Ullakkorakentaminen, kattoikkunat ja muutosty\u00f6n hyv\u00e4ksynt\u00e4?<\/p>\n\n\n\n
Alla osakkeenomistaja S oli rakennuttanut ullakkohuoneiston 2000. Taloyhti\u00f6 oli puolestaan korjannut kattoa 2004, jolloin oli havaittu virheit\u00e4 ullakkorakentamisessa ja samalla taloyhti\u00f6 oli korjannut kattoikkunoita pienemmiksi. Osakkeenomistaja vaati vahingonkorvausta valoisuuden ja n\u00e4kymien pienentymisest\u00e4 sek\u00e4 muista mm. l\u00e4mm\u00f6neristyksen virheist\u00e4, joita oli kattoremontissa tehty. Taloyhti\u00f6 puolestaan 2000 rakentamisessa tapahtuneista virheist\u00e4.
<\/p>\n\n\n\n
Molempien vaatimukset hyl\u00e4ttiin p\u00e4\u00e4osin samoin p\u00e4\u00e4osin oikeudenk\u00e4yntikulut.
Kysymys oli siit\u00e4 oliko ja mill\u00e4 perusteilla taloyhti\u00f6ll\u00e4 oikeus v\u00e4hent\u00e4\u00e4 huoneiston valoisuutta, viihtyvyytt\u00e4, n\u00e4kymi\u00e4 jne. Ja oliko sellaista edes tapahtunut. Nyt ei sellaista todettuu k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden eik\u00e4 hovioikeuden tuomioissa.
Samoin oli kysymys siit\u00e4 oliko ullakkorakentaminen otettu taloyhti\u00f6n puolesta vastaan ja kenen vastuulle virheiden korjaaminen kuului. T\u00e4ss\u00e4 katsottiin taloyhti\u00f6n kanne vanhentuneeksi koska vaatimus oli esitetty yli 10 vuotta siit\u00e4 kun virheiden olisi pit\u00e4nyt tulla havaituiksi.
In English:
Below, shareholder S had built an attic apartment in 2000. The housing company, in turn, had repaired the roof in 2004, which was when faults in the attic had been discovered, and at the same time the housing company had made the roof windows smaller. The shareholder claimed compensation for the loss of light and outlook, thermal insulation failures that had been made in the roof repair. The housing company, in turn, 2000 construction errors.
The claims of both were dismissed, in the main, as well as the main costs.
The question was whether, and on what grounds, the Housing Company was entitled to reduce the brightness, comfort, outlook, etc. of the apartment, and whether that had even happened. Now this is not the case in the District Court and Court of Appeal.
It was also a question of whether the attic was accepted on behalf of the housing association and who was responsible for correcting the errors. Here, the housing association’s action was deemed to be time-barred because the claim had been filed more than 10 years after the defects should have been discovered.
Alla p\u00e4\u00e4t\u00f6s kokonaisuudessaan, t\u00e4ss\u00e4 ensin hovioikeuden perustelut, joista asia tarkemmin ilmenee.
Hovioikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6s
Taustaa
Taloyhti\u00f6n omistamat asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeet olivat oikeuttaneet rakentamattoman ullakkohuoneiston hallintaan. Osakkeenomistaja S ja asunto-osakeyhti\u00f6 ovat 28.5.1997 sopineet ullakkohuoneiston rakentamisen ehdoista ja rakentamisesta. S on aloittanut rakennusty\u00f6t vuonna 2000 tuolloin olemassa olleiden kattorakenteiden alle. Sn puoliso Sxxx Ixxxnen on suorittanut k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n rakennusty\u00f6t. Niiden yhteydess\u00e4 peltikattoa on uudistettu ainoastaan Sn ullakkohuoneiston yl\u00e4puolelta. Asunto-osakeyhti\u00f6 on teett\u00e4nyt vuonna 2004 kattoremontin, jossa talon peltikate on vaihdettu ja vuosina 2012\u20132013 uuden kattoremontin vesivuotojen ja kondenssiveden aiheuttamien vaurioiden vuoksi. T\u00e4ss\u00e4 yhteydess\u00e4 on muun ohessa vaihdettu peltikate, korotettu kattoa ja parannettu sen tuuletusta.
Sn valitus
Kysymyksenasettelu
Riidatonta on, ett\u00e4 vuosina 2012\u20132013 tehdyss\u00e4 kattoremontissa on ollut kysymys yhti\u00f6n kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta korjausty\u00f6st\u00e4 ja ett\u00e4 Sn ullakkohuoneiston ikkunalyhdyt on pit\u00e4nyt t\u00e4ss\u00e4 yhteydess\u00e4 korjata. Korjaus on toteutettu siten, ett\u00e4 huoneiston kolmen lyhtyikkunan alareunat on nostettu 130 senttimetrist\u00e4 145 senttimetriin ja ikkunat on vaihdettu pienemmiksi. Syyn\u00e4 ikkunoiden pienent\u00e4miseen on ollut yl\u00f6snoston rakentaminen niiden alareunaan ja lis\u00e4ksi v\u00e4h\u00e4isess\u00e4 m\u00e4\u00e4rin tuuletuksen parantamisesta johtunut katon korottaminen. Riidatonta on, ett\u00e4 ikkunat oli ollut alun perin tarkoitus korjata niit\u00e4 pienent\u00e4m\u00e4tt\u00e4 ja ettei korjaustavan muutokselle ollut haettu rakennuslupaa tai pyydetty Sn suostumusta.
Asiassa ei ole esitetty sellaista v\u00e4itett\u00e4, ett\u00e4 korjausty\u00f6 olisi suunniteltu tai toteutettu hyv\u00e4n rakennustavan vastaisesti.
Sn valituksen johdosta hovioikeuden on ratkaistava kysymys siit\u00e4, onko asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 velvollisuus ennallistaa Sn huoneiston ikkunat tai suorittaa h\u00e4nelle korvausta huoneiston v\u00e4itetyst\u00e4 arvonalennuksesta. Lis\u00e4ksi on kysymys Sn k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4n asiantuntijan laskun ja kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4n hinta-arviota koskevan laskun korvaamisesta. Asiassa on keskeist\u00e4 arvioida, onko asunto-osakeyhti\u00f6 suorittanut kunnossapitoty\u00f6n siten, ett\u00e4 Sn ikkunoita on perusteettomasti pienennetty ja onko t\u00e4m\u00e4 alentanut huoneiston arvoa. Asian arvioinnin kannalta on otettava kantaa my\u00f6s siihen, onko korjauksen tarve johtunut Sn ullakkohuoneiston rakennusty\u00f6ss\u00e4 tehdyist\u00e4 virheist\u00e4, olisiko korjaustavan muutokselle tullut hakea rakennuslupa, mik\u00e4 merkitys on Sn suostumuksen puuttumisella, onko asunto-osakeyhti\u00f6 toiminut asiassa huolimattomasti ja onko se rikkonut yhdenvertaisuusperiaatetta.
Sovellettavat oikeusohjeet
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvussa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n yhti\u00f6n kunnossapitovastuusta ja -oikeudesta. Sen 6 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6n on ilmoitettava riitt\u00e4v\u00e4n ajoissa osakkeenomistajalle sellaisista kunnossapitot\u00f6ist\u00e4, jotka vaikuttavat huoneiston k\u00e4ytt\u00e4miseen, mutta t\u00e4m\u00e4n suostumusta korjaust\u00f6iden suorittamiselle ei laissa edellytet\u00e4. Yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus valita yhti\u00f6n ja kaikkien osakkeenomis- tajien kannalta edullisin ja tarkoituksenmukaisin korjaustapa. Osakkeenomistajalla ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti oikeutta saada hyvityst\u00e4, vaikka yhti\u00f6n kunnossapitotoimet vaikuttaisivat h\u00e4nen hallinnoimiinsa tiloihin. Yhti\u00f6n tulee kuitenkin korjaustavan valinnassa ja toteuttamisessa ottaa huomioon my\u00f6s osakkeenomistajan edut ja huolehtia siit\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomis- tajalle aiheutuu korjauksista mahdollisimman v\u00e4h\u00e4n haittaa.
Asunto-osakeyhti\u00f6 voi joutua asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 6 \u00a7:n nojalla korvaamaan osakkeenomistajalle huolimattomasti suoritetun kunnossapitoty\u00f6n aiheuttamat vahingot. Vastuu voi synty\u00e4 esimerkiksi silloin, kun korjausty\u00f6 on tehty noudattamatta hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa ja t\u00e4m\u00e4n katsotaan aiheutuneen yhti\u00f6n tuottamuksesta. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 my\u00f6s perusteetta ja ilman osakkeenomistajan suostumusta valittu asunnon viihtyisyytt\u00e4 ja arvoa alentanut korjaustapa voi johtaa korvausvelvollisuuteen.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 1 luvun 10 \u00a7:n mukaan asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 ei saa tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai ryhty\u00e4 muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaatteella voi olla merkityst\u00e4 esimerkiksi kunnossapitovastuun kohdentumista koskevissa tilanteissa.
Onko kattolyhtyjen korjauksen tarve johtunut Sn vastuulla olleista rakennusvirheist\u00e4?
Asunto-osakeyhti\u00f6n mukaan Sn ullakkohuoneiston kattolyhdyt oli jouduttu korjaamaan Sn vastuulla olleiden ullakkohuoneiston kattorakenteiden ja lyhtyikkunoiden rakennusvirheiden vuoksi. Sn mukaan ullakkohuoneistoa rakennettaessa ei ollut tehty asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4itt\u00e4mi\u00e4 virheit\u00e4, vaan kosteus- ja vuotovauriot olivat johtuneet asunto-osakeyhti\u00f6 vuoden 2004 kattoremontista, jolloin oli muun ohessa tukittu katon tuuletusrakoja.
Rakennusvirheist\u00e4 on hovioikeudessa kertonut erityisesti rakennusinsin\u00f6\u00f6ri Mxxx Sxxx, joka oli toiminut vuosina 2012\u20132013 toteutetun kattoremontin suunnittelijana ja valvojana. H\u00e4n oli osallistunut katon rakenneavauksiin vuonna 2012, josta oli laadittu katselmusmuistio (V30). H\u00e4n oli laatinut korjausty\u00f6n valvontaraportit (V2\u2013V6) ja ollut mukana laatimassa valokuvamuistiota (V7). My\u00f6s johtava asiantuntija Mxxx Kaxxxx on ke tonut ullakkohuoneiston A 32 rakennusvirheist\u00e4. H\u00e4n oli tarkastanut vuonna 2014 ullakkorakentamisen laadun, vesikatto- ja yl\u00e4pohjarakenteet sek\u00e4 parvekkeen ja laatinut tarkastuksesta tavarantarkastuskertomuksen 4\/2014 (V1). H\u00e4n oli arvioinut yl\u00e4pohja- ja vesikattorakennetta h\u00e4nelle esitetyn asiakirja-aineiston ja valokuvien perusteella. Diplomi-insin\u00f6\u00f6ri Jyxxx Jaxxx oli ollut l\u00e4sn\u00e4 huoneistossa syyskuussa 2013 pidetyss\u00e4 katselmuksessa ja h\u00e4n oli laatinut kirjeen (V20) huoneistossa havaituista virheist\u00e4 ja puutteista. Jaxxx ei kuitenkaan ollut tutustunut huoneiston yl\u00e4pohjarakenteeseen.
Rakennust\u00f6iden virheett\u00f6myydest\u00e4 ja vuoden 2004 kattoremontin syy-yhteydest\u00e4 kosteus- ja vuotovaurioihin ovat kertoneet Ixxxnen, rakennusarkkitehti A Vxxxnen, joka oli laatinut 16.11.2015 p\u00e4iv\u00e4tyn lausunnon vesikaton toimivuudesta ja ikkunoiden pienent\u00e4misest\u00e4 (K29) sek\u00e4 rakennusmestari Mxxx Exxx, joka oli laatinut 23.8.2013 p\u00e4iv\u00e4tyn asiantuntijalausunnon Sn huoneiston yl\u00e4pohjan kosteusvaurioista (K4).
Sxxxxan kertomus kattorakenteiden virheist\u00e4 on perustunut h\u00e4nen avatuista rakenteista tekemiins\u00e4 havaintoihin korjausty\u00f6n eri vaiheissa ja lis\u00e4ksi korjausty\u00f6n aikana otettuihin lukuisiin valokuviin. Suxxxan mukaan huoneiston A 32 osalta katon tuuletusta ei ollut toteutettu alkuper\u00e4isen suunnitelman mukaan eik\u00e4 muutoinkaan asianmukaisesti. Lis\u00e4ksi oli todettu puutteita l\u00e4mm\u00f6neristeiss\u00e4, aluskatteessa, h\u00f6yrysuluissa ja kattolyhtyjen rakenteissa. Kattolyhtyjen ikkunoissa ei ollut ollut yl\u00f6snostoja, mist\u00e4 oli aiheutunut sel- v\u00e4sti havaittavissa olleita kosteusvaurioita. Suxxxan mukaan katon korjaustarve oli johtunut ullakkohuoneistojen ongelmista eiv\u00e4tk\u00e4 kattorakenteen tuulettuvuuden ongelmat olleet voineet aiheutua vuoden 2004 kattokorjauksesta. Kaxxxxn kertomus on samansuuntainen.
Ixxxsen mukaan huoneisto oli rakennettu suunnitelmien ja rakennuslupien mukaisesti. Katon tuuletus oli toiminut. Ikkunalyhdyiss\u00e4 oli ollut kymmenen senttimetrin rintataite, joka oli kattoremontissa vuonna 2004 poistettu. Samalla oli poistettu kattolyhtyjen eristeit\u00e4 ja tukittu katon ilma-aukkoja.
My\u00f6s Vxxxnen on kertonut, ett\u00e4 Sn kattosuunnitelman mukainen tuuletus oli ollut toimiva ja ett\u00e4 vuoden 2004 kattoremontin yhteydess\u00e4 oli virheellisesti tukittu katon tuuletusrakoja. Samoin Exxx on katsonut, ettei asunto-osakeyhti\u00f6n katon korjaus vuosina 2012\u20132013 ollut johtunut Sn ullakkohuoneiston rakentamissa tehdyist\u00e4 virheist\u00e4. Lis\u00e4ksi h\u00e4n oli tehnyt havaintoja siit\u00e4, ett\u00e4 korvausilmareitti sivur\u00e4yst\u00e4ille oli osittain tukittu.
Ullakkohuoneiston rakentamisessa tehdyist\u00e4 virheist\u00e4 on esitetty edell\u00e4 selostettua ristiriitaista n\u00e4ytt\u00f6\u00e4. Hovioikeus pit\u00e4\u00e4 Suxxxan kertomusta t\u00e4lt\u00e4 osin luotettavimpana. H\u00e4n on todistajista ainoana osallistunut kattorakenteiden avaamiseen ja korjaamiseen. Muut ulkopuoliset todistajat ovat perustaneet kertomuksensa asiakirjoihin ja valokuviin sek\u00e4 pintapuoliseen havainnointiin. Ixxxsen kertomukselle ullakkohuoneiston rakentajana ei voida panna yht\u00e4 suurta painoarvoa kuin Suxxxan kertomukselle. Ixxxsen kertomusta ei voida pit\u00e4\u00e4 uskottavana silt\u00e4 osin, ett\u00e4 kattolyhtyjen ikkunoiden rintataitteet olisi vuoden 2004 kattokorjauksessa poistettu. Suxxxan mukaan v\u00e4itetty rintataite ei olisi edes mahtunut alkuper\u00e4iseen rakenteeseen. Hovioikeus pit\u00e4\u00e4 siten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin n\u00e4ytettyn\u00e4, ett\u00e4 Sn asunnon kattolyhdyt oli rakennettu virheellisesti, koska suunnitelmien mukaista yl\u00f6snostoa tai sit\u00e4 vastaavaa rakennetta ei ollut toteutettu. Korjaustarpeen kannalta merkityst\u00e4 ei ole sill\u00e4, ettei kaikissa ikkunoissa ollut viel\u00e4 havaittavissa merkitt\u00e4vi\u00e4 kosteusvaurioita. Rakenne on kuitenkin ollut omiaan altistamaan ikkunarakenteet t\u00e4llaisille vaurioille. Hovioikeudessa on esitetty selvityst\u00e4 my\u00f6s muista kattorakenteen virheist\u00e4 ja niiden syy-yhteydest\u00e4 vuoto- ja kosteusvaurioihin. Suxxxan kertomuksen perusteella voidaan pit\u00e4\u00e4 n\u00e4ytettyn\u00e4, ett\u00e4 katon tuuletusta on pit\u00e4nyt parantaa ja t\u00e4m\u00e4 on edellytt\u00e4nyt katon korottamista, mill\u00e4 on ollut v\u00e4h\u00e4inen vaikutus ikkunoiden korjaustavan valintaan. Muilta osin v\u00e4itettyjen virheiden yksityiskohtainen arviointi ei ole Sn kanteen kannalta tarpeellista.
Rakennusluvan tarve
Sn mukaan ikkunat eiv\u00e4t vuosina 2012\u20132013 toteutetun kattoremontin j\u00e4lkeen olleet vastanneet voimassa ollutta rakennuslupaa. Hovioikeus toteaa, ettei t\u00e4ll\u00e4 seikalla ole merkityst\u00e4 asiaa arvioitaessa, koska lyhtyikkunat oli pit\u00e4nyt joka tapauksessa korjata Sn rakennusty\u00f6ss\u00e4 tapahtuneiden virheiden vuoksi. Merkityst\u00e4 on vain sill\u00e4, olisiko ikkunoiden pienent\u00e4miseen johtaneelle korjaustavalle tullut hakea rakennuslupa.
Riidatonta on, ett\u00e4 kattolyhtyjen korjaustavan muutokselle ei ollut haettu rakennuslupaa. Sxxx on kertonut saaneensa Helsingin kaupungin rakennusvalvonnasta tiedon, ett\u00e4 katon korotus oli niin v\u00e4h\u00e4inen, ettei siihen tarvittu rakennuslupaa. Kun Suxxxalle oli esitetty ikkunoiden pienent\u00e4miseen liittyvi\u00e4 v\u00e4itteit\u00e4, h\u00e4n oli j\u00e4lkik\u00e4teen ollut viel\u00e4 uudelleen yhteydess\u00e4 rakennusvalvontaan. H\u00e4nelle oli ilmoitettu, ettei rakennuslupa ollut tarpeen. Rakennusvalvonta oli lis\u00e4ksi k\u00e4ynyt naapuritalon vesikatolta katsomassa ikkunalyhtyj\u00e4 ja todennut ne riitt\u00e4v\u00e4n siroiksi. My\u00f6s asunto-osakeyhti\u00f6n hallituksen puheenjohtaja Hxxx Hxxxmi on kertonut t\u00e4llaisesta rakennusvalvonnan k\u00e4ynnist\u00e4. S\u00e4hk\u00f6postiviestit 1.3.2013 (V23) ja 1.3.2014 (V24) tukevat Suxxxan kertomusta. Niist\u00e4 ilmenee, ettei ikkunan alareunan nostoa ole pidetty kaupunkikuvallisesti merkityksellisen\u00e4 ja ettei toimenpide ole vaatinut rakennuslupaa.
Hovioikeus katsoo asiassa esitetyn n\u00e4yt\u00f6n perusteella k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin n\u00e4ytetyksi, ettei yhti\u00f6n valitsema korjaustapa ole edellytt\u00e4nyt rakennuslupaa.
Onko asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 ollut teknisesti ja taloudellisesti perusteltu syy valita sellainen korjaustapa, jossa ikkunat pienentyv\u00e4t?
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 ikkunoiden sijainti ja koko on yleisesti tiedetyll\u00e4 tavalla asumisviihtyvyyden kannalta merkitt\u00e4v\u00e4 seikka ja ett\u00e4 ikkunoilla voi olla merkityst\u00e4 my\u00f6s huoneiston arvoon. T\u00e4m\u00e4n vuoksi perusteeton puuttuminen ikkunoiden pinta-alaan voi tarkoittaa, ett\u00e4 yhti\u00f6 on toiminut huolimattomasti.
Asunto-osakeyhti\u00f6n valitsema korjaustapa on johtanut siihen, ett\u00e4 Sn ullakkohuoneiston kattolyhdyiss\u00e4 olevat kolme ikkunaa ovat pienentyneet alareunastaan noin 15 senttimetri\u00e4. Ikkunoiden alareunat ovat nyt 145 senttimetrin korkeudella lattiasta, vaikka ullakkohuoneistojen rakentamistapaohjeen (K3) mukaan ikkunapenkin korkeus lattian tasosta saisi olla enint\u00e4\u00e4n 130 senttimetri\u00e4. Ikkunalaudat ovat j\u00e4\u00e4neet selv\u00e4sti ikkunoiden alareunaa alemmaksi. Huoneistossa on lis\u00e4ksi kolme olohuoneen parvekkeelle aukeavaa ikkunaa, joista kaksi on olohuoneessa ja yksi makuuhuoneessa. Lis\u00e4ksi huoneistossa on yksi keitti\u00f6n parvekkeen ovessa oleva ikkuna (K4, sivu 7).
Hovioikeus katsoo, ettei Sn ikkunoiden pienent\u00e4mist\u00e4 kuvatulla tavalla voida pit\u00e4\u00e4 osakkeenomistajan kannalta katsoen merkityksett\u00f6m\u00e4n\u00e4 muutoksena. Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n t\u00e4m\u00e4 ei kuitenkaan johda korvausvelvollisuuteen, vaan asiaa on arvioitava sill\u00e4 perusteella, onko asunto-osakeyhti\u00f6 toiminut korjaustavan valinnassa huolimattomasti vai onko se valinnut k\u00e4sill\u00e4 olleista vaihtoehdoista taloudellisesti ja teknisesti parhaan ottaen huomioon my\u00f6s Sn edut osakkeenomistajana.
Sn mukaan ikkunoiden yl\u00f6snosto olisi ollut mahdollista toteuttaa ikkunoita pienent\u00e4m\u00e4tt\u00e4 rakentamalla kattolyhtyjen alle syvennys (K29) tai sellainen poikittainen rintataite, jollainen oli tehty huoneiston A 31 lyhtyikkunoihin (V6, kuva 32).
Hovioikeus pit\u00e4\u00e4 asiassa esitetyn yhdensuuntaisen todistelun perusteella n\u00e4ytettyn\u00e4, ettei alkuper\u00e4inen korjaussuunnitelma ollut ollut toteuttamiskelpoinen, koska ikkunat olisivat siirt\u00e4misen j\u00e4lkeen tulleet sijaitsemaan liian l\u00e4hell\u00e4 r\u00e4yst\u00e4st\u00e4, jalkar\u00e4nni\u00e4 ja lumiesteit\u00e4. Skaan ei ole t\u00e4llaista vaihtoehtoa hovioikeudessa esitt\u00e4nyt. Sn esitt\u00e4m\u00e4n syvennyksen rakentaminen olisi sen sijaan ollut kaikkien asiassa kuultujen asiantuntijoiden mukaan mahdollista. T\u00e4m\u00e4 olisi kuitenkin ollut valittua korjaustapaa kalliimpi ja enemm\u00e4n huoltoa vaativa ratkaisu. Sxxx, Kaxxxx ja Jaxxx ovat pit\u00e4neet syvennyst\u00e4 my\u00f6s kosteusvaurioille alttiina riskirakenteena. Sxxx on lis\u00e4ksi kertonut, ett\u00e4 peltikate olisi ollut syvennyksen edess\u00e4 niin loiva, ett\u00e4 kate olisi t\u00e4ytynyt asentaa kermiohjeiden mukaisesti, mink\u00e4 lis\u00e4ksi olisi edellytetty 300 millimetrin yl\u00f6snostoa eli yhteens\u00e4 400 millimetrin varaa.
Ikkunan alareunaa olisi siten todenn\u00e4k\u00f6isesti jouduttu joka tapauksessa nostamaan. H\u00e4nen mukaansa poikittaisen rintataitteen rakentaminen ei olisi ollut r\u00e4yst\u00e4it\u00e4 l\u00e4hell\u00e4 olevan sijainnin vuoksi mahdollista siten kuin ylemp\u00e4n\u00e4 sijainneen huoneiston A 31 ikkunoiden osalta oli tehty. My\u00f6s Jaxxx on arvellut, ett\u00e4 syvennykseen olisi tullut rakentaa nyt toteutettua korkeampi yl\u00f6snosto. Vxxxsen mukaan syvennyksen tekeminen olisi sen sijaan ollut v\u00e4h\u00e4inen toimenpide. Exxxin mukaan vanha ikkuna olisi voitu s\u00e4ilytt\u00e4\u00e4 kiinnitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 huomiota yl\u00f6snostojen tiivistykseen ja varmistamalla rakenteen tuulettuvuus.
Hxxxmi on kertonut, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli perustunut Suxxxan asiantuntijalausuntoon. H\u00e4nen mukaansa asunto-osakeyhti\u00f6 ei olisi miss\u00e4\u00e4n tapauksessa toteuttanut korjausta syvennyksell\u00e4, jonka oli kerrottu olevan riskirakenne.
Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4t A Yxxx ja Rxxx Txxxs ovat antaneet huoneistosta arviolausunnot (K5 ja V31) ja kertoneet ikkunoiden pienentymisen vaikutuksesta huoneiston arvoon. Yxxxn arvion mukaan huoneiston arvo oli alentunut ikkunoiden pienentymisen seurauksena suhteessa hintatilastoihin viisitoista prosenttia. H\u00e4n oli k\u00e4ynyt huoneistossa my\u00f6s ennen ikkunoiden pienent\u00e4mist\u00e4. Tyrk\u00e4s on puolestaan kertonut, ett\u00e4 huoneiston hinta arvioidaan lattiapinta-alan mukaan ja ett\u00e4 ensisijaisesti arvoon vaikuttavat sijainti, tehdyt ja suunnitellut tai mahdollisesti tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tetyt peruskorjaukset ja asunnon toiminnallisuus. Sn huoneiston ikkunoiden pienent\u00e4misell\u00e4 ei ollut vaikutusta huoneiston arvoon. Huoneistossa oli useita isoja ikkunoita, joista oli hyv\u00e4t n\u00e4kym\u00e4t ulos. Huoneisto oli eritt\u00e4in valoisa ja vieh\u00e4tt\u00e4v\u00e4 ullakkoasunto.
Suxxxan ammattitaitoa ei ole asiassa kyseenalaistettu. Ottaen huomioon kattolyhtyjen korjaustarpeen syist\u00e4 ja korjaustavan valinnasta esitetyn selvityksen sek\u00e4 huoneiston muut ikkunat, asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole toiminut huolimattomasti, kun se on Suxxxalta saamiensa tietojen perusteella valinnut sellaisen korjaustavan, jossa lyhtyikkunat ovat pienentyneet. T\u00e4ss\u00e4 oikeudenk\u00e4ynniss\u00e4 esitetty n\u00e4ytt\u00f6 ei anna aihetta j\u00e4lkik\u00e4teenk\u00e4\u00e4n arvioida korjaustavan paremmuutta verrattuna muihin asiassa esitettyihin korjaustapoihin toisin kuin asunto-osakeyhti\u00f6 on kattoremontin aikana tehnyt.
Yhdenvertaisuusperiaatteen v\u00e4itetty rikkominen
Sn mukaan valittu korjaustapa oli rikkonut asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaista yhdenvertaisuusperiaatetta, koska toisen ullakkoasunnon ikkunoita ei ollut pienennetty ja lis\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6 oli aiheuttanut Slle vahin- koa tavoitellessaan kustannuss\u00e4\u00e4st\u00f6j\u00e4.
Asiassa on selvitetty, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n toisen ullakkohuoneiston A 31 kattolyhtyjen sijainti ja rakenne on erilainen ja niiden korjaus oli voitu toteuttaa alkuper\u00e4isen suunnitelman mukaisesti ikkunoita pienent\u00e4m\u00e4tt\u00e4. Sn huoneiston A 32 osalta oli edell\u00e4 selostetuista syist\u00e4 jouduttu valitsemaan erilainen korjaustapa. Kahden ullakkohuoneiston osakkeenomistajia ei siten ole perusteettomasti asetettu erilaiseen asemaan.
Hovioikeus n\u00e4in ollen katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ettei asunto-osakeyhti\u00f6n valitsema korjaustapa ole rikkonut yhdenvertaisuusperiaatetta.
Sn suostumuksen puute ja asunto-osakeyhti\u00f6n huolimattomuus
Riidatonta on, ett\u00e4 S oli saanut alkuper\u00e4isen katon korjaussuunnitelman tiedokseen. Alkuper\u00e4isen korjaussuunnitelman mukaan ikkunoiden kokoon ei olisi tullut muutoksia. Riidatonta on, ett\u00e4 S ei ollut antanut suostumustaan korjaustavan muutokselle.
Sxxx on kertonut, ett\u00e4 korjaustavan muutoksesta oli sovittu ty\u00f6maakokouksessa. Ty\u00f6maakokouksessa olivat olleet l\u00e4sn\u00e4 Hxxxmi, is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4, valvoja ja urakoitsijat. S ja Ixxxnen ovat kertoneet Sn saaneen tiedon ikkunoiden pienent\u00e4misest\u00e4, kun Ixxxnen oli muissa asioissa soittanut ty\u00f6maalle. Ixxxnen oli t\u00e4m\u00e4n johdosta ottanut yhteytt\u00e4 Hxxxxeen, joka oli ilmoittanut, ettei voinut auttaa asiassa. Ixxxnen oli lis\u00e4ksi ottanut yhteytt\u00e4 Exxxiin ja he olivat menneet ty\u00f6maalle, mihin he eiv\u00e4t kuitenkaan olleet tervetulleita.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 on lain edellytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla ilmoittanut Slle kattoremontista ja sen vaikutuksista h\u00e4nen huoneistoonsa. Slle oli kuitenkin aikanaan toimitettu korjaussuunnitelma, jonka mukaan ikkunoiden koko olisi s\u00e4ilynyt ennallaan. Ikkunoiden pienent\u00e4minen suunnitelmasta poiketen on ollut Sn kannalta merkityksellinen muutos. H\u00e4nelle olisi sen vuoksi tullut ilmoittaa korjaustavan muutoksesta ja varata tilaisuus ottaa kantaa siihen. T\u00e4lt\u00e4 osin asunto-osakeyhti\u00f6 on toiminut huolimattomasti.
Asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 kuitenkin on ollut perusteltu syy valita sellainen korjaustapa, jossa ikkunat ovat pienentyneet. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei siten ole syyllistynyt huolimattomuuteen korjaustavan valinnassa. Sen syyksi j\u00e4\u00e4v\u00e4 huolimattomuus korjaustavan muutoksesta ilmoittamatta j\u00e4tt\u00e4misess\u00e4 ei ole syy-yhteydess\u00e4 v\u00e4itettyyn vahinkoon.
Valvontakulut ja kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4n palkkio
Kunnossapidosta vastuussa olevan asunto-osakeyhti\u00f6n on pit\u00e4nyt vastata virheen selvittely- ja valvontakuluista. S oli kuitenkin k\u00e4ytt\u00e4nyt asiassa my\u00f6s omaa asiantuntijaa Exxxia, mist\u00e4 aiheutuneita kuluja h\u00e4n on vaatinut asunto-osakeyhti\u00f6lt\u00e4. Lis\u00e4ksi h\u00e4n oli k\u00e4ytt\u00e4nyt kiinteist\u00f6v\u00e4litt\u00e4j\u00e4\u00e4 asunnon arvioimiseen ja on vaatinut korvausta my\u00f6s n\u00e4ist\u00e4 kuluista.
Sn ja Ixxxsen mukaan Exxxiin oli otettu yhteytt\u00e4, kun S oli saanut katon alkuper\u00e4isen korjaussuunnitelman tiedokseen ja Ixxxnen ei ollut pit\u00e4nyt suunnitelmia asianmukaisina. Tarkoitus oli varmistaa, ett\u00e4 korjaus teht\u00e4isiin asianmukaisesti ja S saisi tarvitsemansa tiedot. Hxxxmen mukaan Exxxilta oli tullut tarjous suunnitella katon korjaus uudelleen, mutta ei mink\u00e4\u00e4nlaista kommenttia jo tehdyst\u00e4 suunnitelmasta. Exxx on laatinut huoneiston A 32 yl\u00e4pohjan kosteusvaurioista asiantuntijalausunnon (K4).
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 voisi olla velvollinen korvaamaan Exxxin laskun vain, jos se olisi syyllistynyt korjaustarpeen selvitt\u00e4misess\u00e4, kattorakenteen korjaamisessa tai t\u00f6iden valvonnassa sellaiseen laiminly\u00f6ntiin, jonka johdosta osakkeenomistajan olisi itsekin pit\u00e4nyt selvitt\u00e4\u00e4 asiaa ja valvoa korjaust\u00f6it\u00e4. Hovioikeus katsoo kuten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus, ettei asunto-osakeyhti\u00f6n ole n\u00e4ytetty syyllistyneen t\u00e4llaiseen laiminly\u00f6ntiin. Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4n palkkion asunto-osakeyhti\u00f6 voisi olla velvollinen korvaamaan vain, jos Sn kanne ikkunoiden ennallistamisesta tai huoneiston arvonalennuksen korvaamisesta menestyisi.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6s Sn valituksen osalta
Hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ettei asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 ole velvollisuutta ennallistaa ikkunoita tai suorittaa Slle korvausta huoneiston arvon alentumisesta eik\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n vahingonkorvausta valvontakuluista tai kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4n palkkiosta.<\/p>\n\n\n\n
Sn valitus on n\u00e4in ollen p\u00e4\u00e4asian osalta hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
Asunto-osakeyhti\u00f6n vastavalitus
Kysymyksenasettelu
Vastakanteen mukaan asunto-osakeyhti\u00f6n vuosina 2012 ja 2013 tekem\u00e4n kattokorjauksen aikana Sn ullakkoasunnossa oli ilmennyt ikkunarakenteiden lis\u00e4ksi seuraavia virheit\u00e4:
virheellisesti ja puutteellisesti asennettu aluskate,
riitt\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4t eristepaksuudet ja merkitt\u00e4v\u00e4t puutteet eristeiden asentamisessa, h\u00f6yrysulkujen puutteellisuus ja rikkin\u00e4isyys, katon tuuletuksen puutteellisuus, ja
palokatkoissa olevat puutteellisuudet.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut Slta virheiden korjaamisesta korvausta yhteens\u00e4 27.883,13 euroa sek\u00e4 selvittely- ja valvontakuluja yhteens\u00e4 6.399,09 euroa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on hyl\u00e4nnyt vastakanteen vanhentuneena.
Asunto-osakeyhti\u00f6n vastavalituksen vuoksi asiassa on ratkaistavana kysymys siit\u00e4, ovatko asunto-osakeyhti\u00f6n korvausvaatimukset vanhentuneet joko yleisen kolmen vuoden tai toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kulumisen vuoksi.
Vanhentumiseen sovellettava laki
S on loppulausunnossaan katsonut, ett\u00e4 koska ullakkohuoneisto on rakennettu ennen nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhti\u00f6lain voimaantuloa 1.7.2010, vanhentuminen on ratkaistava vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisesti, jolloin kanne olisi tullut lain viittauss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen perusteella nostaa vuoden 1978 osakeyhti\u00f6lain 15 luvun 7 \u00a7:n 1 momentin 4 kohdan mukaisesti kahden vuoden kuluttua siit\u00e4 toimenpiteest\u00e4, johon kanne on perustunut. Nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhti\u00f6lain voimaanpanosta annetun lain 20 \u00a7:n mukaan vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen uuden lain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminly\u00f6ntiin, sovelletaan vanhaa lakia.
Sn omistamat osakkeet ovat oikeuttaneet ullakkohuoneiston rakentamiseen. H\u00e4nen ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 on 28.5.1997 solmittu sopimus (V32) \u201dullakolle rakennettavan ullakkohuoneiston rakentamisen ehdoista\u201d. Sopimuksen mukaan rakentaja vastaa kaikista ullakkorakentamiseen liittyvist\u00e4 kustannuksista. Rakentamisty\u00f6t on suoritettu vuosien 2000 ja 2004 v\u00e4lisen\u00e4 aikana eli vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain voimassa ollessa.
Kysymys on Sn ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 sovitusta ullakkohuoneiston rakentamisesta, johon on tarvittu viranomaisen lupa. Asunto-osakeyhti\u00f6 on rakennusty\u00f6h\u00f6n suostunut ja hakenut sen vaatiman viranomaisluvan. Ra- kennusty\u00f6t ovat kohdistuneet my\u00f6s sellaisiin talon rakenteisiin, joiden osalta kunnossapitovastuu silloin kuului ja my\u00f6s muutost\u00f6iden j\u00e4lkeen tuli kuulumaan asunto-osakeyhti\u00f6lle. Asunto-osakeyhti\u00f6 on n\u00e4ilt\u00e4kin osin suostunut siihen, ett\u00e4 S huolehtii t\u00f6iden toteutuksesta. Slla on t\u00e4ll\u00f6in ollut velvollisuus rakennusty\u00f6t\u00e4 suorittaessaan ottaa huomioon asunto-osakeyhti\u00f6n edut. Toisaalta asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut oikeus valvoa ja edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 rakennusty\u00f6 tulee asianmukaisesti tehdyksi. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 tilanne on rinnastettavissa osakkeenomistajan muutost\u00f6it\u00e4 koskevassa korkeimman oikeuden ratkaisussa 2003:131 k\u00e4siteltyyn tilanteeseen, jossa osakkeenomistaja oli ottanut huoneiston kellari- ja ullakkotilat asumisk\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Korkein oikeus on katsonut, ett\u00e4 yhti\u00f6n ja osakkeenomistajan v\u00e4linen suhde on ollut tapauksessa mainituissa olosuhteissa sopimussuhteeseen rinnastettava. T\u00e4m\u00e4 on tarkoittanut sit\u00e4, ett\u00e4 my\u00f6s vanhentumiseen on sovellettu sopimussuhteissa noudatettavia oikeusohjeita.
Asiassa on edell\u00e4 mainittuun korkeimman oikeuden ratkaisuun viitaten katsottu olevan riidatonta, ett\u00e4 vahingonkorvausvastuu m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyy sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaan. Hovioikeus lis\u00e4ksi toteaa, ett\u00e4 ullakkorakentamisen aikaan voimassa ollut osakkaan vahingonkorvausvastuuta koskeva vuoden 1978 osakeyhti\u00f6lain 15 luvun 3 \u00a7 samoin kuin nykyisen asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin vastaava s\u00e4\u00e4nn\u00f6s koskevat l\u00e4hinn\u00e4 hallinnollista vastuuta eli tilanteita, joissa osakas on my\u00f6- t\u00e4vaikuttanut yhti\u00f6n asioiden hoitamisessa asunto-osakeyhti\u00f6lain tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen rikkomiseen. T\u00e4llaisesta tilanteesta ei nyt ole kysymys.
Vanhentumiseen sovellettava laki on siten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudenkin soveltama laki velan vanhentumisesta (vanhentumislaki) eik\u00e4 vuoden 1991 asunto- osakeyhti\u00f6lain viittauss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen perusteella vuoden 1978 osakeyhti\u00f6lain 15 luvun 7 \u00a7.
Vanhentumislain s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset
Vanhentumislain 7 \u00a7:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vahingonkorvauksen kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkomuksessa siit\u00e4, kun vahingonk\u00e4rsij\u00e4 on havainnut virheellisyyden sopimuksen t\u00e4ytt\u00e4misess\u00e4 tai h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt se havaita. Pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan vahingonkorvauksen vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta tai vahinkoon johtaneesta tapahtu- masta. Lain esit\u00f6iss\u00e4 on mainitun lainkohdan osalta todettu, ett\u00e4 jos vahingon ilmeneminen viiv\u00e4styy tai vastuussa olevasta tahosta ei ole selvyytt\u00e4, my\u00f6sk\u00e4\u00e4n 7 \u00a7:n 1 momentissa s\u00e4\u00e4detty kolmen vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4aika ei ala kulua. Ei kuitenkaan ole perusteltua, ett\u00e4 t\u00e4ll\u00e4 tavoin ep\u00e4selvien korvausten, edun palautusten tai muiden hyvitysten vanhentumisajan alkaminen siirtyy ep\u00e4m\u00e4\u00e4r\u00e4iseksi ajaksi pitk\u00e4lle tulevaisuuteen. T\u00e4m\u00e4n vuoksi 2 momentissa on s\u00e4\u00e4detty siit\u00e4 ajasta, jonka kuluessa 1 momentissa tarkoitettuun korvaukseen on viimeist\u00e4\u00e4n vedottava. Kymmenen vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4aika laskettaisiin niin sopimusperusteisissa kuin sopimuksen ulkopuolisissakin vahingoissa vahinkoon johtaneesta tapahtumasta. Jollei vaatimusta ole esitetty kymmenen vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta, korvausvaatimus vanhenisi, vaikka vahinko ei olisi ilmennyt t\u00e4t\u00e4 ennen tai sen ilmenemisest\u00e4 olisi kulu- nut v\u00e4hemm\u00e4n kuin yleens\u00e4 noudatettavat kolme vuotta (KKO 2013:72, HE 187\/2002 vp).
Korkein oikeus on ratkaisussaan 2003:131 sivunnut rakennusvalvonnan lopputarkastuksen merkityst\u00e4 vanhentumisajan alkamisen kannalta. Asiassa on ollut riidatonta, ett\u00e4 vanhentumisaika on alkanut rakennust\u00f6iden lopputarkastuksesta. Korkein oikeus on todennut, ett\u00e4 vanhentuminen on alkanut viimeist\u00e4\u00e4n tuolloin ottamatta kantaa siihen, mik\u00e4 olisi se aikaisempi ajankohta, jolloin vanhentuminen olisi voinut alkaa.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2013:72 on puolestaan ollut kysymys asianajajan vahingonkorvausvastuun vanhentumisesta. Korkein oikeus on todennut, ett\u00e4 sopimussuhteissa kymmenen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua virheellisen suorituksen tekemisest\u00e4. Tapauksessa aika oli alkanut kulua jo virheellisen haastehakemuksen laatimisesta, vaikka asianajaja olisi my\u00f6hemmin k\u00e4sittelyn aikana voinut muuttaa kannettaan.
Huoneiston valmistuminen
Rakennusluvan (V14) mukaan rakennusty\u00f6n edetess\u00e4 on pit\u00e4nyt pyyt\u00e4\u00e4 seuraavien katselmusten toimittamista: rakennekatselmus, KVV-katselmus, IV-katselmus ja loppukatselmus. Helsingin kaupungin rakennusvalvontavi- raston tarkastusasiakirjan (V15) mukaan kohteessa on todettu rakennustekniset ty\u00f6t, KVV-ty\u00f6t ja ilmanvaihtoty\u00f6t tehdyiksi 12.7.2004. Loppukatsel- mus (V13) on toimitettu 15.12.2004. Sn ja Hxxxmen kertomusten mukaan S on ottanut asunnon t\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen k\u00e4ytt\u00f6\u00f6ns\u00e4.
Huoneistossa on k\u00e4sin kirjoitetun asiakirjan (K9) mukaan pidetty 26.8.2002 kantavien rakenteiden tarkastus, jolloin asunto-osakeyhti\u00f6lle on luovutettu vesikaton takuupaperi. Saman asiakirjan mukaan 15.10.2002 on pidetty kantavien rakenteiden, tuuletuksen ja vesikaton tarkastus. Asiakirjan toisella sivulla on asunto-osakeyhti\u00f6n valvojan Hiski Liljaston allekirjoitus ja p\u00e4iv\u00e4ys 15.10.2002 sek\u00e4 kirjaus \u201dvesikaton alainen tuuletus tarkastettu harjalle tuleva ker\u00e4ilyputki tarkastetaan erikseen my\u00f6hemmin\u201d. Viimeksi mainitussa tarkastuksessa oli asiakirjan ja Ixxxsen kertomuksen mukaan ollut l\u00e4sn\u00e4 rakennustarkastaja, is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4, valvoja, arkkitehti, vastaava mestari ja rakennuttajan edustaja. Ixxxsen mukaan kaikki asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle tulevat rakenteet olivat tuolloin valmiina. Vain huoneiston sein\u00e4- ja lattiapinnoitteet olivat olleet keskener\u00e4isi\u00e4.
Asunnossa on tapahtunut 26.6.2003 laaja vesivahinko, jota koskevasta vahinkoraportista ilmenee huoneiston olleen lattiapintojen osalta valmis (K22). Vesivahinko on asunto-osakeyhti\u00f6n toimesta korjattu. Asunto-osakeyhti\u00f6n hallituksen kokouksen 17.12.2003 p\u00f6yt\u00e4kirjan (V27) mukaan huoneiston valmiusaste on tuolloin ollut noin 85 prosenttia ja j\u00e4ljell\u00e4 on ollut en\u00e4\u00e4 pintarakennety\u00f6t, joiden korjausvastuu on osakkeenomistajalla.
Hovioikeus toteaa, ettei huoneiston valmiusasteesta 15.10.2002 ole esitetty muuta v\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 kuin Ixxxsen kertomus. Rakennusvalvonnan tar- kastusasiakirjassa on kuitattu eri ty\u00f6vaiheita tarkastetuiksi, mutta tarkastus- p\u00e4iv\u00e4m\u00e4\u00e4rist\u00e4 ei voida tehd\u00e4 sellaista johtop\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, ett\u00e4 kukin ty\u00f6vaihe olisi vasta allekirjoituksen hetkell\u00e4 valmistunut ottaen erityisesti huomioon, mit\u00e4 hallituksen kokousp\u00f6yt\u00e4kirjassa on todettu valmiusasteesta 17.12.2003. Asiassa ei ole esitetty Ixxxsen kertomusta vastaan puhuvaa n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 huoneisto oli ollut lokakuussa 2012 asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle tulevien rakenteiden osalta valmis. Hovioikeus n\u00e4in ollen katsoo, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle tulleet rakenteet ovat olleet valmiita vuoden 2012 lopulla ja joka tapauksessa viimeist\u00e4\u00e4n vesivahingon tapahtuessa 26.6.2003.
Oliko asunto-osakeyhti\u00f6 ottanut 15.10.2002 rakenteet vastuulleen?
Sn mukaan ullakkohuoneisto oli 15.10.2002 tarkastuksessa luovutettu asunto-osakeyhti\u00f6lle ja valvoja oli tarkastanut kantavat rakenteet. Sen sijaan asunto-osakeyhti\u00f6n mukaan se ei ollut tuolloin ottanut ullakkohuoneistoa vastaan osaksikaan.
Asunto-osakeyhti\u00f6 ja S ovat sopineet ullakkohuoneiston rakentamisesta sopimuksella, jonka ainoa varsinainen sis\u00e4lt\u00f6 on ollut se, ettei rakentaminen saa aiheuttaa asunto-osakeyhti\u00f6lle mit\u00e4\u00e4n kustannuksia. Lis\u00e4ksi on sovittu joistakin yksitt\u00e4isist\u00e4 asioista. Kyseess\u00e4 ei ole ollut urakkasopimus vaan osakkaan muutost\u00f6iden ehtoja koskeva sopimus. Hxxxmi on kertonut, ett\u00e4 sopimuksen sis\u00e4ll\u00f6n vuoksi asunto-osakeyhti\u00f6n valvonta oli ilmeisesti ollut v\u00e4h\u00e4ist\u00e4.
Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n Ixxxsen kertomuksen ja h\u00e4nen 15.10.2002 tarkastuksesta itse k\u00e4sin laatimansa asiakirjan perusteella ei voida pit\u00e4\u00e4 n\u00e4ytettyn\u00e4, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 olisi 15.10.2002 pidetyss\u00e4 tarkastuksessa nimenomaisesti hyv\u00e4ksynyt tuolloin viel\u00e4 keskener\u00e4isen ullakkohuoneiston rakenteet joltain osin vastaanotetuksi. Asunto-osakeyhti\u00f6n valvoja ei ole yhti\u00f6n toimielin eik\u00e4 valvontaan kuuluvien tarkastusten suorittaminen tarkoita yhti\u00f6n ottaneen vastaan tai hyv\u00e4ksyneen osakkaan muutost\u00f6it\u00e4.
Virheiden havaitseminen
Asunto-osakeyhti\u00f6n kanteen mukaiset v\u00e4itetyt rakennusvirheet ovat olleet kattorakenteissa. Niiden havaitseminen on n\u00e4in ollen edellytt\u00e4nyt sit\u00e4, etteiv\u00e4t rakenteet ole olleet tarkastushetkell\u00e4 peitettyin\u00e4. Tarkastuksessa 15.10.2002 oli tarkastettu kantavat rakenteet, tuuletus ja vesikatto. Ixxxsen kertomuksen mukaan tuolloin keskener\u00e4isi\u00e4 olivat olleet vain huoneiston sein\u00e4- ja lattiapinnoitteet. Muita tilaisuudessa l\u00e4sn\u00e4 olleita henkil\u00f6it\u00e4 ei ole asiassa kuultu todistajina. Asiassa on n\u00e4in ollen j\u00e4\u00e4nyt n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 kattorakenteiden v\u00e4itetyt virheet olisivat olleet tarkastuksessa 15.10.2002 n\u00e4h- t\u00e4vill\u00e4.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on tehnyt vuonna 2003 sattuneen vesivahingon j\u00e4lkeen korjauksia Sn ullakkohuoneistossa. Hovioikeudelle ei ole esitetty n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 vesivahinkokorjausten yhteydess\u00e4 kattorakenteita olisi avattu siten, ett\u00e4 v\u00e4itetyt virheet olisivat olleet havaittavissa.
Asunto-osakeyhti\u00f6n vuonna 2004 teett\u00e4m\u00e4ss\u00e4 kattokorjauksessa oli ainoastaan vaihdettu peltikate eik\u00e4 katon rakenteita muutoin ollut avattu. Exxxin mukaan katon ongelmat olisivat tuolloin olleet asiantuntijan havaittavissa. Puurakenteet olivat olleet todenn\u00e4k\u00f6isesti kosteuden johdosta tummuneita. Exxx ei kuitenkaan ole yksil\u00f6inyt, miten puutteet aluskatteessa, eristeiss\u00e4, h\u00f6yrynsuluissa, katon tuuletuksessa ja palokatkoissa olisivat olleet havaittavissa ottaen huomioon my\u00f6s sen, ettei Sn mukaan h\u00e4nen huoneistonsa kohdalla ollut ollut vesivuotoja. Suxxxan mukaan katon rakenteissa olevia ongelmia ei ollut voinut vuoden 2004 korjauksen yhteydess\u00e4 havaita.
Edell\u00e4 mainitun selvityksen perusteella hovioikeus katsoo j\u00e4\u00e4neen n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 v\u00e4itetyt virheet olisivat olleet havaittavissa vuosina 2002\u20132004 tarkastuksen, vesivahingon korjaamisen tai kattokorjauksen yhteydess\u00e4.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset asunto-osakeyhti\u00f6n valituksen johdosta
Koska hovioikeus on katsonut n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 j\u00e4\u00e4neen, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n olisi tullut havaita virheet vuosina 2002\u20132004, kolmen vuoden yleinen vanhentumisaika ei tule sovellettavaksi. Ratkaistavaksi j\u00e4\u00e4, onko vaatimukset esitetty toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kuluessa.
Hovioikeus on edell\u00e4 katsonut, ett\u00e4 ullakkorakentamisessa on ollut kysymys sellaisista osakkaan muutost\u00f6ist\u00e4, joita on perusteltua arvioida sopimusoikeudellisista l\u00e4ht\u00f6kohdista. Asunto-osakeyhti\u00f6 on ottanut Sn muutosty\u00f6t jossain vaiheessa vastattavakseen, vaikka mit\u00e4\u00e4n nimenomaista vastaanottamisen ajankohtaa ei ole n\u00e4ytetty toteen. Kattorakenteita on tarkastettu kes\u00e4- ja lokakuussa 2002. Asunto-osakeyhti\u00f6 on tuolloin tullut tietoiseksi niiden valmiusasteesta. Se on vastannut huoneistossa kes\u00e4kuussa 2003 tapahtuneen vesivahingon korjaamisesta ja vaihtanut vuoden 2004 aikana talon peltikaton. N\u00e4m\u00e4 seikat viittaavat siihen, ett\u00e4 Sn ullakkohuoneiston rakenteet olivat jo ennen joulukuuta 2004 siirtyneet asunto-osakeyhti\u00f6n vastattavaksi.
Edell\u00e4 todetuin tavoin kymmenen vuoden vanhentumisaika alkaa sopimus- suhteissa kulua sopimusrikkomuksesta eli virheellisen suorituksen tekemi- sest\u00e4. Sopimus on t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa koskenut ullakkohuoneiston rakenta- mista my\u00f6s asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle tulevien rakenteiden osalta. Rakennusvalvonnan loppukatselmus on viranomaistarkastus ja sill\u00e4 voisi olla vanhentumisen kannalta merkityst\u00e4 vain, jos muuta sopimusrikkomuksen ajankohtaa ei olisi osoitettavissa. T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa S on n\u00e4yt- t\u00e4nyt, ett\u00e4 huoneisto on valmistunut asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovas- tuulle tulevien rakenteiden osalta loppuvuonna 2002 ja viimeist\u00e4\u00e4n kes\u00e4- kuussa 2003.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e4iss\u00e4 olosuhteissa ei ole perusteltua katsoa, ett\u00e4 sopimusrikkomus olisi tapahtunut ja vanhentuminen alkanut vasta joulukuussa 2004 tapahtuneesta rakennusvalvonnan loppukatselmuksesta. Perustellumpaa on katsoa, ett\u00e4 sopimusrikkomus on tapahtunut silloin, kun huoneisto on talo- yhti\u00f6n vastuulle tulevilta osin valmistunut. Ne perusteet, joiden on v\u00e4itetty aiheuttaneen vahinkoa, ovat jo tuolloin olleet olemassa. Sn vastuulle j\u00e4\u00e4vien pintarakenteiden valmistumisella ei sen sijaan ole merkityst\u00e4 vanhentumisen kannalta.
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus katsoo, ett\u00e4 vanhentumisaika on alkanut kulua loppuvuonna 2002 ja joka tapauksessa viimeist\u00e4\u00e4n ennen 26.6.2003 tapahtunutta vesivahinkoa. Koska vaatimus on riidattomasti esitetty vasta 5.7.2013, asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole esitt\u00e4nyt vaatimustaan ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta.
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n vahingonkorvaussaatava on vanhentunut.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 3 \u00a7:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyv\u00e4ksi, he saavat pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syyt\u00e4 velvoittaa asianosaista korvaamaan niit\u00e4 osaksi vastapuolelle. Jos sill\u00e4, mink\u00e4 asianosainen on h\u00e4vinnyt, on vain v\u00e4h\u00e4inen merkitys asiassa, h\u00e4nen tulee saada t\u00e4ysi korvaus kuluistaan. Saman pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mu- kaan on 1 momentissa s\u00e4\u00e4detty\u00e4 vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyv\u00e4ksyt\u00e4\u00e4n ainoastaan osaksi. T\u00e4ll\u00f6in voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita t\u00e4ysi korvaus kuluistaan my\u00f6s siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 h\u00e4nen vaatimuksensa hyv\u00e4ksym\u00e4tt\u00e4 j\u00e4\u00e4nyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisen oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on h\u00e4vinnyt kanteensa sek\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4- ett\u00e4 hovioikeudessa. My\u00f6s S on p\u00e4\u00e4osin h\u00e4vinnyt kanteensa. H\u00e4n on kuitenkin voittanut eris- tysten parantamista ja niihin liittyv\u00e4n 380 euron kuluja koskevan vaatimuksensa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio on t\u00e4lt\u00e4 osin j\u00e4\u00e4nyt lainvoimaiseksi.
Hovioikeus toteaa, ettei Sn voittamaa osaa voida pit\u00e4\u00e4 v\u00e4h\u00e4isen\u00e4 eik\u00e4 se my\u00f6sk\u00e4\u00e4n koske vain harkinnanvaraista seikkaa. Eristeiden puutteista on otettu vastaan sek\u00e4 kirjallista ett\u00e4 henkil\u00f6todistelua. T\u00e4llaisessa tilanteessa on pidett\u00e4v\u00e4 perusteltuna, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 velvoitetaan korvaamaan m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n sellainen osa Sn oikeudenk\u00e4yntikuluista, joka suhteutetaan t\u00e4m\u00e4n vaatimuksista hyv\u00e4ksyttyyn osuuteen. Eri kannevaatimukset ovat ni- voutuneet toisiinsa siten, ett\u00e4 sek\u00e4 Sn ullakkorakentamiseen ett\u00e4 vuosien 2012\u20132013 kattoremonttiin liittyv\u00e4t seikat ovat olleet merkityksellisi\u00e4 my\u00f6s eristeit\u00e4 koskevan kannevaatimuksen kannalta. Muun selvityksen puuttuessa hovioikeus katsoo, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n on suoritettava Slle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 7.000 euroa.
Hovioikeudessa oikeudenk\u00e4yntikulujen ei voida katsoa aiheutuneen kuin v\u00e4h\u00e4iselt\u00e4 osin oikeudenk\u00e4yntikuluja koskevasta valituksen osasta, joten asianosaiset saavat pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.
Tuomiolauselma
Muutos k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon:
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 velvoitetaan suorittamaan M Slle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 7.000 euroa korkolain 4
\u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen siit\u00e4 lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antop\u00e4iv\u00e4st\u00e4.
Muilta osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota ei muuteta.
Asianosaiset saavat pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamisp\u00e4iv\u00e4 3.5.2017
Nro 546
Diaarinumero S 16\/636
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 15.1.2016 nro 1746 (liitteen\u00e4)
Asia Asunto-osakeyhti\u00f6asia
Valittaja M S
Vastavalittaja Asunto Oy Lxxxtinkatu 28
Vastapuolet Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 M S
Asian k\u00e4sittely hovioikeudessa
Jatkok\u00e4sittelylupa on my\u00f6nnetty M Slle ja Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:lle 10.6.2016.
P\u00e4\u00e4k\u00e4sittely on toimitettu 27.2.2017 ja 1.\u20133.3.2017.
Valitus
M S on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa esitt\u00e4m\u00e4ns\u00e4 kanteen toistaen vaatinut, ett\u00e4 Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 velvoitetaan:
korjaamaan huoneiston A 32 ikkunat siten, ett\u00e4 ikkunapinta-ala palautetaan sellaiseksi kuin se oli ollut ennen asunto-osakeyhti\u00f6n vuosina 2012\u2013 2013 teett\u00e4mi\u00e4 kattokorjauksia tai toissijaisesti korvaamaan h\u00e4nelle ikkunapinta-alan v\u00e4henemisen aiheuttamana huoneiston arvonalennuksena 72.000 euroa korkoineen 11.7.2014 lukien,joka tapauksessa korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6n vuosina 2012\u20132013 teett\u00e4m\u00e4st\u00e4 katon korjauksesta h\u00e4nelle aiheutuneet vahingot 12.082 eurolla korkoineen 11.7.2014 lukien, joka tapauksessa korvaamaan h\u00e4nen oikeudenk\u00e4yntikulunsa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 54.889,44 eurolla korkoineen, ja korvaamaan h\u00e4nen oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa 32.328,82 eurolla korkoineen.
Ikkunoiden korjaaminen tai arvonalennus
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli vuosina 2012\u20132013 teett\u00e4m\u00e4ns\u00e4 kattoremontin yhteydess\u00e4 pienent\u00e4nyt Sn vuosina 2000\u20132002 rakennuttaman ullakkohuoneiston ikkunoita. T\u00e4m\u00e4 oli v\u00e4hent\u00e4nyt asumisviihtyvyytt\u00e4 ja alentanut huoneiston arvoa.
Kattoa oli kattoremontin yhteydess\u00e4 korotettu 50 millimetri\u00e4. Kattolyhtyj\u00e4 oli pit\u00e4nyt muuttaa, jotta ne eiv\u00e4t olisi j\u00e4\u00e4neet liian alas uuteen kattoon n\u00e4hden. T\u00e4m\u00e4 oli alun perin suunniteltu teht\u00e4v\u00e4ksi siirt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 kattolyhtyj\u00e4 ikkunoiden kokoa muuttamatta kohti r\u00e4yst\u00e4it\u00e4. Kattoremontin jo alettua muutos oli kuitenkin p\u00e4\u00e4tetty Sn kanssa neuvottelematta tai h\u00e4nelle siit\u00e4 ilmoittamatta toteuttaa siten, ett\u00e4 ikkunoita oli pienennetty. Korjaustavan muutokselle ei ollut haettu rakennuslupaa.
Kattolyhtyjen muutosty\u00f6n j\u00e4lkeen huoneistosta ei en\u00e4\u00e4 ollut vaakasuuntaista n\u00e4kym\u00e4\u00e4 ulos lukuun ottamatta huoneiston parvekkeita. Huoneiston valoisuus oli merkitt\u00e4v\u00e4sti v\u00e4hentynyt. Ikkunat eiv\u00e4t muutoksen j\u00e4lkeen vastanneet rakennuslupaa. Huoneiston ikkunapenkkej\u00e4 oli nostettu 145 senttimetrin korkeuteen eli selv\u00e4sti rakennustapaohjeen mukaista 130 senttimetrin v\u00e4himm\u00e4iskorkeutta ylemm\u00e4s.
Ikkunoiden pienent\u00e4mist\u00e4 oli perusteltu my\u00f6s sill\u00e4, ett\u00e4 niiden alareunaan oli saatava 150 millimetrin yl\u00f6snosto. T\u00e4m\u00e4 olisi kuitenkin voitu toteuttaa ikkunoita pienent\u00e4m\u00e4tt\u00e4 rakentamalla niiden alle syvennys. Syvennykseen olisi voitu asentaa l\u00e4mmityskaapeli kosteusvaurioiden ehk\u00e4isemiseksi. Rakennuslupapiirustuksen mukaan makuuhuoneen ja olohuoneen ikkunoiden edess\u00e4 olisi pit\u00e4nyt olla syvennys, joka olisi mahdollistanut yl\u00f6snoston toteuttamisen siten, ett\u00e4 ikkunan valoaukon korkeus olisi ollut 1.100 millimetri\u00e4. P\u00e4\u00e4piirustuksen mukaisesta ikkunan korkeudesta ei tullut v\u00e4hent\u00e4\u00e4 150 millimetrin rintataitteen korkeutta. Helsingin kaupungin rakennusvalvontavirasto hyv\u00e4ksyi ullakkotiloissa alle 150 millimetrin rintataitteen.
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli loukannut asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaista yhdenvertaisuusperiaatetta. Toisessa ullakkoasunnossa ikkunoita ei ollut pienennetty. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei voinut kustannuss\u00e4\u00e4st\u00f6j\u00e4 tavoitellessaan vaihtaa olemassa olevia rakenteita ja aiheuttaa vahinkoa yhdelle osakkaalle. Ikkunoiden pienent\u00e4minen oli loukannut my\u00f6s osakkaan hallintaoikeutta. Asunto- osakeyhti\u00f6 ei saanut muuttaa ikkunoiden kokoa ilman osakkaan suostumusta.
Vahingonkorvaus
Ikkunoiden pienent\u00e4misen vuoksi huoneistossa oli t\u00e4ytynyt tehd\u00e4 my\u00f6s sis\u00e4puolisia muutoksia. Urakoitsija oli ottanut osan huoneistosta k\u00e4ytt\u00f6\u00f6ns\u00e4 korjausten ajaksi ilmoittamatta siit\u00e4 Slle.
Sn oli itse valvottava huoneistossaan tehtyj\u00e4 t\u00f6it\u00e4 ja h\u00e4nen oli pit\u00e4nyt k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 apunaan teknist\u00e4 asiantuntijaa selvitt\u00e4\u00e4kseen, oliko ikkunoiden vaihtamiselle ollut joku peruste. T\u00e4st\u00e4 oli aiheutunut 11.382 euron kustannukset. Lis\u00e4ksi kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4n myyntihintaa koskevasta arviosta oli aiheutunut 620 euron kustannukset.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli h\u00e4vinnyt vastakanteensa, johon vastaaminen oli aiheuttanut Slle merkitt\u00e4v\u00e4t oikeudenk\u00e4yntikulut. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli lis\u00e4ksi h\u00e4vinnyt asian l\u00e4mm\u00f6neristyksen puutteiden osalta, joita huomattava osa asiassa esitetyst\u00e4 selvityksest\u00e4 oli koskenut. Ikkunoiden muutoksiin liittyv\u00e4 selvitystarve oli ollut selv\u00e4sti v\u00e4h\u00e4isempi. T\u00e4m\u00e4n vuoksi asunto-osake- yhti\u00f6 oli velvoitettava joka tapauksessa korvaamaan Sn oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa.
Vastavalitus
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio kumotaan vastakanteen osalta ja ett\u00e4 asia palautetaan t\u00e4lt\u00e4 osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuteen. Lis\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 S velvoitetaan korvaamaan sen asianosais- ja oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 79.025,62 eurolla ja hovioikeudessa 45.864,50 eurolla, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkoineen.
Vahingonkorvausvelka ei ollut vanhentunut. Asunto-osakeyhti\u00f6n valvoja ei ollut 15.10.2002 tehnyt huoneistossa tarkastusta eik\u00e4 vastaanottanut Sn teett\u00e4mi\u00e4 rakennust\u00f6it\u00e4. Sopimusrikkomus oli tapahtunut ja vanhentuminen alkanut kulua rakennusvalvontaviranomaisen suorittaman loppukatselmuksen ajankohtana 15.12.2004, jolloin rakennusty\u00f6t olivat valmistuneet ja hyv\u00e4ksytty k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Loppukatselmukseen menness\u00e4 Sn oli viimeist\u00e4\u00e4n tullut t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 sopimukseen perustuva velvollisuutensa rakennuttaa ullakkohuoneisto asianmukaisesti ja virheett\u00f6m\u00e4sti.
Viranomaisen k\u00e4ytt\u00f6\u00f6nottotarkastuksesta erillisest\u00e4 ty\u00f6n vastaanottamisesta ei ollut sovittu eik\u00e4 mik\u00e4\u00e4n asunto-osakeyhti\u00f6n mahdollisesti tekem\u00e4 tarkastus merkinnyt ty\u00f6n hyv\u00e4ksymist\u00e4 tai vastaanottamista. Lis\u00e4ksi huoneisto oli ollut v\u00e4itetyn tarkastuksen ajankohtana 15.10.2002 ja viel\u00e4 joulukuussa 2003 keskener\u00e4inen, joten rakennust\u00f6iden vastaanottaminen ei olisi edes olut mahdollista. Huoneiston rakennusteknisell\u00e4 valmiudella ei ollut merkityst\u00e4 vanhentumisajan alkamisen kannalta. Mik\u00e4\u00e4n ei tukenut sit\u00e4 tulkintaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 olisi ottanut Sn ty\u00f6t vastaan t\u00e4t\u00e4 aikaisemmin.
Vaatimus oli esitetty 5.7.2013 eli alle kymmenen vuoden kuluttua rakennust\u00f6iden valmistumisesta ja loppukatselmuksesta.
Vahingonkorvausvaatimus koski virheit\u00e4 katon tuuletuksessa, aluskatteessa, eristeiss\u00e4 ja h\u00f6yrysuluissa. T\u00e4llaiset virheet olivat rakenteiden peitossa eik\u00e4 niit\u00e4 olisi voinut havaita aikaisemmin kuin vuonna 2012 tehdyiss\u00e4 rakenneavauksissa.
Vastaukset
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 on vaatinut, ett\u00e4 Sn valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Ikkunoiden korjaaminen tai arvonalennus
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli vuosina 2012\u20132013 korjauttanut Sn rakennusty\u00f6ss\u00e4 tehtyj\u00e4 kattorakenteen rakennusvirheit\u00e4 ja niist\u00e4 johtuvia vaurioita. Kattoa oli my\u00f6s korotettu ullakkohuoneistojen kohdalla Sn laiminly\u00f6m\u00e4n riitt\u00e4v\u00e4n tuuletuksen toteuttamiseksi. Korjaust\u00f6iden aikana oli havaittu, ett\u00e4 Sn rakennuttamien kattolyhtyjen ikkunakarmit ja ikkunoiden alapuoliset osat olivat kosteusvaurioituneet. Kattolyhdyt oli asennettu siten, ett\u00e4 niiden alareuna oli ollut vesikaton pinnan tasolla ilman rakennuslupapiirustuksen ja rakennuslupam\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaista yl\u00f6snostoa eli rintataitetta, jonka tarkoitus oli suojata ikkunarakennetta kosteudelta. Kattolyhtyjen kosteussuojaa ei ollut toteutettu my\u00f6sk\u00e4\u00e4n Sn my\u00f6hemmin vaihtoehdoksi esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 syvennyksell\u00e4. Kattolyhdyt oli asunto-osakeyhti\u00f6n toimesta uusittu ja niihin oli asennettu yl\u00f6snosto, mik\u00e4 oli v\u00e4h\u00e4isesti pienent\u00e4nyt Sn huoneiston ikkunapinta-alaa. Katon korottaminen oli aiheuttanut vain pienen osan ikkunapinta-alan pienenemisest\u00e4.
Valittu korjaustapa oli ollut asunto-osakeyhti\u00f6lle riskitt\u00f6min ja edullisin vaihtoehto. Kattolyhtyj\u00e4 ei olisi voinut siirt\u00e4\u00e4 eteenp\u00e4in, koska jalkar\u00e4nnit ja lumiesteet olivat olleet tiell\u00e4. Rakennusvalvontaviranomainen oli t\u00e4llaisen korjausvaihtoehdon kielt\u00e4nyt. Syvennyksen rakentaminen ja l\u00e4mp\u00f6kaapelin asentaminen olisi puolestaan ollut kalliimpi vaihtoehto ja aiheuttanut riskirakenteen, koska syvennys ker\u00e4\u00e4 lunta ja saattaa aiheuttaa vuotovahinkoja. Lis\u00e4ksi syvennys ja l\u00e4mp\u00f6kaapeli olisi lis\u00e4nnyt huollon tarvetta ja k\u00e4ytt\u00f6kustannuksia. Syvennys olisi my\u00f6s aiheuttanut kuopan Sn huoneiston sis\u00e4puolelle ja v\u00e4hent\u00e4nyt huoneiston tilavuutta.
Ikkunoiden pienentymisest\u00e4 ei ollut aiheutunut v\u00e4itetty\u00e4 vahinkoa. Ikkunapinta-alan pieneneminen oli ollut v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 eik\u00e4 sill\u00e4 ollut olennaista vaikutusta huoneiston valoisuuteen tai arvoon. Kunnossapitoty\u00f6 oli suoritettu hyv\u00e4n rakennustavan mukaisesti. Rakennusvalvonta oli hyv\u00e4ksynyt korjausty\u00f6n. Kattorakenteen rakennusvirheiden korjaaminen oli nostanut huoneiston arvoa. Ikkunoiden pinta-alan pienentyminen on johtunut viime k\u00e4dess\u00e4 Sn omista laiminly\u00f6nneist\u00e4. Kattorakenteiden ja ikkunalyhtyjen korjaaminen ja vuotojen est\u00e4minen oli ollut my\u00f6s Sn edun mukaista.
Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ollut rikkonut asunto-osakeyhti\u00f6lakia tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4. Kysymys oli ollut asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden korjauksista eik\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 ollut ollut velvollisuutta pyyt\u00e4\u00e4 korjauksiin osakkaan suostumusta. Suostumuksella ei olisi ollut merkityst\u00e4k\u00e4\u00e4n, koska asunto-osakeyhti\u00f6 ei olisi miss\u00e4\u00e4n tapauksessa toteuttanut kosteussuojaa syvennyksell\u00e4. Korjausty\u00f6 ei ollut loukannut yhdenvertaisuusperiaatetta tai osakkaan hallintaoikeutta. Ikkunoita ei voinut palauttaa alkuper\u00e4isiksi, koska kysymys oli ollut hyv\u00e4n rakennustavan ja m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten vastaisesta riskirakenteesta.
Vuosien 2012\u20132013 korjaust\u00f6ist\u00e4 oli p\u00e4\u00e4tetty yhti\u00f6kokouksessa, johon S oli saanut kutsun ja jossa S oli ollut l\u00e4sn\u00e4. H\u00e4n oli siten saanut tiedon korjaust\u00f6ist\u00e4. S oli lis\u00e4ksi ollut usein ty\u00f6maalla korjaust\u00f6iden aikana.
S oli ollut tietoinen katon korottamisesta ja sen mahdollisista vaikutuksista h\u00e4nen huoneistoonsa. T\u00e4st\u00e4 huolimatta S ei ollut ollut yhteydess\u00e4 korjausten osalta asunto-osakeyhti\u00f6\u00f6n.
Vahingonkorvaus
Sn vaatimus kattoremontin selvittelykuluista ei perustunut sen enemp\u00e4\u00e4 lakiin kuin sopimukseen. S oli itse aiheuttanut selvittelytarpeen ja a heuttanut syntyneet kulut.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Vastakanteessa esitetyt vaatimukset eiv\u00e4t olleet edellytt\u00e4neet Slta asiantuntijaselvityst\u00e4 eiv\u00e4tk\u00e4 Sn oikeudenk\u00e4yntikulut olleet olennaisesti lis\u00e4\u00e4ntyneet vastakanteeseen vastaamisen johdosta. Vastatakseen kanteeseen yhti\u00f6 oli joutunut selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n Sn rakennushanketta ja siin\u00e4 tehtyj\u00e4 virheit\u00e4. Valtaosa oikeudenk\u00e4yntikuluista oli aiheutunut ikkunoiden kosteus- suojauksen, korkeuden, sijoittelun ja n\u00e4it\u00e4 koskevien normien sek\u00e4 kattolyhtyihin liittyneiden seikkojen selvittelyst\u00e4 sek\u00e4 niit\u00e4 koskeviin v\u00e4itteisiin vastaamisesta. Sn v\u00e4ite siit\u00e4, ett\u00e4 l\u00e4mp\u00f6vuodot olivat syntyneet vuonna 2012\u20132013 teetetyst\u00e4 kattoremontista, ei ollut menestynyt. S oli siten tullut velvoittaa pit\u00e4m\u00e4\u00e4n kyseiseen vaatimukseen liittyv\u00e4t oikeudenk\u00e4ynti- kulunsa vahinkonaan.
S on vaatinut, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n vastavalitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio korvausvelan vanhentumisen osalta oli oikea. Asunto-osakeyhti\u00f6n saatava oli vanhentunut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden toteamin tavoin toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kulumisen vuoksi. Lis\u00e4ksi saatava oli vanhentunut yleisen kolmen vuoden vanhentumisajan kulumisen vuoksi.
Kymmenen vuoden vanhentumisaika oli alkanut kulua viimeist\u00e4\u00e4n 15.10.2002, jolloin ullakkohuoneisto oli luovutettu asunto-osakeyhti\u00f6lle. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli tuolloin ottanut rakenteet kunnossapitovastuulleen ja vaaranvastuu oli siirtynyt sille. Huoneistossa oli 26.6.2003 tapahtunut putkivuoto, jonka asunto-osakeyhti\u00f6 oli korjannut kunnossapitovastuunsa perusteella. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli siten joka tapauksessa ottanut rakenteet vastaan ennen 26.6.2003. Hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirjan 17.12.2003 merkinn\u00e4ss\u00e4 85 prosentin valmiusasteesta oli ollut kysymys putkivuodon aiheuttamista korjaust\u00f6ist\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli lis\u00e4ksi vuonna 2004 toteuttanut kattokorjauksen, joten rakenteet oli luovutettu asunto-osakeyhti\u00f6lle aikaisemmin kuin loppukatselmuksessa 15.12.2004.
Asunto-osakeyhti\u00f6 rakennusluvan hakijana oli m\u00e4\u00e4r\u00e4nnyt lopputarkastuksen ajankohdan. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli samanaikaisesti Sn ullakkorakentamisen kanssa ja sen j\u00e4lkeen teett\u00e4nyt muitakin t\u00f6it\u00e4 ja pyyt\u00e4nyt loppukatselmusta vasta kaikkien t\u00f6iden valmistuttua. Sn suoritusvelvollisuus ei ollut voinut jatkua m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4n ajan lopputarkastukseen saakka. Rakennusty\u00f6n valmistumista ja luovuttamista asunto-osakeyhti\u00f6lle Sn ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4lisess\u00e4 suhteessa ei voitu todeta loppukatselmuksen perusteella. S oli kunkin ty\u00f6vaiheen p\u00e4\u00e4tytty\u00e4 luovuttanut ty\u00f6t asuntoosakeyhti\u00f6lle eik\u00e4 h\u00e4nell\u00e4 sen j\u00e4lkeen ollut ollut oikeutta tehd\u00e4 korjaust\u00f6it\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n hallinnassa olevissa tiloissa. S ei siten ollut voinut korjata v\u00e4itettyj\u00e4 laiminly\u00f6ntej\u00e4 15.12.2004 saakka.
V\u00e4itetyt rakenteiden virheet oli havaittu tai olisi ainakin pit\u00e4nyt havaita 15.10.2002. Lis\u00e4ksi huoneistossa oli vuonna 2003 tehty korjaust\u00f6it\u00e4 vesivahingon vuoksi ja vuonna 2004 peltikaton korjaust\u00f6it\u00e4, jolloin virheet olisi viimeist\u00e4\u00e4n pit\u00e4nyt havaita. Vaatimukset olivat siten vanhentuneet my\u00f6s yleisen kolmen vuoden vanhentumisajan nojalla, vaikka toissijaisen vanhentumisajan katsottaisiin vastoin Sn n\u00e4kemyst\u00e4 alkaneen 15.12.2004.
Todistelu
Hovioikeudessa on vedottu k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin K1\u2013K11, K17\u201320, K22\u2013K25, K28, K29, K32, K33 ja K35 sek\u00e4 V1\u2013V15, V20\u2013V27 ja V29\u2013V35.
Hovioikeudessa on kuulusteltu todistelutarkoituksessa M S ja Hxxx Hxxxme\u00e4 sek\u00e4 todistajina Sxxx Ixxxsta, A Vxxxsta, Mxxx Exxxia, A Yxxx\u00e4, Rxxx Tyrk\u00e4st\u00e4, Mxxx Sxxxa, Mxxx Kaxxxxta ja Jyxxx Jaxxxa.
Hovioikeuden ratkaisu
Taustatiedot
Sn omistamat asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeet ovat oikeuttaneet rakentamattoman ullakkohuoneiston A 32 hallintaan. S ja asunto-osakeyhti\u00f6 ovat 28.5.1997 sopineet ullakkohuoneiston rakentamisen ehdoista ja rakentamisesta. S on aloittanut rakennusty\u00f6t vuonna 2000 tuolloin olemassa olleiden kattorakenteiden alle. Sn puoliso Sxxx Ixxxnen on suorittanut k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n rakennusty\u00f6t. Niiden yhteydess\u00e4 peltikattoa on uudistettu ainoastaan Sn ullakkohuoneiston yl\u00e4puolelta. Asunto-osakeyhti\u00f6 on teett\u00e4nyt vuonna 2004 kattoremontin, jossa talon peltikate on vaihdettu ja vuosina 2012\u20132013 uuden kattoremontin vesivuotojen ja kondenssiveden aiheuttamien vaurioiden vuoksi. T\u00e4ss\u00e4 yhteydess\u00e4 on muun ohessa vaihdettu peltikate, korotettu kattoa ja parannettu sen tuuletusta.
S:n valitus
Kysymyksenasettelu
Riidatonta on, ett\u00e4 vuosina 2012\u20132013 tehdyss\u00e4 kattoremontissa on ollut kysymys yhti\u00f6n kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta korjausty\u00f6st\u00e4 ja ett\u00e4 Sn ullakkohuoneiston ikkunalyhdyt on pit\u00e4nyt t\u00e4ss\u00e4 yhteydess\u00e4 korjata. Korjaus on toteutettu siten, ett\u00e4 huoneiston kolmen lyhtyikkunan alareunat on nostettu 130 senttimetrist\u00e4 145 senttimetriin ja ikkunat on vaihdettu pienemmiksi. Syyn\u00e4 ikkunoiden pienent\u00e4miseen on ollut yl\u00f6snoston rakentaminen niiden alareunaan ja lis\u00e4ksi v\u00e4h\u00e4isess\u00e4 m\u00e4\u00e4rin tuuletuksen parantamisesta johtunut katon korottaminen. Riidatonta on, ett\u00e4 ikkunat oli ollut alun perin tarkoitus korjata niit\u00e4 pienent\u00e4m\u00e4tt\u00e4 ja ettei korjaustavan muutokselle ollut haettu rakennuslupaa tai pyydetty Sn suostumusta.
Asiassa ei ole esitetty sellaista v\u00e4itett\u00e4, ett\u00e4 korjausty\u00f6 olisi suunniteltu tai toteutettu hyv\u00e4n rakennustavan vastaisesti.
Sn valituksen johdosta hovioikeuden on ratkaistava kysymys siit\u00e4, onko asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 velvollisuus ennallistaa Sn huoneiston ikkunat tai suorittaa h\u00e4nelle korvausta huoneiston v\u00e4itetyst\u00e4 arvonalennuksesta. Lis\u00e4ksi on kysymys Sn k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4n asiantuntijan laskun ja kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4n hinta-arviota koskevan laskun korvaamisesta. Asiassa on keskeist\u00e4 arvioida, onko asunto-osakeyhti\u00f6 suorittanut kunnossapitoty\u00f6n siten, ett\u00e4 Sn ikkunoita on perusteettomasti pienennetty ja onko t\u00e4m\u00e4 alentanut huoneiston arvoa. Asian arvioinnin kannalta on otettava kantaa my\u00f6s siihen, onko korjauksen tarve johtunut Sn ullakkohuoneiston rakennusty\u00f6ss\u00e4 tehdyist\u00e4 virheist\u00e4, olisiko korjaustavan muutokselle tullut hakea rakennuslupa, mik\u00e4 merkitys on Sn suostumuksen puuttumisella, onko asunto-osakeyhti\u00f6 toiminut asiassa huolimattomasti ja onko se rikkonut yhdenvertaisuusperiaatetta.
Sovellettavat oikeusohjeet
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvussa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n yhti\u00f6n kunnossapitovastuusta ja -oikeudesta. Sen 6 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6n on ilmoitettava riitt\u00e4v\u00e4n ajoissa osakkeenomistajalle sellaisista kunnossapitot\u00f6ist\u00e4, jotka vaikuttavat huoneiston k\u00e4ytt\u00e4miseen, mutta t\u00e4m\u00e4n suostumusta korjaust\u00f6iden suorittamiselle ei laissa edellytet\u00e4. Yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus valita yhti\u00f6n ja kaikkien osakkeenomis- tajien kannalta edullisin ja tarkoituksenmukaisin korjaustapa. Osakkeenomistajalla ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti oikeutta saada hyvityst\u00e4, vaikka yhti\u00f6n kunnossapitotoimet vaikuttaisivat h\u00e4nen hallinnoimiinsa tiloihin. Yhti\u00f6n tulee kuitenkin korjaustavan valinnassa ja toteuttamisessa ottaa huomioon my\u00f6s osakkeenomistajan edut ja huolehtia siit\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomis- tajalle aiheutuu korjauksista mahdollisimman v\u00e4h\u00e4n haittaa.
Asunto-osakeyhti\u00f6 voi joutua asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 6 \u00a7:n nojalla korvaamaan osakkeenomistajalle huolimattomasti suoritetun kunnossapitoty\u00f6n aiheuttamat vahingot. Vastuu voi synty\u00e4 esimerkiksi silloin, kun korjausty\u00f6 on tehty noudattamatta hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa ja t\u00e4m\u00e4n katsotaan aiheutuneen yhti\u00f6n tuottamuksesta. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 my\u00f6s perusteetta ja ilman osakkeenomistajan suostumusta valittu asunnon viihtyisyytt\u00e4 ja arvoa alentanut korjaustapa voi johtaa korvausvelvollisuuteen.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 1 luvun 10 \u00a7:n mukaan asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 ei saa tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai ryhty\u00e4 muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaatteella voi olla merkityst\u00e4 esimerkiksi kunnossapitovastuun kohdentumista koskevissa tilanteissa.
Onko kattolyhtyjen korjauksen tarve johtunut Sn vastuulla olleista rakennusvirheist\u00e4?
Asunto-osakeyhti\u00f6n mukaan Sn ullakkohuoneiston kattolyhdyt oli jouduttu korjaamaan Sn vastuulla olleiden ullakkohuoneiston kattorakenteiden ja lyhtyikkunoiden rakennusvirheiden vuoksi. Sn mukaan ullakkohuoneistoa rakennettaessa ei ollut tehty asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4itt\u00e4mi\u00e4 virheit\u00e4, vaan kosteus- ja vuotovauriot olivat johtuneet asunto-osakeyhti\u00f6 vuoden 2004 kattoremontista, jolloin oli muun ohessa tukittu katon tuuletusrakoja.
Rakennusvirheist\u00e4 on hovioikeudessa kertonut erityisesti rakennusinsin\u00f6\u00f6ri Mxxx Sxxx, joka oli toiminut vuosina 2012\u20132013 toteutetun kattoremontin suunnittelijana ja valvojana. H\u00e4n oli osallistunut katon rakenneavauksiin vuonna 2012, josta oli laadittu katselmusmuistio (V30). H\u00e4n oli laatinut korjausty\u00f6n valvontaraportit (V2\u2013V6) ja ollut mukana laatimassa valokuvamuistiota (V7). My\u00f6s johtava asiantuntija Mxxx Kaxxxx on ke tonut ullakkohuoneiston A 32 rakennusvirheist\u00e4. H\u00e4n oli tarkastanut vuonna 2014 ullakkorakentamisen laadun, vesikatto- ja yl\u00e4pohjarakenteet sek\u00e4 parvekkeen ja laatinut tarkastuksesta tavarantarkastuskertomuksen 4\/2014 (V1). H\u00e4n oli arvioinut yl\u00e4pohja- ja vesikattorakennetta h\u00e4nelle esitetyn asiakirja-aineiston ja valokuvien perusteella. Diplomi-insin\u00f6\u00f6ri Jyxxx Jaxxx oli ollut l\u00e4sn\u00e4 huoneistossa syyskuussa 2013 pidetyss\u00e4 katselmuksessa ja h\u00e4n oli laatinut kirjeen (V20) huoneistossa havaituista virheist\u00e4 ja puutteista. Jaxxx ei kuitenkaan ollut tutustunut huoneiston yl\u00e4pohjarakenteeseen.
Rakennust\u00f6iden virheett\u00f6myydest\u00e4 ja vuoden 2004 kattoremontin syy-yhteydest\u00e4 kosteus- ja vuotovaurioihin ovat kertoneet Ixxxnen, rakennusarkkitehti A Vxxxnen, joka oli laatinut 16.11.2015 p\u00e4iv\u00e4tyn lausunnon vesikaton toimivuudesta ja ikkunoiden pienent\u00e4misest\u00e4 (K29) sek\u00e4 rakennusmestari Mxxx Exxx, joka oli laatinut 23.8.2013 p\u00e4iv\u00e4tyn asiantuntijalausunnon Sn huoneiston yl\u00e4pohjan kosteusvaurioista (K4).
Sxxxxan kertomus kattorakenteiden virheist\u00e4 on perustunut h\u00e4nen avatuista rakenteista tekemiins\u00e4 havaintoihin korjausty\u00f6n eri vaiheissa ja lis\u00e4ksi korjausty\u00f6n aikana otettuihin lukuisiin valokuviin. Suxxxan mukaan huoneiston A 32 osalta katon tuuletusta ei ollut toteutettu alkuper\u00e4isen suunnitelman mukaan eik\u00e4 muutoinkaan asianmukaisesti. Lis\u00e4ksi oli todettu puutteita l\u00e4mm\u00f6neristeiss\u00e4, aluskatteessa, h\u00f6yrysuluissa ja kattolyhtyjen rakenteissa. Kattolyhtyjen ikkunoissa ei ollut ollut yl\u00f6snostoja, mist\u00e4 oli aiheutunut sel- v\u00e4sti havaittavissa olleita kosteusvaurioita. Suxxxan mukaan katon korjaustarve oli johtunut ullakkohuoneistojen ongelmista eiv\u00e4tk\u00e4 kattorakenteen tuulettuvuuden ongelmat olleet voineet aiheutua vuoden 2004 kattokorjauksesta. Kaxxxxn kertomus on samansuuntainen.
Ixxxsen mukaan huoneisto oli rakennettu suunnitelmien ja rakennuslupien mukaisesti. Katon tuuletus oli toiminut. Ikkunalyhdyiss\u00e4 oli ollut kymmenen senttimetrin rintataite, joka oli kattoremontissa vuonna 2004 poistettu. Samalla oli poistettu kattolyhtyjen eristeit\u00e4 ja tukittu katon ilma-aukkoja.
My\u00f6s Vxxxnen on kertonut, ett\u00e4 Sn kattosuunnitelman mukainen tuuletus oli ollut toimiva ja ett\u00e4 vuoden 2004 kattoremontin yhteydess\u00e4 oli virheellisesti tukittu katon tuuletusrakoja. Samoin Exxx on katsonut, ettei asunto-osakeyhti\u00f6n katon korjaus vuosina 2012\u20132013 ollut johtunut Sn ullakkohuoneiston rakentamissa tehdyist\u00e4 virheist\u00e4. Lis\u00e4ksi h\u00e4n oli tehnyt havaintoja siit\u00e4, ett\u00e4 korvausilmareitti sivur\u00e4yst\u00e4ille oli osittain tukittu.
Ullakkohuoneiston rakentamisessa tehdyist\u00e4 virheist\u00e4 on esitetty edell\u00e4 selostettua ristiriitaista n\u00e4ytt\u00f6\u00e4. Hovioikeus pit\u00e4\u00e4 Suxxxan kertomusta t\u00e4lt\u00e4 osin luotettavimpana. H\u00e4n on todistajista ainoana osallistunut kattorakenteiden avaamiseen ja korjaamiseen. Muut ulkopuoliset todistajat ovat perustaneet kertomuksensa asiakirjoihin ja valokuviin sek\u00e4 pintapuoliseen havain- nointiin. Ixxxsen kertomukselle ullakkohuoneiston rakentajana ei voida panna yht\u00e4 suurta painoarvoa kuin Suxxxan kertomukselle. Ixxxsen kerto- musta ei voida pit\u00e4\u00e4 uskottavana silt\u00e4 osin, ett\u00e4 kattolyhtyjen ikkunoiden rintataitteet olisi vuoden 2004 kattokorjauksessa poistettu. Suxxxan mukaan v\u00e4itetty rintataite ei olisi edes mahtunut alkuper\u00e4iseen rakenteeseen. Hovi- oikeus pit\u00e4\u00e4 siten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin n\u00e4ytettyn\u00e4, ett\u00e4 Sn asunnon kattolyhdyt oli rakennettu virheellisesti, koska suunnitelmien mukaista yl\u00f6snostoa tai sit\u00e4 vastaavaa rakennetta ei ollut toteutettu. Korjaustarpeen kannalta merkityst\u00e4 ei ole sill\u00e4, ettei kaikissa ikkunoissa ollut viel\u00e4 havaitta- vissa merkitt\u00e4vi\u00e4 kosteusvaurioita. Rakenne on kuitenkin ollut omiaan altis- tamaan ikkunarakenteet t\u00e4llaisille vaurioille. Hovioikeudessa on esitetty sel- vityst\u00e4 my\u00f6s muista kattorakenteen virheist\u00e4 ja niiden syy-yhteydest\u00e4 vuo- to- ja kosteusvaurioihin. Suxxxan kertomuksen perusteella voidaan pit\u00e4\u00e4 n\u00e4ytettyn\u00e4, ett\u00e4 katon tuuletusta on pit\u00e4nyt parantaa ja t\u00e4m\u00e4 on edellytt\u00e4nyt katon korottamista, mill\u00e4 on ollut v\u00e4h\u00e4inen vaikutus ikkunoiden korjausta- van valintaan. Muilta osin v\u00e4itettyjen virheiden yksityiskohtainen arviointi ei ole Sn kanteen kannalta tarpeellista.
Rakennusluvan tarve
Sn mukaan ikkunat eiv\u00e4t vuosina 2012\u20132013 toteutetun kattoremontin j\u00e4lkeen olleet vastanneet voimassa ollutta rakennuslupaa. Hovioikeus to- teaa, ettei t\u00e4ll\u00e4 seikalla ole merkityst\u00e4 asiaa arvioitaessa, koska lyhtyikkunat oli pit\u00e4nyt joka tapauksessa korjata Sn rakennusty\u00f6ss\u00e4 tapahtuneiden virheiden vuoksi. Merkityst\u00e4 on vain sill\u00e4, olisiko ikkunoiden pienent\u00e4mi- seen johtaneelle korjaustavalle tullut hakea rakennuslupa.
Riidatonta on, ett\u00e4 kattolyhtyjen korjaustavan muutokselle ei ollut haettu rakennuslupaa. Sxxx on kertonut saaneensa Helsingin kaupungin rakennusvalvonnasta tiedon, ett\u00e4 katon korotus oli niin v\u00e4h\u00e4inen, ettei siihen tarvittu rakennuslupaa. Kun Suxxxalle oli esitetty ikkunoiden pienent\u00e4miseen liittyvi\u00e4 v\u00e4itteit\u00e4, h\u00e4n oli j\u00e4lkik\u00e4teen ollut viel\u00e4 uudelleen yhteydess\u00e4 rakennusvalvontaan. H\u00e4nelle oli ilmoitettu, ettei rakennuslupa ollut tarpeen. Rakennusvalvonta oli lis\u00e4ksi k\u00e4ynyt naapuritalon vesikatolta katsomassa ikkunalyhtyj\u00e4 ja todennut ne riitt\u00e4v\u00e4n siroiksi. My\u00f6s asunto-osakeyhti\u00f6n hallituksen puheenjohtaja Hxxx Hxxxmi on kertonut t\u00e4llaisesta rakennusvalvonnan k\u00e4ynnist\u00e4. S\u00e4hk\u00f6postiviestit 1.3.2013 (V23) ja 1.3.2014 (V24) tukevat Suxxxan kertomusta. Niist\u00e4 ilmenee, ettei ikkunan alareunan nostoa ole pidetty kaupunkikuvallisesti merkityksellisen\u00e4 ja ettei toimenpide ole vaatinut rakennuslupaa.
Hovioikeus katsoo asiassa esitetyn n\u00e4yt\u00f6n perusteella k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin n\u00e4ytetyksi, ettei yhti\u00f6n valitsema korjaustapa ole edellytt\u00e4nyt rakennuslupaa.
Onko asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 ollut teknisesti ja taloudellisesti perusteltu syy valita sellainen korjaustapa, jossa ikkunat pienentyv\u00e4t?
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 ikkunoiden sijainti ja koko on yleisesti tiedetyll\u00e4 tavalla asumisviihtyvyyden kannalta merkitt\u00e4v\u00e4 seikka ja ett\u00e4 ikkunoilla voi olla merkityst\u00e4 my\u00f6s huoneiston arvoon. T\u00e4m\u00e4n vuoksi perusteeton puuttuminen ikkunoiden pinta-alaan voi tarkoittaa, ett\u00e4 yhti\u00f6 on toiminut huolimattomasti.
Asunto-osakeyhti\u00f6n valitsema korjaustapa on johtanut siihen, ett\u00e4 Sn ullakkohuoneiston kattolyhdyiss\u00e4 olevat kolme ikkunaa ovat pienentyneet alareunastaan noin 15 senttimetri\u00e4. Ikkunoiden alareunat ovat nyt 145 senttimetrin korkeudella lattiasta, vaikka ullakkohuoneistojen rakentamistapaohjeen (K3) mukaan ikkunapenkin korkeus lattian tasosta saisi olla enint\u00e4\u00e4n 130 senttimetri\u00e4. Ikkunalaudat ovat j\u00e4\u00e4neet selv\u00e4sti ikkunoiden alareunaa alemmaksi. Huoneistossa on lis\u00e4ksi kolme olohuoneen parvekkeelle aukeavaa ikkunaa, joista kaksi on olohuoneessa ja yksi makuuhuoneessa. Lis\u00e4ksi huoneistossa on yksi keitti\u00f6n parvekkeen ovessa oleva ikkuna (K4, sivu 7).
Hovioikeus katsoo, ettei Sn ikkunoiden pienent\u00e4mist\u00e4 kuvatulla tavalla voida pit\u00e4\u00e4 osakkeenomistajan kannalta katsoen merkityksett\u00f6m\u00e4n\u00e4 muutoksena. Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n t\u00e4m\u00e4 ei kuitenkaan johda korvausvelvollisuuteen, vaan asiaa on arvioitava sill\u00e4 perusteella, onko asunto-osakeyhti\u00f6 toiminut korjaustavan valinnassa huolimattomasti vai onko se valinnut k\u00e4sill\u00e4 olleista vaihtoehdoista taloudellisesti ja teknisesti parhaan ottaen huomioon my\u00f6s Sn edut osakkeenomistajana.
Sn mukaan ikkunoiden yl\u00f6snosto olisi ollut mahdollista toteuttaa ikkunoita pienent\u00e4m\u00e4tt\u00e4 rakentamalla kattolyhtyjen alle syvennys (K29) tai sellainen poikittainen rintataite, jollainen oli tehty huoneiston A 31 lyhtyikkunoihin (V6, kuva 32).
Hovioikeus pit\u00e4\u00e4 asiassa esitetyn yhdensuuntaisen todistelun perusteella n\u00e4ytettyn\u00e4, ettei alkuper\u00e4inen korjaussuunnitelma ollut ollut toteuttamiskelpoinen, koska ikkunat olisivat siirt\u00e4misen j\u00e4lkeen tulleet sijaitsemaan liian l\u00e4hell\u00e4 r\u00e4yst\u00e4st\u00e4, jalkar\u00e4nni\u00e4 ja lumiesteit\u00e4. Skaan ei ole t\u00e4llaista vaihtoehtoa hovioikeudessa esitt\u00e4nyt. Sn esitt\u00e4m\u00e4n syvennyksen rakentaminen olisi sen sijaan ollut kaikkien asiassa kuultujen asiantuntijoiden mukaan mahdollista. T\u00e4m\u00e4 olisi kuitenkin ollut valittua korjaustapaa kalliimpi ja enemm\u00e4n huoltoa vaativa ratkaisu. Sxxx, Kaxxxx ja Jaxxx ovat pit\u00e4neet syvennyst\u00e4 my\u00f6s kosteusvaurioille alttiina riskirakenteena. Sxxx on lis\u00e4ksi kertonut, ett\u00e4 peltikate olisi ollut syvennyksen edess\u00e4 niin loiva, ett\u00e4 kate olisi t\u00e4ytynyt asentaa kermiohjeiden mukaisesti, mink\u00e4 lis\u00e4ksi olisi edellytetty 300 millimetrin yl\u00f6snostoa eli yhteens\u00e4 400 millimetrin varaa.
Ikkunan alareunaa olisi siten todenn\u00e4k\u00f6isesti jouduttu joka tapauksessa nostamaan. H\u00e4nen mukaansa poikittaisen rintataitteen rakentaminen ei olisi ollut r\u00e4yst\u00e4it\u00e4 l\u00e4hell\u00e4 olevan sijainnin vuoksi mahdollista siten kuin ylemp\u00e4n\u00e4 sijainneen huoneiston A 31 ikkunoiden osalta oli tehty. My\u00f6s Jaxxx on arvellut, ett\u00e4 syvennykseen olisi tullut rakentaa nyt toteutettua korkeampi yl\u00f6snosto. Vxxxsen mukaan syvennyksen tekeminen olisi sen sijaan ollut v\u00e4h\u00e4inen toimenpide. Exxxin mukaan vanha ikkuna olisi voitu s\u00e4ilytt\u00e4\u00e4 kiinnitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 huomiota yl\u00f6snostojen tiivistykseen ja varmistamalla rakenteen tuulettuvuus.
Hxxxmi on kertonut, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli perustunut Suxxxan asiantuntijalausuntoon. H\u00e4nen mukaansa asunto-osakeyhti\u00f6 ei olisi miss\u00e4\u00e4n tapauksessa toteuttanut korjausta syvennyksell\u00e4, jonka oli kerrottu olevan riskirakenne.
Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4t A Yxxx ja Rxxx Txxxs ovat antaneet huoneistosta arviolausunnot (K5 ja V31) ja kertoneet ikkunoiden pienentymisen vaikutuksesta huoneiston arvoon. Yxxxn arvion mukaan huoneiston arvo oli alentunut ikkunoiden pienentymisen seurauksena suhteessa hintatilastoihin viisitoista prosenttia. H\u00e4n oli k\u00e4ynyt huoneistossa my\u00f6s ennen ikkunoiden pienent\u00e4mist\u00e4. Tyrk\u00e4s on puolestaan kertonut, ett\u00e4 huoneiston hinta arvioidaan lattiapinta-alan mukaan ja ett\u00e4 ensisijaisesti arvoon vaikuttavat sijainti, tehdyt ja suunnitellut tai mahdollisesti tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tetyt peruskorjaukset ja asunnon toiminnallisuus. Sn huoneiston ikkunoiden pienent\u00e4misell\u00e4 ei ollut vaikutusta huoneiston arvoon. Huoneistossa oli useita isoja ikkunoita, joista oli hyv\u00e4t n\u00e4kym\u00e4t ulos. Huoneisto oli eritt\u00e4in valoisa ja vieh\u00e4tt\u00e4v\u00e4 ullakkoasunto.
Suxxxan ammattitaitoa ei ole asiassa kyseenalaistettu. Ottaen huomioon kattolyhtyjen korjaustarpeen syist\u00e4 ja korjaustavan valinnasta esitetyn selvityksen sek\u00e4 huoneiston muut ikkunat, asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole toiminut huolimattomasti, kun se on Suxxxalta saamiensa tietojen perusteella valinnut sellaisen korjaustavan, jossa lyhtyikkunat ovat pienentyneet. T\u00e4ss\u00e4 oikeudenk\u00e4ynniss\u00e4 esitetty n\u00e4ytt\u00f6 ei anna aihetta j\u00e4lkik\u00e4teenk\u00e4\u00e4n arvioida korjaustavan paremmuutta verrattuna muihin asiassa esitettyihin korjaustapoihin toisin kuin asunto-osakeyhti\u00f6 on kattoremontin aikana tehnyt.
Yhdenvertaisuusperiaatteen v\u00e4itetty rikkominen
Sn mukaan valittu korjaustapa oli rikkonut asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaista yhdenvertaisuusperiaatetta, koska toisen ullakkoasunnon ikkunoita ei ollut pienennetty ja lis\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6 oli aiheuttanut Slle vahin- koa tavoitellessaan kustannuss\u00e4\u00e4st\u00f6j\u00e4.
Asiassa on selvitetty, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n toisen ullakkohuoneiston A 31 kattolyhtyjen sijainti ja rakenne on erilainen ja niiden korjaus oli voitu toteuttaa alkuper\u00e4isen suunnitelman mukaisesti ikkunoita pienent\u00e4m\u00e4tt\u00e4. Sn huoneiston A 32 osalta oli edell\u00e4 selostetuista syist\u00e4 jouduttu valitsemaan erilainen korjaustapa. Kahden ullakkohuoneiston osakkeenomistajia ei siten ole perusteettomasti asetettu erilaiseen asemaan.
Hovioikeus n\u00e4in ollen katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ettei asunto-osakeyhti\u00f6n valitsema korjaustapa ole rikkonut yhdenvertaisuusperiaatetta.
Sn suostumuksen puute ja asunto-osakeyhti\u00f6n huolimattomuus
Riidatonta on, ett\u00e4 S oli saanut alkuper\u00e4isen katon korjaussuunnitelman tiedokseen. Alkuper\u00e4isen korjaussuunnitelman mukaan ikkunoiden kokoon ei olisi tullut muutoksia. Riidatonta on, ett\u00e4 S ei ollut antanut suostumustaan korjaustavan muutokselle.
Sxxx on kertonut, ett\u00e4 korjaustavan muutoksesta oli sovittu ty\u00f6maakokouksessa. Ty\u00f6maakokouksessa olivat olleet l\u00e4sn\u00e4 Hxxxmi, is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4, valvoja ja urakoitsijat. S ja Ixxxnen ovat kertoneet Sn saaneen tiedon ikkunoiden pienent\u00e4misest\u00e4, kun Ixxxnen oli muissa asioissa soittanut ty\u00f6maalle. Ixxxnen oli t\u00e4m\u00e4n johdosta ottanut yhteytt\u00e4 Hxxxxeen, joka oli ilmoittanut, ettei voinut auttaa asiassa. Ixxxnen oli lis\u00e4ksi ottanut yhteytt\u00e4 Exxxiin ja he olivat menneet ty\u00f6maalle, mihin he eiv\u00e4t kuitenkaan olleet tervetulleita.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 on lain edellytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla ilmoittanut Slle kattoremontista ja sen vaikutuksista h\u00e4nen huoneistoonsa. Slle oli kuitenkin aikanaan toimitettu korjaussuunnitelma, jonka mukaan ikkunoiden koko olisi s\u00e4ilynyt ennallaan. Ikkunoiden pienent\u00e4minen suunnitelmasta poiketen on ollut Sn kannalta merkityksellinen muutos. H\u00e4nelle olisi sen vuoksi tullut ilmoittaa korjaustavan muutoksesta ja varata tilaisuus ottaa kantaa siihen. T\u00e4lt\u00e4 osin asunto-osakeyhti\u00f6 on toiminut huolimattomasti.
Asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 kuitenkin on ollut perusteltu syy valita sellainen korjaustapa, jossa ikkunat ovat pienentyneet. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei siten ole syyllistynyt huolimattomuuteen korjaustavan valinnassa. Sen syyksi j\u00e4\u00e4v\u00e4 huolimattomuus korjaustavan muutoksesta ilmoittamatta j\u00e4tt\u00e4misess\u00e4 ei ole syy-yhteydess\u00e4 v\u00e4itettyyn vahinkoon.
Valvontakulut ja kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4n palkkio
Kunnossapidosta vastuussa olevan asunto-osakeyhti\u00f6n on pit\u00e4nyt vastata virheen selvittely- ja valvontakuluista. S oli kuitenkin k\u00e4ytt\u00e4nyt asiassa my\u00f6s omaa asiantuntijaa Exxxia, mist\u00e4 aiheutuneita kuluja h\u00e4n on vaatinut asunto-osakeyhti\u00f6lt\u00e4. Lis\u00e4ksi h\u00e4n oli k\u00e4ytt\u00e4nyt kiinteist\u00f6v\u00e4litt\u00e4j\u00e4\u00e4 asunnon arvioimiseen ja on vaatinut korvausta my\u00f6s n\u00e4ist\u00e4 kuluista.
Sn ja Ixxxsen mukaan Exxxiin oli otettu yhteytt\u00e4, kun S oli saanut katon alkuper\u00e4isen korjaussuunnitelman tiedokseen ja Ixxxnen ei ollut pit\u00e4nyt suunnitelmia asianmukaisina. Tarkoitus oli varmistaa, ett\u00e4 korjaus teht\u00e4isiin asianmukaisesti ja S saisi tarvitsemansa tiedot. Hxxxmen mukaan Exxxilta oli tullut tarjous suunnitella katon korjaus uudelleen, mutta ei mink\u00e4\u00e4nlaista kommenttia jo tehdyst\u00e4 suunnitelmasta. Exxx on laatinut huoneiston A 32 yl\u00e4pohjan kosteusvaurioista asiantuntijalausunnon (K4).
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 voisi olla velvollinen korvaamaan Exxxin laskun vain, jos se olisi syyllistynyt korjaustarpeen selvitt\u00e4misess\u00e4, kattorakenteen korjaamisessa tai t\u00f6iden valvonnassa sellaiseen laiminly\u00f6ntiin, jonka johdosta osakkeenomistajan olisi itsekin pit\u00e4nyt selvitt\u00e4\u00e4 asiaa ja valvoa korjaust\u00f6it\u00e4. Hovioikeus katsoo kuten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus, ettei asunto-osakeyhti\u00f6n ole n\u00e4ytetty syyllistyneen t\u00e4llaiseen laiminly\u00f6ntiin. Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4n palkkion asunto-osakeyhti\u00f6 voisi olla velvollinen korvaamaan vain, jos Sn kanne ikkunoiden ennallistamisesta tai huoneiston arvonalennuksen korvaamisesta menestyisi.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6s Sn valituksen osalta
Hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ettei asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 ole velvollisuutta ennallistaa ikkunoita tai suorittaa Slle korvausta huoneiston arvon alentumisesta eik\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n vahingonkorvausta valvontakuluista tai kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4n palkkiosta. Sn valitus on n\u00e4in ollen p\u00e4\u00e4asian osalta hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
Asunto-osakeyhti\u00f6n vastavalitus
Kysymyksenasettelu
Vastakanteen mukaan asunto-osakeyhti\u00f6n vuosina 2012 ja 2013 tekem\u00e4n kattokorjauksen aikana Sn ullakkoasunnossa oli ilmennyt ikkunarakenteiden lis\u00e4ksi seuraavia virheit\u00e4:
virheellisesti ja puutteellisesti asennettu aluskate,
riitt\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4t eristepaksuudet ja merkitt\u00e4v\u00e4t puutteet eristeiden asentami- sessa,
h\u00f6yrysulkujen puutteellisuus ja rikkin\u00e4isyys,
katon tuuletuksen puutteellisuus, ja
palokatkoissa olevat puutteellisuudet.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut Slta virheiden korjaamisesta korvausta yhteens\u00e4 27.883,13 euroa sek\u00e4 selvittely- ja valvontakuluja yhteens\u00e4 6.399,09 euroa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on hyl\u00e4nnyt vastakanteen vanhentuneena.
Asunto-osakeyhti\u00f6n vastavalituksen vuoksi asiassa on ratkaistavana kysymys siit\u00e4, ovatko asunto-osakeyhti\u00f6n korvausvaatimukset vanhentuneet joko yleisen kolmen vuoden tai toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kulumisen vuoksi.
Vanhentumiseen sovellettava laki
S on loppulausunnossaan katsonut, ett\u00e4 koska ullakkohuoneisto on rakennettu ennen nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhti\u00f6lain voimaantuloa 1.7.2010, vanhentuminen on ratkaistava vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisesti, jolloin kanne olisi tullut lain viittauss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen perusteella nostaa vuoden 1978 osakeyhti\u00f6lain 15 luvun 7 \u00a7:n 1 momentin 4 kohdan mukaisesti kahden vuoden kuluttua siit\u00e4 toimenpiteest\u00e4, johon kanne on perustunut. Nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhti\u00f6lain voimaanpanosta annetun lain 20 \u00a7:n mukaan vahingonkorvaukseen, joka perustuu en- nen uuden lain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminly\u00f6ntiin, sovelletaan vanhaa lakia.
Sn omistamat osakkeet ovat oikeuttaneet ullakkohuoneiston rakentamiseen. H\u00e4nen ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 on 28.5.1997 solmittu sopimus (V32) \u201dullakolle rakennettavan ullakkohuoneiston rakentamisen ehdoista\u201d. Sopimuksen mukaan rakentaja vastaa kaikista ullakkorakentamiseen liittyvist\u00e4 kustannuksista. Rakentamisty\u00f6t on suoritettu vuosien 2000 ja 2004 v\u00e4lisen\u00e4 aikana eli vuoden 1991 asunto-osakeyhti\u00f6lain voimassa ollessa.
Kysymys on Sn ja asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 sovitusta ullakkohuoneis- ton rakentamisesta, johon on tarvittu viranomaisen lupa. Asunto-osakeyhti\u00f6 on rakennusty\u00f6h\u00f6n suostunut ja hakenut sen vaatiman viranomaisluvan. Ra- kennusty\u00f6t ovat kohdistuneet my\u00f6s sellaisiin talon rakenteisiin, joiden osal- ta kunnossapitovastuu silloin kuului ja my\u00f6s muutost\u00f6iden j\u00e4lkeen tuli kuu- lumaan asunto-osakeyhti\u00f6lle. Asunto-osakeyhti\u00f6 on n\u00e4ilt\u00e4kin osin suostunut siihen, ett\u00e4 S huolehtii t\u00f6iden toteutuksesta. Slla on t\u00e4ll\u00f6in ollut vel- vollisuus rakennusty\u00f6t\u00e4 suorittaessaan ottaa huomioon asunto-osakeyhti\u00f6n edut. Toisaalta asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut oikeus valvoa ja edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 rakennusty\u00f6 tulee asianmukaisesti tehdyksi. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 tilanne on rinnastettavissa osakkeenomistajan muutost\u00f6it\u00e4 koskevassa korkeimman oikeuden ratkaisussa 2003:131 k\u00e4siteltyyn tilanteeseen, jossa osakkeenomistaja oli ottanut huoneiston kellari- ja ullakkotilat asumisk\u00e4yt- t\u00f6\u00f6n. Korkein oikeus on katsonut, ett\u00e4 yhti\u00f6n ja osakkeenomistajan v\u00e4linen suhde on ollut tapauksessa mainituissa olosuhteissa sopimussuhteeseen rin- nastettava. T\u00e4m\u00e4 on tarkoittanut sit\u00e4, ett\u00e4 my\u00f6s vanhentumiseen on sovel- lettu sopimussuhteissa noudatettavia oikeusohjeita.
Asiassa on edell\u00e4 mainittuun korkeimman oikeuden ratkaisuun viitaten kat- sottu olevan riidatonta, ett\u00e4 vahingonkorvausvastuu m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyy sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaan. Hovioikeus lis\u00e4ksi toteaa, ett\u00e4 ullakkorakentamisen aikaan voimassa ollut osakkaan vahingonkorvausvas- tuuta koskeva vuoden 1978 osakeyhti\u00f6lain 15 luvun 3 \u00a7 samoin kuin nykyi- sen asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin vastaava s\u00e4\u00e4nn\u00f6s koskevat l\u00e4hinn\u00e4 hallinnollista vastuuta eli tilanteita, joissa osakas on my\u00f6- t\u00e4vaikuttanut yhti\u00f6n asioiden hoitamisessa asunto-osakeyhti\u00f6lain tai yhti\u00f6- j\u00e4rjestyksen rikkomiseen. T\u00e4llaisesta tilanteesta ei nyt ole kysymys.
Vanhentumiseen sovellettava laki on siten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudenkin soveltama laki velan vanhentumisesta (vanhentumislaki) eik\u00e4 vuoden 1991 asunto- osakeyhti\u00f6lain viittauss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen perusteella vuoden 1978 osakeyhti\u00f6lain 15 luvun 7 \u00a7.
Vanhentumislain s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset
Vanhentumislain 7 \u00a7:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vahingonkorvauksen kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkomuksessa siit\u00e4, kun vahingonk\u00e4rsij\u00e4 on havainnut virheellisyyden sopimuksen t\u00e4ytt\u00e4mises- s\u00e4 tai h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt se havaita. Pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan vahingon- korvauksen vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta tai vahinkoon johtaneesta tapahtu- masta. Lain esit\u00f6iss\u00e4 on mainitun lainkohdan osalta todettu, ett\u00e4 jos vahingon ilmeneminen viiv\u00e4styy tai vastuussa olevasta tahosta ei ole selvyytt\u00e4, my\u00f6sk\u00e4\u00e4n 7 \u00a7:n 1 momentissa s\u00e4\u00e4detty kolmen vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4aika ei ala kulua. Ei kuitenkaan ole perusteltua, ett\u00e4 t\u00e4ll\u00e4 tavoin ep\u00e4selvien korvausten, edun palautusten tai muiden hyvitysten vanhentumisajan alkaminen siirtyy ep\u00e4m\u00e4\u00e4r\u00e4iseksi ajaksi pitk\u00e4lle tulevaisuuteen. T\u00e4m\u00e4n vuoksi 2 momentissa on s\u00e4\u00e4detty siit\u00e4 ajasta, jonka kuluessa 1 momentissa tarkoitettuun korvauk- seen on viimeist\u00e4\u00e4n vedottava. Kymmenen vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4aika laskettaisiin niin sopimusperusteisissa kuin sopimuksen ulkopuolisissakin vahingoissa vahinkoon johtaneesta tapahtumasta. Jollei vaatimusta ole esitetty kymme- nen vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta, korvausvaatimus vanhenisi, vaikka vahinko ei olisi ilmennyt t\u00e4t\u00e4 ennen tai sen ilmenemisest\u00e4 olisi kulu- nut v\u00e4hemm\u00e4n kuin yleens\u00e4 noudatettavat kolme vuotta (KKO 2013:72, HE 187\/2002 vp).
Korkein oikeus on ratkaisussaan 2003:131 sivunnut rakennusvalvonnan lopputarkastuksen merkityst\u00e4 vanhentumisajan alkamisen kannalta. Asiassa on ollut riidatonta, ett\u00e4 vanhentumisaika on alkanut rakennust\u00f6iden loppu- tarkastuksesta. Korkein oikeus on todennut, ett\u00e4 vanhentuminen on alkanut viimeist\u00e4\u00e4n tuolloin ottamatta kantaa siihen, mik\u00e4 olisi se aikaisempi ajan- kohta, jolloin vanhentuminen olisi voinut alkaa.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2013:72 on puolestaan ollut kysymys asianajajan vahingonkorvausvastuun vanhentumisesta. Korkein oikeus on todennut, ett\u00e4 sopimussuhteissa kymmenen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua virheellisen suorituksen tekemisest\u00e4. Tapauksessa aika oli alkanut ku- lua jo virheellisen haastehakemuksen laatimisesta, vaikka asianajaja olisi my\u00f6hemmin k\u00e4sittelyn aikana voinut muuttaa kannettaan.
Huoneiston valmistuminen
Rakennusluvan (V14) mukaan rakennusty\u00f6n edetess\u00e4 on pit\u00e4nyt pyyt\u00e4\u00e4 seuraavien katselmusten toimittamista: rakennekatselmus, KVV-katselmus, IV-katselmus ja loppukatselmus. Helsingin kaupungin rakennusvalvontavi- raston tarkastusasiakirjan (V15) mukaan kohteessa on todettu rakennustek- niset ty\u00f6t, KVV-ty\u00f6t ja ilmanvaihtoty\u00f6t tehdyiksi 12.7.2004. Loppukatsel- mus (V13) on toimitettu 15.12.2004. Sn ja Hxxxmen kertomusten mukaan S on ottanut asunnon t\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen k\u00e4ytt\u00f6\u00f6ns\u00e4.
Huoneistossa on k\u00e4sin kirjoitetun asiakirjan (K9) mukaan pidetty 26.8.2002 kantavien rakenteiden tarkastus, jolloin asunto-osakeyhti\u00f6lle on luovutettu vesikaton takuupaperi. Saman asiakirjan mukaan 15.10.2002 on pidetty kantavien rakenteiden, tuuletuksen ja vesikaton tarkastus. Asiakirjan toisel- la sivulla on asunto-osakeyhti\u00f6n valvojan Hiski Liljaston allekirjoitus ja p\u00e4iv\u00e4ys 15.10.2002 sek\u00e4 kirjaus \u201dvesikaton alainen tuuletus tarkastettu har- jalle tuleva ker\u00e4ilyputki tarkastetaan erikseen my\u00f6hemmin\u201d. Viimeksi mai- nitussa tarkastuksessa oli asiakirjan ja Ixxxsen kertomuksen mukaan ollut l\u00e4sn\u00e4 rakennustarkastaja, is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4, valvoja, arkkitehti, vastaava mestari ja rakennuttajan edustaja. Ixxxsen mukaan kaikki asunto-osakeyhti\u00f6n kun- nossapitovastuulle tulevat rakenteet olivat tuolloin valmiina. Vain huoneis- ton sein\u00e4- ja lattiapinnoitteet olivat olleet keskener\u00e4isi\u00e4.
Asunnossa on tapahtunut 26.6.2003 laaja vesivahinko, jota koskevasta va- hinkoraportista ilmenee huoneiston olleen lattiapintojen osalta valmis (K22). Vesivahinko on asunto-osakeyhti\u00f6n toimesta korjattu. Asunto-osa- keyhti\u00f6n hallituksen kokouksen 17.12.2003 p\u00f6yt\u00e4kirjan (V27) mukaan huo- neiston valmiusaste on tuolloin ollut noin 85 prosenttia ja j\u00e4ljell\u00e4 on ollut en\u00e4\u00e4 pintarakennety\u00f6t, joiden korjausvastuu on osakkeenomistajalla.
Hovioikeus toteaa, ettei huoneiston valmiusasteesta 15.10.2002 ole esitetty muuta v\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 kuin Ixxxsen kertomus. Rakennusvalvonnan tar- kastusasiakirjassa on kuitattu eri ty\u00f6vaiheita tarkastetuiksi, mutta tarkastus- p\u00e4iv\u00e4m\u00e4\u00e4rist\u00e4 ei voida tehd\u00e4 sellaista johtop\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, ett\u00e4 kukin ty\u00f6vaihe oli- si vasta allekirjoituksen hetkell\u00e4 valmistunut ottaen erityisesti huomioon, mit\u00e4 hallituksen kokousp\u00f6yt\u00e4kirjassa on todettu valmiusasteesta 17.12.2003. Asiassa ei ole esitetty Ixxxsen kertomusta vastaan puhuvaa n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 huoneisto oli ollut lokakuussa 2012 asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle tulevien rakenteiden osalta valmis. Hovioikeus n\u00e4in ollen katsoo, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle tulleet raken- teet ovat olleet valmiita vuoden 2012 lopulla ja joka tapauksessa viimeis- t\u00e4\u00e4n vesivahingon tapahtuessa 26.6.2003.
Oliko asunto-osakeyhti\u00f6 ottanut 15.10.2002 rakenteet vastuulleen?
Sn mukaan ullakkohuoneisto oli 15.10.2002 tarkastuksessa luovutettu asunto-osakeyhti\u00f6lle ja valvoja oli tarkastanut kantavat rakenteet. Sen sijaan asunto-osakeyhti\u00f6n mukaan se ei ollut tuolloin ottanut ullakkohuoneistoa vastaan osaksikaan.
Asunto-osakeyhti\u00f6 ja S ovat sopineet ullakkohuoneiston rakentamisesta sopimuksella, jonka ainoa varsinainen sis\u00e4lt\u00f6 on ollut se, ettei rakentaminen saa aiheuttaa asunto-osakeyhti\u00f6lle mit\u00e4\u00e4n kustannuksia. Lis\u00e4ksi on sovittu joistakin yksitt\u00e4isist\u00e4 asioista. Kyseess\u00e4 ei ole ollut urakkasopimus vaan osakkaan muutost\u00f6iden ehtoja koskeva sopimus. Hxxxmi on kertonut, ett\u00e4 sopimuksen sis\u00e4ll\u00f6n vuoksi asunto-osakeyhti\u00f6n valvonta oli ilmeisesti ollut v\u00e4h\u00e4ist\u00e4.
Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n Ixxxsen kertomuksen ja h\u00e4nen 15.10.2002 tarkastuksesta itse k\u00e4sin laatimansa asiakirjan perusteella ei voida pit\u00e4\u00e4 n\u00e4ytettyn\u00e4, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 olisi 15.10.2002 pidetyss\u00e4 tarkastuksessa nimenomaisesti hyv\u00e4ksynyt tuolloin viel\u00e4 keskener\u00e4isen ullakkohuoneiston rakenteet joltain osin vastaanotetuksi. Asunto-osakeyhti\u00f6n valvoja ei ole yhti\u00f6n toimielin eik\u00e4 valvontaan kuuluvien tarkastusten suorittaminen tarkoita yhti\u00f6n ottaneen vastaan tai hyv\u00e4ksyneen osakkaan muutost\u00f6it\u00e4.
Virheiden havaitseminen
Asunto-osakeyhti\u00f6n kanteen mukaiset v\u00e4itetyt rakennusvirheet ovat olleet kattorakenteissa. Niiden havaitseminen on n\u00e4in ollen edellytt\u00e4nyt sit\u00e4, etteiv\u00e4t rakenteet ole olleet tarkastushetkell\u00e4 peitettyin\u00e4. Tarkastuksessa 15.10.2002 oli tarkastettu kantavat rakenteet, tuuletus ja vesikatto. Ixxxsen kertomuksen mukaan tuolloin keskener\u00e4isi\u00e4 olivat olleet vain huoneiston sein\u00e4- ja lattiapinnoitteet. Muita tilaisuudessa l\u00e4sn\u00e4 olleita henkil\u00f6it\u00e4 ei ole asiassa kuultu todistajina. Asiassa on n\u00e4in ollen j\u00e4\u00e4nyt n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 kattorakenteiden v\u00e4itetyt virheet olisivat olleet tarkastuksessa 15.10.2002 n\u00e4h- t\u00e4vill\u00e4.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on tehnyt vuonna 2003 sattuneen vesivahingon j\u00e4lkeen korjauksia Sn ullakkohuoneistossa. Hovioikeudelle ei ole esitetty n\u00e4yt- t\u00f6\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 vesivahinkokorjausten yhteydess\u00e4 kattorakenteita olisi avattu siten, ett\u00e4 v\u00e4itetyt virheet olisivat olleet havaittavissa.
Asunto-osakeyhti\u00f6n vuonna 2004 teett\u00e4m\u00e4ss\u00e4 kattokorjauksessa oli ainoastaan vaihdettu peltikate eik\u00e4 katon rakenteita muutoin ollut avattu. Exxxin mukaan katon ongelmat olisivat tuolloin olleet asiantuntijan havaittavissa. Puurakenteet olivat olleet todenn\u00e4k\u00f6isesti kosteuden johdosta tummuneita. Exxx ei kuitenkaan ole yksil\u00f6inyt, miten puutteet aluskatteessa, eristeiss\u00e4, h\u00f6yrynsuluissa, katon tuuletuksessa ja palokatkoissa olisivat olleet havaittavissa ottaen huomioon my\u00f6s sen, ettei Sn mukaan h\u00e4nen huoneistonsa kohdalla ollut ollut vesivuotoja. Suxxxan mukaan katon rakenteissa olevia ongelmia ei ollut voinut vuoden 2004 korjauksen yhteydess\u00e4 havaita.
Edell\u00e4 mainitun selvityksen perusteella hovioikeus katsoo j\u00e4\u00e4neen n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 v\u00e4itetyt virheet olisivat olleet havaittavissa vuosina 2002\u20132004 tarkastuksen, vesivahingon korjaamisen tai kattokorjauksen yhteydess\u00e4.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset asunto-osakeyhti\u00f6n valituksen johdosta
Koska hovioikeus on katsonut n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 j\u00e4\u00e4neen, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n olisi tullut havaita virheet vuosina 2002\u20132004, kolmen vuoden yleinen vanhentumisaika ei tule sovellettavaksi. Ratkaistavaksi j\u00e4\u00e4, onko vaatimukset esitetty toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kuluessa.
Hovioikeus on edell\u00e4 katsonut, ett\u00e4 ullakkorakentamisessa on ollut kysymys sellaisista osakkaan muutost\u00f6ist\u00e4, joita on perusteltua arvioida sopimusoikeudellisista l\u00e4ht\u00f6kohdista. Asunto-osakeyhti\u00f6 on ottanut Sn muutosty\u00f6t jossain vaiheessa vastattavakseen, vaikka mit\u00e4\u00e4n nimenomaista vastaanottamisen ajankohtaa ei ole n\u00e4ytetty toteen. Kattorakenteita on tarkas- tettu kes\u00e4- ja lokakuussa 2002. Asunto-osakeyhti\u00f6 on tuolloin tullut tietoiseksi niiden valmiusasteesta. Se on vastannut huoneistossa kes\u00e4kuussa 2003 tapahtuneen vesivahingon korjaamisesta ja vaihtanut vuoden 2004 aikana talon peltikaton. N\u00e4m\u00e4 seikat viittaavat siihen, ett\u00e4 Sn ullakkohuoneiston rakenteet olivat jo ennen joulukuuta 2004 siirtyneet asunto-osakeyhti\u00f6n vastattavaksi.
Edell\u00e4 todetuin tavoin kymmenen vuoden vanhentumisaika alkaa sopimus- suhteissa kulua sopimusrikkomuksesta eli virheellisen suorituksen tekemi- sest\u00e4. Sopimus on t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa koskenut ullakkohuoneiston rakenta- mista my\u00f6s asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle tulevien rakenteiden osalta. Rakennusvalvonnan loppukatselmus on viranomaistarkastus ja sill\u00e4 voisi olla vanhentumisen kannalta merkityst\u00e4 vain, jos muuta sopimusrikkomuksen ajankohtaa ei olisi osoitettavissa. T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa S on n\u00e4yt- t\u00e4nyt, ett\u00e4 huoneisto on valmistunut asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovas- tuulle tulevien rakenteiden osalta loppuvuonna 2002 ja viimeist\u00e4\u00e4n kes\u00e4- kuussa 2003. N\u00e4iss\u00e4 olosuhteissa ei ole perusteltua katsoa, ett\u00e4 sopimusrikkomus olisi tapahtunut ja vanhentuminen alkanut vasta joulukuussa 2004 tapahtuneesta rakennusvalvonnan loppukatselmuksesta. Perustellumpaa on katsoa, ett\u00e4 sopimusrikkomus on tapahtunut silloin, kun huoneisto on talo- yhti\u00f6n vastuulle tulevilta osin valmistunut. Ne perusteet, joiden on v\u00e4itetty aiheuttaneen vahinkoa, ovat jo tuolloin olleet olemassa. Sn vastuulle j\u00e4\u00e4vien pintarakenteiden valmistumisella ei sen sijaan ole merkityst\u00e4 vanhentumisen kannalta.
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus katsoo, ett\u00e4 vanhentumisaika on alkanut kulua loppuvuonna 2002 ja joka tapauksessa viimeist\u00e4\u00e4n ennen 26.6.2003 tapahtunutta vesivahinkoa. Koska vaatimus on riidattomasti esitetty vasta 5.7.2013, asunto-osakeyhti\u00f6 ei ole esitt\u00e4nyt vaatimustaan ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta.
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n vahingonkorvaussaatava on vanhentunut.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 3 \u00a7:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyv\u00e4ksi, he saavat pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syyt\u00e4 velvoittaa asianosaista korvaamaan niit\u00e4 osaksi vastapuolelle. Jos sill\u00e4, mink\u00e4 asianosainen on h\u00e4vinnyt, on vain v\u00e4h\u00e4inen merkitys asiassa, h\u00e4nen tulee saada t\u00e4ysi korvaus kuluistaan. Saman pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mu- kaan on 1 momentissa s\u00e4\u00e4detty\u00e4 vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyv\u00e4ksyt\u00e4\u00e4n ainoastaan osaksi. T\u00e4ll\u00f6in voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita t\u00e4ysi korvaus kuluistaan my\u00f6s siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 h\u00e4nen vaatimuksensa hyv\u00e4ksym\u00e4tt\u00e4 j\u00e4\u00e4nyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisen oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on h\u00e4vinnyt kanteensa sek\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4- ett\u00e4 hovioikeudessa. My\u00f6s S on p\u00e4\u00e4osin h\u00e4vinnyt kanteensa. H\u00e4n on kuitenkin voittanut eris- tysten parantamista ja niihin liittyv\u00e4n 380 euron kuluja koskevan vaatimuksensa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio on t\u00e4lt\u00e4 osin j\u00e4\u00e4nyt lainvoimaiseksi.
Hovioikeus toteaa, ettei Sn voittamaa osaa voida pit\u00e4\u00e4 v\u00e4h\u00e4isen\u00e4 eik\u00e4 se my\u00f6sk\u00e4\u00e4n koske vain harkinnanvaraista seikkaa. Eristeiden puutteista on otettu vastaan sek\u00e4 kirjallista ett\u00e4 henkil\u00f6todistelua. T\u00e4llaisessa tilanteessa on pidett\u00e4v\u00e4 perusteltuna, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 velvoitetaan korvaamaan m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n sellainen osa Sn oikeudenk\u00e4yntikuluista, joka suhteutetaan t\u00e4m\u00e4n vaatimuksista hyv\u00e4ksyttyyn osuuteen. Eri kannevaatimukset ovat ni- voutuneet toisiinsa siten, ett\u00e4 sek\u00e4 Sn ullakkorakentamiseen ett\u00e4 vuosien 2012\u20132013 kattoremonttiin liittyv\u00e4t seikat ovat olleet merkityksellisi\u00e4 my\u00f6s eristeit\u00e4 koskevan kannevaatimuksen kannalta. Muun selvityksen puuttuessa hovioikeus katsoo, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n on suoritettava Slle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 7.000 euroa.
Hovioikeudessa oikeudenk\u00e4yntikulujen ei voida katsoa aiheutuneen kuin v\u00e4h\u00e4iselt\u00e4 osin oikeudenk\u00e4yntikuluja koskevasta valituksen osasta, joten asianosaiset saavat pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.
Tuomiolauselma
Muutos k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon:
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 velvoitetaan suorittamaan M Slle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 7.000 euroa korkolain 4
\u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen siit\u00e4 lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antop\u00e4iv\u00e4st\u00e4.
Muilta osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota ei muuteta.
Asianosaiset saavat pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.
Muutoksenhaku
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheisesta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 3.7.2017.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos M N
hovioikeudenneuvos L K hovioikeudenneuvos W N
Esittelij\u00e4: hovioikeuden esittelij\u00e4 H K
Ratkaisu on yksimielinen.
HELSINGIN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUS
Osasto 2
Porkkalankatu 13
00180 Helsinki K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari V T
1
Tuomio
Annettu kansliassa
15.1.2016 L 14\/20215:
LIITE_
(Helsingin hovioikeuden ratkaisu asiassa ”96 1436-)
Vuoroin kantajina ja vastaajina
M S
Asunto Oy Lxxxxxtinkatu 28
Asia Asunto-osakeyhti\u00f6asia
Vireille 14.5.2014
SELOSTUS ASIASTA
Asian riidaton tausta
M Sn kanne
Vaatimukset
M S omistaa Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:n (taloyhti\u00f6) osakkeet nro 2593-2618,jotka oikeuttavat hallitsemaan pinta-alaltaan 74 m2:n huoneistoa A Talon ylimm\u00e4ss\u00e4 kerroksessa ullakolla sijaitseva huoneisto on Sn rakennutta111aja valmistunut vuonna 2004. Taloyhti\u00f6 on teett\u00e4nyt vuosina 2012 ja 2013 kattoremontin, miss\u00e4 yhteydess\u00e4 osa Sn huoneiston ikkunoista on vaihdettu. Huoneiston olohuoneen lattiapinta-ala on 24,14 m2 ja makuuhuo\u00ad neen 21,21 m2. Huoneiston A 32 ikkunoiden pinta-alan mittaukset on tehty 10.7.2014 ja ovat laskelman mukaiset (Vl2).
M S on vaatinut, ett\u00e4 Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 velvoitetaan:
Korjaamaan SM omistaman huoneiston ikkunat uudelleen siten, ett\u00e4 ikkunapinta-ala palautetaan sellaiseksi kuin se oli ennen taloyhti\u00f6n vuosina 2012 ja 2013 teett\u00e4mi\u00e4 kattokorjauksia taikka toissijaisesti korvaamaan Slle ikkunapinta-alan v\u00e4henemisen aiheuttama huoneiston arvonalennus 72.000 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta 11.7.2014 lukien.
Korvaamaan taloyhti\u00f6n vuosina 2012ja 2013 teett\u00e4m\u00e4st\u00e4 kattoremontista S Mlle aiheutuneet vahingot selvittelykuluineen yhteens\u00e4 12.082 euroa kor\u00ad koineen haasteen tiedoksiannosta 11.7.2014 lukien.
Korjaamaan huoneiston A 32 l\u00e4mp\u00f6eristykset niin, ett\u00e4 ne t\u00e4ytt\u00e4v\u00e4t asuinhuoneistolta edellytett\u00e4v\u00e4t vaatimukset.
Korvaamaan l\u00e4mp\u00f6kuvausten kustannukset 380 euroa korkoineen 25.9.2014 lukien.
Korvaamaan Sn oikeudenk\u00e4yntikulut korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Kattoremontin yhteydess\u00e4 Sn huoneiston ikkunat oli vaihdettu huomattavasti pienempiin ikkunoihin. Ikkunat eiv\u00e4t vastanneet voimassa olevaa rakennustapaa eik\u00e4 taloyhti\u00f6 ollut hakenut muutokselle lupaa. Ikkunapenkkej\u00e4 on nostettu 145 cm korkeuteen, jolloin niiden korkeus ylitt\u00e4\u00e4 selv\u00e4sti Helsingin kaupungin rakennustapaohjeen v\u00e4himm\u00e4iskorkeuden 130 cm. Ikkunoiden valoaukkojen pienent\u00e4misell\u00e4 ja korkeuden nostamisella oli ollut oleellinen vaikutus asumisviihtyvyyteen ja asunnon arvoon. Ikkunoiden muutosty\u00f6t oli suoritettu neuvottelematta etuk\u00e4teen Sn kanssa eik\u00e4 h\u00e4n ollut antanut lupaansa n\u00e4ille muutost\u00f6ille. Taloyhti\u00f6 oli menettelyll\u00e4\u00e4n aiheuttanut Slle merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 vahinkoa asumisviihtyvyyden ja asunnon arvon alentumisena.
Sn oli muutost\u00f6iden aikana itse valvottava h\u00e4nen huoneistossa tehtyj\u00e4 t\u00f6it\u00e4. S oli tarvinnut teknist\u00e4 asiantuntemusta selvitt\u00e4\u00e4kseen oliko ikkunoiden vaihdolle ollut jokin teknisesti perusteltu syy.
Taloyhti\u00f6n vuosina 2012 ja 2013 teett\u00e4m\u00e4n kattoremontin yhteydess\u00e4 huoneiston A 32 yl\u00e4puolinen kattorake1me oli korjattu niin, ett\u00e4 eristeet oli vaihdettu. Kattokorjauksen seurauksena huoneistosta oli tullut kylm\u00e4 ja siin\u00e4 oli useita v\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 korjausta edellytt\u00e4vi\u00e4 l\u00e4mp\u00f6vuotoja erityisesti parvekkeen ovessa ja makuuhuoneen nurkissa. Taloyhti\u00f6 on vastuussa rakennuksen rakenteiden kunnossapidosta. L\u00e4mp\u00f6vuotojen vuoksi huoneisto A 32 on asumiskelvoton ilman lis\u00e4l\u00e4mmityst\u00e4. Taioyhti\u00f6 oli laiminly\u00f6nyt korjaushankkeen asianmukaisen suunnittelun ja valvonnan. Taloyhti\u00f6n teett\u00e4mill\u00e4 korjauksilla ei ole ollut huoneiston arvoa nostavaa vaikutusta. Taloyhti\u00f6n vastuulla olevien rakenteiden pit\u00e4\u00e4 muutenkin olla kunnossa.
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:n vastaus
Vaatimukset Taloyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 Sn kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja ett\u00e4 S velvoitetaan korvaamaan taloyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antan1isesta lukien.
Perusteet Taloyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut teknisesti perusteltu syy ikkunarnuutoksiin rakennusvirheiden ja riskirakenteiden poistamiseksi. Katto oli uusittava vuonna 2011 ilmenneiden vesivuotojen ja kondensaation aiheuttamien kosteusvaurioiden vuoksi. Vuosina 2012 ja 2013 tehdyn kattoremontin yhteydess\u00e4 talon molemmissa ullakkoasunnoissa oli ilmennyt rakennusvirheit\u00e4 ja puutteita. N\u00e4iden puutteiden korjaaminen kattoremontin yhteydess\u00e4 oli ollut v\u00e4ist\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4, jotta ullakkohuoneistojen riskirakenteet saatiin poistettua ja rakennusvirheetja niist\u00e4 aiheutuneet vauriot korjattua. Osa n\u00e4ist\u00e4 kattoremontin yhteydess\u00e4 toteutetuista v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mist\u00e4 korjauksista oli koskenut huoneiston A 32:n ikkunoita. Huoneiston A 32 ikkunan karmit olivat ennen kattoremonttia huonossa kunnossa. L\u00e4ht\u00f6kohtaisesti ikkunat kuuluvat asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan taloyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle, joten taloyhti\u00f6ll\u00e4 oli oikeus ja velvollisuus korjata ikkunat.
T\u00f6iden alettua huoneiston A 32 ikkunoiden osalta oli selvinnyt useita rakennusvirtheeit\u00e4 ja rakennuslupapiirustusten vastaisia toteutuksia. Ikknoiden alla olevan vesipellin yl\u00f6snosto oli ollut ehdottoman tarpeellinen kosteusvaruioiden ja vuotojen ehk\u00e4isemiseksi. Lis\u00e4ksi ikkunoiden alla olevat eristepakuudet olivat paikoin riitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4mi\u00e4 ja niit\u00e4 oli tytynyt lis\u00e4t\u00e4.
Kattoremontin suuimitelmiin oli jouduttu tekem\u00e4\u00e4n ty\u00f6naikainen muutos ja poikkeamaan alun perin laaditusta korjaustapaselostuksesta. Muutoksen oli tehnyt sama taho, joka oli laatinut my\u00f6s alkuper\u00e4isen korjaustapaselostukseh. Rakennusvalvontavirasto oli katsonut, ettei muutokselle ollut tarvinnut erillist\u00e4 rakennuslupaa. Rakennusvalvontaa oli tiedotettu my\u00f6s ikkunakokojen muuttumisesta ja ikkunoiden pienent\u00e4misest\u00e4. Ikkunoiden korjaamiselle ei ollut muuta vaihtoehtoa, joka olisi ollut teknisesti toimiva ja samalla my\u00f6s muuten j\u00e4rkev\u00e4 ja tarkoituksenmukainen ratkaisu. Kosteusvaurioita oli ollut nimenomaan ikkunoiden alareunoissa ja muun muassa ikkunarungon alanurkka oli hapertunut olemattoman juurinoston takia. Vanhojen ikkunoiden s\u00e4ilytt\u00e4minen ei ollut mahdollista.
Sn esitt\u00e4m\u00e4t laskelmat olohuoneen ja makuuhuoneen ikkunapinta-aloista ja niiden suhteesta lattiapinta-alaan eiv\u00e4t pit\u00e4neet paikkaansa. Makuuhuoneen ikkunan pinta-alan suhde lattiapinta-alaan oli alittanut vain 0,47 prosentilla v\u00e4himm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4ykset ja olohuoneessa v\u00e4himm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4ys oli jopa ylittynyt. Makuuhuoneen ikkuna-alavaatimuksen alitusta oli pidett\u00e4v\u00e4 ullakkorakentamista koskevassa rakennustapaohjeessa mainittuna sallittuna v\u00e4h\u00e4isen\u00e4 poikkeuksena. Sn v\u00e4ite siit\u00e4, ett\u00e4 huoneiston ikkunapinta-ala olisi pienentynyt noin 20 prosenttia verrattuna kattoremonttia edelt\u00e4v\u00e4\u00e4n tilanteeseen ei pit\u00e4nyt paikkaansa.
Ullakkorakentamista koskevassa rakentamistapaohjeessa oli vain annettu suositus ikkunapenkin korkeudesta suhteessa lattian tasoon. Huoneistossa A 32 oli my\u00f6s parveke, jonka oven ja viereisten kahden muun ikkunan ikkuna-aukot olivat ulottuneet noin 0,5 m korkeudelle lattiasta. Kun otetaan huomioon olohuoneen kaikki ikkunapinta-alat kokonaisuutena, oli ikkunapenkin 10 cm:n muutos v\u00e4h\u00e4inen ja olohuoneesta oli edelleen vaakasuuntaan n\u00e4kym\u00e4 ulos parvekkeelle.
Rakennusvalvonnan lis\u00e4ksi my\u00f6s tavarantarkastajan mukaan tehdyille korjauksille oli ollut riitt\u00e4v\u00e4t perusteet. Ikkunoiden alare1man korottaminen ei vaikuttanut lainkaan negatiivisessa mieless\u00e4 asunnon arvoon eik\u00e4 asunnon valoisuus k\u00e4rsinyt ikkunoiden alareunan korottamisesta (V31).
Koska taloyhti\u00f6 ei ole velvollinen palauttamaan ikkunoita kattoremonttia edelt\u00e4v\u00e4\u00e4n tilaan, taloyhti\u00f6ll\u00e4 ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n velvollisuutta korvata Slle mit\u00e4\u00e4n ikkunapinta-alan pienentymisest\u00e4. Joka tapauksessa huoneiston arvon alentumisesta ei ollut edes esitetty luotettavaa n\u00e4ytt\u00f6\u00e4. Riskirakenteiden poistamisella ja jo syntyneiden kosteusvaurioiden korjauksilla sek\u00e4 rakenteen toteuttamisella hyv\u00e4n rakennustavan mukaisesti oli ollut v\u00e4ist\u00e4m\u00e4tt\u00e4 vaikutusta my\u00f6s huoneiston arvon nousuna.
L\u00e4ht\u00f6kohtaisesti ikkunoiden kunnossapitovastuu kuuluu asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan taloyhti\u00f6lle, joten my\u00f6s kunnossapitoty\u00f6n valvominen oli taloyhti\u00f6n vastuulla. Sn ei ollut osakkeenomistajana v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 valvoa itse t\u00f6it\u00e4, koska niit\u00e4 oli valvottu jo taloyhti\u00f6n toimesta. Ikkunoiden pienent\u00e4miselle oli ollut teknisesti perusteltu syy, joten taloyhti\u00f6 ei ollut vastuussa Sn teett\u00e4mist\u00e4 teknisist\u00e4 selvittelykulustannuksista. Taloyhti\u00f6 ei ollut menetellyt tuottamuksellisesti eik\u00e4 rikkonut asunto-osakelyhti\u00f6lakia tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4, joten yhti\u00f6 ei voi t\u00e4st\u00e4k\u00e4\u00e4n syyst\u00e4 olla vastuussa Slle aiheutuneista selvittelykustannuksista.
Vaatimus l\u00e4mm\u00f6neristysten korjaamisesta on perusteeton. Korjausvelvoite on kuulunut Slle ullakkohuoneiston rakennuttajana. Taloyhti\u00f6 ei ole vastuussa my\u00f6sk\u00e4\u00e4n l\u00e4mp\u00f6kuvausten kustannuksista. L\u00e4mm\u00f6neristysten korjaaminen oli Sn vastuulla eik\u00e4 taloyhti\u00f6 ole toiminut tuottamuksellisesti. Taloyhti\u00f6 oli suunnitellut ja valvonut vuosien 2012ja 2013 remontin asianmukaisesti eik\u00e4 l\u00e4mp\u00f6kuvauksissa havaitut l\u00e4mp\u00f6vuodot ole aiheutuneet t\u00e4st\u00e4 remontista. S oli my\u00f6s tilannut l\u00e4mp\u00f6kuvauksen itsen\u00e4isesti taloyhti\u00f6t\u00e4 kuulematta.
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:n vastakanne
Vaatimukset Taloyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 S velvoitetaan:
Suorittamaan taloyhti\u00f6lle vahingonkorvauksena ullakkorakentamisen virheiden korjaamisen vuoksi tehdyist\u00e4 lis\u00e4t\u00f6ist\u00e4 yhteens\u00e4 27.883,13 euroa kor\u00ad koineen 5.8.2013 lukien;
Suorittamaan taloyhti\u00f6lle vahingonkorvauksena ullakkorakentamisen virheist\u00e4 ja niiden selvitt\u00e4misest\u00e4 aiheutuneista kuluista yhteens\u00e4 6.399,09 euroa korkoineen vastakanteen tiedoksiannosta 25.8.2014 lukien;
Teett\u00e4m\u00e4\u00e4n tarkemmat tekniset selvitykset, jotta huoneistossa A 32 ilmenneet l\u00e4mp\u00f6vuodot ja parvekkeiden toteutuksessa havaitut virheet saadaan selvitetty\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tarkkuudella toimenpide-ehdotuksin, sek\u00e4 korjaamaan edell\u00e4 mainituissa selvityksiss\u00e4 ilmenev\u00e4t virheet ja puutteet taloyhti\u00f6n valvonnassa siten, ett\u00e4 huoneiston A 32 rakenteet, eristeet, parvekkeet ym. t\u00e4ytt\u00e4v\u00e4t m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset ja hyv\u00e4n rakennustavan edellytykset. Vaihtoehtoisesti taloyhti\u00f6 on oikeutettava teett\u00e4m\u00e4\u00e4n edell\u00e4 mainitut tarkemmat selvitykset ja niiden edellytt\u00e4m\u00e4t korjaustoimenpiteet Sn kustannuksella.
Korvaamaan taloyhti\u00f6n asianosais- ja oikeudenk\u00e4yntikulut korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Taloyhti\u00f6n vuosina 2012 ja 2013 tekem\u00e4n kattoremontin aikana ullakkoasunnoissa A 31 ja A 32 oli ilmennyt muun muassa katon tuuletukseen, aluskatteiiin, eristeisiin ja h\u00f6yrysulkuihin liittyvi\u00e4 rakennusvirheit\u00e4 ja puutteita sek\u00e4 rakennuslupapiirustusten vastaisia ratkaisuja, mink\u00e4 vuoksi kattoremontin yhteydess\u00e4 oli teht\u00e4v\u00e4 huomattavia lis\u00e4t\u00f6it\u00e4. Virheist\u00e4 oli aiheutunut kondensaatiota ja puuttuvista sek\u00e4 virheellisesti toteutetuista aluskatteista vuotovesien valumista rakenteisiin sek\u00e4 kattorakenteiden vaurioita. Lis\u00e4t\u00f6it\u00e4 oli tehty vain sen verran kuin oli tarkoituksenmukaista, kohtuullista ja kattot\u00f6iden yhteydess\u00e4 mahdollista. Taloyhti\u00f6n toisen ullakkohuoneiston A 31 osalta ullakkorakentamisen virheit\u00e4 koskenut vastaava riita-asia oli sovittu taloyhti\u00f6n ja huoneiston A 31 rakennuttajien kesken.
Ullakkohuoneiston rakentamisen loppukatselmus oli tehty 15.12.2004 ja muut katselmukset 12.7.2004,joten taloyhti\u00f6n vaatimus ei ole vanhentunut. Taloyhti\u00f6 oli esitt\u00e4nyt Slle 27.883,13 euron vahingonkorvausvaatimuksen 5.7.2013.
Suurimmat huoneisssa A 32 havaitut virheet olivat seuraavat: virheellisesti asennettu aluskate: joka osassa kattoa oli jopa puuttunut; riitt\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4t eristepaksuudet ja merkitt\u00e4v\u00e4t puutteet eristeiden asennuksessa; h\u00f6yrysulkujen puutteellisuus ja rikkin\u00e4isyys; katon tuuletuksen puutteellisuus; kattolyhteiden rakenteissa olevat virheet, jotka aiheuttivat vesivuotoja; palokatkoissa ilmenneet puutteellisuudet ja rakennusvirheet. Lis\u00e4ksi yksi rakenteeltaan puutteellinen kattoikkuna oli uusittu ja kaikkia kattoikkunoita korotettu.
Ullakkorakentamisesta aiheutuneiden virheiden korjaamisesta oli aiheutunut taloyhti\u00f6lle kuluja kattoremonttiurakan lis\u00e4t\u00f6in\u00e4 yhteens\u00e4 53.885,82 euroa, joista 27.883,13 euroa oli kohdistunut huoneistoon A 32. S oli ullakkohuoneiston rakennuttajana vastuussa ullakkorakentamisessa tapahtuneista virheist\u00e4 ja puutteista sek\u00e4 hyv\u00e4n rakennustavan laiminly\u00f6misest\u00e4. Virheiden korjaamisesta oli aiheutunut taloyhti\u00f6lle varsinaisten lis\u00e4ty\u00f6kulujen lis\u00e4ksi my\u00f6s selvittely- ja valvontakuluja yhteens\u00e4 6.399,09 euroa.
Huoneistossa A 32 oli ilmennyt joulukuussa 2012 ja helmikuussa 2014 tehdyiss\u00e4 l\u00e4mp\u00f6kuvauksissa my\u00f6s useita korjauksia edellytt\u00e4vi\u00e4 l\u00e4mp\u00f6vuotoja. L\u00e4mp\u00f6kuvausten v\u00e4lill\u00e4 oli toteutettu vuosina 2012 ja 2013 kattoremontti, jossa ei kuitenkaan tutkittu saati korjattu esimerkiksi seiniss\u00e4 ja parvekkeissa olevia rakennusvirheit\u00e4. Seiniss\u00e4 ja parvekkeissa on korjausta vaativia virheit\u00e4 ja puutteita, jotka olivat seurausta huoneiston A 32 ullakkorakentamisessa alun perin tehdyist\u00e4 rakennusvirheist\u00e4. L\u00e4mp\u00f6kuvauksissa havaitut puutteet eiv\u00e4t olleet aiheutuneet yhti\u00f6n vuosina 2012-2013 toteuttamasta kattoremontista.
S on huoneiston rakennuttajana vastuussa niin l\u00e4mp\u00f6vuodoista kuin parvekkeidenkin rakennusaikaisista virheist\u00e4 ja niiden korjaamisesta. S on siten velvoitettava itse teett\u00e4m\u00e4\u00e4n tarkemmat selvitykset edell\u00e4 mainituista virheist\u00e4 ja niiden syist\u00e4 sek\u00e4 korjaamaan selvityksiss\u00e4 havaittavat virheet ja puutteet taloyhti\u00f6n valvonnassa. Vaihtoehtoisesti taloyhti\u00f6 on oikeutettava toteuttamaan n\u00e4m\u00e4 lis\u00e4selvitykset ja korjaukset Sn kustannuksella.
M Sn kirjallinen lausuma
Ikkunamuutoksille ei ollut teknist\u00e4 perustetta. Lis\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan taloyhti\u00f6 vastaa rakennuksen rakenteiden ja eristeiden kunnossapidosta.
S oli ostanut huoneiston A 32 rakennuttamiseen oikeuttavat osakkeet vuonna 1998 ja tuolloin h\u00e4nelle oli kerrottu, ett\u00e4 rakennuksen katto oli huonossa kunnossa ja ett\u00e4 se peruskorjattaisiin l\u00e4hiaikoina. Yhti\u00f6kokouksessa 25.6.1998 S oli ostanut yhti\u00f6lt\u00e4 rakennusoikeuttaja hallitus oli saanut valtuudet uusia katon pellitys ullakkohuoneiston osalta rakennust\u00f6iden yhteydess\u00e4. Taloyhti\u00f6 ei kuitenkaan ryhtynyt uusimaan kattoa, mink\u00e4 vuoksi S oli vuonna 2000 aloittanut rakentamaan ullakkoasuntoa olemassa olevan kattorakenteen alle sis\u00e4kautta. T\u00e4ss\u00e4 yhteydess\u00e4 lyhtyikkunoita oli nostettuja peltikatetta oli uusittu huoneiston yl\u00e4puolisilta osin. Taloyhti\u00f6n valvoja oli kuitannut tarkastaneensa huoneiston yl\u00e4puolisen vesikaton alaisen tuuletuksen 15. l O.2002. Taloyhti\u00f6 oli vuonna 2004 toteuttanut kattoremontin, jossa katon peltikate oli vaihdettu. Kattoty\u00f6t\u00e4 varten laaditun ty\u00f6selityksen mukaan ullakkorakentamisen yhteydess\u00e4 uusittuja peltikatto-osuuksia ei pit\u00e4nyt uusia. T\u00e4st\u00e4 huolimatta Sn rakennuttama osuus peltikatosta oli purettu, jolloin h\u00e4nen vastuunsa kattorakenteista ja niiden mahdollisista rakennusvirheist\u00e4 oli lakannut.
Taloyhti\u00f6n vuonna 2004 teett\u00e4m\u00e4n kattoremontin ty\u00f6n laatu oli ollut huono. Peltikatto piti kovalla tuulella kovaa melua. Melun poistamiseksi taloyhti\u00f6 on pellitt\u00e4nyt r\u00e4yst\u00e4\u00e4n mm, ettei ilma p\u00e4\u00e4ssyt r\u00e4yst\u00e4\u00e4lt\u00e4 peltikaton alle. Peltikatto oli j\u00e4\u00e4nyt kattoremontin ja taloyhti\u00f6n tekemien korjaust\u00f6iden j\u00e4lkeen ilman riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 tuuletusta. Sn rak.ennuttaman katon osuuden koneellinen ilmanvaihto ei saanut riitt\u00e4v\u00e4sti korvausilmaa, kun r\u00e4yst\u00e4\u00e4t oli tukittu. Kattotilan kosteus oli voinut tiivisty\u00e4 kylm\u00e4\u00e4n peltikatteeseenja kondenssivesi oli voinut valua rakenteisiin aiheuttaen kosteusvaurioita. Vuosien 2012 ja 2013 kattokorjauksissa havaitut mahdolliset riskirakenteet ja rakennusvirheet olivat taloyhti\u00f6n vuosina 2004 ja 2005 teett\u00e4mien kattokorjausten j\u00e4ljilt\u00e4. Huoneistossa A 32 ei ollut taloyhti\u00f6n v\u00e4itt\u00e4mi\u00e4 riskirakenteita.
Taloyhti\u00f6 on virheellisesti v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 huoneiston A 32 ikkunoiden piti ra\u00ad kennuslupapiirustusten mukaan olla 900 mm korkeita. Taloyhti\u00f6n esitt\u00e4m\u00e4n p\u00e4\u00e4piirustuksen (Vl0) mitta 900 mm koskee vain kylpyhuonetta. Ikkunat oli toteutettu rakennepiirustuksen (V8) mukaisesti 1000 mm korkeina. Koska taloyhti\u00f6 ei ollut hakenut ikkunamuutoksille rakennuslupaa, toteutus oli nyt rakennusluvan vastainen. Ikkunoiden ja rakenteiden eristykset olivat my\u00f6s paremmat ennen taloyhti\u00f6n vuosina 2012 ja 2013 teett\u00e4m\u00e4\u00e4 kattokorjausta kuin sen j\u00e4lkeen.
Peltikatteen korottaminen vuosina 2012 ja 2013 tehdyn kattokorjauksen yhtey\u00ad dess\u00e4 ei johtanut parempaan lopputulokseen, koska tuuletustilaa oli ollut 50 mm. Korjauksessa oli tuulensuojalevyn sijaan k\u00e4ytetty tuulensuojavillaa. Vesikaton tuuletuksen puutteet olivat johtuneet r\u00e4yst\u00e4s- ja harjatuuletuksen puut teista. Ty\u00f6selityksess\u00e4 ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ollut otettu huomioon peltikatteen noston vaikutusta k.attolyhteiden ikkunoihin. Kattolyhteiden korjaussuunnitelma oli ollut toteuttamiskelvoton. Lyhtyikkunoiden eteen olisi voinut rakentaa syven\u00ad nyksen. T\u00e4llainen syve1mys oli rak.ennuslupapiirustuksessa (V9).
Lyhtyikkunoiden yl\u00e4reunojen tuuletuksen tukkiminen taloyhti\u00f6n toimesta vuonna 2005 oli ollut todenn\u00e4k\u00f6inen syy vesivaurioille. Ikkunoiden vesieris\u00ad tyksen parantaminen ei ollut teknisesti v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4, vaan vesivauriot olisi voinut est\u00e4\u00e4 tuuletusta parantamalla. Ilman toimivaa tuuletusta lyhtyikkunan yl\u00e4puolelle kondensoituva vesi valuu ikkunaa pitkin alareunaan. Joka tapauk\u00ad sessa Ikkunoiden alapuolelle olisi voinut vesieristyksen parantamiseksi tehd\u00e4 vesipellin yl\u00f6snoston rakentamalla syvennys vesikattoon. T\u00e4ll\u00f6in vanha ikku\u00ad na olisi voitu s\u00e4ilytt\u00e4\u00e4.
Aiemmalle ikkunan toteutustavalla oli ollut kaupunkikuvallinen syy, mutta uu\u00ad delle toteutustavalle ei ollut teknisi\u00e4 perusteita. Rak.ennusvalvonnalle ei ollut esitelty ikkunamuutosten vaikutusta huoneiston iklumoiden suuruuteen. Ra\u00ad kennusvalvonta ei ollut ottanut kantaa siihen, olivatko ikkunamuutokset tar\u00ad peellisia riskirakenteiden poistamiseksi ja hyv\u00e4n ralcennustavan mukaisen lop\u00ad putuloksen saavuttamiseksi.
Joka tapauksessa taloyhti\u00f6ll\u00e4 ei ollut oikeutta muuttaa ikkunoiden kokoa osak\u00ad kaan vahingoksi. Taloyhti\u00f6 ei voi omalla p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4\u00e4n toteuttaa muutoksia ti\u00ad loissa, joita se ei hallitse. Ikkunoiden pienent\u00e4minen oli my\u00f6s asunto-osakeyh\u00ad ti\u00f6lain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Taloyhti\u00f6 oli laiminly\u00f6nyt velvol\u00ad lisuutensa valvoa, ett\u00e4 teett\u00e4miens\u00e4 kunnossapitotoimet suoritetaan osakkaalle vahinkoa aiheuttamatta. Taloyhti\u00f6 on siten vastuussa Sarjalle aiheutuneesta vahingosta ja velvollinen ennallistamaan ikkunat.
S jolle oli syntynyt tarve asiantuntija-apuun sen j\u00e4lkeen, kun h\u00e4nelle oli selvinnyt, ett\u00e4_ taloyhti\u00f6 aikoo toteuttaa kattokorjaukset toteuttamiskelvottomilla suunnitelmilla. Taloyhti\u00f6 ei ollut palkannut ulkopuolista valvojaa. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n huoneiston haltuunotto kattoremontin ajaksi ei ollut tarpeellista. \u00b7 :
Huoneisto A 32 oli ollut vuosien 2012 ja 2013 tehdyn remontin ajan asuinkelvoton eik\u00e4 remontista ollut tiedotettu asianmukaisesti. Slle ei annettu mahdollisuutta tarkastella virheit\u00e4, joista taloyhti\u00f6 vaati korvausta, vaikka S oli t\u00e4llaista katselmusta erikseen pyyt\u00e4nyt s\u00e4hk\u00f6postitse 28.12.2012. \u00b7
M Sn vastaus vastakanteeseen
Taloyhti\u00f6n vaatimus 3 on hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4 sen vuoksi, ett\u00e4 siihen perustuva tuomio tulisi olemaan niin yleinen ja yksil\u00f6im\u00e4t\u00f6n, ettei siit\u00e4 voi p\u00e4\u00e4tell\u00e4, mit\u00e4 velvoitteita osapuolelle on asetettu, eik\u00e4 tuomio t\u00e4st\u00e4 syyst\u00e4 olisi t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanokelpoinen.
Lausumassa esitetyll\u00e4 tavalla kondenssiveden tiivistyminen kattorakenteeseen oli johtunut taloyhti\u00f6n itse vuosina 2004 ja 2005 teett\u00e4mien kattokorjausten virheist\u00e4. Joka tapauksessa taloyhti\u00f6n vaatimus on vanhentunut, koska taloyhti\u00f6n olisi tullut havaita mahdolliset huoneiston A 32 yl\u00e4puolisissa kattorakenteissa olevat virheet sek\u00e4 h\u00f6yrysulkujen, eristeiden ja tuuletuksen puutteet vuonna 2004, kun Sn rakentama peltikate oli poistettuja korvattu uudella. Taloyhti\u00f6n valvoja oli tarkastanut huoneiston A 32 kohdalta vesikaton alaisen tuuletuksen 15.10.2002. Taloyhti\u00f6 oli esitt\u00e4nyt vaatimuksensa 5.7.2013. Vanhentuminen on alkanut viimeist\u00e4\u00e4n siit\u00e4 p\u00e4iv\u00e4st\u00e4, kun vastaanottotarkastus on pidetty. Huoneisto A 32 oli sis\u00e4puolisin osin ollut valmis ja otettu vastaan viimeist\u00e4\u00e4n 26.6.2003, jolloin huoneistossa oli tapahtmmt putkivuoto, jonka j\u00e4lkeen taloyhti\u00f6 oli korjannut lattian ja sein\u00e4rakenteet eristeineen.
Kaikki taloyhti\u00f6n vahingonkorvausvaatimuksen perusteiksi esitt\u00e4m\u00e4t virheet olivat taloyhti\u00f6n vuonna 2004 teett\u00e4m\u00e4n kattoremontin tai sen virheiden korjaamiseksi vuoden 2005 kattokorjaustenj\u00e4ljilt\u00e4. Taloyhti\u00f6 oli tietoinen, ettei huoneiston A 32 yl\u00e4puolisessa kattorakenteessa eik\u00e4 koko katossa ollut aluskatetta. N\u00e4in ollen S ei ollut voinut my\u00f6sk\u00e4\u00e4n syyllisty\u00e4 sen virheelliseen asentamiseen.
Lis\u00e4ksi vuonna 2003 huoneistossa A 32 sattuneen putkivuodonj\u00e4lkeen olohuoneen lattia ja sein\u00e4n alaosa oli purettu ja teetetty uudelleen. Korjausty\u00f6t oli tehty taloyhti\u00f6n valvonnassa eik\u00e4 S ole vastuussa vesivahinkokorjauksissa tehdyist\u00e4 rak.ennusvirheist\u00e4. Taloyhti\u00f6 ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n esitt\u00e4nyt selvityst\u00e4 siit\u00e4, mik\u00e4 Sn virhe olisi aiheuttanut korjauskustammksen. Tuuletuksen puut\u00ad teet olivat vuosien 2004 ja 2005 kattokorjausten seurausta ja siten taloyhti\u00f6n vastuulla. Joka tapauksessa eristys oli toiminut paremmin ennen vuosien 2012 ja 2013 kattoremonttia.
Sn rakennuttamassa katon tuuletuksessa oli ollut koneellinen ilmanvaihto, jolloin ruodelaudoituksen ja kannatinpalk.kien raoista olisi kulkenut riitt\u00e4v\u00e4sti ilmaa peltikatteen alaisen tilan tuulettamiseksi, mik\u00e4li taloyhti\u00f6 ei olisi tukki\u00ad nut r\u00e4yst\u00e4it\u00e4. Valokuvat riitt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mist\u00e4 eristeist\u00e4 oli otettu sen j\u00e4lkeen, kun tuulensuojalevy on poistettu. Tuulensuojalevyn kanssa eristys oli ollut riitt\u00e4v\u00e4. Ullakkorakentamisessa rakenteiden yksil\u00f6llisyydest\u00e4 johtuen eristys voi olla jossakin kohtaa ohuempi, kunhan se on tiivis.
Eristeiden vaihtaminen oli kuulunut urakkaan eik\u00e4 se ollut lis\u00e4nnyt taloyhti\u00f6n vuosien 2012 Ja 2013 kattoremontin kustannuksia. My\u00f6s h\u00f6yrysulkumuovien kunnon tarkistaminen oli kuulunut urakkaan eik\u00e4 taloyhti\u00f6 ollut k\u00e4rsinyt vahinkoa nnden mahdollsista puutteista. Taloyhti\u00f6 oli ennen vuoden 2004 kattoremonttia saanut tiet\u00e4\u00e4, ettei lyhtyikkunoiden sivuilla ollut h\u00f6yrysulkuja ja ett\u00e4 eristepaksuus oli ollut vastakanteessa mainittu. Ullakkoasunnon rakentamisen yhteydess\u00e4 oli k\u00e4ynyt ilmi, ett\u00e4 rakennuslupakuvien mukaisten lyhtyikkunoi\u00ad den sivuihin tulevien ikkunoiden tilausaika oli yli puoli vuotta, joten S j\u00e4i odottamaan, ett\u00e4 ikkunat asennettaisiin taloyhti\u00f6n my\u00f6hemm\u00e4n kattoremontin yhteydess\u00e4. Taloyhti\u00f6 ei kuitenkaan tiedottanut vuoden 2004 kattoremontista riitt\u00e4v\u00e4n ajoissa, jotta S olisi voinut asentaa ikkunat t\u00e4ss\u00e4 yhteydess\u00e4. H\u00f6yrysulku lyhtyikkunoiden sivuilla eli seiniss\u00e4 ei ollut tarpeen. Taloyhti\u00f6 ei ollut tehnyt mit\u00e4\u00e4n asialle eik\u00e4 reklamoinut virheist\u00e4 kolmen vuoden kuluessa, joten vaatimukset ovat vanhenttmeet.
Palokatkojen korjaamisesta ja tekemisest\u00e4 aiheutuneet kustannukset olivat joh\u00ad tuneet p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 nostaa kattoa, joten niill\u00e4 ei ollut yhteytt\u00e4 mahdollisiin ra\u00ad k.ennusvirheisiin. Antimikrobik\u00e4sittely\u00e4 ei suositella k\u00e4ytett\u00e4v\u00e4ksi asuintilojen yhteydess\u00e4 eik\u00e4 taloyhti\u00f6 ollut ilmoittanut huoneiston A 32 olevan asuinkelvo\u00ad ton kattoremontin aikana. Joka tapauksessa mahdollinen mikrobikasvusto oli liittynyt vuosien 2004 ja 2005 kattoremontin seurauksena olleeseen toimimat\u00ad tomaan tuuletukseen. Kattolyhteiden vierustan koolaus, h\u00f6yrysulkumuovien korjaus, katon korotus, l\u00e4piviennin pellitys, kattoikkunan irrottaminen ja asen\u00ad nus, sis\u00e4puoliset ty\u00f6t sek\u00e4 ikkunoiden vaihto ja runkojen teko erist\u00e4misineen olivat kuuluneet urakkaan. Ullakkoikk.unan asentamista ja vesijakotukin erist\u00e4\u00ad mist\u00e4 koskevat vaatimukset eiv\u00e4t olleet liittyneet huoneistoon A 32.
Huoneistossa A3l oli havaittu mikrobikasvustoa. Huoneistossa A32 ei ollut havaittu sellaista virhett\u00e4, jonka johdosta taloyhti\u00f6n olisi ollut syyt\u00e4 ryhty\u00e4 eristeiden ja katon tuuletuksen korjaukseen nyt toteutetussa laajuudessa.
S ei ole vastuussa selvityskuluista, koska kattorakenteet olivat vuosien 2004 ja 2005 kattoremontinj\u00e4ljilt\u00e4. Katon korjaamisen tarve ei ollut yhteydes\u00ad s\u00e4 huoneiston A 32 rakentamiseen.
Huoneistojen A3 l ja A32 v\u00e4linen palokatko ei ollut Sn rakennuttama. Huoneiston A32 rakenteet olivat valmiina, kun huoneiston A3l rakentaminen oli alkanut. Huoneistojen v\u00e4lisen palokatkon kohdalla sijaitsi kattojiiri, jota kondenssivedet olivat kastelleet. Taloyhti\u00f6 oli purkanut ja korjannut palokat\u00ad koa vuotokorjausten yhteydess\u00e4. Kattoikkunan eristeiss\u00e4 olleet puutteet ja muut kattoikkunaan liitetyt v\u00e4itetyt virheet olivat taloyhti\u00f6n vuoden 2004 kat\u00ad tokorjausten seurausta.
V\u00e4ite siit\u00e4, ettei vuosien 2012 ja 2013 kattoremontilla olisi mit\u00e4\u00e4n tekemist\u00e4 vuonna 2014 havaittujen merkitt\u00e4vien l\u00e4mp\u00f6vuotojen kanssa, ei ole uskottava. Taloyhti\u00f6 on itse vastuussa sen urakoitsijan tai suunnittelijan tekem\u00e4st\u00e4 vir\u00ad heest\u00e4 sek\u00e4 osakehuoneistojen rakenteiden ja eristeiden kunnossapidosta. Ta\u00ad loyhti\u00f6n kunnossapitovastuu koskee my\u00f6s parvekkeita. Parvekkeen vedeneris\u00ad tyksess\u00e4 ei ollut rakennusvirhett\u00e4 ja taloyhti\u00f6 oli laiminly\u00f6nyt lumen poiston huoneiston A 32 yl\u00e4puoliselta katolta.
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:n kirjallinen lausuma
Huoneisto A 32 ei ollut valmis 26.6.2003 eiv\u00e4tk\u00e4 taloyhti\u00f6n vaatimukset ole vanhentuneet.
Sn vastuu kattorakenteistaja ullakkorakentamisen aikana tehdyist\u00e4 rakennusvirheist\u00e4 ei ollut lakammt vuoden 2004 kattoremontin yhteydess\u00e4. Vuoden 2004 remontin yhteydess\u00e4 oli vaihdettu ainoastaan peltikate eik\u00e4 kattorakenteita ollut muuten purettu. Tihe\u00e4n ja osittain umpinaisen ruodelaudoituksen vuoksi taloyhti\u00f6 ei ollut voinut havaita vuonna 2004 vuosien 2012 ja 2013 remontissa korjattuja rakennusvirheit\u00e4 muun muassa h\u00f6yrynsulkujen, eristeiden tai tuuletuksen osalta. Mit\u00e4\u00e4n perusteltua syyt\u00e4 asian tarkempaan tutkimiseen ei vuonna 2004 ollut, koska kyseisten asioiden piti olla kunnossa tuolloin viel\u00e4 osittain keskener\u00e4isen ullakkorakentamisen j\u00e4ljilt\u00e4.
Sn v\u00e4itteille siit\u00e4, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 olisi vuoden 2004 kattoremontin yhteydess\u00e4 pellitt\u00e4nyt umpeen katon tuuletuksen ja ett\u00e4 t\u00e4ll\u00e4 olisi yhteys kosteusvaurioiden syntymiseen, ei ole esitetty mit\u00e4\u00e4n n\u00e4ytt\u00f6\u00e4. Tuuletus ei toiminut, koska ullakkorakentamisen yhteydess\u00e4 tuuletusta varten teht\u00e4v\u00e4t rei\u00e4t katon kannatinpalkkeihin oli toteutettu niin, ett\u00e4 uusiin, ullakkorakentamisen yhteydess\u00e4 laitettuihin kannatinpalkkeihin oli porattu rei\u00e4t, mutta kattoon oli samalla my\u00f6s j\u00e4tetty uusien palkkien lomaan vanhat palkit, joihin reiki\u00e4 ei ollut tehty.
T\u00e4m\u00e4n lis\u00e4ksi suunnitelmissa esitetty\u00e4 100 mm ker\u00e4ilyputkea ei oltukaan asennettu ja ruodelaudoitus oli paikoin umpinainen. N\u00e4m\u00e4 rakennusvirheet olisivat joka tapauksessa johtaneet kondenssiveden aiheuttamiin kosteusvaurioihin.
S on vastuussa ullakkohuoneiston riskirakenteiden aiheuttamista kosteusvaurioista riippumatta vuonna 2004 tehdyst\u00e4 kattoremontista. Koska taloyhti\u00f6 ei ollut voinut havaita virheit\u00e4 vuonna 2004, Sn vastuu ei ollut lakannut eik\u00e4 taloyhti\u00f6n vaatimukset olleet vanhentuneet.
Peltikatteen korottaminen oli ollut v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 ja ilman sit\u00e4 ei olisi saatu ai\u00ad kaiseksi riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 ilmatilaa eik\u00e4 tuuletusta toimivaksi. Lyhtyikkunoiden eteen rakennettavaa syvennyst\u00e4 ei olisi voinut toteuttaa Sn esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla ilman kosteusvaurioiden ja vuotojen riski\u00e4. Syvennysty\u00f6tavan ty\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4 ja kustannukset olisivat my\u00f6s olleet kohtuuttoman suuret verrattuna ikkuna-alan koon mahdollisesta s\u00e4ilytt\u00e4misest\u00e4 saatavaan hy\u00f6tyyn. Sn esitt\u00e4m\u00e4 vaihto\u00adehtoinen toteutustapa syvennyksineen ei siten olisi ollut j\u00e4rkev\u00e4\u00e4 tai tarkoituksenmukaista.
Ikkunan alareunan nosto ei rakennusvalvonnan mielest\u00e4 ollut kaupunkikuvallisesti merkityksellinen. Ikkunoiden nykyinen toteutus oli rakennusvalvonnan mielest\u00e4 asianmukainen eik\u00e4 kattolyhtyj\u00e4 tulla purkamaan rakennusvalvonnan toimesta.
Suunnittelijan toimiminen omien suunnitelmiensa toteutuksen valvojana on alalla tavanomaista ja my\u00f6s tarkoituksenmukaista. Huoneisto A 32 ei ollut asuinkelvoton kattoremontin aikana ja taloyhti\u00f6 oli tiedottanut remontista ta\u00ad vanomaisella tavalla.
Katon tuuletusta ei ollut tarkastettu kokonaan Sn v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla 15.10.2002, vaan Lo on nimenomaisesti kirjannut, ett\u00e4 harjalle tuleva ker\u00e4ilyputki tarkastetaan erikseen my\u00f6hemmin eik\u00e4 Sn vahingonkorvausvastuun peruste syntynyt tuolloin.
Silt\u00e4 osin kun taloyhti\u00f6n katsotaan olevan kunnossapitovastuunsa vuoksi velvollinen korjaamaan rakenteiden ja eristeiden rakennusvirheit\u00e4, on taloyhti\u00f6 vastaavasti oikeutettu kohdistamaan samat vaatimukset ullakkohuoneiston rakennuttajana toimineeseen Son. N\u00e4in ollen asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisella kunnossapitovastuulla ei ole t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa merkityst\u00e4, koska S ei ole pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n taloyhti\u00f6n osakas, vaan samalla my\u00f6s kyseisist\u00e4 rakennusvirheist\u00e4 vastuussa oleva rakennuttaja.
Rakennusvirheet olivat paljastuneet vuosien 2012ja 2013 remontissa. Rakennusvirheet oli ollut pakko korjata ja virheiden korjaamiseksi tehdyt lis\u00e4ty\u00f6t oli otettu mukaan urakkaan. Urakka oli siten kalliimpi kuin ilman rakennusvirhei den korjaamista, mist\u00e4 on aiheutunut taloyhti\u00f6lle lis\u00e4kustannuksia ja sit\u00e4 kautta vahinkoa. Rakennusvirheiden korjaust\u00f6iden sis\u00e4llytt\u00e4minen urakkaan oli ollut my\u00f6s halvempaa kuin teett\u00e4\u00e4 ne urakan ulkopuolisina lis\u00e4t\u00f6in\u00e4.
Sn ullakkorakentamisen yhteydess\u00e4 oli tehty rakennusvirhe kun Sn my\u00f6nt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla huoneiston A 32 ikkunalyhtyjen sivuilla ei ollut h\u00f6yrysulkuja ja eristeit\u00e4 oli puuttunut. Toisin kuin S v\u00e4itt\u00e4\u00e4, my\u00f6sk\u00e4\u00e4n tuulensuojalevyj\u00e4 ei ollut koskaan asennettu. S ei ollut tehnyt asialle mit\u00e4\u00e4n vuosikausiin. S ei ollut ryhtynyt toteuttamaan ikkunoita sivuille eik\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n korjannut tiedossaan olleita rakennusvirheit\u00e4. Taloyhti\u00f6 ei ollut tietoinen n\u00e4ist\u00e4 virheist\u00e4 ennen vuoden 2012 ja 2013 remonttia, koska niit\u00e4 ei ollut voinut havaita peltikatteen uusimisen yhteydess\u00e4 vuonna 2004.
Antimikrobik\u00e4sittely oli toteutettu asuintiloihin soveltuvalla tavalla. Taloyhti\u00f6 ei ollut laiminly\u00f6nyt katon lumenpoistoa. Huoneistoparvekkeiden lumenpoisto kuuluu asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan osakkaan vastuulle. Vuosien 2012 ja 2013 remontista oli tiedotettu tavanomaisella tavalla eik\u00e4 huoneisto A 32 ollut asuinkelvoton remontin aikana.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
M S K.1. Viisi valokuvaa huoneistosta 32
K2. Laskelma huoneiston 32 ikkuna-aloista suhteessa huonealoihin
K.3. Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston rakentamistapaohje ullak\u00ad korakentamisesta 26.5.2009
K4. Mxxx Exxx Oy:n asiantuntijalausunto
KS. LKV A Yxxxn arviolausunto 4.4.2014 K6. Mxxx Exxxin laskut 3069\/2012-3628\/2014 K7. Huoneistokeskus Oy:n lasku
K8. Ty\u00f6maatarkastus ja kokous 29.10.2002 ullakkohuoneiston A 32 ty\u00f6maalla
K.9. Kirjaus vesikaton alaisen tuuletuksen tarkastuksesta 15.10.2002 Kl 0. Ote vuoden 2004 kattoremontin ty\u00f6selityksest\u00e4
Kl 1. Rakennusarkkitehti A Vxxxsen lausunto 20.11.2013 K12. Ullakkohuoneistojen pohjapiirros
K13. Vesikaton rakennepiirustus 10.10.2002 (V29)
K.14. Certek Oy l\u00e4mp\u00f6kuvausraportti 28.12.2012 (Vl8) Kl5. Certek Oy l\u00e4mp\u00f6kuvausraportti 10.2.2014 (V 18)
K.16. Kantajan laatima yhteenveto l\u00e4mp\u00f6kuvausraporteista 4.7.2014 Kl 7. Innocate Oy:n rakennusty\u00f6selitys 12.10.2012
Kl8. Valokuvat ikktmasyvennyksen mallista
Kl 9. Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston s\u00e4hk\u00f6posti Mxxx Sxxxkalle 1.3.2013
K20. Ote Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 tasekirjasta 31.12.2013 K2 l. Valokuvaliite
K22. Vahinkokartoitusraportti 27.6.2003
K23. Rakennepiirustus, leikkaukset 1-1, 2-2 (RAK) 8.2.1999 (V8)
K24. P\u00e4\u00e4piirustus, leikkaus A-Ajajulkisivu kaakkoon (ARK) 19.9.2001 (V9)
K.25. P\u00e4\u00e4piirustus, leikkaus B-B (ARK) 5.2.2003 (VlO)
K26: Raksystems Anticimex Insin\u00f6\u00f6ritoimisto Oy:n sis\u00e4ilmatutkimus 3.1.2013 huoneistosta A3l
K27: M Sn s\u00e4hk\u00f6posti is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle 28.12.2012
K28: Hallituksen esitys yhti\u00f6kokoukselle 9.6.1998 ja yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4\u00ad ki1ja
K29: Rakennusarkkitehti A Vxxxsen lausunto 16.11.2015
K30: Keskuskauppakamarin tavarantarkastuslautakunnan p\u00e4\u00e4t\u00f6s Dnro 16\/2014, 2.9.2014
K31. Innocate Oy Valvontaraportti, k\u00e4ynnit 9-10 ajalta 31.1.2013 -1.2.2013,
valokuvat 27-34 (V3)
K32. P\u00e4\u00e4.piirustus, julkisivut koilliseen ja lounaaseen (ARK) 17.5.1998
K.33. Valvontaraportti, k\u00e4ynnit 1-8 ajalta 14.12.-25.1.2013 (V2) K34. Valokuvamu.istio (V7)
K35. Katselmusmuistio 3.9.2012 (V30) Teema: tuulensuojalevy on ollut asennettu.
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28
Vl. Tavarantarkastuskertomus 30.6.2014
V2. Valvontaraportti, k\u00e4ynnit 1-8 ajalta 14.12.2012-25.l.2013 V3. Valvontaraportti, k\u00e4ynnit 9-10 ajalta 31.1.2013-1.2.2013
V4. Valvontaraportti, k\u00e4ynnit 11-16 ajalta 7.2.2013 -12.3.2013
V5. Valvontaraportti, k\u00e4ynti 21, 26.3.2013
V6. Valvontaraportti, k\u00e4ynnit 22 – 27 ajalta 3.4.2013 -23.4.2013
V7. Valokuvamuistio 26.8.2013
V8. Rakennepiirustus, leikkaukset 1-1, 2-2 (RAK) 8.2.1999
V9. P\u00e4\u00e4.piirustus, leikkaus A-Ajajulkisivu kaakkoon (ARK) 19.9.2001 Vl0. P\u00e4\u00e4piirustus, leikkaus B-B (ARK) 5.2.2003
Vl 1. Mxxx Suxxxan s\u00e4hk\u00f6posti Helsingin rakennusvalvontaviraston Mxxx Txxxlle 22.2.2013
V12. Laskelma huoneiden ja ikkunoiden pinta-aloista 10.7.2014 V13. Huoneiston A 32 Ioppukatselmusp\u00f6yt\u00e4kirja 15.12.2004
V14. Helsingin kaupungin rakennuslautakunnan p\u00f6yt\u00e4kirja 21.7.1998 V15. Helsingin kaupungin, rakennusvalvontaviraston tarkastusasiakirja 12.7.2004
Vl 6. Laskelma lis\u00e4t\u00f6ist\u00e4 ajalta 18.12.2012 – 20.5.2013
Vl 7. Laskut Innocate Oy 8.6.2013 ja 1.10.2013, Fortes Is\u00e4nn\u00f6inti Oy 23.9.2013, 18.3.2014 ja 2 laskua 9.7.2014, IdeaStructura Oy 30.9.2013 ja Rak\u00ad systems Anticimex Insin\u00f6\u00f6ritoimisto Oy 30.6.2014
Vl8. L\u00e4mp\u00f6kuvaus Certekin l\u00e4mp\u00f6kuvausraportti 28.12.2012 Vl 9. L\u00e4mp\u00f6kuvaus Certekin l\u00e4mp\u00f6kuvausraportti 10.2.2014 V20. Jyxxx Jaxxxn kirje 3.10.2013
V21. Kuva ruodelaudoituk.sesta
V22. Kuvia toisista kohteista, joissa on toteutettu Kantajan ehdottama syvennys ikkunoiden kohdalla
V23. Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston rakennusmestari Sami Hn s\u00e4hk\u00f6posti Mxxx Suxxxalle 1.3.2013, joka oli liitteen\u00e4 Hxxxxsen 3.3.2014 s\u00e4hk\u00f6postiviestiss\u00e4 Slle (Kl9)
V24. Helsingin kauptmgin rakennusvalvontaviraston rakennusmestari S Hn ja M Sn v\u00e4linen s\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihto 28.2.2014 – 3.3.2014 V25. Kiinteist\u00f6control Oy:n katselmusraportti 30.1.2013
V26. Kuvia huoneiston A 32 ikkunoiden alapuolisista osista huoneiston sis\u00e4\u00ad puolelta
V27. As Oy Lxxxtinkatu 28 hallituksen kokousp\u00f6yt\u00e4k.irja 17.12.2003 V28. Kuvia huoneistojen A 31 ja A 32 v\u00e4lisest\u00e4 palokatkosta
V29. Vesikaton rakennepiirnstus 10.10.2002 V30. Katselmusmuistio 3.9.2012
V31. Arviolausunto 25.6.2015
V32. Sopimus 28.5.1997 V33. Valokuvia
V34. Tikkurilan Rakennus-Pelti Oy:n laskut 11.2.2013, 25.2.2013, 13.3.2013,
26.3.2013, 23.4.2013 ja 27.5.2013
V 35. Selvitys kattoremontin 2012-2013 lis\u00e4kustannuksista ja niiden syist\u00e4
Henkil\u00f6todistelu
M S todistelutarkoituksessa
S Ixxxnen
Mxxx T Exxx
A J Vxxxnen
Mxxx Nxxxnen
A M Yxxx Asunto Oy Lxxxtinkatu 28
Hxxx Hxxxmi todistelutarkoituksessa
Mxxx J Sxxx
Mxxx T Kaxxxx
Jyxxx T Jaxxx
Rxxx L Txxx
K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut Kysymyksenasettelu
Asiassa on ollut ensinn\u00e4kin kysymys siit\u00e4, onko taloyhti\u00f6 kattoremontin 2012- 2013 yhteydess\u00e4 perusteettomasti ilman Sn lupaa pienent\u00e4nyt ja nostanut ullakkohuoneiston A 32 kolmea ikkunaa vailla teknist\u00e4 perustetta sek\u00e4 voimas\u00ad sa olevan rakennusluvan vastaisesti. S on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 ikkunoiden pie\u00ad nent\u00e4misest\u00e4 ja remontin toteuttamisesta on aiheutunut h\u00e4nelle vahinkoa asu\u00ad misviihtyvyyden ja asunnon arvon alentumisena sek\u00e4 selvittely- ja valvontaku\u00ad luina. (Sn vaatimukset 1 ja 2)
Asiassa on ollut my\u00f6s kysymys siit\u00e4, ett\u00e4 onko taloyhti\u00f6lle aiheutunut kustan\u00ad nuksia remontin aikana tehdyist\u00e4 lis\u00e4t\u00f6ist\u00e4, jotka ovat johtuneet katon raken\u00ad teiden korjaamisestaja virheiden selvitt\u00e4misest\u00e4. Taloyhti\u00f6 on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydess\u00e4 on tehty Sn vastuulla olevia rake 1 usvirh it\u00e4, joista on aiheutunut kondensaatiosta ja vuotovesist\u00e4 johtuvia vaun01ta. SmJo 011 puolestaan v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n vaatimus on vanhentu\u00ad mt. Saijo on vedonnut my\u00f6s asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaiseen vastuunjakoon, Jonka mukaan taloyhti\u00f6 on vastuussa talon rakenteiden kmmossapidosta. Sar\u00ad jon mukaan vesi- ja kondensaatiovahingot ovat aiheutuneet taloyhti\u00f6n vuosina 2004-2005 teett\u00e4m\u00e4n kattoremontin yhteydess\u00e4 tehtyjen virheiden ja laimiJi:.. ly\u00f6ntien sek\u00e4 vuonna 2003 tehdyn putkivuodon korjaust\u00f6iden seurauksena.’ (Taloyhti\u00f6n vaatimukset 1 ja 2)
Lis\u00e4ksi asiassa on ollut kysymys siit\u00e4, onko ullakkohuoneiston rakentamisessa tehdyt v\u00e4itetyt virheet aiheuttaneet l\u00e4mp\u00f6vuotoja ja onko ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydess\u00e4 tehty virheit\u00e4 my\u00f6s parvekkeiden toteutuksessa, joi\u00ad den selvitt\u00e4minen ja korjaaminen on Sarjan vastuulla. S on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 kyseisten seikkojen selvitt\u00e4minen ja korjaaminen on kuulunut taloyhti\u00f6n kun\u00ad nossapitovastuulle. Sn v\u00e4itteen mukaan huoneiston A 32 l\u00e4mp\u00f6vuodot ovat johtuneet taloyhti\u00f6n vuosina 2012-2013 tekem\u00e4st\u00e4 kattoremontista. S on vaatinut taloyhti\u00f6t\u00e4 korjaamaan huoneiston l\u00e4mp\u00f6eristykset ja l\u00e4mp\u00f6kuvausten kustannukset. (Taloyhti\u00f6n vaatimus 3 ja Sarjan vaatimukset 3 ja 4)
Henkil\u00f6todistajista
Yhteenvetona henkil\u00f6todistajat ovat liittyneet k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4\u00e4n asiaan alla mainituilla tavoilla. Todistajien uskottavuutta arvioitaessa on otettava huomioon se, ett\u00e4 S on kertonut omassa asiassaan ja Ixxxnen on Sn puoliso. My\u00f6s Hxxxmi kertonut omassa asiassaan eik\u00e4 h\u00e4n ollut taloyhti\u00f6n osakas silloin kun ullakkohuoneistoja on rakennettu, vaan on tutustunut sen aikaisiin asioihin taloyhti\u00f6n hallintoasiakirjojen avulla. T\u00e4m\u00e4n vuoksi pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n heid\u00e4n kertomuksilleen ei voida antaa ratkaisevaa painoarvoa. Henkil\u00f6todistelun yhteydess\u00e4 ei ole tullut esille muita todistajien uskottavuuteen vaikuttavia seikkoja.
M S on 28.5.1997 tehnyt taloyhti\u00f6n kanssa sopimuksen (V32) ullak\u00ad kohuoneiston A 32 rakentamisesta. S omistaa huoneiston A 32 hallintaan oikeuttavat osakkeet ja asunto on vuokrattu.
Taloyhti\u00f6n hallituksen puheenjohtaja Hxxx Hxxxmi on tullut taloyh\u00ad ti\u00f6\u00f6n osakkaaksi vuonna 2005 ja toiminut hallituksen puheenjohtajana vuodes\u00ad ta 2009 l\u00e4htien. Hxxxmi on laatinut Suxxxan kanssa taloyhti\u00f6n vaatimus\u00ad ten perusteena olevan selvityksen kattoremontin lis\u00e4ty\u00f6kustannuksista.
Sn puoliso Sxxx Ixxxnen on ollut rakentamassa ullal<lrnhuoneistoa A 32 ja h\u00e4n omistaa rakennusliike Sepon Tehorakemms Oy:n. Ixxxnen on ra\u00ad kentanut ullakkoasuntoja 1970-luvulta l\u00e4htien.
Rakennusmestari Mxxx Exxx on Sn pyynn\u00f6st\u00e4 ollut l\u00e4sn\u00e4 katon katsel\u00ad muksissa ja laatinut asiantuntijalausunnon 23.8.2013 (K4).
Rakennusarkkitehti A Vxxxnen on tutustunut huoneistoon A 32 ja laati\u00ad nut Ixxxsen pyynn\u00f6st\u00e4 lausunnon kattorakenteista 20.11.2013 (K29).
Nuohousmestari M N on tehnyt katselmuksen katon vaurioiden laajuudesta ja laatinut siit\u00e4 muistion 30.1.2013 toimenpidehdotuksineen (V25).
Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4 A Yxxx on laatinut huoneistosta A 32 arviolausun\u00ad non 4.4.2014 (K.5).
Rakennusinsin\u00f6\u00f6ri Mxxx Sxxx on toiminut taloyhti\u00f6n kattoremontin 2012-2013 suunnittelijana ja valvojana. Sxxx on laatinut katselmusmuistion 3.9.2012 (V30),jolloin kattorakenteita on avattu. Sxxx on laatinut my\u00f6s korjausty\u00f6n aikaiset valvontaraportit (V2-V6) ja ollut taloyhti\u00f6n mukana laati\u00ad massa valokuvamuistiota (V7), lis\u00e4ty\u00f6laskelmaa (Vl6) ja selvityksi\u00e4 kattore\u00ad montin lis\u00e4kustannuksista (V35).
Tavarantarkastaja, rakennusinsin\u00f6\u00f6ri Mxxx Kaxxxx on laatinut huoneistosta A 32 tavarantarkastuskertomuksen 30.6.2014 (Vl). Tarkastus on tehty 26.2.2014.
Diplomi-insin\u00f6\u00f6ri Jyxxx Jaxxx on laatinut kirjeen 3.10.2013 (V20) huoneistossa A 32 havaituista virheist\u00e4 ja puutteista. Huoneistossa on pidetty katselmus 17.9.2013, jossa Jaxxx on ollut l\u00e4sn\u00e4.
Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4ja -arvioitsija Rxxx T on laatinut huoneistosta A 32 arviolausunnon 25.6.2015 (V3 l).
Sn ikkunoiden pienent\u00e4minen ja kattoremontista Slle aiheutuneet vahingot
Taloyhti\u00f6n vuosina 2012 ja 2013 teett\u00e4m\u00e4n kattoremontin yhteydess\u00e4 Sn huoneistoissa A 32 on vaihdettu kolme ikkunaa. Iklumoiden vaihtamisen yh\u00ad teydess\u00e4 ikkunoiden alareunaa on nostettu 130 cm:st\u00e4 145 cm:iinja ikkunoi\u00ad den pinta-ala on pienentynyt.
Astmto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:n nojalla huoneiston ikkunarakenteet kuu\u00ad luvat l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti taloyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle. Lain 5 luvun 9 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6n on ilmoitettava osald<.eenomistajalle ja huoneiston k\u00e4ytt\u00f6oikeu\u00ad den haltijalle riitt\u00e4v\u00e4n ajoissa sellaisesta yhti\u00f6n rakennuksen tai kiinteist\u00f6n uu\u00ad distuksesta tai muusta muutosty\u00f6st\u00e4, joka vaikuttaa huoneiston k\u00e4ytt\u00e4miseen. Taloyhti\u00f6n on my\u00f6s huolehdittava siit\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6n uudistus tai muu muutos\u00ad ty\u00f6 suoritetaan hyv\u00e4n ral<.ennustavan mukaisesti.
Lain 1 luvun 10 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous ei saa tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai ryhty\u00e4 muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Lain 6 luvun 28 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous ei saa tehd\u00e4 l luvun 10 \u00a7:ss\u00e4 tar koitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ilman sen osakkeen\u00ad omistajan suostumusta, jonka kustannuksella ep\u00e4oikeutettua etua annetaan.
Kattoremontin valvontaraporttien liittein\u00e4 olevista ja muista kattoremontin ai\u00ad kana otetuista valokuvista ilmenee, ett\u00e4 osassa ullakkohuoneiston A 32 ikku\u00ad noiden karmeissaja alapuolisissa osissa on ollut kosteusvaurioita. Valokuvista (V26) ilmenee my\u00f6s, ett\u00e4 kosteusvaurioita on ollut my\u00f6s huoneiston sis\u00e4puo\u00ad lella. Valvontaraporttien valokuvista ilmenee my\u00f6s, ett\u00e4 huoneiston ikkunoi\u00ad den alareuna on alun perin ollut l\u00e4hes vesikaton pinnan tasolla.
Asiassa kuultujen todistajien mukaan m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset ovat edellytt\u00e4neet v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 150 mm yl\u00f6snoston tekemist\u00e4 vedeneristykseen ikkunoiden alle. Taloyhti\u00f6 on kattoremontin aikana uusinut huoneiston A 32 ikkunoita siten, ett\u00e4 ikkunoiden alle on tehty rintataite, jotta vaadittu 150 mm yl\u00f6snosto on saatu tehty\u00e4. Uudis\u00ad tuksen yhteydess\u00e4 ikkLma-ala on pienentynyt ikkunan alareunan n0stamisert johdosta. Sn esitt\u00e4m\u00e4n vaihtoehtoisen toteuttamistavan mukaan vaadittu yl\u00f6snosto olisi voitu tehd\u00e4 ikkunoita pienent\u00e4m\u00e4tt\u00e4 rakentamalla ikkunan alle syvennys.
Ikkunat olisi voinut korjata Sn esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla, mutta Exxxin, Suxxxan ja Jaxxxn kertomusten mukaan se olisi ollut kalliimpi toteuttaa. Ainoastaan Ixxxsen mukaan Sn esitt\u00e4m\u00e4 vaihtoehtoinen toteuttamistapa olisi ollut edul\u00ad lisempi. Vxxxsen, Ek.lundin, Suxxxan ja Jaxxxn mukaan t\u00e4ll\u00f6in olisi pit\u00e4nyt kiinnitt\u00e4\u00e4 erityist\u00e4 huomiota syvennyksen kulmien vedeneristykseen ja rakenneratkaisu olisi vaatinut erityisrakenteita muun muassa peltien saumojen, aluskatteen ja tuuletuksen osalta. Kaxxxxaan mukaan ikkunoiden pienent\u00e4minen on ollut ainoa teknisesti mahdollinen ratkaisu. Exxxin mukaan ikkunan edustalle olisi voinut asentaa my\u00f6s l\u00e4mmityskaapelin kosteusvaurioiden est\u00e4miseksi, jolloin syvennyksen olisi voinut tehd\u00e4. Exxxin mukaan syvennyksen tekeminen olisi mahdollisesti vaatinut muutoksen tekemist\u00e4 my\u00f6s jalkar\u00e4nniin.
Suxxxan mukaan ilman rintataitetta ikkunan edustalla on oltava v\u00e4himm\u00e4iskaltevuus eik\u00e4 huoneiston A 32 ikktmoiden alle voinut tehd\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 kaltevuutta. Ikkunan madallus on ollut ainoa vaihtoehto. Sn esitt\u00e4m\u00e4 vaihtoehtoinen to\u00ad teuttamistapa olisi ollut mahdollinen, mutta se olisi ollut riskirakenne, koska ikkunan edustalla ei ollut riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 kaltevuutta ja pakkautuva lumi voi ker\u00e4\u00e4n\u00ad ty\u00e4 kattopellin nurkkiin ja altistaa kosteusvaurioille. Katolla ollut lumieste ja jalkar\u00e4nni vaikuttivat osaltaan lumen patoutumiseen ikkunan edustalle. My\u00f6s Jaxxx kiinnitti huomiota ikkunan edustan poteroon mahdollisesti muodostuvien j\u00e4\u00e4patojen aiheuttamaan kosteusvaurioriskiin.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo asiassa esitetyn henkil\u00f6todistehm perusteella, ett\u00e4 huoneistossa A 32 korjatut ikkunat ovat alunperin olleet riskirakenne puuttuvan yl\u00f6snoston johdosta. Ikkunoiden rakenteissa on ollut korjausta vaativia kosteusvaurioita. Taloyhti\u00f6n toteuttama korjaustapa, jossa vesipellin yl\u00f6nostoa on korotettu, on siten ollut teknisesti perusteltu. Asiassa on my\u00f6s otettava huomioon se, ett\u00e4 rakennuslupapiirustusten mukaan ullakkohuoneiston ikkunakarmin ja peltikaton v\u00e4liss\u00e4 olisi pit\u00e4nyt olla 150 mm korkea rintataite, jota ei ollut kuitenkaan toteutettu ullakkoastmnon rakentamisen yhteydess\u00e4. My\u00f6s Sn esitt\u00e4m\u00e4 korjaustapa olisi ollut mahdollinen ja sill\u00e4 tavalla olisi voitu toteuttaa vaadittu 150 mm yl\u00f6snosto, mutta henkil\u00f6todistelun perusteella my\u00f6s se olisi ollut riskirakenne ja vaatinut poikkeuksellisia ratkaisuja kuten l\u00e4mmi\u00ad tyskaapelin asentamista sek\u00e4 muutosten tekemist\u00e4 lumiesteeseenjajalkar\u00e4nniin. Sn esitt\u00e4m\u00e4 vaihtoehtoinen toteuttamistapa olisi todistajien mukaan ollut my\u00f6s kalliimpi toteuttaa. Taloyhti\u00f6ll\u00e4 on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti oikeus valita kunnossapitovastuulleen kuuluvan korjausty\u00f6n toteuttamistapa, kunhan muutosty\u00f6 vastaa hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa eik\u00e4 muutos ole osakkaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eik\u00e4 aiheuta osakkaalle vahinkoa.
Taloyhti\u00f6n tekemien muutost\u00f6iden aikaan voimassa olleen Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston rakentamistapaohjeen 26.5.2009 mukaan ullak\u00ad koasunnossa asuinhuoneen ikkunasta tulisi olla n\u00e4kym\u00e4 vaakasuuntaan ulos eli ikkunapenkkien korkeus lattiatasosta saisi olla enint\u00e4\u00e4n 130 cm. Vakiintuneen k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n mukaan sallitaan v\u00e4h\u00e4isi\u00e4 poikkeuksia ymp\u00e4rist\u00f6ministeri\u00f6n m\u00e4\u00e4r\u00e4yksest\u00e4, jonka mukaan huoneen ikkuna-alan tulee olla v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 10 prosenttia huoneen lattiapinta-alasta.
Sn mukaan muutosten j\u00e4lkeen ikkunoista ei ole en\u00e4\u00e4 vaakasuuntaan n\u00e4kyvyytt\u00e4 ulos vaaditulla tavalla. Tod1staja Jxxx on kertonut, ett\u00e4 rakentamistapaohje ei ole velvoittava vaan kyse on vain ohjeesta. Jaxxxn mukaan ratkaisevampaa on huoneiston valoisuuden kokonaism\u00e4\u00e4r\u00e4, johon vaikuttaa my\u00f6s muut ikkunat. Ullakkorakentaminen vaatii aina kompromisseja.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 rakentamistapaohje on l\u00e4hinn\u00e4 suositus, jota on pyritt\u00e4v\u00e4 noudattamaan. Ohjeesta on mahdollista poiketa, mik\u00e4li se on teknisesti perusteltua. Ikkunoiden v\u00e4himm\u00e4iskorkeutta t\u00e4rke\u00e4mp\u00e4n\u00e4 on pidett\u00e4v\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 vedeneristyst\u00e4, jonka toteuttaminen riskitt\u00f6m\u00e4sti on t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa perustellusti edellytt\u00e4nyt ikkunapenkin nostoa. Muutosten j\u00e4lkeen vaakasuuntainen n\u00e4kym\u00e4 on olohuoneessa osittain rajoittunut, mutta asiassa on my\u00f6s otettava huomioon muut olohuoneen ja parvekkeen ikkunat, joiden osalta on ollut edelleen vaakasuuntainen n\u00e4kym\u00e4 ulos. Ikkunoiden toteutustapa ei siten ole ollut rakentamistapaohjeen vastainen.
Taloyhti\u00f6n laskelma (V12) ikkunoiden pinta-alasta on riidaton. Muutosten j\u00e4lkeen ikkuna-ala on siten ollut makuuhuoneessa yli 10 prosenttia ja olohuoneessa 9,53 prosenttia lattia-alasta. Olohuoneen osalta alitus on ollut joka tapauksessa rakentamistapaohjeessa sallittu v\u00e4h\u00e4inen poikkeama vaaditusta ta\u00ad sosta. Ikkunoiden toteutustapa on my\u00f6s t\u00e4lt\u00e4 osin vastannut rakennustapaohjetta.
Rakennusvalvontaviraston rakennusmestari Hxxxxnen on s\u00e4hk\u00f6postissaan 1.3.2014 (Kl 9) maininnut, ettei ikkunan alareunan nosto ole kaupunkikuvalli\u00ad sesti merkityksellinen. Hxxxxnen on kiinnitt\u00e4nyt kattoremontin valvojan Sura\u00ad kan huomiota kattolyhtyjen muotoon ja siihen, ett\u00e4 kattoikkunan toteutus teh\u00ad d\u00e4\u00e4n sirosti. Hxxxxnen ei ole s\u00e4hk\u00f6postissaan pit\u00e4nyt ikkunan siirtoa hyv\u00e4n\u00e4 ideana. Sxxx on kertonut, ett\u00e4 kaupungin rakennusarkkitehti Litovuo oli pi\u00ad t\u00e4nyt ikkunan muutosta v\u00e4h\u00e4isen\u00e4 eik\u00e4 muutos vaatinut rakennuslupaa. T\u00e4m\u00e4n on my\u00f6s Sxxx maininnut s\u00e4hk\u00f6postissaan 22.2.2013 rakennusvalvonnalle. Hxxxxnen on s\u00e4hk\u00f6postissaan 3.3.2014 (V24) ilmoittanut Slle, ett\u00e4 h\u00e4n on 13.2.2014 k\u00e4ynyt paikan p\u00e4\u00e4ll\u00e4 kuvaamassa kohteen ja todennut, ettei tehdyll\u00e4 toimenpiteell\u00e4 ole ollut kaupunkikuvallista vaikutusta eik\u00e4 se ole vaatinut ra\u00ad kennusvalvonnan lupaa.
Edell\u00e4 mainitun todistelun perusteella voidaan todeta ral<ennusvalvontaviraston kantana asiaan olleen se, ettei ikkunoiden muutos ole vaatinut rakennuslupaa.
Huoneiston rakenne- ja p\u00e4\u00e4piirustuksista (V8 ja V9) ilmenee, ett\u00e4 ikkunan ala\u00adreunan alla on tullut olla 150 mm rintataite. Olohuoneen ikkunan tuli piirustusten (V9) mukaan olla 1.100 mm korkea, mutta Suxxxan kertoman mukaan piirustusta on tulkittava niin, ett\u00e4 ikkunan koko on ilman rintataitetta 950 mm.
Huoneiston A 32 p\u00e4\u00e4piirustuksen kuvasta (VlO) ilmenee, ett\u00e4 pesuhuoneen ikunan olisi pit\u00e4nyt olla 900 mm korkea. Se on kuitenkin toteutettu 1.000 mm korkeana. N\u00e4in ollen ikkuna on ollut jo ennen taloyhti\u00f6n korjaust\u00f6it\u00e4 korkeampi kuin sen rakennusluvan mukaan piti olla. Taloyhti\u00f6n tekem\u00e4n muutoksen yhteydess\u00e4 ikkunan alareunaa on nostettu 15 cm. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo j\u00e4\u00e4neen n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 ikkunat olisi taloyhti\u00f6n toimesta toteutettu rakennusluvan vastaisesti.
S on kertonut, ett\u00e4 ikkunoiden pienennys on vaikuttanut olennaisesti asumisviihtyvyyteen. Ikkuna on katon rajassa eik\u00e4 siit\u00e4 ole normaalia n\u00e4kym\u00e4\u00e4 ulos. Olohuoneessa on ahtauden ja vinttihuoneen tuntua. My\u00f6s Exxxxn ja Vxxxxxn mukaan asumisviityvyys on alentunut vaoisuuden v\u00e4hentymisen ja n\u00e4kyyvyyden heikentymisen johdosta ja Vxxxn mielest\u00e4 ikkuna vaikkuttu n\u00e4vet\u00e4n ikkunalta. Hexxxxn mukaan huoneisto A32 oli ennen muutoksia ja niiden j\u00e4lkeen valoisa huoneisto.
Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4 Yxxx on 9.1.2014 antanut huoneistosta A 32 arviolausunnon, jota h\u00e4n on t\u00e4ydent\u00e4nyt 4.4.2014. Lausunnon mukaan pienennetyt ikkunat ovat muuttaneet tilan ahtaamman tuntuiseksi. Ikkunoiden pienent\u00e4minen ori muuttanut ja huonontanut kokonaisuutta oleellisesti aikaisempaan n\u00e4hden. Pienennetyin ikkunoin huoneisto on enemm\u00e4n ns. vinttihuoneisto kuin ullakko\u00ad huoneisto. Yxxx on 9.1.2014 arvioinut huoneiston todenn\u00e4k\u00f6iseksi myyntihinnaksi 480.000 euroa+\/- 10 prosenttia. Yxxxn 9.1.2014 tekem\u00e4n lis\u00e4yksen mukaan pienennettyjen ikkunoiden vaikutus todenn\u00e4k\u00f6iseen kauppahintaan on noin 15 prosenttia alhaisempi verrattuna alkuper\u00e4isess\u00e4 kunnossa olleen huoneiston kauppahintaan. Yxxx on kertonut vastaavalla tavalla kuin arviolausunnossa on mainittu. Ikkunat ovat h\u00e4iritsev\u00e4n korkealla eik\u00e4 huoneiston valoisuus korvaa ikkunoiden huonontunutta n\u00e4kym\u00e4\u00e4.
Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4 T on 25.6.2015 antanut huoneistosta arviolausunnon. Tn arvion mukaan huoneiston k\u00e4yp\u00e4 arvo on 490.000 euroa. T on kertonut, ett\u00e4 ikkunoiden korotus ei ole h\u00e4nen arvionsa mukaan vaikuttanut huoneiston markkina-arvoon, koska huoneistossa on useita ikkunoita ja se on valoisa. Ikkunalaudan korkeus ei ole h\u00e4iritsev\u00e4 seikka eik\u00e4 ikkunalaudan korotuksella ole ollut merkityst\u00e4 huoneiston markkina-arvoon. Tn arvion mukaan ullakkohuoneistot myyd\u00e4\u00e4n usein mielikuvilla eik\u00e4 yksitt\u00e4isill\u00e4 seikoilla ole niin paljon merkityst\u00e4.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 Sn kokeman perusteella ikkunoiden pienent\u00e4minen on vaikuttanut asumisviihtyvyyteen erityisesti ikkunapenkin noston takia, jonka h\u00e4n on kokenut h\u00e4iritsev\u00e4n\u00e4. Asiaa objektiivisesti arvioitaessa on kuitenkin otettava huomioon my\u00f6s muut kertomukset, joiden mukaan ikkunoiden pienent\u00e4minen ei ole vaikuttanut esimerkiksi huoneen valoisuuteen. Yxxxn arvion mukaan ullakkohuoneiston hintaan vaikuttaa etenkin suuret ikkunat ja korkea huonekorkeus ja t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa ikkunoiden pienennys on alentanut noin 15 prosenttia huoneiston kauppahintaa. Tn mukaan ullakkohuoneistojen arvoon vaikuttaa ennen kaikkea kokonaisuus eik\u00e4 yksitt\u00e4isill\u00e4 seikoilla ole merkityst\u00e4 ainakaan t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa, kun huoneisto on joka tapauksessa ollut valoisa. Yxxx on arvioinut huoneiston k\u00e4yv\u00e4ksi arvoksi alkuper\u00e4isill\u00e4 ikkunoilla olleen 480.000 euroa ja Ts pienennetyill\u00e4 ikkunoilla 490.000 euroa.
Ullakkohuoneistojen k\u00e4yv\u00e4n arvon m\u00e4\u00e4ritt\u00e4miseen liittyy aina ep\u00e4varmuuksia johtuen muun muassa huoneistojen ainutlaatuisuudesta. Kolmen ikkunan korkeutta merkitt\u00e4v\u00e4mp\u00e4n\u00e4 tekij\u00e4n\u00e4 huoneiston arvolle ja asumisviihtyvyydelle on pidett\u00e4v\u00e4 huoneiston valoisuutta ja kokonaisuutta. Huoneiston valoisuuden ei ole n\u00e4ytetty alentuneen, vaan v\u00e4itetty asumishaitta on l\u00e4hinn\u00e4 esteettist\u00e4 korkeista ikkunapenkeist\u00e4 johtuvaa. T\u00e4m\u00e4 on kuitenkin vain yksi huoneiston viih\u00ad tyvyyteen ja arvoon vaikuttava seikka. Kokonaisuutta arvioiden huoneiston arvon ei ole n\u00e4ytetty alentuneen Yxxxn esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla 15 prosenttia. Kun lis\u00e4ksi otetaan huomioon, ett\u00e4 todistajien kertoman perusteella Sn huoneisto on ikkunoiden pienent\u00e4misen j\u00e4lkeenkin ollut valoisa ja ett\u00e4 vain kolme huoneiston ikkunoista on pienennetty k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo j\u00e4\u00e4neen n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4,
ett\u00e4 ikkunoiden pienennyksell\u00e4 olisi ollut merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 vaikutusta huoneiston arvoon tai asumisviihtyvyyteen.
lkkunoiden korjaamiselle on t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa ollut selke\u00e4 peruste havaittujen kosteusvaurioiden vuoksi. Taloyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut korjausvelvollisena oikeus valita korjaustapa. Edell\u00e4 todetuin tavoin taloyhti\u00f6n toteuttama korjaustapa on ollut teknisesti perusteltuja edullisempi vaihtoehto, vaikka se on johtanut ikkunoiden pienent\u00e4miseen. Sn esitt\u00e4m\u00e4 vaihtoehtoinen toteutustapa on todistelussa todettu olevan riskirakenne ja edellytt\u00e4neen isompia muutoksia katon rakenteisiin. Ikkunoiden pienent\u00e4minen on ollut verrattain v\u00e4h\u00e4inen muutos eik\u00e4 ikkunoiden koon s\u00e4ilytt\u00e4minen ennallaan ole ollut perusteltua. Ikkunoiden muutosty\u00f6 ei siten ole vaatinut t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa osakkaan suostumus ta. Taloyhti\u00f6 on suorittanut ikkunoiden korjauksen asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisesti eik\u00e4 ikkunoiden pienent\u00e4minen ole ollut osakkaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.
Edell\u00e4 mainituilla perusteilla taloyhti\u00f6ll\u00e4 ei ole velvollisuutta palauttaa ikkunoita kattoremonttia edelt\u00e4v\u00e4\u00e4n tilaan. Slla ei ole ollut tarvetta valvoa taloyhti\u00f6n teett\u00e4m\u00e4\u00e4 korjausty\u00f6t\u00e4 eik\u00e4 Slle aiheutuneet valvontakulut ole taloyhti\u00f6n vastuulla. Todistaja Jaxxxn kertoman mukaan valvonnan taso vuosien 2012-2013 kattoremontin yhteydess\u00e4 on ollut poikkeuksellisen hyv\u00e4. Jaxxxnja Kaxxxxn mukaan on my\u00f6s tavallista, ett\u00e4 pienemmiss\u00e4 korjaushankkeissa urakan summittelija toimii my\u00f6s valvojana. N\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 on j\u00e4\u00e4nyt, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 olisi laiminly\u00f6nyt asianmukaisen valvonnan kattoremontin 2012-2013 yhteydess\u00e4. Taloyhti\u00f6ll\u00e4 ei siten ole velvollisuutta korvata Slle aiheutuneita valvonta- ja selvittelykuluja.
Vahingonkorvaus ullakkohuoneiston rakennusvirheiden johdosta
Taloyhti\u00f6 on vaatinut Sn velvoittamista korvaamaan v\u00e4itettyjen ullakkoasunnon rakentamisessa tehtyjen virheiden, puutteellisten ratkaisujen ja hyv\u00e4n rakennustavan laiminly\u00f6ntien korjaamisesta aiheutuneita kattoremontin lis\u00e4ku1uja 27.883,13 euroa ja selvittely- ja valvontakuluja 6.399,00 euroa. Taloyhti\u00f6 on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 ullakkoasunnon rakennusvirheet ovat liittyneet katon tuule tukseen, aluskatteisiin, eristeisiinja h\u00f6yrynsulkuihinja ett\u00e4 virheist\u00e4 on aiheutunut vesih\u00f6yryn tiivistymisest\u00e4 eli kondensoitumisestaja vuotovesist\u00e4 aiheutuneita vaurioita katon rakenteisiin. Taloyhti\u00f6n mukaan ullakkohuoneiston rakentamisen loppukatselmus on pidetty 15.12.2004 ja virheet ovat ilmenneet taloyhti\u00f6n vuosina 2012-2013 tekem\u00e4n kattoremontin aikana.
Sn mukaan taloyhti\u00f6n vaatimus on vanhentunut. Taloyhti\u00f6n valvoja onjo 15.10.2002 tarkastanut vesikaton alaisen tuuletuksen. Vanhentuminen on alkanut viimeist\u00e4\u00e4n siit\u00e4 p\u00e4iv\u00e4st\u00e4, kun vastaanottotarkastus on pidetty. Taloyhti\u00f6n olisi tullut havaita v\u00e4itetyt virheet vuonna 2004 kattoremontin yhteydess\u00e4, jolloin Sn rakentama peltikate oli poistettuja korvattu uudella. Sn mukaan v\u00e4itetyt virheet olivat joka tapauksessa taloyhti\u00f6n itse vuosina 2004-2005 teett\u00e4mien kattokorjaustenj\u00e4ljilt\u00e4ja my\u00f6s kondensoituminen on johtunut vuosina 2004-2005 tehtyjen kattokorjausten virheist\u00e4.
Asiassa on riidatonta, ett\u00e4 katon tuuletus ei ole toiminut ja ett\u00e4 katolla on ollut kondensoitumisesta ja vuotovesist\u00e4 aiheutuneita kosteusvaurioita.
Taloyhti\u00f6 on korvausvastuun perusteen osalta vedonnut vanhan asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaiseen osakkaan vastuuseen t\u00e4m\u00e4n laiminly\u00f6ty\u00e4 muutosty\u00f6n tekemisen huolellisesti, vahingonkorvauslakiin sek\u00e4 sopimusperusteiseen vahingonkorvausvastuuseen.
Korkeimman oikeuden ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 KKO 2003:131 on katsottu ett\u00e4 osakkeenomistajien korvausvastuu m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyi sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti kun osakkeenomistajat olivat teett\u00e4neet muutost\u00f6it\u00e4 joilla heid\u00e4n hallussaan olevan huoneiston yhteydess\u00e4 ollut kellari- ja ullakkotila oli yhti\u00f6n suostumuksin otettu asumisk\u00e4ytt\u00f6\u00f6n.
Sja taloyhti\u00f6 ovat 28.5.1997 sopineet (V32) taloyhti\u00f6n ullakolle rakennettavan ullakkohuoneiston A 32 rakentamisesta. S on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli taloyhti\u00f6n kanssa tehdyn sopimuksen j\u00e4lkeen ostanut huoneiston A 32 hallintaan oikeuttavat osakkeet.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa kysymyksess\u00e4 ei ole ollut asunto\u00ad osakeyhti\u00f6laissa tarkoitettu osakkaan muutosty\u00f6, vaan ullakkohuoneiston rakentaminen sopimuksen perusteella yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaiseen tilaan. Sn mahdollinen korvausvastuu ullakkohuoneiston rakennusvirheidenjohdosta m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyy siten l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.
Oikeuskirjallisuudessa (Olli Norros, Vahingonkorvausvelan vanhentuminen 2015, s. 83 ja 84) on katsottu, ett\u00e4 sopimusvastuun soveltamisalan kannalta ratkaisevaa on se, onko vastuun perustaksi v\u00e4itetty tapahtuma sopimuksessa perustetun suoritusvelvollisuuden t\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 j\u00e4\u00e4minen vai jokin muu olosuhde. Sill\u00e4 seikalla, onko osapuolten v\u00e4lill\u00e4 jotakin asiaa koskeva sopimus, ei ole itsess\u00e4\u00e4n merkityst\u00e4, vaan ratkaisevaa on korvausvastuun v\u00e4itetty peruste eli se, perustuuko rikottu velvoite velallisen antamaan oikeustoimeen Samoin on katsottu, ett\u00e4 sopimusrikkomus itsess\u00e4\u00e4n ei ole relevantti vahinkoteko, delikti, sopirnuksenulkoisen normiston valossa.
Vanhentumislain 4 \u00a7:n sek\u00e4 7 \u00a7:n 1 momentin 1 kohdan mukaan korvausvelka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua siit\u00e4 kun velkojana oleva sopijapuoli on havainnut virheellisyyden sopimuksen t\u00e4ytt\u00e4misess\u00e4 taikka h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt se havaita (yleinen vanhentumisaika). Pyk\u00e4l\u00e4n 3 kohdan mukaan muuhun kuin sopimussuhteessa perustuvassa vahingonkorvauksessa vanhentumisaika alkaa kulua siit\u00e4, kun vahingonk\u00e4rsij\u00e4 on saanut tiet\u00e4\u00e4 tai h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt tiet\u00e4\u00e4 vahingosta ja siit\u00e4 vastuussa olevasta. Pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan vahingonkorvauksen vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tapahtumasta (toissijainen vanhentumisaika).
Vanhentumislain esit\u00f6iden (HE 187\/2002 vp. s. 20 ja 51) mukaan,jollei vaatimusta ole esitetty kymmenen vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta, korvaus\u00ad vaatimus vanhentuisi, vaikka vahinko ei olisi ilmennyt t\u00e4t\u00e4 ennen tai sen ilmenemisest\u00e4 olisi kulunut v\u00e4hemm\u00e4n kuin yleens\u00e4 noudatettavat kolme vuotta.
Jos velkoja vaatii korvausta ajoissa, siirryt\u00e4\u00e4n noudattamaan yleist\u00e4 katkaista vissa olevaa vanhentumisaikaa. Ehdotuksen mukaan kymmenen vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4aika laskettaisiin niin sopirnusperusteisissa kuin sopimuksen ulkopuolisissakin vahingoissa vahinkoonjohtaneesta tapahtumasta. Sopimussuhteissa t\u00e4m\u00e4 aika alkaa virheellisen suorituksen tekemisest\u00e4 tai muusta sopimusrikkomuksesta ja muussa vahingonkorvauksessa vahinkoon johtaneesta tapahtumasta.
Oikeuskirjallisuudessa (0lli Norros, Vahingonkorvausvelan vanhentuminen 2015, s. 197) on katsottu, ett\u00e4 toissijainen vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkomuksen tapahtumisen hetkest\u00e4 ja sopimuksenulkoisen vastuun osalta vahinkoon johtaneesta vahingonaiheuttajan menettelyst\u00e4, jolloin ratkaisevaa on se, milloin vahingonaiheuttajan menettely on poikennut h\u00e4nelle asetetusta huolellisuusvastuusta.
T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa taloyhti\u00f6 on vaatinut korvattavaksi ullakkorakentamisen virheiden korjaamisen vuoksi tehtyj\u00e4 lis\u00e4t\u00f6iden ja selvittelyt\u00f6iden kustannuksia. Vahinkoon johtaneena tapahtumana on siten pidett\u00e4v\u00e4 v\u00e4itettyj\u00e4 ullakkoasunnon rakentamisen yhteydess\u00e4 tehtyj\u00e4 virheit\u00e4. V\u00e4itetty sopimusrikkomus on tapahtunut viimeist\u00e4\u00e4n silloin, kun huoneisto on valmistunut ja luovutettu taloyhti\u00f6lle. Samaa ajankohtaa voidaan pit\u00e4\u00e4 my\u00f6s vahinkoon johtaneena tapahtumana.
Osapuolilla on ollut eri k\u00e4sitys siit\u00e4, milloin huoneisto on valmistunut ja mist\u00e4 ajankohdasta vanhentuminen on alkanut. Riidatonta on se, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 on esitt\u00e4nyt vahingonkorvausvaatimuksen Slle 5.7.2013.
Taloyhti\u00f6n mukaan vanhentuminen on alkanut rakennusvalvontaviraston loppukatselmuksesta 15.12.2004 tai aikaisintaan 12.7.2004,jolloin rakennusvaiheiden ty\u00f6t on todettu tehdyiksi.
Sn mukaan vanhentuminen on alkanut 15.10.2002,jolloin taloyhti\u00f6n valvoja on tehnyt tarkastuksen tai viimeist\u00e4\u00e4n 26.6.2003, jolloin huoneistossa A 32 on tapahtunut putkivuoto, jonka taloyhti\u00f6 on korjannut.
Taloyhti\u00f6n yhti\u00f6kokous oli 25.6.1998 (K28) valtuuttanut hallituksen tarvittaessa tilaamaan katon pellityksen uusimisty\u00f6 huoneiston A 32 kohdalla sek\u00e4 myy\u00ad m\u00e4\u00e4n lis\u00e4rake1musoikeutta Slle. Rakennuslautakunta on 21.7.1998 (Vl4) my\u00f6nt\u00e4nyt taloyhti\u00f6lle rakennusluvan muutoksen ullalckoasunnon rakennus\u00ad hankkeen toteuttamiseksi aikaisempaa laajempana. Lupap\u00e4\u00e4t\u00f6ksen mukaan rakennusvalvontavirastolta on pyydett\u00e4v\u00e4 muun muassa rakennekatselmuksenja loppukatselmuksen toimittamista. Rakennustekniset ty\u00f6t sek\u00e4 KVV- ja ilman\u00ad vaihtoty\u00f6t on rakennusvalvontaviraston tarkastusasiakirjan mukaan todettu tehdyiksi ja tarkastetuiksi 12.7.2004. Rakennusvalvontaviraston loppukatselmus on pidetty 15.12.2004,jolloin ullakkohuoneisto on hyv\u00e4ksytty k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n.
Oikeudessa esitetyn k\u00e4sin laaditun asiakirjan (K9) mukaan taloyhti\u00f6 on tehnyt tarkastuksen, kun kantavat rakenteet on tehty. Taloyhti\u00f6lle on luovutettu vesikaton takuupaperi 26.8.2002 ja kantavat rakenteet, tuuletus ja vesikatto on tarkastettu 15.10.2002. Asiakirjan on allekirjoittaimt muun muassa taloyhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 A Tnen ja valvoja H Lo. Edelleen Ixxxsella olleeseen vesikaton rakennepiirustuksen kappaleeseen (K9) on tehty H Lon 15.10.2002 allekirjoittama merkint\u00e4, jonka mukaan vesikaton alainen tuuletus on tarkastettu 15.10.2002 ja harjatuuletuksen ker\u00e4ilyputki tarkastetaan my\u00f6hemmin.
Ixxxsen yhti\u00f6 Sn Tehorakennus Oy on 29.10.2002 tarkastuttanut (K8) Penela Oy:n suorittaman vesikaton pellityksen asennuksen.
Vahinkokartoitusraportin 27.6.2003 mukaan ullakkohuoneisto oli tuolloin rakenteilla ja vahingot kohdistuivat huoneiston A 32 lattiarakenteisiin. Vesivahinko oli korjattu taloyhti\u00f6n toimesta sen vakuutuksesta.
Taloyhti\u00f6n hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirjaan 17.12.2003 (V27) on kirjattu, ett\u00e4 ullakkohuoneiston A 32 valmiusaste on ollut noin 85 prosenttia ja j\u00e4ljell\u00e4 on ollut k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ssa en\u00e4\u00e4 pintarakennusty\u00f6t. \u00b7
S onkertonut, ett\u00e4 ullakkohuoneiston rakentaminen oli viiv\u00e4stynyt, koska taloyht10 oli vuvytellyt kattoremontin aloittamisesta. Ullakkohuoneisto oli kuitenkin ollut syksyll\u00e4 2002 siin\u00e4 m\u00e4\u00e4rin valmis, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 oli tarkastanut alakaton ty\u00f6t ja ottanut ne vastaan. Ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydess\u00e4 oli my\u00f6s pellitetty katto huoneiston A 32 kohdalta, koska katto oli huonossa kunnossa eik\u00e4 taloyhti\u00f6 ei ollut toteuttanut sovittua kattoremonttia. Kattopellit oli sittemmin uusittu taloyhti\u00f6n vuonna 2004 teett\u00e4m\u00e4n kattoremontin yhteydess\u00e4 my\u00f6s asunnon A 32 kohdalta.
Sja Ixxxnen ovat kertoneet huoneistossa A 32 juhannuksena 2003 tapahtuneesta vesijohdon liittimen irtoamisen johdosta tapahtuneesta vesivahingosta. Ixxxsen mukaan huoneistosta oli tuolloin ollut noin 85 prosenttia valmiina ja lattian ja alaseinien korjausty\u00f6t oli tehty runkoon saakka, muun muassa v\u00e4lipohjan eristevillat oli vaihdettu.
Jaxxxn esitt\u00e4m\u00e4n arvion mukaan 15.10.2002 tehdyst\u00e4 kirjauksesta ei voida todeta rakennust\u00f6iden vastaanottoa, vaan kysymys on ollut vain tiettyjen vaiheiden tarkastuksesta. Jaxxxn mukaan kymmenen vuoden vanhentumisaika lasketaan p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6isesti vastaanottotarkastuksestaja jos sit\u00e4 ei ole pidetty niin loppukatselmuksesta. Jaxxx ei ole ollut mukana ullakkohuoneiston rakennusurakassa ja h\u00e4n on esitt\u00e4nyt arvionsa j\u00e4lkik\u00e4teen esitettyjen asiakirjojen perusteella.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 talon rakenteiden kunnossapitovastuu on kuulunut my\u00f6s ullakkohuoneiston osalta sen rakentamisen aikana taloyhti\u00f6lle. Ullakkohuoneiston k\u00e4ytt\u00f6\u00f6notto on taloyhti\u00f6lle my\u00f6nnetyn rakennusluvan mukaisesti edellytt\u00e4nyt loppukatselmuksen toimittamista. Loppukatselmus on toimitettu 15.12.2004 ja siin\u00e4 yhteydess\u00e4 ullakkohuoneisto on hyv\u00e4ksytty k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Loppukatselmus on ollut rakennusluvassa edellytetty viranomaistarkastus eik\u00e4 sen perusteella voida todeta Sn toteuttaman rakennusty\u00f6n valmistumista ja t\u00f6iden vastaanottamista taloyhti\u00f6n toimesta. My\u00f6s rakennusvalvontaviraston tarkastusasiakirja liittyy viranomaisen rakennusvalvontaan ja se on ollut rakennusvalvonnan loppukatselmuksen edellytyksen\u00e4 eik\u00e4 kyseisen asiakirjan perusteella voida tehd\u00e4 johtop\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 taloyhti\u00f6n toimesta tehdyst\u00e4 t\u00f6iden tarkastuksesta ja vastaanotosta. Sopimusosapuolten keskin\u00e4isi\u00e4 velvollisuuksia arvioitaessa ratkaisevaa on se, milloin ty\u00f6t on luovutettu vastaanottajalle ja mit\u00e4 tarkastustoimia t\u00f6iden vastaanottaja on tehnyt.
Taloyhti\u00f6 on voinut itse p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 loppukatselmuksen ajankohdan. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus pit\u00e4\u00e4 uskottavan v\u00e4itett\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 loppukatselmuksen ajankohtaan on vaikutta\u00ad nut taloyhti\u00f6n toteuttama kattopeltien uusimisty\u00f6, joka on tehty vuonna 2004. My\u00f6s vuonna 2003 tapahtunut vesivahinko ja sen korjausty\u00f6t on vaikuttanut loppukatselmuksen ajankohtaan. Vesivahingon korjausty\u00f6t ovat ulottuneet huoneiston A 32 lattiarakenteisiin ja ne on toteutettu taloyhti\u00f6n toimesta. On luonnollista, ett\u00e4 rakennusvalvonnan loppukatselmus on tehty vasta sen j\u00e4lkeen kun mittavat vesivahingon korjausty\u00f6t on tehty. T\u00e4ll\u00e4 seikalla ei kuitenkaan ole merkityst\u00e4 Sn toteuttaman rakennusty\u00f6n valmistumiseen ja taloyhti\u00f6n tarkastuksen ajankohtaan.
My\u00f6s taloyhti\u00f6n hallituksen p\u00f6yt\u00e4kirjaan 17.12.2003 tehty kirjaus ty\u00f6n valmiusasteesta tukee Sn ja Ixxxsen kertomusta siit\u00e4, ett\u00e4 huoneiston A 32 rakennusty\u00f6t ovat jo syksyll\u00e4 2002 olleet siin\u00e4 m\u00e4\u00e4rin valmiit, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n on ottanut ty\u00f6t vastaan.
Asiassa on uskottavalla tavalla selvitetty, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 on ottanut huoneiston A 32 rakennusty\u00f6 vastaan ennen rakennusvalvo1man loppukatselmusta ja huoneiston lopullista k\u00e4ytt\u00f6\u00f6nottoa. Osoituksena t\u00f6iden tarkastuksesta taloyhti\u00f6n toimesta on esitetty 15.10.2002 p\u00e4iv\u00e4tty asiakirja, jonka perusteella voidaan yhdess\u00e4 muun todistelun kanssa todeta ullakkohuoneiston olleen kanta vien rakenteiden osalta valmis ja taloyhti\u00f6n tarkastaneen rakennusty\u00f6t kantavien rakenteiden osalta ja my\u00f6s ottaneen ne vastaan. Mik\u00e4\u00e4n muu seikka ei tue k\u00e4sityst\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 Sn toteuttama rakennusty\u00f6 olisi taloyhti\u00f6n toimesta otettu vastaan my\u00f6hemmin.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 vahingonkorvauksen vanhentuminen on alkanut siit\u00e4, kun taloyhti\u00f6 on tarkastanut ullakkohuoneiston A 32 kantavat rakenteet 15.l 0.2002. Taloyhti\u00f6 on esitt\u00e4nyt vahingonkorvausvaatimuksen Slle 5.7.2013 kymmenen vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4ajan j\u00e4lkeen.
Taloyhti\u00f6n oikeus vaatia Slta vahingonkorvausta v\u00e4itettyjen rakennusvirheiden perusteella on vanhentunut ja taloyhti\u00f6n vastakanne on sen vuoksi t\u00e4lt\u00e4 osin hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
Sn huoneiston l\u00e4mp\u00f6vuotojen ja parvekkeen virheiden selvitt\u00e4minen ja korjaaminen
Asiassa on ollut viel\u00e4 kysymys huoneiston A 32 l\u00e4mp\u00f6eristysten korjaamisesta sek\u00e4 huoneiston l\u00e4mp\u00f6vuotojenja parvekkeiden v\u00e4itettyjen rakennusvirheiden selvitt\u00e4misest\u00e4 ja korjaamisesta.
HuoneistossaA 32 laadittujen l\u00e4mp\u00f6kuvausraporttien 28.12.2012ja 10.2.2014 (Vl 8) mukaan huoneistossa on ollut useita korjausta vaativia l\u00e4mp\u00f6vuotoja muun muassa seiniss\u00e4, lattianrajassa, katon nurkissa ja parvekkeen ovessa.
L\u00e4mp\u00f6kuvausten v\u00e4lill\u00e4 on tehty taloyhti\u00f6n kattoremontti. Sja Ixxxnen ovat laatineet l\u00e4mp\u00f6kuvausraporteista yhteenvedon (K16).
Vxxxsen 20.11.2013 antaman lausunnon (Kl 1) mukaan 28.12.2012 tehdyss\u00e4 l\u00e4mp\u00f6kuvauksessa ei ollut n\u00e4kynyt selvi\u00e4 l\u00e4mp\u00f6vuotoja. L\u00e4mp\u00f6kuvausraportissa ehdotetut korjaustarpeet olivat liittyneet ilmavuotoihin, joiden korjaaminen oli mahdollista pienill\u00e4 toimenpiteill\u00e4.
S on kertonut, ett\u00e4 huoneisto oli kylmentynyt vuosien 2012-2013 kattoremontin seurauksena. Vuokralainen oli valittanut Slle kylmyydest\u00e4 syksyll\u00e4 2013. My\u00f6s Exxx on kertonut, ett\u00e4 huoneistossa oli ilmennyt l\u00e4mp\u00f6vuotoja etenkin viimeisen kattoremontin j\u00e4lkeen ja l\u00e4mp\u00f6vuodot liittyiv\u00e4t todenn\u00e4k\u00f6isesti taloyhti\u00f6n kattoremonttiin.
Kaxxxxn ja Jaxxxn mukaan vuosien 2012 ja 2014 l\u00e4mp\u00f6kuvat on otettu p\u00e4\u00e4osin eri kohdista, joten ne eiv\u00e4t ole vertailukelposia. Jaxxxn mukaan kuvat on otettu my\u00f6s p\u00e4\u00e4osin niist\u00e4 kohdista, joihin ei kattoremontin aikana kajottu, kuten seinist\u00e4 ja lattiasta. Kaxxxxnja Suxxxan kertomusten mukaan kattoremontin aika tehdyt tuuletuksen ja eristysten parantamiset voi n\u00e4ky\u00e4 l\u00e4mp\u00f6kuvissa alentuneina lukemina kohdissa, joita ei korjattu, koska l\u00e4mp\u00f6vuodot ker\u00e4\u00e4ntyv\u00e4t korjaamattomaan kohtaan.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 Suxxxan, Kaxxxxnja Jaxxxn kertomukset eiv\u00e4t tue Sn kertomusta huoneiston kylmentymisest\u00e4 vuosien 2012-2013 kattoremontin seurauksena. Korjausta edellytt\u00e4vi\u00e4 l\u00e4mp\u00f6vuotoja on havaittu sek\u00e4 vuonna 2012 ett\u00e4 2014 tehdyiss\u00e4 l\u00e4mp\u00f6kuvauksissa. Kuvat on my\u00f6s otettu monilta paikoin eri kohdista, joten kuvien perusteella ei voida todeta kattoremontin aiheuttaneen l\u00e4mp\u00f6vuotoja. T\u00e4m\u00e4n vuoksi my\u00f6sk\u00e4\u00e4n Sn laatimasta l\u00e4mp\u00f6kuvien yhteenvedosta ei voida todeta huoneiston kylmentyneen taloyhti\u00f6n teett\u00e4m\u00e4n kattoremontin seurauksena. Kokonaisuudessaan huoneiston A 32 l\u00e4mp\u00f6eristys on kuitenkin parantunut, vaikka Jaxxxnja Kaxxxxn kertomin tavoin katon tuuletuksen ja eristyksen parantaminen on voinut aiheuttaa l\u00e4mp\u00f6vuotojen ker\u00e4\u00e4ntymist\u00e4 sellaisiin kohtiin, joita ei ole kattoremontin yhteydess\u00e4 voitu korjata.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo tulleen n\u00e4ytetyksi, ett\u00e4 huoneistossa A 32 on ollut korjausta vaativia l\u00e4mp\u00f6vuotoja. Asiassa on kuitenkin j\u00e4\u00e4nyt n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 vuosien 2012-2013 kattoremontilla olisi yhteytt\u00e4 huoneiston A 32 havaittuihin l\u00e4mp\u00f6vuotoihin.
L\u00e4ht\u00f6kohtaisesti l\u00e4mp\u00f6vuotojen korjaaminen osana rakenteita kuuluu taloyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle.
Taloyhti\u00f6 on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 huoneiston l\u00e4mp\u00f6vuodot samoin kuin parvekkeiden toteutuksessa havaitut virheet johtuvat Sn vastuulla olevista ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydess\u00e4 tehdyist\u00e4 rakennusvirheist\u00e4. Taloyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 S velvoitetaan teett\u00e4m\u00e4\u00e4n tarkemmat tekniset selvitykset v\u00e4itetyist\u00e4 virheist\u00e4 ja korjaamaan selvityksiss\u00e4 havaitut virheet ja puutteet.
S on vaatinut taloyhti\u00f6n velvoittamista korjaamaan huoneiston A 32 l\u00e4mp\u00f6eristyksetja korvaamaan l\u00e4mp\u00f6kuvausten kustannukset 380 euroa.
Kaxxxxn laatimassa tavarantarkastuskertomuksessa 30.6.2014 (Vl) on mainittu, ett\u00e4 l\u00e4mp\u00f6kuvauksessa havaittujen l\u00e4mp\u00f6vuotojen selvitt\u00e4miseksi on syyt\u00e4 tehd\u00e4 jatkotutkimuksia. Kertomukseen on kirjattu my\u00f6s huoneiston A 32 parvekerakenteiden vaurioita ja puutteita. Korjaamisen tarpeellisuuden osalta tavarantarkastuskertomuksessa on mainittu, ett\u00e4 parvekkeiden ovien kynnysrakenteiden tiiveys on syyt\u00e4 varmistaa. Parvekkeiden laatoitus on syyt\u00e4 korjata ja varmistaa vedeneristyksen kunto. Panelointi on syyt\u00e4 maalata. Ikkunoiden asennukset on syyt\u00e4 korjata sisemm\u00e4ksi. Olohuoneen parvekkeen otsapellin asennus on syyt\u00e4 korjata. Vedeneristyksen toteutustapaa ei voida arvioida il man rakenteiden purkamista. Molempien parvekkeiden toteutus ei vastannut hyv\u00e4\u00e4 rakennustapaa muun muassa ikkunoiden asennuksen osalta. Ikkunat oli asennettu ulkosein\u00e4n ulkopintaan ilman vesipelti\u00e4ja lis\u00e4ksi katon otsapelti oli ohjannut sadeveden suoraan ikkuna- ja sein\u00e4rakenteille. Keiti\u00f6n viereisen parvekkeen kautta tapahtuneen kertaluonteisen vesivuodon syyn\u00e4 oli todenn\u00e4k\u00f6isesti huollon puute yhdistettyn\u00e4 ep\u00e4tiiviiseen kynnysrakenteeseen.
Jaxxxn 3.lO.2013 laatiman kirjeen mukaan huoneiston parvekkeen vedeneristykseen liittyy riskej\u00e4 eik\u00e4 vedeneristyksen toteutustapaa tunneta. Parvekeovi on vaurioitunut ja lattioilla ja parvekeoven ymp\u00e4rill\u00e4 sein\u00e4rakenteessa on merkkej\u00e4 parvekkeelta tulleesta kosteudesta.
Suxxx.ka on kertonut, ett\u00e4 huoneiston A 32 l\u00e4mp\u00f6vuodot olivat johtuneet huoneiston rakentan1isen aikana tehdyist\u00e4 virheist\u00e4. Kattoremontin 2012-2013 aikana oli tullut esille virheit\u00e4 eristepaksuuksissaja h\u00f6yrynsuluissa. Kattorakenteiden ja kattolyhtyjen h\u00f6yrynsulkuja ja eristyksi\u00e4 on Suxxxan mukaan korjattu kattoremontin yhteydess\u00e4 silt\u00e4 osin kuin niit\u00e4 on voitu tehd\u00e4 sis\u00e4rakenteita purkamatta.
Kaxxxx on viitannut laatimaansa tavarantarkastuskertomukseen ja kertonut, ett\u00e4 parvekkeiden toteutuksessa oli tehty v\u00e4\u00e4ri\u00e4 teknisi\u00e4 ratkaisuja. Parveke oli rakennettu huolimattomasti m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 noudattamatta. Kaikkea ei ollut mahdollista selvitt\u00e4\u00e4 rakenteita purkamatta. H\u00f6yrynsulkujen puutteet olivat aiheuttaneet l\u00e4mp\u00f6vuotoja ja niiden korjaaminen edellytti rakenteiden avaamista.
Keitti\u00f6n parvekkeen oven kynnys oli vuotanut kun parvekkeella oli lunta. Vuoto oli v\u00e4ltett\u00e4viss\u00e4 oven tiivistyksell\u00e4.
Hn mukaan parvekkeen vedeneristys ei ollut kunnossa. Parvekkeella oli korjausta vaativia riskirakenteita ja sein\u00e4rakenteissa oli merkkej\u00e4 kosteudesta. Vesivahingon korjauksella vuonna 2003 ei ollut yhteytt\u00e4 l\u00e4mp\u00f6vuotoihin. Seinien l\u00e4mp\u00f6vuodot ovat l\u00e4ht\u00f6isin ullakkoasunnon rakentamisesta.
Ixxxnen on kertonut, ett\u00e4 keitti\u00f6n ja olohuoneen parveke oli rakennettu ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydess\u00e4. Keitti\u00f6n parveke oli tehty vuonna 1998. Vuoden 2003 vesivahingonj\u00e4lkeen lattiarakenteen, alasein\u00e4t ja olohuoneen parveke oli tehty taloyhti\u00f6n uudestaan eli vanhat eristeet oli poistettuja korvattu uusilla.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 l\u00e4mp\u00f6kuvausten perusteella l\u00e4mp\u00f6vuotoja on havaittu paikoin katonrajassa, seiniss\u00e4 ja my\u00f6s lattian nurkissa. Taloyhti\u00f6 on teett\u00e4nyt huoneistossa vuonna 2003 vesivahingon korjausty\u00f6n, jolloin vahinkokartoitusraportin 27.6.2003 ja Ixxsen kertoman perusteella suuri osa lattiarakenteista on purettu ja rakennettu uudelleen. S ei siten voi olla vastuussa huoneiston lattian rakenteista ja eristyksien puutteista, koska vesivahingon korjausty\u00f6 on tehty Sn toteuttaman rakennusty\u00f6n j\u00e4lkeen.
Kattoremontin 2012 yhteydess\u00e4 on tehty havaintoja eristeiden ja h\u00f6yrynsulku\u00ad jen puutteista ja niiden virheellisist\u00e4 asennuksista talon katon osalta. Asiassa esitetyn todistelun perusteella ei kuitenkaan voida todeta, ett\u00e4 my\u00f6s seinien eristyksiss\u00e4 olisi ullakkoasunnon rakentamisesta johtuvia virheit\u00e4 tai puutteita tai ett\u00e4 huoneistossa A 32 havaitut l\u00e4mp\u00f6vuodot johtuisivat yksinomaan ullakkorakentamisen yhteydess\u00e4 tehtyjen seinien eristyksien puutteista. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oi\u00ad keus katsoo j\u00e4\u00e4neen selvitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 huoneiston A 32 l\u00e4mp\u00f6vuodot johtuisi\u00ad vat yksinomaan Sn toteuttamasta rakennusty\u00f6st\u00e4.
Seinien eristysten kunnossapito kuuluu taloyhti\u00f6n vastuulle ja sen on my\u00f6s l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti selvitett\u00e4v\u00e4 eristysten mahdolliset puutteet. Koska v\u00e4itettyj\u00e4 rakennusvirheit\u00e4 seinien eristysten osalta ei ole selvitetty tapahtuneen, Sa ei voida rakennuttajana velvoittaa tekem\u00e4\u00e4n n\u00e4it\u00e4 selvityksi\u00e4.
Tavarantarkastuskertomuksen perusteella voidaan todeta parvekkeiden rakentamisessa olleen hyv\u00e4n rakennustavan vastaisia ratkaisuja ainoastaan ikkunoiden ja otsapeltien toteutustavan osalta. Ikktmoiden ja otsapeltien toteutustapa on ollut n\u00e4ht\u00e4vill\u00e4 silloin kun taloyhti\u00f6 on aikanaan ottanut Sn rakentaman huoneiston vastaan. Vaatimus on siten vanhentunut t\u00e4lt\u00e4 osin.
Koska parvekkeiden vedeneristyksen toteutustapaa ei ole ollut rakenteita purkamatta mahdollista selvitt\u00e4\u00e4, t\u00e4lt\u00e4 osin ei voida my\u00f6sk\u00e4\u00e4n todeta vedeneristyksess\u00e4 olleen sellaisia puutteita, joista S olisi rakennuttajana vastuussa.
Muilta osin tavantarkastuskertomukseen mukseen kirjatut virheet ovat liittyneet l\u00e4hinn\u00e4 kulu1!nse aJohtuvaan maahpmtojen hilseilyyn, ovien tiiveyteenja parve\u00ad kelaattoJen tilveyteen. N\u00e4iden virheiden ei ole aiheutuneen Sn toteuttamas\u00ad ta rakennusty\u00f6st\u00e4.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n vaatimilla perusteilla Sa ei voida huo\u00ad neiston A 32 rakennuttajana velvoittaa teett\u00e4m\u00e4\u00e4n selvityksi\u00e4 l\u00e4mp\u00f6vuodoista ja parvekkeiden toteutuksesta. Ralcenteiden kunnon selvitt\u00e4minen on taloyhti\u00f6n vastuulla. Taloyhti\u00f6n vaatimus on t\u00e4lt\u00e4 osin hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
Sen sijaan taloyhti\u00f6 vastaa rakenteiden kunnossapidosta ja se on siten vastuussa l\u00e4mp\u00f6eristysten korjaamisesta siit\u00e4kin huolimatta, ettei havaittujen l\u00e4mp\u00f6vuotojen voida todeta aiheutuneen taloyhti\u00f6n teett\u00e4m\u00e4st\u00e4 kattoremontista.
L\u00e4mp\u00f6vuodot on havaittu Sn teett\u00e4mien l\u00e4mp\u00f6kuvausten perusteella, joten taloyhti\u00f6 on velvollinen korvaamaan l\u00e4mp\u00f6kuvausten kustannukset 380 euroa Slle.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Osapuolten vaatimukset on hyl\u00e4tty muilta osin paitsi ett\u00e4 Sn vaatimus taloyhti\u00f6n velvoittamisesta korjaamaan huoneiston A 32 l\u00e4mp\u00f6eristykset ja korvaamaan l\u00e4mp\u00f6kuvausten kustannukset on hyv\u00e4ksytty.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 osapuolten vaatimusten p\u00e4\u00e4soin tultua p\u00e4\u00e4osin hyl\u00e4tyksi asiassa ei ole syyt\u00e4 velvoittaa taloyhti\u00f6t\u00e4 korvaamaan osaksikaan Sn oikeudenk\u00e4yntikuluja. Osapuolet saavat siten pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulunsa vahinkonaan.
Sovelletut lainkohdat
Tuomiolauselma
Oikeudenk\u00e4ymiskaari 21 luku 3 \u00a7
Asunto Oy Lxxxtinkatu 32 velvoitetaan korjaamaan huoneiston A 32 l\u00e4mp\u00f6 eristykset niin, ett\u00e4 ne t\u00e4ytt\u00e4v\u00e4t asuinhuoneistolta edellytett\u00e4v\u00e4t vaatimukset sek\u00e4 korvaamaan M Slle l\u00e4mp\u00f6kuvausten kustannuksina 380 euroa korkoineen 25.9.2014 lukien.
Muut vaatimukset hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n
Hakusanat:
Asunto-osakeyhti\u00f6, korjausvastuu, ullakkorakentaminen, katto, n\u00e4kym\u00e4t, yhdenvertaisuus, korjausvastuu, vankentuminen, kosteusvaruio, l\u00e4mm\u00f6neristys<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Ullakkorakentaminen, kattoikkunat ja muutosty\u00f6n hyv\u00e4ksynt\u00e4? Alla osakkeenomistaja S oli rakennuttanut ullakkohuoneiston 2000. Taloyhti\u00f6 oli puolestaan korjannut kattoa 2004, jolloin oli<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[20,31,26],"tags":[92,80,89,62,93],"yoast_head":"\n