https:\/\/www.asoyriidat.fi\/kunnossapitotyon-valvont…<\/a>
T\u00e4ss\u00e4 riidassa oli kysymys seuraavista korjaustoimista 3 asunnon asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4; takan ja hormin uusimisen, vesi- ja viem\u00e4rijohtojen uusimisen, poreammeen asennuksen sek\u00e4 taloyhti\u00f6n kaukol\u00e4mp\u00f6\u00f6n liitetyn lattial\u00e4mmityksen asentamisen alakertaan.
Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4 mit\u00e4 valvonta- ja muita kustannuksia taloyhti\u00f6ll\u00e4 on osakkaan muutos- ja kunnossapitot\u00f6iden johdosta oikeus veloittaa osakkaalta. Kysymys on ollut my\u00f6s toimenpiteiden laskutuksen aiheellisuudesta kun niihin on sis\u00e4ltynyt muutakin kuin varsinaista muutosty\u00f6n valvontaa.
Yhti\u00f6 vaati oikeudessa valvontakuluja n. 3500 euroa osakkaalta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus velvoitti osakkaat suorittamaan kaikki yhti\u00f6 valvontakulut ja hovioikeus ei my\u00f6nt\u00e4nyt asiassa valituslupaa. Eli osakkaat h\u00e4ivisiv\u00e4t ja velvoitettiin maksamaan yhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut n. 22.000 euroa.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mukaan:
Osakkaan kunnossapito- ja muutosty\u00f6st\u00e4 on s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 ja 5 luvussa. Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutosty\u00f6st\u00e4 etuk\u00e4teen kirjallisesti hallitukselle tai is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle, jos se voi vaikuttaa yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteist\u00f6n, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston k\u00e4ytt\u00e4miseen. Yhti\u00f6 tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutosty\u00f6lle ehtoja, jos ty\u00f6 voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhti\u00f6lle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan v\u00e4ltt\u00e4miseksi tai korvaamiseksi. Yhti\u00f6 tai toinen osakkeenomistaja voi kielt\u00e4\u00e4 muutosty\u00f6n, jos ty\u00f6n suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan m\u00e4\u00e4r\u00e4 ja osakkeenomistajalle koituva hy\u00f6ty. Jos suostumuksen antamisen j\u00e4lkeen tai muutosty\u00f6n aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen asiassa, muutosty\u00f6lle voidaan asettaa lis\u00e4ehtoja tai se voidaan kielt\u00e4\u00e4.
Ty\u00f6n suorittava osakkeenomistaja vastaa yhti\u00f6lle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen k\u00e4sittelyst\u00e4 aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista. Kunnossapito- tai muutosty\u00f6n suorittavan osakkeenomistajan on huolehdittava siit\u00e4, ett\u00e4 ty\u00f6ss\u00e4 noudatetaan hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa. Yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus valvoa, ett\u00e4 ty\u00f6 suoritetaan rakennusta ja kiinteist\u00f6\u00e4 vahingoittamatta, hyv\u00e4n rakennustavan mukaisesti sek\u00e4 noudattaen yhti\u00f6n asettamia ehtoja. Yhti\u00f6n on my\u00f6s huolehdittava siit\u00e4, ett\u00e4 valvonta on yhti\u00f6n ja muiden osakkeenomistajien kannalta riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla j\u00e4rjestetty. Kunnossapito- ja muutosty\u00f6n suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhti\u00f6n valvontakuluista.
Muutosty\u00f6ilmoituksen tulee olla sis\u00e4ll\u00f6lt\u00e4\u00e4n sellainen, ett\u00e4 yhti\u00f6 voi varmistua siit\u00e4, ett\u00e4 ty\u00f6 suunnitellaan, toteutetaan, valvotaan ja dokumentoidaan riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla. Tarvittaessa yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus vaatia osakkaalta tarpeellisia lis\u00e4selvityksi\u00e4. (HE 24\/2009 vp. s. 95 ja\u00b7 Jauhiainen ym: Asunto-osakeyhti\u00f6laki, 2013, s. 228 ja 256).
Jotta muutosty\u00f6lle voidaan asettaa ehtoja, mahdollisen haitan tai vahingon tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa. Haitaksi on katsottava my\u00f6s vahinkoriskin lis\u00e4\u00e4ntyminen (HE s. 102 ja 103).
Muutosty\u00f6n ilmoittamisesta aiheutuneita kuluja ovat muun muassa kustannukset, joita yhti\u00f6lle aiheutuu sen teett\u00e4ess\u00e4 kunnossapitoty\u00f6h\u00f6n liittyv\u00e4t tarpeelliset tarkastukset. Kulujen kohtuullisuus ja tarpeellisuus on ratkaistava tapauskohtaisesti erikseen muutosty\u00f6n laatu, laajuus, odotettavissa olevat haitat, tarvittavat selvitykset yms. seikat huomioon ottaen (HE s. 94).
Hyv\u00e4n tavan mukaista olisi ilmoittaa osakkaalle valvontaoikeuden k\u00e4ytt\u00e4misest\u00e4 sek\u00e4 antaa arvio valvonnasta aiheutuvista kustannuksista, jos se on kohtuudella teht\u00e4viss\u00e4. Osakkeenomistaja vastaa kuitenkin l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti kaikista muutosty\u00f6n aiheuttamista kustannuksista, mink\u00e4 vuoksi arviolla voi olla korkeintaan informatiivinen merkitys (HE s. 107 ja 108).
Remontin laajuus ja sen vaikutukset huomioon ottaen taloyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut perusteltu tarve ulkopuolisen asiantuntijan palkkaamiseen ty\u00f6n vaikutusten selvitt\u00e4vist\u00e4 varten sek\u00e4 ryhty\u00e4 tarvittaviin valvontatoimiin.
Valvojina toimineet Z ja T ovatkin havainneet lukuisia puutteita ty\u00f6n suunnitelmissa ja my\u00f6hemmin toteutuksessa. Z muun muassa jakotukin virheellisen asennuksen ja T m\u00e4rk\u00e4tilan lattiakaivon asennuksen kohdalla. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo Zn ja Tn kertomusten perusteella, ett\u00e4 t\u00f6iden yhteydess\u00e4 huoneistossa on ollut virheellisesti ja suunnitelmien vastaisesti tehtyj\u00e4 asennuksia, jotka lis\u00e4siv\u00e4t muun muassa vesivahingon riski\u00e4.
Suunnitelmien puutteellisuuksien ja vahinkoriskin lis\u00e4\u00e4ntymisen johdosta taloyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut my\u00f6s oikeus asettaa Zn ja Tn lausunnoista ilmenevi\u00e4 lis\u00e4ehtoja ty\u00f6n toteuttamiselle.
Valvontakulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 osasyy kahden valvojan k\u00e4ytt\u00e4miseen on ollut puutteellinen yhteisty\u00f6 Kn ja Zn ja toisaalta Kn ja Vn v\u00e4lill\u00e4. W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n (T) laskuttamat toimenpiteet eiv\u00e4t kuitenkaan ole olleet p\u00e4\u00e4llekk\u00e4isi\u00e4, kun Tn selvitys- ja valvontatoimenpiteet ovat keskittyneet m\u00e4rk\u00e4tilojen vedeneristysten ja takan hormin asennuksiin ja Zn lvi-tekniikkaan, lattial\u00e4mmitykseen sek\u00e4 muuhun rakennesuunnitteluun. W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n laskuttamia toimenpiteit\u00e4 voidaan my\u00f6s pit\u00e4\u00e4 tarpeellisina t\u00f6iden laajuus sek\u00e4 sen suunnittelussa ja toteutuksessa havaitut puutteet huomioon ottaen. My\u00f6s taloyhti\u00f6n kopiointikulut ovat olleet perusteluja, koska Vn kertoman mukaan K ei ollut suostunut toimittamaan asiakirjoja, jotka jouduttiin tilaamaan rakennusvalvonnasta.
K ei ole kertomansa mukaan saanut etuk\u00e4teen arvioita valvontakustannuksista. T\u00e4lt\u00e4 osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 etuk\u00e4teen annetulla kustannusarviolla on l\u00e4hinn\u00e4 informatiivinen merkitys, mill\u00e4 ei ole merkityst\u00e4 osakkaan vastuun kannalta. Valvonnan todellinen tarve on muutenkin selvinnyt vasta j\u00e4lkik\u00e4teen t\u00f6iden edetess\u00e4.
Vastaajat ovat velvollisia suorittamaan valvontat\u00f6iden ja muihin siihen liittyvi\u00e4 kustannuksia taloyhti\u00f6n vaatimuksen mukaisesti 3.361,04 euroa.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Vastaajat ovat h\u00e4vinneet asian ja ovat l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti velvollisia korvaamaan kantajan tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuneet kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut. Vastaajat ovat paljoksuneet kantajan oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4, vaatineet ett\u00e4 asianosaiset vastaisivat itse oikeudenk\u00e4yntikuluistaan asian oikeudellisen ep\u00e4selvyyden johdosta sek\u00e4 vaatineet vastaajien maksettavaksi tuomittavien oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 alennettavaksi.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 kantajan oikeudenk\u00e4yntikulut ovat asian laatuun ja laajuuteen sek\u00e4 my\u00f6s vastaajan asiamiehen omaan laskutukseen n\u00e4hden kohtuulliset. Asia ei ole ollut oikeudellisesti ep\u00e4selv\u00e4 eik\u00e4 vastaajien korvattavaksi tuomittavien kulujen kohtuuttomuudesta ole esitetty perusteita tai muutakaan selvityst\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 vastaajat on velvoitettava korvaamaan kantajan oikeudenk\u00e4yntikulut kokonaan.
Tuomiolauselma
Kanne hyv\u00e4ksyt\u00e4\u00e4n.
IK ja PL velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy Rtie 11:lie valvontat\u00f6iden kustannuksia ja muita siihen liittyvi\u00e4 tarpeellisia kustannuksia 3.361,04 euroa korkoineen 27.5.2014 lukien.
IK ja PL velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Rtie 11 oikeudenk\u00e4yntikulut 24.863 euroa korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Helsingin hovioikeus P\u00e4\u00e4t\u00f6s
Antamisp\u00e4iv\u00e4 4.4.2017
Nro xxx
Diaarinumero xxx
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 25.11.2016 nro xxx (liitteen\u00e4)
Asia Asunto-osakeyhti\u00f6asia
Valittajat IK
Valitus
IK ja PL ovat yhteisess\u00e4 valituksessaan vaatineet, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio kumotaan ja Asunto Oy Rtie 11 velvoitetaan korvaamaan heid\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulunsa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden osalta 26 687,61 eurolla ja hovioikeuden osalta erikseen esitett\u00e4v\u00e4n laskelman mukaan molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 a luvun 5 \u00a7:n mukaan valittajat tarvitsevat asiassa jatkok\u00e4sittelyluvan.
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 a luvun 11 \u00a7:n mukaan jatkok\u00e4sittelylupa on my\u00f6nnett\u00e4v\u00e4, jos
1) ilmenee aihetta ep\u00e4ill\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta,
2) k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ole mahdollista arvioida jatkok\u00e4sittelylupaa my\u00f6nt\u00e4m\u00e4tt\u00e4,
3) lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa on t\u00e4rke\u00e4 my\u00f6nt\u00e4\u00e4 asiassa jatkok\u00e4sittelylupa tai
4) luvan my\u00f6nt\u00e4miseen on muu painava syy.
Jatkok\u00e4sittelylupaa ei tarvitse edell\u00e4 1 kohdan nojalla my\u00f6nt\u00e4\u00e4 yksinomaan n\u00e4yt\u00f6n uudelleen arvioimista varten, ellei k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ole perusteltua aihetta ep\u00e4ill\u00e4 valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella.
Hovioikeus on tutkinut perusteet jatkok\u00e4sittelyluvan my\u00f6nt\u00e4miselle. Aihetta luvan my\u00f6nt\u00e4miselle ei ole.
P\u00e4\u00e4t\u00f6slauselma
Jatkok\u00e4sittelylupaa ei my\u00f6nnet\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisu j\u00e4\u00e4 pysyv\u00e4ksi.
Muutoksenhaku
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheisesta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 5.6.2017.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos EB
hovioikeudenneuvos LK hovioikeudenneuvos TR
Ratkaisu on yksimielinen.
HELSINGIN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUS
2. osasto
TUOMIO
Annettu kansliassa
xxx 1
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Ville Toppila 25.11.2016 xxx
Asia Vireille
SELOSTUS ASIASTA
Kantaja
Asunto Oy Rtie 11
elo AA LA
Vastaajat
IK
AA PL
PL
AA PL
Asunto-osakeyhti\u00f6asia 15.10.2014
Asian riidaton tausta Asunto Oy Rtie 11 (taloyhti\u00f6\u00f6n) kuuluu kolme asuinhuoneistoa. K ja L omistavat huoneiston C hallintaan oikeuttavat osakkeet.
Vastaajat olivat suorittaneet huoneistossa asunto-osakeyhti\u00f6lain 5 luvussa tarkoitettuina omina muutost\u00f6in\u00e4\u00e4n muun muassa takan ja hormin uusimisen, vesi- ja viem\u00e4rijohtojen uusimisen, poreammeen asennuksen sek\u00e4 taloyhti\u00f6n kaukol\u00e4mp\u00f6\u00f6n liitetyn lattial\u00e4mmityksen asentamisen alakertaan.
Rakennusvalvonnan Z-lausunto on saatu.
Vastaajat olivat ilmoittaneet remontista taloyhti\u00f6lle 17.4. ja 9.6.2013 ja maksaneet 17.9.2014 taloyhti\u00f6lle 672,62 euroa.
Kanne
Vaatimukset
Asunto Oy Rtie 11 on vaatinut, ett\u00e4 K ja L velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan taloyhti\u00f6lle valvontat\u00f6iden kustannuksia ja muita siihen liittyvi\u00e4 tarpeellisia kustannuksia 3.361,04 euroa korkoineen 27.5.2014 lukien.
Kantaja on my\u00f6s vaatinut, ett\u00e4 vastaajat velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenk\u00e4yntikulut 24.863 euroa korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Vastaajat olivat tehneet huoneistossaan sellaisia muutost\u00f6it\u00e4, jotka olisivat edellytt\u00e4neet taloyhti\u00f6n luvan, rakennusluvan ja remontin laajuus huomioon ottaen my\u00f6s suunnitelman ja valvonnan. Vastaajat olivat laiminly\u00f6neet em. toimenpiteet, joten kantaja oli joutunut palkkaamaan asiantuntijan, joka oli tarkistanut vastaajien LVI-suunnitelmien puutteet.
Vastaajat vastaavat yhti\u00f6lle my\u00f6s niist\u00e4 kunnossapitoty\u00f6h\u00f6n kuuluvista k\u00e4sittely- ym. tarpeellista kuluista, jotka olivat tarpeen kunnossapitoty\u00f6n laajuutta arvioitaessa.
Koska vastaajat eiv\u00e4t olleet toimittaneet yhti\u00f6lle etuk\u00e4teen sellaista kirjallista muutosty\u00f6ilmoitusta, jonka perusteella yhti\u00f6 olisi voinut arvioida sen vaikutusta kiinteist\u00f6n ja rakennuksen kannalta, olivat vastaajat vastuussa kaikista niist\u00e4 lis\u00e4selvityksist\u00e4, joita yhti\u00f6 oli joutunut omalla kustannuksellaan teett\u00e4m\u00e4\u00e4n.
Osakkaat olivat my\u00f6s aloittaneet muutosty\u00f6n ennen ilmoituksen tekemist\u00e4 ja ennen kuin hallitus oli hyv\u00e4ksynyt muutosty\u00f6n, joten kyse oli my\u00f6s osakkaan asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisesta vahingonkorvausvastuusta yhti\u00f6t\u00e4 kohtaan. Taloyhti\u00f6 oli joutunut k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4\u00e4n asiantuntijoita (W. Z Oy ja Luunnittelu Oy) voidakseen minimoida yhti\u00f6n rakenteelle aiheutuvat vahingot.
Vastaajat olivat 17.4.2013 ilmoittaneet tekev\u00e4ns\u00e4 huoneistossaan ”tavanomaisia kunnossapitoremontteja”. Huhtikuun 2013 lopulla taloyhti\u00f6lle oli selvinnyt, ett\u00e4 vastaajien huoneistossa oltiin tekem\u00e4ss\u00e4 sellaista laajamittaista remonttia, joka olisi edellytt\u00e4nyt taloyhti\u00f6n lupaa, erillisi\u00e4 suunnitelmia sek\u00e4 ainakin rakennusvalvonnan Z-lupaa.
Vastaajat olivat aloittaneet viem\u00e4rivetoja koskevat purkuty\u00f6t ilman mit\u00e4\u00e4n ilmoitusta tai suunnitelmaa taloyhti\u00f6n edustajalle. Koska vastaajat eiv\u00e4t olleet hankkineet valvojaa, taloyhti\u00f6 oli joutunut palkkaamaan LVI-t\u00f6iden valvojaksi lnsin\u00f6\u00f6ritoimiston W. Z Oy:n, jonka valvoja oli selvitt\u00e4nyt suunnitelmissa olleet puutteet ja ilmoittanut, ett\u00e4 remontti oli edellytt\u00e4nyt Z-luvan hakemista rakennusvalvontavirastolta. Vaikka lupaa ei ollut viel\u00e4 edes rakennusvalvontavirastosta haettu, vastaajat olivat jatkaneet remonttia, jolloin suuri osa remontista oli tehty ilman suunnitelmia. Suunnitelmista oli puuttunut mm. yl\u00e4kerran kylpyhuoneen piirustukset. Vastaajat eiv\u00e4t olleet my\u00f6sk\u00e4\u00e4n noudattaneet laadittuja suunnitelmia putkivetojen osalta.
Vastaajat olivat riitautuneet W. Z Oy:n edustajan kanssa, jonka j\u00e4lkeen LVI-t\u00f6iden valvonnan oli hoitanut Vteam Oy. Vteam Oy ei ollut voinut hoitaa valvontaa loppuun, koska vastaajien kanssa ei ollut pystytty useista yrityksist\u00e4 huolimatta sopimaan tarkastusaikaa. Koska vastaajat eiv\u00e4t pyynn\u00f6st\u00e4 huolimatta olleet ilmoittaneet taloyhti\u00f6lle valitsevansa valvojaa ja taloyhti\u00f6n kiellosta huolimatta jatkoivat remonttia, taloyhti\u00f6 oli ollut pakotettu palkkaamaan valvojaksi Lsuunnittelu Oy:n Dl ITn.
Taloyhti\u00f6lle oli aiheutunut seuraavat kustannukset, yhteens\u00e4 3.661,01
euroa:
– Insin\u00f6\u00f6ritoimisto W. Z Oy (lausunto, suunnitelma) 661,17 euroa,
– Insin\u00f6\u00f6ritoimisto W. Z Oy (LVI-t\u00f6iden suunnitelma, tarkennus suunnitelmiin) 866,26 euroa,
– Lsuunnittelu H Oy (valvonta) 2.133,61 euroa, ja
– As Oy Rtie 11 lasku (rakennuslupakuvien kopiointi ym.) 51,76 euroa.
Valvontat\u00f6iden kustannukset olivat kuuluneet yksin vastaajien vastuulle ja vastaajille oli etuk\u00e4teen ilmoitettu ko. henkil\u00f6iden tuntihinnat.
Koska vastaajat eiv\u00e4t olleet itse huolehtineet lain edellytt\u00e4m\u00e4st\u00e4 valvonnasta, taloyhti\u00f6 oli ollut pakotettu hankkimaan asianmukaisen valvonnan sen varmistamiseksi, ett\u00e4 remontti esim. LVI-t\u00f6iden sek\u00e4 s\u00e4hk\u00f6t\u00f6iden osalta tuli asianmukaisesti tehty\u00e4. liman taloyhti\u00f6n hankkimia valvojia korjausty\u00f6 olisi tullut tehty\u00e4 virheellisesti. Remontin laajuus oli edellytt\u00e4nyt sek\u00e4 asianmukaista suunnittelua ett\u00e4 valvontaa.
Vastaus
Vaatimukset
Vastaajat ovat vaatineet, ett\u00e4 kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja ett\u00e4 kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenk\u00e4yntikulut 26.687,61 euroa.
Perusteet
Vastaajat ovat kiist\u00e4neet kanteen perusteeltaan ja m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n.
Taloyhti\u00f6n korvattavaksi vaatimat er\u00e4t eiv\u00e4t olleet valvontakuluja. Valvontakuluja eiv\u00e4t olleet taloyhti\u00f6n valvonnan varjolla tilaamat suunnittelu- ja selvitysteht\u00e4v\u00e4t, mist\u00e4 Lsuunnittelu H Oy oli p\u00e4\u00e4asiallisesti veloittanut. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n W. Z Oy:n veloitus taloyhti\u00f6n johdon konsultoinnista ei ollut valvontakulu. Taloyhti\u00f6 ei valvontakustannuksena voinut veloittaa tarpeellisia ja kohtuullisia kuluja enemp\u00e4\u00e4 muutosty\u00f6ilmoitusten k\u00e4sittelyst\u00e4 eik\u00e4 se voinut kiert\u00e4\u00e4 veloitusta delegoimalla teht\u00e4vi\u00e4 ulkopuolisille asiantuntijoille.
Vastaajat olivat 17.9.2014 maksaneet valvontakuluja 672,62 euroa eik\u00e4 muilta osin taloyhti\u00f6n vaatimukset koskeneet valvontaa eiv\u00e4tk\u00e4 muitakaan kuluja, jotka vastaajien olisi korvattava.
Vastaajat olivat ilmoittaneet muutosty\u00f6st\u00e4 taloyhti\u00f6lle 17.4.2013 ja t\u00e4ydent\u00e4v\u00e4sti 9.6.2013. Haetun Z-lausunnon mukaan remontti ei ollut vaatinut rakennuslupaa. Vastaajat olivat teett\u00e4neet omalla kustannuksellaan kaikki tarvittavat suunnitelmat.
Vastaajien muutosty\u00f6ilmoitukseen oli vastattu 2.6.2013 puuttumalla vain kahteen seikkaan eli l\u00e4mp\u00f6pattereiden ja s\u00e4hk\u00f6kaapin vaihtoon.
Vastaajat olivat 9.6.2013 t\u00e4ydent\u00e4neet muutosty\u00f6ilmoitusta yksil\u00f6im\u00e4ll\u00e4 toimenpiteet ja siihen liitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 toimenpiteit\u00e4 kuvaavat piirustukset ja suunnitelmat. Suunnitelmia oli sittemmin t\u00e4ydennetty ja tarkennettu sen mukaisesti kuin korjausrakentaminen oli edellytt\u00e4nyt ja taloyhti\u00f6n edustaja pyyt\u00e4nyt.
Vastaajat olivat kaikissa toimissaan k\u00e4ytt\u00e4neet apunaan rakennusteknist\u00e4 asiantuntemusta. Vastaajilla oli ollut paikallisvalvojanaan rakennuskohteen laatu ja teht\u00e4v\u00e4n vaativuus huomioon ottaen riitt\u00e4v\u00e4n koulutuksen, kokemuksen ja perehtyneisyyden omaava rakennusmestari. T\u00e4st\u00e4 huolimatta taloyhti\u00f6n oli tullut huolehtia siit\u00e4, ett\u00e4 muutosty\u00f6n valvonta oli yhti\u00f6n ja muiden osakkeenomistajien kannalta riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla j\u00e4rjestetty.
Vastaajien muutosty\u00f6ilmoitus oli sis\u00e4lt\u00e4nyt toimenpiteet yksil\u00f6iv\u00e4n luettelon. Ilmoitukseen oli liittynyt yksityiskohtainen pohjapiirustuksen asuun puettu aiotun remontin yleiskuvaus, johon taloyhti\u00f6n edustaja V oli tutustunut valvontak\u00e4yntiens\u00e4 yhteydess\u00e4.
Muutosty\u00f6ilmoitusta oli t\u00e4ydennetty sen j\u00e4lkeen kun huoneiston huono kunto oli selvinnyt purkut\u00f6iden yhteydess\u00e4.
Z-lausunnon hakeminen oli l\u00e4htenyt liikkeelle vastaajien aloitteesta eik\u00e4 taloyhti\u00f6n aloitteesta. V ei ollut l\u00e4hett\u00e4nyt vastaajien tietoja W. Z Oy:lle. Vastaajat olivat 17.6.2013 tiedottaneet Vlle, ett\u00e4 takan vaihtoon tarvitaan Z-luvan hakemista ja ett\u00e4 t\u00e4t\u00e4 tarkoitusta varten oli tarvittu taloyhti\u00f6lt\u00e4 valtakirja. Pyynn\u00f6ist\u00e4 huolimatta valtakirjaa ei ollut saatu kuin suostumalla siihen ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 muutettaisiin.
Muutoksen sis\u00e4ll\u00f6st\u00e4 oltiin eri mielt\u00e4.
Remontti oli tehty suunnitelmien mukaisesti ja suunnitelmat oli toimitettu Vlle. Vlle toimitetuissa suunnitelmissa oli my\u00f6s mainittu, ett\u00e4 LVI-t\u00f6iss\u00e4 jakotukkien paikka selvi\u00e4\u00e4 vasta asennusvaiheessa.
T\u00e4m\u00e4 oli hyv\u00e4ksytty Z-lupapiirustuksilla. V\u00e4ite siit\u00e4, ett\u00e4 vastaajien kanssa ei ollut pystytty sopimaan tarkastusaikaa, ei pid\u00e4 paikkaansa. Vteam Oy:n valvontaa ei ollut voinut aloittaa, koska V oli j\u00e4tt\u00e4nyt toimittamatta tarvittavia dokumentteja valvojille. Taloyhti\u00f6 ei ollut joutunut lopettamaan toimeksiantoa Vteam Oy:n kanssa vastaajista johtuvista syist\u00e4. Vastaajat olivat joutuneet ker\u00e4\u00e4m\u00e4\u00e4n dokumentaatiota ja korjaamaan Vn tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4miset.
lT ei ollut vaatinut vedeneristeiden korjaamista eik\u00e4 h\u00e4n ollut valvonut viem\u00e4reiden vesilukkoja useampaa tuntia. Ty\u00f6t ja valvonta olivat edenneet suunnitelmien mukaan. V ei ollut etuk\u00e4teen ilmoittanut tuntihintoja. Vastaajien reklamaatioon ei ollut saatu Vlta vastausta eik\u00e4 selvityst\u00e4 suurten valvontalaskujen johdosta.
Kaikki kunnossapito- ja muutosty\u00f6ilmoitukset olivat sis\u00e4lt\u00e4neet tiedot, joiden perusteella yhti\u00f6 tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatettiinko kunnossapitoty\u00f6ss\u00e4 hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa ja aiheutuiko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa.
Ep\u00e4muodollisella taloyhti\u00f6n ja osakkaiden v\u00e4lisell\u00e4 tiedonkululla kaikki ep\u00e4selv\u00e4ksi j\u00e4\u00e4nyt oli selvitetty.
Kun paikkoja avattiin, remontoimistarve k\u00e4vi selv\u00e4ksi. Se kasvoi entiseen n\u00e4hden, mutta pysyi silti varsin rajoittuneena. Kunnossapito- ja
muutosty\u00f6ilmoitusta oli t\u00e4ydennetty. Suunnitelmia t\u00e4ydennettiin ja tarkennettiin sen mukaisesti kuin korjausrakentaminen edellytti.
Asiassa oli kysymys siit\u00e4, miten yksityiskohtaista tietoa taloyhti\u00f6 oli voinut katsoa tarvitsevansa voidakseen arvioida suoritetaanko ty\u00f6 rakennusta ja kiinteist\u00f6\u00e4 vahingoittamatta, hyv\u00e4n rakennustavan mukaisesti sek\u00e4 noudattaen yhti\u00f6n ja toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja.
Kun vastaajat olivat yksityiskohtia my\u00f6ten selvitt\u00e4neet sen, mit\u00e4 t\u00f6it\u00e4 teht\u00e4isiin ja niin suunnittelu kuin ty\u00f6t oli uskottu p\u00e4teviksi todettujen ulkopuolisten asiantuntemuksen ja arvioinnin varaan, taloyhti\u00f6ll\u00e4 ei ollut tarvetta muuhun kuin toimittaa tavanomaiset eri ty\u00f6vaiheiden katselmukset.
Toisin kuin kantaja v\u00e4itt\u00e4\u00e4, ilman taloyhti\u00f6n k\u00e4ytt\u00e4mi\u00e4 asiantuntijoita vesi- ja viem\u00e4riputkia, lattial\u00e4mmityst\u00e4 ja m\u00e4rk\u00e4tilojen vedeneristyst\u00e4 ei olisi asennettu virheellisesti tai puutteellisesti. Taloyhti\u00f6n hankkima ulkopuolinen konsultointi oli ylimitoitettua remontin laatuun ja suhteelliseen suppeuteen, suunnittelusta, ty\u00f6st\u00e4, laitteista (kuten takasta ja lattial\u00e4mmityksest\u00e4) ja materiaaleista jo annettuun selvitykseen sek\u00e4 suunnittelijoiden ja ty\u00f6n suorittajien p\u00e4tevyyteen n\u00e4hden.
Konsulttien k\u00e4ytt\u00f6 oli ollut aiheetonta. Tarpeellisen ja oikein mitoitetun valvontatarpeen vastaajat olivat sin\u00e4ns\u00e4 hyv\u00e4ksyneet ja siksi korvanneet yhti\u00f6n tarpeellisesta valvonnasta johtuneet kulut t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti.
Ilmoitusten k\u00e4sittelyn, ilmoitettavien asioiden selvitt\u00e4misen tai valvonnan kannalta Zn laskut ja Lsuunnittelu H Oy:n laskuttamat suunnittelu- ja selvittelyty\u00f6t eiv\u00e4t olleet tarpeen. Valvonnan ja siihen liittyvien kustannusten tuli olla kohtuullisia eli valvonnan ym. laajuus tuli olla oikeassa suhteessa valvontatarpeeseen n\u00e4hden.
Kanteessa vastaajien maksettaviksi vaaditut m\u00e4\u00e4r\u00e4t eiv\u00e4t ilmoitusten k\u00e4sittelyst\u00e4 ja valvonnasta johtuvina kuluina olleet tarpeellisia eiv\u00e4tk\u00e4 kohtuullisia.
Kantajan kirjallinen lausuma
Vastaajat eiv\u00e4t olleet 17.4.2013 toimittaneet taloyhti\u00f6lle mit\u00e4\u00e4n remonttia koskevia kirjallisia suunnitelmia, joista olisi selvinnyt remontin laajuus.
Sen j\u00e4lkeen kun taloyhti\u00f6n edustajalle oli selvinnyt remontin laajuus, taloyhti\u00f6 oli edellytt\u00e4nyt vastaajilta asianmukaisia suunnitelmia. Koska suunnitelmia ei ollut edes laadittu, taloyhti\u00f6 oli joutunut k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4\u00e4n asiantuntijaa sen varmistamiseksi, ettei rakenteille aiheuteta pysyvi\u00e4 vaurioita.
W. Z Oy:n edustaja oli k\u00e4ynyt kohteessa ensimm\u00e4isen kerran 27.6.2013, jolloin purkuty\u00f6t oli jo aloitettu. Purkut\u00f6iden osalta vastaajat olivat toimittaneet ainoastaan lattial\u00e4mmityst\u00e4 koskevan suunnitelman 1.
kerrokseen sek\u00e4 uudet pohjapiirrokset 1. ja 2. kerrokseen, jotka koskivat ainoastaan huoneiden tilajakoa. Mit\u00e4\u00e4n LVI-piirustuksia tai -suunnitelmia ei ollut laadittu eik\u00e4 siten toimitettu taloyhti\u00f6lle. Z oli edellytt\u00e4nyt lis\u00e4selvityksi\u00e4 LVI-tekniikan ja rakennesuunnittelun osalta.
W. Z Oy oli 12.9.2013 edellytt\u00e4nyt lis\u00e4suunnitelmia lattial\u00e4mmityksen osalta, vesi- ja viem\u00e4risuunnitelmaa sek\u00e4 suunnitelmaa ilmanvaihdon osalta. Z oli 27.9.2013 todennut puutteita keitti\u00f6n viem\u00e4rin palot\u00f6iden, viem\u00e4rin kannakoinnin osalta sek\u00e4 kiinnitt\u00e4nyt huomiota 2. kerroksen vesi- ja viem\u00e4risuunnitelmia puuttumiseen. W. Z Oy oli lis\u00e4ksi todennut, ett\u00e4 vesi- ja viem\u00e4rit\u00f6it\u00e4 varten tarvittiin leimatut kvv-suunnitelmat ja Z-lausunto.
Lsuunnittelu Oy oli tarkastanut vedeneristyksen 1.10.2013 ja edellytt\u00e4nyt lis\u00e4eristyksen asentamista ennen laatoitusta. Alakerran m\u00e4rk\u00e4tilan vedeneristys oli tarkastettu 8.11. ja 15.11.2013 ja my\u00f6s ohjeistettu lis\u00e4eristyskerroksen tekemist\u00e4 ennen laatoitusta.
Lsuunnittelu Oy oli 8.11.2013 tarkastanut takan ja piipun asennusty\u00f6n ja todennut, ett\u00e4 liittym\u00e4 vesikattoon oli tarkastushetkell\u00e4 kesken.
Vastaajat olivat toimittaneet taloyhti\u00f6lle selvityksen k\u00e4ytt\u00e4mist\u00e4\u00e4n asiantuntijoista vasta sen j\u00e4lkeen kun taloyhti\u00f6n k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4t asiantuntijat olivat k\u00e4yneet kohteessa. Taloyhti\u00f6 oli antanut vastaajien suunnittelija RI NPlle 18.10.2013 p\u00e4iv\u00e4tyn valtakirjan rakennusluvan hakemista varten. Kun purkuty\u00f6t oli aloitettu jo 17.4.2013 ilman mit\u00e4\u00e4n suunnitelmia tai edes selvitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 tarvittavaa rakennuslupaa, taloyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut velvollisuus k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 omia asiantuntijoita. Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n se seikka, ett\u00e4 vastaajat olivat pyyt\u00e4neet valtakirjaa rakennusluvan hakemiselle noin puoli vuotta sen j\u00e4lkeen, kun rakennusty\u00f6t olivat olleet k\u00e4ynniss\u00e4, osoittaa vastaajien laiminly\u00f6neen asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaiset velvoitteet. Vastaajien remontin laajuus oli kiistatta edellytt\u00e4nyt rakennusvalvonnan lupaa. P oli viel\u00e4 13.12.2013 selvitt\u00e4nyt rakennusvalvonnalle laadittavaa valvontasuunnitelmaa, jotta rakennusvalvonta hyv\u00e4ksyisi tehdyt muutokset.
T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa kyse oli ollut laajamittaisesta osakkaan omasta muutosty\u00f6st\u00e4, joka olisi jo alun perin edellytt\u00e4nyt asianmukaiset suunnitelmat, joiden perusteella taloyhti\u00f6 olisi voinut arvioida remontin laajuuden ja sen valvontatarpeen. Osakkailla ei ollut ilman taloyhti\u00f6n lupaa ryhty\u00e4 mihink\u00e4\u00e4n toimenpiteisiin, jotka kohdistuivat taloyhti\u00f6n rakenteisiin. Koska osakkaat olivat ilman suunnitelmia aloittaneet laajamittaiset purkuty\u00f6t, taloyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut oikeus valvoa suoritettuja muutost\u00f6it\u00e4. Lis\u00e4ksi taloyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut riitt\u00e4v\u00e4 peruste edellytt\u00e4\u00e4 puuttuvia suunnitelmia, koska kaikki vastaajien rakenteisiin kohdistuvat muutosty\u00f6t olivat sellaisia, joista oli voinut aiheutua vahinkoa taloyhti\u00f6n rakenteille. Insin\u00f6\u00f6ritoimisto W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n toimenpiteet ja lausunnot olivat olleet tarpeen. liman taloyhti\u00f6n k\u00e4ytt\u00e4mi\u00e4 asiantuntijoita olisi vesi- ja viem\u00e4riputket tulleet asennetuksi virheellisesti, lattial\u00e4mmitys olisi my\u00f6s ollut virheellinen ja m\u00e4rk\u00e4tilojen vedeneristys
puutteellinen. Lis\u00e4ksi vastaajat eiv\u00e4t olisi lainkaan huomioineet tarvittavaa rakennuslupaa, jonka tarve oli vasta j\u00e4lkik\u00e4teen selvitetty.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantaja K1. Lasku 31.7.2013 K2. Lasku 25.10.2013
K3. Lasku 31.3.2014
K4. Lasku 14.4.2014
K5. Maksukehotus 27.5.2014
K6. Insin\u00f6\u00f6ritoimisto W. Z Oy:n lausunto 28.6.2013
K7. Insin\u00f6\u00f6ritoimisto W. Z Oy:n lausunto 12.9.2013
K8. Insin\u00f6\u00f6ritoimisto W. Z Oy:n muistio 27.9.2013
K9. Lsuunnittelu Oy:n tarkastusp\u00f6yt\u00e4kirja
K10. S\u00e4hk\u00f6postit 17.4., 2.5. ja 9.6.2013
K11. Valtakirja 18.10.2013
K12. As Oy Rtie 11 hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirja 16.10.2013
K13. S\u00e4hk\u00f6posti 13.12.2013 NP\/ rakennustarkastaja TT ja KP
K14. Pn lausunto 12.12.2013 K15. Valvontaselvitys 28.11.2013
K16. IKn s\u00e4hk\u00f6posti 18.6.2013 liitteineen (V 7)
K17. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 17.6.2013 (V 13)
K18. AVn s\u00e4hk\u00f6posti 17.6.2013 (V 14)
K19. S\u00e4hk\u00f6posti K N 18.6.2013 (V 15)
K20. S\u00e4hk\u00f6posti Kn 18.6.2013 (V 16)
K21. Vn s\u00e4hk\u00f6posti 18.6.2013 (V 17)
K22. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 20.8.2013 (V 18)
K23. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 20.8.2014 (V19)
K24. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 20.8.2013 (V 20)
K25. S\u00e4hk\u00f6posti K \/ TT 10.6.2013 K26. S\u00e4hk\u00f6postiviesti lT 8.11.2013
K27. S\u00e4hk\u00f6posti TT
K28. PLn s\u00e4hk\u00f6posti 2.11.2013 K29. IKn kirjoitus Suomi24-sivustolle K30. Valokuvaliite (Z ja T )
Vastaaja
V1. Muutosty\u00f6ilmoitus 17.4.2013
V2. 1. kerroksen pohjapiirros 17.4.2013 V3. AVn s\u00e4hk\u00f6posti 2.6.2013 V4. Muutosty\u00f6ilmoitus 9.6.2013
V5. 1. kerroksen pohjapiirros 28.5.2013
V6. 2. kerroksen pohjapiirrokset 27.4.2013
V7. IKn s\u00e4hk\u00f6posti 18.6.2013 liitteineen
V8. LVI-kuva (PN \/ LVI-Suunnittelu PN)
V9. S\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihtoa K \/ Vteam Oy:n \u00f6
2.5.2014
V10. Tarkastuskooste 16.9.2014 V11. Lasku 14.4.2014 (K4)
V12. Lsuunnittelu Oy:n tarkastusp\u00f6yt\u00e4kirja (K9) V13. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 17.6.2013
V14. AVn s\u00e4hk\u00f6posti 17.6.2013 V15. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 18.6.2013
V16. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 18.6.2013 ja sen liitteen\u00e4 olevat kolme perspektiivipiirustusta
V17. Vn s\u00e4hk\u00f6posti 18.6.2013
V18. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 20.8.2013 klo 12:20
V19. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 20.8.2013 klo 13:57
V20. Kn s\u00e4hk\u00f6posti 20.8.2013 klo 12:32
V21. As Oy Rtie 11 hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirja 16.10.2013 (K12) V22. Taloyhti\u00f6n vastine Etel\u00e4-Suomen aluehallintovirastolle 24.11.2014 V23. ls\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistuksen liite 25.4.2014
V24. Lasku 31.7.2013 (K1) V25. Lasku 25.10.2013 (K2) V26. Lasku 31.3.2014 (K3)
V27. Insin\u00f6\u00f6ritoimisto W. Z Oy:n lausunto 28.6.2013 (K6) V28. Insin\u00f6\u00f6ritoimisto W. Z Oy:n lausunto 12.9.2013 (K?) V29. Insin\u00f6\u00f6ritoimisto W. Z Oy:n muistio 27.9.2013 (K8) V30. S\u00e4hk\u00f6postiviesti lT (K26)
V31. S\u00e4hk\u00f6posti TT (K27)
V32. PLn s\u00e4hk\u00f6posti 2.11.2013 (K28) V33. IKn kirjoitus Suomi24-sivustolle (K29)
Henkil\u00f6todistelu
Kantaja
Vastaaja
1. AV todistelutarkoituksessa
2. lT
3. LZ
1. IK todistelutarkoituksessa
2. JN
3. AK
4. NP
5. PN
K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISU
Perusteet Kysymyksenasetelu ja sovellettavat oikeusohjeet
Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4 mit\u00e4 valvonta- ja muita kustannuksia taloyhti\u00f6ll\u00e4 on osakkaan muutos- ja kunnossapitot\u00f6iden johdosta oikeus veloittaa osakkaalta. Kysymys on ollut my\u00f6s toimenpiteiden laskutuksen aiheellisuudesta kun niihin on sis\u00e4ltynyt muutakin kuin varsinaista muutosty\u00f6n valvontaa.
Osakkaan kunnossapito- ja muutosty\u00f6st\u00e4 on s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 ja 5 luvussa. Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutosty\u00f6st\u00e4 etuk\u00e4teen kirjallisesti hallitukselle tai is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle, jos se voi vaikuttaa yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteist\u00f6n, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston k\u00e4ytt\u00e4miseen. Yhti\u00f6 tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutosty\u00f6lle ehtoja, jos ty\u00f6 voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhti\u00f6lle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan v\u00e4ltt\u00e4miseksi tai korvaamiseksi. Yhti\u00f6 tai toinen osakkeenomistaja voi kielt\u00e4\u00e4 muutosty\u00f6n, jos ty\u00f6n suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan m\u00e4\u00e4r\u00e4 ja osakkeenomistajalle koituva hy\u00f6ty. Jos suostumuksen antamisen j\u00e4lkeen tai muutosty\u00f6n aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen asiassa, muutosty\u00f6lle voidaan asettaa lis\u00e4ehtoja tai se voidaan kielt\u00e4\u00e4.
Ty\u00f6n suorittava osakkeenomistaja vastaa yhti\u00f6lle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen k\u00e4sittelyst\u00e4 aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista. Kunnossapito- tai muutosty\u00f6n suorittavan osakkeenomistajan on huolehdittava siit\u00e4, ett\u00e4 ty\u00f6ss\u00e4 noudatetaan hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa. Yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus valvoa, ett\u00e4 ty\u00f6 suoritetaan rakennusta ja kiinteist\u00f6\u00e4 vahingoittamatta, hyv\u00e4n rakennustavan mukaisesti sek\u00e4 noudattaen yhti\u00f6n asettamia ehtoja. Yhti\u00f6n on my\u00f6s huolehdittava siit\u00e4, ett\u00e4 valvonta on yhti\u00f6n ja muiden osakkeenomistajien kannalta riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla j\u00e4rjestetty. Kunnossapito- ja muutosty\u00f6n suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhti\u00f6n valvontakuluista.
Muutosty\u00f6ilmoituksen tulee olla sis\u00e4ll\u00f6lt\u00e4\u00e4n sellainen, ett\u00e4 yhti\u00f6 voi varmistua siit\u00e4, ett\u00e4 ty\u00f6 suunnitellaan, toteutetaan, valvotaan ja dokumentoidaan riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla. Tarvittaessa yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus vaatia osakkaalta tarpeellisia lis\u00e4selvityksi\u00e4. (HE 24\/2009 vp. s. 95 ja\u00b7 Jauhiainen ym: Asunto-osakeyhti\u00f6laki, 2013, s. 228 ja 256).
Jotta muutosty\u00f6lle voidaan asettaa ehtoja, mahdollisen haitan tai vahingon tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa. Haitaksi on katsottava my\u00f6s vahinkoriskin lis\u00e4\u00e4ntyminen (HE s. 102 ja 103).
Muutosty\u00f6n ilmoittamisesta aiheutuneita kuluja ovat muun muassa kustannukset, joita yhti\u00f6lle aiheutuu sen teett\u00e4ess\u00e4 kunnossapitoty\u00f6h\u00f6n liittyv\u00e4t tarpeelliset tarkastukset. Kulujen kohtuullisuus ja tarpeellisuus on ratkaistava tapauskohtaisesti erikseen muutosty\u00f6n laatu, laajuus, odotettavissa olevat haitat, tarvittavat selvitykset yms. seikat huomioon ottaen (HE s. 94).
Hyv\u00e4n tavan mukaista olisi ilmoittaa osakkaalle valvontaoikeuden k\u00e4ytt\u00e4misest\u00e4 sek\u00e4 antaa arvio valvonnasta aiheutuvista kustannuksista, jos se on kohtuudella teht\u00e4viss\u00e4. Osakkeenomistaja vastaa kuitenkin l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti kaikista muutosty\u00f6n aiheuttamista kustannuksista, mink\u00e4 vuoksi arviolla voi olla korkeintaan informatiivinen merkitys (HE s. 107 ja 108).
Tapahtumatiedot
IK oli 17.4.2013 s\u00e4hk\u00f6postitse ilmoittanut taloyhti\u00f6n hallituksen puheenjohtajalle AVlle tekev\u00e4ns\u00e4 remontin vastaajien omistamassa C-huoneistossa. Ilmoituksessa mainitut toimenpiteet olivat liittyneet l\u00e4hinn\u00e4 pintojen uusimiseen. Ainoastaan vessojen remontointi vesieristyksineen, vanhan s\u00e4hk\u00f6kaapin sek\u00e4 l\u00e4mmityspattereiden vaihdot olivat viitanneet suurempiin rakenteisiin kohdistuneisiin muutoksiin. K oli ilmoittanut my\u00f6s halustaan lattial\u00e4mmityksen asentamisesta alakertaan, ja ilmoittanut selvitt\u00e4v\u00e4ns\u00e4 muutoksen vaikutusta taloyhti\u00f6n l\u00e4mm\u00f6n yhteiskulutukseen.
V on kertonut, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6posti 17.4.2013 oli ensimm\u00e4inen ilmoitus vastaajien remontista. H\u00e4n oli ymm\u00e4rt\u00e4nyt ilmoituksen perusteella, ettei kyseess\u00e4 ollut laaja remontti, koska luetellut ty\u00f6t olivat koskeneet p\u00e4\u00e4osin vain pintaa ja kalusteita. V ei ollut ymm\u00e4rt\u00e4nyt, ett\u00e4 lattial\u00e4mmityksen uusimisen yhteydess\u00e4 tultaisiin vaihtamaan koko l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4. Ensimm\u00e4isen ilmoituksen mukana ei ollut liitteit\u00e4 tai tarkempia suunnitelmia.
K on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli jo aiemmin kev\u00e4\u00e4ll\u00e4 2013 keskustellut Vn kanssa remontista ennen kunnossapito- ja muutosty\u00f6ilmoituksen tekemist\u00e4. H\u00e4n oli ilmoittanut 17.4.2013 kaikki tiedot tulevasta remontista mit\u00e4 sill\u00e4 hetkell\u00e4 tiesi ja remontti oli edennyt niiden tietojen mukaisesti. V oli hyv\u00e4ksynyt lattial\u00e4mmityksen uusimisen ja putkivuodon korjaamisen vessan r\u00e4ttipatterin kohdalla.
V oli 2.5.2013 s\u00e4hk\u00f6postitse pyyt\u00e4nyt Kta toimittamaan suunnitelmia ja piirustuksia lvi- ja s\u00e4hk\u00f6t\u00f6ist\u00e4, tiedustellut oliko t\u00f6ille valvojaa ja ilmoittanut taloyhti\u00f6n hankkivan tarkastajan, koska remontti oli vaikuttanut koko rakennuksen dynamiikkaan. V oli muistuttanut t\u00f6iden tarkastajan kustannusten olevan osakkaan vastuulla.
V on kertonut, ett\u00e4 remontin laajuus oli alkanut selvit\u00e4 h\u00e4nelle vasta 2.5.2013, kun h\u00e4n oli vastaajien pyynn\u00f6st\u00e4 k\u00e4ynyt paikan p\u00e4\u00e4ll\u00e4 katsomassa. Silloin oli jo tehty paljon purkut\u00f6it\u00e4 ja lattiat sek\u00e4 seini\u00e4 oli purettu, joten kyse oli ollut muusta mist\u00e4 17.4.2013 oli ilmoitettu.
V oli pyyt\u00e4nyt vastaajilta muun muassa lvi-, rakenne- ja s\u00e4hk\u00f6suunnitelmia, mit\u00e4 h\u00e4n ei ollut saanut.
K oli s\u00e4hk\u00f6postitse 9.6.2013 t\u00e4ydent\u00e4nyt muutosty\u00f6ilmoitustaan ja samalla ilmoittanut, ett\u00e4 purkuty\u00f6t olivat valmiit ja ett\u00e4 remontti oli alkamassa. Ilmoituksessa oli mainittu muun muassa Termotech-lattial\u00e4mmityksen asentamisesta alakertaan, yl\u00e4- ja alakerran vessojen remontointi ja alakerran vessan yhdist\u00e4minen saunaan ja suihkuun, s\u00e4hk\u00f6rasioiden ja koko asunnon s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelmien tarkistus, vanhojen kupariputkien vaihto komposiittiputkiin, alakerran ikkunoiden vaihto sek\u00e4 takan ja piipun vaihto. Ilmoituksen liitteen\u00e4 oli ollut huoneiston pohjapiirustus.
V ja K olivat 17. ja 18.6.2013 k\u00e4yneet kirjeenvaihtoa remontista. K oli ilmoittanut p\u00e4ivitetyn remonttisuunnitelman ja samalla ilmoittanut huoneiston purun yhteydess\u00e4 havaituista korjausta vaativista seikoista sek\u00e4 urakoitsijoiden yhteystietoja. K oli ilmoittanut takan uusimisen vaativan Z-lausunnon. K oli samalla tiedustellut valvojan tietoja sek\u00e4 siihen liittyv\u00e4n hinnoittelun. Kn l\u00e4hett\u00e4mien s\u00e4hk\u00f6postien liittein\u00e4 oli ollut lattial\u00e4mmitysyrityksen asennuskuva, vanhoja rakennuspiirustuksia ja perspektiivipiirustuksia huoneistosta. V oli ilmoittanut ilmoittavansa valvojat kun sellaiset on selvill\u00e4.
V on kertonut, ett\u00e4 Kn 9.6.2013 antaman ilmoituksen j\u00e4lkeen V oli ottanut yhteytt\u00e4 mahdollisiin valvojiin, jotka olivat kysyneet muutost\u00f6iden suunnitelmia. K oli kes\u00e4kuussa 2013 ilmoittanut, ett\u00e4 pyrkiv\u00e4t selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n tarvittavat suunnittelijat ja valvojat. V on kes\u00e4kuussa 2013 palkannut valvojaksi LZn.
Valvoja Z on 28.6.2013 antanut lausunnon, jossa h\u00e4n oli todennut havaintojaan C-huoneistossa. Huoneistossa oli purettu lattiapinnoitteita, alapohjalaattaa ja sen alla olevaa l\u00e4mm\u00f6neristett\u00e4, k\u00e4ytt\u00f6vesijohtoja, l\u00e4mp\u00f6pattereita sek\u00e4 kylpyhuoneen sein\u00e4\u00e4. Uusia muoviviem\u00e4reit\u00e4 oli asennettu. Z on todennut suunnitelma- ja muita puutteita muun muassa lattial\u00e4mmitykseen, l\u00e4mm\u00f6ntuottoon, vesi- viem\u00e4rijohtoihin, ilmanvaihtoon, t\u00f6iden luvanvaraisuuteen ja takkaan liittyen.
Z on kertonut muun muassa, ett\u00e4 lattial\u00e4mmityksen suunnitelma ei ollut riitt\u00e4v\u00e4, koska tehdyll\u00e4 muutoksella oli vaihdettu l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 ja sill\u00e4 oli ollut vaikutusta koko rakennukseen.
Asennettu lattial\u00e4mmitys oli lis\u00e4nnyt taloyhti\u00f6n vedenkulutusta. Kaikki tehdyt muutokset olisivat vaatineet lvi-suunnitelmia, taloyhti\u00f6n lupaa ja valvojaa. Z piti toimeksiantoaan v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4. Vastaajien 18.6.2013 toimittamat suunnitelmat eiv\u00e4t olleet riitt\u00e4vi\u00e4 taloyhti\u00f6lle tai rakennusvalvonnalle. K\u00e4ytt\u00f6vesijohtojen vaihtaminen olisi edellytt\u00e4nyt taloyhti\u00f6n ja rakennusvalvonnan ennen purkut\u00f6iden aloittamista antamaa suostumusta. My\u00f6s l\u00e4mp\u00f6pattereiden, vesipisteiden ja liesituulettimen vaihdot olisivat edellytt\u00e4neet suunnitelmia. Taloyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut oikeus vaatia suunnitelmia.
K on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n ei ollut pyynn\u00f6st\u00e4 huolimatta saanut hintatietoja valvonnasta eik\u00e4 valvontasuunnitelmaa. K oli toimittanut Vlle lvi-suunnitelman ja suunnitelmat lattial\u00e4mmityksen osalta 20.8.2013 s\u00e4hk\u00f6postitse.
V on kertonut, ett\u00e4 vastaajat olivat vasta elokuussa 2013 toimittaneet suunnitelmia. Nekin olivat puutteellisia, koska l\u00e4mmityksen kokonaissuunnitelmaa ei ollut ja my\u00f6s 2. kerroksen vesi- ja viem\u00e4risuunnitelmat puuttuivat. Vastaajille ei ollut voinut antaa valtakirjaa rakennusvalvontaa varten viel\u00e4 elokuussa 2013, koska suunnitelmia ei ollut tarkastettu ja tiedot olivat puutteellisia.
Z on 12.9.2013 antamassaan lausunnossa ja 27.9.2013 laatimassaan muistiossa todennut remontin osalta edelleen t\u00e4ydennyst\u00e4 vaativia asioita lattial\u00e4mmitys-, vesi- ja viem\u00e4risuunnitelman sek\u00e4 ilmanvaihdon osalta.
Z on kertonut, ett\u00e4 taloyhti\u00f6lle oli ollut oikeus vaatia suunnitelmia. Lattial\u00e4mmityksen ja toisen kerroksen vesi- ja viem\u00e4risuunnitelmat olivat olleet puutteellisia viel\u00e4 syyskuussa 2013. Zn havaintojen mukaan muutost\u00f6iden tekemisess\u00e4 ei ollut syyskuuhun 2013 menness\u00e4 noudatettu hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa ja rakennusvalvonnan ohjeita. Zn havaintojen mukaan jakotukin asennus ei ollut suunnitelman mukainen liian lyhyen suojaputken takia ja se oli muodostanut vuotoriskin. Vesi- ja viem\u00e4rity\u00f6t oli aloitettu ja n\u00e4ht\u00e4v\u00e4sti my\u00f6s toteutettu ilman suunnitelmia. Taloyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut peruste valvojan palkkaamiselle riskirakenteiden v\u00e4ltt\u00e4miseksi. Taloyhti\u00f6 voi edellytt\u00e4\u00e4 osakkaalta remonttiin liittyvi\u00e4 suunnitelmia.
Lsuunnittelu Oy:n lT on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli 21.8.2013 saanut taloyhti\u00f6lt\u00e4 toimeksiannon arvioida rakennusteknisi\u00e4 t\u00f6it\u00e4 m\u00e4rk\u00e4tilojen sek\u00e4 takan ja sen hormin osalta. H\u00e4n oli k\u00e4yntins\u00e4 1.10.2013 yhteydess\u00e4 suositellut lis\u00e4eristyst\u00e4 yl\u00e4kerran m\u00e4rk\u00e4tiloihin, alakerta oli tuolloin viel\u00e4 keskener\u00e4inen. Marraskuun k\u00e4yntien yhteydess\u00e4 h\u00e4n oli havainnut, ett\u00e4 vedeneristyksen liittym\u00e4 lattiakaivoon oli tehty v\u00e4\u00e4rin ja ilmoittanut siit\u00e4 vastaajille. T oli tehnyt C-huoneistossa yhteens\u00e4 kolme k\u00e4ynti\u00e4, jotka kaikki olivat tarpeellisia, koska t\u00f6iden osalta oli huomautettavaa. H\u00e4nen antamansa ohjeet olivat perustuneet rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4yskokoelmaan, hyv\u00e4\u00e4n rakennustapaan ja materiaalien valmistajien ohjeisiin. Takan uusiminen oli vaatinut
Z-lausuntoa ja rakennusvalvonta oli edellytt\u00e4nyt tyyppihyv\u00e4ksytty\u00e4 takkaa. Takan asennus oli 8.11.2013 ollut kesken. Tehdyt ty\u00f6t takan, hormin, m\u00e4rk\u00e4tilojen ja l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4nm osalta olivat edellytt\u00e4neet valvontaa. My\u00f6s \u00e4\u00e4nisuunnitelmia olisi vaadittu. T laskuttamat m\u00e4\u00e4r\u00e4t liittyiv\u00e4t kaikki hankkeen valvonta- ja selvityskuluihin ja olivat tarpeellisia.
NP on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli tullut mukaan remonttiin elokuussa 2013 suunnittelemaan m\u00e4rk\u00e4tiloja ja tulisijaa sek\u00e4 hakemaan tarvittavia lupia rakennusvalvonnasta. Kyseess\u00e4 oli ollut tavanomainen huoneistoremontti. Tarvittavat piirustukset ja suunnitelmat olivat sitten kun oli tehty. Tarkoituksena oli ollut alunperin tehd\u00e4 pintaremonttia, mutta my\u00f6hemmin tuli muutoksia my\u00f6s keitti\u00f6\u00f6n, m\u00e4rk\u00e4tiloihin, tulisijaan, joka vaati my\u00f6s rakennusvalvonnan ottamista mukaan. Suunnittelun kannalta oli ollut etua siit\u00e4, ett\u00e4 purkut\u00f6it\u00e4 oli jo tehty. P oli l\u00e4htenyt toteuttamaan suunnittelua valmiin pohjan perusteella. Z-lausuntoon oli tulisijan lis\u00e4ksi sis\u00e4llytetty my\u00f6s kylpyhuone ja keitti\u00f6. T\u00e4m\u00e4n tyyppisess\u00e4 remontissa riitt\u00e4\u00e4 yleens\u00e4 yksi valvoja.
PN on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli tehnyt kohteessa vesi- ja viem\u00e4risuunnitelmat. H\u00e4n oli k\u00e4ynyt kohteessa ensimm\u00e4isen kerran syksyll\u00e4 2013 kun seini\u00e4 ja kylpyhuone oli purettu.
JN on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli toiminut remontissa vastaajien toimeksiannosta toiminnanvalvoja 10.10.2013 alkaen. H\u00e4nen toimenkuvaansa oli kuulunut valvoa, ett\u00e4 suunnittelu oli riitt\u00e4v\u00e4n kattavasti toteutettu. H\u00e4n oli todennut, ett\u00e4 asiat oli hoidettu asianmukaisesti ja ett\u00e4 suunnitelmia noudatettu. N oli laatinut 28.11.2013 valvontasuunnitelman sek\u00e4 16.9.2014 p\u00e4iv\u00e4tyn tarkastuskoosteen.
AK on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli ollut veljens\u00e4 ln luona sattumoisin yhdess\u00e4 valvontatilaisuudessa. T\u00e4ll\u00f6in V ja er\u00e4s toinen rouva olivat sanallisesti l\u00e4ksytt\u00e4neet IKta, mik\u00e4 ei vaikuttanut kovin asialliselta toiminnalta.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 muutosty\u00f6st\u00e4 teht\u00e4v\u00e4 ilmoitus on teht\u00e4v\u00e4 kirjallisesti eik\u00e4 alustavilla suullisilla keskusteluilla ole merkityst\u00e4 asian arvioinnissa. Samoin Kn ja Vn v\u00e4listen keskustelujen perusteella ei voida todeta taloyhti\u00f6n antaneen suostumusta l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4n vaihtamiseen. V on kuitenkin s\u00e4hk\u00f6postitse 2.5.2013 antanut luvan sulaketaulun ja r\u00e4ttipatterin vaihtamiselle.
Taloyhti\u00f6ll\u00e4 on paitsi oikeus my\u00f6s velvollisuus valvoa, ett\u00e4 osakkaan muutosty\u00f6 toteutetaan hyv\u00e4n rakennustavan mukaisesti ja kiinteist\u00f6\u00e4 vahingoittamatta.
T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa K on 18.4.2013 ilmoittanut muutosty\u00f6st\u00e4. T\u00e4st\u00e4 ilmoituksesta ei ole kuitenkaan ilmennyt remontin koko laajuus. K on aloittanut remontin purkut\u00f6ill\u00e4, miss\u00e4 yhteydess\u00e4 on ilmennyt lis\u00e4\u00e4 kunnostustarvetta.
V on jo 2.5.2013 huomauttanut Klle remontin vaikutuksista koko talon dynamiikkaan, muun muassa l\u00e4mpim\u00e4n veden k\u00e4yt\u00f6n osalta.
Vastaajien muutosty\u00f6t ovat liittyneet muun muassa vesi- ja viem\u00e4rijohtojen, m\u00e4rk\u00e4tilojen, takan hormin ja l\u00e4mmitysj\u00e4rjestelm\u00e4n uusimiseen. T\u00e4m\u00e4n tyyppisten t\u00f6iden voidaan katsoa jo yleisen el\u00e4m\u00e4nkokemuksen perusteella olevan sellaisia, joilla voi olla vaikutusta koko rakennukseen.
Kn t\u00e4ydennetyss\u00e4 muutosty\u00f6ilmoituksessa 9.6.2013 on lueteltu lis\u00e4\u00e4 huoneistossa teht\u00e4vi\u00e4 toimenpiteit\u00e4. T\u00f6iden laajuuteen ja vaikutuksiin n\u00e4hden ilmoituksesta ei ole kuitenkaan k\u00e4ynyt ilmi riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla toteutettavien t\u00f6iden suunnitelmia tai sit\u00e4 miten t\u00f6iden valvonta on j\u00e4rjestetty. Ilmoituksen liitteen\u00e4 olleiden lattial\u00e4mmitysyhti\u00f6n asennuskuvien asunnon pohjapiirustusten taikka huoneiden perspektiivipiirustusten perusteella ei ole voinut todeta riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla mit\u00e4 toimenpiteit\u00e4 asunnossa tehd\u00e4\u00e4n taikka niiden vaikutuksia.
Zn lausunnosta 28.6.2013 ilmenev\u00e4ll\u00e4 tavalla asunnossa oli purettu lattiapinnoitteita, k\u00e4ytt\u00f6vesi- ja viem\u00e4rijohtoja, l\u00e4mp\u00f6pattereita, kylpyhuoneen v\u00e4liseini\u00e4 sek\u00e4 lattian l\u00e4mm\u00f6nmeristeit\u00e4. Z on huomauttanut lukuisista suunnitelmapuutteista lvi-tekniikan ja rakennesuunnittelun osalta.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 Kn ilmoitukset 18.4. ja 9.6.2013 ovat olleet ty\u00f6n laajuuteen ja vaikutuksiin n\u00e4hden olennaisesti puutteellisia. Taloyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut siten perusteltu tarve selvitt\u00e4\u00e4 kunnossapito- ja muutosty\u00f6n vaikutuksia sek\u00e4 my\u00f6s valvoa ty\u00f6n toteuttamista. Taloyhti\u00f6 ei ole voinut asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 7 \u00a7:n 4 momentissa tarkoitetulla tavalla Kn ilmoitusten perusteella arvioida sit\u00e4, noudatetaanko muutosty\u00f6ss\u00e4 hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa ja aiheutuuko siit\u00e4 mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 muutosty\u00f6t on aloitettu jo laajoilla rakenteisiin saakka tehdyill\u00e4 purkut\u00f6ill\u00e4.
Todistelussa on ilmennyt, ett\u00e4 vastaajat ovat toimittaneet ensimm\u00e4iset m\u00e4rk\u00e4tiloja, tulisijaa sek\u00e4 vesi- ja viem\u00e4rit\u00f6it\u00e4 koskevat suunnitelmat vasta elokuussa 2013. Zn lausunnosta 12.9.2013 ilmenev\u00e4ll\u00e4 tavalla Kn elokuussa 2013 toimittamat suunnitelmat ovat my\u00f6s olleet edelleen puutteellisia.
Vastaajat ovat lokakuussa antaneet toimeksiannon toiminnanvalvoja JNlle. H\u00e4n toimenkuvaansa ei kuitenkaan kuulunut varsinaisten ty\u00f6suoritusten valvonta.
Remontin laajuus ja sen vaikutukset huomioon ottaen taloyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut perusteltu tarve ulkopuolisen asiantuntijan palkkaamiseen ty\u00f6n vaikutusten selvitt\u00e4vist\u00e4 varten sek\u00e4 ryhty\u00e4 tarvittaviin valvontatoimiin.
Valvojina toimineet Z ja T ovatkin havainneet lukuisia puutteita ty\u00f6n suunnitelmissa ja my\u00f6hemmin toteutuksessa. Z muun muassa jakotukin virheellisen asennuksen ja T m\u00e4rk\u00e4tilan lattiakaivon asennuksen kohdalla. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo Zn ja Tn kertomusten perusteella, ett\u00e4 t\u00f6iden yhteydess\u00e4 huoneistossa on ollut virheellisesti ja suunnitelmien vastaisesti tehtyj\u00e4 asennuksia, jotka lis\u00e4siv\u00e4t muun muassa vesivahingon riski\u00e4.
Suunnitelmien puutteellisuuksien ja vahinkoriskin lis\u00e4\u00e4ntymisen johdosta taloyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut my\u00f6s oikeus asettaa Zn ja Tn lausunnoista ilmenevi\u00e4 lis\u00e4ehtoja ty\u00f6n toteuttamiselle.
Valvontakulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 osasyy kahden valvojan k\u00e4ytt\u00e4miseen on ollut puutteellinen yhteisty\u00f6 Kn ja Zn ja toisaalta Kn ja Vn v\u00e4lill\u00e4. W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n (T) laskuttamat toimenpiteet eiv\u00e4t kuitenkaan ole olleet p\u00e4\u00e4llekk\u00e4isi\u00e4, kun Tn selvitys- ja valvontatoimenpiteet ovat keskittyneet m\u00e4rk\u00e4tilojen vedeneristysten ja takan hormin asennuksiin ja Zn lvi-tekniikkaan, lattial\u00e4mmitykseen sek\u00e4 muuhun rakennesuunnitteluun. W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n laskuttamia toimenpiteit\u00e4 voidaan my\u00f6s pit\u00e4\u00e4 tarpeellisina t\u00f6iden laajuus sek\u00e4 sen suunnittelussa ja toteutuksessa havaitut puutteet huomioon ottaen. My\u00f6s taloyhti\u00f6n kopiointikulut ovat olleet perusteluja, koska Vn kertoman mukaan K ei ollut suostunut toimittamaan asiakirjoja, jotka jouduttiin tilaamaan rakennusvalvonnasta.
K ei ole kertomansa mukaan saanut etuk\u00e4teen arvioita valvontakustannuksista. T\u00e4lt\u00e4 osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 etuk\u00e4teen annetulla kustannusarviolla on l\u00e4hinn\u00e4 informatiivinen merkitys, mill\u00e4 ei ole merkityst\u00e4 osakkaan vastuun kannalta. Valvonnan todellinen tarve on muutenkin selvinnyt vasta j\u00e4lkik\u00e4teen t\u00f6iden edetess\u00e4.
Vastaajat ovat velvollisia suorittamaan valvontat\u00f6iden ja muihin siihen liittyvi\u00e4 kustannuksia taloyhti\u00f6n vaatimuksen mukaisesti 3.361,04 euroa.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Vastaajat ovat h\u00e4vinneet asian ja ovat l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti velvollisia korvaamaan kantajan tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuneet kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut. Vastaajat ovat paljoksuneet kantajan oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4, vaatineet ett\u00e4 asianosaiset vastaisivat itse oikeudenk\u00e4yntikuluistaan asian oikeudellisen ep\u00e4selvyyden johdosta sek\u00e4 vaatineet vastaajien maksettavaksi tuomittavien oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 alennettavaksi.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 kantajan oikeudenk\u00e4yntikulut ovat asian laatuun ja laajuuteen sek\u00e4 my\u00f6s vastaajan asiamiehen omaan laskutukseen n\u00e4hden kohtuulliset. Asia ei ole ollut oikeudellisesti ep\u00e4selv\u00e4 eik\u00e4 vastaajien korvattavaksi tuomittavien kulujen kohtuuttomuudesta ole esitetty perusteita tai muutakaan selvityst\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 vastaajat on velvoitettava korvaamaan kantajan oikeudenk\u00e4yntikulut kokonaan.
Tuomiolauselma
Kanne hyv\u00e4ksyt\u00e4\u00e4n.
IK ja PL velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy Rtie 11:lie valvontat\u00f6iden kustannuksia ja muita siihen liittyvi\u00e4 tarpeellisia kustannuksia 3.361,04 euroa korkoineen 27.5.2014 lukien.
IK ja PL velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Rtie 11 oikeudenk\u00e4yntikulut 24.863 euroa korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari VT
Lainkohdat
Asunto-osakeyhti\u00f6laki 4 luku 1, 7 ja 9 \u00a7 sek\u00e4 5 luku 1-4 ja 7 \u00a7
Oikeudenk\u00e4ymiskaari 21 luku 1, 8, 8 aja 8 b
MUUTOKSENHAKU
T\u00e4h\u00e4n tuomioon saa hakea valittamalla muutosta Helsingin hovioikeudelta siten kuin oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 luvussa tarkemmin kerrotaan tai korkeimmalta oikeudelta 30 A luvussa kerrotulla ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6svalituksella. Tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 on ilmoitettava viimeist\u00e4\u00e4n 2.12.2016 kello 16.15.
Tyytym\u00e4tt\u00f6myyden ilmoitus
IK ja PL ovat m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa ilmoittaneet tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 koko tuomioon.
Muutoksenhaun m\u00e4\u00e4r\u00e4p\u00e4iv\u00e4 27.12.2016 Vastavalituksen m\u00e4\u00e4r\u00e4p\u00e4iv\u00e4 10.1.2017
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari VT<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Osakasremontin valvontakulut? Osakkaalla on oikeus tehd\u00e4 oman asuntonta kunnostust\u00f6it\u00e4. Mutta n\u00e4ihin on saatava yhti\u00f6lta lupa ja yhti\u00f6 voi asettaa ty\u00f6lle<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[20,31,28,53],"tags":[130,129,80,62,128,81],"yoast_head":"\n
HelHo 4.4.2017 Osakasremontin valvontakulut? - Taloyhtiöriidat.fi<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4 mit\u00e4 valvonta- ja muita kustannuksia taloyhti\u00f6ll\u00e4 on osakkaan muutos- ja kunnossapitot\u00f6iden johdosta.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fi_FI\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"HelHo 4.4.2017 Osakasremontin valvontakulut? - Taloyhtiöriidat.fi\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4 mit\u00e4 valvonta- ja muita kustannuksia taloyhti\u00f6ll\u00e4 on osakkaan muutos- ja kunnossapitot\u00f6iden johdosta.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Taloyhtiöriidat.fi\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2023-02-16T11:32:32+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2023-02-27T12:14:09+00:00\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Kirjoittanut\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Arvioitu lukuaika\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"34 minuuttia\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/\",\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/\",\"name\":\"HelHo 4.4.2017 Osakasremontin valvontakulut? - Taloyhtiöriidat.fi\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website\"},\"datePublished\":\"2023-02-16T11:32:32+00:00\",\"dateModified\":\"2023-02-27T12:14:09+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9\"},\"description\":\"Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4 mit\u00e4 valvonta- ja muita kustannuksia taloyhti\u00f6ll\u00e4 on osakkaan muutos- ja kunnossapitot\u00f6iden johdosta.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"fi\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Etusivu\",\"item\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"HelHo 4.4.2017 Osakasremontin valvontakulut?\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/\",\"name\":\"Taloyhtiöriidat.fi\",\"description\":\"Korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien päätöksiä erilaisista riitatilanteista\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"fi\"},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9\",\"name\":\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"fi\",\"@id\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41\"},\"sameAs\":[\"http:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi\"],\"url\":\"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/author\/admin\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"HelHo 4.4.2017 Osakasremontin valvontakulut? - Taloyhtiöriidat.fi","description":"Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4 mit\u00e4 valvonta- ja muita kustannuksia taloyhti\u00f6ll\u00e4 on osakkaan muutos- ja kunnossapitot\u00f6iden johdosta.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/","og_locale":"fi_FI","og_type":"article","og_title":"HelHo 4.4.2017 Osakasremontin valvontakulut? - Taloyhtiöriidat.fi","og_description":"Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4 mit\u00e4 valvonta- ja muita kustannuksia taloyhti\u00f6ll\u00e4 on osakkaan muutos- ja kunnossapitot\u00f6iden johdosta.","og_url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/","og_site_name":"Taloyhtiöriidat.fi","article_published_time":"2023-02-16T11:32:32+00:00","article_modified_time":"2023-02-27T12:14:09+00:00","author":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Kirjoittanut":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41","Arvioitu lukuaika":"34 minuuttia"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/","url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/","name":"HelHo 4.4.2017 Osakasremontin valvontakulut? - Taloyhtiöriidat.fi","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website"},"datePublished":"2023-02-16T11:32:32+00:00","dateModified":"2023-02-27T12:14:09+00:00","author":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9"},"description":"Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4 mit\u00e4 valvonta- ja muita kustannuksia taloyhti\u00f6ll\u00e4 on osakkaan muutos- ja kunnossapitot\u00f6iden johdosta.","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/#breadcrumb"},"inLanguage":"fi","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/2023\/02\/16\/helho-4-4-2017-osakasremontin-valvontakulut\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Etusivu","item":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"HelHo 4.4.2017 Osakasremontin valvontakulut?"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#website","url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/","name":"Taloyhtiöriidat.fi","description":"Korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien päätöksiä erilaisista riitatilanteista","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"fi"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/d1539cfcddea1ef18e74f27aa75d70b9","name":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"fi","@id":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/9112969662cf9fa76297e67b98237311?s=96&d=mm&r=g","caption":"K\u00e4ytt\u00e4j\u00e41"},"sameAs":["http:\/\/www.xn--taloyhtiriidat-2pb.fi"],"url":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/author\/admin\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/644"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=644"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/644\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":711,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/644\/revisions\/711"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=644"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=644"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.taloyhti\u00f6riidat.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=644"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}