Osakkeenomistajan korjausoikeus ja yhti\u00f6n korvausvastuu?<\/p>\n\n\n\n
Milloin osakkeenomistaja voi ryhty\u00e4 korjaustoimiin ilman yhti\u00f6n lupaa? Normaalisti osakkeenomistaja tarvitsee yhti\u00f6n vastuulle kuuluvien rakenteiden ym. korjaustoimiin yhti\u00f6n suostumuksen ennen korjaustoimien aloittamista. Mutta jos sellaista ei saa riitt\u00e4v\u00e4n nopeasti tai lainkaan, voiko osakas tehd\u00e4 korjaukset ja laskuttaa yhti\u00f6lt\u00e4 sille kuuluva osuus. Pintojen korjaaminen kuuluu tietysti osakkaalle itselleen. T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa osakkaat olivat reilu vuosi hajun havaittuaan ja siit\u00e4 ilmoitettuaan ryhtyneet kylpyhuoneen korjaustoimiin ilman yhti\u00f6n lupaa. Yhti\u00f6 todettiin vastuulliseksi korjauskuluista molemmissa oikeusasteissa.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvussa on kunnosspitos\u00e4\u00e4nn\u00f6kset. Sen 4 \u00a7:n mukaan:<\/p>\n\n\n\n
”Kunnossapitoty\u00f6n teett\u00e4minen osakehuoneistossa<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6 voi teett\u00e4\u00e4 kunnossapitoty\u00f6n osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja ly\u00f6 laimin lakiin tai yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminly\u00f6nnist\u00e4 voi aiheutua haittaa yhti\u00f6lle tai toiselle osakkeenomistajalle.<\/p>\n\n\n\n
Osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 osakehuoneistossaan yhti\u00f6n kustannuksella sellaisen yhti\u00f6n vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitoty\u00f6n, joka on tarpeen lis\u00e4vahingon v\u00e4ltt\u00e4miseksi. Lis\u00e4ksi osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 kunnossapitoty\u00f6n, jonka tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 aiheutuu osakkeenomistajalle v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhti\u00f6 ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksett\u00e4 ryhtynyt riitt\u00e4viin toimiin. Riitt\u00e4vyytt\u00e4 arvioitaessa otetaan huomioon ty\u00f6n laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.<\/p>\n\n\n\n
Kunnossapitoty\u00f6st\u00e4 vastuussa olevan yhti\u00f6n tai osakkeenomistajan on korvattava ty\u00f6n teett\u00e4misest\u00e4 aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.”<\/p>\n\n\n\n
Alla olevassa tapauksessa oli kysymys 1970-luvun 5 asunnon rivitalosta Helsingiss\u00e4, jonka osakkaat eli kantajat olivat ostaneet 2011. He olivat 2012 ilmoittaneet oudosta hajusta is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle ja asiaa oli yhti\u00f6n puolesta selvitetty mutta vikaa ei l\u00f6ytynyt. Hajun olemassaolostakin oli erimielisyytt\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeuden perustelujen mukaan:<\/p>\n\n\n\n
”Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 osakehuoneistossaan yhti\u00f6n kustannuksella sellaisen yhti\u00f6n vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitoty\u00f6n, joka on tarpeen lis\u00e4vahingon v\u00e4ltt\u00e4miseksi. Lis\u00e4ksi osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 kunnossapitoty\u00f6n, jonka tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 aiheutuu osakkeenomistajalle v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhti\u00f6 ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksett\u00e4 ryhtynyt riitt\u00e4viin toimiin. Riitt\u00e4vyytt\u00e4 arvioitaessa otetaan huomioon ty\u00f6n laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.<\/p>\n\n\n\n
Pyk\u00e4l\u00e4n 3 momentin mukaan kunnossapitoty\u00f6st\u00e4 vastuussa olevan yhti\u00f6n tai osakkeenomistajan on korvattava ty\u00f6n teett\u00e4misest\u00e4 aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentin s\u00e4\u00e4t\u00e4miseen johtaneessa hallituksen esityksess\u00e4 (HE 24\/2009 vp s. 90) on todettu, ett\u00e4 mik\u00e4 hyv\u00e4ns\u00e4 yhti\u00f6n kunnossapitotoimen laiminly\u00f6nti ei oikeuta osakkeenomistajaa teett\u00e4m\u00e4\u00e4n ty\u00f6t\u00e4, vaan laiminly\u00f6nnill\u00e4 tulee olla v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempi merkitys. Pelkk\u00e4 esteettinen haitta ei yleens\u00e4 voi olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempi, vaan teett\u00e4misoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen k\u00e4ytett\u00e4vyyteen tai turvallisuuteen.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentissa ei ole mainintaa siit\u00e4, miten nopeasti asunto-osakeyhti\u00f6n tulee reagoida saamaansa kirjalliseen huomautukseen. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, ett\u00e4 yhti\u00f6n reagoimisaika vaihtelee tapauskohtaisesti riippuen l\u00e4hinn\u00e4 korjauksen kiireellisyydest\u00e4 ja merkitt\u00e4vyydest\u00e4 osakkaalle. Esimerkiksi putkirikosta johtuvan kylpyhuoneen kosteusvaurion suhteen asunto-osakeyhti\u00f6n pit\u00e4\u00e4 varsin pian ryhty\u00e4 toimiin. Jos taas kysymys on vahingosta, joka johtuu vedeneristyksen heikkenemisest\u00e4 ja jossa kosteutta ei ole p\u00e4\u00e4ssyt paljoa rakenteisiin, eik\u00e4 ole havaintoja esimerkiksi sis\u00e4ilmaongelmista, yhti\u00f6n reagoimisaika on pitempi. Kiiretapauksissa asunto-osakeyhti\u00f6n tulee nopeuttaa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteko- menettely\u00e4\u00e4n esimerkiksi pit\u00e4m\u00e4ll\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen hallituksen kokous. V\u00e4hemm\u00e4n kiireellisiss\u00e4 tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaustoimi on j\u00e4rkev\u00e4\u00e4 suorittaa vasta my\u00f6hemmin yhdess\u00e4 muiden vastaavien korjausten kanssa, asunto-osakeyhti\u00f6 voi varata pitemm\u00e4n ajan asian valmisteluun ja k\u00e4sittelyyn. T\u00e4ll\u00f6in k\u00e4sittely voinee vied\u00e4 ainakin viikkoja.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentin s\u00e4\u00e4nn\u00f6s korostaa asunto- osakeyhti\u00f6n huolellisuusvelvoitetta. Osakkaan ilmoituksen saatuaan yhti\u00f6 ei voi pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n ryhty\u00e4 selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n vikaa, vaan sen on heti poistettava ainakin v\u00e4lit\u00f6n haitta, kuten kosteus tai mikrobivaurioituneet rakenteet (Furuhjelm – Kanerva – Kinnunen – Kuhanen: Asunto-osakeyhti\u00f6laki 1. 2015, s.
265 – 267).<\/p>\n\n\n\n
Korvattavien kulujen osalta edell\u00e4 viitatuissa esit\u00f6iss\u00e4 (HE 24\/2009 vp s. 79
– 80) on todettu, ett\u00e4 kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti my\u00f6s vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syyt\u00e4 olettaa, ett\u00e4 huoneistossa on yhti\u00f6n korjattavaksi kuuluva vika, yhti\u00f6ll\u00e4 on velvollisuus selvitt\u00e4\u00e4 vian olemassaolo. Lis\u00e4ksi oikeuskirjallisuudessa on todettu, ett\u00e4 korjaukset on suoritettava tarpeellisessa laajuudessa ja kohtuullisin kustannuksin. Siten jos esimerkiksi osakas parantaa korjaustoimen yhteydess\u00e4 asuntonsa tasoa, t\u00e4lt\u00e4 osin kustannukset kuuluvat h\u00e4nen itsens\u00e4 maksettavaksi (Furuhjelm ym., s. 268).”<\/p>\n\n\n\n
Olennaista oli, miten yhti\u00f6 reagoi korjauskehoituksiin, jolta osin hovioikeus lausui seuraavaa:<\/p>\n\n\n\n
”Osakkeenomistajat ovat yhti\u00f6lle 24.5.2013 l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4\u00e4n s\u00e4hk\u00f6postiviestiss\u00e4 ilmoittaneet, ett\u00e4 Rytmi Rakennus Oy aloittaa 30.5.2013 purkuty\u00f6t.
Heid\u00e4n mukaansa yhti\u00f6 oli tuolloin saanut my\u00f6s Sutttten viestin tiedoksi.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n on katsottava n\u00e4in ollen tulleen viimeist\u00e4\u00e4n 24.5.2013 tietoiseksi vaurioiden laajuudesta ja laadusta. Vaikka osakkeenomistajat ovat ilmoittaneet remonttit\u00f6iden alkamisesta hyvin lyhyell\u00e4 varoitusajalla toukokuun lopulla, yhti\u00f6n olisi tullut t\u00e4ss\u00e4 vaiheessa ilmoittaa ryhtyv\u00e4ns\u00e4 toimenpiteisiin kunnossapitot\u00f6iden tekemiseksi, mit\u00e4 osakkeenomistajat ovat aiemmissa kirjeiss\u00e4\u00e4n pyyt\u00e4neet vahvistettavaksi. V\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 ei ole, ett\u00e4 yhti\u00f6 olisi v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti aloittanut konkreettiset kunnossapitoty\u00f6t, vaan ett\u00e4 yhti\u00f6 olisi ilmoittanut ryhtyv\u00e4ns\u00e4 toimenpiteisiin esimerkiksi korjaussuunnitelman laatimiseksi. Sen sijaan Juntttnen on 25.6.2013 p\u00e4iv\u00e4tyss\u00e4 s\u00e4hk\u00f6postissaan viel\u00e4 noin kuukausi rakenneavausten j\u00e4lkeenkin ilmoittanut, ett\u00e4 osakkeenomistajilla ei ollut oikeutta tehd\u00e4 mit\u00e4\u00e4n korjaus- tai rakentamistoimenpiteit\u00e4 ilman yhti\u00f6n asianmukaista p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekoa. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 vaikka yhti\u00f6 ei olisikaan ollut tietoinen asunnontarkastuksen kolmen kuukauden odotusajasta, ei rakenteiden purkamisen j\u00e4lkeen asunnontarkastuksen odottaminen ole ollut en\u00e4\u00e4 perusteltua.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 yhti\u00f6 ei ole viivytyksett\u00e4 ryhtynyt vaurioiden laatu huomioon ottaen riitt\u00e4viin toimiin kunnossapitot\u00f6iden suhteen. Yhti\u00f6n vetoamalla seikalla, ett\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 ei ole ollut ammatti-is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4, ei ole asiassa merkityst\u00e4, sill\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6laissa asetetut yhti\u00f6n velvollisuudet eiv\u00e4t riipu is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n ammattitasosta. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset yhti\u00f6n korvausvelvollisuudelle ovat siten t\u00e4yttyneet.”<\/p>\n\n\n\n
Oma kysymyksens\u00e4 oli, mit\u00e4 yhti\u00f6n on korvattava kantajan vaatimista selvittely ja korjauskuluista. Yhti\u00f6 v\u00e4itti, ett\u00e4 suuri osa kuluista oli tarpeettomia ja tasonparannuksen tai laadunparannuksen luonteisia. N\u00e4ist\u00e4 on tarkemmin alla olevassa p\u00e4\u00e4t\u00f6sperusteluissa. Hovioikeus p\u00e4\u00e4tyi samaan kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus eli yhti\u00f6n oli korvattava selvittely- ja korjauskuluista yhteens\u00e4 n. 35.000 euroa.<\/p>\n\n\n\n
Oikeuden k\u00e4yntikulut olivat k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 38700e ja hovioikeudessa 13400e eli yhteens\u00e4 n. 52.000 euroa, josta tosin kantajille, vaikka voittivat jutun, lankeaa vastikkeina (1\/5 osa?) maksettavaksi 10.000 euroa ja lis\u00e4ksi 1\/5 asoy:n omista kuluista. Yhti\u00f6n oikeusturvavakuutus toki korvaa niist\u00e4 osan. Tilanne on tyypillinen osakkaan ja yhti\u00f6n v\u00e4lisiss\u00e4 riidoissa.<\/p>\n\n\n\n
Helsingin hovioikeus Tuomio<\/p>\n\n\n\n
Antamisp\u00e4iv\u00e4 30.10.2018
Nro 1401<\/p>\n\n\n\n
Diaarinumero S 17\/2004<\/p>\n\n\n\n
Ratkaisu, johon on haettu muutosta<\/p>\n\n\n\n
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 15.6.2017 nro 33358 (liitteen\u00e4)<\/p>\n\n\n\n
Asia Asunto-osakeyhti\u00f6asia<\/p>\n\n\n\n
Valittaja
Asunto Oy Jooxxxx<\/p>\n\n\n\n
Vastapuolet
P. I. Phaxxxne
A. H. J. Phaxxxne<\/p>\n\n\n\n
Asian k\u00e4sittely hovioikeudessa<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxxlle on my\u00f6nnetty jatkok\u00e4sittelylupa 30.11.2017. Asiassa on toimitettu p\u00e4\u00e4k\u00e4sittely 30. ja 31.8.2018.
Valitus<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxx (yhti\u00f6) on vaatinut, ett\u00e4 kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n 8.060 euroa ylitt\u00e4v\u00e4lt\u00e4 osin sek\u00e4 P. ja A. Phaxxxne velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 36.831,90 eurolla ja hovioikeudessa 14.892,70 eurolla korkoineen.<\/p>\n\n\n\n
Osakkeenomistajalla ei ollut oikeutta tehd\u00e4 yhti\u00f6n vastuulla oleviin rakenteisiin ja j\u00e4rjestelmiin kohdistuvia t\u00f6it\u00e4, eik\u00e4 yhti\u00f6ll\u00e4 ollut kustannusvastuuta osakkeenomistajan teett\u00e4mist\u00e4 t\u00f6ist\u00e4 muutoin kuin laissa m\u00e4\u00e4ritellyiss\u00e4 poikkeustapauksissa huoneiston sis\u00e4puolisten korjausten osalta.<\/p>\n\n\n\n
Kysymys ei ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetusta kiireellisest\u00e4 kunnossapitoty\u00f6st\u00e4, joka oli tarpeen lis\u00e4vahingon v\u00e4ltt\u00e4miseksi.
Asunnossa ei ollut ollut vuotavia paineistettuja putkia eik\u00e4 tukkiutuneita viem\u00e4reit\u00e4, eik\u00e4 kysymys ollut ollut muutoinkaan todellisesta kiiretapauksesta. Havaitut kosteusvauriot olivat olleet vanhoja ja kuivuneita sek\u00e4 hiirien pes\u00e4t olivat olleet hyl\u00e4ttyj\u00e4. Lis\u00e4vaurioiden v\u00e4ltt\u00e4minen oli edellytt\u00e4nyt vain sit\u00e4, ettei yl\u00e4kerran k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 olleessa kylpyhuoneessa valutettu vett\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Kysymys ei ollut my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ollut kunnossapitoty\u00f6st\u00e4, jonka tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4minen eli tekemisest\u00e4 yhti\u00f6n toimesta normaaliaikataulussa olisi aiheuttanut osakkeenomistajalle v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa. Konkreettisesti aiheutunut haitta ja osapuolten tietoisuus siit\u00e4 ei ollut ollut sama koko tapahtumainkulun ajan. Yhti\u00f6n reagointivelvollisuutta ei voitu soveltaa takautuvasti aikaan, jolloin haitta ei ollut ollut v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempi, vaikka se sellaiseksi my\u00f6hemmin muodostuisikin.<\/p>\n\n\n\n
P. ja A. Phaxxxne olivat omistaneet huoneiston ennen remonttia jo kaksi vuotta, eik\u00e4 heill\u00e4 ollut edes v\u00e4itetty ilmenneen mink\u00e4\u00e4nlaisia terveysongelmia. Hajuhaittoja ei ollut ilmennyt ainakaan ennen rakenteiden purkamista muutoin kuin saunaa l\u00e4mmitett\u00e4ess\u00e4 eiv\u00e4tk\u00e4 ne olleet olleet merkitt\u00e4vi\u00e4. Hajuhaitat olivat pahentuneet vasta paneeleiden avaamisen 24.5.2013 j\u00e4lkeen, ja remontti oli aiheuttanut konkreettista haittaa asumiselle vasta t\u00e4m\u00e4n ajankohdan j\u00e4lkeen. V\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa ei siten ollut aiheutunut ainakaan ennen 24.5.2013. T\u00e4m\u00e4nk\u00e4\u00e4n j\u00e4lkeen huoneistossa ei ollut asianmukaisesti todettu terveyshaittaa eik\u00e4 muitakaan lainmukaisia perusteita osakkeenomistajan teett\u00e4m\u00e4lle kunnostusty\u00f6lle.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6 ei ollut syyllistynyt kunnossapitovastuutaan koskeviin laiminly\u00f6nteihin. Yhti\u00f6 ei ollut miss\u00e4\u00e4n vaiheessa kielt\u00e4ytynyt vastuullaan olevista korjauksista, vaan ilmoittanut ryhtyv\u00e4ns\u00e4 niihin asianmukaisten selvitysten j\u00e4lkeen. Korjaukset oli ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4 tehd\u00e4 tutkimusten ja asianmukaisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekoprosessin j\u00e4lkeen, mist\u00e4 oli sovittu Phaxxxneiden ja yhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 yhti\u00f6n hallituksen kokouksessa 14.5.2013. Yhdess\u00e4 sovitun etenemistavan noudattamista ei voitu pit\u00e4\u00e4 yhti\u00f6n laiminly\u00f6ntin\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
P. Phaxxxne oli sovitusti pyyt\u00e4nyt asunnontarkastusta Helsingin ymp\u00e4rist\u00f6keskukselta, joka oli 17.5.2013 ilmoittanut tulevasta tarkastuksesta yhti\u00f6lle. Phaxxxne oli kuitenkin 10.6.2013 peruuttanut toimenpidepyynt\u00f6ns\u00e4, eik\u00e4 sovittua viranomaistutkimusta koskaan tehty. Ilmoitus perumisesta oli tullut yhti\u00f6lle kaupungilta.<\/p>\n\n\n\n
P. Phaxxxne oli menetellyt saavutetun yhteisymm\u00e4rryksen vastaisesti. Koska yhteisymm\u00e4rrys oli saavutettu ja etenemistavasta oli sovittu, yhti\u00f6n reagointiaikaa t\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeisten tapahtumien osalta ei voitu laskea sovintoa edelt\u00e4vist\u00e4 tapahtumista, vaan vasta sen j\u00e4lkeen ilmi tulleiden uusien seikkojen havaitsemishetkest\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Hajuhaitasta oli ollut ristiriitaisia havaintoja, eik\u00e4 sen syy ollut ollut viel\u00e4 kenenk\u00e4\u00e4n osapuolen tiedossa. Kosteutta tai mikrobivaurioituneita rakenteita ei ollut havainnut kukaan. T\u00e4ll\u00f6in osakkeenomistajille aiheutunut haitta oli ollut korkeintaan v\u00e4h\u00e4inen.<\/p>\n\n\n\n
Osakkeenomistajat olivat tehneet lis\u00e4havaintoja vaurioista 24.5.2013. Yhti\u00f6n reagointiaika n\u00e4ihin havaintoihin tuli laskea kyseisest\u00e4 p\u00e4iv\u00e4m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 eik\u00e4 mist\u00e4\u00e4n aikaisemmasta tapahtumasta. T\u00e4ll\u00f6in Phaxxxnet eiv\u00e4t olleet antaneet yhti\u00f6lle mink\u00e4\u00e4nlaista mahdollisuutta ryhty\u00e4 mihink\u00e4\u00e4n toimiin, vaan he olivat vain ilmoittaneet heti purkut\u00f6iden aloittamisesta. Phaxxxnet olivat sopineet purkut\u00f6ist\u00e4 jo ennen kyseist\u00e4 p\u00e4iv\u00e4\u00e4 ja yhti\u00f6lle tehty\u00e4 ilmoitusta.
Tultuaan tietoiseksi hajuhaitasta yhti\u00f6ll\u00e4 ei ollut ollut mahdollisuutta tehd\u00e4 mit\u00e4\u00e4n selvityksi\u00e4, koska yhti\u00f6ll\u00e4 ei ollut ollut p\u00e4\u00e4sy\u00e4 huoneistoon. Phaxxxnet olivat olleet ulkomailla eiv\u00e4tk\u00e4 he olleet kutsuneet yhti\u00f6n hallituksen j\u00e4seni\u00e4 tutustumaan tilanteeseen. Yhti\u00f6n ensimm\u00e4isest\u00e4 mahdollisesta katselmusajasta 26.3.2013 oli kulunut Phaxxxneiden 8.4.2013 teett\u00e4m\u00e4\u00e4n ensimm\u00e4iseen tutkimukseen alle kaksi viikkoa.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxneiden yhti\u00f6lt\u00e4 vaatima reagointiaika oli jatkuvasti ollut kohtuuttoman lyhyt tai olematon. He eiv\u00e4t olleet k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 antaneet yhti\u00f6lle mink\u00e4\u00e4nlaista mahdollisuutta ryhty\u00e4 toimiin asiassa. Silt\u00e4 osin kuin yhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut ylip\u00e4\u00e4t\u00e4ns\u00e4 mahdollisuus reagoida tehtyihin havaintoihin ja ilmoituksiin se oli reagoinut lain edellytt\u00e4m\u00e4ss\u00e4 ajassa. Yhti\u00f6n edustajat olivat tutustuneet tilanteeseen useita kertoja ja yhti\u00f6 oli j\u00e4rjest\u00e4nyt touko-hein\u00e4kuussa 2013 asian k\u00e4sittelemiseksi useita kokouksia, joihin osallistuakseen hallituksen j\u00e4senet olivat matkustaneet kesken lomiensa pitki\u00e4 matkoja. Yhti\u00f6n toimia arvioitaessa tuli ottaa huomioon, ettei yhti\u00f6ll\u00e4 ollut ollut ammatti- is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4, mink\u00e4 Phaxxxnet olivat tienneet.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxneiden ilmoitukset oikeudettomasta ja omavaltaisesta remontoinnista poistivat yhti\u00f6lt\u00e4 mahdollisuuden ja siten velvollisuuden suorittaa selvitykset ja korjaustoimenpiteet, mink\u00e4 vuoksi osakkeenomistajalla ei ollut oikeutta korvauksiin teett\u00e4mist\u00e4\u00e4n t\u00f6ist\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Hiirien ulosteiden poisto ja tilojen desifiointi, vaurioituneen l\u00e4mp\u00f6eristeen vaihtaminen ja saunan katon panelointi olivat kuuluneet yhti\u00f6n vastuulle. Muilta osin kysymys oli tarpeettomista ja ylimitoitetuista korjaustoimenpiteist\u00e4, joista yhti\u00f6 ei vastannut. Osakkeenomistajat olivat teett\u00e4neet huoneistossaan huomattavasti laajemman remontin kuin mihin yhti\u00f6n vastuulla olevien vaurioiden perusteella tai ylip\u00e4\u00e4t\u00e4ns\u00e4 oli ollut tarvetta. Yhti\u00f6ll\u00e4 ei ollut velvollisuutta korvata muuta kuin kunnossapitoty\u00f6n teett\u00e4misest\u00e4 aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.<\/p>\n\n\n\n
Asiassa oli ep\u00e4selv\u00e4\u00e4, mik\u00e4 osa kustannuksista oli kohdistunut yhti\u00f6n vastuulla oleviin rakenteisiin, mik\u00e4 osa oli ollut rakenteiden parantamista, mik\u00e4 vaurioiden korjaamista ja mik\u00e4 oli ollut muita t\u00f6it\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Vaadittujen korvausten m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 arvioitaessa tuli ottaa huomioon, ett\u00e4 Phaxxxneiden huoneistossa suoritetuilla t\u00f6ill\u00e4 oli parannettu huoneiston tasoa ja nostettu sen arvoa huomattavasti, mist\u00e4 saatu hy\u00f6ty oli koitunut Phaxxxneille. Phaxxxneiden omavaltaisesta yhti\u00f6n kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakenteisiin ja j\u00e4rjestelmiin kohdistuvien t\u00f6iden teett\u00e4misest\u00e4 ei todenn\u00e4k\u00f6isesti koitunut yhti\u00f6lle mit\u00e4\u00e4n hy\u00f6ty\u00e4 tai kustannuss\u00e4\u00e4st\u00f6j\u00e4 my\u00f6hemmin. Yhti\u00f6 ei ollut vastuussa siit\u00e4 osasta kustannuksia, joka olisi s\u00e4\u00e4stetty asianmukaisella kilpailutuksella.<\/p>\n\n\n\n
Vastaus<\/p>\n\n\n\n
P. ja A. Phaxxxne ovat vaatineet, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja Asunto Oy Jooxxxx velvoitetaan korvaamaan heid\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa 13.391,48 eurolla korkoineen.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxnet olivat suullisesti ilmoittaneet asunnossa olleesta poikkeavasta hajusta yhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle loppukes\u00e4ll\u00e4 2012. Yhti\u00f6 oli tullut t\u00e4ll\u00f6in tietoiseksi osakkeenomistajien huoneistossa olevasta selvitystarpeesta ja mahdollisesta kunnossapitotarpeesta.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxnet olivat 15.2.2013 tehneet kirjallisen huomautuksen yhti\u00f6lle huoneistossa saunomisen yhteydess\u00e4 havaitusta poikkeavasta hajusta. Yhti\u00f6 ei varsinaisesti ollut ryhtynyt selvitystoimiin haitan olemassaolon selvitt\u00e4miseksi, vaan ainoastaan oli toimittanut kysymyksi\u00e4 asunnon edelliselle osakkeenomistajalle.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxnet olivat tilanneet rakennusinsin\u00f6\u00f6ri J. Sutttten selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n havaittua hajuhaittaa ja mahdollisia korjaustarpeita. Sutttten suorittamassa katselmuksessa 8.4.2013 olivat olleet l\u00e4sn\u00e4 my\u00f6s yhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 ja hallituksen puheenjohtaja. Sutttten 25.4.2013 p\u00e4iv\u00e4tty lausunto oli toimitettu v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti yhti\u00f6lle. Hajun syyn selvitt\u00e4minen oli edellytt\u00e4nyt rakenteiden avaamista.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxneiden asiamies oli 8.5. ja 10.5.2013 toimittanut yhti\u00f6lle kirjeet, joissa oli selostettu, ett\u00e4 yhti\u00f6n vastuulla oli lattia- ja sein\u00e4rakenteiden kunnossapito ja yhti\u00f6ll\u00e4 oli siihen liittyv\u00e4 velvoite korvata haitan selvityskulut osakkeenomistajille. T\u00e4ll\u00f6in Phaxxxnet olivat vaatineet, ett\u00e4 yhti\u00f6 ottaisi hoitaakseen haitan selvitt\u00e4misen edellytt\u00e4m\u00e4t jatkotoimet eli Sutttten lausunnossa todetut rakenneavaukset. Kunnossapitovastuussa oleva osapuoli vastasi my\u00f6s haitan selvittelykuluista.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten lausunnon valmistumisen j\u00e4lkeen yhti\u00f6 oli ehdottanut, ett\u00e4 osakkeenomistajat pyyt\u00e4isiv\u00e4t Helsingin kaupungin ymp\u00e4rist\u00f6keskuksesta terveystarkastajan asuntoon. P. Phaxxxne oli ollut yhteydess\u00e4 terveystarkastajaan, jolta h\u00e4n oli saanut tiedoksi, ett\u00e4 terveystarkastaja olisi voinut tulla tarkastamaan asuntoa vasta muutaman kuukauden kuluttua.<\/p>\n\n\n\n
Koska yhti\u00f6 oli ilmoittanut, ettei se korvannut osakkeenomistajien selvityskuluja eik\u00e4 ryhtynyt omatoimisesti j\u00e4rjest\u00e4m\u00e4\u00e4n mit\u00e4\u00e4n toimenpiteit\u00e4 haitan selvitt\u00e4miseksi ja korjaamiseksi, Phaxxxnet olivat 24.5.2013 irrottaneet saunan paneeleita Sutttten ohjeistuksen mukaisesti, jolloin rakenteissa olleet vauriot olivat paljastuneet. Asunnon molemmissa pesuhuoneissa ja niiden v\u00e4lisess\u00e4 v\u00e4lipohjarakenteessa oli voitu todeta yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluvia haittoja ja vaurioita, kuten kosteus- ja mikrobivaurioita, hiirten pesi\u00e4 ja ulosteita, vuotava yl\u00e4kerran viem\u00e4riputki sek\u00e4 se, ett\u00e4 yl\u00e4kerran pesuhuoneen lattialle vett\u00e4 laskettaessa vesi oli valunut useista kohdin v\u00e4lipohjarakenteeseen. M\u00e4rk\u00e4tilat ja vedeneristeet olivat olleet toimimattomat.<\/p>\n\n\n\n
Kosteus- ja mikrobivauriot sek\u00e4 hiirten ulosteet ja pes\u00e4t olivat terveyshaitta. Kaikki vaurioituneet rakenteet oli tullut poistaa ja muut rakenteet desinfioida. Purkut\u00f6iden j\u00e4lkeen rakenteet oli tullut korjata erillisen korjaussuunnitelman mukaisesti. Phaxxxnet olivat 24.5.2013 v\u00e4litt\u00e4neet kyseiset tiedot ja aineiston yhti\u00f6lle sek\u00e4 ilmoittaneet, ett\u00e4 purkuty\u00f6t aloitetaan 30.5.2013. Yhti\u00f6lle oli ilmoitettu, ett\u00e4 purkuty\u00f6t tehd\u00e4\u00e4n tuntity\u00f6n\u00e4, ja toimitettu tunti- ty\u00f6t\u00e4 koskevat hintatiedot. Yhti\u00f6n edustajat olivat 24.5.2013 olleet paikalla, kun paneeleita oli irrotettu.
5<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6 oli siten saanut 25.4.2013 tiedon rakenteiden avaamistarpeesta hajun syyn selvitt\u00e4miseksi sek\u00e4 24.5.2013 tiedon rakenteiden ja j\u00e4rjestelmien vaurioista sek\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 vaurioituneet ja terveyshaittaa aiheuttavat rakenteet tuli poistaa huoneistosta. Lis\u00e4ksi yhti\u00f6 oli saanut tiedon siit\u00e4, ett\u00e4 korjaust\u00f6ihin tuli laatia erillinen korjaussuunnitelma. Yhti\u00f6ll\u00e4 oli siten ollut tilaisuus ja mahdollisuus ryhty\u00e4 kyseisiin selvitys- ja purkutoimenpiteisiin asunnon m\u00e4rk\u00e4tilojen rakenteiden vaurioiden ja terveyshaittojen selvitt\u00e4miseksi ja poistamiseksi.<\/p>\n\n\n\n
Arvioitaessa sit\u00e4, oliko yhti\u00f6 toiminut kunnossapitovelvoitteensa osalta riitt\u00e4v\u00e4n aktiivisesti, ei voitu pit\u00e4\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4n\u00e4 sit\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6 oli ainoastaan pyyt\u00e4nyt osakkeenomistajaa tilaamaan paikalle terveystarkastajan eik\u00e4 t\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen ollut tehnyt mit\u00e4\u00e4n kunnossapitot\u00f6it\u00e4 eik\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ollut ilmoittanut ryhtyv\u00e4ns\u00e4 niihin.<\/p>\n\n\n\n
Asunnossa ei ollut ollut lainkaan pesutiloja k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 24.5.2013 l\u00e4htien, joten asiassa oli kysymys v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suuremmasta haitasta. Silmin n\u00e4hden todettujen kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden sek\u00e4 hiirien ulosteiden ja pesien poistaminen asuinhuoneistosta oli sellainen kiireellinen kunnossapitoty\u00f6, jonka osakkeenomistaja oli voinut suorittaa v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti asuinhuoneiston asumisterveyden ja asuink\u00e4yt\u00f6n turvaamiseksi siit\u00e4 edes etuk\u00e4teen yhti\u00f6lle ilmoittamatta.<\/p>\n\n\n\n
Purkutoimenpiteet, jotka oli aloitettu Phaxxxneiden tilaamana kuusi p\u00e4iv\u00e4\u00e4 niihin ryhtymisest\u00e4 ilmoittamisen j\u00e4lkeen, olivat koskeneet kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden poistamista ja desifiointitoimenpiteit\u00e4. Poikkeavasta hajusta ja mahdollisista kunnossapito- ja rakenneavaustoimenpiteist\u00e4 yhti\u00f6lle oli annettu suullisesti tieto melkein vuosi t\u00e4t\u00e4 ennen.<\/p>\n\n\n\n
Vaurioituneiden rakenteiden purkuty\u00f6t olivat 7.6.2013 p\u00e4\u00e4ttyneet, jolloin asiasta oli ilmoitettu yhti\u00f6lle. T\u00e4ll\u00f6in yhti\u00f6lle oli ilmoitettu my\u00f6s siit\u00e4, ett\u00e4 asunnon molemmat m\u00e4rk\u00e4tilat ja sauna oli korjattava ja korjauksista oli laadittava erillinen korjaussuunnitelma. Lis\u00e4ksi yhti\u00f6lle oli annettu tieto urakkasopimuksesta eli korjauksen hinnasta. Yhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut t\u00e4ll\u00f6inkin tieto kunnostustarpeesta ja tilaisuus ryhty\u00e4 toimiin korjausten toteuttamiseksi.
Yhti\u00f6ll\u00e4 oli siten ollut mahdollisuus harkita kunnostuksen tarpeellisuutta sek\u00e4 tarkoituksenmukaisinta tapaa ty\u00f6n teett\u00e4miseksi.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxnet olivat tilanneet korjaussuunnitelman, joka oli valmistunut 11.7.2013, ja se oli toimitettu yhti\u00f6lle. Siit\u00e4, kun yhti\u00f6 oli 24.5.2013 saanut tiedon korjaussuunnitelman laatimistarpeesta, oli tuolloin kulunut puolitoista kuukautta. Yhti\u00f6ll\u00e4 oli siten ollut tosiasiallinen mahdollisuus tilata korjaussuunnitelma valitsemaltaan suunnittelijalta.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6lle oli my\u00f6s ilmoitettu, ett\u00e4 korjausty\u00f6t alkoivat 17.7.2013 ja ett\u00e4 niiden etenemisest\u00e4 ja ty\u00f6maakokouksista tiedotettiin yhti\u00f6t\u00e4 t\u00f6iden edetess\u00e4. Ennen varsinaisiin korjaus- ja kunnossapitot\u00f6ihin ryhtymist\u00e4 yhti\u00f6ll\u00e4 oli siten ollut melkein kaksi kuukautta aikaa harkita riitt\u00e4vi\u00e4 toimia huoneistossa havaittujen vaurioiden korjaamiseksi.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxnet olivat toimineet huolellisesti ja varmistaneet korjaust\u00f6iden oikeellisuuden tilaamalla erilliset suunnitelmat korjaust\u00f6ihin ja valvonnan korjaust\u00f6iden suorittamista varten. N\u00e4iden tarpeellisten suunnittelu- ja valvontatoimenpiteiden aiheuttamia kustannuksia ei voitu pit\u00e4\u00e4 kohtuuttomina. Kulut olivat sis\u00e4lt\u00e4neet sek\u00e4 alkuper\u00e4isen suunnittelun ett\u00e4 suunnitelma- muutokset 26.7.2013 liittyen korjaust\u00f6iden yhteydess\u00e4 havaittuihin yl\u00e4pohjarakenteiden lis\u00e4vaurioihin ja yhteens\u00e4 kahdeksan ty\u00f6maakokousta.<\/p>\n\n\n\n
Kahden m\u00e4rk\u00e4tilan ja tilojen v\u00e4lisen v\u00e4lipohjan rakenteiden sek\u00e4 yl\u00e4kerran m\u00e4rk\u00e4tilan yl\u00e4pohjan korjausty\u00f6t olivat maksaneet 29.018,24 euroa. Phaxxxnet olivat pyyt\u00e4neet urakkatarjousta kahdelta eri urakoitsijalta ennen t\u00f6ihin ryhtymist\u00e4, joten he olivat kilpailuttaneet korjausty\u00f6t. Korjauskustannukset olivat olleet m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n tavanomaisia eiv\u00e4tk\u00e4 olleet sis\u00e4lt\u00e4neet pinnoite- tai kalustohankintoja tai niihin liittyvi\u00e4 ty\u00f6suoritteita. Yhti\u00f6 ei ollut esitt\u00e4nyt, mill\u00e4 tavoin purku- ja kunnossapitoty\u00f6t olisi voitu suorittaa edullisemmin.<\/p>\n\n\n\n
Sill\u00e4, nostiko vaurioituneiden rakenteiden ja j\u00e4rjestelmien korjaus asunnon arvoa, ei ollut asiassa merkityst\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Todistelu<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxx on vedonnut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa mainittuihin kirjallisiin todisteisiin V1 – V41.<\/p>\n\n\n\n
P. ja A. Phaxxxne ovat vedonneet k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa mainittuihin kirjallisiin todisteisiin K1 – K35.<\/p>\n\n\n\n
P\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 on kuultu todistelutarkoituksessa V. Juntttsta, J. Alattta ja P. Phaxxxnea sek\u00e4 todistajina J. H\u00e4ntttst\u00e4, P. Saatttsta, M. Vihtttsta, Suttttta, T. Rautttta ja E. Kelttt.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeuden ratkaisu<\/p>\n\n\n\n
Perustelut<\/p>\n\n\n\n
Asian tausta ja kysymyksenasettelu<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxx omistaa vuonna 1978 valmistuneen viisi huoneistoa k\u00e4sitt\u00e4v\u00e4n rivitalon. P. ja A. Phaxxxne (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s osakkeenomistajat) ovat omistaneet 31.5.2011 ja 29.9.2014 v\u00e4lisen\u00e4 aikana yhti\u00f6n osakkeet nrot 5 – 6, jotka oikeuttavat hallinnoimaan rivitalon huoneistoa 4 C.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxnet olivat havainneet asunnossaan hajuhaittaa saunomisen yhteydess\u00e4. Koska heid\u00e4n mielest\u00e4\u00e4n yhti\u00f6 ei ollut ryhtynyt selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n hajuhaitan syyt\u00e4 eik\u00e4 korjaamaan mahdollisia vaurioita riitt\u00e4v\u00e4n nopeasti, he olivat ryhtyneet toukokuussa 2013 itse purkamaan asunnon alakerrassa sijaitsevien saunatilojen sein\u00e4rakenteita ja suorittaneet havaittujen vaurioiden vuoksi saunatiloissa ja yl\u00e4kerran kylpyhuoneessa korjaust\u00f6it\u00e4 hein\u00e4- ja syyskuun 2013 v\u00e4lisen\u00e4 aikana.
Phaxxxnet ovat kanteessaan vaatineet asuntoyhti\u00f6t\u00e4 korvaamaan sen kunnossapitovastuun perusteella vaurioiden selvittelykustannuksia, rakenteiden purkukustannuksia ja korjauksista aiheutuneita kustannuksia. Heid\u00e4n mukaansa yhti\u00f6 oli perusteetta kielt\u00e4ytynyt ryhtym\u00e4st\u00e4 vaurioiden selvitys- ja korjaustoimenpiteisiin. Yhti\u00f6 on vastustanut kannetta keskeisesti sill\u00e4 perusteella, ettei sille ollut annettu riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 mahdollisuutta ryhty\u00e4 asiassa toimenpiteisiin. Lis\u00e4ksi yhti\u00f6 on katsonut, ett\u00e4 osakkeenomistajien suorittamat korjaustoimenpiteet olivat olleet osaksi tarpeettomia ja ylimitoitettuja sek\u00e4 sis\u00e4lt\u00e4neet sellaista tasonparannusta, joka ei kuulunut yhti\u00f6n korvattavaksi. Erityisesti yhti\u00f6 on kiist\u00e4nyt korvausvelvollisuutensa kantavien rakenteiden ja ilmanvaihdon korjaamisen osalta. Yhti\u00f6 on kuitenkin suostunut korvaa- maan osakkeenomistajille aiheutuneista kustannuksista 8.060 euroa, mik\u00e4 kattaa yhti\u00f6n mukaan rakenteista l\u00f6ytyneiden hiirien ulosteiden poistamisen ja tilojen desinfioimisen sek\u00e4 vaurioituneen l\u00e4mp\u00f6eristeen korjaamisen ja saunan paneloinnin.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on hyv\u00e4ksynyt lausumillaan perusteilla kanteen kokonaisuudessaan.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeudessa on yhti\u00f6n valituksen johdosta kysymys siit\u00e4, onko yhti\u00f6 velvollinen asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentin nojalla korvaa- maan vaaditut kustannukset kokonaisuudessaan. Tarkemmin ottaen asiassa on kysymys siit\u00e4, onko sin\u00e4ns\u00e4 riidattomasti yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden korjaaminen ollut siten kiireellist\u00e4, ett\u00e4 osakkaat ovat voineet teett\u00e4\u00e4 korjausty\u00f6t yhti\u00f6n kustannuksella lis\u00e4vahinkojen v\u00e4ltt\u00e4miseksi. Kysymys on my\u00f6s siit\u00e4, olisiko korjaust\u00f6iden tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4minen aiheuttanut osakkeenomistajille v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa. Viimeksi mainitun kysymyksen osalta on arvioitava my\u00f6s sit\u00e4, oliko yhti\u00f6 ryhtynyt asiasta tiedon saatuaan viivytyksett\u00e4 riitt\u00e4viin toimiin. Mik\u00e4li yhti\u00f6n korvausvastuun edellytykset t\u00e4yttyv\u00e4t, asiassa on viel\u00e4 ratkaistava, ovatko kaikki suoritetut korjaustoimenpiteet olleet tarpeellisia ja ovatko niist\u00e4 aiheutuneet kustannukset kohtuullisia sek\u00e4 sis\u00e4ltyyk\u00f6 korjauksiin sellaista tasonparannusta, joka ei kuulu yhti\u00f6n korvattavaksi.<\/p>\n\n\n\n
Sovellettavat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset ja muut oikeusohjeet<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 osakehuoneistossaan yhti\u00f6n kustannuksella sellaisen yhti\u00f6n vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitoty\u00f6n, joka on tarpeen lis\u00e4vahingon v\u00e4ltt\u00e4miseksi. Lis\u00e4ksi osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 kunnossapitoty\u00f6n, jonka tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 aiheutuu osakkeenomistajalle v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhti\u00f6 ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksett\u00e4 ryhtynyt riitt\u00e4viin toimiin. Riitt\u00e4vyytt\u00e4 arvioitaessa otetaan huomioon ty\u00f6n laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.<\/p>\n\n\n\n
Pyk\u00e4l\u00e4n 3 momentin mukaan kunnossapitoty\u00f6st\u00e4 vastuussa olevan yhti\u00f6n tai osakkeenomistajan on korvattava ty\u00f6n teett\u00e4misest\u00e4 aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentin s\u00e4\u00e4t\u00e4miseen johtaneessa hallituksen esityksess\u00e4 (HE 24\/2009 vp s. 90) on todettu, ett\u00e4 mik\u00e4 hyv\u00e4ns\u00e4 yhti\u00f6n kunnossapitotoimen laiminly\u00f6nti ei oikeuta osakkeenomistajaa teett\u00e4m\u00e4\u00e4n ty\u00f6t\u00e4, vaan laiminly\u00f6nnill\u00e4 tulee olla v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempi merkitys. Pelkk\u00e4 esteettinen haitta ei yleens\u00e4 voi olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempi, vaan teett\u00e4misoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen k\u00e4ytett\u00e4vyyteen tai turvallisuuteen.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentissa ei ole mainintaa siit\u00e4, miten nopeasti asunto-osakeyhti\u00f6n tulee reagoida saamaansa kirjalliseen huomautukseen. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, ett\u00e4 yhti\u00f6n reagoimisaika vaihtelee tapauskohtaisesti riippuen l\u00e4hinn\u00e4 korjauksen kiireellisyydest\u00e4 ja merkitt\u00e4vyydest\u00e4 osakkaalle. Esimerkiksi putkirikosta johtuvan kylpy- huoneen kosteusvaurion suhteen asunto-osakeyhti\u00f6n pit\u00e4\u00e4 varsin pian ryhty\u00e4 toimiin. Jos taas kysymys on vahingosta, joka johtuu vedeneristyksen heikkenemisest\u00e4 ja jossa kosteutta ei ole p\u00e4\u00e4ssyt paljoa rakenteisiin, eik\u00e4 ole havaintoja esimerkiksi sis\u00e4ilmaongelmista, yhti\u00f6n reagoimisaika on pitempi. Kiiretapauksissa asunto-osakeyhti\u00f6n tulee nopeuttaa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteko- menettely\u00e4\u00e4n esimerkiksi pit\u00e4m\u00e4ll\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen hallituksen kokous. V\u00e4hemm\u00e4n kiireellisiss\u00e4 tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaus- toimi on j\u00e4rkev\u00e4\u00e4 suorittaa vasta my\u00f6hemmin yhdess\u00e4 muiden vastaavien korjausten kanssa, asunto-osakeyhti\u00f6 voi varata pitemm\u00e4n ajan asian valmisteluun ja k\u00e4sittelyyn. T\u00e4ll\u00f6in k\u00e4sittely voinee vied\u00e4 ainakin viikkoja.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentin s\u00e4\u00e4nn\u00f6s korostaa asunto- osakeyhti\u00f6n huolellisuusvelvoitetta. Osakkaan ilmoituksen saatuaan yhti\u00f6 ei voi pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n ryhty\u00e4 selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n vikaa, vaan sen on heti poistettava ainakin v\u00e4lit\u00f6n haitta, kuten kosteus tai mikrobivaurioituneet rakenteet (Furuhjelm – Kanerva – Kinnunen – Kuhanen: Asunto-osakeyhti\u00f6laki 1. 2015, s.
265 – 267).<\/p>\n\n\n\n
Korvattavien kulujen osalta edell\u00e4 viitatuissa esit\u00f6iss\u00e4 (HE 24\/2009 vp s. 79
– 80) on todettu, ett\u00e4 kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti my\u00f6s vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syyt\u00e4 olettaa, ett\u00e4 huoneistossa on yhti\u00f6n korjattavaksi kuuluva vika, yhti\u00f6ll\u00e4 on velvollisuus selvitt\u00e4\u00e4 vian olemassaolo. Lis\u00e4ksi oikeuskirjallisuudessa on todettu, ett\u00e4 korjaukset on suoritettava tarpeellisessa laajuudessa ja kohtuullisin kustannuksin. Siten jos esimerkiksi osakas parantaa korjaustoimen yhteydess\u00e4 asuntonsa tasoa, t\u00e4lt\u00e4 osin kustannukset kuuluvat h\u00e4nen itsens\u00e4 maksettavaksi (Furuhjelm ym., s. 268).<\/p>\n\n\n\n
Tilanne ennen rakenteiden purkamista<\/p>\n\n\n\n
Riidatonta on, ett\u00e4 Phaxxxnet ovat kes\u00e4ll\u00e4 2012 ilmoittaneet yhti\u00f6lle saunomisen yhteydess\u00e4 todetusta ep\u00e4miellytt\u00e4v\u00e4st\u00e4 hajusta. T\u00e4ll\u00f6in asiaa ei viel\u00e4 selvitetty tarkemmin. Ulkomaille syksyll\u00e4 2012 l\u00e4hteneet Phaxxxnet ovat muistuttaneet yhti\u00f6t\u00e4 15.2.2013 kirjallisesti hajusta ja vaatineet, ett\u00e4 syy selvitet\u00e4\u00e4n, kun he palaavat Suomeen maaliskuun 2013 lopussa.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n edustajat Juntttnen ja Alattt ovat hovioikeudessa kertoneet, ett\u00e4 he ja viimeksi mainitun puoliso olivat k\u00e4yneet havainnoimassa hajua osakkeenomistajien huoneistossa maaliskuun 2013 lopulla. Kukaan heist\u00e4 ei ollut havainnut asunnossa poikkeavaa hajua. T\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen he olivat k\u00e4yneet huoneistossa uudelleen 8.4.2013 rakennusmestari Sutttten suorittaman katselmuksen yhteydess\u00e4. Tuolloin Sutttten oli sanonut, ett\u00e4 mit\u00e4\u00e4n navetan hajua huoneistossa ei ollut ja ett\u00e4 ilmastointia t\u00e4ytyi lis\u00e4t\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten oli laatinut 25.4.2013 lausunnon katselmuksessa 8.4.2013 tehdyist\u00e4 havainnoista. Lausunnon mukaan pesuhuoneessa oli tuntunut voimakas kemikaalinomainen haju, joka oli tyypillinen mikrobiper\u00e4inen tai viem\u00e4rin haju. Hajuhaitta oli lieventynyt, kun poistoilmanvaihto oli kytketty t\u00e4ydelle teholle. Tuolloin varsinaisia kosteusvaurioita ei ollut voitu viel\u00e4 todeta, mutta lausunnossa on pidetty hyvin todenn\u00e4k\u00f6isen\u00e4, ett\u00e4 ajan saatossa kosteutta ja vett\u00e4 oli voinut p\u00e4\u00e4st\u00e4 rakenteisiin ja aiheuttaa niiss\u00e4 kosteus- ja homevaurioita. Hajun syyt\u00e4 ei voitu yksiselitteisesti todeta vaan syyn selvitt\u00e4minen edellytti lausunnon mukaan rakenteiden purkamista. Sutttten on hovioikeudessa kertonut, ett\u00e4 h\u00e4nen katselmushetkell\u00e4 havaitsemansa seikat olivat vastanneet lausunnon sis\u00e4lt\u00f6\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus pit\u00e4\u00e4 Sutttten kertomusta 8.4.2013 todetusta hajusta uskottava- na. Asiassa ei ole ilmennyt mit\u00e4\u00e4n j\u00e4rkev\u00e4\u00e4 syyt\u00e4 sille, miksi h\u00e4n olisi kirjoittanut lausuntoonsa 25.4.2013 paikkansa pit\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 seikkoja. Lis\u00e4ksi sittemmin rakenteiden yhteydess\u00e4 havaitut vauriot ja hajuhaitat tukevat lausuntoon kirjattua havaintoa hajusta.<\/p>\n\n\n\n
Kiinteist\u00f6liiton neuvontainsin\u00f6\u00f6ri H\u00e4ntttsen mukaan oikea toimenpide huhtikuussa 2013 oli ollut teett\u00e4\u00e4 asiasta selvitys. Havainnot eiv\u00e4t kuitenkaan olleet antaneet aihetta kiireellisiin toimenpiteisiin.<\/p>\n\n\n\n
Tilanne rakenteiden purkamisen j\u00e4lkeen<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxnet ovat toukokuun 2013 lopulla avanneet saunan pintarakenteita, mink\u00e4 j\u00e4lkeen Sutttten on 24.5.2013 tehnyt tarkastusk\u00e4ynnin asuntoon.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten on 24.5.2013 p\u00e4iv\u00e4tyss\u00e4 s\u00e4hk\u00f6postissaan todennut muun muassa, ett\u00e4 v\u00e4lipohjarakenteessa oli ollut hyvin runsaasti hiirten ulosteita ja pesi\u00e4, runsaasti silmin havaittavia j\u00e4lki\u00e4 vanhoista kosteusvaurioista sek\u00e4 tummumaa ja mikrobikasvustoa eristeiss\u00e4, alumiinipaperissa ja puurakenteissa.
My\u00f6s v\u00e4lipohjassa oleva viem\u00e4riputki oli vuotanut naulanrei\u00e4st\u00e4. Sutttten on katsonut, ett\u00e4 kaikki vaurioituneet rakenteet ja materiaalit tuli poistaa ja j\u00e4ljelle j\u00e4\u00e4neet rakenteet puhdistaa tai desinfioida. Sutttten on hovioikeudessa kertonut havainnoistaan samalla tavalla ja ettei h\u00e4n ollut koskaan aikaisemmin miss\u00e4\u00e4n rakennuksessa n\u00e4hnyt niin paljon el\u00e4inper\u00e4ist\u00e4 ulostetta.
Lis\u00e4ksi kun vett\u00e4 oli laskettu yl\u00e4kerrassa, se oli tullut l\u00e4pi alakerran katosta. Sutttten olisi m\u00e4\u00e4r\u00e4nnyt asunnon heti asumiskieltoon.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten 24.5.2013 ottamista valokuvista n\u00e4kyy, ett\u00e4 rakenneavauksissa on ilmennyt muun muassa veden valumaj\u00e4lki\u00e4, tummunutta villaa sek\u00e4 hiirten pesi\u00e4 ja ulostetta.<\/p>\n\n\n\n
P. Phaxxxne on kertonut, ett\u00e4 saunapaneeleiden purkamisen j\u00e4lkeen haju oli ollut niin voimakas, ettei asunnossa ollut voinut asua. Asunnossa olisi joutunut peseytym\u00e4\u00e4n keitti\u00f6ss\u00e4. T\u00e4m\u00e4n vuoksi Phaxxxnet olivat asuneet tytt\u00e4ren luona remontin ajan.<\/p>\n\n\n\n
H\u00e4ntttnen on kertonut, ett\u00e4 rakenteissa oli voinut olla jonkinlaista mikrobikasvustoa. T\u00e4m\u00e4 ei v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 aiheuttanut haittaa asumisterveydelle, jos mikrobeja ei p\u00e4\u00e4ssyt sis\u00e4ilmaan. H\u00e4ntttnen olisi kuitenkin m\u00e4\u00e4r\u00e4nnyt yl\u00e4kerran kylpyhuoneen k\u00e4ytt\u00f6kieltoon.<\/p>\n\n\n\n
Korjaust\u00f6iss\u00e4 urakoitsijana toiminut Rauttt on kertonut, ett\u00e4 huoneistossa oli haissut melko voimakkaasti purkut\u00f6iden j\u00e4lkeenkin. Niin ik\u00e4\u00e4n toinen kohteessa k\u00e4ynyt urakoitsija Kelttt on kertonut, ett\u00e4 huoneistossa oli ollut selv\u00e4 hajuhaitta.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus katsoo asiassa edell\u00e4 selostetun todistelun johdosta selvitetyksi, ett\u00e4 huoneiston m\u00e4rk\u00e4tilat ovat olleet rakenteiden avaamisen j\u00e4lkeen k\u00e4ytt\u00f6kelvottomia kosteusvaurioiden, el\u00e4inper\u00e4isten j\u00e4t\u00f6sten ja veden valumisen sek\u00e4 n\u00e4iden vaurioiden korjaamisen vaatimien t\u00f6iden vuoksi. Lis\u00e4ksi asunnossa asuminen olisi voinut rakenneavausten j\u00e4lkeen muodostua terveydelle haitalliseksi mikrobikasvuston vuoksi. Joka tapauksessa edell\u00e4 mainittuja vaurioita koskevien kunnossapitot\u00f6iden tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 olisi aiheutunut osakkeenomistajille v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa. Mahdollisen terveyshaitan ja peseytymistilojen puuttumisen vuoksi korjausty\u00f6t ovat my\u00f6s muodostuneet siten kiireelliseksi, ett\u00e4 yhti\u00f6lt\u00e4 on voinut edellytt\u00e4\u00e4 ryhtyv\u00e4n nopeasti korjaustoimenpiteisiin.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n menettelyst\u00e4<\/p>\n\n\n\n
Asiassa on seuraavaksi arvioitava, onko yhti\u00f6 ryhtynyt viivytyksett\u00e4 riitt\u00e4viin toimiin vaurioiden korjaamiseksi.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 todetuin tavoin osakkeenomistajat ovat suullisesti ilmoittaneet yhti\u00f6lle hajuhaitoista kes\u00e4ll\u00e4 2012. Lis\u00e4ksi osakkeenomistajat ovat 15.2.2013 toimittaneet yhti\u00f6lle kirjallisen huomautuksen, jossa osakkeenomistajat ovat ilmoittaneet Juntttselle ep\u00e4miellytt\u00e4v\u00e4st\u00e4 hajusta saunomisen yhteydess\u00e4 ja maininneet aiemmasta vesivuodosta. Viel\u00e4 osakkeenomistajat ovat huomautuksessaan todenneet, ett\u00e4 hajun syyt\u00e4 oli vaikea arvata ennen kuin rakenteet purettiin ja ett\u00e4 syy t\u00e4ytyi selvitt\u00e4\u00e4, kun he palasivat Suomeen seuraavan kuukauden lopulla.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten 25.4.2013 antama edell\u00e4 selostettu lausunto oli P. Phaxxxnen mukaan toimitettu heti yhti\u00f6lle. Lausunnossa on suositeltu rakenteiden purkamista hajun syyn selvitt\u00e4miseksi.<\/p>\n\n\n\n
Phaxxxneiden asiamies on l\u00e4hett\u00e4nyt yhti\u00f6lle kirjeet 8. ja 10.5.2013. Ensin mainitussa kirjeess\u00e4 asiamies on viitaten hajuhaittoihin ja mahdolliseen home- tai kosteusvaurioon vaatinut, ett\u00e4 yhti\u00f6 antaa seitsem\u00e4n vuorokauden sis\u00e4ll\u00e4 kirjallisen vahvistuksen, ett\u00e4 yhti\u00f6 ryhtyy v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti asunto-osakeyhti\u00f6lain ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella ja velvoittamana Sutttten lausunnossa mainitsemiin korjauksiin. Lis\u00e4ksi kirjeess\u00e4 on vaadittu, ett\u00e4 yhti\u00f6 vastaa tarkastuksen aiheuttamista kustannuksista. Juntttnen ja Alattt ovat 10.5.2013 l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4\u00e4n s\u00e4hk\u00f6postissa katsoneet, ett\u00e4 oli selkeint\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomistajat maksoivat tarkastusta koskevan laskun. T\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen osakkeenomistajien asiamies on edelleen vaatinut edell\u00e4 mainittujen tarkastuskustannusten korvaamista.
11<\/p>\n\n\n\n
Lis\u00e4ksi asiamies on ilmoittanut, ett\u00e4 osakkeenomistajat tulevat teett\u00e4m\u00e4\u00e4n yhti\u00f6n kustannuksella sen vastuulle kuuluvat korjaukset.<\/p>\n\n\n\n
P. Phaxxxnen mukaan he eiv\u00e4t olleet saaneet kirjeiden j\u00e4lkeen yhti\u00f6lt\u00e4 mit\u00e4\u00e4n ehdotusta sit\u00e4, miten asiassa edett\u00e4isiin.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n hallitus on pit\u00e4nyt kokouksen asian johdosta 14.5.2013. Ottaen huomioon sen, ett\u00e4 osakkeenomistajat ovat olleet ulkomailla 15.2.2013 p\u00e4iv\u00e4tyn kirjallisen huomautuksen j\u00e4lkeen ja he ovat itse pyyt\u00e4neet asian selvitt\u00e4mist\u00e4 vasta matkalta palattuaan, ja sen, ett\u00e4 Juntttsen ja Alatttn mukaan Sutttten oli 8.4.2013 pidetyss\u00e4 katselmuksessa todennut, ett\u00e4 remontti toteutettiin joka tapauksessa ja siin\u00e4 yhteydess\u00e4 asiaa voitiin selvitt\u00e4\u00e4, hovioikeus katsoo yhti\u00f6n hallituksen j\u00e4rjest\u00e4neen kokouksen kohtuullisessa ajassa. Kokoushetkell\u00e4 osapuolten tiedossa on ollut vain poikkeava haju, eik\u00e4 sen aiheuttajasta ole ollut viel\u00e4 varmaa tietoa. Toisaalta tuolloin osapuolten tiedossa on ollut Sutttten 25.4.2013 p\u00e4iv\u00e4tty lausunto, jossa on ehdotettu rakenteiden purkua ja ep\u00e4ilty kosteusvauriota. Lausunnossa ei ole kuitenkaan otettu kantaa ehdotettujen toimenpiteiden kiireellisyyteen. Kun vaurioista ei ole ollut viel\u00e4 tarkempaa tietoa ja P. Phaxxxne on itsekin suostunut siihen menettelyyn, ett\u00e4 h\u00e4n tilaa terveystarkastajan tarkastamaan huoneiston, yhti\u00f6n toimia voidaan viel\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 vaiheessa pit\u00e4\u00e4 riitt\u00e4vin\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
P. Phaxxxne on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli ollut yhteydess\u00e4 Helsingin kaupungin terveystarkastajaan, joka oli ilmoittanut, ett\u00e4 heill\u00e4 oli ollut pitk\u00e4 jono ja ett\u00e4 tarkastus voitiin tehd\u00e4 kolmen kuukauden p\u00e4\u00e4st\u00e4. T\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden hovioikeus katsoo perustelluksi, ett\u00e4 asiassa alettiin suunnitella vaihtoehtoisia toimenpiteit\u00e4, eik\u00e4 tarkastuksen tilaamista vasta kolmen kuukauden p\u00e4\u00e4h\u00e4n voitu pit\u00e4\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4n\u00e4 toimenpiteen\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Toukokuun 2013 lopulla osakkeenomistajat ovat aloittaneet rakenteiden avaamisen, jolloin he ovat havainneet edell\u00e4 selostettuja vaurioita. Sutttten on edell\u00e4 mainitussa 24.5.2013 p\u00e4iv\u00e4tyss\u00e4 s\u00e4hk\u00f6postissaan todennut vaurioiden laajuuden ja ehdottanut korjaustoimenpiteit\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Osakkeenomistajat ovat yhti\u00f6lle 24.5.2013 l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4\u00e4n s\u00e4hk\u00f6postiviestiss\u00e4 ilmoittaneet, ett\u00e4 Rytmi Rakennus Oy aloittaa 30.5.2013 purkuty\u00f6t.
Heid\u00e4n mukaansa yhti\u00f6 oli tuolloin saanut my\u00f6s Sutttten viestin tiedoksi.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n on katsottava n\u00e4in ollen tulleen viimeist\u00e4\u00e4n 24.5.2013 tietoiseksi vaurioiden laajuudesta ja laadusta. Vaikka osakkeenomistajat ovat ilmoittaneet remonttit\u00f6iden alkamisesta hyvin lyhyell\u00e4 varoitusajalla toukokuun lopulla, yhti\u00f6n olisi tullut t\u00e4ss\u00e4 vaiheessa ilmoittaa ryhtyv\u00e4ns\u00e4 toimenpiteisiin kunnossapitot\u00f6iden tekemiseksi, mit\u00e4 osakkeenomistajat ovat aiemmissa kirjeiss\u00e4\u00e4n pyyt\u00e4neet vahvistettavaksi. V\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 ei ole, ett\u00e4 yhti\u00f6 olisi v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti aloittanut konkreettiset kunnossapitoty\u00f6t, vaan ett\u00e4 yhti\u00f6 olisi ilmoittanut ryhtyv\u00e4ns\u00e4 toimenpiteisiin esimerkiksi korjaussuunnitelman laatimiseksi. Sen sijaan Juntttnen on 25.6.2013 p\u00e4iv\u00e4tyss\u00e4 s\u00e4hk\u00f6postissaan viel\u00e4 noin kuukausi rakenneavausten j\u00e4lkeenkin ilmoittanut, ett\u00e4 osakkeenomistajilla ei ollut oikeutta tehd\u00e4 mit\u00e4\u00e4n korjaus- tai rakentamistoimenpiteit\u00e4 ilman yhti\u00f6n asianmukaista p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekoa. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4
12<\/p>\n\n\n\n
vaikka yhti\u00f6 ei olisikaan ollut tietoinen asunnontarkastuksen kolmen kuukauden odotusajasta, ei rakenteiden purkamisen j\u00e4lkeen asunnontarkastuksen odottaminen ole ollut en\u00e4\u00e4 perusteltua.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 yhti\u00f6 ei ole viivytyksett\u00e4 ryhtynyt vaurioiden laatu huomioon ottaen riitt\u00e4viin toimiin kunnossapitot\u00f6iden suhteen. Yhti\u00f6n vetoamalla seikalla, ett\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 ei ole ollut ammatti-is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4, ei ole asiassa merkityst\u00e4, sill\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6laissa asetetut yhti\u00f6n velvollisuudet eiv\u00e4t riipu is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n ammattitasosta. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset yhti\u00f6n korvausvelvollisuudelle ovat siten t\u00e4yttyneet.<\/p>\n\n\n\n
Kulujen tarpeellisuus ja kohtuullisuus<\/p>\n\n\n\n
Asiassa on viel\u00e4 arvioitava, ovatko tehdyt korjaustoimenpiteet olleet tarpeellisia ja niist\u00e4 aiheutuneet kustannukset kohtuullisia.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6 on katsonut, ett\u00e4 hiirien ulosteiden poisto, tilojen desinfiointi, vaurioituneen l\u00e4mp\u00f6eristeen vaihtaminen ja saunan katon panelointi olivat kuuluneet yhti\u00f6n vastuulle. Sen sijaan muilta osin korjaustoimenpiteet olivat olleet yhti\u00f6n mukaan tarpeettomia ja ylimitoitettuja. Edell\u00e4 mainittujen lis\u00e4ksi osakkeenomistajat ovat korjanneet muun muassa ilmanvaihtoputkia, k\u00e4ytt\u00f6vesiputkia, viem\u00e4riputken ja palkistoa.<\/p>\n\n\n\n
Juntttnen on kertonut, ett\u00e4 ilmanvaihtokanavat oli aikaisemmin puhdistettu eik\u00e4 putkistojen suhteen ollut ollut ongelmia. N\u00e4ihin ei ollut ollut mit\u00e4\u00e4n tarvetta puuttua. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n sein\u00e4rakenteissa ei ollut ollut ongelmia, joiden vuoksi niiss\u00e4 olisi ollut remontin tarvetta. My\u00f6s Vihtttsen mukaan ilmanvaihto- ja vesiputkissa ei ollut ollut ongelmia. Vihtttnen on todennut valokuvasta K6.2, ett\u00e4 kuvassa n\u00e4kyi riskirakennetta, mutta se oli ollut ehj\u00e4\u00e4.
Samoin palkit olivat olleet tervett\u00e4 puuta.<\/p>\n\n\n\n
H\u00e4ntttnen on katsonut, ett\u00e4 Sutttten toimenpide-ehdotus 10.6.2013 oli sis\u00e4lt\u00e4nyt huoneiston tasonparannusta. H\u00e4ntttsen mukaan vesivahingot ja alumiinipaperit oli ilman muuta tullut korjata, mutta ilmanvaihtoputket olivat olleet paikoillaan rakennuksen valmistumisesta alkaen. Jos n\u00e4it\u00e4 halusi vaihtaa, osakkeenomistajan tuli itse maksaa korjaus. Riskirakenne oli hyv\u00e4 poistaa, mutta jos rakenteissa ei ollut vaurioita, tuli osakkeenomistajan kustantaa remontti silt\u00e4 osin. Vesiputkien elinkaari oli 50 vuotta ja t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa ne olivat olleet noin 35 vuotta vanhoja, jolloin niiden vaihtaminen tuli tapahtua osakkeenomistajan omalla kustannuksella. Toisaalta H\u00e4xxxnen olisi itse suositellut, ett\u00e4 ilmanvaihto-, viem\u00e4ri- ja k\u00e4ytt\u00f6vesiputket uusittaisiin remontin yhteydess\u00e4, koska se olisi ollut j\u00e4rkev\u00e4 ratkaisu. My\u00f6s Vihtttnen on pit\u00e4nyt osakkeenomistajien remonttia tasonparannuksena, mutta h\u00e4nkin on pit\u00e4nyt rakennusteknisesti j\u00e4rkev\u00e4n\u00e4 uusia kupariputki siin\u00e4 yhteydess\u00e4, kun rakenteet oli avattu.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten on kertonut, ett\u00e4 kunnossapitot\u00f6iss\u00e4 oli pyritty minimitoimenpiteisiin, eik\u00e4 tasonparannuksesta ollut ollut kysymys. Rakenteet oli ainoastaan ennallistettu. Vedeneristeet oli tullut v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 uusia, koska niit\u00e4 ei ollut ollut. M\u00e4rk\u00e4tilat eiv\u00e4t olleet vastanneet edes rakennusajan rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4,
13<\/p>\n\n\n\n
koska kosteutta oli p\u00e4\u00e4ssyt kulkeutumaan rakenteisiin. K\u00e4ytt\u00f6vesiputket oli sidottu rakenteisiin, jolloin ne oli ollut pakko katkaista, jotta rakenteita oli p\u00e4\u00e4sty purkamaan. Lis\u00e4ksi niiden tekninen k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4 oli ollut p\u00e4\u00e4ttym\u00e4ss\u00e4 ja niiss\u00e4 oli ilmennyt sinkkikatoa. Sutttten ei ollut havainnut putkissa vuotoa, mutta h\u00e4n oli pit\u00e4nyt niiden uusimista j\u00e4rkev\u00e4n\u00e4. My\u00f6s palkkeja oli pit\u00e4nyt katkaista, koska muuten yl\u00e4pohjan rakennetta ei olisi voinut purkaa. Ilmanvaihtoputket olivat olleet rikki, eik\u00e4 niit\u00e4 ollut saanut rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4ysten perusteella laittaa takaisin.<\/p>\n\n\n\n
Rauttt on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli ollut poistamassa valokuvissa ilmenevi\u00e4 hiirten ulosteita ja villoja. Saunarakenteet olivat olleet melko huonossa kunnossa ja haju oli ollut paha. Rauttt oli havainnut kosteus- ja homej\u00e4lki\u00e4. Yl\u00e4kerran lattiassa ei ollut ollut vedeneristyst\u00e4, lattiarakenne oli ollut kosteusvaurioitunut ja kantava rakenne oli ollut vaurioitunut. Vaurioituneita rakenteita ei ollut voinut purkaa s\u00e4\u00e4st\u00e4m\u00e4ll\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vesiputket. Ilmanvaihto- putkissa oli ollut reiki\u00e4 ja ne olivat osittain painuneet. Ne oli Rautttn mukaan t\u00e4ytynyt vaihtaa, jotta ne oli saatu asianmukaiseen kuntoon. Palkkeja oli vaihdettu silt\u00e4 osin kuin ne olivat olleet vaurioituneita. Palkistoa olisi ollut mahdollista s\u00e4ilytt\u00e4\u00e4, mutta tuolloin sit\u00e4 olisi tullut puhdistaa ja olisi pit\u00e4nyt saada varmuus siit\u00e4, ett\u00e4 se oli ollut puhdasta. Rauttt on katsonut, ettei ollut ollut mielek\u00e4st\u00e4 k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 ty\u00f6tunteja puhdistamiseen, koska hintaero uusimiseen oli ollut v\u00e4h\u00e4inen ja huonolla onnella vaurio olisi voinut j\u00e4\u00e4d\u00e4 viel\u00e4 puhdistamisen j\u00e4lkeenkin. Huoneistoon oli viel\u00e4 j\u00e4\u00e4nyt riskirakennetta. Rautttn mukaan ylim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 ty\u00f6t\u00e4 ei huoneistossa ollut tehty, vaan kysymys oli ollut vaurioiden korjaamisesta. My\u00f6s Kelttt on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n ei olisi suositellut palkkien puhdistamista. Puutavaran vaihtaminen oli ollut h\u00e4nen mielest\u00e4\u00e4n aiheellista ja v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 Suttttella ja Rautttlla oli ollut korjaust\u00f6iden suorittajina paras mahdollisuus arvioida niiden tarpeellisuutta. Heid\u00e4n kertomustensa perusteella on pidett\u00e4v\u00e4 n\u00e4ytettyn\u00e4, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vesiputket on t\u00e4ytynyt katkaista ja uusia, jotta vaurioituneet rakenteet on voitu tarkoituksenmukaisimmalla tavalla purkaa ja korjata. Niiden uusimisesta aiheutuneet kulut ovat siten olleet tarpeellisia. Niin ik\u00e4\u00e4n ilmanvaihtoputket ovat olleet Sutttten ja Rautttn mukaan vaurioituneita, eik\u00e4 niiden asentaminen takaisin olisi ollut en\u00e4\u00e4 rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaista. Lis\u00e4ksi Rautttn mukaan vain vaurioituneet palkit oli vaihdettu ja Sutttten mukaan viem\u00e4riputki oli vuotanut.<\/p>\n\n\n\n
My\u00f6s H\u00e4ntttsen ja Vihtttsen kertomukset tukevat sit\u00e4, ett\u00e4 ilmanvaihto-, viem\u00e4ri- ja k\u00e4ytt\u00f6vesiputket oli ollut joka tapauksessa j\u00e4rkev\u00e4\u00e4 uusia remontin yhteydess\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 mainitun todistelun perusteella hovioikeus katsoo n\u00e4ytetyksi, ett\u00e4 suoritetut korjaustoimenpiteet ovat olleet vaurioiden korjaamiseksi tarpeellisia. Hovioikeus katsoo Sutttten ja Rautttn kertomusten perusteella n\u00e4ytetyksi my\u00f6s sen, ettei kunnossapitot\u00f6iss\u00e4 ole ollut kysymys tasonparannuksesta, vaikka uudet rakenteet sin\u00e4ns\u00e4 voivat nostaa asunnon arvoa.
My\u00f6s selvittelykuluja on pidett\u00e4v\u00e4 edell\u00e4 viitatun hallituksen esityksen perusteella tarpeellisina.
14<\/p>\n\n\n\n
Kustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta H\u00e4ntttnen on todennut, ett\u00e4 kahden pesuhuoneen ja l\u00f6ylyhuoneen remontti maksaisi 25.000 – 30.000 euroa. Valokuvista ilmenevien kohtien remontointi olisi maksanut 15.000 – 20.000 euroa. Mineraalivillojen, alumiinipapereiden ja saunan paneloinnin osalta remontti olisi maksanut 10.000 euroa. Vihtttnen on arvioinut saunan korjauksen hinnaksi 5.000 – 6.000 euroa. Lattioita h\u00e4n ei ollut laskenut mukaan, koska h\u00e4nen mukaansa niit\u00e4 ei ollut tarvinnut uusia.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten on puolestaan pit\u00e4nyt purku- ja korjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 edullisena. Hintataso m\u00e4rk\u00e4tilaremonteissa olisi ollut 40.000 – 50.000 euroa nyt kysymyksess\u00e4 olevilla vaurioilla. My\u00f6s Rauttt on pit\u00e4nyt kustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 edullisena ottaen huomioon kosteusvaurioitunut rakenne, jota oli pit\u00e4nyt purkaa tarkemmin.<\/p>\n\n\n\n
Kelttt on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli P. Phaxxxnen pyynn\u00f6st\u00e4 k\u00e4ynyt huoneistossa siin\u00e4 vaiheessa, kun siell\u00e4 oli jo purettu kylpyhuonetta. P. Phaxxxne oli pyyt\u00e4nyt tarjousta, mutta Kelttt ei ollut kiinnostunut antamaan tarjousta, sill\u00e4 h\u00e4n oli katsonut remontin hyvin kalliiksi. Keltttlla oli ollut samanlainen urakka, jonka kustannukset olivat olleet 35.000 euroa. H\u00e4n ei olisi pystynyt tarjoamaan 29.000 euron urakkahintaa. Kelttt oli kokemuksesta tiennyt, ett\u00e4 remontti tulisi olemaan hyvin laaja, koska kysymys oli ollut kahdesta tasosta.<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 Sutttten on ollut pisimm\u00e4n ajan tekemisiss\u00e4 kyseess\u00e4 olevien kunnossapitot\u00f6iden kanssa, joten h\u00e4nell\u00e4 on ollut paras k\u00e4sitys kunnossapitot\u00f6iden laajuudesta. Niin ik\u00e4\u00e4n kilpaileva urakoitsija Kelttt on pit\u00e4nyt urakkahintaa edullisena. Hovioikeus katsoo sen vuoksi selvitetyksi, ett\u00e4 aiheutuneet korjauskustannukset ovat olleet kohtuulliset.<\/p>\n\n\n\n
P. Phaxxxne on kertonut, ett\u00e4 he olivat pyyt\u00e4neet kaksi tarjousta. Kelttt oli Phaxxxnen mukaan ilmoittanut, ettei h\u00e4n olisi ehtinyt urakkaa tehd\u00e4, joten Phaxxxnet olivat valinneet Rautttn urakoitsijaksi. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 osakkeenomistajat ovat riitt\u00e4v\u00e4sti kilpailuttaneet urakkaa varsinkin, kun toinen tarjouspyynn\u00f6n vastaanottajista on todennut remontin olleen edullinen.<\/p>\n\n\n\n
Yhteenveto ja oikeudenk\u00e4yntikulut<\/p>\n\n\n\n
Hovioikeus yhteenvetona toteaa, ett\u00e4 vaurioiden korjaamatta j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 olisi aiheutunut Phaxxxneille v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa ja ettei yhti\u00f6 ollut tarpeellisten kunnossapitot\u00f6iden suhteen ryhtynyt viivytyksett\u00e4 riitt\u00e4viin toimiin. N\u00e4in ollen Phaxxxnet ovat voineet teett\u00e4\u00e4 edell\u00e4 mainitut vaurioiden korjaamisen kannalta tarpeelliset kunnossapitoty\u00f6t yhti\u00f6n kustannuksella ja yhti\u00f6 on siten velvollinen korvaamaan heille n\u00e4ist\u00e4 t\u00f6ist\u00e4 aiheutuneet kohtuullisina pidett\u00e4v\u00e4t kustannukset. Aihetta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion muuttamiseen ei siten ole.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6 on h\u00e4vinnyt muutoksenhaun. N\u00e4in ollen se on velvollinen oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 1 \u00a7:n ja 16 \u00a7:n 1 momentin nojalla korvaamaan Phaxxxneiden oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa. Yhti\u00f6ll\u00e4 ei ole ollut huomautettavaa Phaxxxneiden oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4.
Tuomiolauselma<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota ei muuteta.<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxx velvoitetaan suorittamaan P. ja A. Phaxxxnelle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 13.391,48 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisp\u00e4iv\u00e4st\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Muutoksenhaku<\/p>\n\n\n\n
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheisesta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.<\/p>\n\n\n\n
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 31.12.2018.<\/p>\n\n\n\n
Helsingin hovioikeuden puolesta:<\/p>\n\n\n\n
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos M.-L. Nurttt
hovioikeudenneuvos L. Kivttt
hovioikeudenneuvos \u00c5. Norttt<\/p>\n\n\n\n
Valmistelija:
hovioikeuden esittelij\u00e4 M. Py\u00f6ttt
Ratkaisu on yksimielinen.<\/p>\n\n\n\n
HELSINGIN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUS
1. osasto
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari M. Ahlttt<\/p>\n\n\n\n
TUOMIO
1
17\/33358
J\u00c4LJENN\u00d6S AVSKRIFT
15.6.2017 L 14\/18313<\/p>\n\n\n\n
Kantajat<\/p>\n\n\n\n
Vastaaja
Phaxxxne, P. I. Phaxxxne, A. H. J.
Asunto Oy Jooxxxx 0118480-9<\/p>\n\n\n\n
Asia Vireille
ASIAN TAUSTAA<\/p>\n\n\n\n
KANNE<\/p>\n\n\n\n
Vaatimukset
Asunto-osakeyhti\u00f6asia 2.5.2014
Asunto Oy Jooxxxx (vastaaja tai yhti\u00f6) omistaa Helsingin kaupungin 46. kaupunginosan korttelista nro 46146 tontin nro 8 ja sill\u00e4 sijaitsevan rakennuksen. Rakennus on vuonna 1978 valmistunut rivitalo, jossa on viisi kokonaispinta-alaltaan 112 neli\u00f6metrin kokoista kaksikerroksista huoneistoa. Rakennuksen vesijohdot, viem\u00e4rit ja ilmanvaihto ovat p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6isesti alkuper\u00e4isess\u00e4 kunnossa, putkiremonttia ei ole tehty.<\/p>\n\n\n\n
P. ja A. Phaxxxne (kantajat) ovat omistaneet Asunto Oy Jooxxxxn osakkeet nrot 5-6, jotka oikeuttavat hallinnoimaan huoneistoa 4 C yhti\u00f6n omistamassa rivitalo-rakennuksessa. Kantajat olivat ostaneet huoneiston 4 C -osakkeet 31.5.2011 hintaan 286.000 euroa, jolloin kantajat olivat saaneet huoneiston hallintaansa. Kantajat ovat myyneet asunnon 29.9.2014. Hallinta oli siirtynyt uusille omistajille 31.1.2015 ja asunto oli tosiasiallisesti luovutettu 21.1.2015. Velaton kauppahinta oli ollut 332.000 euroa.<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxxn hallitukseen on kuulunut viisi j\u00e4sent\u00e4, jolloin jokainen osakesarja on hallituksessa edustettuna. P. Phaxxxne oli valittu yhti\u00f6n hallituksen j\u00e4seneksi yhti\u00f6kokouksessa 26.4.2012 ja h\u00e4n oli ollut hallituksen j\u00e4sen yhti\u00f6kokoukseen 11.6.2014 saakka. Yhti\u00f6ll\u00e4 ei ole ollut ammatti-is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4, vaan is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 on toiminut joku asukkaista, 1.10.2012 l\u00e4htien V. Juntttnen. Ennen V. Juntttsta is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 oli toiminut Pentti Vihtttnen. My\u00f6s yhti\u00f6n huolto on hoidettu omatoimisesti, vuoroviikoin kaksi viikkoa kerrallaan.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat ovat vaatineet, ett\u00e4 vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajille:<\/p>\n\n\n\n
1.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:n mukaisena korvauksena selvittelykuluista 1.744,19 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 26.6.2013 lukien,
2.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n mukaisena korvauksena kunnossapitot\u00f6ihin liittyvist\u00e4 purkuty\u00f6kustannuksista 4.799,78 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 26.6.2013 lukien,<\/p>\n\n\n\n
3.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n mukaisena korvauksena korjaust\u00f6iden teett\u00e4misest\u00e4 29.018,24 euroa kork\u00f6lain’4 \u00a7:n:1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 30.4.2014 lukien sek\u00e4<\/p>\n\n\n\n
4.<\/p>\n\n\n\n
Kantajien oikeudenk\u00e4yntikulut 39.713,78 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen siit\u00e4 lukien, kun kuukausi on kulunut ratkaisun antamisp\u00e4iv\u00e4st\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Perusteet
Tapahtumainkulku<\/p>\n\n\n\n
Alkukes\u00e4st\u00e4 2012 l\u00e4htien kantajat olivat havainneet asunnossa poikkeavia hajuhaittoja ja ilmoittaneet havainnoistaan toistuvasti vastaajan silloiselle is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4lle ja hallituksen j\u00e4senille. Voimakkaat hajuhavainnot olivat esiintyneet asunnossa erityisesti saunoessa.
Vastaajan edustajat olivat k\u00e4yneet asunnossa tekem\u00e4ss\u00e4 tarkastuksia mutta ilmoittaneet, ettei asunnossa ollut mit\u00e4\u00e4n hajuja ja ett\u00e4 vastaaja-ei tule ryhtym\u00e4\u00e4n mihink\u00e4\u00e4n toimenpiteisiin.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat toistuvasti pyyt\u00e4neet vastaajaa ryhtym\u00e4\u00e4n tutkimus- ja selvittelytoimiin asunnossa olevien vikojen vuoksi. Kirjallisesti kantajat olivat ilmoittaneet haitasta vastaajalle ensimm\u00e4isen kerran 15.2.2013. Koska vastaaja ei ollut suostunut selvitystoimiin, olivat kantajat tilanneet rakennusinsin\u00f6\u00f6ri J. Sutttten selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n vikoja ja tutkimaan asuntoa.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten toimittamaan katselmukseen 8.4.2013 olivat osallistuneet vastaaja, is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 sek\u00e4 hallituksen puheenjohtaja. Katselmuksessa oli todettu hajuhaitan lis\u00e4ksi my\u00f6s muita vikoja. Huoneiston alkuper\u00e4isess\u00e4 kunnossa olevissa m\u00e4rk\u00e4tiloissa ei ollut vesi- tai kosteuseristeit\u00e4.
Lis\u00e4tarkastusten sek\u00e4 korjaust\u00f6iden tekeminen oli ollut v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten lausunto oli toimitettu vastaajalle. Kantajat olivat my\u00f6s uudistaneet vaatimuksensa vastaajan kunnossapitovelvoitteesta 6. – 8.5.2013 l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4\u00e4n kirjeess\u00e4. Vastaaja ei kuitenkaan ollut korvannut vikojen selvittelyst\u00e4 aiheutuneita kustannuksia, eik\u00e4 ilmoittanut ryhtyv\u00e4ns\u00e4 mihink\u00e4\u00e4n korjaus- tai kunnossapitotoimiin kantajien asunnon osalta.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat purkaneet Sutttten ohjeiden mukaisesti pesuhuoneiden pintarakenteita ja havainneet rakenteissa olevan eritt\u00e4in paljon hiirien ulosteita, hiirien pesi\u00e4, kosteutta, outoa rihmastoa sek\u00e4 kosteuden aiheuttamia j\u00e4lki\u00e4. Rakenteet olivat haisseet voimakkaasti. Kantajat olivat kutsuneet asunnolle yhti\u00f6n entisen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n ja entisen hallituksen puheenjohtajan, jotka olivat kehottaneet kantajia ottamaan v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti yhteytt\u00e4 nykyiseen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4n ja hallituksen puheenjohtajaan. Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Juntttnen ja hallituksen puheenjohtaja Alattt olivat saapuneet asunnolle, mutta he eiv\u00e4t olleet ottaneet kantaa asiaan ollenkaan. Kantajat olivat vaatineet vastaajaa ryhtym\u00e4\u00e4n toimenpiteisiin rakenteissa olevien vaurioiden ja terveyshaitan poistamiseksi jo huhtikuussa 2013.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat tilanneet Sutttten tarkastusk\u00e4ynnille huoneistoon. Sutttten oh kaynyt asunnossa 24.5.2013 ja todennut pesuhuoneiden v\u00e4lisess\u00e4 v\u00e4lipohjarakenteessa olevan runsaasti hiiren ulosteita ja pesi\u00e4 sek\u00e4 ett\u00e4 rakenteissa oh runsaasti silmin havaittavia j\u00e4lki\u00e4 vanhoista kosteusvauriosta sek\u00e4 tummumaa\/mikrobikasvustoa eristeiss\u00e4 alumiinipaperissa sek\u00e4 puurakenteissa. Rakenteissa oli my\u00f6s llut havaittavissa kosteutta. Sutttten oli todennut, ett\u00e4 tilassa oli selke\u00e4 mikrobiper\u00e4inen tuoksu. Kylpyhuoneiden v\u00e4lipohjassa kulkeva viem\u00e4ri oli my\u00f6s todettu rikkoutuneeksi ja yl\u00e4kerran lattian vuotavan vett\u00e4 v\u00e4lipohjaan. Sutttten oli todennut, ett\u00e4 asunnossa oli selke\u00e4 terveyshaita hiirien ulosteiden ja pesien sek\u00e4 kosteus- ja mikrobivaurioiden johdosta. Kunnostus- ja korjaustarve oli kiireellinen vuotovahingon, kosteusvaurioiden ja sis\u00e4ilmahaittojen vuoksi.<\/p>\n\n\n\n
Tiedot edell\u00e4 mainituista havainnoista ja korjaustarpeesta oli l\u00e4hetetty vastaajalle. Kantajat olivat vaatineet vastaajaa korvaamaan selvittelykulut sek\u00e4 ryhtym\u00e4\u00e4n yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden korjaamiseen. Vastaaja ei ollut korvannut selvittelykustannuksia, eik\u00e4 ryhtynyt asiassa mihink\u00e4\u00e4n korjaustoimenpiteisiin, vaikka asunnon rakenteista oli jo l\u00f6ytynyt hiiren ulosteita, mikrobivaurioita ja vuotava putki. Vastaaja oli kielt\u00e4ytynyt korjaamasta rakenteissa ja j\u00e4rjestelmiss\u00e4 havaittuja vikoja.<\/p>\n\n\n\n
Asunnossa olevan terveyshaitan vuoksi asiassa oli oltu yhteydess\u00e4 terveydensuojeluviranomaisiin. Helsingin kaupungin ymp\u00e4rist\u00f6tarkastaja N. Kuptttnen oli 30.5.2013 ilmoittanut olevansa yhteydess\u00e4 vastaajayhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4n asian johdosta. Ymp\u00e4rist\u00f6keskuksessa asia oli vireill\u00e4, mutta viraston kiireist\u00e4 johtuen asia oli ollut jonossa asunnontarkastuksen suhteen. Terveystarkastaja oli ollut korjaustarpeesta ja terveyshaitasta samaa mielt\u00e4 kuin Sutttten. Terveystarkastajan mukaan korjaustarve oli ilmeinen, mutta tarkastaja ei ollut ottanut kantaa vastaajan kunnossapitovastuuseen. Asunnon tarkastukseen ei ollut en\u00e4\u00e4 ollut tarvetta sen j\u00e4lkeen kun vaurioituneet rakenteet ja materiaalit oli purku-urakoitsijan toimesta poistettu ja asunto desinfioitu, mist\u00e4 syyst\u00e4 kantajat olivat peruuttaneet asunnon tarkastuspyynn\u00f6n.<\/p>\n\n\n\n
Korjausten v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6myyden vuoksi ja koska vastaaja oli ilmoittanut, ettei yhti\u00f6 ryhdy asiassa toimenpiteisiin, kantajat olivat tilanneet vaurioituneiden rakenteiden ja j\u00e4rjestelmien purkuty\u00f6t urakoitsijalta.
Kantajat olivat pyyt\u00e4neet urakkatarjousta my\u00f6s toiselta urakoitsijalta. Vaurioituneet rakenteet ja materiaalit oli purettu 7.6.2013 menness\u00e4 asunnosta, jolloin purkut\u00f6iden valvojana toiminut Sutttten oli suorittanut asunnossa ty\u00f6maakatselmuksen. Katselmuksessa oli todettu, ett\u00e4 vaurioituneet rakenteet ja materiaalit oli p\u00e4\u00e4osin poistettu ja j\u00e4ljelle j\u00e4\u00e4v\u00e4t rakenteet asianmukaisesti desinfioitu ja k\u00e4sitelty. Saunan lattianrajassa ja lattian sis\u00e4ll\u00e4 olevia puurakenteita oli viel\u00e4 osin ollut j\u00e4ljell\u00e4.
Pesuhuoneen vanhan lattiarakenteen vaurioituneet puupalkit oli my\u00f6s purettu ja yksi palkkeja kantava vaurioitunut runkotolppa oli katkaistu eteisen vastaiselta sein\u00e4lt\u00e4. llmanvaihtoputkiston havaittiin olleen vanhaa peltist\u00e4 kurkkutorvikanavaa, joka oli ollut rutussa ja rikkoutunut ja jossa oli ollut reiki\u00e4 useammassa kohdassa. Kanaviston liitoksia oli aiemmin teipattu muoviteipill\u00e4. Pesuhuoneen alakaton yl\u00e4puolella olevaa kattorakennetta oli aikaisemmin korjattu ep\u00e4m\u00e4\u00e4r\u00e4isill\u00e4 levynpalasilla. Yl\u00e4pohjan h\u00f6yrynsulun mahdollisia puutteellisuuksia ei ollut voitu tarkastaa.<\/p>\n\n\n\n
Jotta asunnon pesutilat oli saatu asumisk\u00e4ytt\u00f6\u00f6n kelvollisiksi, oli Sutttten n\u00e4kemyksen mukaan v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 ja hyv\u00e4n rakennustavan mukaista tehd\u00e4 my\u00f6s seuraavat asiat:
– Kaikki loput materiaalij\u00e4tteet tuli imuroida ja puhdistaa rakenteet. Tilat tuli kauttaaltaan imuroida puhtaaksi.
– Kaikki vanhat ohutpeltiset ilmanvaihto ”kurkkuputket” tuli uusia joko muovikanavalla tai kovapeltisell\u00e4 kierresaumakanavalla ja liitokset tuli tiivist\u00e4\u00e4 asianmukaisesti.
– Yl\u00e4kerran pesuhuoneen yl\u00e4pohjarakenne tuli tarkastaa ja varmistaa h\u00f6yrynsulun tiiveys.
– Kaikki mahdolliset rei\u00e4t rakenteissa tuli tiivist\u00e4\u00e4 siten, ett\u00e4 esimerkiksi mahdolliset hiirien tuloreitit saatiin suljettua.
– V\u00e4lipohja tuli rakentaa uudestaan betonirakenteisena kantavana laattana, joka tuettiin olemassa oleviin rakenteisiin.
– Saunan lattianrajasta ja lattian sis\u00e4lt\u00e4 tuli poistaa kaikki puuainesmateriaali.
– Eteisen vastaisen sein\u00e4n v\u00e4lipohjarakennetta kantavat runkotolpat tuli tarvittaessa ”kengitt\u00e4\u00e4” jotta lattian sis\u00e4\u00e4n ei j\u00e4\u00e4nyt puurakenteita.
Katkaistu runkotolppa tuli korjata.
– Lattian alajuoksujen poiston ja puhdistuksen j\u00e4lkeen j\u00e4\u00e4v\u00e4t rakenteet tuli desinfioida ja k\u00e4sitell\u00e4 kuten aiemmin muut j\u00e4ljelle j\u00e4\u00e4v\u00e4t rakenteet.
– Yl\u00e4kerran pesuhuoneen j\u00e4ljelle j\u00e4\u00e4v\u00e4t sein\u00e4rungot tuli katkaista siten, ett\u00e4 puurakenteiset sein\u00e4t alkavat vasta betonisen lattiarakenteen yl\u00e4puolelta eiv\u00e4tk\u00e4 j\u00e4\u00e4 lattian sis\u00e4\u00e4n.
– Yl\u00e4kerran pesuhuoneen seiniss\u00e4 olisi suositeltavaa k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 valmiiksi k\u00e4siteltyj\u00e4 kosteudenkest\u00e4vi\u00e4 levyj\u00e4 puurunkoisten seinien osalla.
– Saunan eristeen\u00e4 oli suositeltavaa k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 esimerkiksi alumiinipaperipintaisia eristelevyj\u00e4.
– Viem\u00e4rit tuli uusia puretuilta osilta k\u00e4ytt\u00e4en tyyppihyv\u00e4ksyttyj\u00e4 osia ja kaivoja.
– Yl\u00e4kerran pesuhuoneen vesiputket tuli uusia asianmukaisesti eristetyill\u00e4 putkilla ja kaikki vesipisteet varustaa sulkuventtiilein.
– Saunan lattian vedeneriste tuli toteuttaa siten, ett\u00e4 se voidaan liitt\u00e4\u00e4 alakerran pesuhuoneen vedeneristeeseen.
– Vedeneristeiden tuli olla tyyppihyv\u00e4ksyttyj\u00e4 materiaaleja ja vedeneristeet tuli suorittaa sertifioidun vedenerist\u00e4j\u00e4n toimesta ja vedeneristeet tuli tarkastaa ennen pinnoitust\u00f6iden aloittamista.
– Korjausty\u00f6st\u00e4 tuli laatia erikseen tarkempi korjausty\u00f6suunnitelma tai
-selostus tarvittavine yksityiskohtineen.
– Uusittaessa ja korjattaessa rakenteita, tuli noudattaa m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 ja ohjeita sek\u00e4 korjausty\u00f6t tuli valvoa asianmukaisesti.<\/p>\n\n\n\n
Korjaustoimet olivat v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 ainoastaan kosteus- ja homevaurioiden, sek\u00e4 tuhoel\u00e4invaurioiden korjaamiseksi, sek\u00e4 rikkoutuneiden putkien korjaamiseksi. Korjausten yhteydess\u00e4 oli v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 purkaa ja uusia my\u00f6s katto-, sein\u00e4- ja lattiapinnoitteet vaurioituneiden rakenteiden kohdilta. Vastaajalla oli ollut mahdollisuus ryhty\u00e4 korjaussuunnitelman hankkimiseen sek\u00e4 korjaust\u00f6it\u00e4 koskevan urakan tilaamiseen ennen kantajien tilaamia suunnittelu- ja korjaust\u00f6it\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Valvontamuistio sek\u00e4 katselmuksessa otetut valokuvat oli toimitettu vastaajalle. Kantajat olivat vastaajalle toimittaneet 12.6.2013 urakkatarjouksen korjausten osalta ja 14.6.2013 selvityksen purkukustannuksista. Kantajat olivat varanneet 12.6.2013 vastaajalle mahdollisuuden teett\u00e4\u00e4 korjausty\u00f6t valitsemallaan urakoitsijalla. Vastaaja oli kielt\u00e4nyt kantajien asiamiest\u00e4 osallistumasta 15.6.2013 pidett\u00e4v\u00e4\u00e4n hallituksen kokoukseen, jonne kantajat oli kutsuttu. Kantajat olivat ilmoittaneet 2.7.2013 vastaajalle teett\u00e4v\u00e4ns\u00e4 vastaajan kunnossapitovastuulle kuuluvat kunnossapitoty\u00f6t, koska vastaaja ei ollut ryhtynyt mihink\u00e4\u00e4n toimiin asiassa.<\/p>\n\n\n\n
Vastaajayhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 oli ilmoittanut 28.6.2013, ett\u00e4 kyseess\u00e4 ei ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n mukainen tilanne. Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n mukaan kaikki purkuty\u00f6t, lukuun ottamatta hiiren pesien aiheuttamaa v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 tarvetta, olivat olleet turhia ja tarpeettomia. Vastaaja oli katsonut selvitys- ja purkutoimien olleen luvattomia ja tarpeettomia eik\u00e4 vastaaja ollut katsonut olevansa korjaus- tai kunnossapitovastuussa mist\u00e4\u00e4n kantajien ilmoittamista korjaustoimenpiteist\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Laboratoriotulokset pesuhuoneiden rakenteista otetuista n\u00e4ytteist\u00e4 olivat valmistuneet 8.7.2013. Ne oli toimitettu vastaajalle, joka ei ollut reagoinut tuloksiin mitenk\u00e4\u00e4n. Kantajat olivat tilanneet hyv\u00e4n rakennustavan mukaisesti korjaussuunnitelmat Suttttelta. Suunnitelmat olivat valmistuneet 11.7.2013 ja ne oli toimitettu vastaajalle. Kantajat olivat tilanneet urakoitsijan suorittamaan korjausty\u00f6t ja korjausurakan aloituskokous oli pidetty asunnossa 17.7.2013. Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 oli kutsuttu kokoukseen, mutta h\u00e4n ei ollut siihen osallistunut. Vastaajayhti\u00f6n hallitus oli katsonut asiassa kiirehdityn liikaa, eik\u00e4 hyv\u00e4ksynyt mit\u00e4\u00e4n toimenpiteit\u00e4 asunnon korjaamisen suhteen.<\/p>\n\n\n\n
Asunnon yl\u00e4pohjassa oli 26.7.2013 havaittu olevan runsaasti vanhoja kosteusvaurioita, joita oli ilmeisesti yritetty aikaisempien vesikattovuotojen vuoksi peitell\u00e4 paikkauksilla. Korjaust\u00f6iden valvoja Sutttten oli ilmoittanut urakoitsijalle, ett\u00e4 vaurioituneet rakenteet oli suojattava v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti mikrobien levi\u00e4misriskin vuoksi tiiviill\u00e4 muovikalvolla ja ett\u00e4 tuhoel\u00e4inten desinfiointiin erikoistunut taho oli tilattava asuntoon laajojen tuhoel\u00e4inhavaintojen vuoksi.
Lis\u00e4vauriohavainnoista ja -korjaustarpeista oli l\u00e4hetetty tieto vastaajalle.<\/p>\n\n\n\n
Seuraavassa ty\u00f6maakokouksessa 5.8.2013 l\u00e4sn\u00e4 oli ollut my\u00f6s vastaajayhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 ja h\u00e4nen kutsumanaan Kiinteist\u00f6liiton neuvontainsin\u00f6\u00f6ri J. H\u00e4ntttnen. Vastaajan edustaja ei ollut saapunut 8.8.2013, 13.8.2013, 15.8.2013, 21.8.2013, 26.8.2013 ja 29.8.2013
pidettyihin kokouksiin eik\u00e4 12.9.2013 pidettyyn lopputarkastukseen. Kantajat olivat ilmoittaneet vastaajalle kaikista kokouksista ja vastaaja oli kategorisesti kielt\u00e4ytynyt osallistumasta niihin.
Aiheutuneet kustannukset<\/p>\n\n\n\n
Kantajille on aiheutunut 1.744,19 euron tutkimus- ja selvityskustannukset sek\u00e4 4.799,78 euron viallisten ja vaurioituneiden rakenteiden ja j\u00e4rjestelmien purkukustannukset. Kantajat ovat vaatineet kustannusten korvaamista vastaajalta viimeist\u00e4\u00e4n 26.6.2013.<\/p>\n\n\n\n
Kantajille on aiheutunut viallisten ja vaurioituneiden rakenteiden ja j\u00e4rjestelmien korjaust\u00f6ist\u00e4 yhteens\u00e4 24.388,39 euron kustannukset sek\u00e4 viallisten ja vaurioituneiden rakenteiden ja j\u00e4rjestelmien korjaust\u00f6iden suunnittelusta ja valvonnasta yhteens\u00e4 4.629,85 euron kustannukset.
Kantajat ovat vaatineet kustannusten korvaamista 30.3.2014 menness\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Oikeudellinen arviointi<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7 mukaan yhti\u00f6 on kunnossapitovastuussa yhti\u00f6n rakennuksesta ja huoneistosta silt\u00e4 osin kuin kunnossapitovastuu ei kuulu osakkaalle.<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxxn yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 18 \u00a7:ss\u00e4 kunnossapitovastuu on m\u00e4\u00e4ritelty siten, ett\u00e4 osakkeenomistaja on velvollinen omalla kustannuksellaan toimittamaan huoneistonsa sis\u00e4korjaukset. Yhti\u00f6 korjauttaa kuitenkin rakenteesta johtuvat sis\u00e4puoliset viat sek\u00e4 ne l\u00e4mp\u00f6-, vesi- ja viem\u00e4rijohdot, jotka olivat huoneistoissa kun ne luovutettiin osakkeenomistajille tai yhti\u00f6 on my\u00f6hemmin huoneistoon laitattanut. Yhti\u00f6 suorittaa s\u00e4hk\u00f6johtojen korjaukset mittariin saakka. Yhti\u00f6 ei ole velvollinen suorittamaan edell\u00e4 mainittuja korjauksia, jos osakkeenomistaja tai muu huoneiston haltija on aiheuttanut vian tahallisesti tai ilmeisell\u00e4 huolimattomuudella.<\/p>\n\n\n\n
Kantajilla on ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy ilmoittaa asuntonsa poikkeavista hajuhavainnoista vastaajalle ja vaatia vastaajaa ryhtym\u00e4\u00e4n asiassa riitt\u00e4viin ja asianmukaisiin selvitystoimiin ep\u00e4ilyjen vikojen osalta. Vastaaja ei ole selvitysten suhteen ryhtynyt mihink\u00e4\u00e4n toimenpiteisiin. Asunto-osakeyhti\u00f6lakia koskevan hallituksen esityksen mukaan asunto-osakeyhti\u00f6 on velvollinen vastaamaan selvityskustannuksista.<\/p>\n\n\n\n
Vastaaja on kunnossapitovastuussa yhti\u00f6n rakenteista, eli esimerkiksi l\u00e4mm\u00f6neristeist\u00e4, sein\u00e4rakenteista, vedeneristyksist\u00e4 ja viem\u00e4riputkistoista. Vastaaja on kuitenkin kielt\u00e4ytynyt ryhtym\u00e4st\u00e4 rakenteiden ja j\u00e4rjestelmien kunnossapito- ja korjaust\u00f6ihin. Kaikki kantajien toimenpiteet ovat kohdistuneet sellaisiin rakenteisiin, eristeisiin ja perusj\u00e4rjestelmiin, jotka kuuluvat vastaajan kunnossapitovastuulle.<\/p>\n\n\n\n
Selvitykset ja korjaukset ovat olleet laajuudeltaan v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 vaurioiden ja terveyshaittojen poistamiseksi asunnosta, eik\u00e4 korjaust\u00f6ill\u00e4 ole milt\u00e4\u00e4n osin muutettu asunnon k\u00e4ytt\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 esimerkiksi laajennuksia, tasonparannuksia tai muuta vastaavaa ei ole tehty.<\/p>\n\n\n\n
Asunnon hajuhaitan ja vaurioiden tarkastuksiin sek\u00e4 asunnon rakenteiden purkut\u00f6ihin ja korjaust\u00f6ihin ei ole ryhdytty niist\u00e4 etuk\u00e4teen vastaajalle ilmoittamatta ja vaatimatta vastaajaa ensisijaisesti toimimaan
kunnossapitovelvollisuutensa velvoittamana. Vaatimuksista huolimatta vastaaja ei ole ryhtynyt mihink\u00e4\u00e4n edell\u00e4 mainittuihin toimenpiteisiin,
jotka kantajat ovat Joutuneet teett\u00e4m\u00e4\u00e4n terveyshaitan ja vaurioiden poistamiseksi asunnosta. Kysymys on ollut ainoastaan v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mist\u00e4 asunnon rakenteet ennallistavista korjaust\u00f6ist\u00e4, jotta asunto on saatu asumiskelpoiseksi. Rakenteissa olleet kosteus- ja mikrobivauriot putkivuodot ja tuhoel\u00e4inten ulosteet olivat olleet sellaisia, jotka olivat edellytt\u00e4neet niiden poistamista asunnosta hyvin kiireellisesti.
Asunnossa oli ollut terveyshaittoja. Ulkopuolinen valvoja oli valvonut kustannuksia ja korjausty\u00f6t oli suoritettu hyv\u00e4n rakennustavan edellytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla laadittuja suunnitelmia ja nykyisi\u00e4 rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 noudattaen. Asunnon sis\u00e4pinnoitteet oli ollut v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 uusia rakenteiden vauriokorjausten yhteydess\u00e4. Selvitys\u00ad ja korjaust\u00f6ist\u00e4 oli ilmoitettu vastaajalle ennen niihin ryhtymist\u00e4 ja toimiin oli ryhdytty vasta kun vastaaja oli passiivisesti tai nimenomaisesti kielt\u00e4nyt noudattamasta omaa kunnossapitovastuutaan.<\/p>\n\n\n\n
VASTAUS<\/p>\n\n\n\n
Vaatimukset<\/p>\n\n\n\n
Perusteet
Vastaaja on kiist\u00e4nyt kantajien vaatimukset sek\u00e4 perusteeltaan ett\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n silt\u00e4 osin, kun vaatimukset ylitt\u00e4v\u00e4t 8.060 euroa. Vastaaja on vaatinut, ett\u00e4 kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n 8.060 euroa ylitt\u00e4v\u00e4lt\u00e4 osin ja ett\u00e4 kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan vastaajan oikeudenk\u00e4yntikulut 36.831,90 eurolla korkolain 4 \u00a7 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen siit\u00e4 lukien, kun kuukausi on kulunut ratkaisun antamisp\u00e4iv\u00e4st\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Tapahtumainkulku<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat ostaneet nyt kysymyksess\u00e4 olevan huoneiston 31.5.2011 hintaan 286.000 euroa. Asunto oli tuolloin ollut huonokuntoinen, mik\u00e4 oli ollut kantajien tiedossa ja havaittavissa. Asunnon aiempi vuokralainen oli ruokkinut koiriaan takapihalla, mik\u00e4 on saattanut tuolloin johtaa hiiriongelman syntymiseen. Kiinteist\u00f6maailma v\u00e4litti asunnon tarjouskaupassa huonokuntoisena remontoitavaksi tarkoitettuna asuntona, jonka l\u00e4ht\u00f6hinta oli 229.000 euroa. Kantajat olivat laittaneet asunnon myyntiin kes\u00e4kuussa 2014. Pyyntihinta oli silloin 336.000 euroa eli 50.000 euroa enemm\u00e4n kuin ostohinta. Myyntiasiakirjoissa kantajat ovat kertoneet, ett\u00e4 asunto oli ostettu huonokuntoisena. Esitteiss\u00e4 mainostetaan sit\u00e4, ett\u00e4 asunto oli 2011-2014 v\u00e4lisen\u00e4 aikana t\u00e4ysin remontoitu. Kantajat olivat myyneet omistamansa osakkeet 29.9.2014 allekirjoitetulla kauppakirjalla hintaan 332.000 euroa.<\/p>\n\n\n\n
Asunnon ostettuaan kantajat olivat asuneet suurimman osan ajasta muualla kuin asunnossa. Ilmoituksensa mukaan kantajat eiv\u00e4t olleet k\u00e4ytt\u00e4neet asunnon saunaa ensimm\u00e4isen\u00e4 vuotena asunnon ostettuaan. Kantajat olivat remontoineet asuntoa jo vuosina 2011-2012 ja vuonna 2013 heid\u00e4n suunnitelmissaan oli tehd\u00e4 pesutilojen t\u00e4ysremontti.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat elokuussa 2012 ilmoittaneet is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 V. Juntttselle havainneensa asunnossa hajuhaittoja silloin, kun alakerran saunaa l\u00e4mmitettiin. Asianosaiset olivat sopineet, ett\u00e4 ainakin is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 tulee tarkistamaan hajuhaitat, mutta kantajat olivatkin l\u00e4hteneet Thaimaahan syksyksi ja talveksi 2012. Kantajat olivat 15.2.2013 Thaimaasta l\u00e4hett\u00e4neet is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Juntttselle s\u00e4hk\u00f6postia, jossa he olivat ilmoittaneet olleensa saunasta tulevasta hajuhaitasta yhteydess\u00e4 asunnon edelliseen omistajaan, joka oli kertonut sis\u00e4katon remontoimisesta vesivuodon johdosta. Kantajat olivat ilmoittaneet palaavansa Suomeen maaliskuun lopulla, jolloin hajun syy t\u00e4ytyisi selvitt\u00e4\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Jo ennen kantajien paluuta is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Juntttnen oli selvitt\u00e4nyt s\u00e4hk\u00f6postitse kantajien mainitsemaa sis\u00e4katon korjausta. Muut hallituksen j\u00e4senet olivat p\u00e4\u00e4sseet pyynn\u00f6st\u00e4\u00e4n tutustumaan tilanteeseen paikan p\u00e4\u00e4ll\u00e4 vasta kun kantajat olisivat palanneet matkoiltaan. Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Juntttnen, hallituksen puheenjohtaja J. Alattt (Alattt) ja Eivor Alattt olivat 26.3.2013 menneet tutkimaan tilannetta. He eiv\u00e4t olleet havainneet asunnossa mit\u00e4\u00e4n poikkeavaa hajua, vaikka sauna oli ollut p\u00e4\u00e4ll\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 mainitun tarkastuksen j\u00e4lkeen kantajat olivat kutsuneet Juntttsen ja Alatttn uudelleen tutustumaan tilanteeseen rakennusinsin\u00f6\u00f6ri Sutttten kanssa 8.4.2013. Tarkastuksessa Sutttten oli todennut Juntm ja Alatttn l\u00e4sn\u00e4 ollessa, ettei asunnossa ollut poikkeavaa hajua, – vaan ilmanvaihdosta johtuen hieman tunkkainen ilma. Kantajat olivat ilmoittaneet aikovansa remontoida asunnon muun muassa m\u00e4rk\u00e4tilojen osalta, jolloin Sutttten oli todennut, ett\u00e4 rakenteiden kuntoa voidaan tutkia joka tapauksessa teht\u00e4v\u00e4n kylpyhuoneremontin yhteydess\u00e4 eik\u00e4 sit\u00e4 ennen kannattanut tehd\u00e4 mit\u00e4\u00e4n.<\/p>\n\n\n\n
Sutttten 25.4.2013 antamassa lausunnossa oli todettu, ett\u00e4 pesuhuoneessa oli havaittu voimakasta hajua toisin kuin Sutttten oli huoneistossa Juntttselle ja Alatttlle suullisesti todennut. Sutttten oli kuitenkin todennut, ett\u00e4 kun poistoilma kytkettiin t\u00e4ydelle teholle, hajuhaittaa ei pystynyt noin puolen tunnin p\u00e4\u00e4st\u00e4 en\u00e4\u00e4 havainnoimaan. Sutttten oli todennut, ett\u00e4 hajun syyn selvitt\u00e4minen edellytti rakenteiden purkamista. Sutttten lausunnossa oli todettu, ettei yl\u00e4kerran pesuhuonetta ollut k\u00e4ytetty pariin vuoteen ja ett\u00e4 asukkaat olivat suunnitelleet t\u00e4ysremonttia yl\u00e4kerran pesuhuoneeseen. Sutttten oli todennut m\u00e4rk\u00e4tilojen rakenteiden olevan p\u00e4\u00e4osin alkuper\u00e4isess\u00e4 kunnossa. Varsinaisia kosteusvaurioita h\u00e4n ei ollut havainnut, mutta totesi m\u00e4rk\u00e4tilojen ohittaneen teknisen k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4ns\u00e4 ja suositteli niiden uusimista.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat toimittaneet Sutttten raportin Juntttselle ja Alatttlle. Juntttnen oli ilmoittanut yhti\u00f6n palaavan asiaan Alatttn palattua matkoiltaan. Jo ennen Alatttn paluuta P. Hyvtttki oli kantajien asiamiehen\u00e4 8.5.2013 l\u00e4hett\u00e4nyt vastaajalle kirjeen. Kirjeess\u00e4 oli esitetty perusteettomia v\u00e4itteit\u00e4 tapahtumainkulusta ja huoneistossa tehdyist\u00e4 havainnoista muun muassa terveyshaittojen osalta. Kirjeess\u00e4 kantajat olivat esitt\u00e4neet ensimm\u00e4isen kerran asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n mukaisen huomautuksen kiireellisest\u00e4 kunnossapitotarpeesta.
Vastaajalle oli annettu seitsem\u00e4n vuorokautta aikaa vahvistaa kirjallisesti korjauksiin ryhtyminen.
Juntttnen ja Alattt olivat kantajille l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4\u00e4n kirjeess\u00e4 todenneet muun muassa, ettei Sutttten lausunto vastannut sit\u00e4 mit\u00e4 h\u00e4n oli sanonut paikan p\u00e4\u00e4ll\u00e4. Kiinteist\u00f6maailman edustajan P. Saatttnen oli my\u00f6s k\u00e4ynyt tarkastelemassa hajuja niit\u00e4 havaitsematta. Juntttnen Ja Alattt olivat my\u00f6s todenneet, ett\u00e4 Sutttten ehdotus, Jonka mukaan tarkastus suoritettaisiin joka tapauksessa teht\u00e4v\u00e4n kylpyhuoneremontin yhteydess\u00e4, oli asianmukainen. Vastaaja ei ollut kielt\u00e4ytynyt teett\u00e4m\u00e4st\u00e4 vastuulleen mahdollisesti kuuluvia korjauksia. Hyvtttki oli kuitenkin l\u00e4hett\u00e4nyt vastaajalle kirjeen 10.5.2013, jossa oli todettu, ett\u00e4 korjaukset tullaan teett\u00e4m\u00e4\u00e4n vastaajan kustannuksella vastaajan kielt\u00e4ydytty\u00e4 korjauksista. Mahdollisesta kunnossapitotarpeesta tai korjausten kiireellisyydest\u00e4 ei ollut t\u00e4ss\u00e4 vaiheessa mit\u00e4\u00e4n selvityst\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Vastaaja oli k\u00e4sitellyt asiaa hallituksen kokouksessa 14.5.2013, jossa my\u00f6s P. Phaxxxne oli ollut l\u00e4sn\u00e4. Kokouksessa oli keskusteltu hajuhaitoista ja todettu, ett\u00e4 niit\u00e4 koskevat tiedot olivat osin ristiriitaisia eik\u00e4 mahdollisen hajuhaitan terveydellisist\u00e4 vaikutuksista ollut tietoa. Kokouksessa oli p\u00e4\u00e4tetty, ett\u00e4 P. Phaxxxne kutsuisi Helsingin kaupungin ymp\u00e4rist\u00f6- ja terveystarkastajan havainnoimaan mahdollisia hajuhaittoja. Vastaaja teett\u00e4isi lis\u00e4tutkimukset, mik\u00e4li tarkastaja havaitsisi hajuhaittoja ja toteaisi lis\u00e4tutkimusten olevan tarpeellisia.<\/p>\n\n\n\n
Osapuolet olivat t\u00e4ss\u00e4 vaiheessa saavuttaneet yksimielisyyden asian etenemistavasta ja vastaaja oli todennut, ett\u00e4 yhti\u00f6 huolehtisi asianmukaisesti vastuulleen kuuluvista remonteista. Helsingin ymp\u00e4rist\u00f6keskus oli ilmoittanut tulevasta tarkastuksesta vastaajalle 17.5.2013. P. Phaxxxne oli kuitenkin peruuttanut toimenpidepyynt\u00f6ns\u00e4 10.6.2013, eik\u00e4 sovittua viranomaistutkimusta ollut koskaan tehty. Kantajat olivat kuitenkin ryhtyneet purkamaan m\u00e4rk\u00e4tilojen rakenteita ennen viranomaistutkimuksen toteuttamista ja rakenteista oli l\u00f6ytynyt muun muassa hiiren ulosteita. Kantajien ilmoitettua t\u00e4st\u00e4 Juntttselle ja Alatttlle, he olivat k\u00e4yneet tutustumassa tilanteeseen 23.5.2013. Juntttnen oli soittanut Helsingin ymp\u00e4rist\u00f6keskukselle, mist\u00e4 oli kuitenkin ilmoitettu, ettei ohjeita annettu puhelimitse.<\/p>\n\n\n\n
Kantajien pyynn\u00f6st\u00e4 Sutttten oli 24.5.2013 k\u00e4ynyt huoneistossa ottamassa n\u00e4ytteit\u00e4 ja valokuvia v\u00e4likaton eristeist\u00e4 ja todennut, ett\u00e4 hiiren ulosteista voi aiheutua terveyshaittaa. K\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4 olleen yl\u00e4kerran pesuhuoneen lattiasta oli todettu veden tulevan l\u00e4pi. Sutttten oli l\u00e4hett\u00e4nyt havaintonsa tiedoksi kantajille ja Rytmi Rakennus Oy:lle. Kantajat olivat ilmoittaneet vastaajalle 24.5.2013, ett\u00e4 Rytmi Rakennus Oy aloittaa purkuty\u00f6t 30.5.2013. Rytmi Rakennus Oy oli toimittanut tuntity\u00f6hinnastonsa ja ty\u00f6aika-arvionsa kantajille vasta 28.5.2013, mist\u00e4 p\u00e4\u00e4telleen purku-urakkaa ei ollut kilpailutettu. Yhti\u00f6lle ei ollut annettu mahdollisuutta reagoida uusiin havaintoihin ennen purkut\u00f6iden aloittamista. Vastaaja ei ollut kielt\u00e4ytynyt vaurioep\u00e4ilyjen selvitt\u00e4misest\u00e4 ja vaurioiden korjaamisesta.<\/p>\n\n\n\n
Asunnossa oli 7.6.2013 pidetty katselmus, jossa paikalla oli Sutttten lis\u00e4ksi ollut vastaajan edustajana M. Vihtttnen Pientalotaitajat Oy:st\u00e4. Asunnossa oli tehty yhti\u00f6n tiet\u00e4m\u00e4tt\u00e4 eritt\u00e4in laajat, kantaviin rakenteisiinkin kohdistuvat purkuty\u00f6t, joihin yhti\u00f6 ei ollut antanut lupaa. Puretut osat oli h\u00e4vitetty niin, etteiv\u00e4t yhti\u00f6n edustajat p\u00e4\u00e4sseet niit\u00e4 tutkimaan. Sutttten oli 10.6.2013 l\u00e4hett\u00e4nyt kantajille ja vastaajalle muistion, jossa oli ehdotettu paljon erilaisia perustavaa laatua olevia rakenteita muuttavia toimenpiteit\u00e4, vesijohtojen ja viem\u00e4reiden uusimista, parempia eristeit\u00e4, ilmanvaihtoputkien uusimista ynn\u00e4 muita rakenteellisia muutoksia. Muistiossa oli ilmoitettu, ett\u00e4 mik\u00e4li vastaaja haluasi k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 remontissa omia urakoitsijoitaan, tuli siit\u00e4 ilmoittaa 11.6.2013. Yhti\u00f6n oli mahdotonta ottaa asiaan kantaa yhdess\u00e4 p\u00e4iv\u00e4ss\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat 15.6.2013 ottaneet yhteytt\u00e4 M. Vihtttseen ja Vihtttnen oli viel\u00e4 samana p\u00e4iv\u00e4n\u00e4 ilmoittanut kantajille seuraavaa:
-Asiassa oli selvitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, mist\u00e4 hiiret olivat tulleet rakenteisiin ja oliko ongelma taloyhti\u00f6n vastuun piiriss\u00e4.
-Saunan rakenteet olivat normaalin ja hyv\u00e4n 1970-luvun rakennustavan mukaisia. Lattiassa ei ollut rakenteellisia ongelmia. Saunan uusiminen oli osakkaan vastuulla oleva asia. Sein\u00e4n runkorakenteen j\u00e4\u00e4minen lattian alapuolelle oli syyt\u00e4 muuttaa saunan uusimisen yhteydess\u00e4, vaikka rakenteet ovat t\u00e4ysin kuivia ja terveit\u00e4.
– Saunan purkamisesta oli alkanut suuri purkuoperaatio, jossa ilman yhti\u00f6n lupaa oli rikottu kantava v\u00e4lipohja ja t\u00e4ysin ehj\u00e4t puuvasat. Kaikki materiaali oli kuljetettu pois ty\u00f6maalta.
– Uusi lattia oli ollut pakko tehd\u00e4 vanhan purkamisen takia, mutta sen olisi voitu tehd\u00e4 puusta.
– Asunnossa oli purettu my\u00f6s vesi- ja viem\u00e4riputkistoja, joissa ei ollut sellaista vikaa, ett\u00e4 niiden purku tai ennallistaminen olisi ollut yhti\u00f6n vastuulla.
– Ilmastointi oli tehty 1970-luvun s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten mukaisesti, se oli toiminut 37 vuotta ilman ett\u00e4 mit\u00e4\u00e4n kiireellist\u00e4 korjauksen tarvetta oli ilmennyt. Ilmastoinnin mahdollinen uusiminen tuli tehd\u00e4 yhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 eik\u00e4 yksitt\u00e4isen osakkaan omatoimisena ty\u00f6n\u00e4.
– Kylpyhuoneremontin vuoksi irrotetut s\u00e4hk\u00f6rasiat eiv\u00e4t kuuluneet yhti\u00f6n vastuulle.
– Yl\u00e4kerran kylpyhuone oli toiminut 37 vuotta moitteettomasti ja silikonisaumat olivat voineet rikkoutua saunan purkamisen yhteydess\u00e4. Palkkien eheys osoitti, ettei vuoto ole ollut pitk\u00e4aikainen.
– Sutttten korjausesitykset eiv\u00e4t olleet yhti\u00f6n tilaamia eiv\u00e4tk\u00e4 kuuluneet sen maksettaviksi.
– Mik\u00e4li asiassa oli pyydetty vain yksi tarjous kilpailuttamatta ty\u00f6t\u00e4, oli mahdollisen ty\u00f6n tilaaja yksin vastuussa kuluista.
– Laskut ja tarjoukset olivat selv\u00e4sti ylimitoitettuja.
– Vihtttnen oli esitt\u00e4nyt j\u00e4rkev\u00e4n kokonaisratkaisun, jossa mietitt\u00e4isiin asia koko yhti\u00f6n kannalta ja samalla sovittaisiin mahdolliset yhti\u00f6lle my\u00f6hemmin tulevat korjausty\u00f6t.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n hallitus oli pit\u00e4nyt asian johdosta kiireellisen kokouksen 15.6.2013. Hallitus oli todennut kantajien asunnon korjausten osalta Vihtttsen raporttiin perustuen muun muassa, ett\u00e4 olisi ollut tarpeellista purkaa vain saunan katon panelointi, poistaa hiiren ulosteet ja vaurioituneet l\u00e4mp\u00f6eristeet. Kaikki muut toimenpiteet olivat olleet tarpeettomia ja ylimitoitettuja. Yhti\u00f6n vastuulla oli ollut vain desinfiointi, uudet eristeet ja panelointi silt\u00e4 osin, kun toimenpiteet olivat perusteltuja hiiren ulosteiden aiheuttaman purkuty\u00f6n vuoksi. Hallitus oli p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt esitt\u00e4\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iselle yhti\u00f6kokoukselle, ett\u00e4 urakan yhteydess\u00e4 tulee kaytt\u00e4\u00e4 ulkopuolista asia tuntijaa kunnostuksen valvonnassa. Osakkaan tulee varata hallitukselle riitt\u00e4v\u00e4 aika tutustua ty\u00f6suunnitelmiin eik\u00e4 urakkaa saanut aloittaa ennen kuin hallitus oli antanut siihen luvan. Lain mukaan hallituksen j\u00e4sen ei voi osallistua hallituksen kokoukseen asiamiehen v\u00e4lityksell\u00e4, joten vastaaja ei ollut hyv\u00e4ksynyt Hyvttten osallistumista hallituksen kokoukseen.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat kuitenkin omavaltaisesti ryhtyneet toteuttamaan urakkaa, ja he olivat l\u00e4hett\u00e4neet Juntttselle ja Alatttlle s\u00e4hk\u00f6postitse kutsun tulla k\u00e4ym\u00e4\u00e4n huoneistossa 25.6.2013, jolloin urakoitsija, urakkaty\u00f6n suunnittelija ja valvoja olisivat paikalla. Juntttnen oli samana p\u00e4iv\u00e4n\u00e4 ilmoittanut kantajille, ett\u00e4 yhti\u00f6 huolehtii perusteettomasti ja luvattomasti tehtyjen purkut\u00f6iden ennallistamist\u00f6iden teett\u00e4misest\u00e4 tai antaa siihen suostumuksensa asianmukaisen selvityksen saatuaan. Kantajilla ei ollut oikeutta teett\u00e4\u00e4 t\u00f6it\u00e4 ilman yhti\u00f6n suostumusta. Juntttnen oli ilmoittanut, ett\u00e4 asiaa tultaisiin k\u00e4sittelem\u00e4\u00e4n 17.7.2013 pidett\u00e4v\u00e4ss\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa. Yhti\u00f6kokouksessa oli hyv\u00e4ksytty edell\u00e4 mainitussa hallituksen kokouksessaan 15.6.2013 p\u00e4\u00e4tetyt asiat.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat toimittaneet 11.7.2013 yhti\u00f6lle tiedoksi asunnon rakenteista otettujen n\u00e4ytteiden mikrobianalyysitulokset. Tuloksissa ei kuitenkaan ollut mainittu mit\u00e4\u00e4n terveyshaitoista vaan ainoastaan vaurion viitteist\u00e4. Yhti\u00f6n edustajilla ei ollut asiantuntemusta tulkita tuloksia eik\u00e4 arvioida tutkimusten asianmukaisuutta. Yhti\u00f6ll\u00e4 ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ollut syyt\u00e4 hankkia sit\u00e4 varten erityisasiantuntijaa, koska kantajat olivat jo ilmoittaneet, ett\u00e4 he teett\u00e4v\u00e4t remontin itse yhti\u00f6n kannasta riippumatta.<\/p>\n\n\n\n
Hein\u00e4kuun 2013 lopulla kantajat olivat ilmoittaneet yhti\u00f6lle, ett\u00e4 my\u00f6s asunnon katon eristeist\u00e4 oli l\u00f6ytynyt hiirien j\u00e4t\u00f6ksi\u00e4, kattovuotojen muovisia paikkoja ja samanlaisia ilmanvaihtoputkia kuin alemmissakin osissa. Kantajat olivat vaatineet, ett\u00e4 tuhoel\u00e4inalan ammattilaiset kutsutaan paikalle. Juntttnen oli 31.7.2013 vastannut, ett\u00e4 asiasta p\u00e4\u00e4tt\u00e4minen edellytt\u00e4\u00e4 hallituksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, ja ett\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s tullaan tekem\u00e4\u00e4n viipym\u00e4tt\u00e4. Juntttnen ja puolueeton asiantuntija olivat sovitusti olleet menossa tarkastamaan asuntoa 1.8.2013. Sutttten oli kuitenkin 31.7.2013 peruuttanut k\u00e4ynnin, eik\u00e4 yhti\u00f6n edustaja ja Kiinteist\u00f6liiton neuvontainsin\u00f6\u00f6ri J. H\u00e4ntttnen olleet p\u00e4\u00e4sseet tarkastamaan tilannetta. Sutttten oli m\u00e4\u00e4r\u00e4nnyt uudeksi tarkastusajankohdaksi 5.8.2013, vaikka Juntttnen oli ilmoittanut, ettei ajankohta sopinut.<\/p>\n\n\n\n
Juntttnen ja H\u00e4ntttnen olivat p\u00e4\u00e4sseet tarkastusk\u00e4ynnille 5.8.2013. H\u00e4ntttnen oli todennut, ettei osakkaiden remontti ollut mennyt niin kuin pit\u00e4isi, ei ilmoitusten, suunnitelmien, selvitysten, kilpailutuksen eik\u00e4 valvonnan osalta. Osakkaat olivat teett\u00e4neet ty\u00f6t\u00e4 vain osakkaina, yhti\u00f6lle tulleet ilmoitukset sek\u00e4 ilmoitetut aikataulut olivat vaihtuneet, siirtyneet ja tulleet aivan liian lyhyell\u00e4 varoitusajalla. Yhti\u00f6 oli 10.8.2013 l\u00e4hett\u00e4nyt kantajille selvityksen hiirihavainnoista ja niiden torjunnasta jatkossa.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat olivat jatkaneet omatoimista t\u00f6iden teett\u00e4mist\u00e4 v\u00e4litt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 yhti\u00f6n kannasta eik\u00e4 yhti\u00f6 ollut osallistunut seuraaviin kokouksiin.
Kantajat olivat viel\u00e4 laajentaneet remonttia omavaltaisesti muun muassa alakerran pesuhuoneeseen ja vaatehuoneeseen. Remontissa oli muun muassa uusittu saunatilat kokonaan, korvattu vesikiertoinen lattial\u00e4mmitys s\u00e4hk\u00f6toimisella l\u00e4mmityksell\u00e4 ja uusittu valaistuksia.<\/p>\n\n\n\n
Oikeudellinen arviointi<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxxn omistaman rakennuksen kunnossapitovastuu m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyy asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:n ja 3
\u00a7:n sek\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 18 \u00a7:n mukaisesti. Yhti\u00f6ll\u00e4 on vastuu rakenteista, eristeist\u00e4 ja perusj\u00e4rjestelmist\u00e4 kuten ilmanvaihdosta, vesijohdoista ja viem\u00e4reist\u00e4. Osakkeenomistajalla on vastuu sis\u00e4korjauksista, paitsi jos sis\u00e4puoliset viat johtuvat rakenteista.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n mukaan osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 osakehuoneistossaan yhti\u00f6n kustannuksella sellaisen yhti\u00f6n vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitoty\u00f6n, joka on tarpeen lis\u00e4vahingon v\u00e4ltt\u00e4miseksi. Lis\u00e4ksi osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 kunnossapitoty\u00f6n, jonka tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 aiheutuu osakkeenomistajalle v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhti\u00f6 ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksett\u00e4 ryhtynyt riitt\u00e4viin toimiin. Riitt\u00e4vyytt\u00e4 arvioitaessa otetaan huomioon ty\u00f6n laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.<\/p>\n\n\n\n
Kunnossapitoty\u00f6st\u00e4 vastuussa olevan yhti\u00f6n tai osakkeenomistajan on korvattava ty\u00f6n teett\u00e4misest\u00e4 aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuu tarkoittaa samalla yhti\u00f6n kunnossapito-oikeutta. Osakkaalla ei ole oikeutta tehd\u00e4 yhti\u00f6n vastuulla oleviin rakenteisiin ja j\u00e4rjestelmiin kohdistuvia t\u00f6it\u00e4 eik\u00e4 yhti\u00f6ll\u00e4 ole kustannusvastuuta osakkaan teett\u00e4mist\u00e4 t\u00f6ist\u00e4 muuten kuin laissa m\u00e4\u00e4ritellyiss\u00e4 poikkeustapauksissa huoneiston sis\u00e4puolisten korjausten osalta.<\/p>\n\n\n\n
Ensimm\u00e4inen poikkeus koskee todellisia kiiretapauksia, joissa kunnossapitoty\u00f6 on tarpeen lis\u00e4vahingon v\u00e4ltt\u00e4miseksi. T\u00e4llaisesta tilanteesta ei nyt kysymyksess\u00e4 olevassa tapauksessa ole kysymys. Kantajien suorittamat kunnostusty\u00f6t eiv\u00e4t ole sellaisia esimerkiksi putkirikon tukkimiseen verrattavissa olevia t\u00f6it\u00e4, joiden teett\u00e4minen vasta yhti\u00f6n asianmukaisen selvitysty\u00f6n ja p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteon j\u00e4lkeen olisi johtanut lis\u00e4vahinkoihin. Viem\u00e4riputken vuotaminen kylpyhuoneessa, jota ei k\u00e4ytet\u00e4 eik\u00e4 ole k\u00e4ytetty pitk\u00e4\u00e4n aikaan, ei ole v\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 korjausta vaativa asia. Lis\u00e4vahinkoa ei synny, jos kylpyhuoneessa ei lasketa vett\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Toinen poikkeus edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 kunnossapitoty\u00f6n tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 aiheutuisi osakkeenomistajalle v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa. Hallituksen esityksen 24\/2009 mukaan teett\u00e4misoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen k\u00e4ytett\u00e4vyyteen tai turvallisuuteen. Nyt kysymyksess\u00e4 olevassa tapauksessa yhti\u00f6 olisi voinut hoitaa korjaukset normaaliaikataulussa eik\u00e4 siit\u00e4 olisi aiheutunut haittaa. Kantajat olivat omistaneet huoneiston jo kaksi vuotta ennen remonttia eik\u00e4 heill\u00e4 ole edes v\u00e4itetty ilmenneen mink\u00e4\u00e4nlaisia terveysongelmia. Hiiri\u00e4 oli ollut talon rakenteissa jo ennen kuin kantajat olivat ostaneet asunnon. Hiiret eiv\u00e4t kuitenkaan ole myrkyllisi\u00e4 eiv\u00e4tk\u00e4 mitenk\u00e4\u00e4n harvinaisia el\u00e4imi\u00e4 asuinrakennuksissa. Asunnosa ei ole asianmukaisesti todettu terveyshaittaa eik\u00e4 muitakaan lainmukaisia perusteita osakkaan teett\u00e4m\u00e4lle kunnostusty\u00f6lle ole ollut.<\/p>\n\n\n\n
Kantajien mukaan asunnossa oli ollut havaittavissa ainoastaan hajuhaittaa saunaa l\u00e4mmitett\u00e4ess\u00e4. Kantajat olivat asuneet suuren osan ajasta toisaalla eiv\u00e4tk\u00e4 he olleet tarvinneet saunaa ainakaan ensimm\u00e4isen asuinvuotensa aikana. Yl\u00e4kerran pesuhuonetta he eiv\u00e4t olleet tarvinneet lainkaan. Muista kuin eristeist\u00e4 ei ole v\u00e4itettyk\u00e4\u00e4n aiheutuneen haittaa kantajille. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, ettei osakkaalla aina ole oikeutta ryhty\u00e4 kunnossapitotoimiin, jos vaikkapa rakennuksen ilmanvaihtoj\u00e4rjestelm\u00e4 ei t\u00e4yt\u00e4 nykynormeja. Korjausrakentamisessa ei aina tarvitse noudattaa kulloinkin voimassa olevia rakentamism\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 tai muita normeja. Riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 on, ett\u00e4 rakennus on aikanaan rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4ysten ja ohjeiden mukaisesti ja ett\u00e4 rakenteet toimivat riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla.<\/p>\n\n\n\n
Toinen poikkeus edellytt\u00e4\u00e4 lis\u00e4ksi, ett\u00e4 yhti\u00f6 ei kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksett\u00e4 ole ryhtynyt riitt\u00e4viin toimiin. Hallituksen esityksen mukaan kysymys on tilanteista, joissa kunnossapitovastuussa oleva osapuoli on syyllistynyt laiminly\u00f6nteihin. Yhti\u00f6 ei ole miss\u00e4\u00e4n vaiheessa kielt\u00e4ytynyt sen vastuulla olevista korjauksista vaan ilmoittanut ryhtyv\u00e4ns\u00e4 niihin asianmukaisten selvitysten j\u00e4lkeen. Yhti\u00f6 on l\u00e4htenyt siit\u00e4, ett\u00e4 viranomaiset tai muut puolueettomat tahot tutkivat asian objektiivisesti ja korjaukset tehd\u00e4\u00e4n tutkimusten ja asianmukaisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekoprosessin j\u00e4lkeen.<\/p>\n\n\n\n
Oikeuskirjallisuudessa on todettu, ett\u00e4 yhti\u00f6n reagoimisaika vaihtelee tapauskohtaisesti riippuen l\u00e4hinn\u00e4 korjausten kiireellisyydest\u00e4 ja merkitt\u00e4vyydest\u00e4 osakkeenomistajalle. Esimerkiksi jos kylpyhuoneessa havaitaan putkirikosta johtuva kosteusvaurio, yhti\u00f6n pit\u00e4\u00e4 varsin pian ryhty\u00e4 toimiin. Jos kysymys on vahingosta, joka johtuu v\u00e4hitellen kunnossapitojaksonsa p\u00e4\u00e4h\u00e4n tulleen vedeneristyksen heikkenemisest\u00e4, ja jos kosteutta ei juurikaan ole p\u00e4\u00e4ssyt rakenteisiin, yhti\u00f6n reagoimisaika on pitempi.<\/p>\n\n\n\n
Kiireellisiss\u00e4 tapauksissa yhti\u00f6n tulee nopeuttaa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekomenettely\u00e4\u00e4n esimerkiksi pit\u00e4m\u00e4ll\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen hallituksen kokous. V\u00e4hemm\u00e4n kiireellisiss\u00e4 tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaustoimi on j\u00e4rkev\u00e4\u00e4 suorittaa yhdess\u00e4 muiden vastaavien korjauksien kanssa, yhti\u00f6lle tulee varata pitempi aika asian valmisteluun ja k\u00e4sittelyyn. T\u00e4ll\u00f6in k\u00e4sittely voinee vied\u00e4 ainakin viikkoja.<\/p>\n\n\n\n
Nyt kysymyksess\u00e4 olevassa tapauksessa kantajat ovat omavaltaisesti ja oikeudettomasti teett\u00e4neet t\u00f6it\u00e4 asunnossa. Kantajat eiv\u00e4t ole antaneet yhti\u00f6lle mink\u00e4\u00e4nlaista mahdollisuutta ryhty\u00e4 asiassa toimiin. Kantajat_ ovat kiirehtineet asiaa yhti\u00f6n kannoista piittaamatta sek\u00e4 tehneet yhti\u00f6n osallistumisen remontin valvontaan mahdottomaksi. Kantajat ovat ryhtyneet purku- ja korjaust\u00f6ihin ennen sovittujen ja tarpeellisten selvitysten tekemist\u00e4. Kantajien esitt\u00e4m\u00e4n selvityksen perusteella j\u00e4\u00e4 ep\u00e4selv\u00e4ksi, mik\u00e4 osa kustannuksista kohdistuu yhti\u00f6n vastuulla oleviin rakenteisiin, mik\u00e4 osa on rakenteiden parantamista, mik\u00e4 vaurioiden korjaamista ja mik\u00e4 muita t\u00f6it\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Kantajien yhti\u00f6n kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakenteisiin ja j\u00e4rjestelmiin kohdistuvien t\u00f6iden teett\u00e4misest\u00e4 ei todenn\u00e4k\u00f6isesti koidu yhti\u00f6lle hy\u00f6ty\u00e4 tai kustannuss\u00e4\u00e4st\u00f6j\u00e4. Korjaukset ovat suurelta osin olleet tarpeettomia ja lis\u00e4ksi kantajien tekem\u00e4t korjaukset voidaan joutua purkamaan kun yhti\u00f6 aikanaan teett\u00e4\u00e4 koko rakennuksessa esimerkiksi vesijohto-, viem\u00e4ri- ja ilmastointiremontteja.<\/p>\n\n\n\n
Sek\u00e4 t\u00f6iden tarpeellisuutta ett\u00e4 niist\u00e4 aiheutuneiden kustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 arvioitaessa on huomioitava, ett\u00e4 Sutttten on toiminut asiassa muun muassa kuntotarkastajana, remontin suunnittelijana, urakoitsijan hankkijana ja urakan valvojana. Kunnostust\u00f6it\u00e4 ei ole kilpailutettu eik\u00e4 yhti\u00f6 ainakaan voi olla vastuussa niist\u00e4 kustannuksista, jotka olisi voitu s\u00e4\u00e4st\u00e4\u00e4 asianmukaisella kilpailutuksella. Kustannukset ovat ylimitoitettuja. Osakkaan tulee n\u00e4ytt\u00e4\u00e4 se, ett\u00e4 ty\u00f6t on suoritettu kohtuullisin kustannuksin.<\/p>\n\n\n\n
Asiassa on my\u00f6s huomioitava, ett\u00e4 kantajien asunnossa suoritetuilla \u00b7 t\u00f6ill\u00e4 on parannettu asunnon tasoa ja nostettu sen arvoa. Arvonnousu- 46.000 euroa perustuu suoritettuihin remontteihin. Asunto on ollut joka tapauksessa osakkaan vastuulla olevan remontin tarpeessa. Alkuper\u00e4isess\u00e4 vuoden 1977 kunnossa olleet m\u00e4rk\u00e4tilat ja rakenteet on uusittu kokonaan. Yhti\u00f6 ei ole miss\u00e4\u00e4n tapauksessa vastuussa kustannusten korvaamisesta tasonparannusten osalta. Yhti\u00f6 vastaa aiemman k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n mukaisesti ainoastaan hiirien aiheuttamista vahingoista.<\/p>\n\n\n\n
Oikeudenk\u00e4yntikulut<\/p>\n\n\n\n
Kanne on my\u00f6nnetty 8.060 euron osalta. Koska kyseist\u00e4 summaa on tarjottu kantajille sovintona ja he ovat siit\u00e4 kielt\u00e4ytyneet, tulee kantajat velvoittaa korvaamaan yhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti.<\/p>\n\n\n\n
TODISTELU<\/p>\n\n\n\n
Kirjalliset todisteet<\/p>\n\n\n\n
Kantajat K1. Rakennusinsin\u00f6\u00f6ri J. Sutttten lausunto 25.4.2013
K2. OTK P. Hyvttten kirje vastaajalle 8.5.2013
K3. Valokuvia asunnon vaurioista ja vioista 24.5.2013
K4. OTK P. Hyvttten kirje vastaajalle 29.5.2013
K5. J. Sutttten l\u00e4hett\u00e4m\u00e4 s\u00e4hk\u00f6posti 10.6.2013
K6. J. Sutttten ottamat valokuvat 7.6.2013
K7. OTK P. Hyvttten kirje vastaajalle 14.6.2013
K8. Korjaussuunnitelma 11.7.2013
K9. Korjaust\u00f6iden aloituskokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja 17.7.2013
K10. Ty\u00f6maakokousp\u00f6yt\u00e4kirja 25.7.2013
K11. J. Sutttten ottamat valokuvat 26.7.2013
K12. Ty\u00f6maakokousp\u00f6yt\u00e4kirja 5.8.2013
K13. Ty\u00f6maakokousp\u00f6yt\u00e4kirja 8.8.2013
K14. Ty\u00f6maakokousp\u00f6yt\u00e4kirja 13.8.2013
K15. Ty\u00f6maakokousp\u00f6yt\u00e4kirja 15.8.2013
K16. Ty\u00f6maakokousp\u00f6yt\u00e4kirja 21.8.2013
K17. Ty\u00f6maakokousp\u00f6yt\u00e4kirja 26.8.2013
K18. Ty\u00f6maakokousp\u00f6yt\u00e4kirja 29.8.2013
K19. Ty\u00f6maan loppukokousp\u00f6yt\u00e4kirja 12.9.2013 K20. Jooxxxx yhti\u00f6j\u00e4rjestys
K21. Kuitit selvityskustannuksista
K22. Kuitit purkukustannuksista K23. Kuitit korjauskustannuksista
K24. V. Juntttsen s\u00e4hk\u00f6posti kantajille 9.5.2013 (=V8)
K25. S\u00e4hk\u00f6postiketju, kantajat, Kuptttnen ja Sutttten 7.-10.6.2013
K26. S\u00e4hk\u00f6postiketju, kantajat, Rauttt ja Sutttten 10.-12.6.2013 (= osin V17)
K27. V. Juntttsen s\u00e4hk\u00f6posti OTK Hyvtttelle ja kantajille 28.6.2013 (=V22)
K28. OTK Hyvttten s\u00e4hk\u00f6posti V. Juntttselle 13.8.2013
K29. Kantajien s\u00e4hk\u00f6posti hallituksen j\u00e4senille 24.5.2013 {=V13)
K30. J. Sutttten s\u00e4hk\u00f6posti kantajille, Hyvtttelle ja
Rytmirakennukselle 24.5.2013 ja Rytmirakennuksen viesti kantajille ja Suttttelle 28.5.2013 (=V14)
K31. Kantajien s\u00e4hk\u00f6posti yhti\u00f6lle 7.6.2013 (==V16)
K32. Pientalorakentajat Oy \/ M. Vihtttsen s\u00e4hk\u00f6posti kantajille 15.6.2013 (=V19)
K33. Hallituksen kokousp\u00f6yt\u00e4kirja 15.6.2013 (=V20)
K34. OTK Hyvttten kirje vastaajalle 2.7.2013 (=V23)
K35. Kantajien s\u00e4hk\u00f6posti Juntttselle 15.2.2013 (=V2)<\/p>\n\n\n\n
Vastaaja
V1. Huoneiston myyntiasiakirjat vuodelta 2011.
V2. Kantajien s\u00e4hk\u00f6posti V. Juntttselle 15.2.2013
V3. V. Juntttsen s\u00e4hk\u00f6posti O. J\u00e4rttttsen teett\u00e4mist\u00e4 korjauksista 4.3.20,13 ja vastaus siihen
V4. V. Juntttsen ja kantajien v\u00e4lisi\u00e4 s\u00e4hk\u00f6posteja 12.3.- 26.3.2013
V5. Kantajien ja J. Sutttten s\u00e4hk\u00f6posteja 3.4.2013
V6. Kantajien, Sutttten ja Hyvttten v\u00e4list\u00e4 s\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihtoa 25.4.-7.5.2013
V7. Kantajien\/ OTK Hyvttten kirje yhti\u00f6lle 8.5.2013
V8. V. Juntttsen ja kantajien s\u00e4hk\u00f6postit ja kirjeet 9.-10.5.2013
V9. Kantajien \/ OTK Hyvttten kirje yhti\u00f6lle 10.5.2013
V10. Juntttsen ja Alatttn raportti muille hallituksen j\u00e4senille 12.5.2013
V11. Hallituksen kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja 14.5.2013 ja Hyvtttelle l\u00e4hetetty raportti
V12. Helsingin ymp\u00e4rist\u00f6keskuksen ilmoitukset 17.5.2013 ja 11.6.2013
V13. Kantajien s\u00e4hk\u00f6posti hallituksen j\u00e4senille 24.5.2013
V14. J. Sutttten s\u00e4hk\u00f6posti kantajille, Hyvtttelle ja Rytmirakennukselle 24.5.2013 ja Rytmirakennuksen viesti kantajille ja Suttttelle 28.5.2013
V15. Kantajien \/ OTK Hyvttten kirje yhti\u00f6lle 29.5.2013
V16. Kantajien s\u00e4hk\u00f6posti yhti\u00f6lle 7.6.2013
V17. J. Sutttten muistio kantajille ja kantajien s\u00e4hk\u00f6posti yhti\u00f6lle 10.6.2013
V18. Kantajien\/ OTK Hyvttten kirje yhti\u00f6lle 14.6.2013
V19. Pientalorakentajat Oy\/ M. Vihtttsen s\u00e4hk\u00f6posti kantajille 15.6.2013
V20. Hallituksen kokousp\u00f6yt\u00e4kirja 15.6.2013
V21. Kantajien s\u00e4hk\u00f6posti yhti\u00f6lle 24.6.2013
V22. V. Juntttsen s\u00e4hk\u00f6posti kantajille 25.6.2013 sek\u00e4 Hyvttten ja Juntttsen s\u00e4hk\u00f6postit 28.6.2013
V23. Kantajien\/ OTK Hyvttten kirje yhti\u00f6lle 2.7.2013
V24. Kantajien\/ OTK Hyvttten s\u00e4hk\u00f6posti yhti\u00f6lle 11.7.2013 ja Ty\u00f6terveyslaitoksen analyysitulokset 8.7.2013
V25. J. Sutttten s\u00e4hk\u00f6posti yhti\u00f6lle 11.7.2013 ja Hyvttten s\u00e4hk\u00f6posti yhti\u00f6lle 12.7.2013
V26. J. Sutttten korjausty\u00f6selostus 11.7.2013
V27. V. Juntttsen s\u00e4hk\u00f6postit Suttttelle 16.7.2013 ja 24.7.2013
V28. Yhti\u00f6kokouksen kokousp\u00f6yt\u00e4kirja 17.7.2013
V29. J. Sutttten s\u00e4hk\u00f6postit Juntttselle 25.7.2013
V30. V. Juntttsen ja kantajien s\u00e4hk\u00f6postit 31.7.2013
V31. Sutttten ja Juntttsen v\u00e4liset s\u00e4hk\u00f6postit 1.8.2013
V32. J. Sutttten s\u00e4hk\u00f6posti 5.8.2013
V33. Sutttten s\u00e4hk\u00f6posti 7.8.2013 ja H\u00e4ntttsen s\u00e4hk\u00f6posti 8.8.2013
V34. V. Juntttsen s\u00e4hk\u00f6posti kantajille 10.8.2013
V35. V. Juntttsen s\u00e4hk\u00f6posti kantajille 14.8.2013
V36. Juntttsen ja H\u00e4ntttsen s\u00e4hk\u00f6postit 22.8.2013
V37. Juntttsen ja H\u00e4ntttsen s\u00e4hk\u00f6postit 2.9. ja 3.9.2013
V38. J. Sutttten remonttiselvitys 29.8.2013
V39. Huoneiston myyntiesitteet ja -asiakirjat vuodelta 2014.
V40. Kantajien, Sutttten ja ymp\u00e4rist\u00f6tarkastaja Kuptttsen v\u00e4liset s\u00e4hk\u00f6postit 7.6.-10.6.2013.
V41. Asunto-osakkeiden kauppakirja 29.9.2014 ja liite 10.12.2014.<\/p>\n\n\n\n
Henkil\u00f6todistajat<\/p>\n\n\n\n
Kantajat<\/p>\n\n\n\n
Vastaaja
1. P. Phaxxxne todistelutarkoituksessa
2. Todistaja J. K. Sutttten
3. Todistaja T. R. S Rauttt
4. Todistaja E. T. Kelttt<\/p>\n\n\n\n
1. V. Juntttnen todistelutarkoituksessa
2. J. Alattt todistelutarkoituksessa
3. Todistaja J. P. O. H\u00e4ntttnen
4. Todistaja P. P. Saatttnen
5. Todistaja M. V. Vihtttnen<\/p>\n\n\n\n
K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISU<\/p>\n\n\n\n
Perustelut<\/p>\n\n\n\n
Kunnossapitoty\u00f6n teett\u00e4minen<\/p>\n\n\n\n
Sovellettavat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 osakehuoneistossaan yhti\u00f6n
kustannuksella sellaisen yhti\u00f6n vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitoty\u00f6n, joka on tarpeen lis\u00e4vahingon v\u00e4ltt\u00e4miseksi. Lis\u00e4ksi osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 kunnossapitoty\u00f6n, jonka tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 aiheutuu osakkeenomistajalle v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa Ja Jonka suhteen yhti\u00f6 ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksett\u00e4 ryhtynyt riitt\u00e4viin toimiin. Riitt\u00e4vyytt\u00e4 arvioitaessa otetaan huomioon ty\u00f6n laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Saman pyk\u00e4l\u00e4n 3 momentin mukaan kunnossapitoty\u00f6st\u00e4 vastuussa olevan yhti\u00f6n tai osakkeenomistajan on korvattava ty\u00f6n teett\u00e4misest\u00e4 aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lakia koskevassa hallituksen esityksess\u00e4 todetaan, ett\u00e4 osakkeenomistajan teett\u00e4misoikeus tehostaa yhti\u00f6n kunnossapitovastuuta ja on osakkeenomistajan kannalta ensisijaiseksi tarkoitettu oikeussuojakeino. Mik\u00e4 hyv\u00e4ns\u00e4 yhti\u00f6n kunnossapitotoimen laiminly\u00f6nti ei oikeuttaisi osakkeenomistajaa teett\u00e4m\u00e4\u00e4n ty\u00f6t\u00e4, vaan laiminly\u00f6nnill\u00e4 tulisi olla v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempi merkitys. Pelkk\u00e4 esteettinen haitta ei yleens\u00e4 voine olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempi, vaan teett\u00e4misoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen k\u00e4ytett\u00e4vyyteen tai turvallisuuteen. Lis\u00e4ksi osakkeenomistajan oikeus teett\u00e4\u00e4 yhti\u00f6n vastuulle kuuluva korjaus edellytt\u00e4isi, ett\u00e4 yhti\u00f6lle on kirjallisesti ilmoitettu korjaustarpeesta, mutta se ei ole viivytyksett\u00e4 ryhtynyt riitt\u00e4viin toimenpiteisiin. Toimenpiteiden riitt\u00e4vyys on ratkaistava kussakin tapauksessa erikseen. Yhti\u00f6n tai osakkeenomistajan korvattaviksi kuuluisivat korjauskustannusten lis\u00e4ksi my\u00f6s tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvitt\u00e4misest\u00e4 sek\u00e4 suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvat kustannukset. Osakkeenomistajan olisi ilmoitettava 4 \u00a7:n nojalla teett\u00e4m\u00e4st\u00e4\u00e4n ty\u00f6st\u00e4 yhti\u00f6lle etuk\u00e4teen (HE 24\/2009 vp).<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6laissa ei ole mainintaa siit\u00e4, miten nopeasti yhti\u00f6n tulee reagoida saamaansa kirjalliseen huomautukseen. Yhti\u00f6n reagoimisaika vaihteleekin tapauskohtaisesti riippuen l\u00e4hinn\u00e4 korjauksen kiireellisyydest\u00e4 ja merkitt\u00e4vyydest\u00e4 osakkaalle. Esimerkiksi putkirikosta johtuvan kylpyhuoneen kosteusvaurion suhteen yhti\u00f6n pit\u00e4\u00e4 varsin pian ryhty\u00e4 toimiin. Jos taas kysymys on vahingosta, joka johtuu vedeneristyksen heikkenemisest\u00e4 ja jossa kosteutta ei ole paljon p\u00e4\u00e4ssyt rakenteisiin, eik\u00e4 ole havaintoja esimerkiksi sis\u00e4ilmaongelmista, yhti\u00f6n reagoimisaika on pitempi. Kiiretapauksissa yhti\u00f6n tulee nopeuttaa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekomenettely\u00e4\u00e4n esimerkiksi pit\u00e4m\u00e4ll\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen hallituksen kokous. V\u00e4hemm\u00e4n kiireellisiss\u00e4 tapauksissa ja varsinkin silloin, kun vastaava korjaustoimi on j\u00e4rkev\u00e4\u00e4 suorittaa vasta
my\u00f6hemmin yhdess\u00e4 muiden vastaavien korjauksien kanssa, yhti\u00f6 voi varata pitemm\u00e4n ajan asian valmisteluun ja k\u00e4sittelyyn. T\u00e4ll\u00f6in k\u00e4sittely voinee vied\u00e4 ainakin viikkoja (Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen ja Kuhanen: Asunto-osakeyhti\u00f6laki 2015 s. 265).
Kysymyksenasettelu ja esitetty n\u00e4ytt\u00f6
Asiassa on kysymys siit\u00e4, onko kantajilla ollut oikeus teett\u00e4\u00e4 korjausty\u00f6t yhti\u00f6n kustannuksella.
Asiassa on riidatonta, ett\u00e4 kantajat olivat loppukes\u00e4st\u00e4 2012 havainneet asunnossa poikkeavia hajuhaittoja erityisesti silloin kun asunnossa saunottiin ja ilmoittaneet niist\u00e4 yhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 V. Juntttselle.
Riidatonta on my\u00f6s, ett\u00e4 kantajat olivat kirjallisesti ilmoittaneet hajuhaitasta yhti\u00f6n edustajille 15.2.2013. Juntttnen ja hallituksen puheenjohtaja J. Alattt ja h\u00e4nen vaimonsa E. Alattt olivat k\u00e4yneet asunnossa 26.3.2013 havaitsematta asunnossa poikkeavaa hajua. Viel\u00e4 Juntttnen ja Alattt olivat k\u00e4yneet asunnossa rakennusmestari J. Sutttten suorittaman katselmuksen yhteydess\u00e4 8.4.2013. Sutttten oli 25.4.2013 antanut hajuhaitasta selvityksen ja saunan paneleita oli irrotettu Sutttten ohjeiden mukaan 24.5.2013.
Riidatonta on, ett\u00e4 14.5.2013 pidetyss\u00e4 hallituksen kokouksessa, johon my\u00f6s P. Phaxxxne oli hallituksen j\u00e4senen ominaisuudessa osallistunut, oli keskusteltu asunnon hajuhaitasta ja p\u00e4\u00e4tetty, ett\u00e4 P. Phaxxxne kutsuu Helsingin kaupungin ymp\u00e4rist\u00f6keskuksen terveystarkastajan havainnoimaan mahdollisia hajuhaittoja. Riidatonta on viel\u00e4, ett\u00e4 vaurioituneiden rakenteiden purkaminen asunnossa oli urakoitsijana toimineen Rytmi Rakennus Oy:n toimesta aloitettu 30.5.2013 ja korjausty\u00f6t 17.7.2013.<\/p>\n\n\n\n
Kantaja P. Phaxxxne on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ett\u00e4 saunassa oli koko ajan ollut omituinen haju. Saunottaessa haju oli levinnyt my\u00f6s yl\u00e4kertaan. Juntttnen oli aluksi ehdottanut kemikaalien k\u00e4ytt\u00e4mist\u00e4 mahdollisen hajun poistamiseksi. My\u00f6hemmin Juntttnen oli ehdottanut, ett\u00e4 remontti teht\u00e4isiin hartiavoimin A. Phaxxxnen ja er\u00e4\u00e4n toisen asukkaan toimesta siten, ett\u00e4 yhti\u00f6 korvaisi saunapanelit sek\u00e4 ne osat, jotka oli pakko purkaa. Koska yhti\u00f6n edustajat eiv\u00e4t hajun suhteen tehneet mit\u00e4\u00e4n, olivat kantajat pyyt\u00e4neet paikalle rakennusmestari J. Sutttten, jota heille oli suositellut keitti\u00f6remonttia heille tehnyt s\u00e4hk\u00f6mies. Sutttten oli ehdottanut, ett\u00e4 saunasta poistettaisiin muutama saunapaneli, jotta pystyt\u00e4\u00e4n arvioimaan tarvitseeko rakenteita purkaa. Saunapanelien poistamisen j\u00e4lkeen rakenteissa oli havaittu hiiren pesi\u00e4 ja ulosteita, mustuneita villoja sek\u00e4 mikrobikasvustoa. Sutttten oli my\u00f6s valuttanut yl\u00e4kerran pesuhuoneesta vett\u00e4, joka oli tullut rakenteiden l\u00e4pi alakertaan. T\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen sauna oli suljettu teipeill\u00e4 sek\u00e4 yl\u00e4- ja alakerran pesutilat olivat olleet pois k\u00e4yt\u00f6st\u00e4. Kantajat olivat l\u00e4hteneet remonttievakkoon, koska asunnossa ei ollut otsonoinnin vuoksi voinut-\u00ad asua. Lis\u00e4ksi peseytyminen oli pit\u00e4nyt tehd\u00e4 keitti\u00f6ss\u00e4. Sutttten oli my\u00f6hemmin kantajille viel\u00e4 ilmoittanut tilanteen olevan arvioituakin huonompi. Asunnosta oli l\u00f6ytynyt muun muassa el\u00e4vi\u00e4 ja kuolleita hiiri\u00e4. P. Phaxxxne oli ollut yhteydess\u00e4 ymp\u00e4rist\u00f6keskuksen terveystarkastajaan ja t\u00e4ytt\u00e4nyt vaaditut kaavakkeet. Terveystarkastajan paikalletulo olisi kuitenkin kest\u00e4nyt ainakin muutaman kuukauden. Koska hajuhaitta ja asumishaitta olivat olleet niin suuret, ei ollut mahdollista odottaa muutamaa kuukautta.<\/p>\n\n\n\n
Juntttnen ja Alattt ovat k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertoneet, etteiv\u00e4t he olleet havainneet mit\u00e4\u00e4n hajuhaittaa asunnossa. My\u00f6s asunnossa k\u00e4ynyt kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4 todistajana kuultu P. Saatttnen on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ettei h\u00e4n ollut havainnut asunnossa mit\u00e4\u00e4n hajuhaittaa. Juntttsen ja Alatttn k\u00e4ydess\u00e4 asunnossa toisen kerran my\u00f6s asunnossa ollut Sutttten oli todennut, ettei asunnossa haissut. Sutttten my\u00f6hemmin antama lausunto oli poikennut siit\u00e4 tiedosta, mink\u00e4 h\u00e4n oli katselmuksessa antanut. Suttten antaman lausunnon j\u00e4lkeen asiat olivat edenneet niin nopeasti, etteiv\u00e4t yhti\u00f6n edustajat olleet ehtieet reagoida tapahtumiin. Juntttnen ja Alattt ovat todenneet ettei yhti\u00f6 ollut miss\u00e4\u00e4n vaiheessa kielt\u00e4ytynyt sen vastuulle kuuluvien vaurioiden korjauksesta. Asiat olisi pit\u00e4nyt ensin rauhassa selvitt\u00e4\u00e4 ja sitten vasta p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 toimenpiteist\u00e4. Juntttsen mukaan remontti ei ollut kiireellinen ja kantajat olisivat voineet k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 kylpyhuonetta ja saunaa hajusta ja vaurioista huolimatta. Haju oli ep\u00e4miellytt\u00e4v\u00e4, mutta ei vaarallinen. Alatttn mukaan yhti\u00f6 ei ollut palkannut rakennusalan ammattilaista k\u00e4ym\u00e4\u00e4n kohteessa, koska he olivat olleet siin\u00e4 k\u00e4sityksess\u00e4, ett\u00e4 terveystarkastaja tarkastaa asunnon. Alattt ei osannut sanoa oliko asunnon sauna ja pesuhuoneet olleet k\u00e4ytt\u00f6kelpoisia.<\/p>\n\n\n\n
Kantajien vaadittua yhti\u00f6t\u00e4 maksamaan asian selvittelykulut Juntttnen ja Alattt olivat 9.5.2013 l\u00e4hett\u00e4neet kantajille s\u00e4hk\u00f6postiviestin jossa he toteavat, ett\u00e4 hajuhaitat olivat olleet olemassa jo kantajien muuttaessa taloon. Koska kantajat olivat joka tapauksessa tekem\u00e4ss\u00e4 kylpyhuoneremonttia voisi hajuhaitan tarkastuksen tehd\u00e4 siin\u00e4 yhteydess\u00e4. Viel\u00e4 Juntttnen ja Alattt olivat todenneet, ett\u00e4 edellinen asukas ei ollut valittanut hajuhaitoista ja mik\u00e4li n\u00e4in oli, oli haju syntynyt vuokralaisen aikana ja siit\u00e4 kai vastaa asunnon omistaja \/ myyj\u00e4, jonka tulee v\u00e4hint\u00e4\u00e4nkin hyvitt\u00e4\u00e4 ostajalle piilovika ja korvata muitakin aiheutuneita kuluja. Selkeint\u00e4 on, ett\u00e4 kantajat maksavat Sutttten laskun tarkastuksen tilaajina (kirjallinen todiste K24 \/ V8). Saman sis\u00e4lt\u00f6isen kirjeen Juntttnen ja Alattt olivat l\u00e4hett\u00e4neet muille hallituksen j\u00e4senille 12.5.2013 (kirjallinen todiste V10).<\/p>\n\n\n\n
Insin\u00f6\u00f6ritoimisto Finspector Oy:n rakennusmestari J. Sutttten 25.4.2013 p\u00e4iv\u00e4tyn lausunnon mukaan kantajien asunnossa oli 8.4.2013 suoritettu katselmus, jossa kantajien ja J. Sutttten lis\u00e4ksi oli ollut l\u00e4sn\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 V. Juntttnen ja hallituksen puheenjohtaja J. Alattt. Lausunnon mukaan pesuhuoneessa oli tuntunut aistinvaraisesti voimakas haju. Yl\u00e4kerran ja alakerran pesuhuoneet ja sauna olivat p\u00e4\u00e4osin alkuper\u00e4isess\u00e4 eli noin 35 vuotta vanhassa kunnossa. Lattiassa ja seiniss\u00e4 ei ollut veden- tai kosteudeneristett\u00e4 eik\u00e4 asunnossa ollut korvausilmaventtiileit\u00e4. Lausunnon mukaan hajun syyt\u00e4 ei voitu yksiselitteisesti todeta, joten hajun syyn selvitt\u00e4minen edellytti rakenteiden purkamista.<\/p>\n\n\n\n
Todistaja J. Sutttten on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut olleensa rakennusalalla ty\u00f6teht\u00e4viss\u00e4 noin 30 vuotta, joista 20 vuotta asiantuntijateht\u00e4viss\u00e4. H\u00e4nen erikoisalansa oli kosteus- ja homevauriot. Sutttten ei ollut tuntenut kantajia entuudestaan. Katselmuksen yhteydess\u00e4 asunnossa oli havaittu voimakas alkaalinen haju, joka kuitenkin oli kadonnut kun poistoilman laittoi p\u00e4\u00e4lle. Haju saattoi olla per\u00e4isin rakenteisiin p\u00e4\u00e4sseest\u00e4 kosteudesta, mutta hajun l\u00e4hdett\u00e4 oli mahdotonta tiet\u00e4\u00e4 ilman rakenteiden avaamista. Sutttten oli ottanut asunnosta kuvia 24.5.2013 rakenteiden avaamisen j\u00e4lkeen. Rakenteiden avaamisen yhteydess\u00e4 ilmeni v\u00e4lipohjarakenteessa hyvin runsaasti hiiren ulosteita ja pesi\u00e4. Rakenteissa oli my\u00f6s runsaasti silmin
havaittavia j\u00e4lki\u00e4 vanhoista kosteusvaurioista sek\u00e4 mikrobikasvustoa eristeiss\u00e4, alumiinipaperissa ja puurakenteissa. Puurakenteissa oli muutamin paikoin kosteutta (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.1. – 3.6.). Yl\u00e4kerran pesuhuoneissa tehtiin kaksi rakenneavausta seiniin, joissa voitiin todeta levyrakenteessa lahoa \/ pehmenemist\u00e4 sek\u00e4 tummumaa \/ mikrobikasvustoa (kirjallinen todiste K 30 \/ V14). Asunnon m\u00e4rk\u00e4tilat olivat ylitt\u00e4neet teknisen k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4ns\u00e4 eik\u00e4 hajun syyn selvitt\u00e4misen kanssa ollut syyt\u00e4 viivytell\u00e4, koska haju saattoi aiheuttaa terveyshaittaa. Kokeena oli laskettu yl\u00e4kerran pesuhuoneen lattialle vett\u00e4 ja vesi oli tullut l\u00e4pi useasta kohdasta v\u00e4lipohjarakennetta. My\u00f6s v\u00e4lipohjassa oleva viem\u00e4riputki oli vuotanut naulanreij\u00e4st\u00e4 (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.7. ja 3.9.). Hajuhaitta oli eritt\u00e4in voimakas ja aistinvaraisesti rakenteissa oli my\u00f6s selke\u00e4 mikrobiper\u00e4inen tuoksu. Sutttten mukaan n\u00e4kyv\u00e4t ja runsaat el\u00e4inper\u00e4iset ulostej\u00e4t\u00f6kset aiheuttavat aina terveyshaitta eik\u00e4 sen toteamiseksi tarvita laboratorion\u00e4ytteit\u00e4. Laboratoriotutkimukset oli kuitenkin tehty rakenteista otetuista n\u00e4ytteist\u00e4 vastaajan vaatimuksen mukaisesti. Kantavat rakenteet asunnossa eiv\u00e4t olleet viel\u00e4 lahonneet, mik\u00e4 oli Sutttten mukaan todenn\u00e4k\u00f6isesti johtunut m\u00e4rk\u00e4tilojen v\u00e4h\u00e4isest\u00e4 k\u00e4yt\u00f6st\u00e4. Mik\u00e4li pesutiloja olisi k\u00e4ytetty normaalisti olisi mikrobikasvusto edennyt aiheuttaen lahovaurioita, jolloin rakenteet olisivat lopulta pett\u00e4neet. Sutttten on kertonut, ettei h\u00e4n ole ennen n\u00e4hnyt niin laajaa el\u00e4inper\u00e4isen ulosteen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 kuin kantajien asunnossa. Rakenteiden purkamisen yhteydess\u00e4 asunnon sauna sek\u00e4 m\u00e4rk\u00e4tilat olivat eristetty teipeill\u00e4, eik\u00e4 niit\u00e4 voinut k\u00e4ytt\u00e4\u00e4. Asunnossa ei voinut my\u00f6sk\u00e4\u00e4n olla ilman asianmukaista suojavarustusta ja Sutttten mielest\u00e4\u00e4n koko asunto oli asumiskelvoton ja se olisi tullut asettaa k\u00e4ytt\u00f6kieltoon. Korjaust\u00f6iden aloittamisella oli siten ollut kiire ja ne oli tullut aloittaa v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti.<\/p>\n\n\n\n
Todistaja T. Rauttt on rakennusalan diplomi insin\u00f6\u00f6ri ja h\u00e4nell\u00e4 on 10 vuoden kokemus rakennusalasta. Rauttt oli tullut tuntemaan kantajat Sutttten kautta, joka oli ottanut h\u00e4neen yhteytt\u00e4 asunnon purku\u00ad ja korjaust\u00f6iden takia. Rauttt on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ett\u00e4 asunto oli ollut h\u00e4nelle esitettyjen kuvien mukaisessa kunnossa (kirjallinen todiste K3). Kun el\u00e4inper\u00e4iset j\u00e4t\u00f6kset ja villat oli purettu ja poistettu, asuntoa oli otsonoitu monta p\u00e4iv\u00e4\u00e4, koska haju oli ollut niin paha. Sein\u00e4rakenne oli haissut pahalta vaikka kaikki eritteet oli poistettu, koska haju oli pinttynyt rakenteisiin. Rautttn mukaan asunnossa pi olisi voinut asua kunnostamatta sit\u00e4. Akuutisti vuotavia vesiputkia asunnossa ei kuitenkaan ollut.<\/p>\n\n\n\n
Todistaja J. H\u00e4ntttnen, joka on Kiinteist\u00f6liiton Uudenmaan neuvontainsin\u00f6\u00f6ri, on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ett\u00e4 Kiinteist\u00f6liitto palvelee asunto-osakeyhti\u00f6it\u00e4 ja niiden hallintoa ja toimii asioissa puolueettomana lausunnonantajana. Erilaisia katselmuksia kertyy H\u00e4ntttselle vuosittain noin 50-100. Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Juntttnen oli ottanut H\u00e4ntttseen yhteytt\u00e4 hein\u00e4- elokuussa 2013 s\u00e4hk\u00f6postitse. Juntttnen oli ilmoittanut, ett\u00e4 er\u00e4s osakas teett\u00e4 luvatta korjauksia asunnossaan ja kysynyt neuvoa, miten asiassa tulisi toimia. Viel\u00e4 Juntttnen oli pyyt\u00e4nyt H\u00e4ntttst\u00e4 paikalle tutustumaan asuntoon. H\u00e4ntttsen p\u00e4\u00e4sty\u00e4 asuntoon kaikki purkuty\u00f6t oli jo tehty. Tarkoitus oli ollut, ett\u00e4 urakoitsija olisi laittanut purettua materiaalia talteen my\u00f6hemp\u00e4\u00e4 dokumentaatiota varten, mutta n\u00e4in ei ollut tapahtunut. H\u00e4ntttnen on todennut ett\u00e4 Sutttten 25.4.2013 antaman raportin ehdotus rakenteiden purkamisesta ja hajun selvitt\u00e4misest\u00e4 oli oikea. Raportista ei kuitenkaan ilmennyt mit\u00e4\u00e4 erityisen kiireellist\u00e4, ensin tulee tutkia ja sitten arvioida asian kiireellisyys ja remontin tarve. Hyvin kiireelliset tapaukset liittyiv\u00e4t l\u00e4hes poikkeuksetta pame1stettuJen putkien vuotamiseen. Jotakin vesivuotoa asunnossa oli kuitenkin ollut ja sen selvitt\u00e4minen miksi vett\u00e4 vuoti yl\u00e4kerran pesuhuoneesta rakenteisiin tuli tehd\u00e4 suhteellisen nopeasti ja se saattoi vaatia kohtuullisen nopeaa korjaustoimintaa. Sen sijaan terveyshaittojen arvioimiseen tarvitaan terveystarkastaja, koska rakennusalan ammattilaisella ei ollut riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 koulutusta terveyshaittojen arvioimiseen. Rakenteissa oleva mikrobikasvusto ei v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 ole terveyshaitta, mutta kun rakenteet on avattu voi mikrobit levit\u00e4 ilmaan ja aiheuttaa terveyshaitan. Asunnon korjausty\u00f6t oli aloitettu suhteellisen nopeasti sen j\u00e4lkeen kun yhti\u00f6 oli ottanut yhteytt\u00e4 H\u00e4ntttseen. Kutsut ty\u00f6maakokouksiin ja katselmuksiin oli tullut niin lyhyell\u00e4 varoitusajalla, ettei yhti\u00f6ll\u00e4 ollut mit\u00e4\u00e4n mahdollisuutta reagoida tapahtumiin en\u00e4\u00e4 siin\u00e4 vaiheessa. H\u00e4ntttsen mukaan yhti\u00f6lle tulisi normaalisti antaa ainakin kaksi viikkoa aikaa reagoida osakkaan vaatimuksiin. Loma-aikana kohtuullinen reagointiaika on noin nelj\u00e4 viikkoa.<\/p>\n\n\n\n
Todistaja M. Vihtttnen on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut olevansa rakennusarkkitehti ja talon toinen suunnittelija. H\u00e4n tunsi siten talon ja sen historian hyvin. Vihtttnen oli hajuhaitan takia pyydetty paikalle kes\u00e4kuun alussa 2013. Silloin asunnon rakenteita oli jo purettu. Vihtttnen on kertonut, ett\u00e4 hajuhaitta oli per\u00e4isin hiirist\u00e4 ja niiden j\u00e4t\u00f6ksist\u00e4 eik\u00e4 haju l\u00e4htenyt pois ilman puhdistusta. Mit\u00e4\u00e4n kosteusvaurioita asunnossa ei ollut, laudoissa ja rakenteissa oli valumaj\u00e4lki\u00e4, jotka olivat syntyneet hiiren virtsasta. Asunnossa oli m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaiset kosteuseristeet eik\u00e4 mit\u00e4\u00e4n vesivahinkoja ollut. Yl\u00e4kerrasta laskettu vesi oli tullut rakenteiden l\u00e4pi alakertaan todenn\u00e4k\u00f6isesti siit\u00e4 syyst\u00e4, ett\u00e4 silikonisaumat olivat rikkoutuneet saunan purkamisen yhteydess\u00e4 (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.7. ja 3.9.).<\/p>\n\n\n\n
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6 oli loppukes\u00e4st\u00e4 2012 tullut tietoiseksi kantajien asunnossa olevasta hajuhaitasta. Yhti\u00f6 oli saanut hajuhaitasta kirjallisen ilmoituksen 15.2.2013. Kantajat olivat ottaneet yhteytt\u00e4 rakennusmestari J. Sutttteen, joka oli tehnyt asuntoon katselmuksen 8.4.2013, jossa l\u00e4sn\u00e4 olivat olleet my\u00f6s is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 V. Juntttnen ja hallituksen puheenjohtaja J. Alattt. Sutttten oli antanut asiasta kirjallisen selvityksen 25.4.2013. Siit\u00e4 kun yhti\u00f6 on tullut hajuhaitasta tietoiseksi sill\u00e4 on siten ollut noin kahdeksan kuukautta aikaa ryhty\u00e4 selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n hajun alkuper\u00e4\u00e4 ja kirjallisen ilmoituksen saatuaankin aikaa on ollut l\u00e4hes kaksi kuukautta. Koska yhti\u00f6 ei ole ryhtynyt mihink\u00e4\u00e4n toimenpiteisiin hajuhaitan selvitt\u00e4miseksi, on kantajilla ollut oikeus itse ryhty\u00e4 selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n hajun syyt\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Oikeustieteen kandidaatti P. Hyvtttki oli 8.5.2013 ja 10.5.2013 l\u00e4hett\u00e4nyt yhti\u00f6lle kirjeet, joissa todetaan muun muassa, ett\u00e4 kantajat ovat jo noin vuoden ajan ilmoittaneet yhti\u00f6lle asunnossa olevasta hajuhaitasta. Kirjeiss\u00e4 selostetaan asiantilaa koskeva lains\u00e4\u00e4d\u00e4nt\u00f6 ja 8.5.2013 p\u00e4iv\u00e4tyss\u00e4 kirjeess\u00e4 pyydet\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 yhti\u00f6 vahvistaa seitsem\u00e4n vuorokauden sis\u00e4ll\u00e4 ryhtyv\u00e4ns\u00e4 asiassa v\u00e4litt\u00f6miin Sutttten lausunnossa mainitsemiin korjaustoimenpiteisiin (kirjalliset todisteet V7 ja V9). P. Hyvtttki oli yhti\u00f6lle l\u00e4hett\u00e4nyt my\u00f6s muita kirjeit\u00e4 muun muassa 29.5.2013 ja 14.6.2013. Kirjeiss\u00e4 yhti\u00f6t\u00e4 on pyydetty ryhtym\u00e4\u00e4n v\u00e4litt\u00f6miin korjaustoimenpiteisiin (kirjalliset todisteet K4 ja K7). Koska yhti\u00f6 ei ollut ryhtynyt mihink\u00e4\u00e4n toimenpiteisiin, olivat kantajat teett\u00e4neet asunnossa purku- ja korjausty\u00f6t siten, ett\u00e4 vaurioituneiden rakenteiden purkaminen asunnossa oli aloitettu 30.5.2013 ja korjausty\u00f6t 17.7.2013.<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 4 \u00a7:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teett\u00e4\u00e4 kunnossapitoty\u00f6n, jonka tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 aiheutuu osakkeenomistajalle v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhti\u00f6 ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksett\u00e4 ryhtynyt riitt\u00e4viin toimiin. Riitt\u00e4vyytt\u00e4 arvioitaessa otetaan huomioon ty\u00f6n laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Kuten oikeuskirjallisuudessa on todettu voi yhti\u00f6n reagoimisaika v\u00e4hemm\u00e4n kiireellisiss\u00e4 tapauksissa olla ainakin viikkoja.<\/p>\n\n\n\n
Hallituksen kokouksessa 14.5.2013 oli keskusteltu asunnon hajuhaitasta ja p\u00e4\u00e4tetty, ett\u00e4 P. Phaxxxne kutsuu Helsingin kaupungin ymp\u00e4rist\u00f6keskuksen terveystarkastajan havainnoimaan mahdollisia hajuhaittoja. T\u00e4t\u00e4 toimenpidett\u00e4 asian selvitt\u00e4miseksi ei voida pit\u00e4\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4n\u00e4 ottaen huomioon, ett\u00e4 asunnon hajuhaitta oli t\u00e4h\u00e4n menness\u00e4 jatkunut jo noin kymmenen kuukautta ja Sutttten lausunto, jossa todetaan, ett\u00e4 hajun syy tulee selvitt\u00e4\u00e4 rakenteita purkamalla oli annettu noin kolme viikkoa ennen hallituksen kokousta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 osakkaan ilmoituksen saatuaan yhti\u00f6 ei voi pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n ryhty\u00e4 selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n vikaa, vaan sen on heti poistettava ainakin v\u00e4lit\u00f6n haitta, kuten kosteus tai mikrobivaurioituneet rakenteet.<\/p>\n\n\n\n
Asiassa on k\u00e4ynyt ilmi, ett\u00e4 asunnon hajuhaitta oli aiheutunut hiirien pesist\u00e4 ja j\u00e4t\u00f6ksist\u00e4. P. Phaxxxnen, Sutttten ja Rautttn kertomuksista on k\u00e4ynyt ilmi, ett\u00e4 asunnon hajuhaitta on ollut merkitt\u00e4v\u00e4. Juntttnen ja Alattt ovat todenneet, ettei asunnossa ollut hajuhaittaa, mutta toisaalta he ovat 9.5.2013 kantajille l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4\u00e4n kirjeess\u00e4 todenneet hajuhaitan olleen olemassa jo kantajien muuttaessa asuntoon. Paneleiden purkamisen j\u00e4lkeen asunnon sauna sek\u00e4 m\u00e4rk\u00e4tilat oli eristetty, eik\u00e4 niit\u00e4 ollut voinut k\u00e4ytt\u00e4\u00e4. Peseytyminen oli t\u00e4ytynyt suorittaa keitti\u00f6ss\u00e4 ja asunnossa suoritettu otsonointi oli tehnyt asumisen mahdottomaksi.<\/p>\n\n\n\n
Todistaja Sutttten mukaan purku- ja korjaust\u00f6iden aloittamisella oli ollut kiire, koska n\u00e4kyv\u00e4t ja runsaat el\u00e4inper\u00e4iset ulostej\u00e4t\u00f6kset aiheuttavat terveyshaitta. My\u00f6s todistaja H\u00e4ntttnen on todennut, ett\u00e4 avatuista rakenteista saattaa levit\u00e4 mikrobeja sis\u00e4ilmaan ja se voi aiheuttaa terveyshaittaa. Vaikka H\u00e4ntttnen ei ole pit\u00e4nyt korjauksia erityisen kiireellisin\u00e4, on h\u00e4n todennut, ett\u00e4 yhti\u00f6n kohtuullinen reagoimisaika on kahdesta nelj\u00e4\u00e4n viikkoon. Saunan kattopaneelista, h\u00f6yrysulusta, l\u00e4mm\u00f6neristeest\u00e4 ja sein\u00e4n alaosasta sek\u00e4 suihkusein\u00e4levyst\u00e4 ja v\u00e4lipohjarakenteesta oli otettu materiaalin\u00e4ytteet. Materiaalin\u00e4ytteiden mikrobianalyysist\u00e4 8.7.2013 k\u00e4y ilmi, ett\u00e4 tulokset viittaavat vaurioon ja useissa n\u00e4ytteiss\u00e4 on vahva viite vauriosta (kirjallinen todiste V24).
Yl\u00e4kerran pesuhuoneesta oli valunut vett\u00e4 rakenteiden l\u00e4pi alakertaan. Sek\u00e4 todistaja Sutttten ett\u00e4 todistaja H\u00e4ntttsen mukaan t\u00e4m\u00e4 on vaatinut kohtuullisen nopeita korjaustoimia.
P. Phaxxxsen, Suxxxsen ja Rautttn kertomusten perusteella k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 asunnossa olevilla vaurioilla on edell\u00e4 kerrotuin tavoin ollut konkreettinen vaikutus tilojen k\u00e4ytett\u00e4vyyteen ja turvallisuuteen.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 mainitun asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan yhti\u00f6n tulee viivytyksett\u00e4 ryhty\u00e4 riitt\u00e4viin toimiin kirjallisen huomautuksen saatuaan. Yhti\u00f6 on saanut kantajien kirjallisen huomautuksen 15.2.2017. Kirjallisen huomautuksen j\u00e4lkeen yhti\u00f6lle on viel\u00e4 toimitettu Sutttten lausunto ja useita rakennustieteen kandidaatti P. Hyvttten kirjeit\u00e4, joissa yhti\u00f6t\u00e4 on kehotettu ryhtym\u00e4\u00e4n korjaustoimenpiteisiin. Kirjallisen huomautuksen saatuaan yhti\u00f6ll\u00e4 on ollut kolme ja puoli kuukautta aikaa toimia ennen kuin purkuty\u00f6t on aloitettu asunnossa 30.5.2017. Sutttten antaman kirjallisen selvityksen j\u00e4lkeenkin yhti\u00f6ll\u00e4 on ollut yli viisi viikkoa aikaa ryhty\u00e4 asiassa toimenpiteisiin. Asunnon korjausty\u00f6t ovat alkaneet 17.7.2013, joten yhti\u00f6ll\u00e4 olisi viel\u00e4 purkut\u00f6iden alkamisen j\u00e4lkeenkin ollut mahdollisuus ryhty\u00e4 toimenpiteisiin vaurioiden korjaamiseksi. T\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden sill\u00e4, ett\u00e4 P. Hyvttten 8.5.2013 l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4 kirjeess\u00e4 on pyydetty, ett\u00e4 yhti\u00f6 vahvistaa seitsem\u00e4n vuorokauden sis\u00e4ll\u00e4 ryhtyv\u00e4ns\u00e4 asiassa v\u00e4litt\u00f6miin Sutttten lausunnossa mainittuihin korjaustoimenpiteisiin tai, ett\u00e4 kutsut ty\u00f6maakokouksiin ovat yhti\u00f6lle tulleet lyhyell\u00e4 varoitusajalla, ei ole asiassa merkityst\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo siten, ett\u00e4 yhti\u00f6ll\u00e4 on ollut riitt\u00e4v\u00e4sti aikaa ryhty\u00e4 asiassa toimenpiteisiin kantajien kirjallisen huomautuksen saatuaan. Koska yhti\u00f6 ei kirjallisen huomautuksen saatuaan ole viivytyksett\u00e4 ryhtynyt riitt\u00e4viin toimiin, on kantajilta ollut oikeus teett\u00e4\u00e4 kunnossapitoty\u00f6, jonka tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 on aiheutunut kantajille edell\u00e4 kerrotuin tavoin v\u00e4h\u00e4ist\u00e4 suurempaa haittaa.<\/p>\n\n\n\n
Kunnossapitovastuun jakautuminen<\/p>\n\n\n\n
Sovellettavat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset<\/p>\n\n\n\n
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin mukaan yhti\u00f6 vastaa kunnossapidosta silt\u00e4 osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.<\/p>\n\n\n\n
Saman pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan yhti\u00f6n on pidett\u00e4v\u00e4 kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhti\u00f6 on lis\u00e4ksi velvollinen pit\u00e4m\u00e4\u00e4n kunnossa l\u00e4mmitys-, s\u00e4hk\u00f6-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viem\u00e4ri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusj\u00e4rjestelm\u00e4t. Yhti\u00f6 ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhti\u00f6n on korjattava ne osakehuoneistojen sis\u00e4osat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Edell\u00e4 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeit\u00e4 ja perusj\u00e4rjestelmi\u00e4, jotka yhti\u00f6 on toteuttanut tai hyv\u00e4ksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sis\u00e4osien korjaamista ajankohdan perustasoon yhti\u00f6ss\u00e4. Yhti\u00f6 vastaa my\u00f6s sellaisesta osakkeenomistajan tekem\u00e4st\u00e4 tai teett\u00e4m\u00e4st\u00e4 asennuksesta, joka rinnastuu yhti\u00f6n toteuttamaan tai vastuulleen hyv\u00e4ksym\u00e4\u00e4n toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhti\u00f6 on voinut valvoa siten kuin t\u00e4ss\u00e4 laissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n.
Asunto-osakeyhti\u00f6lakia koskevan hallituksen esityksen mukaan kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti my\u00f6s vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on
\u00b7objektiivisesti arvioiden syyt\u00e4 olettaa, ett\u00e4 huoneistossa on yhti\u00f6n korjattavaksi kuuluva vika, yhti\u00f6ll\u00e4 on velvollisuus selvitt\u00e4\u00e4 vian olemassaolo. Vian olemassaolon selvitt\u00e4misest\u00e4 aiheutuvien kulujen osalta on k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 osoittautunut toimivaksi osapuolten sopiminen siit\u00e4, ett\u00e4 kustannukset maksaa v\u00e4\u00e4r\u00e4ss\u00e4 ollut taho.
Osakkeenomistajalla tulee kuitenkin olla oikeus vaatia vian selvitt\u00e4mist\u00e4, vaikka t\u00e4ytt\u00e4 varmuutta siit\u00e4 ei olisikaan. Muunlaista kantaa ei voida osakkeenomistajan kannalta pit\u00e4\u00e4 kohtuullisena. Jos osakkeenomistajalla on ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy ep\u00e4ill\u00e4 huoneistossa olevan yhti\u00f6n korjausvastuulle kuuluva vika, yhti\u00f6 vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan (HE 24\/2009 vp).<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 mainitussa hallituksen esityksess\u00e4 todetaan viel\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6n kunnossapitovastuuta tulee arvioida niin sanotun perustason perusteella. Perustasona on pidett\u00e4v\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 korjaushetkell\u00e4 tavanomaiseksi katsottavaa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ilmenev\u00e4n k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen mukaist tasoa, jonka yhti\u00f6 on valinnut noudatettavaksi joko nimenomaisesti tai\u00ad hiljaisesti k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n my\u00f6t\u00e4. Eri yhti\u00f6iss\u00e4 perustaso voi olla erilainen.
Perustaso voi m\u00e4\u00e4r\u00e4yty\u00e4 huoneiston alkuper\u00e4isen tason, yhti\u00f6n peruskorjauksessa omaksuman tason, aiemman vastaavassa tilanteessa tehdyn korjauksen tai nimenomaisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen mukaisesti. Jos yhti\u00f6ss\u00e4 ei ole jouduttu toteuttamaan vastaavia korjauksia viel\u00e4 lainkaan eiv\u00e4tk\u00e4 viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ykset edellyt\u00e4 muuta, perustaso voi m\u00e4\u00e4r\u00e4yty\u00e4 huoneiston alkuper\u00e4isen tason mukaisesti. Yhti\u00f6n vastuun m\u00e4\u00e4ritt\u00e4v\u00e4\u00e4n perustasoon vaikuttavat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukainen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus ja yhti\u00f6n yhteis\u00f6n\u00e4 omaksuma kunnossapidon taso.
Korjaust\u00f6iden minimitasoa m\u00e4\u00e4ritt\u00e4v\u00e4t aina my\u00f6s hyv\u00e4 rakennustapa ja velvoittavat viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ykset, yhti\u00f6 ei voi noudattamaansa k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6n vedoten alittaa hyv\u00e4n rakennustavan ja m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten edellytt\u00e4m\u00e4\u00e4 v\u00e4himm\u00e4istasoa.<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxxn yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 18 \u00a7:n mukaan osakkeenomistaja on velvollinen omalla kustannuksellaan toimittamaan huoneistonsa sis\u00e4korjaukset (kirjallinen todiste K20). Yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei siten ole laista poikkeavaa kunnossapitovastuun jakautumista.<\/p>\n\n\n\n
Kysymyksenasettelu ja esitetty n\u00e4ytt\u00f6<\/p>\n\n\n\n
Kantajien mukaan korjaust\u00f6iss\u00e4 on ollut kysymys yhti\u00f6n vastuulla olevista v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mist\u00e4 asunnon rakenteet ennallistavista kunnossapitot\u00f6ist\u00e4, jotka ovat olleet v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 asunnon saamiseksi asumiskelpoiseksi. Korjaust\u00f6iss\u00e4 ei milt\u00e4\u00e4n osin ole ollut kysymys tasonparannuksesta. Vastaajan mukaan yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle olisi kuulunut hiirien ulosteiden poisto ja tilojen desinfiointi, vaurioituneen l\u00e4mp\u00f6eristeen vaihtaminen sek\u00e4 saunan katon panelointi. Muilta osin kysymys on ollut tarpeettomista ja ylimitoitetuista korjaustoimenpiteist\u00e4 sek\u00e4 tasonparannuksesta, joista yhti\u00f6 ei vastaa.
Asiassa on siten kysymys siit\u00e4, milt\u00e4 osin suoritetut korjaukset ovat
kuuluneet yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle ja onko yhti\u00f6 velvollinen kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan kantajille heid\u00e4n maksamansa selvitys-, purku- ja korjauskustannukset.<\/p>\n\n\n\n
P. Phaxxxne on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ett\u00e4 kantajat olivat itse maksane t kaikki pintamateriaalit kuten laatat, kylpyhuoneen kalusteet ja saunan kiukaan sek\u00e4 s\u00e4hk\u00f6ty\u00f6t. Rytmi Rakennus Oy:n lis\u00e4ksi kantajat oh at pyyt\u00e4net toisen tarjouksen purku- ja korjaust\u00f6ist\u00e4, mit\u00e4 he eiv\u00e4t kuitenkaan olleet saaneet.<\/p>\n\n\n\n
Hallituksen kokouksessa 15.6.2013 hallitus oli p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt esitt\u00e4\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iselle yhti\u00f6kokoukselle, ett\u00e4 hiirten ulosteet tuli poistaa ja vaurioituneet l\u00e4mp\u00f6eristeet korvata uusiin sek\u00e4 v\u00e4lipohjan katto purkaa vahingoittuneilta osin. Kaikki muut toimenpiteet olivat t\u00e4ysin tarpeettomia ja ylimitoitettuja. Hallitus oli my\u00f6s p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt esitt\u00e4\u00e4 yhti\u00f6kokoukselle, ett\u00e4 saunan ja yl\u00e4puolisen pesuhuoneen ennalleen saattamisen yhteydess\u00e4 yhti\u00f6n tulee k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 oikeuttaan ja velvollisuuttaan ulkopuolisen asiantuntijan asettamisessa kunnostuksen valvonnassa ja vesieristeiden ja putkien asennuksessa (kirjallinen todiste V20).<\/p>\n\n\n\n
Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 V. Juntttnen on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ett\u00e4 hallituksen kokouksessa 15.6.2013 oli p\u00e4\u00e4tetty, ett\u00e4 kantajien suorittamat korjaustoimenpiteet olivat liiallisia ja tarpeettomia eiv\u00e4tk\u00e4 ne kuuluneet yhti\u00f6n vastuulle. V. Juntttnen ja J. Alattt ovat kertoneet, ett\u00e4 hallituksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli suurelta osin perustunut M. Vihtttsen n\u00e4kemyksiin ja arvioon asiasta. Juntttnen ja Alattt ovat kertoneet, ett\u00e4 ilmastointi ja putkisto ovat yht\u00e4 asuntoa lukuun ottamatta asunnoissa alkuper\u00e4isess\u00e4 rakennusaikaisessa kunnossa. Ainoastaan 8-asunnossa oli tehty pieni putkiremontti.<\/p>\n\n\n\n
Rakennusmestarin J. Sutttten 10.6.2013 laatimasta
toimenpide-ehdotuksesta, 11.7.2013 p\u00e4iv\u00e4tyst\u00e4 pesuhuoneen ja saunan korjausty\u00f6selosteesta sek\u00e4 29.8.2013 p\u00e4iv\u00e4tyst\u00e4 alakerran pesuhuoneen remonttiselvityksest\u00e4 k\u00e4y ilmi korjaust\u00f6iden sis\u00e4lt\u00f6 (kirjalliset todisteet K5, V26 ja V38). Mainitusta toimenpide-ehdotuksesta, korjausty\u00f6selosteista sek\u00e4 Sutttten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa antamasta kertomuksesta on k\u00e4ynyt ilmi, ett\u00e4 kaikki vaurioituneet rakenteet ja materiaalit tuli poistaa ja j\u00e4ljelle j\u00e4\u00e4v\u00e4t rakenteet asianmukaisesti desinfioida ja k\u00e4sitell\u00e4 sek\u00e4 kaikki hiirien sis\u00e4\u00e4ntuloreij\u00e4t tiivist\u00e4\u00e4. Koska vauriot olivat olleet laajat oli my\u00f6s kantavia rakenteita tullut purkaa. Tervett\u00e4kin rakennetta tuli nykym\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaan purkaa v\u00e4hint\u00e4\u00e4n puoli metri\u00e4, jotta voidaan varmistaa, ettei vaurioituneita rakenteita j\u00e4\u00e4 j\u00e4ljelle. Yl\u00e4kerran ja alakerran pesuhuone sek\u00e4 sauna tuli vedenerist\u00e4\u00e4 ja vesiputket uusia asianmukaisesti eristetyill\u00e4 putkilla ja kaikki vesipisteet varustaa sulkuventtiilein. Viem\u00e4rit tuli uusia puretuilta osin ja v\u00e4lipohja rakentaa uudestaan betonirakenteisena kantavana laattana. Yl\u00e4pohjarakenne tuli tarkastaa ja varmistaa h\u00f6yrysulun tiiveys. Kaikki vanhat ohutpeltiset ilmanvaihtoputket ns. kurkkuputket tuli uusia nykym\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaisiksi. Niit\u00e4 ei saanut edes j\u00e4tt\u00e4\u00e4 korjaamatta, jos sellaisia havaitaan. Uusittaessa ja korjattaessa rakenteita, tuli noudattaa nykyisi\u00e4 rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 ja ohjeita. Sutttten mukaan purku- ja korjauskustannukset olivat olleet varsin kohtuullisia ja tavanomaisia t\u00e4llaisessa kohteessa. Korjauskustannuksissa oli ainoastaan kyse vauriokorjauksista eik\u00e4 mit\u00e4\u00e4n tasonparannuksia ollut tehty.<\/p>\n\n\n\n
Todistaja T. Rauttt on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ett\u00e4 hiirien ulostetta oli ollut niin runsaasti, ett\u00e4 rakenteita ja villoja oli pit\u00e4nyt purkaa suhteellisen paljon, jotta rakenteet oli saatu korjattua (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.1., 3.2. ja 3.4). Sauna sek\u00e4 alakerran- ja yl\u00e4kerran pesuhuoneet oli ollut v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6n kunnostaa. My\u00f6s v\u00e4lipohja oli ollut t\u00e4ynn\u00e4 ulostej\u00e4\u00e4mi\u00e4 ja kosteusj\u00e4lki\u00e4, joten v\u00e4lipohjapalkkien korjaaminen oli t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa ollut j\u00e4rkev\u00e4mpi ratkaisu kun j\u00e4tt\u00e4\u00e4 ne korjaamatta ja toivoa, etteiv\u00e4t ne pet\u00e4 (kirjallinen todiste K3, kuva 3.5.). Palkkien vaihtamisen hinta oli 200 euroa palkkia kohden ja palkkeja oli ollut yhteens\u00e4 kahdeksan. My\u00f6s paneeleissa oli ollut kosteusj\u00e4lki\u00e4 ja ne oli tullut vaihtaa (kirjallinen todiste K3, kuvat 3.3. ja 3.8.). Tummunut villa ei sit\u00e4 vastoin v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 ole merkki kosteusvauriosta, koska villa voi tummua monestakin syyst\u00e4 (kirjallinen todiste K3, kuva 3.6). Aluskatteen v\u00e4leist\u00e4 oli vuotanut vett\u00e4, koska tiivistys oli j\u00e4\u00e4nyt tekem\u00e4tt\u00e4. Lis\u00e4ksi h\u00f6yrysulut oli tehty virheellisesti, mik\u00e4 johti siihen, ettei h\u00f6yrysulut est\u00e4neet kosteutta nousemasta villoihin (kirjallinen todiste K11, kuvat 11.5. ja 11.7.). Kaikki tehdyt korjaustoimenpiteet olivat olleet v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4. Rauttt on kertonut, ett\u00e4 purku- ja kunnostust\u00f6issa\u00ad oli korjattu vain vaurioita kuten saunarakenteet ja m\u00e4rk\u00e4tilat, eristeet, uusi v\u00e4lipohja ja yl\u00e4pohja: Sutttten oli pit\u00e4nyt tiukasti kiinni siit\u00e4, ett\u00e4 korjausurakka pysyi pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n vauriokorjauksena. Rauttt olisi itse tehnyt hieman laajempiakin korjauksia kohteeseen. Pintamateriaalit ja vesikalusteet oli laskutettu suoraan osakkailta ja osakkaat olivat itse hankkineet laatat. Purkuty\u00f6t oli tehty tuntity\u00f6n\u00e4, mik\u00e4 oli yleinen k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6 vastaavissa kohteissa. Koska ty\u00f6n laajuus ei ole etuk\u00e4teen tiedossa, ei urakkatarjouksia vastaavissa kohteissa juurikaan anneta. Rauttt piti syntyneit\u00e4 purku- ja korjauskustannuksia varsin kohtuullisina vaurioihin ja korjaustoimenpiteisiin n\u00e4hden.<\/p>\n\n\n\n
Todistaja E. Kelttt on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut olleensa rakennusalan yritt\u00e4j\u00e4 vuodesta 1989 alkaen. P. Phaxxxne oli ottanut h\u00e4neen yhteytt\u00e4 ja pyyt\u00e4nyt arvioita asunnon korjauksesta. Keltttn saapuessa paikalle asunnossa oli jo tehty purkut\u00f6it\u00e4 esimerkiksi kylpyhuone oli jo purettu. Asunnossa oli huomattava hajuhaitta ja n\u00e4ht\u00e4viss\u00e4 oli kosteusvaurioita. Kelttt on todennut, ettei h\u00e4nen yrityksens\u00e4 olisi pystynyt korjaamaan kohdetta 29.000 eurolla.
Vastaavan kohteen korjauskustannukset ilman kosteusvauriota olivat olleet noin 35.000 euroa. Yleens\u00e4 vastaaviin kohteisiin tulee kuitenkin huomattava m\u00e4\u00e4r\u00e4 lis\u00e4t\u00f6it\u00e4, mik\u00e4 tekee hinta-arvion antamisen hankalaksi. Koska kohde oli hankala, ei Kelttt ollut erityisen kiinnostunut siit\u00e4 eik\u00e4 h\u00e4n lopulta ollut antanut urakasta kirjallista tarjousta. Koska vaurioiden lopullinen laajuus ei ollut tiedossa, ei vastaavissa kohteissa yleens\u00e4 anneta urakkatarjousta vaan ty\u00f6 tehd\u00e4\u00e4n tuntity\u00f6n\u00e4. Toteutuneita purkukustannuksia Kelttt piti alhaisina ja jopa edullisina.<\/p>\n\n\n\n
Todistaja J. H\u00e4ntttnen on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ett\u00e4 Sutttten ottamissa kuvissa oli se ongelma, ettei niist\u00e4 ilmennyt koska ja tarkalleen mist\u00e4 ne oli otettu. H\u00e4ntttnen on kuitenkin kuvien perusteella todennut, ett\u00e4 tummunut villa ei v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 viittaa mikrobi- tai kosteusvaurioon (kirjallinen todiste K3, kuva 3.6.). Hiirien pes\u00e4t ja
j\u00e4t\u00f6kset on tullut poistaa ja niiden aiheuttamat vauriot ja sotkut puhdistaa. Laudoissa n\u00e4ytt\u00e4\u00e4 olevan selkeit\u00e4 mikrobi- ja kosteusvaurioita (kirjallinen todiste K3, kuv 3.8.), mutta kantavat palkit eiv\u00e4t n\u00e4yt\u00e4 lahonneilta ( kirjallinentodiste K3, kuvat 3.8. ja 3.9). Mikrobivauriokorjaus tarkoittaa sit\u00e4, ett\u00e4 kevyet rakenteet puretaan ja poistetaan. Kantaviin rakenteisiin ei p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6isesti saa kajota ilman rakennussuunnittelijan p\u00e4tevyyden omaavan henkil\u00f6n arviota. Jos kantavissa rakenteissa kuitenkin on mikrobivaurioita pyrit\u00e4\u00e4n ne ensisijaisesti poistamaan pinnoilta hiomalla ja toissijaisesti purkamalla rakenne sen j\u00e4lkeen kun muiden rakenteiden tuenta on varmistettu. Kokonaan mikrobien peitossa oleva kantava rakenne lahoaa ja sen kantavuus heikkenee. Asunnossa olevan alumiinirakenteisen ilmanvaihtokanava k\u00e4ytt\u00e4minen on yleist\u00e4 (kirjallinen todiste K6, kuva 6.1) eik\u00e4 sit\u00e4 olisi tarvinnut vaihtaa. Asunnon v\u00e4lipohjassa n\u00e4ytt\u00e4isi olevan ongelmia, koska se ei ole riitt\u00e4v\u00e4n tiivis ja vett\u00e4 tippui l\u00e4pi (kirjallinen todiste K3, kuva 3.9.). Asunnon kevytrakenteinen v\u00e4lisein\u00e4 (kirjallinen todiste K6, kuva 6.2.) oli tyypillinen talon rakennusaikana, mutta t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 se on niin sanottu riskirakenne mikrobivaurioille. Rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4ykset eiv\u00e4t ole taannehtivia eik\u00e4 terveit\u00e4 rakenteita tarvitse muuttaa nykym\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaisiksi. Vaurioituneita rakenteita korjattaessa ne tulee kuitenkin korjata nykym\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaisesti.<\/p>\n\n\n\n
H\u00e4ntttsen mukaan korjausty\u00f6seloste on asianmukaisesti laadittu. Osa korjaust\u00f6ist\u00e4 on h\u00e4nen mukaansa kuulunut yhti\u00f6lle ja osa osakkaille. Kaikissa tehdyiss\u00e4 korjauksissa ei ole ollut kysymys yhti\u00f6n vastuulle kuuluvista korjauksista vaan asunnon perustason nostamiseen t\u00e4ht\u00e4\u00e4vist\u00e4 korjauksista, jotka ovat osakkaan vastuulla. Yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle on ainakin kuulunut rakenteiden puhdistaminen hiirien j\u00e4t\u00f6ksist\u00e4 sek\u00e4 mikrobi- ja kosteusvaurioiden korjaaminen, vedeneristeet ja vuotavat putket. Sen sijaan kantavien rakenteiden purkaminen ja korjaaminen sek\u00e4 ilmanvaihdon ja kaikkien putkien uusiminen ovat mahdollisesti olleet tarpeettomia toimenpiteit\u00e4 eiv\u00e4tk\u00e4 siten kuuluneet yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle. Yhti\u00f6n olisi tullut saada kilpailuttaa kunnossapitoty\u00f6t. H\u00e4ntttsen mukaan on eritt\u00e4in vaikea arvioida sit\u00e4 summaa, mink\u00e4 yhti\u00f6 on velvollinen korvaamaan sen vastuulla olevista kunnossapitot\u00f6ist\u00e4. H\u00e4ntttnen ei ole ollut arvioimisen kannalta oleellisina ajankohtina paikalla, mutta h\u00e4n arvioi kuitenkin, ett\u00e4 summa voisi olla noin 10.000 euron luokkaa.<\/p>\n\n\n\n
Todistaja M. Vihtttnen on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ett\u00e4 yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle on kuulunut hiirien j\u00e4t\u00f6sten puhdistus ja desinfiointi, villojen vaihto ja rakenteiden purkaminen silt\u00e4 osin kuin se puhdistusty\u00f6n kannalta on ollut tarpeellista. Vihtttsen arvion mukaan t\u00e4m\u00e4 olisi maksanut noin 4.000 euroa. Vihtttsen mukaan saunan rakenteet olivat normaalin ja hyv\u00e4n 1970-luvun rakennustavan mukaisia. Saunan uusiminen oli osakkaan vastuulla oleva asia. Asunnossa oli purettu my\u00f6s vesi- ja viem\u00e4riputkistoja, joissa ei ollut sellaista vikaa, ett\u00e4 niiden purku tai ennallistaminen olisi kuulunut yhti\u00f6n vastuulle. Yl\u00e4kerran kylpyhuone oli toiminut 37 vuotta moitteettomasti. My\u00f6s ilmastointi oli tehty 1970-luvun s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten mukaisesti ja se oli toiminut 37 vuotta
ilman ett\u00e4 mit\u00e4\u00e4n kiireellist\u00e4 korjauksen tarvetta oli ilmennyt. Ilmastoinnin mahdollinen uusiminen olisi tullut tehd\u00e4 yhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 eik\u00e4 yksitt\u00e4isen osakkaan omatoimisena ty\u00f6n\u00e4. Kantavat palkit olivat puhtaat ja hyv\u00e4kuntoiset eik\u00e4 niit\u00e4 olisi tullut purkaa (my\u00f6s kirjallinen todiste V19).<\/p>\n\n\n\n
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset<\/p>\n\n\n\n
Selvittelykulut<\/p>\n\n\n\n
Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti my\u00f6s vian selvityskuluista. Jos osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syyt\u00e4 olettaa, ett\u00e4 huoneistossa on yhti\u00f6n korjattavaksi kuuluva vika, yhti\u00f6ll\u00e4 on velvollisuus selvitt\u00e4\u00e4 vian olemassaolo.<\/p>\n\n\n\n
Kuten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on kunnossapitoty\u00f6n teett\u00e4mist\u00e4 koskevan osion johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksiss\u00e4 todennut, on kantajilla ollut oikeus itse ryhty\u00e4 selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n hajun syyt\u00e4, koska yhti\u00f6 ei ole ryhtynyt riitt\u00e4viin toimenpiteisiin hajuhaitan selvitt\u00e4miseksi. Yhti\u00f6n on siten korvattava tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvitt\u00e4misest\u00e4 aiheutuvat kustannukset. Yhti\u00f6 on kiist\u00e4nyt selvittelykulut sek\u00e4 perusteeltaan ett\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n ja katsonut my\u00f6nnetyn 8.060 euron kattavan kaikki yhti\u00f6n vastuulle kuuluvat toimenpiteet. Kantajat ovat esitt\u00e4neet selvittelykuluista 1.744 euron laskut (kirjallinen todiste K21). K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus pit\u00e4\u00e4 kantajien vaatimia selvittelykuluja tarpeellisina ja kohtuullisina. Vastaaja on siten
velvollinen korvaamaan n\u00e4m\u00e4 kulut kantajille.<\/p>\n\n\n\n
Purku- ja koljauskustannukset<\/p>\n\n\n\n
P. Phaxxxnen ja todistaja Sutttten ja todistaja Rautttn kertomusten mukaan pintamateriaalit kuten laatat ja vesikalusteet oli laskutettu suoraan kantajilta. Yhti\u00f6 ei ole edes v\u00e4ltt\u00e4nyt, etteiv\u00e4tk\u00f6 kantajat olisi itse maksaneet kunnostuksessa k\u00e4ytettyj\u00e4 pintamateriaaleja.<\/p>\n\n\n\n
P. Phaxxxnen, Sutttten ja Rautttn mukaan asuntoon oli tehty ainoastaan v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 vauriokorjauksia, mit\u00e4\u00e4n tasonparannuksia ei ollut tehty. Todistaja H\u00e4ntttnen ja todistaja Vihtttnen ovat puolestaan katsoneet, ettei kaikki tehdyt korjaukset ole olleet tarpeellLc1 ja yhti\u00f6n vastuulle kuuluvia. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 Sutttten on ollut mukana asunnon purku- ja kunnostust\u00f6iss\u00e4 alusta alkaen kun taas H\u00e4ntttnen ja Vihtttnen ovat tulleet asian kanssa tekemisiin vasta sen j\u00e4lkeen kun purkuty\u00f6t asunnossa oli jo tehty ja korjausty\u00f6t k\u00e4ynnistyneet. T\u00e4st\u00e4 syyst\u00e4 Suttttella on parhaat edellytykset arvioida asunnossa tehtyjen purku- ja korjaust\u00f6iden tarpeellisuutta.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 selostetun asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluvat rakenteiden ja eristeiden lis\u00e4ksi l\u00e4mmitys-, s\u00e4hk\u00f6-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viem\u00e4ri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusj\u00e4rjestelm\u00e4t. Yhti\u00f6 vastaa kunnossapitovastuunsa nojalla l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti niist\u00e4 kustannuksista, joita aiheutuu tilojen ollessa yhti\u00f6n noudattaman perustason mukaisia. Koska yhti\u00f6ss\u00e4 ei viel\u00e4 yht\u00e4 pient\u00e4 putkiremonttia lukuun ottamatta ole jouduttu toteuttamaan vastaavia korjauksia, m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyy korjaust\u00f6iden taso hyv\u00e4n rakennustavan ja velvoittavien viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaan. Yhti\u00f6 ei voi noudattamaansa k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6n vedoten alittaa hyv\u00e4n rakennustavan ja m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten edellytt\u00e4m\u00e4\u00e4 v\u00e4himm\u00e4istasoa.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6n vastuulle on siten kuulunut kaikkien vaurioituneiden rakenteiden ja materiaalien poistaminen ja puhdistaminen, saunan ja m\u00e4rk\u00e4tilojen vedeneristys sek\u00e4 putkien ja viem\u00e4rien uusiminen nykyisten rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaisiksi. Ristiriitaista n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 on l\u00e4hinn\u00e4 esitetty kantavien rakenteiden purkamisesta ja korjaamisesta sek\u00e4 ilmanvaihdon uusimisesta. Sek\u00e4 rakenteet ett\u00e4 ilmanvaihto kuuluvat edell\u00e4 viitatun lain mukaan yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle. Todistaja Sutttten kertoman mukaan vauriot ovat olleet niin laajat, ett\u00e4 tervett\u00e4kin rakennetta oli nykyisten rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaan tullut purkaa sen varmistamiseksi, ettei vaurioituneita rakenteita j\u00e4\u00e4 j\u00e4ljelle. Sutttten kertoman mukaan my\u00f6s havaitut ohutpeltiset ilmanvaihtoputket oli nykym\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaan tullut korjata. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo siten, ett\u00e4 suoritetut purku- ja korjausty\u00f6t my\u00f6s kantavien rakenteiden ja ilmanvaihdon osalta ovat olleet v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 ja kuuluvat yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle.<\/p>\n\n\n\n
Jos osakas suorittaa yhti\u00f6n vastuulle kuuluvan korjaustoimen, h\u00e4nell\u00e4 on n\u00e4ytt\u00f6velvollisuus siit\u00e4, ett\u00e4 korjausty\u00f6 on suoritettu oikealla tavalla ja kohtuullisin kustannuksin. My\u00f6s osakkaalta edellytet\u00e4\u00e4n suunnitelmien laatimista ja muissa kuin kiireellisiss\u00e4 tapauksissa urakan kilpailuttamista. Valitessaan korjaustavan osakas ottaa siten riskin, ett\u00e4 yhti\u00f6 esitt\u00e4\u00e4 vastan\u00e4ytt\u00f6\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 korjaus olisi ollut suoritettavissa v\u00e4h\u00e4isimmill\u00e4 toimin (esimerkiksi Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen ja Kuhanen: Asunto-osakeyhti\u00f6laki 2015 s. 267).<\/p>\n\n\n\n
Kantajat ovat esitt\u00e4neet purkukustannuksista 4.799,78 euron laskun (kirjallinen todiste K22) ja korjauskustannuksista useita laskuja ja laskuerittelyj\u00e4 yhteens\u00e4 29.018,24 euroa sis\u00e4lt\u00e4en suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuneet 4.629,85 euron kustannukset (kirjallinen todiste K23). P. Phaxxxne on kertonut, ett\u00e4 kantajat olivat pyyt\u00e4neet kaksi tarjousta korjausurakasta. Todistaja Keltttn kertomuksen mukaan vastaavissa kohteissa ty\u00f6t tehd\u00e4\u00e4n yleisen k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n mukaan tuntit\u00f6in\u00e4, koska ty\u00f6n laajuus ei yleens\u00e4 viel\u00e4 t\u00f6iden alkaessa ole tiedossa. Kelttt on pit\u00e4nyt purku- ja korjaust\u00f6iden kustannuksia kohtuullisina.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6 on kiist\u00e4nyt kantajien purku- ja korjauskustannukset sek\u00e4 perusteen ett\u00e4 m\u00e4\u00e4rien osalta. Yhti\u00f6 on katsonut my\u00f6nnetyn 8.060 euron kattavan kaikki yhti\u00f6n vastuulle kuuluvat toimenpiteet eik\u00e4 yhti\u00f6 ole erikseen ottanut kantaa purku- ja korjauskustannuksista esitettyihin laskuihin. Yhti\u00f6 on todennut, ett\u00e4 koska kunnostust\u00f6it\u00e4 ei ollut kilpailutettu, ei yhti\u00f6 voinut ainakaan olla vastuussa niist\u00e4 kustannuksista, jotka olisi voitu s\u00e4\u00e4st\u00e4\u00e4 asianmukaisella kilpailutuksella.<\/p>\n\n\n\n
Yhti\u00f6ll\u00e4 on oikeus ja velvollisuus valvoa osakkaan suorittamia kunnossapitot\u00f6it\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6 olisi miss\u00e4 vaiheessa tahansa voinut asettaa ulkopuolisen asiantuntijan valvomaan kunnossapitot\u00f6it\u00e4. Yhti\u00f6 ei ole esitt\u00e4nyt mit\u00e4\u00e4n n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 asunnossa suoritetut purku- ja kunnossapitoty\u00f6t olisi voitu suorittaa edullisemmin. Todistajat H\u00e4ntttnen ja Vihtttnen eiv\u00e4t ole ottaneet kantaa suoritettujen korjaust\u00f6iden kustannuksiin, koska heid\u00e4n l\u00e4ht\u00f6kohtansa on ollut, etteiv\u00e4t kaikki tehdyt kunnossapitotoimet ole kuuluneet yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle. Yhti\u00f6ll\u00e4 olisi kuitenkin ollut mahdollisuus omalta osaltaan hankkia n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 suoritettujen kunnossapitot\u00f6iden kustannuksista. Kantajat ovat esitt\u00e4neet n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 kustannusten kohtuullisuudesta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo siten, ett\u00e4 kantajien esitt\u00e4m\u00e4t purku- ja korjauskustannukset ovat olleet kohtuulliset.<\/p>\n\n\n\n
Edell\u00e4 mainituilla perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 suoritetut purku- ja korjausty\u00f6t ovat kuuluneet yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle ja vastaaja on velvollinen kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan kantajille heid\u00e4n maksamansa purku- ja korjauskustannukset.<\/p>\n\n\n\n
Oikeudenk\u00e4yntikulut Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 1 \u00a7:n mukaan asiansa h\u00e4vinnyt asianosainen on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuvat kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut. Saman luvun 8 \u00a7:n mukaan korvausta suoritetaan my\u00f6s oikeudenk\u00e4ynnin asianosaiselle aiheuttamasta ty\u00f6st\u00e4 ja oikeudenk\u00e4yntiin v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti liittyv\u00e4st\u00e4 menetyksest\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Kantajat ovat vaatineet oikeudenk\u00e4yntikulujensa korvaamista yhteensct 39.713,78 eurolla koostuen oikeustieteen kandidaatti P. Hyvttten laskusta 36.502,78 euroa sis\u00e4lt\u00e4en arvonlis\u00e4veron m\u00e4\u00e4r\u00e4n, sek\u00e4 todistajainpalkkioista 1.600 euroa sek\u00e4 kantajien asianosaiskuluista 1.611 euroa. Kantajien asianosaiskulut koostuvat J. Sutttten konsultaatiosta 1.011 euroa sek\u00e4 kantajien oikeudenk\u00e4yntiin liittyvist\u00e4 puhelinkustannuksista, matkakuluista ja k\u00e4ytetyst\u00e4 ajasta 600 euroa. Sutttten laskussa on kyse oikeudenk\u00e4ynnin aikana aiheutuneesta kulusta koskien rakennusteknisen tosiseikaston konsultaatiota.<\/p>\n\n\n\n
Vastaajalla ei ole ollut huomautettavaa kantajien asianosais- tai oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n lukuun ottamatta J. Sutttten laskua. Sutttten laskua ei tule hyv\u00e4ksy\u00e4 korvattavaksi asianosaiskuluksi.Todistaja Sutttten oli vaatinut istunnossa todistajanpalkkiota, jonka kantajat olivat hyv\u00e4ksyneet ja jota vastaaja ei ollut paljoksunut.
Todistajanpalkkion tuli pit\u00e4\u00e4 sis\u00e4ll\u00e4\u00e4n kaikki todistajan, oikeudenk\u00e4ynnin aikana, asian hyv\u00e4ksi tekem\u00e4 ty\u00f6. Sutttten lasku oli l\u00e4hetetty vastaajalle vasta sen j\u00e4lkeen kun jutun p\u00e4\u00e4k\u00e4sittely olisi alkuper\u00e4isen suunnitelman mukaan jo ollut ohi eik\u00e4 laskusta k\u00e4ynyt ilmi sen yhteys k\u00e4sill\u00e4 olevaan oikeudenk\u00e4yntiin eik\u00e4 vastaajalle ole toimitettu laskussa mainittua liitett\u00e4, josta tehdyt ty\u00f6t ilmenisiv\u00e4t.<\/p>\n\n\n\n
Vastaaja on h\u00e4vinnyt asian ja on siten velvollinen korvaamaan kantajien oikeudenk\u00e4yntikulut. Vastaajalla ei ole ollut huomautettavaa kantajien asianosais- tai oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n lukuun ottamatta J. Sutttten 1.011 euron laskua.<\/p>\n\n\n\n
Kantajien asianosaiskuluina esitt\u00e4m\u00e4ss\u00e4 1.011,34 euron laskussa on kysymys Insin\u00f6\u00f6ritoimisto Finspector Oy:n 13.12.2016 p\u00e4iv\u00e4tyst\u00e4 laskusta, joka laskuerittelyn mukaan koostuu liitteen mukaisista
asiantuntijat\u00f6ist\u00e4 1O tuntia a 80 euroa sek\u00e4 matkakorvauksista 15,60
euroa yhteens\u00e4 815,60 euroa lis\u00e4ttyn\u00e4 arvonlis\u00e4veron m\u00e4\u00e4r\u00e4ll\u00e4 195,74.
Asianosainen on itse velvollinen maksamaan kuulustuttamalleen
todistajalle tai asiantuntijalle korvauksen. Tuomioistuin vahvistaa pyynn\u00f6st\u00e4 todistajalle maksettavan korvauksen. Todistajan tai asiantuntijan nimennyt voi omista syist\u00e4\u00e4n hyv\u00e4ksy\u00e4 selv\u00e4sti ylisuuren ja perustelemattoman korvausvaatimuksen. H\u00e4vinneelle asianosaiselle t\u00e4m\u00e4 ei kuitenkaan ole sellaisenaan korvattava kohtuullinen oikeudenk\u00e4yntikulu. Oikeudenk\u00e4yntikulujen korvaaminen asianosaiselle itselleen on poikkeuksellista. Oikeudenk\u00e4yntiin suoraan liittyv\u00e4 menetys olisi oikeudenk\u00e4yntimenettelyst\u00e4 asianosaiselle henkil\u00f6kohtaisesti aiheutuva kustannus tai muu rahallinen tappio. T\u00e4llainen olisi esimerkiksi ty\u00f6ansion menetys sen vuoksi, ett\u00e4 tuomioistuin on velvoittanut asianosaisen osallistumaan oikeudenk\u00e4yntiin (HE 107\/1998 vp).<\/p>\n\n\n\n
Todistaja J. Sutttten on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 vaatinut todistajanpalkkiona 400 euroa, mink\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4n kantajat ovat hyv\u00e4ksyneet ja mink\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4n k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on velvoittanut kantajat korvaamaan todistaja Suttttelle. Ep\u00e4selv\u00e4ksi on j\u00e4\u00e4nyt mit\u00e4 asiantuntijat\u00f6it\u00e4 Sutttten lasku on koskenut. Sit\u00e4 ei ole kuitenkaan esitetty k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden istunnossa kun Suttttelta on tiedusteltu h\u00e4nen palkkiovaatimustaan.
Sutttten laskussa ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole kyse oikeudenk\u00e4ynnin asianosaiselle aiheutuneesta ty\u00f6st\u00e4 tai oikeudenk\u00e4yntiin v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti liittyv\u00e4st\u00e4 menetyksest\u00e4. Vaatimus kantajien asianosaiskulujen korvaamisesta silt\u00e4 osin kuin kysymys on Sutttten 1.011 euron laskusta on siten hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
Tuomiolauselma Kanne hyv\u00e4ksyt\u00e4\u00e4n.<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxx velvoitetaan suorittamaan P. ja A. Phaxxxnelle:<\/p>\n\n\n\n
– korvauksena selvittelykuluista 1.744,19 euroa ja korvauksena purkukustannuksista 4.799,78 euroa molemmat summat korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 26.6.2013 lukien,
– korvauksena korjaust\u00f6iden teett\u00e4misest\u00e4 29.018,24 euroa korkolain 4
\u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 30.4.2014 lukien sek\u00e4
– korvauksena asianosais- ja oikeudenk\u00e4yntikuluista 38.702,78 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antop\u00e4iv\u00e4st\u00e4 lukien.<\/p>\n\n\n\n
MUUTOKSENHAKU K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 luvussa s\u00e4\u00e4detyss\u00e4
j\u00e4rjestyksess\u00e4 tai korkeimmalta oikeudelta ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6svalituksella oikeudenk\u00e4ymiskaaren 30 A luvussa s\u00e4\u00e4detyss\u00e4 j\u00e4rjestyksess\u00e4 tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 on ilmoitettava seitsem\u00e4n p\u00e4iv\u00e4n kuluessa ratkaisun antamisesta.
32
TYYTYM\u00c4TT\u00d6MYYDEN ILMOITUS<\/p>\n\n\n\n
Asunto Oy Jooxxxx on m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa ilmoittanut tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 koko tuomioon.<\/p>\n\n\n\n
Valituksen m\u00e4\u00e4r\u00e4p\u00e4iv\u00e4 17.7.2017.
Vastavalituksen m\u00e4\u00e4r\u00e4p\u00e4iv\u00e4 31.7.2017. Valitusosoitus liitteen\u00e4.<\/p>\n\n\n\n
k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Osakkeenomistajan korjausoikeus ja yhti\u00f6n korvausvastuu? Milloin osakkeenomistaja voi ryhty\u00e4 korjaustoimiin ilman yhti\u00f6n lupaa? Normaalisti osakkeenomistaja tarvitsee yhti\u00f6n vastuulle kuuluvien rakenteiden<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[20,31,25],"tags":[42,88,90,43,89],"yoast_head":"\n