e4 vuodon syyn tutkiminen on viiv\u00e4stynyt v\u00e4hint\u00e4\u00e4n kuukaudella, koska osakkeenomistaja ei ole p\u00e4\u00e4st\u00e4nyt yhti\u00f6n palkkaamaa urakoitsijaa hallitsemaansa huoneistoon. On selv\u00e4\u00e4, ettei kuntokartoituksen tekij\u00e4\u00e4 tule heti paikalle sen j\u00e4lkeen kuin tilaus on tehty. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa siten, ettei Pxxxxxen toiminnassa hallituksen j\u00e4senen\u00e4 ole aikav\u00e4lill\u00e4 helmikuu 2011 – hein\u00e4kuu 2011 ollut kanteessa v\u00e4itetty\u00e4 huolimattomuutta.
Yhti\u00f6n hallitus on saatuaan Rxxxxxxxxsin lausunnon 20.7.2011 p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt, ett\u00e4 vauriot korjataan mahdollisimman pikaisesti. Lis\u00e4ksi on p\u00e4\u00e4tetty, ett\u00e4 yhti\u00f6 pyyt\u00e4\u00e4 kolme tarjousta Peltikatteen vaihtamisesta. Tiedotteesta 27.7.2011 ilmenee, ett\u00e4 asia vied\u00e4\u00e4n yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4tett\u00e4v\u00e4ksi. Yhti\u00f6kokous on pidetty kaksi kuukautta my\u00f6hemmin.
Asiassa on k\u00e4ynyt ilmi, ett\u00e4 kutsu yhti\u00f6kokoukseen on toimitettava osakkeenomistajalle v\u00e4hint\u00e4\u00e4n kaksi viikkoa ennen yhti\u00f6kokousta. N\u00e4in ollen korjausasian valmistelu on kest\u00e4nyt noin kaksi kuukautta.
Yhti\u00f6kokouksessa 29.9.2011 asian k\u00e4sittely on yksimielisesti lyk\u00e4tty.
Yhti\u00f6kokouksessa 31.10.2011 on hallituksen esityksen mukaisesti tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s vanhan vesikatteen massauksesta sek\u00e4 vaurioiden korjaamisesta. Lis\u00e4ksi on p\u00e4\u00e4tetty suojata kattoa talvikaudeksi 2011 – 2012.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ettei yhti\u00f6n hallitus ole tehnyt p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 vesikatteen massauksesta. N\u00e4in ollen Pxxxxxki ei hallituksen j\u00e4senen\u00e4 voi
asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n perusteella olla vastuussa t\u00e4m\u00e4n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen mahdollisesta virheellisyydest\u00e4.
Rxxxxxxxxsin lausunnon mukaan vesikatteen k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4\u00e4 voidaan pident\u00e4\u00e4 massaamalla, mutta se ei ole suositeltavin ratkaisu. Pxxxxxki on p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 kertonut, ett\u00e4 massaukseen p\u00e4\u00e4dyttiin, koska A.S Oy olisi mahdollisesti korvannut massauksen kustannukset. Arto A.S Oy oli antanut ty\u00f6lleen 10 vuoden takuun.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ettei Pxxxxxki ole toiminut vastoin Rxxxxxxxxsin lausuntoa, kun h\u00e4n on hallituksen j\u00e4senen\u00e4 esitt\u00e4nyt yhti\u00f6kokoukselle, ett\u00e4 vesikate tulisi korjata massauksella. Rxxxxxxxxs ei ole lausunnossaan poissulkenut t\u00e4t\u00e4 mahdollisuutta. Rxxxxxxxxs on tunnettu toimija alalla ja Pxxxxxki on maallikkona voinut luottaa kyseisen yrityksen ammattitaitoon. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa my\u00f6s, ett\u00e4 todistaja K Ixxx (Cxxxxxss) ei ole lausunnossaan ottanut kantaa siihen, olisiko h\u00e4nen mielest\u00e4\u00e4n mahdollista pident\u00e4\u00e4 vesikaton k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4\u00e4 massaamalla. Rxxxxxxxxsill\u00e4 on ollut k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4\u00e4n Ixxxxxnn lausunto.
Todistaja Txxxxnen on viel\u00e4 6.9.2012 pit\u00e4nyt pinnoittamista mahdollisena korjaustapana (V 19).
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 kantaja on kanteen tueksi esitt\u00e4nyt todistaja Exxxxxxn lausunnon. Exxxxxxn mukaan peltikate olisi pit\u00e4nyt vaihtaa jo vuonna 2009 ja Exxxxxx on suhtautunut hyvin kriittisesti hallituksen toimintaan. Yhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntilaskusta ilmenee, ett\u00e4 yhti\u00f6n avustaja on lukuisia kertoja neuvotellut Exxxxxxn kanssa ennen lausunnon antamista. Exxxxxxn lausunto on ristiriidassa h\u00e4nen p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 antamansa kertomuksen kanssa. P\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 Exxxxxx on arvioinut, ett\u00e4 rakennuksen yl\u00e4pohjassa on ollut kosteusrasitetta vuodesta 1990 l\u00e4htien. Lausunnossaan Exxxxxx ei mainitse t\u00e4t\u00e4 kosteusrasitetta, vaan mainitsee ainoastaan, ett\u00e4 kattovuotojen vuoksi rakenteisiin on muodostunut kosteusrasitetta. Edell\u00e4 mainitut seikat v\u00e4hent\u00e4v\u00e4t merkitt\u00e4v\u00e4sti Exxxxxxn lausunnon luotettavuutta.
Yhteenvetona k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa n\u00e4in ollen, ettei Pxxxxxki ole hallituksen j\u00e4senen\u00e4 toiminut kanteessa v\u00e4itetyll\u00e4 tavalla huolimattomasti kyseisen\u00e4 ajanjaksona.
Tapahtumat 31.10.2011 – 23.5.2012
Pxxxxxki on kertonut, ett\u00e4 31.10.2011 pidetyn yhti\u00f6kokouksen j\u00e4lkeen asianajaja A.P oli neuvonut hallitusta, ettei yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4tt\u00e4miin korjaustoimenpiteisiin pid\u00e4 ryhty\u00e4 ennen kuin tiedet\u00e4\u00e4n, aikovatko v\u00e4hemmist\u00f6\u00f6n j\u00e4\u00e4neet osakkeenomistajat moittia yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 koskien katon korjaamista. T\u00e4m\u00e4 sama kannanotto ilmenee Pxxxxxxn s\u00e4hk\u00f6postiviesteist\u00e4 (V 28). Sen j\u00e4lkeen, kun yhti\u00f6n hallitus oli saanut tiedon siit\u00e4, ett\u00e4 v\u00e4hemmist\u00f6\u00f6n j\u00e4\u00e4neet osakkeenomistajat olivat moittineet p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, Pxxxxxxna oli neuvonut hallitusta, ettei korjaustoimenpiteisiin pid\u00e4 ryhty\u00e4 ennen kuin moitekanteet on lainvoimaisesti ratkaistu. Pxxxxxxn antaman neuvon mukaisesti hallitus oli antanut Px Pxxxxi -nimiselle yritykselle teht\u00e4v\u00e4n tehd\u00e4 katolle talvisuojaus, vaikka yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 oli my\u00f6s t\u00e4lt\u00e4 osin moitittu.
P\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 osakkeenomistajat Vxxxxxxxx ja Ek sek\u00e4 todistaja, is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Lxxxxs ovat pit\u00e4neet PH Pxxxxin tekem\u00e4\u00e4 talvisuojausta t\u00e4ysin riitt\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4. Lxxxxs on kertonut, ett\u00e4 hallitus oli p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt katon suojaustavasta. Lxxxxs on lis\u00e4ksi kertonut, ett\u00e4 savupiipun ymp\u00e4rille oli laitettu pressu. Lxxxxs on arvioinut, ett\u00e4 suojaustapa ei ollut riitt\u00e4v\u00e4, koska siin\u00e4 vaiheessa ei tiedetty mist\u00e4 kohdista katto vuotaa.
PH Pxxxxiasennuksen omistaja, todistaja Hxxxxa on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4nen yrityksens\u00e4 on asentanut rakennuksen katolle talvisuojauksen talvelle 2011 – 2012. Hxxxxa on suojaustavasta kertonut, ett\u00e4 katon vuotokohtia suojattiin pressulla. Hxxxxa on j\u00e4lkeenp\u00e4in arvioinut, ett\u00e4 kyse oli toimivasta ratkaisusta, koska yhti\u00f6lle ei ole talven aikana tullut ilmoituksia vuodoista asuntoihin.
Todistaja Pxxxxxxn on suojauksesta kertonut, ettei kyse ollut ammattitaitoisesta suojauksesta ja ett\u00e4 parempi suojaus olisi ollut paikallaan.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6 on yhti\u00f6kokouksen j\u00e4lkeen toiminut asianajaja Pxxxxxxn ohjeiden mukaisesti. Asianajaja Pxxxxxxna on kokenut ja p\u00e4tev\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6oikeuden asiantuntija. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus p\u00e4\u00e4ttelee siten, ettei yhti\u00f6n hallitus ole toiminut huolimattomasti, kun se on noudattanut Pxxxxxxn antamia neuvoja.
Katon talvisuojauksesta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 kyse on kattoremontteihin erikoistuneen yrityksen tekem\u00e4st\u00e4 suojauksesta. Asiassa on my\u00f6s ilmennyt, ett\u00e4 yhti\u00f6 on my\u00f6hemmin antanut samalle yritykselle teht\u00e4v\u00e4ksi vaihtaa rakennuksen peltikatteen.
Lxxxxs on p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 kritisoinut suojaustapaa. Asiassa ei kuitenkaan ole ilmennyt ett\u00e4 Lxxxxskselle olisi talven aikana tehty ilmoituksia siit\u00e4, ett\u00e4 asuntoihin olisi vuotanut vett\u00e4. Asiassa ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ilmennyt, ett\u00e4 Lxxxxs olisi yhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 talven aikana ilmoittanut Pxxxxxelle k\u00e4sityksens\u00e4 katon talvisuojauksesta, vaikka h\u00e4nen on t\u00e4ytynyt tiet\u00e4\u00e4, ettei Pxxxxxki k\u00e4y s\u00e4\u00e4nn\u00f6llisesti Hxxxxxxa.
Lxxxxsksen teht\u00e4viin on is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 kuulunut (muun selvityksen puuttuessa) valvoa rakennusten kuntoa ja tilannetta.
Yhteenvetona k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus p\u00e4\u00e4ttelee, ett\u00e4 Pxxxxxki on hallituksen j\u00e4senen\u00e4 voinut luottaa siihen, ett\u00e4 rakennuksen katto on asianmukaisesti suojattu. Pxxxxxki ei ole t\u00e4lt\u00e4 osin toiminut huolimattomasti kantajan v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla.
Yhti\u00f6kokouksen 21.9.2012 j\u00e4lkeiset tapahtumat
Yhti\u00f6kokous on 21.9.2012 (V 20) tehnyt yksimielisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen siit\u00e4, ett\u00e4 rakennusten vesikatteet uusitaan ja ett\u00e4 tiedossa olevat homevauriot korjataan todistaja, diplomi-insin\u00f6\u00f6ri Ixxxxa Txxxxxxxnn (Lxxxxxxxxxxxu Oy) muistion mukaisesti. Lis\u00e4ksi yhti\u00f6kokous on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt, ett\u00e4 kattoty\u00f6n ja homevauriokorjausten vastaavana projektip\u00e4\u00e4llikk\u00f6n\u00e4 toimii Ixxxxa Txxxxnen ja Txxxxxxxnn edustajana ja paikalla olevana valvojana toimii Bxxxn Pxxxxxxn. Urakoitsijoiksi valittiin PH Pxxxxxxxxxs ja sis\u00e4puolisten vaurioiden korjaajaksi Lx Rxxxxxs Oy.
Todistaja, diplomi-insin\u00f6\u00f6ri Ixxxxa Txxxxnen on kertonut, ett\u00e4 osakkeenomistaja Txxxa Jxxxxxxxn ja asianajaja Pxxxxxxna olivat ottaneet h\u00e4neen yhteytt\u00e4 31.5.2012 ja pyyt\u00e4nyt h\u00e4nt\u00e4 arvioimaan rakenneteknisten selvitysten merkityst\u00e4 ja katon korjaustarvetta sek\u00e4 mahdollisuutta pinnoittamiseen. Txxxxnen oli k\u00e4ynyt tutustumassa kohteeseen 11.8.2012. Tarkastuksen ajankohtana ei ollut tietoa laajamittaisista kosteusvaurioista eik\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n siit\u00e4, ett\u00e4 l\u00e4mm\u00f6neristys olisi tehty huolimattomasti vuoden 1990 korjausten yhteydess\u00e4. Txxxxnen on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4net oli valittu ty\u00f6njohtajaksi ja aloituspalaveri oli pidetty 9.11.2012. Aloituspalaverissa oli katsottu paikkoja ja sovittu t\u00f6iden aloittamisesta. Ty\u00f6t olivat k\u00e4ynnistyneet Txxxxxxxnn mukaan tahmeasti muun muassa siit\u00e4 syyst\u00e4, ettei saatu avaimia asuntoihin A 3 ja A4 sek\u00e4 siit\u00e4 syyt\u00e4, ett\u00e4 urakoitsijalla oli ollut toinen urakka k\u00e4ynniss\u00e4. Txxxxnen on kertonut, ett\u00e4 kun kattoa oli avattu joulukuun alussa, huonosti toteutunutta eritysty\u00f6t\u00e4 ja oli p\u00e4\u00e4tetty, ett\u00e4 yl\u00e4pohjan eristykset korjataan kokonaisuudessaan.
Txxxxxxxnn mukaan projektiin l\u00e4htiess\u00e4 ei tiedetty, ett\u00e4 l\u00e4mmineristys oli tehty niin kelvottomasti. Txxxxxxxnn arvion mukaan kritiikki suunnittelun puutteellisuudesta on j\u00e4lkiviisautta. T\u00e4ydellinen suunnittelu olisi edellytt\u00e4nyt, ett\u00e4 kattoa olisi jouduttu purkamaan siihen pisteeseen kuin se oli 5.2.2013.
Todistaja Hxxxxa on kertonut, ett\u00e4 peltikaton purun j\u00e4lkeen havaittiin huonosti toteutettua rakentamista. Hxxxxan mukaan lautojen alta n\u00e4kyi muun muassa erist\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4t vesijohtoputket ja ett\u00e4 tuulensuojalevyt oli p\u00e4tkist\u00e4 tehty.
Todistaja Lxxxxnen on tehnyt tavarantarkastuksen kohteessa helmikuussa 2013 (K 17). Tarkastuksen aikana talo oli huputettu ja kattoPxxxxi poistettu. Lxxxxnen oli todennut rakennuksen kantavissa rakenteissa paljon lahovaurioita. Katon rakenteissa oli runsaasti hyv\u00e4n rakennustavan vastaista rakentamista. Lxxxxxsen mukaan ullakkohuoneiden rakentamisen yhteydess\u00e4 oli tehty runsaasti virheellisi\u00e4 ratkaisuja, jotka olivat aiheuttaneet rakennukselle kosteusvaurioita. Lxxxxnen on lausunnossaan todennut, ett\u00e4 urakkaan oli l\u00e4hdetty ilman riitt\u00e4vi\u00e4 l\u00e4ht\u00f6tietoja ja ilman riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 suunnittelua.
Todistaja, rakennusinsin\u00f6\u00f6ri Bxxxn Pxxxxxxn on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4net oli palkattu kyseisen ty\u00f6maan valvontateht\u00e4viin. Pxxxxxxn on kertonut, ett\u00e4 todistaja Txxxxnen oli ottanut h\u00e4neen yhteytt\u00e4. Pxxxxxxn oli tullut mukaan projektiin siin\u00e4 vaiheessa, kun urakoitsija oli valittu ja korjausty\u00f6 oli pit\u00e4nyt aloittaa. Pxxxxxxn on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli k\u00e4ynyt ty\u00f6maalla l\u00e4hes p\u00e4ivitt\u00e4in, koska tilanteet olivat el\u00e4neet paljon ja oli tullut yll\u00e4tyksi\u00e4.
Yll\u00e4tyksen\u00e4 oli muun muassa tullut, ett\u00e4 l\u00e4mm\u00f6neristeen\u00e4 oli vain 10 senttimetri\u00e4 villaa ja oli huomattu, ett\u00e4 eristeiss\u00e4 oli ollut kosteusvaurioita. Lis\u00e4ksi oli huomattu, ett\u00e4 katon kantavissa rakenteissa oli ilmeisesti ullakkoremontin yhteydess\u00e4 (noin 1990) poistettu t\u00e4rkeit\u00e4 osia. Viimeksi mainitut virheet oli huomattu vasta, kun kate ja eristeet oli poistettu. Pxxxxxxn on arvioinut, ett\u00e4 korjauksiin oli ryhdytty ilman asianmukaista suunnitelmaa. Kokenut suunnittelija olisi v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti huomauttanut siit\u00e4, ett\u00e4 kattorakenteissa oli liian v\u00e4h\u00e4n eristeit\u00e4.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 Mxxxi Pxxxxxi on 21.9.2012 uudelleen valittu . hallituksen j\u00e4seneksi. N\u00e4in ollen h\u00e4n ei ole ollut hallituksen j\u00e4senen\u00e4 vastuussa yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen valmistelusta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tulee sen vuoksi ottaa kantaa siihen, onko Pxxxxxki toiminut yhti\u00f6kokouksen j\u00e4lkeen huolimattomasti korjaushankkeen aloittamisessa ja sen toteuttamisessa siihen asti, kunnes h\u00e4nen teht\u00e4v\u00e4ns\u00e4 hallituksen j\u00e4senen\u00e4 on p\u00e4\u00e4ttynyt tammikuussa 2013.
Yhti\u00f6kokous on tehnyt yksimielisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen siit\u00e4, ett\u00e4 korjaukset tehd\u00e4\u00e4n diplomi-insin\u00f6\u00f6ri Ixxxxa Txxxxxxxnn muistion mukaisesti. Kyseist\u00e4 muistiota ei ole asiassa esitetty kirjallisena todisteena. Pxxxxxki ei yhti\u00f6kokouksen j\u00e4lkeen hallituksen j\u00e4senen\u00e4 ole pystynyt vaikuttamaan projektijohtajan valintaan ja siihen mill\u00e4 tavoin korjaukset tehd\u00e4\u00e4n.
Txxxxnen on kokenut ammattilainen, jolla on kokemusta my\u00f6s vastaavien rakennusten korjausten suunnittelusta. Txxxxnen on ottanut kyseisen teht\u00e4v\u00e4n huolehdittavakseen ja h\u00e4n ei ole esitt\u00e4nyt, ett\u00e4 yhti\u00f6n olisi tullut tilata lis\u00e4suunnitelmia ennen kuin ryhdyt\u00e4\u00e4n korjauksiin. Txxxxnen on viel\u00e4 p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 todennut, ett\u00e4 keskustelu riitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 suunnitellusta on j\u00e4lkiviisautta.
Kun arvioidaan Pxxxxxen mahdollista huolimattomuutta on huomioitava, ettei h\u00e4n ole rakennusalan ammattilainen. Hallituksen j\u00e4sen ei ole vastuussa asiantuntijan tekem\u00e4st\u00e4 virheest\u00e4, mik\u00e4li asiantuntijalla on riitt\u00e4v\u00e4 asiantuntemus (koulutus ja kokemus) teht\u00e4v\u00e4n vaativuus huomioon ottaen. Maallikoita ei voida edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 h\u00e4n kykenee ottamaan kantaa siihen, onko rakennusalan ammattilaisen suunnitelmia pidett\u00e4v\u00e4 asianmukaisina, ja onko suunnittelijalla ollut riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 tietoa kohteesta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa my\u00f6s, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 31.10.2012 on ollut l\u00e4sn\u00e4 asianajaja A.P ja varatuomari R.H, joilla molemmilla on pitk\u00e4 kokemus rakennusalaan liittyvist\u00e4 oikeudellisista kysymyksist\u00e4. P\u00f6yt\u00e4kirjasta ei ilmene, ett\u00e4 esimerkiksi R.H olisi p\u00e4\u00e4miestens\u00e4 puolesta puuttunut siihen, ett\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s tehd\u00e4\u00e4n puutteellisten suunnitelmien pohjalta, vaikka h\u00e4n on aikaisemmissa yhti\u00f6kokouksissa vaatinut asianmukaista suunnittelua. On kohtuutonta edellytt\u00e4\u00e4 – sen j\u00e4lkeen, kun rakennuksessa on havaittu puutteellisesti toteutettua rakentamista – ett\u00e4 Pxxxxxen olisi hallituksen j\u00e4senen\u00e4 pit\u00e4nyt vaatia Txxxxxxxnlta perusteellisempia suunnitelmia. Sen vuoksi k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ettei Pxxxxxki ole korjausrakentamisen yhteydess\u00e4 toiminut huolimattomasti. Asiassa on my\u00f6s ilmennyt, ett\u00e4 korjaust\u00f6ihin on yhti\u00f6kokouksen j\u00e4lkeen ryhdytty riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 ripeydell\u00e4.
Yhteenvetona k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ettei Pxxxxxki ole hallituksena j\u00e4senen\u00e4 toiminut huolimattomasti kantajan v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla.
Yhteenveto liittyen Pxxxxxen v\u00e4itettyyn huolimattomuuteen
Asiassa ei ole osoitettu eik\u00e4 asiassa ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ilmennyt, ett\u00e4 Pxxxxxki olisi hallituksen j\u00e4senen\u00e4 toiminut kanteessa v\u00e4itetyn tavoin huolimattomasti. N\u00e4in ollen yhti\u00f6n esitt\u00e4m\u00e4 vahingonkorvausvaatimus on perusteettomana hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
V\u00e4itetyn tuottamuksen ja vahingon syy-yhteys sek\u00e4 v\u00e4itetty vahinko
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on edell\u00e4 katsonut, ettei Pxxxxxki ole toiminut huolimattomasti kantajan v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla. T\u00e4st\u00e4 huolimatta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus lausuu lyhyesti syy-yhteydest\u00e4 ja vahingosta seuraavaa:
Todistajien Lxxxxxsen, Exxxxxxn ja Txxxxxxxnn kertomuksista sek\u00e4 Lxxxxxsen (K 17 s. 14) ja Ixxxxxnn (K 7, s. 3) lausumista on k\u00e4ynyt ilmi, ett\u00e4 ullakoiden rakentaminen asuintarkoitukseen on vuonna 1990 toteutettu hyv\u00e4n rakennusravan vastaisesti. Yl\u00e4pohjan eristeiss\u00e4 ja sen tuuletuksessa on ollut vakavia puutteita. T\u00e4m\u00e4n vuoksi yl\u00e4pohjaan on j\u00e4\u00e4nyt kosteutta, mik\u00e4 on aiheuttanut rakenteille kosteusvaurion.
Kosteusvaurio on aiheuttanut rakenteissa ja eristeiss\u00e4 homevaurion. Lis\u00e4ksi voidaan esimerkiksi todistaja Ixxxxxnn kertomuksen perusteella p\u00e4\u00e4tell\u00e4, ett\u00e4 Peltikate on vuotanut jo ennen vuotta 2009 ja n\u00e4m\u00e4 vuodot ovat aiheuttanut katolle kosteusvaurioita.
Kantaja on asiassa v\u00e4itt\u00e4nyt, ettei rakennuksen katto ole vuotanut ennen vuotta 2009. Edell\u00e4 mainittujen todistajien kertomuksista voidaan p\u00e4\u00e4tell\u00e4, etteiv\u00e4t katon kosteus- ja homevauriot ole syntyneet pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n vuoden 2009 j\u00e4lkeen vaan jo noin vuodesta 1990 l\u00e4htien rakenteellisista virheist\u00e4 johtuen ja aikaisemmista vuodoista johtuen.
Pxxxxxki on valittu hallitukseen vuonna 2009. Pxxxxxki ei ole ollut vastuussa puutteellisesti toteutuneista ullakoiden rakentamisesta asuintarkoitukseen eik\u00e4 h\u00e4n ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole ollut vastuussa Peltikatteen kunnosta ennen vuotta 2009.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ettei kantaja ole n\u00e4ytt\u00e4nyt, mitk\u00e4 vahingot olisivat olleet vesikaton vuotojen seuraus ja toisaalta mitk\u00e4 vahingot olisivat olleet puutteellisesti toteutuneen ullakkorakentamisen seuraus. Lis\u00e4ksi asian ratkaisussa tulisi ottaa kantaa siihen, mitk\u00e4 ovat ennen vuotta 2009 tapahtuneiden vuotojen vaikutus kattorakenteiden kokonaisvahinkoon. Asiassa esitetyn n\u00e4yt\u00f6n perusteella k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei pysty ottamaan kantaa n\u00e4ihin kysymyksiin, eik\u00e4 kysymyst\u00e4 voida oikeudenk\u00e4ymiskaaren mukaisesti ratkaista kohtuullisuusharkinnan perusteella. N\u00e4in ollen kanne olisi tullut hyl\u00e4t\u00e4 my\u00f6s t\u00e4ll\u00e4 perusteella.
Oikeudenk\u00e4yntikulut Kantaja on asian lopputulos huomioon ottaen velvollinen maksamaan Pxxxxxelle korvausta t\u00e4m\u00e4n kohtuullisista oikeudenk\u00e4ynti- ja asianosaiskuluista. Asianosaiskulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ei voida pit\u00e4\u00e4 kohtuuttomana, kun otetaan huomioon, ett\u00e4 asiassa on pidetty kaiken kaikkiaan seitsem\u00e4n istuntop\u00e4iv\u00e4\u00e4. On selv\u00e4\u00e4, ett\u00e4 oikeudenk\u00e4yntiin osallistuminen on Pxxxxxelle aiheuttanut ansionmenetyst\u00e4 ja kuluja. Osallistumalla aktiivisesti asian valmisteluun Pxxxxxki on v\u00e4hent\u00e4nyt oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4.
TUOMIOLAUSELMA Kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Asunto-osakeyhti\u00f6 Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 velvoitetaan maksamaan Pxxxxxelle:
– korvauksena oikeudenk\u00e4yntikuluista 38.734,34 euroa (sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 arvonlis\u00e4veroa 7.495,42 euroa), ja
– korvauksena asianosaiskuluista 2.920,50 euroa.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Hallituksen j\u00e4senen vastuu korjaust\u00f6iden suorittamisesta asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4? Asunto-osakeyhti\u00f6iden hallituksen j\u00e4senet ovat usein maallikkoja. Moni kielt\u00e4ytyy hallituksen j\u00e4senyydest\u00e4 koska pelk\u00e4\u00e4 joutuvansa vastuuseen<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[20,31,28],"tags":[42,95,94,43,80,69],"yoast_head":"\n