Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamisp\u00e4iv\u00e4 14.5.2019
Nro 596
Diaarinumero S 17\/977
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 3.3.2017 nro 12368 (liitteen\u00e4)
Asia asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moittiminen ym.
Valittajat ja vastapuolet
K. Oy
Asunto Oy HL
Asian k\u00e4sittely hovioikeudessa
Jatkok\u00e4sittelylupa on my\u00f6nnetty K. Oy:lle ja Asunto Oy HLlle (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s asunto-osakeyhti\u00f6) 22.9.2017.
P\u00e4\u00e4k\u00e4sittely on toimitettu 1. – 2.10.2018.
Valitukset
K. Oy on toistanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenev\u00e4t kanteet.
Lis\u00e4ksi K. Oy on vaatinut, ett\u00e4 Asunto Oy HL velvoitetaan korvaamaan K. Oy:n oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa ja hovioikeudessa 37.318,00 eurolla korkoineen.
K. Oy on vaatinut toissijaisesti, ett\u00e4 se vapautetaan oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 8 a \u00a7:n tai 21 luvun 8 b \u00a7:n nojalla korvaamasta Asunto Oy HLn oikeudenk\u00e4yntikulut tai ainakin mik\u00e4li K. Oy menestyy yhdess\u00e4 tai useammassa kanteessaan, sen asunto-osakeyhti\u00f6lle korvattavat oikeudenk\u00e4yntikulut eiv\u00e4t ylit\u00e4 40.000 euroa tai joka tapauksessa kanteiden menestymisest\u00e4 huolimatta Asunto Oy HLn tulee pit\u00e4\u00e4 omana vahinkonaan 37.020,56 euroa vastaava ajank\u00e4ytt\u00f6 tai v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 97,42 tunnin ajank\u00e4ytt\u00f6\u00e4 vastaavat 26.604 euroa, SKH-is\u00e4nn\u00f6innin kulut 2.700,42 euroa, perusteettomat matkakulut 185,32 euroa ja perusteettomat luottotietokustannukset 100 euroa.
Asiassa oli kyse yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4, jotka loukkasivat osakkaiden yhdenvertaisuutta, kun oli p\u00e4\u00e4tetty kaikkien osakkaiden yht\u00e4l\u00e4isell\u00e4 maksuvelvollisuudella uudistus-, tasonparannus- ja kunnossapitot\u00f6ist\u00e4, jotka eiv\u00e4t hy\u00f6dytt\u00e4neet liiketiloja mitenk\u00e4\u00e4n vaan hy\u00f6ty ja arvonnousu koituivat vain asuinhuoneistojen hyv\u00e4ksi.
K. Oy ei ollut saanut v\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 tai v\u00e4lillist\u00e4 hy\u00f6ty\u00e4 porrask\u00e4yt\u00e4vien entis\u00f6innist\u00e4, ikkunoiden ja ovisummerien uusimisesta, datakaapeloinnista ja koteloinneista. Kysymyksess\u00e4 olevista remonteista olivat hy\u00f6tyneet vain niist\u00e4 p\u00e4\u00e4tt\u00e4neet asuinhuoneistojen osakkaat. Remontit oli my\u00f6s tehty t\u00e4m\u00e4n ajan tavanomaista tasoa laajempina ja tarpeettoman suurin kustannuksin. Kyse oli ollut huomattavista summista. Kyse ei siten ollut vain siit\u00e4, etteiv\u00e4t kaikki osakkeenomistajat olleet voineet hy\u00f6ty\u00e4 aivan kaikista t\u00f6ist\u00e4 ja ett\u00e4 heid\u00e4n tulisi siet\u00e4\u00e4 v\u00e4h\u00e4iset poikkeamat hy\u00f6tyns\u00e4 ja maksuosuutensa v\u00e4lill\u00e4. Korjaust\u00f6ill\u00e4 oli haettu asuinhuoneistojen osakkaille ep\u00e4oikeutettua arvonnousua K. Oy:n kustannuksella.
Remontit olivat olleet tarpeettoman kalliita tasonparannuksia, jotka aiheuttavat asunto-osakeyhti\u00f6lle huomattavia kustannuksia tulevaisuudessa ja my\u00f6s erityisi\u00e4 kunnossapitovelvoitteita.
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli yhdist\u00e4nyt eri p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekomenettelyn edellytt\u00e4m\u00e4t kohteet. Yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4 p\u00e4\u00e4tett\u00e4v\u00e4ksi oli n\u00e4in siirretty my\u00f6s asioita, jotka edellytt\u00e4v\u00e4t niiden osakkeenomistajien suostumusta, jotka eiv\u00e4t hy\u00f6tyneet asunto-osakeyhti\u00f6n toteuttamista uudistus- ja tasonparannust\u00f6ist\u00e4.
Samaan aikaan kun K. Oy oli joutunut maksamaan itse sen liiketilan k\u00e4ytt\u00f6kelpoisuuteen liittyv\u00e4t kaikki vastaavat ty\u00f6t, se joutuisi huomattavalla maksuosuudella osallistumaan sit\u00e4 hy\u00f6dytt\u00e4m\u00e4tt\u00f6miin uudistuksiin t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti, my\u00f6s sellaisiin uudistuksiin ja tasonparannuksiin, joita asunto-osakeyhti\u00f6 ei kohdentanut ja kustantanut liiketilaan yht\u00e4\u00e4n.
Huomattavan suuresta neli\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 (teatteritila) johtuen K. Oy vastaisi merkitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 osasta kustannuksia.
Varsinainen yhti\u00f6kokous 18.6.2014
Asunto-osakeyhti\u00f6n varsinaisen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 oli p\u00e4\u00e4tetty kunnostaa porrashuoneet, asuntojen ulko-ovet ja uusia ovipuhelimet ja sis\u00e4pihan ikkunat puuikkunoiksi.
Porrashuoneet
Yhti\u00f6kokous oli niputtanut remontti-, tasonparannus-, uudistus- ja kunnossapitop\u00e4\u00e4t\u00f6kset enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6kseksi ja teki ne sellaisena.
Porrashuoneiden uudistuksessa oli ollut kysymys uudistuksesta ja tasonparannuksesta. Rakennuksen alkuper\u00e4iseen tasoon korjaaminen ei ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaista tavanomaisen tason yll\u00e4pitoa eli kunnossapitoa. Mik\u00e4li porrashuoneet olisi ollut tarpeen s\u00e4hk\u00f6vetojen uusimisen yhteydess\u00e4 maalata, olisi porrashuoneet tullut huoltomaalata ajan tavanomaiseen tasoon osakkaiden ja yhti\u00f6n kannalta j\u00e4rkev\u00e4\u00e4n hintaan. Entis\u00f6intimaalaus oli ollut huomattavasti kalliimpi ratkaisu kuin mit\u00e4 porrashuoneiden huoltomaalaus olisi maksanut. Huoltomaalaus olisi maksanut noin 100.000\u2013120.000 euroa, kun entis\u00f6intikunnostus kotelointit\u00f6iden kanssa oli maksanut 570.000 euroa.
K. Oy oli hallinnut liiketilaansa 1990-luvun puoliv\u00e4list\u00e4 l\u00e4htien ensin vuokralaisena, ja vuonna 2004 K. Oy oli ostanut liiketilan hallintaan oikeuttavat osakkeet. Porrashuoneet olivat olleet koko t\u00e4m\u00e4n ajan yksiv\u00e4risi\u00e4. Ottaen huomioon rakennuksessa vuosikymmeni\u00e4 vallinneen tason, tavanomaista ja ennakoitavaa olisi ollut, ett\u00e4 porrashuoneet olisi vain huoltomaalattu yksiv\u00e4riseksi.
Koska porrashuoneet koskivat vain asuinhuoneistoja, niiden kunto vaikutti vain asuinhuoneistojen arvoon, ei liiketilan arvoon tai tuottoon.
Porrashuoneistojen ovet oli entis\u00f6ity k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 alkuper\u00e4isi\u00e4 v\u00e4ris\u00e4vyj\u00e4. Ovien entis\u00f6intikunnostus oli ollut noin kymmenen kertaa kalliimpaa kuin ovien huoltomaalaus. Entis\u00f6idyist\u00e4 huoneistojen ulko-ovista olivat voineet hy\u00f6ty\u00e4 ainoastaan asuinhuoneistojen omistajat.
Ovien entis\u00f6intimaalauksessakin oli kyse asunto-osakeyhti\u00f6laissa tarkoitetusta uudistuksesta, jolloin K. Oy:lt\u00e4 olisi tullut saada suostumus ovien entis\u00f6intikustannukseen, jotta K. Oy:lle olisi syntynyt velvollisuus osallistua uudistuksen kustannuksiin.
K. Oy ei ollut koskaan vastustanut, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n asunto-osakkaat remontoivat omalla kustannuksellaan taloyhti\u00f6n sellaiseen kuntoon kuin haluavat.
Porrashuoneiden ja ovien entis\u00f6intikunnostus aiheuttaa my\u00f6s jatkossa asunto-osakeyhti\u00f6lle kustannuksia. Ornamenttikoristeita joudutaan uusimaan ja maalaamaan tulevaisuudessa vastaavin kustannuksin kuin mill\u00e4 ne alun perin oli porrashuoneiden seiniin maalattu. Muiden lis\u00e4kustannuksia aiheuttavien remontointikohteiden kanssa asunto-osakeyhti\u00f6 oli nostanut taloyhti\u00f6n pitk\u00e4n aikav\u00e4lin kustannuksia.
Takapihan ikkunat
Kyse ei ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisesta kunnossapidosta. Puu-puu -ikkunat eiv\u00e4t olleet ajankohdan tavanomaisen tason edellytt\u00e4m\u00e4 ratkaisu. Viranomais- tai muut m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset eiv\u00e4t olleet edellytt\u00e4neet takapihalle puu- puu -ikkunoita. Puu-puu -ikkuna oli niin hankinta- kuin yll\u00e4pitokustannuksiltaan merkitt\u00e4v\u00e4sti puu-alumiini -ikkunaa kalliimpi.
Puu-alumiini -ikkunoiden ja puuikkunoiden teknisiss\u00e4 ominaisuuksissa tai ulkon\u00e4\u00f6ss\u00e4 ei ollut merkitt\u00e4vi\u00e4 eroja.
K. Oy:ll\u00e4 ei ollut takapihalle yht\u00e4\u00e4n ikkunaa. Puu-puu-ikkunoilla oli haettu erityist\u00e4 arvonnousua asuinhuoneistoille samaan aikaan kun K. Oy:n liiketila saisi vastattavakseen ikkunoista aiheutuvat investointi- ja huoltokustannukset.
Asuinhuoneistojen arvonnousu kantajan kustannuksella
Liiketilan arvoon vaikutti sijainnin ja kohteen ominaisuuksien lis\u00e4ksi tilan tuottoarvo. Vastikkeet olivat vuosien 2009 ja 2016 v\u00e4lill\u00e4 kaksinkertaistuneet, kun elinkustannusindeksiin sidottu liiketilan vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4 oli samana aikana noussut vain 10 prosenttia. Vastikkeen nousu vaikutti v\u00e4hemm\u00e4n asuinhuoneistojen arvoon sijoituskohteena, koska vastikkeen suhde mahdollisen vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n oli niiss\u00e4 pienempi ja yksin niiden hyv\u00e4ksi tuli vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 arvoltaan vastaava uudistus-, tasonparannus- ja remonttihy\u00f6ty.
K. Oy ei ole saanut remonteista v\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 tai edes v\u00e4lillist\u00e4 hy\u00f6ty\u00e4. Vain asuinhuoneistojen arvoa kohottavat remontit olivat aiheuttaneet K. Oy:lle vahinkoa, koska sen omistuksen arvo laski vastikkeiden kaksinkertaistuessa ennakoimattomasti ja vuokratulo nousi vain elinkustannusindeksin mukaisesti. Kyse oli asunto- osakeyhti\u00f6lain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesta ep\u00e4oikeutetusta edusta osalle osakkeenomistajia ja siten asunto-osakeyhti\u00f6lain vastaisesta varallisuudensiirrosta K. Oy:lt\u00e4 asuinhuoneistojen osakkaille.
puuikkunoista aiheutuvat kulut puuikkunoiden asentaminen oli synnytt\u00e4nyt asunto-osakeyhti\u00f6lle erityisen kunnossapitovelvoitteen. Vain s\u00e4\u00e4st\u00f6\u00e4 tuottavat remontit osan osakkeenomistajista eduksi olivat mahdollisia muiden osakkeenomistajien kustannuksella ilman n\u00e4iden suostumusta.
S\u00e4hk\u00f6ty\u00f6t
K. Oy oli joutunut aiemmin omalla kustannuksellaan itse uusimaan hallitsemansa tilan osalta s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelm\u00e4t ja -vedot. Ty\u00f6h\u00f6n olivat kuuluneet my\u00f6s asunto-osakeyhti\u00f6n vastuulle kuuluneet s\u00e4hk\u00f6vedot.
Kun s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelmien ja ovisummerien remonttitarvetta oli k\u00e4sitelty yhti\u00f6kokouksessa ja niit\u00e4 koskevista vastikkeista oli p\u00e4\u00e4tetty, asunto- osakeyhti\u00f6n olisi tullut noudattaa yhdenvertaisuusperiaatetta. S\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelmien uusimisesta koituva hy\u00f6ty ja arvonnousu kohdistuivat merkitt\u00e4vilt\u00e4 osin ainoastaan asuinhuoneistoihin.
Ovisummerit
Ovisummerien kunnostusty\u00f6, joka oli hy\u00f6dytt\u00e4nyt vain asuinhuoneistoja, oli tehty vuonna 2010 ja K. Oy oli maksanut t\u00e4st\u00e4 osansa. My\u00f6hemmin oli ovisummerien huollon sijasta asennettu uusi ja entist\u00e4 kalliimpi sek\u00e4 hienompi ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4. Uushankinta oli ollut tasonparannusta. Menettely oli loukannut K. Oy:n oikeutta ja yhdenvertaisuusperiaatetta.
Remonteista p\u00e4\u00e4tt\u00e4minen
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta oli rikottu, kun remonteista oli yhti\u00f6kokouksessa ja ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa p\u00e4\u00e4tetty yhten\u00e4 pakettina. Yhti\u00f6kokouksissa olisi tullut p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 erikseen sellaisista kohteista, joista voitiin p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4, m\u00e4\u00e4r\u00e4enemmist\u00f6ll\u00e4 tai joihin tarvitaan osakkeenomistajien suostumuksia. K. Oy:t\u00e4 ei ollut vapautettu vastikkeen maksamisesta niiden toimenpiteiden osalta, jotka eiv\u00e4t hy\u00f6dytt\u00e4neet K. Oy:n hallitsemia liiketiloja eiv\u00e4tk\u00e4 tuottaneet K. Oy:n osakkeille arvonnousua. Paketti\u00e4\u00e4nestys oli johtanut my\u00f6s siihen, ettei K. Oy:n omalla kustannuksellaan tekemien remontti- ja korjaust\u00f6iden asunto-osakeyhti\u00f6lle tuottamia s\u00e4\u00e4st\u00f6j\u00e4 ollut otettu huomioon.
Mik\u00e4li uuden ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n hankinta oli seurausta siit\u00e4, ettei asunto-osakeyhti\u00f6n hallitus ollut valvonut asianmukaisesti vuonna 2010 toteutettua hankintaa, oli vastoin asunto-osakeyhti\u00f6lakia (1599\/2009) siirt\u00e4\u00e4 mahdollisen laiminly\u00f6nnin seurauksia my\u00f6s niiden osakkeenomistajien kustannettavaksi, jotka eiv\u00e4t olleet hyv\u00e4ksyneet hallituksen vapauttamista laiminly\u00f6ntins\u00e4 seuraamuksista. K. Oy oli vastustanut uuden ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n hankintaa.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous 8.1.2015
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 oli tehty asiallisesti sama p\u00e4\u00e4t\u00f6s kuin edell\u00e4 kerrotussa varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014. Ainoastaan raham\u00e4\u00e4ri\u00e4 oli uudessa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 korotettu. Kustannusylitykset ja -korotukset oli asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 hyv\u00e4ksytty j\u00e4lkik\u00e4teen seuraavassa varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen hyv\u00e4ksymisell\u00e4.
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli ollut tietoinen, ett\u00e4 K. Oy vastusti remonttia. K. Oy oli moittinut varsinaisen yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014 tekem\u00e4\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4. Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 teht\u00e4ess\u00e4 yhdenvertaisuuden loukkaus oli ollut asunto-osakeyhti\u00f6n osakkaiden ja yhti\u00f6kokouksen selv\u00e4sti havaittavissa.
Asunto-osakeyhti\u00f6lle oli ilmoitettu K. Oy:n uusi osoite vuonna 2012. Kaupparekisteriin osoitteen muutos oli tehty 27.3.2012. Postink\u00e4\u00e4nt\u00f6sopimus oli toiminut my\u00f6s joulukuussa 2014.
Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ollut l\u00e4hett\u00e4nyt K. Oy:lle kutsua ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen 8.1.2015 ja sille toimitettiin helmikuussa 2015 vain 18.6.2014 pidetyn yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja. Kaiken muun asunto-osakeyhti\u00f6n K. Oy:lle osoittaman postin K. Oy oli saanut.
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli l\u00e4hett\u00e4nyt postia tammi- ja helmikuussa 2015 K. Oy:n oikeaan ja viralliseen osoitteeseen. Kes\u00e4kuussa 2015 oli is\u00e4nn\u00f6intitoimistoon oltu yhteydess\u00e4, koska is\u00e4nn\u00f6intitoimisto oli l\u00e4hett\u00e4nyt postia K. Oy:lle sen vanhaan osoitteeseen.
K. Oy:lle toimitetusta is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistuksestakaan ei ollut ilmennyt niit\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4, jotka oli tehty ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015. K. Oy ei ollut saanut yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6sten moiteaikana tiet\u00e4\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4.
Varsinainen yhti\u00f6kokous 9.6.2015
S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus oli yhti\u00f6kokouksessa p\u00e4\u00e4tetty uusia. Hinta oli jaksotettu kahdelle vuodelle: 37.439 euroa vuodelle 2015 ja 21.424 euroa vuodelle 2016. S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisessa oli ollut kysymys vain ja ainoastaan tulevaan, asuinhuoneistoja koskevaan tasonparannukseen varautumisesta, koska s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus oli riitt\u00e4v\u00e4 yhti\u00f6n tarpeisiin. Asunto-osakeyhti\u00f6n menettely\u00e4 tuli arvioida my\u00f6s kokonaisuutena. Huomioon tuli ottaa p\u00e4\u00e4t\u00f6sten tosiasialliset vaikutukset osakkeenomistajille. Lis\u00e4ksi huomioon tuli ottaa remonttien tihe\u00e4 tahti ja K. Oy:lle vuosien saatossa kumuloitunut maksuvelvollisuus ja se, ett\u00e4 K. Oy oli yksin hankkinut yhti\u00f6ss\u00e4 olleen kapasiteetiltaan riitt\u00e4v\u00e4n s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Asia oli oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 8 a \u00a7:n tarkoittamin tavoin oikeudellisesti ep\u00e4selv\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6n menettely oli my\u00f6s vaikeuttanut ja est\u00e4nyt osakkaita valvomasta oikeuksiaan tehokkaasti yhti\u00f6kokouksissa. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli my\u00f6s vaikeuttanut asian selvitt\u00e4mist\u00e4 eik\u00e4 ollut ollut halukas yhteisty\u00f6h\u00f6n ja asian sovinnolliseen ratkaisuun. K. Oy:t\u00e4 ei tullut velvoittaa korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikuluja.
K. Oy oli joutunut jo ennen nyt kysymyksess\u00e4 olevia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 osallistumaan asunto-osakeyhti\u00f6n laajamittaisiin remontointi- ja tasonparannuskustannuksiin yli sen asunto-osakeyhti\u00f6oikeudellisen vastuun. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli ollut haluton yhteisty\u00f6h\u00f6n, eik\u00e4 ollut huomioinut K. Oy:n pyynt\u00f6j\u00e4 ja mielipiteit\u00e4. Asunto- osakeyhti\u00f6 ei ollut suostunut neuvotteluihin eik\u00e4 sovinnollisiin ratkaisuihin. K. Oy:ll\u00e4 on ollut perusteltu oikeussuojan tarve ja syy saattaa asunto-osakeyhti\u00f6n pitk\u00e4\u00e4n jatkunut vain asuinhuoneistojen arvoa nostava menettely tuomioistuimen ratkaistavaksi. On todenn\u00e4k\u00f6ist\u00e4, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 olisi jatkanut yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista menettely\u00e4 ja p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekoa ilman kanteiden nostamista. Oikeudenk\u00e4ynnill\u00e4 on K. Oy:lle eritt\u00e4in suuri merkitys. Asunto-osakeyhti\u00f6n menettely oli jatkuvasti pienent\u00e4nyt ja heikent\u00e4nyt K. Oy:n osakeomistuksen tuottoa ja arvoa. K. Oy:n velvoittaminen korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut olisi oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 8 b \u00a7:n tarkoittamin tavoin kohtuutonta.
Asunto Oy HL on vaatinut, ett\u00e4 K. Oy:n sille maksettavaksi tuomittu oikeudenk\u00e4yntikulujen korvaus korotetaan 91.661,79 euroksi korkoineen. Lis\u00e4ksi Asunto Oy HL on vaatinut, ett\u00e4 K. Oy velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy HLn oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa 35.049,29 eurolla korkoineen.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus oli virheellisesti tuominnut korvausta asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikuluista asiamiehen palkkion osalta vaaditun 79.312,62 euron osalta vain 62.000 euroa, vaikka oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimukseen sis\u00e4ltyv\u00e4t asunto-osakeyhti\u00f6n asiamiehen toimenpiteet olivat olleet tarpeellisia.
Kysymys oli kolmesta erillisest\u00e4, sekavasta ja kesken\u00e4\u00e4n osittain p\u00e4\u00e4llekk\u00e4isest\u00e4 moitekanteesta, jotka koskivat kolmea erillist\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4. Kahdessa kanteessa oli kyse p\u00e4\u00e4t\u00f6sten v\u00e4itetyst\u00e4 p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6myydest\u00e4 ja yhdess\u00e4 v\u00e4itetyst\u00e4 mit\u00e4tt\u00f6myydest\u00e4. Asiassa ei ollut kyse oikeudellisesti ep\u00e4selv\u00e4st\u00e4 asiasta ja siksi asiassa tuli noudattaa oikeudenk\u00e4ymiskaaren p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 h\u00e4vinnyt osapuoli maksaa voittaneen oikeudenk\u00e4yntikulut. Asunto-osakeyhti\u00f6n oli ollut tarpeen ottaa kantaa lukuisiin v\u00e4itteisiin. Lis\u00e4ksi oikeudenk\u00e4yntiin oli liittynyt turvaamistoimenpideasia ja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden antama k\u00e4sittelyratkaisu, jotka olivat edellytt\u00e4neet erillisi\u00e4 toimenpiteit\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ollut antanut oikeudenk\u00e4ynteihin aihetta eik\u00e4 se ollut voinut vaikuttaa oikeudenk\u00e4ynnin alkamiseen ja jatkumiseen. Lis\u00e4ksi vaatimukset ovat olleet eri kanteissa niin yksil\u00f6im\u00e4tt\u00f6mi\u00e4, ett\u00e4 niiden k\u00e4sittely oli aiheuttanut lis\u00e4t\u00f6it\u00e4.
Asunto-osakeyhti\u00f6n asiamies oli tehnyt 257 ty\u00f6tuntia. K. Oy oli paljoksunut asunto-osakeyhti\u00f6n asiamiehen palkkiota 158,58 tunnin ylitt\u00e4vilt\u00e4 osin. K. Oy:n oman asiamiehen ty\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4ksi oli ilmoitettu 290 tuntia. Verrattuna kantajana asiassa olleen K. Oy:n asiamiehen ty\u00f6tunteihin, vastaajana olleen asunto- osakeyhti\u00f6n asiamiehen 257 tunnin ty\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4 oli oikea, tarpeellinen ja kohtuullinen.
Vastaukset
Asunto Oy HL on vaatinut, ett\u00e4 K. Oy:n valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti kaikilta osakkeenomistajilta kannettiin vastikkeita saman perusteen mukaan riippumatta huoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta tai sijainnista. Kaikki osakkeenomistajat maksoivat asunto-osakeyhti\u00f6lle vastiketta, joka oli jokaisen osakkeenomistajan osalta asunto-osakeyhti\u00f6n kiinteist\u00f6ss\u00e4 sijaitsevan huoneiston jokaista pinta-alaneli\u00f6metri\u00e4 kohden saman suuruinen. Remonteista ker\u00e4tt\u00e4v\u00e4 vastike m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyi yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti. K. ei ollut edes v\u00e4itt\u00e4nyt asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 kohtuuttomaksi tai vaatinut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohtuullistamista.
Ei ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, ett\u00e4 osakkeenomistaja joutui osallistumaan esimerkiksi asunto-osakeyhti\u00f6n asuinhuoneistojen ovipuhelinj\u00e4rjestelm\u00e4n rahoittamiseen, vaikka h\u00e4nen huoneistonsa oli liikehuoneisto, jossa ei ollut tarvetta ovipuhelimelle. Yhdenvertaisuutta ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n loukattu, jos asunto-osakeyhti\u00f6 teetti korjauksia tai kunnossapitotoimia vaiheittain.
Kyse ei ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain 1 luvun 10 \u00a7:n mukaisista kielletyist\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4 tai toimenpiteist\u00e4, jotka olivat omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle taholle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Huoneistot eiv\u00e4t olleet samanlaisia. Huoneistoille koituvan edun vaihtelu ei tarkoittanut ep\u00e4oikeutettua etua. Asuinhuoneiston arvonnousu ei ollut toisen osakkeenomistajan kustannuksella toteutettu perusteeton etu, kun toimenpide kohdistui yhti\u00f6n vastuulla oleviin rakenteisiin ja laitteisiin ja rahoitettiin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti.
Yksinkertainen \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6 oli riitt\u00e4nyt asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksissa p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4\u00e4n siit\u00e4, miten ja millaisin m\u00e4\u00e4r\u00e4v\u00e4lein yhti\u00f6ss\u00e4 suoritetaan korjauksia sek\u00e4 millaista k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4\u00e4 peruskorjauksessa uusittaville rakennusosille haetaan.
Mik\u00e4li p\u00e4\u00e4t\u00f6ksiss\u00e4 katsottiin olevan kyse niin sanotuista uudistuksista, kyse oli ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 31 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetuista uudistuksista, joista asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokous saa p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4. Mitk\u00e4\u00e4n tasonparannukseen johtaneet kunnossapitotoimenpiteet eiv\u00e4t olleet olleet asunto-osakeyhti\u00f6laissa tarkoitettua uudistamista. Entis\u00f6inti oli asunto-osakeyhti\u00f6lain nojalla sallittua. Vanhaan kiinteist\u00f6\u00f6n teht\u00e4viss\u00e4 toimenpiteiss\u00e4 oli aina jollain tapaa kyse entis\u00f6innist\u00e4. Tasonparannuksetkin olivat asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan sallittuja.
Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ollut niputtanut kesken\u00e4\u00e4n erilaisilla \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ill\u00e4 teht\u00e4vi\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4. Kaikki kysymyksess\u00e4 olevat p\u00e4\u00e4t\u00f6kset olivat edellytt\u00e4neet yksinkertaista \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6\u00e4, eik\u00e4 ollut ollut estett\u00e4 p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 niist\u00e4 yhdell\u00e4 kertaa.
Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ollut menetellyt ep\u00e4asiallisesti suorittamalla kunnossapitoa eri tilikausilla ja tekem\u00e4ll\u00e4 uusia kunnossapitoa koskevia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 eri yhti\u00f6kokouksissa. Kunnossapidon jatkuminen tilikaudesta toiseen ja p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteko kunnossapitoasioista eri yhti\u00f6kokouksissa oli tapa, jolla asunto-osakeyhti\u00f6t toimivat. K. Oy:n v\u00e4ite siit\u00e4, ett\u00e4 kyse oli ep\u00e4asiallisesta menettelyst\u00e4, oli esitetty vasta hovioikeudessa.
K. Oy:n maksamat ja kiinteist\u00f6ss\u00e4 tekem\u00e4t korjaukset oli tehty K. Oy:n hallinnassa olevan huoneiston sis\u00e4puolella ja niiss\u00e4 oli kyse asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisesti osakkeenomistajan maksuvastuulle kuuluvista toimista. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ollut maksanut mink\u00e4\u00e4n huoneiston sis\u00e4puolisia t\u00f6it\u00e4.
Varsinainen yhti\u00f6kokous 18.6.2014
Kyse oli asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvussa ja 6 luvun 30 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetuista kunnossapitotoimista, joista asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 oli oikeus p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4 ja jotka eiv\u00e4t loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Kyse oli enint\u00e4\u00e4n asunto- osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 31 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetuista uudistuksista, joista p\u00e4\u00e4tet\u00e4\u00e4n yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4.
Yhti\u00f6vastike oli m\u00e4\u00e4r\u00e4tty yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastikeperusteiden mukaisesti. K. Oy:n erillist\u00e4 suostumusta ei ollut tarvittu, koska yhdenvertaisuutta ei ollut loukattu.
Sis\u00e4pihan puu-puu -ikkunat oli vaihdettu uusiin puu-puu -ikkunoihin samassa laajuudessa ja samanlaisiksi kuin rakennuksen julkisivun puolen ikkunat muutamaa vuotta aikaisemmin.
Yhti\u00f6kokouksessa oli p\u00e4\u00e4tetty my\u00f6s porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4remontista. T\u00e4m\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli kumottu ja k\u00e4sitelty my\u00f6hemmin uudelleen, koska sen kustannukset olivat osoittautuneet remonttia kilpailutettaessa alimitoitetuiksi.
Ovisummeriremontissa oli ollut kysymys rikkoutuneen ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n uusimisesta senhetkiseen tekniseen tasoon. Mainittu ty\u00f6 oli tullut halvemmaksi kuin sen uusiminen korjausta edelt\u00e4neeseen vanhentuneeseen tasoon.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous 8.1.2015
Kyse oli porrashuoneistoremonttia koskeneen varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 tehdyn p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen uudelleenk\u00e4sittelyst\u00e4 korjausty\u00f6n kilpailutuksessa saaduilla kustannustiedoilla.
Kyse oli ollut laillisesti koolle kutsutusta ja p\u00e4\u00e4t\u00f6svaltaisesta yhti\u00f6kokouksesta, joka oli tehnyt p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 30 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetusta kunnossapitotoimesta.
Osoitteenmuutoksen ilmoittaminen oli osakkeenomistajan vastuulla. Yhti\u00f6kokouskutsu oli oikein toimitettu asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti siihen osoitteeseen, jonka K. Oy oli asunto-osakeyhti\u00f6lle ilmoittanut. K. Oy oli ollut tietoinen yhti\u00f6kokouskutsun toimittamisaikaan siit\u00e4, mik\u00e4 sen osoite asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 on osakasluettelossaan. K. Oy oli ilmoittanut asunto-osakeyhti\u00f6lle osoitteenmuutoksesta 3.2.2015. Kaupparekisteriin tehdyll\u00e4 osoitteenmuutoksella tai postink\u00e4\u00e4nt\u00f6sopimuksella ei ollut merkityst\u00e4 asian arvioinnissa. K. Oy:lle ei ollut l\u00e4hetetty v\u00e4\u00e4r\u00e4nsis\u00e4lt\u00f6ist\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistusta, jolla olisi pyritty salaamaan ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s. K. Oy:n t\u00e4t\u00e4 koskeva v\u00e4ite oli esitetty vasta hovioikeudessa.
P\u00e4\u00e4t\u00f6s ei ollut mit\u00e4t\u00f6n, koska p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetuin tavoin selv\u00e4sti osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Edelleen kyse oli enint\u00e4\u00e4n asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 31 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetuista uudistuksista, joista p\u00e4\u00e4tet\u00e4\u00e4n yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4.
P\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 oli ollut kyse tavanomaisesta kiinteist\u00f6n kunnossapidosta ja siit\u00e4, ett\u00e4 p\u00e4\u00e4tetyn kunnossapitotoimen kustannukset kannetaan osakkeenomistajilta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan oli kielletty\u00e4, ett\u00e4 ep\u00e4oikeutettua etua tuotetaan jonkun toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Nyt ei ollut kyse asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta selv\u00e4sti yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesta p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4. K. Oy:n v\u00e4ite yhdenvertaisuusperiaatteen loukkauksesta oli v\u00e4hint\u00e4\u00e4nkin tulkinnanvarainen.
Kunnossapitotoimenpiteist\u00e4 seuraava arvonnousu ei ollut peruste arvioida p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen sallittavuutta.
Varsinainen yhti\u00f6kokous 9.6.2015
Kyse oli asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvussa ja 6 luvun 30 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetuista kunnossapitotoimista, joista asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut oikeus p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4 ja jotka eiv\u00e4t loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Kyse oli enint\u00e4\u00e4n asunto- osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 31 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetuista uudistuksista, joista p\u00e4\u00e4tet\u00e4\u00e4n yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4. Kyse oli ollut koko taloyhti\u00f6t\u00e4 palvelevasta s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta.
K. Oy on vaatinut, ett\u00e4 Asunto Oy HLn valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Ajank\u00e4yt\u00f6n seuranta oli ollut j\u00e4lkik\u00e4teist\u00e4 ja summaarista. Ilmoitettu toimenpidekohtainen ajank\u00e4ytt\u00f6 oli selv\u00e4sti liioiteltua eik\u00e4 voinut pit\u00e4\u00e4 ilmoitetun suuruisena paikkansa. Asunto-osakeyhti\u00f6n asiamiehen minimiveloitustaso oli ilmeisesti ollut 15 minuutin ajank\u00e4ytt\u00f6\u00e4 vastaava tuntihinta. Minimiveloituksen k\u00e4ytt\u00e4minen ei kuvastanut todellista ja toteutunutta ajank\u00e4ytt\u00f6\u00e4.
Kaikki toimenpiteet eiv\u00e4t ole olleet tarpeen. Useisiin sin\u00e4ns\u00e4 tarpeellisiin toimenpiteisiin oli k\u00e4ytetty huomattavasti enemm\u00e4n aikaa kuin oli tarpeellista ja kohtuullista. Kanteiden k\u00e4sittely oli ollut tavanomaista, eik\u00e4 tavanomaista ep\u00e4selvemp\u00e4\u00e4 tai monimutkaisempaa.
Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.
P\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 on kuultu todistelutarkoituksessa H. J. Hitttsta ja K. Hattte\u00e4 sek\u00e4 todistajina L. J. Sotttsta, T. M. Satttia, M. J. Ritttsta, J. T. Pttta, K. M. Kttte\u00e4, E. M. Suottta, K. M. T. Rttta ja M. S. Potttsta.
Hovioikeuden ratkaisu
Uudet v\u00e4itteet hovioikeudessa
Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 K. Oy:n v\u00e4ite siit\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6s 8.1.2015 on salattu toimittamalla hallituksen j\u00e4senelle helmikuussa 2015 v\u00e4\u00e4r\u00e4nsis\u00e4lt\u00f6inen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistus, j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta vasta hovioikeudessa esitettyn\u00e4.
Kanteessa on kysymys ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen 8.1.2015 tekem\u00e4n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen koskien porrashuoneiden kunnostusta toteamisesta mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi. Kanteen perusteiden mukaan K. Oy ei ollut saanut kutsua kyseiseen yhti\u00f6kokoukseen eik\u00e4 ollut ollut siit\u00e4 tietoinen. Kanteen mukaan yhti\u00f6n uusi osoite oli ollut asunto-osakeyhti\u00f6n tiedossa, joten asunto- osakeyhti\u00f6 olisi voinut toimittaa kutsun oikeaan osoitteeseen.
K. Oy on valituksessaan v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 oli samassa yhteydess\u00e4, kun K. Oy oli tilannut is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistuksen helmikuussa 2015, salannut yhti\u00f6lt\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen ja siell\u00e4 tehdyt p\u00e4\u00e4t\u00f6kset.
Asiassa on kysymys siit\u00e4, onko K. Oy saanut asianmukaisesti kutsun ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen 8.1.2015. K. Oy:n v\u00e4ite salaamisesta ei vaikuta vaatimuksen v\u00e4litt\u00f6m\u00e4n\u00e4 perusteena olevaan oikeustosiseikastoon, vaan kysymys on sit\u00e4 koskevasta todistustosiseikasta. Siten kysymys ei ole sellaisesta oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 luvun 17 \u00a7:n 1 momentissa tarkoitetusta seikasta, jota ei saa esitt\u00e4\u00e4 vasta hovioikeudessa.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on edelleen vaatinut, ett\u00e4 K. Oy:n v\u00e4ite siit\u00e4, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 olisi menetellyt ep\u00e4asiallisesti suorittamalla kunnossapitoa eri tilikausilla ja tekem\u00e4ll\u00e4 uusia kunnossapitoa koskevia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 eri yhti\u00f6kokouksissa, tulee vasta hovioikeudessa esitettyn\u00e4 j\u00e4tt\u00e4\u00e4 tutkimatta.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 K. Oy on jo kanteessaan eri kannekohtia koskevissa yhteisiss\u00e4 perusteissa (k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio sivu 3) todennut, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat olivat useiden vuosien ajan ja yli tilikausien k\u00e4ytt\u00e4neet yhti\u00f6kokouksissa p\u00e4\u00e4t\u00f6svaltaansa siten, ett\u00e4 he pyrkiv\u00e4t toteuttamaan merkitt\u00e4vi\u00e4 tasonparannust\u00f6it\u00e4, jotka hy\u00f6dyttiv\u00e4t vain mainittuja osakkeenomistajia.
Lis\u00e4ksi hovioikeus katsoo, ett\u00e4 t\u00e4lt\u00e4 osin kysymys ei ole K. Oy:n vaatimusten v\u00e4litt\u00f6mist\u00e4 oikeudellisista perusteista ja jutun oikeustosiseikastosta vaan kokonaisuuden luonnehdinnasta. Siten kyse ei ole edell\u00e4 mainitussa s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 tarkoitetuista seikoista, joita ei saa esitt\u00e4\u00e4 vasta hovioikeudessa.
K. Oy on katsonut, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4ite hovioikeudessa siit\u00e4, ett\u00e4 ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n uusiminen korjaushetken tekniseen tasoon oli tullut edullisemmaksi kuin j\u00e4rjestelm\u00e4n uusiminen aikaisempaan vanhentuneeseen tasoon, on esitetty vasta hovioikeudessa.
K. Oy on katsonut, ett\u00e4 ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n uusiminen oli k\u00e4sitt\u00e4nyt tasonparannuksen ja yhti\u00f6n velvoittaminen osallistumaan ovisummerien uusimisen kustannusten kattamiseen rikkoi osakkaiden yhdenvertaisuutta. Asunto-osakeyhti\u00f6 on kanteeseen vastatessaan katsonut, ett\u00e4 ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n menty\u00e4 ep\u00e4kuntoon j\u00e4rjestelm\u00e4 oli korjattu uudella ajanmukaisella j\u00e4rjestelm\u00e4ll\u00e4 ja ett\u00e4 liikehuoneistoa hallitsevan osakkaan osallistuminen asuinhuoneistojen ovipuhelinj\u00e4rjestelm\u00e4n rahoittamiseen ei ollut osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden vastaista. Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 asiassa on ollut kysymys ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n uusimisen tasosta ja sen vastikeperusteisen rahoituksen ulottuvuudesta. K. Oy:n viittaamassa v\u00e4itteess\u00e4 ei n\u00e4in ollen ole kysymys uudesta oikeustosiseikastosta vaan vaatimusten v\u00e4litt\u00f6mi\u00e4 perusteita koskevasta t\u00e4ydent\u00e4v\u00e4st\u00e4 todistustosiseikasta. Siten kysymys ei ole sellaisesta edell\u00e4 mainitussa s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 tarkoitetusta seikasta, jota ei saa esitt\u00e4\u00e4 vasta hovioikeudessa.
K. Oy on katsonut, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n v\u00e4ite hovioikeudessa siit\u00e4, ett\u00e4 K. Oy:n suorittamat korjaukset olivat kohdistuneet sen hallitseman huoneiston sis\u00e4puolisiin osiin, oli esitetty vasta hovioikeudessa.
K. Oy on vedonnut asiassa siihen, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 oli jatkuvasti laiminly\u00f6nyt sen vastuulle kuuluvat K. Oy:n tiloihin vaikuttavien laitteiden ja rakenteiden kunnostukset ja yll\u00e4pidot, jolloin K. Oy oli joutunut omalla kustannuksellaan niist\u00e4 vastaamaan. Yhti\u00f6 oli tehnyt itse omat s\u00e4hk\u00f6ty\u00f6ns\u00e4 omalla kustannuksellaan. Yhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 sen osuutta korjaushankkeiden rahoittamisesta alennetaan. Asunto-osakeyhti\u00f6 on kanteeseen vastatessaan katsonut, ett\u00e4 K. Oy ei ole yksil\u00f6inyt, mit\u00e4 sen v\u00e4itt\u00e4m\u00e4t omalla kustannuksella tehdyt korjausty\u00f6t ovat olleet ja mill\u00e4 perusteella ne kuuluisivat asunto-osakeyhti\u00f6n maksettaviksi.
Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 K. Oy:n viittaamassa v\u00e4itteess\u00e4 ei ole kysymys uudesta oikeustosiseikastosta vaan vaatimusten v\u00e4litt\u00f6mi\u00e4 perusteita koskevasta t\u00e4ydent\u00e4v\u00e4st\u00e4 todistustosiseikasta. Siten kysymys ei ole sellaisesta edell\u00e4 mainitussa s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 tarkoitetusta seikasta, jota ei saa esitt\u00e4\u00e4 vasta hovioikeudessa.
V\u00e4itteet uusien seikkojen esitt\u00e4misest\u00e4 hovioikeudessa hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
P\u00e4\u00e4asia
Sovellettavat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset
Kunnossapito
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 30 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 kunnossapidosta, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Asunto- osakeyhti\u00f6lakia koskevien lain esit\u00f6iden mukaan kunnossapitoa on yhti\u00f6n kiinteist\u00f6n yll\u00e4pitoon kuuluva toiminta, joka sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, my\u00f6s suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteist\u00f6n laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset) (HE 24\/2009 vp s. 77\u201378).
Uudistus
Lain 6 luvun 31 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 my\u00f6s enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 uudistuksesta, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, kiinteist\u00f6n tai rakennuksen k\u00e4ytt\u00e4miseen liittyv\u00e4n hy\u00f6dykkeen vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanmukaista, toimenpiteest\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 tai toimenpide on muuten yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyn toiminnan mukainen.
Lain esit\u00f6iden mukaan uudistuksella tarkoitetaan perusparannuksen ja muun uudistuksen, kuten uuden tietoliikenneyhteyden, lis\u00e4ksi lis\u00e4rakentamista ja lis\u00e4alueen hankkimista (HE 24\/2009 vp s. 131).
Esit\u00f6iden mukaan sit\u00e4, milloin yhti\u00f6n kiinteist\u00f6n voidaan katsoa kunnoltaan t\u00e4ytt\u00e4v\u00e4n kunkin ajankohdan tavanmukaiset vaatimukset, ei voida yksiselitteisesti m\u00e4\u00e4ritell\u00e4. K\u00e4sitykset tavanomaisena pidett\u00e4v\u00e4st\u00e4 asumistasosta muuttuvat ja sen my\u00f6t\u00e4 niiden hankkeiden ja uudistusten piiri, joita varten osakkeenomistajilta katsotaan voitavan peri\u00e4 yhti\u00f6vastiketta, yleens\u00e4 laajenee.
Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon muun muassa se taso, jota rakennuslupaviranomaiset noudattavat my\u00f6nt\u00e4ess\u00e4\u00e4n rakennuslupia uusien asuntojen rakentamista varten, sek\u00e4 muut yleisesti k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 olevat laatuvaatimukset. Samoin huomiota voidaan kiinnitt\u00e4\u00e4 vastaavan uuden asuntotuotannon toteutuneeseen laatutasoon. My\u00f6s yhti\u00f6n kiinteist\u00f6n sijaintipaikalla voi olla vaikutusta arviointiin.
Edelleen esit\u00f6iss\u00e4 on todettu, ett\u00e4 lain 6 luvun 31 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetut yhti\u00f6vastikkeella kustannettavissa olevat uudistukset voivat olla sek\u00e4 yhti\u00f6n rakennukseen kohdistuvia rakenteellisia muutost\u00f6it\u00e4 ett\u00e4 uusien laitteiden tai uudenaikaisen tekniikan hankintaa. T\u00e4llaisia voivat olla esimerkiksi siirtyminen talokohtaisesta keskusl\u00e4mmityksest\u00e4 kaukol\u00e4mp\u00f6\u00f6n, hissien ja yhteisten saunatilojen rakentaminen, energians\u00e4\u00e4st\u00f6\u00f6n t\u00e4ht\u00e4\u00e4v\u00e4t parannukset sek\u00e4 aikaisempaa tehokkaamman s\u00e4hk\u00f6verkon tai uuden tiedonsiirtoverkon asentaminen rakennukseen. Voimassa olevan lain esit\u00f6iden mukaan t\u00e4llainen uudistus voi olla my\u00f6s kiinteist\u00f6n tai huoneiston liitt\u00e4minen uuden palvelun piiriin. Se, ett\u00e4 uudistuksesta ei koidu v\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 etua kaikille osakehuoneistoille, ei sin\u00e4ns\u00e4 ole este hankkeen toteuttamiselle yhti\u00f6vastikkeen avulla, jos kaikilla kuitenkin on mahdollisuus saada uudistuksesta hy\u00f6ty\u00e4. Toisaalta tietyt sin\u00e4ns\u00e4 tavanomaiset uudistukset voivat olla sellaisia, ett\u00e4 ne eiv\u00e4t tuota tietyille osakehuoneistoille etua edes arvonnousun muodossa (kts. HE 24\/2009 vp s. 132\u2013133).
Nykyisen lain s\u00e4\u00e4nn\u00f6s (6 luvun 31 \u00a7:n 2 momentin 1 kohta) rakennuksen saattamisesta vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaa aiemmin voimassa ollutta s\u00e4\u00e4ntely\u00e4, jota koskevissa esit\u00f6iss\u00e4 on todettu, ett\u00e4 yhti\u00f6n kiinteist\u00f6n ajanmukaiseksi saattaminen voi k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 merkit\u00e4 osakkeenomistajille velvollisuutta sijoittaa lis\u00e4p\u00e4\u00e4omaa yhti\u00f6\u00f6n. T\u00e4ll\u00e4
tarkoitetaan sellaista varojen sijoittamista yhti\u00f6\u00f6n, jonka seurauksena yhti\u00f6n omaisuuden todellinen arvo kasvaa. Toisaalta esit\u00f6iss\u00e4 on my\u00f6s todettu, ett\u00e4 sellaiset toimenpiteet, joiden tarkoitus ei rajoitu yhti\u00f6n tilojen saattamiseen tavanmukaisten asumisvaatimusten mukaisiksi, vaan jotka ovat pikemminkin ylellisyysluonteisia uudistuksia, eiv\u00e4t ole yhti\u00f6vastikkeella kustannettavissa (HE 216\/1990 vp s. 18).
Maksuvelvollisuuden kohtuullisuutta on arvioitava tapauskohtaisesti ja vaatimusta sovelletaan vain uudistukseen. Kunnossapidon osalta osakkeenomistajan on otettava huomioon tulevat suuretkin kunnossapitomenot. Maksuvelvollisuuden kohtuullisuuden arvioinnissa voi olla merkityst\u00e4 osakkeenomistajalle annettavan maksuajan pituudella eik\u00e4 niink\u00e4\u00e4n maksuvelvollisuuden kokonaism\u00e4\u00e4r\u00e4ll\u00e4. Kohtuullisuuden arvioinnin kannalta merkityst\u00e4 voi siten olla l\u00e4hinn\u00e4 sill\u00e4, miten paljon kuukausittain peritt\u00e4v\u00e4\u00e4 vastiketta on korotettava uudistuksen rahoittamiseksi (HE 24\/2009 vp s. 132).
Osakkaiden maksuvelvollisuuden ankaruutta on arvioitava objektiivisesti, eik\u00e4 merkityst\u00e4 voida antaa yksitt\u00e4isen osakkaan henkil\u00f6kohtaiselle maksukyvylle (kts. Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen ja Kuhanen, 2015, Asunto-osakeyhti\u00f6lain kommantaari osa 2, s. 122).
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 32 \u00a7:n 5 momentin mukaan yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain n\u00e4ille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei perit\u00e4 vastiketta muilta osakkeenomistajilta. Lis\u00e4ksi p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen vaaditaan enemmist\u00f6 niiden osakkeenomistajien annetuista \u00e4\u00e4nist\u00e4, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 tarkoitetulla edulla tarkoitetaan uudistuksen vaikutusta osakehuoneiston arvoon (HE 24\/2009 vp s. 142).
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 t\u00e4lt\u00e4 osin asunto-osakeyhti\u00f6lain s\u00e4\u00e4t\u00e4miseen johtaneessa hallituksen esityksess\u00e4 oli ehdotettu, ett\u00e4 s\u00e4\u00e4ntely koskisi yhti\u00f6vastikkeen alentamista muun k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen huoneistoissa teht\u00e4v\u00e4n uudistuksen yhteydess\u00e4. Hallituksen esityksen mukaan yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 tavallisella enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 yhti\u00f6vastikkeen perim\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 muissa osakehuoneistoissa toteutettavaa uudistusta varten, jos osakkeenomistajan huoneiston yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukainen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus on toinen kuin niiden huoneistojen, joissa uudistus toteutetaan. Hallituksen esityksess\u00e4 on todettu, ett\u00e4 vain tiettyyn k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n tarkoitetuissa huoneistoissa toteutettava uudistus ei tuota etua muuhun k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n tarkoitetuille huoneistoille edes arvonnousun muodossa. Esimerkkin\u00e4 on mainittu kylpyhuoneiden, saunojen tai parvekkeiden rakentaminen asuinhuoneistoihin yhti\u00f6ss\u00e4, jossa on autotalli-, myym\u00e4l\u00e4-, tai toimistohuoneistoja. Sama koskee osakkeenomistajaa, jonka osakehuoneisto on toisessa rakennuksessa. T\u00e4ll\u00e4 perusteella hissin j\u00e4lkiasennukseen yhti\u00f6n kerrostaloon ei perit\u00e4 vastiketta saman yhti\u00f6n rivitalohuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta. Toisaalta s\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 ei sovelleta vaiheittain toteutettavaan hissien j\u00e4lkiasennukseen yhti\u00f6ss\u00e4, jossa on useampia kerrostaloja.
Hallituksen esityksess\u00e4 on todettu, ett\u00e4 t\u00e4llaisen sin\u00e4ns\u00e4 tavanomaisen uudistuksen rahoittaminen my\u00f6s muita kuin asuinhuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta peritt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 vastikkeella on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Hallituksen esityksess\u00e4 pidettiin tarpeellisena s\u00e4\u00e4t\u00e4\u00e4 siit\u00e4, miten vastikeperusteesta poiketaan tavallisella enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamiseksi silloin, kun yhti\u00f6ss\u00e4 on asuinhuoneistojen lis\u00e4ksi sellaisia yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan muuhun tarkoitukseen varattuja osakehuoneistoja, joissa uudistusta ei toteuteta.
Hallituksen esityksen mukaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen oli tarkoitettu tulevan sovellettavaksi sellaisessa asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 tavanomaisessa uudistuksessa, joka kohdistuu vain tiettyyn tarkoitukseen varattuihin osakehuoneistoihin ja uudistuksesta ei koidu muuhun tarkoitukseen varatuille huoneistoille edes v\u00e4lillist\u00e4 etua esimerkiksi alentuneina k\u00e4ytt\u00f6- tai kunnossapitokustannuksina.
Edelleen hallituksen esityksess\u00e4 on todettu, ett\u00e4 k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 osakkeenomistajan on siedett\u00e4v\u00e4 kohtuulliseen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n asti se, ett\u00e4 kaikki eiv\u00e4t hy\u00f6dy jokaisesta v\u00e4h\u00e4isest\u00e4 uudistuksesta maksuosuuttaan vastaavassa suhteessa (esim. ovipuhelimien asennus kerrostaloon, jossa alimman kerroksen huoneistoihin on k\u00e4ynti kadulta). T\u00e4m\u00e4n vuoksi s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen soveltaminen edellytt\u00e4\u00e4 lis\u00e4ksi, ett\u00e4 uudistus lis\u00e4\u00e4 niiden huoneistojen arvoa, joissa se toteutetaan. K\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 pienill\u00e4 uudistuksilla ei yleens\u00e4 ole vaikutusta huoneistojen arvoon.
Hallituksen esityksen mukaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 ei sovelleta yhti\u00f6n vastuulla olevaan kunnossapitoty\u00f6h\u00f6n, koska osakkeenomistajien on otettava huomioon yhti\u00f6lle kuuluvien kunnossapitot\u00f6iden rahoittaminen yhti\u00f6vastikeperusteella, vaikka kunnossapito ei kohdistukaan kaikkiin osakehuoneistoihin tai siit\u00e4 ei aiheutuisi tietyille huoneistoille mink\u00e4\u00e4nlaista hy\u00f6ty\u00e4. S\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sovelleta yhti\u00f6n velvollisuuteen korjata osakehuoneistojen sis\u00e4osat esimerkiksi putkiremontin tai muun yhti\u00f6n vastuulla olevan korjauksen yhteydess\u00e4.
S\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sovelleta sellaiseen asuinhuoneistoihin liittyv\u00e4\u00e4n muutokseen, joka on yhti\u00f6n k\u00e4ytt\u00f6- ja kunnossapitokuluvaikutus huomioon ottaen my\u00f6s muuhun k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n tarkoitettujen osakehuoneistojen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen, kuten parvekelasituksen rakentaminen tietyiss\u00e4 tapauksissa (KKO 2005:83) ja ikkunoiden uusiminen uudisrakentamista koskevien vaatimusten mukaisesti. S\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 ei sovelleta my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sellaiseen uudistukseen, jota kaikkien osakehuoneistojen k\u00e4ytt\u00e4j\u00e4t voivat hy\u00f6dynt\u00e4\u00e4 (esimerkiksi uudet tietoliikenneyhteydet, yhti\u00f6n sauna- ja pesulatilat) (HE 24\/2009 vp s. 137\u2013138 ja 141\u2013142).
Eduskunnassa s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen sanamuotoa muutettiin ymp\u00e4rist\u00f6valiokunnan mietinn\u00f6n mukaisesti siten, ett\u00e4 siit\u00e4 muun ohella poistettiin maininta s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen soveltumisesta vain muun k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen huoneistoihin ja s\u00e4\u00e4nn\u00f6s siirrettiin 5 momentiksi. Mietinn\u00f6ss\u00e4 on todettu, ett\u00e4 k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 yhti\u00f6n kunnossapitot\u00f6ihin voi sis\u00e4lty\u00e4 sellaisia v\u00e4h\u00e4isi\u00e4 uudistuksia, jotka eiv\u00e4t yleens\u00e4 vaikuta asunnon arvoon ja joihin momentin s\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 ei t\u00e4st\u00e4 syyst\u00e4 sovelleta. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen soveltamista rajoittaa my\u00f6s se, ett\u00e4 kunnossapitona pidet\u00e4\u00e4n alkuper\u00e4isest\u00e4 poikkeavaa asennusta, joka kustannuksiltaan vastaa alkuper\u00e4ist\u00e4, on muuttuneiden viranomaism\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukainen tai joka yhti\u00f6n kunnossapitovastuu huomioon ottaen on kaikkien osakkeenomistajien edun mukainen (YmVM 10\/2009 vp s. 18\u201319).
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 33 \u00a7:n mukaan ajankohdan tavanomaisen tason ylitt\u00e4vist\u00e4 uudistuksesta voidaan peri\u00e4 yhti\u00f6vastiketta vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta.
Yhdenvertaisuus
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 1 luvun 10 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6 ei saa tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai ryhty\u00e4 muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Lain 6 luvun 28 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous ei saa tehd\u00e4 sellaista yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella ep\u00e4oikeutettua etua annetaan.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin mukaan yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s on muun ohella mit\u00e4t\u00f6n, jos p\u00e4\u00e4t\u00f6s on selv\u00e4sti 1 luvun 10 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eik\u00e4 siihen ole saatu 6 luvun 28 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitettua osakkeenomistajan suostumusta.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain esit\u00f6iss\u00e4 on todettu, ett\u00e4 osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhti\u00f6oikeuden keskeisist\u00e4 periaatteista ja sen p\u00e4\u00e4llimm\u00e4isen\u00e4 tarkoituksena on suojata v\u00e4hemmist\u00f6osakkeenomistajia. Periaatteen noudattaminen ei est\u00e4 enemmist\u00f6vallan k\u00e4ytt\u00e4mist\u00e4, mutta est\u00e4\u00e4 enemmist\u00f6osakkeenomistajien suosimisen v\u00e4hemmist\u00f6n kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaate soveltuu tyypillisesti muttei yksinomaan yhti\u00f6n tilojen k\u00e4ytt\u00f6oikeuksien jakamista, yhti\u00f6n uudistustoimenpiteiden vastikerahoitusta ja yhti\u00f6n varojen jakamista koskeviin p\u00e4\u00e4t\u00f6ksiin (HE 24\/2009 vp s. 53).
Kielletyst\u00e4 ep\u00e4oikeutetusta edusta on lain esit\u00f6iss\u00e4 todettu, ett\u00e4 t\u00e4llainen etu voi olla esimerkiksi sellaisen uudistuksen kustannusten jakaminen yhti\u00f6vastikeperusteen mukaisesti, joka ei selv\u00e4stik\u00e4\u00e4n hy\u00f6dyt\u00e4 joitakin osakkeenomistajia. Toisaalta esimerkiksi autotalliosakkeiden omistajia ei l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti kohdella yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti sellaisessa putkiremontissa, jossa remontin vuoksi avattujen osakkeenomistajien vastuulla olevien pinnoitteiden korjauskustannukset, kunnossapidon osalta oleva s\u00e4\u00e4st\u00f6 huomioon ottaen, eiv\u00e4t ole merkitt\u00e4v\u00e4sti suuremmat kuin jos korjaukseen olisi k\u00e4ytetty alkuper\u00e4ist\u00e4 vastaavaa materiaalia (HE s. 54).
Tavalliset kunnossapitop\u00e4\u00e4t\u00f6kset ja -toimet eiv\u00e4t l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vaikka ne hy\u00f6dytt\u00e4isiv\u00e4t eri tavoin eri osakehuoneistoja. My\u00f6s yhti\u00f6n muutosty\u00f6n osalta kustannusten jaon l\u00e4ht\u00f6kohtana on aina yhti\u00f6vastikeperuste. Yhdenvertaisuuden loukkauksessa on siten aina kyse yksitt\u00e4istapauksessa ilmenev\u00e4st\u00e4 poikkeamisesta siit\u00e4, mihin osakkeenomistaja on osakkeet hankkiessaan ollut velvollinen varautumaan. N\u00e4ytt\u00f6velvollisuus yhdenvertaisuusvaatimuksen loukkaamisesta on siihen vetoavalla osakkeenomistajalla. T\u00e4m\u00e4n vuoksi yhdenvertaisuudesta poikkeamisen on k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 oltava varsin selv\u00e4, jotta osakkeenomistaja voi sen perusteella vastustaa enemmist\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4. Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen joudutaan viime k\u00e4dess\u00e4 ratkaisemaan tapauskohtaisesti (HE s. 53\u201355).
N\u00e4ytt\u00f6 ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Sis\u00e4pihan ikkunat
Asunto-osakeyhti\u00f6n varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 on p\u00e4\u00e4tetty hyv\u00e4ksy\u00e4 hallituksen korjausohjelmassa todetut korjausty\u00f6t vuodelle 2014 ja antaa hallitukselle valtuudet valmistella vuoden 2015 korjaust\u00f6it\u00e4 yhti\u00f6kokousp\u00f6yt\u00e4kirjassa mainituin t\u00e4smennyksin. Ikkunoiden osalta on t\u00e4smennetty, ett\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunat uusitaan puuikkunoiksi. P\u00f6yt\u00e4kirjan mukaan K. Oy:n edustaja oli ilmoittanut, ett\u00e4 yhti\u00f6 ei hyv\u00e4ksy ikkunoiden uusimista osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaavana.
K. Oy oli ehdottanut ennen \u00e4\u00e4nestyst\u00e4, ett\u00e4 kustakin korjausohjelman kohdasta \u00e4\u00e4nestet\u00e4\u00e4n erikseen, mik\u00e4 kanta oli h\u00e4vinnyt \u00e4\u00e4nestyksess\u00e4. \u00c4\u00e4nestett\u00e4ess\u00e4 hallituksen esityksest\u00e4 K. Oy oli \u00e4\u00e4nest\u00e4nyt hallituksen esityst\u00e4 vastaan.
Kokouksessa on \u00e4\u00e4nestetty my\u00f6s tilikauden 2014 korjaushankkeiden rahoituksesta ja vakuusj\u00e4rjestelyist\u00e4. T\u00e4lt\u00e4 osin kokouksessa on hyv\u00e4ksytty hallituksen esitys rahoituksen varaamisesta. P\u00f6yt\u00e4kirjaan on t\u00e4lt\u00e4 osin kirjattu, ett\u00e4 K. Oy vastusti lainanottoa.
Sweco Architects Oy:n laatiman porrashuoneiden, pihaikkunoiden ja tuuletusparvekkeiden korjausprojektin korjausselostuksen mukaan vanhat ikkunat eiv\u00e4t ole tiiviit, vaan niiden puitteissa ja liitoksissa on ongelmia. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n tuuletusparvekkeiden kaksilehtiset ovet eiv\u00e4t ole tiiviit\u00e4. Korjausselostuksessa on esitetty uusia puuikkunoita katujulkisivun mallin mukaan. Kyse olisi kolmelasisista puu-puu -ikkunoista, joissa on ruutujako kuten kadun puoleisissa ikkunoissa.
Yhti\u00f6n vuotta 2014 koskeneen toimintakertomuksen mukaan tilikauden aikana oli k\u00e4ytetty korjauksiin ja huoltoon yhteens\u00e4 runsaat 155.000 euroa, mist\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 ikkuna- ja tuuletusparvekehankkeeseen oli k\u00e4ytetty runsaat 26.000 euroa.
Yhti\u00f6n varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 9.6.2015 on p\u00e4\u00e4tetty hyv\u00e4ksy\u00e4 hallituksen esitys tilikauden 2015 korjaushankkeiden lis\u00e4rahoitustarpeen j\u00e4rjestelyist\u00e4. Esityksess\u00e4 oli ehdotettu luotollista remonttitili\u00e4 lis\u00e4rahoitustarpeeseen ja vuoden 2015 urakoiden valmistuttua korjauksiin k\u00e4ytetyn luottolimiitin muuttamista p\u00e4\u00e4omalainaksi 10 vuoden maksuajalla.
Hitttnen, joka on K. Oy:n hallituksen puheenjohtaja, on kertonut toimineensa asunto-osakeyhti\u00f6n hallituksen j\u00e4senen\u00e4, kun vuosina 2008\u20132009 rakennusvalvonnan kanssa oli keskusteltu tulevista ikkunaremonteista. Julkisivupuolen tammi-ikkunat ja -ovet oli uusittu. Rakennusvalvonta ei ollut ollut kiinnostunut sis\u00e4pihan ikkunoista. Puu-puu-ikkunat vaativat huoltoa 6\u20137 vuoden v\u00e4lein, mik\u00e4 lis\u00e4\u00e4 niiden yll\u00e4pitokustannuksia. K. Oy, jonka hallitsemissa tiloissa on ikkunoita vain julkisivun puolella, ei ollut hy\u00f6tynyt sis\u00e4pihan ikkunaremontista mill\u00e4\u00e4n tavoin.
Sotttnen, joka on arkkitehti ja oli suunnitellut A-talon kadunpuoleisten ikkunoiden uusimisty\u00f6n, on kertonut, ett\u00e4 kysymyksess\u00e4 oleva rakennus oli kaupunkikuvallisesti arvokas suojeltava rakennus, jolla oli sen vuoksi kaavamerkint\u00e4 sr-2. Kaavam\u00e4\u00e4r\u00e4ys koski vain julkisivua. Kadun puolella julkisivua ei saanut muuttaa. Sis\u00e4pihan ikkunat olisi voitu uusia my\u00f6s puu- alumiini -ikkunoilla. Puu-puu -rakenteen huoltov\u00e4li oli lyhyempi. Sotttnen oli ehdottanut sis\u00e4pihan puolelle alumiini-ikkunoita. Niiden hinta olisi ollut 70 prosenttia puu-puu -rakenteen hinnasta.
Suottt, joka toimii maalarimestarina ja oli k\u00e4ynyt tutustumassa rakennukseen, on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli tehnyt jonkin verran my\u00f6s ikkunoiden maalaust\u00f6it\u00e4. Puu-puu -ikkunoiden huoltov\u00e4li oli noin 5\u201310 vuotta. Alumiini-ikkunoissa ei ole vastaavia huoltotarpeita. Maallikko ei pihalta huomaa juurikaan eroa eri ikkunatyyppien v\u00e4lill\u00e4. Asunto- osakeyhti\u00f6n valitsemat ikkunat olivat tasonparannusta.
Ritttnen, joka toimii tavarantarkastajana, on kertonut, ett\u00e4 puu-puu-ikkunoiden koko ulkopuolinen puiterakenne pokineen ja karmeineen oli puuta. Puu-alumiini -ikkunassa ulkopuolinen osa oli alumiinia ja muu rakenne puuta. Puu-puu -ikkunat ja alumiini-ikkunat ovat teknisilt\u00e4 ominaisuuksiltaan samanlaisia. Puu-alumiini -ikkuna ei tarvitse elinkaarensa aikana muuta huoltoa ulkopinnan osalta kuin puhdistusta. Niit\u00e4 ei yleens\u00e4 maalata, ellei niihin tule iskemi\u00e4. Puuikkuna edellytti ulko-osan huoltomaalausta, jonka tarve riippui s\u00e4\u00e4olosuhteista ja ilmansuunnasta. 5- 10 vuotta oli kohtuullinen huoltov\u00e4li, ett\u00e4 puuaines pysyy kunnossa. Kysymyksess\u00e4 olevassa rakennuksessa kohtuullinen huoltov\u00e4li oli ehk\u00e4 noin 7 vuotta, kun otetaan huomioon, ett\u00e4 kyse on sis\u00e4pihasta, jonne aurinko ei paista paljon ja jossa tuuli ja muut s\u00e4\u00e4olosuhteet eiv\u00e4t vaikuta niin paljon, mutta rakennus on toisaalta l\u00e4hell\u00e4 merta. Puu-puu -ikkuna on hankintakustannuksiltaan 10\u201320 prosenttia kalliimpi kuin puu-alumiini -ikkuna. Ikkunoiden tuotannosta valtaosa on puu-alumiini -ikkunoita, ja puuikkunat ovat erikoistuotteita. Molempien rakenteiden tekninen k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4 on 30\u201350 vuotta. Kyseisi\u00e4 ikkunatyyppej\u00e4 on vaikea erottaa toisistaan. Aivan l\u00e4helt\u00e4 katsottuna puulla on hieman erilainen kiilto. Sis\u00e4puitteiden osalta molempien ikkunatyyppien huollot ovat samat k\u00e4sitt\u00e4en huoltomaalaukset sek\u00e4 tiivisteiden, lukkojen, saranoiden ja muiden osien huollon. T\u00e4lt\u00e4 osin huoltov\u00e4li on 10\u201315 vuotta.
Pttt on kertonut toimineensa asunto-osakeyhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 vuosina 2005\u20132011. Pttt toimii edelleen naapurina olevan As Oy An is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4. Puu-alumiini -rakenne oli noin 30 prosenttia
edullisempi kuin puu-puu -rakenne eik\u00e4 edellytt\u00e4nyt huoltomaalauksia. Kysymyksess\u00e4 olevan rakennuksen osalta puu-puu -ikkunoiden huoltov\u00e4li oli l\u00e4hemp\u00e4n\u00e4 6 vuotta. Ulkon\u00e4\u00f6llisesti rakenteissa ei ollut eroa edes hyvin l\u00e4helt\u00e4 katsottuna. Korvatut ikkunat olivat olleet kokonaan puuta ja tehty 1970-luvulla. Nyt toteutettu puu-puu -rakenne oli materiaaliltaan parempaa kuin alkuper\u00e4inen. As Oy Assa oli suunnitteilla sis\u00e4pihan ikkunoiden remontti. Uusissa ikkunoissa oli suunniteltu k\u00e4ytett\u00e4v\u00e4ksi puu-alumiini
-rakennetta. Ty\u00f6 vaatii viranomaisten luvan.
Kttti on kertonut toimivansa kaupallisteknisi\u00e4 tiloja v\u00e4litt\u00e4v\u00e4n yrityksen palveluksessa. Kttti piti puu-puu -ikkunoiden valintaa sis\u00e4pihan puolella erityislaatuisena parannuksena. Se voi nostaa asuntojen arvostustasoa ja hintaa. Sis\u00e4pihalle oli nyt valittu kalliit ja erityist\u00e4 hoitoa vaativat ikkunat. Sellaisten ikkunoiden huolto oli kallista. Investointina kyseisen ikkunatyypin valinta oli ollut ep\u00e4tarkoituksenmukaista, kun kyse ei ollut rakennuksen fasadipuolesta.
Rttt, joka oli toiminut asunto-osakeyhti\u00f6n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 vuodesta 2011 vuoteen 2016, on kertonut, ett\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunat olivat olleet k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4ns\u00e4 p\u00e4\u00e4ss\u00e4 ja uusimisen tarpeessa. Ikkunat eiv\u00e4t olleet olleet tiiviit ja niist\u00e4 oli tuullut l\u00e4pi, mink\u00e4 vuoksi asunnoissa oli k\u00e4rsitty kylm\u00e4st\u00e4. Ikkunat olivat olleet niin huonot, ett\u00e4 niit\u00e4 ei olisi saatu kuntoon vain tiivist\u00e4m\u00e4ll\u00e4, eik\u00e4 ikkunoita olisi kannattanut vaihtaa yksitellen. Yksi asukas oli valittanut jatkuvasti ikkunoista, mutta se ei ollut ollut se syy, ett\u00e4 ikkunat oli vaihdettu. Vanhat puu-puu -ikkunat oli korvattu uusilla puu-puu
-ikkunoilla. T\u00e4m\u00e4 oli perustunut rakennusvalvonnan m\u00e4\u00e4r\u00e4yksiin, arkkitehdin kantaan ja siihen, ett\u00e4 my\u00f6s kadun puolella oli vaihdettu puu- puu -ikkunat. Kadun puolella asuntojen puu-puu -ikkunat oli aikaisemmin uusittu puu-puu -ikkunoilla ja liiketiloissa oli uusittu tammi-ikkunat. Osakkaita oli siten kohdeltu yhdenvertaisesti.
Potttnen, joka oli ollut asunto-osakeyhti\u00f6n hallituksen j\u00e4sen kes\u00e4kuusta 2010 kes\u00e4kuuhun 2015, on kertonut, ett\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunat olivat hapertuneet eiv\u00e4tk\u00e4 olleet pit\u00e4neet l\u00e4mp\u00f6\u00e4. Rakennuksen julkisivu oli suojeltu. Liikehuoneistojen ulkopuoli oli laitettu kuntoon julkisivuremontin yhteydess\u00e4. Kadun puolella ikkunat oli aikaisemmin uusittu puu-puu
-ikkunoilla. Julkisivun puolella puu-puu -ikkunat ja liikehuoneistojen tammi-ikkunat olivat olleet itsest\u00e4\u00e4nselvyyksi\u00e4. Sis\u00e4pihan ikkunat olivat olleet puu-puu -ikkunoita. Ne oli ikkunaremontissa uusittu samaan tasoon kuin kadunpuoleiset ikkunat ja rakennuksen perinteit\u00e4 kunnioittaen.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Esitetyn selvityksen mukaan sis\u00e4pihan ikkunat ovat edellytt\u00e4neet uusimista. Asunto-osakeyhti\u00f6 on vastannut ikkunoiden kunnossapidosta. Asunto- osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 30 \u00a7 huomioon ottaen yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 kunnossapidosta, joka on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Yhti\u00f6kokous on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt mainituin tavoin sis\u00e4pihan ikkunoiden uusimisesta. Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4, onko ikkunoiden osalta niiden toteutustapa huomioon ottaen ollut kyse vain kunnossapidosta vai pelk\u00e4n rakenteiden kunnossapidon
vaatimukset ylitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 ty\u00f6st\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvussa on s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset my\u00f6s uudistuksesta, jota koskevat uudistuksen laadusta riippuen erityiset p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekovaatimukset. Uudistuksella tarkoitetaan perusparannuksia ja muita parannuksia sek\u00e4 lis\u00e4rakentamista ja lis\u00e4alueita. Sis\u00e4pihan puoleiset ikkunat ovat ennen ikkunoiden uusimista olleet puu-puu
-ikkunoita. Ikkunoiden edellytt\u00e4m\u00e4n kunnossapidon toteuttamista puu-puu-rakenteella, mill\u00e4 tavalla ikkunat on my\u00f6s aikaisemmin uusittu julkisivunkin puolella, ei voida pit\u00e4\u00e4 parannuksena vaan kysymys on ollut ikkunoiden korvaamisesta vastaavalla rakennetyypill\u00e4 kuin aikaisemmin, mik\u00e4 on siis vastannut yhti\u00f6ss\u00e4 toisaalla jo toteutettua uusimisty\u00f6t\u00e4. Koska kysymys on ollut yhti\u00f6n vastuulle kuuluvan kunnostusty\u00f6n toteutustavasta, johon ei ole liittynyt aikaisempaan tilanteeseen n\u00e4hden muuta kuin uuteen rakenteeseen sin\u00e4ns\u00e4 liittyv\u00e4\u00e4 parannusta, ty\u00f6st\u00e4 on voitu p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 edell\u00e4 todetuin tavoin yksinkertaisella enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4.
Osakkaat vastaavat normaalin vastikkeenmaksuvastuun kautta yhti\u00f6n kunnossapitovastuun toteuttamisesta johtuvista kustannuksista. Sill\u00e4 seikalla, ett\u00e4 puu-alumiini -rakenne olisi ollut hankintakustannuksiltaan edullisempi tai tullut huollon kannalta aikaa my\u00f6ten edullisemmaksi tai ett\u00e4 K. Oy ei suoraan hallitsemiensa tilojen kannalta hy\u00f6dy sis\u00e4pihan ikkunoiden uusimisesta, ei ole merkityst\u00e4 asian arvioinnissa. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n sill\u00e4 seikalla, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 olisi v\u00e4itetysti laiminly\u00f6nyt K. Oy:n tilojen kunnossapitoa tai yhti\u00f6 olisi omalla kustannuksellaan huolehtinut joiltakin osin omien tilojensa kunnossapidosta, ei ole merkityst\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunoiden kunnossapidon ja niist\u00e4 johtuvan vastikkeenmaksuvelvollisuuden kannalta.
P\u00e4\u00e4t\u00f6s sis\u00e4pihan ikkunoiden uusimisesta ei ole ollut omiaan tuottamaan ep\u00e4oikeutettua etua niille osakkaille, joiden hallitsemia huoneistoja ty\u00f6 koskee, K. Oy:n kustannuksella, koska kyse on ollut asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluvista t\u00f6ist\u00e4, jotka ovat kohdistuneet kaikkiin niihin huoneistoihin, joiden osalta asunto- osakeyhti\u00f6n on ollut suoritettava asianomaiset ty\u00f6t. Siten p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei ole rikkonut edell\u00e4 selostetuissa s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksiss\u00e4 s\u00e4\u00e4detty\u00e4 osakkeenomistajien keskin\u00e4ist\u00e4 yhdenvertaisuutta.
Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6s ikkunoiden uusimisesta ei riko osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta eik\u00e4 ole muutoinkaan asunto- osakeyhti\u00f6nlain vastainen. Perusteita yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kumoamiselle tai sen julistamiselle mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi ei ole.
Porrask\u00e4yt\u00e4vien s\u00e4hk\u00f6ty\u00f6t
Yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 p\u00e4\u00e4tettiin my\u00f6s porrashuoneiden kunnostuksesta. T\u00e4t\u00e4 koskevat ty\u00f6t on aloitettu helmikuussa 2015.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 on p\u00e4\u00e4tetty porrashuoneremontista uudelleen jatkosuunnittelun ja kilpailuttamisen tuloksena olennaisesti muuttuneen kustannustiedon johdosta.
Kokonaisbudjetti oli t\u00e4smentynyt 470.000 euroon. Mainitusta m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 Concrete Oy:n urakkatarjouksen osuus oli ollut 401.087 euroa. Huomattavan korotuksen olivat aiheuttaneet s\u00e4hk\u00f6t\u00f6ihin liittyv\u00e4t rakennustekniset ty\u00f6t, muun muassa koteloinnit. Yhti\u00f6kokous on kumonnut aikaisemman p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen porrashuoneremonttiin ryhtymisest\u00e4 ja p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt toteuttaa remontin hallituksen esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 t\u00e4smentyneell\u00e4 470.000 euron budjetilla sis\u00e4lt\u00e4en my\u00f6s koristemaalauksen. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 on todettu, ett\u00e4 aikaisemman p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kumoaminen ei koske s\u00e4hk\u00f6ty\u00f6remonttia, joka toteutetaan nyt p\u00e4\u00e4tetyn porrashuoneremontin aikana ja yhteydess\u00e4 kes\u00e4kuun 2014 varsinaisen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4n mukaisesti. Hallitus on valtuutettu tilaamaan porrashuone- ja s\u00e4hk\u00f6remonttity\u00f6t. Samalla yhti\u00f6kokous on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt porrashuoneremontin rahoituksesta.
Sweco Architects Oy:n laatimassa korjausprojektin esittelyss\u00e4 on porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4kohtaisesti todettu, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6asennukset uusitaan, k\u00e4yt\u00e4viin asennetaan uudet s\u00e4hk\u00f6nousukotelot porrashuoneiden l\u00e4pi ja ovien yl\u00e4puolelle asennetaan asennuskotelot.
Concrete Urakointi Oy:n tiedotteesta 5.2.2015 porrashuoneen entis\u00f6inti- ja s\u00e4hk\u00f6t\u00f6iden vaikutuksesta asukkaille ilmenee, ett\u00e4 huoneistojen sis\u00e4puolelle asennettavien vetoketjuovien asennusten yhteydess\u00e4 tehd\u00e4\u00e4n s\u00e4hk\u00f6t\u00f6iden edellytt\u00e4m\u00e4t l\u00e4pivientirei\u00e4t huoneistojen sis\u00e4lt\u00e4 ulos. S\u00e4hk\u00f6t\u00f6iden yhteydess\u00e4 huoneistokohtaiset s\u00e4hk\u00f6mittarit siirret\u00e4\u00e4n alakertaan ja huoneistoihin tuodaan l\u00e4pivientien kautta uudet kaapelit kellariin sijoitetusta huoneistokohtaisesta mittarista, ovipuhelimeen ja videoon liittyv\u00e4t johdot ja varaputki tulevaisuuden tarpeita silm\u00e4ll\u00e4 pit\u00e4en. Kellarissa tehd\u00e4\u00e4n l\u00e4pivientej\u00e4 ja s\u00e4hk\u00f6asennuksia liittyen huoneistojen s\u00e4hk\u00f6muutost\u00f6ihin. Ty\u00f6t on ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4 tehd\u00e4 huoneistokohtaisten t\u00f6iden osalta nelj\u00e4ss\u00e4 porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4ss\u00e4 helmikuun aikana.
Pttt on kertonut tehneens\u00e4 havaintoja porrask\u00e4yt\u00e4vist\u00e4 katselmuksessa. Porrask\u00e4yt\u00e4viss\u00e4 tehdyt s\u00e4hk\u00f6kaapeleiden koteloinnit olivat olleet massiivisen kokoisia. Koteloinneille oli ollut tarvetta, mutta Ptttn n\u00e4kemyksen mukaan pienemm\u00e4t koteloinnit olisivat olleet riitt\u00e4vi\u00e4. Suurin osa kysymyksess\u00e4 olevan asunto-osakeyhti\u00f6n huoneistoista oli melko pieni\u00e4 eik\u00e4 niihin mahtunut saunoja. Vain parissa huoneistossa oli sauna. Saunojen vuoksi iso s\u00e4hk\u00f6kapasiteetti ei ollut tarpeen.
Kttti on katsonut, ett\u00e4 jos rakennetaan merkitt\u00e4v\u00e4sti suuremmat nousujohdot esimerkiksi sen vuoksi, ett\u00e4 kapasiteetti mitoitetaan huoneistosaunojen rakentamisen mahdollisuutta varten, kyse on tasonparannuksesta. S\u00e4hk\u00f6johdot vedet\u00e4\u00e4n asunnoille saakka. S\u00e4hk\u00f6t tulee tehd\u00e4 koko kiinteist\u00f6\u00f6n samanlaatuisina. Teatteritilaa hallinneelta K. Oy:lt\u00e4 olisi tullut kysy\u00e4, haluaako my\u00f6s se uudet s\u00e4hk\u00f6- ja datakaapeloinnit.
Rttt on kertonut, ett\u00e4 porrask\u00e4yt\u00e4viss\u00e4 oli uusittu s\u00e4hk\u00f6nousut ja telekaapeloinnit. S\u00e4hk\u00f6nousut oli uusittu, koska entinen s\u00e4hk\u00f6nsiirtokapasiteetti ei ollut riitt\u00e4nyt kaikkien huoneistojen tarpeisiin. Nousuista oli loppunut tehot. Yksitt\u00e4isiss\u00e4 asunnoissa virrankulutus oli ollut niin suurta, ett\u00e4 sulakkeita oli palanut ja asunnot olivat pimenneet. Rtttlla ei ollut muistikuvaa, ett\u00e4 olisi ollut puhetta saunoista tai s\u00e4hk\u00f6helloista.
S\u00e4hk\u00f6nousut olivat olleet hyvin vanhat. Rttt ei ole muistanut, oliko s\u00e4hk\u00f6ist\u00e4 valitettu, mutta s\u00e4hk\u00f6remontti oli tehty sen perusteella, ett\u00e4 se oli kuulunut monivuotiseen korjaussuunnitelmaan, jonka perusteella rakennusta oli saneerattu. S\u00e4hk\u00f6nousujen uusimiseen oli liittynyt kotelointia ja l\u00e4pivientej\u00e4, joten ty\u00f6 oli kannattanut tehd\u00e4 porrask\u00e4yt\u00e4vien kunnostuksen yhteydess\u00e4.
Puttonen on kertonut, ett\u00e4 tietoliikennekaapeloinnit oli ollut uusittava, koska vanhat johdot oli vedetty ulkokautta talon ulkosein\u00e4\u00e4 pitkin ja edelleen rei’ist\u00e4 huoneistoihin, mihin kaupunki ei ollut en\u00e4\u00e4 suostunut. Tietoliikennekaapelit olisi ollut syyt\u00e4 toteuttaa sis\u00e4kaapelointina jo vuoden 2010 julkisivuremontin yhteydess\u00e4. Datakaapelit oli v\u00e4liaikaisena ratkaisuna vedetty rappuihin pintavetoina. Niiden ymp\u00e4rille oli vuonna 2012 laitettu kipsilevykotelot. S\u00e4hk\u00f6vedot oli ollut uusittava, koska kapasiteetti ei ollut en\u00e4\u00e4 riitt\u00e4nyt. S\u00e4hk\u00f6t oli sit\u00e4 ennen uusittu viimeksi vuonna 1984. Kyse oli kaasutalosta, jossa oli sen vuoksi ollut v\u00e4hemm\u00e4n s\u00e4hk\u00f6kapasiteettia. 1980-luvun remonteissa ei ollut otettu huomioon, ett\u00e4 asuntoihin asennetaan s\u00e4hk\u00f6helloja tai saunoja. My\u00f6s liiketiloille oli ollut tarpeen varmistaa riitt\u00e4v\u00e4 kapasiteetti. Porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4n kotelot oli suunniteltu niin, ett\u00e4 niiss\u00e4 riitt\u00e4\u00e4 tila ainakin 20-30 vuodeksi, kun tulee uutta tekniikkaa. Kes\u00e4kuun 2015 yhti\u00f6kokouksessa oli p\u00e4\u00e4tetty s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta, jotta voitiin turvata s\u00e4hk\u00f6n saanti kaikille osakkaille tulevaisuudessakin. Uusi keskus oli mahdollistanut s\u00e4hk\u00f6hellojen hankinnat ja tarvittaessa saunojen asennukset.
Hitttnen on kertonut yhti\u00f6n uusineen omissa tiloissaan omalla kustannuksellaan s\u00e4hk\u00f6nsiirtoj\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4. Lis\u00e4ksi Hitttnen on kertonut, ett\u00e4 K. Oy oli teett\u00e4nyt omalla kustannuksellaan teatterin puolella esimerkiksi maalaus- ja s\u00e4hk\u00f6t\u00f6it\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6 ei ollut osallistunut kustannuksiin. Ennen kuin K. Oy oli vuonna 2004 ostanut teatteritilan hallintaan oikeuttavat osakkeet, oli se maksanut vuokrassaan s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen ja sy\u00f6tt\u00f6kaapelien hankintaa. Asunto- osakeyhti\u00f6 ei ollut huomioinut K. Oy:n tekemi\u00e4 vastikevelvollisuuden hyvitysvaatimuksia. K. Oy:n osuus oli 20 % kaikista kustannuksista, mik\u00e4 tarkoitti useita satoja tuhansia euroja.
Hattti on kertonut, ett\u00e4 K. Oy:ll\u00e4 oli kaksi vuokralaista, Helsingin kaupunginteatteri ja er\u00e4s ravintola. Vuokrat oli sidottu elinkustannusindeksiin, joka ei ole noussut paljoakaan.
Yhti\u00f6vastikkeet olivat nousseet paljon. Yhti\u00f6 oli huolestunut t\u00e4st\u00e4 ep\u00e4suhdasta. Teatteritila sijaitsi osittain As. Oy An puolella.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Asiassa ei ole ilmennyt, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6nsiirrossa olisi ollut vikaa tai s\u00e4hk\u00f6nsiirtoj\u00e4rjestelm\u00e4 olisi edellytt\u00e4nyt v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 korjaustoimenpiteit\u00e4, vaikka j\u00e4rjestelm\u00e4ss\u00e4 oli ilmennyt olleen kapasiteetin rajallisuudesta johtuvia ongelmia. S\u00e4hk\u00f6nsiirron kapasiteetin lis\u00e4\u00e4mist\u00e4 on pidett\u00e4v\u00e4 parannusty\u00f6n\u00e4, joten kysymys ei ole v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4st\u00e4 kunnossapidosta vaan uudistuksesta. Esitetyn selvityksen mukaan s\u00e4hk\u00f6nsiirtoj\u00e4rjestelm\u00e4 on ollut vanha ja siihen on liittynyt kapasiteetin rajallisuudesta johtuvia ongelmia. S\u00e4hk\u00f6nsiirtokapasiteetti oli mitoitettu nykyisiin tarpeisiin n\u00e4hden liian pieneksi. Nykyhetken perusteella arvioitavan normaalina pidett\u00e4v\u00e4n asumisen edellytt\u00e4m\u00e4n riitt\u00e4v\u00e4n tehokkaan s\u00e4hk\u00f6nsiirtokapasiteetin varmistamista on pidett\u00e4v\u00e4 rakennuksen saattamisena vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6nsiirto on kysymyksell\u00e4 olevilla parannust\u00f6ill\u00e4 saatettu vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. My\u00f6s sit\u00e4, ett\u00e4 koteloinnissa varaudutaan kohtuudella tuleviin kasvutarpeisiin, on vastaavasti pidett\u00e4v\u00e4 tarpeellisena uudistuksena.
Yhti\u00f6kokous voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 uudistuksesta normaalilla enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia.
Asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 5 \u00a7:n mukaan hoito- ja rahoitusvastikkeen perusteena ovat huoneistojen pinta-alat. Kysymyksess\u00e4 olevien t\u00f6iden kustannukset asunto-osakeyhti\u00f6lle on katettu pitk\u00e4aikaisella velalla.
Edell\u00e4 mainitut seikat huomioon ottaen kysymyksess\u00e4 olevista t\u00f6ist\u00e4 on voitu p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa yksinkertaisella enemmist\u00f6ll\u00e4.
K. Oy harjoittaa vuokrausliiketoimintaa. K. Oy:n esitt\u00e4m\u00e4n vertailulaskelman mukaan sen maksettava vastike on jatkuvasti noussut vuodesta 2009. Esimerkiksi vuodesta 2015 vuoteen 2016 vastike on noussut yli 2.000 euroa kuukaudessa. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 vaikka yhti\u00f6n vastikevastuu olisikin kasvanut merkitt\u00e4v\u00e4stikin, sill\u00e4 seikalla, mill\u00e4 tavalla K. Oy kykenee omassa tulonmuodostuksessaan mahdollisesti itse siirt\u00e4m\u00e4\u00e4n uudistuksesta aiheutuneita kustannuksia eteenp\u00e4in, ei ole merkityst\u00e4 arvioitaessa asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 31 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetusta ty\u00f6st\u00e4 aiheutuvan maksuvelvollisuuden kohtuuttomuutta. Asiassa ei ole muutoinkaan ilmennyt seikkoja, joiden perusteella yhti\u00f6n maksuvelvollisuuden olisi katsottava muodostuneen kohtuuttoman ankaraksi.
Porrask\u00e4yt\u00e4vien s\u00e4hk\u00f6t\u00f6iss\u00e4 ei ole p\u00e4\u00e4osin ollut kyse rakennuksen v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4st\u00e4 kunnossapidosta vaan mahdollisiin tuleviin tarpeisiin kohdistuvasta uudistuksesta. Ty\u00f6t ovat sin\u00e4ns\u00e4 vastanneet tavanomaista tasoa. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 32 \u00a7:n 5 momentti antaa yhti\u00f6kokoukselle mahdollisuuden s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 tarkemmin todetuin edellytyksin vapauttaa vastikkeenmaksuvelvollisuudesta ne osakkaat, joiden huoneistot eiv\u00e4t hy\u00f6dy uudistuksesta. Vaikka t\u00e4llaisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tekemisest\u00e4 ei ole asiassa kysymys, mainittu s\u00e4\u00e4nn\u00f6s osaltaan heijastaa sit\u00e4 l\u00e4ht\u00f6kohtaa, ett\u00e4 se seikka, ett\u00e4 uudistus ei hy\u00f6dyt\u00e4 osaa osakkeenomistajista, voi olla osakkaiden yhdenvertaisuuden kannalta tarpeen ottaa huomioon kustannusten jakamisessa yhti\u00f6vastikeperusteen mukaisesti. Porrask\u00e4yt\u00e4vien s\u00e4hk\u00f6ty\u00f6t eiv\u00e4t ole sin\u00e4ns\u00e4 suoranaisesti hy\u00f6dytt\u00e4neet K. Oy:t\u00e4. Yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 ei ole k\u00e4sitelty eik\u00e4 tehty ratkaisua kysymyksess\u00e4 olevan uudistuksen vaikutuksista vastikkeenmaksuvelvollisuuteen. Sen sijaan yhti\u00f6kokouksessa 9.6.2015, johon menness\u00e4 ty\u00f6t oli jo tehty, on p\u00e4\u00e4tetty yhti\u00f6vastikkeista.
K. Oy on vaatinut vastikkeita koskevan p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kumoamista tai toteamista mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi yhti\u00f6\u00f6n vaikuttavin osin.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 1 luvun 10 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous ei saa tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai ryhty\u00e4 muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Yhti\u00f6kokousta koskevan 6 luvun 28 \u00a7:ss\u00e4 on lis\u00e4ksi todettu, ett\u00e4 yhti\u00f6kokous ei saa tehd\u00e4 edell\u00e4 selostetussa 1 luvun 10 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella ep\u00e4oikeutettua etua annetaan.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 33 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yksinkertaisella enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 ajankohdan tavanomaisen tason ylitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 uudistuksesta mutta t\u00e4llaisesta toimenpiteest\u00e4 yhti\u00f6lle aiheutuvien kulujen kattamiseksi perit\u00e4\u00e4n yhti\u00f6vastiketta vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta. Siten tavanomaisen tason ylitt\u00e4vien uudistusten kustannukset kohdistuvat vain niihin osakkaisiin, jotka ovat niihin suostuneet. Sen sijaan jos uudistuksella rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia eik\u00e4 osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi, p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteko ei sin\u00e4ns\u00e4 edellyt\u00e4 kenenk\u00e4\u00e4n yksitt\u00e4isen osakkeenomistajan suostumusta. T\u00e4llainen uudistus voi tulla kuitenkin arvioitavaksi yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta, jos uudistus ei hy\u00f6dyt\u00e4 kutakin osakkeenomistajaa yht\u00e4l\u00e4isesti.
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden p\u00e4\u00e4llimm\u00e4isen\u00e4 tarkoituksena on suojata v\u00e4hemmist\u00f6osakkeenomistajia est\u00e4m\u00e4ll\u00e4 enemmist\u00f6osakkeenomistajien suosiminen v\u00e4hemmist\u00f6n kustannuksella. Edell\u00e4 selostetuissa s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksiss\u00e4 puhutaan ep\u00e4oikeutetusta edusta, joka annetaan toisen osakkeenomistajan kustannuksella. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen esit\u00f6iss\u00e4 on puhuttu suosimisesta.
Asunto-osakeyhti\u00f6n tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta, joka k\u00e4sitt\u00e4\u00e4 asuinhuoneistoja. T\u00e4m\u00e4n tarkoituksen toteuttamiseksi asunto- osakeyhti\u00f6 huolehtii hallinnassaan olevien kiinteist\u00f6jen ja rakennusten pidosta. Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhti\u00f6n menojen kattamiseksi yhti\u00f6vastiketta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ttyjen perusteiden mukaan. Yhti\u00f6vastikkeella katetaan muun muassa menot, jotka johtuvat kiinteist\u00f6n ja rakennusten k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 ja kunnossapidosta sek\u00e4 kiinteist\u00f6n ja rakennuksen perusparannuksesta. Yhti\u00f6vastike voidaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 maksettavaksi siten, ett\u00e4 tiettyj\u00e4 menoja varten on eri maksuperuste tai ett\u00e4 maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjen osakkeiden omistajia.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 3 luvun 8 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6vastikeperusteesta poikkeamisesta yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n muun muassa 6 luvun 32 ja 33 \u00a7:ss\u00e4. Mainitussa 6 luvun 32 \u00a7:ss\u00e4 on s\u00e4\u00e4detty maksuvelvollisuuden muuttamisesta kunnossapidon ja uudistuksen osalta ja 33 \u00a7:ss\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 muusta uudistuksesta. Mainitussa 32 \u00a7:ss\u00e4 on s\u00e4\u00e4detty muun muassa uudistusta varten peritt\u00e4v\u00e4n yhti\u00f6vastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty ty\u00f6 v\u00e4hent\u00e4\u00e4 yhti\u00f6lle aiheutuvia kustannuksia. Sama koskee kunnossapitoa varten peritt\u00e4v\u00e4n yhti\u00f6vastikkeen alentamista. Mainitussa 33 \u00a7:ss\u00e4 on s\u00e4\u00e4detty ajankohdan tavanomaisen tason ylitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 uudistuksesta. T\u00e4llaisen ty\u00f6n osalta yhti\u00f6vastiketta perit\u00e4\u00e4n vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta.
Asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 on mahdollisuus asunto-osakeyhti\u00f6lain sallimissa rajoissa j\u00e4rjest\u00e4\u00e4 toimintaansa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksell\u00e4. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 on pidett\u00e4v\u00e4 yhten\u00e4 l\u00e4ht\u00f6kohtana arvioitaessa osakkaiden keskin\u00e4ist\u00e4 asemaa ja yhdenvertaisuutta. Asunto Oy HLn yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset vastikeperusteista eiv\u00e4t tee eroa eri k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen huoneistojen v\u00e4lill\u00e4 eik\u00e4 eri k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen huoneistoja ole t\u00e4lt\u00e4 osin asetettu miss\u00e4\u00e4n suhteessa eri asemaan.
Rttt on kertonut, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 ei ollut aikaisemmin tehty peruskorjauksia juuri lainkaan. Potttnen on kertonut, ett\u00e4 rakennus oli toiminut vakuutusyhti\u00f6n omistamana vuokratalona vuoteen 2003. Rakennuksessa oli tehty vain minimim\u00e4\u00e4r\u00e4 peruskorjauksia. Vuonna 2003 laaditun yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan liikehuoneistoilla ei ollut omaa vastikekerrointa. K. Oy:n mukaan sen omistus- ja vastikeosuuden mukaan m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4 kustannusosuus korjaushankkeista on ollut 17,12 prosenttia.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n perusteht\u00e4v\u00e4 on pit\u00e4\u00e4 yhti\u00f6n kiinteist\u00f6 ja rakennus kunnossa ja ajanmukaisina. Osakkaat vastaavat yhti\u00f6n teht\u00e4vien suorittamisesta johtuvista kustannuksista yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyn vastikeperusteen mukaisesti. Kysymyksess\u00e4 olevassa asunto- osakeyhti\u00f6ss\u00e4 on tullut ajankohtaiseksi useiden eri kunnossapitotoimien ja uudistusten suorittaminen. K. Oy:n vastikeosuus yhti\u00f6n kustannuksista on merkitt\u00e4v\u00e4.
Sin\u00e4ns\u00e4 on mahdollista, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 joutuu toteuttamaan rakennuksen ajanmukaisuuteen liittyvi\u00e4 uudistuksia, jotka eiv\u00e4t hy\u00f6dyt\u00e4 kaikkia osakkeenomistajia yht\u00e4l\u00e4isesti. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 silt\u00e4 osin kuin uudistus koskee yhti\u00f6n hallinnassa olevia tiloja, uudistuksen ei voida katsoa tuottavan kenellek\u00e4\u00e4n osakkaalle ep\u00e4oikeutettua etua. T\u00e4llaista ep\u00e4oikeutettua etua ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n synny, jos uudistus koskee kaikkia saman uudistuksen tarpeen t\u00e4ytt\u00e4vi\u00e4 kohteita ja toteutetaan yht\u00e4l\u00e4isesti kaikkien uudistuksen piiriin kuuluvien kohteiden osalta eik\u00e4 uudistukseen liity rajauksia, jotka sulkevat suosimistarkoituksessa tai mielivaltaisesti uudistusta koskevia kohteita t\u00f6iden ulkopuolelle. N\u00e4iss\u00e4 tapauksissa kaikkia osakkeenomistajia koskeva vastikevastuu uudistuksen kustannuksista ei loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, vaikka uudistus ei suoranaisesti kosketa joitakin osakkeenomistajia.
Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 kysymyksess\u00e4 olevat ty\u00f6t ovat koskeneet yht\u00e4l\u00e4isesti kaikkia uudistuksen tarpeen t\u00e4ytt\u00e4vi\u00e4 yhti\u00f6n hallinnassa olevia kohteita eik\u00e4 uudistukseen ole liittynyt rajauksia, jotka olisivat perusteetta sulkeneet joitakin kohteita uudistuksen ulkopuolelle. Ty\u00f6t eiv\u00e4t ole siten olleet omiaan tuottamaan joillekin osakkeenomistajille ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Perusteita yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kumoamiselle tai sen julistamiselle mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi ei ole.
S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskukseen liittyv\u00e4t yhti\u00f6kokouksen 9.6.2015 p\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Yhti\u00f6kokouksessa 9.6.2015 on p\u00f6yt\u00e4kirjan kohdasta 13.2 ilmenev\u00e4sti hyv\u00e4ksytty korjausohjelman mukaiset korjausty\u00f6t vuodelle 2015 ja valtuutettu hallitus valmistelemaan vuoden 2016 korjauksia korjausohjelman mukaisesti. P\u00f6yt\u00e4kirjan kohtaan 13.2 on kirjattu, ett\u00e4 kohdista 13.2, 13.3, 14 ja 15 on \u00e4\u00e4nestetty. K. Oy:n edustaja on n\u00e4ilt\u00e4 osin vastustanut hallituksen esityksi\u00e4. \u00c4\u00e4nestyksen tuloksena yhti\u00f6kokous on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt hyv\u00e4ksy\u00e4 hallituksen esityksen, joka sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisen ja rahoitusesitykset.
Yhti\u00f6kokouksessa on edelleen kohdasta 13.3 ilmenev\u00e4sti vahvistettu talousarvio vuodelle 2015 ja p\u00e4\u00e4tetty vastikkeista ja maksuista sek\u00e4 kohdasta 14 ilmenev\u00e4sti p\u00e4\u00e4tetty tilikauden 2015 korjaushankkeiden 180.000 euron lis\u00e4rahoitustarpeen j\u00e4rjestelyist\u00e4. Viimeksi mainitussa p\u00e4\u00e4t\u00f6skohdassa on todettu, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus uusitaan korjausohjelmassa mainittujen t\u00f6iden lis\u00e4ksi. P\u00f6yt\u00e4kirjan mukaan s\u00e4hk\u00f6saneerausremontin yhteydess\u00e4 oli todettu, ett\u00e4 nykyisen keskuksen kapasiteetti ei riit\u00e4, mik\u00e4li useampi asukas haluaa s\u00e4hk\u00f6hellan tai saunan. Viimeisimm\u00e4ss\u00e4 s\u00e4hk\u00f6tarkastuksessa oli m\u00e4\u00e4r\u00e4tty korjauksia, jotka tulisivat hoidetuksi keskuksen vaihtamisella. Kapasiteetin lis\u00e4\u00e4minen johtui osittain teatterin suuresta s\u00e4hk\u00f6ntarpeesta. Yhti\u00f6kokouksessa on kohdasta 15 ilmenev\u00e4sti p\u00e4\u00e4tetty 180.000 euron lis\u00e4rahoitustarpeen vakuusj\u00e4rjestelyist\u00e4.
P\u00e4\u00e4keskuksen muutost\u00f6iden 24.2.2016 p\u00e4iv\u00e4tyn taloudellisen loppuselvityksen mukaan projektin kokonaiskustannukset ovat olleet runsaat 46.000 euroa. Vastaanottotarkastusp\u00f6yt\u00e4kirjan mukaan tarkastus on koskenut p\u00e4\u00e4keskuksen uusimista, 24.2.2015 m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaistarkastuksessa todettujen puutteiden korjaamista ja ullakon l\u00e4mmityskaapeleiden ohjauskeskuksen uusimista.
Hitttnen on kertonut, ett\u00e4 K. Oy oli tullut asunto- osakeyhti\u00f6n osakkaaksi vuonna 2004 toimittuaan sit\u00e4 ennen kiinteist\u00f6ss\u00e4 vuokralaisena. S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus oli aikoinaan uusittu vuokranantajan toimesta. K. Oy oli maksanut t\u00e4st\u00e4 johtuneita kustannuksia vuokrassa.
Puttonen on kertonut, ett\u00e4 kes\u00e4kuun 2015 yhti\u00f6kokouksessa oli tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta, koska oli haluttu turvata riitt\u00e4v\u00e4 s\u00e4hk\u00f6kapasiteetti vastaisuudessakin. Uusi s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus mahdollisti s\u00e4hk\u00f6hellat kaikille ja tarvittaessa huoneistosaunat. Lis\u00e4ksi oli haluttu varmistaa, ett\u00e4 my\u00f6s teatteritila ja liiketilat saavat riitt\u00e4v\u00e4sti s\u00e4hk\u00f6\u00e4.
Tekninen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 oli kertonut, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen kapasiteetti oli sill\u00e4 rajalla, ett\u00e4 ei ollut varauduttu asuin- ja liikehuoneistojen tuleviin tarpeisiin.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Asunto-osakeyhti\u00f6n s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus on uusittu. Asiassa ei ole ilmennyt, ett\u00e4 keskuksen uusiminen kokonaisuudessaan olisi ollut s\u00e4hk\u00f6jen toimivuuden kannalta v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4. Siten kysymys on parannusty\u00f6st\u00e4 ja uudistuksesta, jolla on varauduttu s\u00e4hk\u00f6kapasiteetin varmistamiseen ja tarpeen kasvamiseen. Esitetyn n\u00e4yt\u00f6n mukaan asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut aihetta arvioida, ett\u00e4 vanhan s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen kapasiteetti ei todenn\u00e4k\u00f6isesti tule en\u00e4\u00e4 vastaisuudessa riitt\u00e4m\u00e4\u00e4n ja asunto-osakeyhti\u00f6n on varmistettava kapasiteetin riitt\u00e4vyys ja varauduttava s\u00e4hk\u00f6kapasiteetin tarpeen todenn\u00e4k\u00f6iseen lis\u00e4\u00e4ntymiseen. S\u00e4hk\u00f6kapasiteetin riitt\u00e4vyyden varmistamista voidaan pit\u00e4\u00e4 perusteltuna rakennuksen saattamisena vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus on koskenut kaikkia huoneistoja. P\u00e4\u00e4t\u00f6s s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta ei ole ollut omiaan tuottamaan joillekin osakkeenomistajille ep\u00e4oikeutettua etua toisen osakkeenomistajan kustannuksella eik\u00e4 ole siten rikkonut osakkeenomistajien keskin\u00e4ist\u00e4 yhdenvertaisuutta.
N\u00e4ill\u00e4 ja muutoin vastaavin perustein kuin edell\u00e4 porrask\u00e4yt\u00e4vien s\u00e4hk\u00f6t\u00f6it\u00e4 koskevassa kohdassa on todettu, hovioikeus katsoo, ettei asunto- osakeyhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta voida mill\u00e4\u00e4n perusteella pit\u00e4\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain vastaisena. Siten yhti\u00f6kokouksen 9.6.2015 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 p\u00f6yt\u00e4kirjan kohdissa 13.2, 13.3 ja 14 ei ole vastaavasti milt\u00e4\u00e4n osin pidett\u00e4v\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain vastaisina.
Ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4
Varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 on muun ohella p\u00e4\u00e4tetty hankkia ovipuhelimet.
Kiinteist\u00f6n korjausohjelmasta 3.6.2014 ilmenee, ett\u00e4 vuosina 2010\u20132011 oli toteutettu julkisivujen rappauskunnostus ja liiketilojen ikkunoiden ja porrashuoneiden ulko-ovien uusinta sek\u00e4 vuonna 2011 ovipuhelimien alataulujen uusiminen.
Ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n korjaus ja uusiminen on korjausohjelmassa sis\u00e4ltynyt asuinhuoneistojen s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelm\u00e4n uusimiseen (s\u00e4hk\u00f6johdotusten uusiminen ja kotelointi) 190.000 euron kustannusarviolla.
Hitttnen on kertonut, ett\u00e4 noin viisi vuotta vanha ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4 oli toiminut. Kyse oli ollut siit\u00e4, ett\u00e4 oli haluttu uudempi ja hienompi j\u00e4rjestelm\u00e4 tilalle. Aiemmassa ei ollut ollut kameraominaisuutta.
Pttt on kertonut, ett\u00e4 ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n katutasossa oleva taulu oli uusittu vuonna 2010. Huoneistojen puolella ei ollut tehty muutoksia. Ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4 oli toiminut. Uudessa j\u00e4rjestelm\u00e4ss\u00e4 oli kuva- ominaisuus, joka ei olisi ollut vanhalla kaapeloinnilla mahdollista.
Rttt on puolestaan kertonut, ett\u00e4 ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4 oli ollut rikki ja siksi se oli jouduttu uusimaan. Rttt ei ole osannut sanoa, kuinka laaja ongelma oli ollut.
Potttnen on kertonut, ett\u00e4 ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n alataulu oli vaihdettu vuonna 2011 julkisivuremontin yhteydess\u00e4. Ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4 oli ollut rikki ja siksi se oli tullut uusia. Vanhan j\u00e4rjestelm\u00e4n korjaaminen ja yll\u00e4pito olisi ollut kustannuksiltaan vastaava kuin uuden j\u00e4rjestelm\u00e4n asentaminen, ellei mahdollisesti jopa kalliimpi ratkaisu.
Kuten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa on todettu, kukin osakas oli halutessaan maksanut lis\u00e4maksun monitorilla varustetusta summerista (s. 32).
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Potttsen ja Rtttn kertomuksilla on selvitetty, ett\u00e4 ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4ss\u00e4 on ollut vikaa. Asiassa ei ole ilmennyt aihetta ep\u00e4ill\u00e4, ett\u00e4 uuden j\u00e4rjestelm\u00e4n asentaminen s\u00e4hk\u00f6jen uusimisen yhteydess\u00e4 ei olisi ollut taloudellisesti perusteltu ratkaisu. Kysymys on t\u00e4lt\u00e4 osin ollut talotekniikan korjaamisesta ja tarpeellisesta kunnossapidosta. Yhti\u00f6kokous on voinut p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 toimenpiteest\u00e4 yksinkertaisella enemmist\u00f6ll\u00e4.
Vastaavin perustein kuin edell\u00e4 ikkunoiden osalta on todettu asunto- osakeyhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei riko my\u00f6sk\u00e4\u00e4n t\u00e4lt\u00e4 osin osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta eik\u00e4 ole muutoinkaan asunto-osakeyhti\u00f6lain vastainen. Perusteita yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kumoamiselle tai toteamiselle mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi ei ole.
Porrashuoneiden maalaus ja asuntojen ulko-ovet
Varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 on p\u00e4\u00e4tetty muun ohella porrashuoneiden kunnostuksesta siten, ett\u00e4 ala-auloissa ja asuntojen ulko- ovissa k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n alkuper\u00e4isi\u00e4 v\u00e4ris\u00e4vyj\u00e4 ja kuviointeja. Kokouskutsun liitteen\u00e4 olleesta pitk\u00e4n t\u00e4ht\u00e4imen korjaussunnitelmasta ilmenee, ett\u00e4 maalauskunnostuksen kustannukseksi oli arvioitu 120.000 euroa.
Edelleen ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 on p\u00e4\u00e4tetty edell\u00e4 porrask\u00e4yt\u00e4vien s\u00e4hk\u00f6t\u00f6ist\u00e4 todetuin tavoin porrashuoneremontista uudelleen olennaisesti muuttuneiden kustannustietojen johdosta. Porrashuoneremontin uusi 470.000 euron kokonaisbudjetti on sis\u00e4lt\u00e4nyt koristemaalaukset. Alkuper\u00e4iseen budjettiin n\u00e4hden huomattavan korotuksen olivat aiheuttaneet s\u00e4hk\u00f6t\u00f6ihin liittyv\u00e4t rakennustekniset ty\u00f6t. Koristemaalausten osuus oli ollut 20.500 euroa.
Sweco Architects Oy:n laatimasta korjausprojektin esittelyst\u00e4 ilmenee, ett\u00e4 ala-auloihin oli ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4 tehd\u00e4 yleinen pintaremontti ja hissikuilun osalta verkkoseinien maalaus. Kerroksissa 2\u20137 oli ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4 toteuttaa yleinen pintaremontti, hissikuilun verkkoseinien maalaus ja asuntojen ovien korjaus. Uudet s\u00e4hk\u00f6nousukoteloinnit tulisivat kulkemaan koko porrashuoneen l\u00e4pi nelj\u00e4ss\u00e4 porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4ss\u00e4 ja ovien yl\u00e4puolelle tultaisiin asentamaan asennuskotelot ja porrastasanteille uudet alakatot. Ala-aulojen osalta oli tehty v\u00e4ritutkimus, jossa oli selvitetty niiss\u00e4 olleet alkuper\u00e4iset v\u00e4ris\u00e4vyt ja kuvioinnit.
Concrete Urakointi Oy:n tiedotteen 5.2.2015 mukaan huoneistojen ulko- ovien kunnostukseen kuului ovien k\u00e4yntitarkistukset, suoristukset, h\u00f6yl\u00e4ykset, helojen huolto, lukkojen huolto, l\u00e4pivientireikien paikkaus ja isojen kolojen paikkaus. Ovista oli ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4 poistaa lohkeillut maali, tasoittaa kolot tarvittavissa m\u00e4\u00e4rin ja maalata ovet 3-v\u00e4rimaalauksena suunnitelmien mukaan.
Hitttnen on kertonut, ett\u00e4 ennen porrashuoneremonttia porrashuoneissa oli ollut samanlaiset maaliv\u00e4rit kuin teatteritilan aulassa. Porrashuoneet olivat olleet hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa. Teatteritilalla oli oma sis\u00e4\u00e4nk\u00e4ynti.
Pttt on katsonut, ettei porrask\u00e4yt\u00e4viss\u00e4 ollut vuonna 2011 ollut tarvetta maalaukselle.
Suottt oli osallistunut tilojen katselmukseen ja n\u00e4hnyt porrashuoneissa toteutetun maalausty\u00f6n. Aulatilassa ja muutamalla kerrostasanteella oli ollut n\u00e4ht\u00e4viss\u00e4, ett\u00e4 paikoin oli kaivettu esiin alkuper\u00e4ist\u00e4 pintaa ja v\u00e4rej\u00e4 sek\u00e4 alettu toteuttaa koristemaalauksia. Ennen urakkaa porrashuoneista otetuista kuvista oli havaittavissa, ettei porrashuoneissa ollut akuuttia maalaustarvetta.
Toteutettu porrashuoneiden ja ovien entis\u00f6intimaalaus oli huoltomaalausta huomattavasti kalliimpi vaihtoehto. Suotttn arvion mukaan nelj\u00e4n porrashuoneen ja ovien huoltomaalaus olisi maksanut yhteens\u00e4 noin 120.000 euroa.
Huoneistojen ulko-ovet olisi voitu vain huoltomaalata. Oli vaikuttanut silt\u00e4, ett\u00e4 ne oli entis\u00f6intimaalattu. Oven huoltomaalaus maksoi noin 50 euroa. Entis\u00f6intimaalauksesta 530 euroa vaikutti oikeasuuntaiselta.
Rttt on kertonut, ett\u00e4 huoneistojen ovissa oli ollut maalauksen tarvetta. Ovista oli irtoillut maalia ja niiss\u00e4 oli ollut v\u00e4\u00e4ntyneisyytt\u00e4. Yksi ovista oli jouduttu uusimaan kokonaan. Porrashuoneissa oli ollut t\u00e4rke\u00e4\u00e4 tehd\u00e4 kaikki ty\u00f6t yhdell\u00e4 kertaa.
Potttnen on todennut, ett\u00e4 huoneistojen ulko-ovet olivat olleet p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6isesti kunnossa, mutta yksitt\u00e4iset ovet olivat olleet v\u00e4\u00e4ntyneit\u00e4 ja vaikeita sulkea. Paikkamaalauksella ei olisi p\u00e4\u00e4dytty tyydytt\u00e4v\u00e4\u00e4n lopputulokseen, kun huomioon otettaisiin talon arvo ja henki. Nelj\u00e4n ala- aulan koristemaalausten palauttaminen oli nostanut maalausty\u00f6n hintaa
20.000 eurolla.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Porrashuoneista ennen maalausta otetuista valokuvista ja Sweco Architects Oy:n laatimasta korjausprojektin esittelyst\u00e4 ei ole havaittavissa, ett\u00e4 porrashuoneiden pinnoissa olisi ollut ainakaan laajoja ongelmia. Toisaalta s\u00e4hk\u00f6vedot huoneistoihin ovat olleet n\u00e4kyviss\u00e4 ja niiden kohdalla pintaty\u00f6t olivat olleet puutteelliset. Henkil\u00f6todistelun perusteella porrashuoneet eiv\u00e4t ole edellytt\u00e4neet laajoja kunnossapitot\u00f6it\u00e4, joskaan asiassa ei ole ilmennyt aihetta ep\u00e4ill\u00e4, ettei s\u00e4\u00e4nn\u00f6llisesti suoritettavalle huoltomaalaukselle ole ollut tarvetta. Sen sijaan ovissa on ilmennyt olleen kunnostus- ja huoltotarvetta. Porrashuoneiden ja huoneistojen ovien maalausty\u00f6 on ollut perusteltua teett\u00e4\u00e4 samalla, kun porrashuoneisiin oli tehty s\u00e4hk\u00f6koteloinnit, jotka edellyttiv\u00e4t maalausta.
Silt\u00e4 osin, kuin ty\u00f6 on toteutettu parempaan tasoon kuin ennen t\u00f6it\u00e4 vallinnut tilanne, arvioitava on, onko kyse ollut sellaisesta uudistuksesta, josta voidaan p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 31 \u00a7:n mukaan yksinkertaisella enemmist\u00f6ll\u00e4, kun huomioon otetaan osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden kohtuullisuus ja ajankohdan tavanmukaiset vaatimukset rakennukselle.
Kuten asunto-osakeyhti\u00f6lain esit\u00f6iss\u00e4 on todettu, yhti\u00f6n kiinteist\u00f6n sijaintipaikalla voi olla vaikutusta sen arviointiin, mit\u00e4 on asianomaisen kiinteist\u00f6n osalta pidett\u00e4v\u00e4 tavanmukaisena. Mik\u00e4li kiinteist\u00f6 ja rakennus sijaitsevat arvokkaalla asuinalueella, tavanmukaisena voidaan pit\u00e4\u00e4 sellaistakin hanketta, joka ei hintansa tai laatunsa puolesta olisi tavanmukainen v\u00e4hemm\u00e4n arvokkaalla asuinalueella (kts. Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen ja Kuhanen, 2015, Asunto-osakeyhti\u00f6lain kommentaari osa 2, s. 122). Kyse on Helsingin kantakaupungissa keskeisell\u00e4 paikalla sijaitsevasta arvorakennuksesta, joka on suojeltu kaavam\u00e4\u00e4r\u00e4yksiss\u00e4 sr-2 -merkinn\u00f6in eli rakennus on katsottu kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi suojeltavaksi rakennukseksi. Vaikka porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4t on aikoinaan maalattu uudelleen yksiv\u00e4risiksi, rakennuksen luonne huomioon ottaen sen porrask\u00e4yt\u00e4vien ja asuntojen ulko-ovien saattamista tarpeellisen kunnostuksen yhteydess\u00e4 vastaamaan jossakin m\u00e4\u00e4rin alkuper\u00e4ist\u00e4 voidaan pit\u00e4\u00e4 rakennuksen saattamisena vastaamaan ajankohdan tavanmukaisena pidett\u00e4vi\u00e4 vaatimuksia.
Edell\u00e4 porrask\u00e4yt\u00e4vien s\u00e4hk\u00f6t\u00f6iden osalta todetuin perustein hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole n\u00e4ytetty, ett\u00e4 K. Oy:n maksuvelvollisuus olisi kysymyksess\u00e4 olevien t\u00f6iden johdosta muodostunut kohtuuttoman ankaraksi.
Edell\u00e4 mainitut seikat huomioon ottaen kysymyksess\u00e4 olevasta maalausurakasta on voitu p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa yksinkertaisella enemmist\u00f6ll\u00e4.
Kysymys on ollut osaksi kunnossapidoksi ja osaksi uudistukseksi katsottavista t\u00f6ist\u00e4. Maalausty\u00f6t ovat koskeneet asunto-osakeyhti\u00f6n hallinnassa olevia tiloja. T\u00f6iden ei voida katsoa tuottaneen kenellek\u00e4\u00e4n osakkeenomistajalle ep\u00e4oikeutettua etua toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Perusteita yhti\u00f6kokousten p\u00e4\u00e4t\u00f6sten kumoamiselle tai sen julistamiselle mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi ei ole.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous 8.1.2015
Asunto-osakeyhti\u00f6n ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 oli kumottu varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s porrashuoneremonttiin ryhtymisest\u00e4 ja tehty uusi p\u00e4\u00e4t\u00f6s porrashuoneremontista 470.000 euron kokonaisbudjetilla sis\u00e4lt\u00e4en koristemaalauksen. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kumoaminen ei ollut koskenut porrashuoneremontin yhteydess\u00e4 teht\u00e4v\u00e4\u00e4 s\u00e4hk\u00f6ty\u00f6remonttia. K. Oy ei ollut ollut l\u00e4sn\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa.
Asiassa on 8.1.2015 pidetyn ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen osalta edell\u00e4 k\u00e4sitelty\u00e4 porrashuoneremonttia koskevan p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen lis\u00e4ksi kysymys siit\u00e4, oliko Klle toimitettu kokouskutsu asianmukaisesti. Ratkaistavana on siis, onko ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous ollut laillisesti koolle kutsuttu.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin mukaan yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s on muun ohella mit\u00e4t\u00f6n, jos kokoukseen ei ole toimitettu kutsua taikka kokouskutsua koskevia s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 tai m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 on olennaisesti rikottu.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 21 \u00a7:n mukaan kirjallinen kokouskutsu on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhti\u00f6n tiedossa tai joka on ilmoittanut yhti\u00f6lle s\u00e4hk\u00f6postiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten. Osakkeenomistajan vastuulla on ilmoittaa osoitetietojen muutoksesta yhti\u00f6lle.
Yritys- ja yhteis\u00f6tietoj\u00e4rjestelm\u00e4n otteesta 20.10.2015 ilmenee, ett\u00e4 K. Oy:n osoite on viimeisimm\u00e4n tiedon mukaan ollut 27.3.2012 alkaen Ltie XX, XXXXX Helsinki. Edellinen osoite
23.9.2008\u201329.3.2012 oli ollut c\/o Hitttnen, Mtie XX\u2013XX X XX, XXXXX Helsinki.
Nyt kysymyksess\u00e4 olevan 8.1.2015 pidetyn kokouksen kutsusta ja sen liitteen\u00e4 olevasta asunto-osakeyhti\u00f6n 18.12.2014 p\u00e4iv\u00e4tyst\u00e4 luettelosta (V1) ilmenee, ett\u00e4 K. Oy:n osoitteena on ollut Mtie XX X XX, XXXXX Helsinki.
Edelleen 27.6.2014 p\u00e4iv\u00e4tyist\u00e4 vastikemaksulaskuista saatekirjeineen ilmenee, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 oli l\u00e4hett\u00e4nyt laskut osoitteeseen Mtie XX X XX, Helsinki. My\u00f6s 5.2.2015 p\u00e4iv\u00e4tty tiedote saatteella 2.2.2015 oli l\u00e4hetetty K. Oy:lle Mtien osoitteeseen. Sen sijaan tiedote saatteella 6.2.2015 oli l\u00e4hetetty K. Oy:lle Ltien osoitteeseen c\/o Hattti. Kutsu vuoden 2015 varsinaiseen yhti\u00f6kokoukseen saatteella 25.5.2015 oli l\u00e4hetetty H. Hitttselle osoitteeseen Ttie X X X, XXXXX Helsinki.
Is\u00e4nn\u00f6intitoimiston s\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihdosta helmikuulta 2015 ilmenee, ett\u00e4 Hattti oli tilannut K. Oy:n osakkeita koskevat is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistukset liitteineen. Hatttelle oli ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4 l\u00e4hett\u00e4\u00e4 samalla p\u00f6yt\u00e4kirjat vuoden 2014 varsinaisesta yhti\u00f6kokouksesta ja tammikuussa 2015 pidetyst\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isest\u00e4 yhti\u00f6kokouksesta. S\u00e4hk\u00f6postiviestiss\u00e4 3.2.2015 oli todettu, ett\u00e4 K. Oy:n tietoihin oli p\u00e4ivitetty osoitteeksi Ltie XX A 1, XXXXX Helsinki, koska Hattti oli tilatessaan is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistuksen ilmoittanut, ettei K. Oy:ll\u00e4 ollut en\u00e4\u00e4 toimistoa Mtiella.
Hitttnen on kertonut, ettei K. Oy ollut saanut kutsua 8.1.2015 pidettyyn ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen. K. Oy oli muutoin aina osallistunut kaikkiin yhti\u00f6kokouksiin. H\u00e4n oli kuullut ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isest\u00e4 yhti\u00f6kokouksesta ensimm\u00e4isen kerran k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden valmisteluistunnossa. Hitttnen oli 28.5.2012 pidetyss\u00e4 varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa ilmoittanut asunto-osakeyhti\u00f6n hallituksen puheenjohtaja Potttselle heid\u00e4n keskustelunsa yhteydess\u00e4 K. Oy:n uuden osoitteen Ltiell\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6 oli l\u00e4hett\u00e4nyt postia K. Oy:lle kolmeen eri osoitteeseen. Asunto-osakeyhti\u00f6t\u00e4 oli pyydetty korjaamaan asia. K. Oy:n postia ei ollut kadonnut. K. Oy:lle Hitttsen osoitteeseen Tehtaankadulle tulleet postit Hitttnen oli toimittanut Ltielle.
Hattti oli toiminut 10 vuoden ajan K. Oy:n hallituksen j\u00e4senen\u00e4. H\u00e4nen teht\u00e4viins\u00e4 oli kuulunut hallinnolliset asiat. Hitttnen oli vuonna 2012 kertonut Potttselle uuden osoitteen. Ltie oli ollut kaupparekisteriss\u00e4 yhti\u00f6n osoitteena.
Hattti oli tilannut helmikuussa 2015 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistuksen ja ilmoittanut, ett\u00e4 se pit\u00e4\u00e4 toimittaa Ltien osoitteeseen eik\u00e4 K. Oy:n postia tullut l\u00e4hett\u00e4\u00e4 Mtien osoitteeseen. H\u00e4n oli ollut siin\u00e4 uskossa, ett\u00e4 osakasluettelossa oli ollut Ltien osoite.
K. Oy ei ollut saanut kutsua ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen. K. Oy oli muuten saanut aina kaiken postin. Asunto-osakeyhti\u00f6lt\u00e4 oli tullut postia K. Oy:lle Hitttsen osoitteisiin sek\u00e4 Ltielle eli kolmeen eri osoitteeseen. Hattti oli kes\u00e4kuussa 2015 ilmoittanut asunto-osakeyhti\u00f6lle, ett\u00e4 K. Oy:lle osoitettava posti tuli l\u00e4hett\u00e4\u00e4 Ltien osoitteeseen.
Rttt on kertonut, ett\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen oli l\u00e4hetetty kutsu kaikille osakkeenomistajille. SKH-Is\u00e4nn\u00f6inti Oy:n j\u00e4rjestelm\u00e4ss\u00e4 osakkaista ja heid\u00e4n osoitteistaan oli olemassa vain yksi listaus, joka toimi niin osakasluettelona, \u00e4\u00e4niluettelona kuin postituslistana. K. Oy oli aina ollut kaikissa yhti\u00f6kokouksissa l\u00e4sn\u00e4. Asiaan oli varauduttu nytkin hankkimalla ulkopuolinen puheenjohtaja kokoukseen, kun normaalisti Rttt oli toiminut puheenjohtajana. K. Oy:n poissaoloa oli h\u00e4mm\u00e4stelty.
Rttt ei ole osannut sanoa, miksi K. Oy:lle oli l\u00e4hetetty eri osoitteisiin postia. Mik\u00e4li h\u00e4nelle oli tullut osoitteenmuutosilmoitus, h\u00e4n olisi toimittanut tiedon eteenp\u00e4in. Rttt ei ollut itse tehnyt muutoksia osakasrekisteriin.
Potttnen ei ole muistanut, ett\u00e4 h\u00e4nelle olisi ilmoitettu vuonna 2012 yhti\u00f6kokouksen yhteydess\u00e4 K. Oy:n osoitteenmuutoksesta. Ei olisi edes ollut hyv\u00e4\u00e4 asioiden hoitoa tehd\u00e4 osoitteenmuutos siten.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Kutsu ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen on tullut l\u00e4hett\u00e4\u00e4 asunto- osakeyhti\u00f6lle ilmoitettuun osoitteeseen. Asunto-osakeyhti\u00f6n tiedoissa on yhti\u00f6kokouksen ajankohtana ollut K. Oy:n osoitteena Mtien osoite. Asiassa ei ole ilmennyt syyt\u00e4 olettaa, ett\u00e4 K. Oy:lle ei olisi l\u00e4hetetty mit\u00e4\u00e4n kutsua. Kutsu olisi siten toimitettu ilmeisesti vanhaan Mtien osoitteeseen, vaikka Hitttnen on tuolloin ilmeisesti asunut Tehtaankadulla.
Osoitteenmuutos on merkitty asunto-osakeyhti\u00f6n tietoihin helmikuussa 2015, kun Hattti oli maininnut is\u00e4nn\u00f6intitoimiston edustajalle toimipaikan muutoksesta. Asunto-osakeyhti\u00f6n postia oli l\u00e4hetetty sit\u00e4 ennen vanhaan osoitteeseen. K. Oy ei ole n\u00e4ytt\u00e4nyt, ett\u00e4 se olisi ennen ylim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 yhti\u00f6kokousta tehnyt asunto- osakeyhti\u00f6lle ilmoituksen uudesta osoitteesta.
K. Oy ei ole n\u00e4ytt\u00e4nyt, ett\u00e4 kokouskutsua koskevia s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 tai m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 olisi rikottu. N\u00e4in ollen ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei ole t\u00e4ll\u00e4 perusteella mit\u00e4t\u00f6n.
K. Oy:n k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa toissijaisesti esitt\u00e4m\u00e4 vaatimus
K. Oy on vaatinut, ett\u00e4 varsinaisten yhti\u00f6kokousten 18.6.2014, 8.1.2015 ja 9.6.2015 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 ainakin muutetaan siten, ett\u00e4 K. Oy:n osuutta korjaushankkeiden kustannuksista ja niiden rahoittamisesta alennetaan rahoitus- ja hoitovastikkeen osalta vastaamaan kohtuullista ja lainmukaista osuutta.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 32 \u00a7:n 1 momentin mukaan yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yksinkertaisella \u00e4\u00e4nten enemmist\u00f6ll\u00e4 uudistusta tai kunnossapitoa varten peritt\u00e4v\u00e4n yhti\u00f6vastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty ty\u00f6 v\u00e4hent\u00e4\u00e4 yhti\u00f6lle aiheutuvia kustannuksia.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksissa ei ole ollut esill\u00e4 tai k\u00e4sitelty hyvitysvaatimuksia eik\u00e4 ollut esill\u00e4 sellaisia aiemmin tehtyj\u00e4 t\u00f6it\u00e4, jotka v\u00e4hent\u00e4isiv\u00e4t nyt kysymyksess\u00e4 oleviin t\u00f6ihin liittyen yhti\u00f6lle aiheutuvia kustannuksia.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 4 \u00a7:n 1 momentin mukaan moitekanteen johdosta annettavassa tuomiossa p\u00e4\u00e4t\u00f6s voidaan kantajan vaatimuksesta julistaa p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi tai sit\u00e4 voidaan muuttaa. P\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 voidaan muuttaa vain, jos voidaan todeta, mink\u00e4 sis\u00e4lt\u00f6inen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen olisi pit\u00e4nyt olla.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 edell\u00e4 mainituissa yhti\u00f6kokouksissa ei ole tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 K. Oy:n vetoamista hyvityksist\u00e4, joten vaatimus yhti\u00f6kokousten asianomaisten p\u00e4\u00e4t\u00f6sten muuttamisesta silt\u00e4 osin kuin on kysymys vastikeosuuden alentamisesta, on aiheeton.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa
K. Oy on h\u00e4vinnyt asian, joten se olisi velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut.
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 8 a \u00a7:n mukaan jos asia on ollut oikeudellisesti niin ep\u00e4selv\u00e4, ett\u00e4 h\u00e4vinneell\u00e4 asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenk\u00e4yntiin, tuomioistuin voi m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4, ett\u00e4 asianosaiset osaksi tai kokonaan vastaavat itse oikeudenk\u00e4yntikuluistaan. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen s\u00e4\u00e4t\u00e4miseen johtaneiden lain esit\u00f6iden mukaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6s on tarkoitettu poikkeukseksi ja riitt\u00e4v\u00e4n oikeudellisen ep\u00e4selvyyden kynnyksen tulee olla suhteellisen korkea. Perusteltu syy oikeudenk\u00e4yntiin voisi esiinty\u00e4 tilanteessa, jossa oikeuskysymys on objektiivisesti arvioiden vaikea ja jossa ratkaisun lopputulos ei ole etuk\u00e4teen ennustettavissa (HE 107\/1998 vp.).
Hovioikeus katsoo, ettei kysymyksess\u00e4 olevien asunto-osakeyhti\u00f6lain s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten tulkintaan ole liittynyt objektiivisesti arvioiden sellaisia erityisen vaikeita oikeuskysymyksi\u00e4 ja siten sellaista edell\u00e4 selostetussa s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 tarkoitetuin tavoin erityist\u00e4 oikeudellista ep\u00e4selvyytt\u00e4, ett\u00e4 K. Oy:ll\u00e4 olisi sen johdosta katsottava olleen perusteltu syy oikeudenk\u00e4yntiin. Perusteita K. Oy:n vapauttamiselle edell\u00e4 mainitun s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen nojalla velvollisuudesta korvata asunto- osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut ei ole.
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 8 b \u00a7:n mukaan jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenk\u00e4yntikulut huomioon ottaen oikeudenk\u00e4yntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta, tuomioistuin voi alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen s\u00e4\u00e4t\u00e4miseen johtaneiden lain esit\u00f6iden mukaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen soveltaminen tulisi kysymykseen poikkeustapauksissa ja se edellytt\u00e4isi s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen sis\u00e4lt\u00e4mien edellytysten t\u00e4yttymist\u00e4 kokonaisuutena arvioiden. Ilmeisen kohtuuttomuuden kokonaisarvioinnissa tulee punnita kaikkia laissa mainittuja edellytyksi\u00e4. Mik\u00e4\u00e4n niist\u00e4 ei voi yksin synnytt\u00e4\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen tarkoittamaa kohtuuttomuutta.
Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 oikeudenk\u00e4yntiin johtaneiden seikkojen osalta asiassa ei ole ilmennyt mit\u00e4\u00e4n sellaisia erityisi\u00e4 tekij\u00f6it\u00e4, joiden johdosta oikeudenk\u00e4yntikulujen t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 korvausvelvollisuutta olisi pidett\u00e4v\u00e4 kohtuuttomana. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n asianosaisten asemasta tai asian merkityksest\u00e4 ei ole ilmennyt mit\u00e4\u00e4n sellaisia erityisi\u00e4 seikkoja, joiden johdosta K. Oy:n velvoittamista korvaamaan vastapuolen oikeudenk\u00e4yntikulut olisi pidett\u00e4v\u00e4 ilmeisen kohtuuttomana. Perusteita K. Oy:n vapauttamiselle my\u00f6sk\u00e4\u00e4n 8 b \u00a7:n perusteella velvollisuudesta korvata asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut ei ole.
Hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden perustelut ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen K. Oy:n asunto-osakeyhti\u00f6lle korvattavien oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4.
Oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 16 \u00a7:n 1 momentin mukaan jos alemman tuomioistuimen p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenk\u00e4yntikulut ylemm\u00e4ss\u00e4 tuomioistuimessa on m\u00e4\u00e4r\u00e4tt\u00e4v\u00e4 sen mukaisesti, mit\u00e4 muutoksenhakumenettelyss\u00e4 on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai h\u00e4vinnyt muutoksenhaun. Sanotun luvun 1 \u00a7:n mukaan asianosainen, joka h\u00e4vi\u00e4\u00e4 asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolen tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuvat kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut, jollei muualla laissa toisin s\u00e4\u00e4det\u00e4.
K. Oy on h\u00e4vinnyt asian hovioikeudessa, joten se on velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6n tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuvat kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut korvauksena oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 35.049,29 euroa korkoineen. K. Oy on paljoksunut asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimusta 21.971,94 euroa ylitt\u00e4vin osin. K. Oy on katsonut, ett\u00e4 vaatimus sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 tarpeettomia toimenpiteit\u00e4 ja on osin k\u00e4ytettyjen tuntien osalta kohtuuton.
Hovioikeus pit\u00e4\u00e4 asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuullisena korvauksena asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 25.000 euroa.
Tuomiolauselma
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota ei muuteta.
K. Oy velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy HLlle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 25.000 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine korkoineen siit\u00e4 l\u00e4htien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Muutoksenhaku
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheisesta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 15.7.2019.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos K. V.
hovioikeudenneuvos A. S.
asessori J. A.-T.
Valmistelija: hovioikeuden esittelij\u00e4 L. O. Ratkaisu on yksimielinen.
HELSINGIN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUS
2. osasto
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari V T.
TUOMIO 17112368
3.3.2017 L 14137134
Asia Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moittim, as.oy
Vireille 8.9.2014
Yhdess\u00e4k\u00e4sittely K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on k\u00e4sitellyt asiat L 14137134, L 15139343 ja L 16110695 yhdess\u00e4.
SELOSTUS ASIASTA
Asian riidaton tausta
Asunto Oy HLn (taloyhti\u00f6) varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 oli muun ohella k\u00e4sitelty hallituksen kirjallista selvityst\u00e4 korjaushistoriasta, tiedossa olevista tulevista korjaushankkeista ja p\u00e4\u00e4tetty vuoden 2014 korjaushankkeista ja talousarviosta vuodelle 2014. Hallitukselle oli annettu valtuudet valmistella vuoden 2015 korjauksia korjausohjelman mukaisesti. Yhti\u00f6kokouksessa on p\u00e4\u00e4tetty yhteens\u00e4 718.000 euron korjauksista, hoito- ja p\u00e4\u00e4omavastikkeen sek\u00e4 vesimaksun m\u00e4\u00e4rist\u00e4 sek\u00e4 p\u00e4\u00e4tetty rahoittaa tilikauden 2014 korjaushankkeita ja maksuvalmiutta 820.000 euron luotolla tarvittavine vakuusj\u00e4rjestelyineen. Korjausohjelmasta oli \u00e4\u00e4nestetty yhti\u00f6kokouksessa yhten\u00e4 pakettina. Taloyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan hoito- ja rahoitusvastikkeen perusteena oli huoneistojen pinta-alat jyvitt\u00e4m\u00e4tt\u00f6min\u00e4.
P\u00e4\u00e4t\u00f6s 18.6.2014 sis\u00e4lsi porrashuoneiden maalausremontin, s\u00e4hk\u00f6- ja datakaapelointity\u00f6t ja ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n uusimisen.
Taloyhti\u00f6n osakas K. Oy oli kokouksessa ilmoittanut, ettei se hyv\u00e4ksy porrashuoneiden (mukaan lukien porrashuoneisiin avautuvat huoneistojen ulko-ovet) kunnostamista silt\u00e4 osin kuin ala- ja kerrosten porrasaulat ja ulko-ovet kunnostetaan k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 alkuper\u00e4isi\u00e4 v\u00e4ris\u00e4vyj\u00e4 ja kuviointeja eik\u00e4 uusien ovisummereiden asentamista ja sis\u00e4pihan ikkunoiden uusimista alkuper\u00e4iseen rakenteeseensa. K. Oy oli my\u00f6s vastustanut taloyhti\u00f6n lainanottoa.
Taloyhti\u00f6 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 yhti\u00f6kokous kumosi yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen porrashuoneiden kunnostuksesta 120.000 eurolla ja teki uuden saman sis\u00e4lt\u00f6isen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen porrashuoneiden kunnostuksesta 470.000 eurolla. K. Oy ei ollut paikalla yhti\u00f6kokouksessa.
K. Oy oli moittinut 18.6.2014 pidetyss\u00e4 taloyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksessa tehty\u00e4 raham\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n pienemp\u00e4\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 porrashuoneiden kunnostuksesta m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa ja taloyhti\u00f6 oli antanut moitekanteeseen vastauksen ennen 8.1.2015.
Asunto Oy HLn taloyhti\u00f6kokouksessa 9.6.2015 oli muun ohella p\u00e4\u00e4tetty \u00e4\u00e4nestyksen j\u00e4lkeen vuoden 2015 korjaushankkeista ja hallitukselle annettavista valtuudesta valmistella vuoden 2016 korjauksia korjausohjelman mukaisesti, hoito- ja rahoitusvastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 sek\u00e4 180.00Q euron luottolimiitin nostamisesta korjaushankkeiden rahoittamiseksi.
Yhti\u00f6kokouskutsun liitteen\u00e4 olevassa kiinteist\u00f6n korjausohjelmassa vuodelle 2015 oli m\u00e4\u00e4ritelty teht\u00e4v\u00e4ksi s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaistarkastus, mutta yhti\u00f6kokouksessa, jossa kaikki osakkeenomistajat eiv\u00e4t olleet edustettuina, tehtiin p\u00e4\u00e4t\u00f6s s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta, jota p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 K. Oy vastusti.
Taloyhti\u00f6n kiinteist\u00f6 oli asemakaavassa suojeltu sr-2-merkinn\u00e4ll\u00e4.
Kanteet
Vaatimukset
Kanne L 14\/37134
K. Oy on vaatinut, ett\u00e4 As nto Oy HLn yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 korjaushankkeista, rahoituksesta ja\/tai ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isist\u00e4 hoitovastikkeista tehdyt p\u00e4\u00e4t\u00f6kset julistetaan mit\u00e4tt\u00f6miksi tai p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6miksi niilt\u00e4 osin, kuin p\u00e4\u00e4t\u00f6kset koskevat K. Oy:n vastikeosuutta ja osuutta rahoituslainasta, joilla se joutuisi rahoittamaan kiinteist\u00f6n tasoa parantavia t i vain muita osakkaita hy\u00f6dytt\u00e4vi\u00e4 kustannuksia. K. Oy on vaihtoehtoisesti vaatinut, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 muutetaan siten, ett\u00e4 sen osuutta korjaushankkeiden rahoittamisesta alennetaan vastaamaan lainmukaista ja kohtuullista jakoperustetta.
Kanne L 16\/10695
K. Oy on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus vahvistaa Asunto Oy HLn ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen 8.1.2015 tekem\u00e4n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen porrashuoneiden kunnostuksesta mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 2 \u00a7:n 1 kohdan nojalla tai toissijaisesti 3 kohdan nojalla.
Kanne L 15\/39343
K. Oy on vaatinut, ett\u00e4 Asunto Oy HLn yhti\u00f6kokouksessa 9.6.2015 tehdyt p\u00e4\u00e4t\u00f6kset korjausohjelman 2015 hyv\u00e4ksymisest\u00e4, s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta ja sen rahoituksesta (p\u00f6yt\u00e4kirjan kohta 13.2), vahvistetaan ensisijaisesti mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi tai p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi sek\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6kset hoitovastikkeen korottamisesta (kohta 13.3.) ja 180.000 euron lis\u00e4rahoituksen j\u00e4rjest\u00e4misest\u00e4 (kohta 14) ensisijaisesti mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi tai p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi silt\u00e4 osin kuin mainitut p\u00e4\u00e4t\u00f6kset vaikuttavat kantajan maksaman vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n ja siten loukkaavat yhdenvertaisuusperiaatetta ja kantajan oikeutta.
Kantaja on toissijaisesti vaatinut, ett\u00e4 mainittuja yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 muutetaan siten, ett\u00e4 kantajan osuutta korjaushankkeiden kustannuksista ja niiden rahoittamisesta alennetaan rahoitus- ja hoitovastikkeen osalta vastaamaan kohtuullista ja lainmukaista osuutta.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
K. Oy on my\u00f6s vaatinut, ett\u00e4 Asunto Oy HL velvoitetaan korvaamaan sen asianosais- ja oikeudenk\u00e4yntikulut 85 908,40 euroa korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Yhteiset perusteet
Asiassa ja asiakokonaisuudessa oli yksinkertaistaen kyse siit\u00e4, ett\u00e4 Asunto Oy HLn asunto-osakkeiden omistajat olivat useiden vuosien ajan ja yli tilikausien toimineet yhti\u00f6kokouksissa ja k\u00e4ytt\u00e4neet p\u00e4\u00e4t\u00f6svaltaansa siten, ett\u00e4 he pyrkiv\u00e4t entis\u00f6im\u00e4\u00e4n koko A-talon historialliseksi arvorakennukseksi sek\u00e4 toteuttamaan rakennuksessa merkitt\u00e4vi\u00e4 tasonparannust\u00f6it\u00e4, mik\u00e4 hy\u00f6dytti muun muassa asumisviihtyvyyden lis\u00e4\u00e4ntymisen\u00e4 ja asunto-osakkeiden arvonnousuna vain asunto-osakkeita. Samaan aikaan K. Oy oli joutunut itse vastaamaan oman liiketilansa vastaavat korjaus- ja remonttikustannukset yksin. T\u00e4ll\u00e4 menettelyll\u00e4 K. Oy oli joutunut ja tarkoitettu vastaamaan merkitt\u00e4vist\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 tehdyist\u00e4 tasonparannus- ja entis\u00f6intikustannuksesta yli oman yhti\u00f6oikeudellisen vastuunsa. T\u00e4st\u00e4 menettelyst\u00e4 johtuvat kustannukset K. Oy:lle eiv\u00e4t muun muassa olleet ennalta-arvattavia ja sellaisia, ett\u00e4 se olisi niihin osakkeet hankkiessaan ollut velvollinen varautumaan. Yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6sten seurantaa ja t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanoa oli ilmeisen tietoisesti vaikeutettu noudattamalla menettely\u00e4, miss\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6sten toteutumien seurantaraportit eiv\u00e4t olleet toisiaan vastaavia.
Yhti\u00f6kokous 18.6.2014 (asia L 14\/37134)
Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4 ”paketti\u00e4\u00e4nestys” oli est\u00e4nyt eri osahankkeiden yhti\u00f6oikeudellisesti t\u00e4ysipainoisen k\u00e4sittelyn ja oli loukannut kantajan yhdenvertaisuutta muiden osakkaiden kanssa ja oli siksi keskeisesti aiheuttanut oikeudenk\u00e4ynnin. Paketti\u00e4\u00e4nestyksell\u00e4 p\u00e4\u00e4tettiin muun muassa yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4 my\u00f6s sellaisista osahankkeista, joista p\u00e4\u00e4tt\u00e4miseen olisi yhti\u00f6oikeudellisesti tarvittu loukatun K. Oy:n suostumus, jota se ei antanut, sek\u00e4 osahankkeista, joista p\u00e4\u00e4tt\u00e4miseen olisi ilmeisesti tarvittu m\u00e4\u00e4r\u00e4enemmist\u00f6.
Yhti\u00f6kokouksessa p\u00e4\u00e4tetyt hoitovastikeperusteet loukkasivat osittain osakkaiden yhdenvertaisuutta ja niill\u00e4 oli ilman K. Oy:n suostumusta ja sen vastuksesta huolimatta p\u00e4\u00e4tetty rahoittaa kiinteist\u00f6n tasoa ja vain asunto-osakkeiden arvoa kohottavia tai vain niiden asumisviihtyvyytt\u00e4 parantavia kustannuksiltaan huomattavia kunnostus-, tasonparannus- ja\/tai entis\u00f6intit\u00f6it\u00e4. Korjaushankkeiden rahoittamiseksi otettu 820.000 euron luotto oli ainakin K. Oy:n yhti\u00f6oikeudellisen vastuun suhteen ylimitoitettu. K. Oy:n omistus- ja vastikkeen mukaan m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4 kustannusosuus korjaushankkeista oli 17,12 prosenttia. Kustannuksiltaan ja ratkaisuiltaan ylimitoitetut taikka sin\u00e4ns\u00e4 jopa tarpeettomat korjaukset tai hankkeet ja entis\u00f6innit olivat tasonparannusta tai entis\u00f6inti\u00e4, joka hy\u00f6dytti vain asunto-osakkaita K. Oy:n kustannuksella.
Valtaosa yhti\u00f6kokouksessa p\u00e4\u00e4tetyist\u00e4 korjaushankkeista oli loukannut pohjakerroksessa sijaitsevan K. Oy:n yhdenvertaisuutta. Yhdenvertaisuutta loukkaavat korjaushankkeet olivat porrashuoneiden ja ovien entis\u00f6intimaalauskunnostus, ovisummerien uusiminen ja s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelm\u00e4n kunnostus sek\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunoiden uusiminen.
Sis\u00e4pihan ikkunoiden uusiminen sek\u00e4 ovien ja porrashuoneiden entis\u00f6intimaalauskunnostus oli p\u00e4\u00e4tetty toteutettavaksi siten, ett\u00e4 valittu toteutustapa oli kummankin kohteen osalta luonteeltaan muutosta ja sis\u00e4pihan ikkunoiden osalta my\u00f6s muutosta rakennusvalvontaviraston toteamaan alueen vallitsevaan tasoon ja k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6n sek\u00e4 entis\u00f6inti\u00e4 ja nostaa niiden tasoa tavanomaisesta ja vallitsevasta tilasta ja siten hy\u00f6dytt\u00e4\u00e4 vain asunto-osakkaita K. Oy:n kustannuksella.
K. Oy:ll\u00e4 ei ollut takapihan puolella kuin yksi erillisikkuna ja se oli omalla kustannuksellaan maalannut porrashuoneita vastaavan oman aulatilansa. Lis\u00e4ksi takapihan ikkunoiden uusiminen p\u00e4\u00e4tettiin toteuttaa aikaisemman julkisivun puoleisten ikkunoiden uusimisen yhteydess\u00e4 p\u00e4\u00e4tetyn puu-alumiini-ikkunaa yhteydess\u00e4 ilmoitetusta (alumiini-puu) poikkeavalla huomattavasti kalliimmalla ja vain muiden osakkeenomistajien kuin K. Oy:n osakeomistuksen arvoa lis\u00e4\u00e4vill\u00e4 puu-puu-ikkunoilla. Toimivien ovisummerien ja s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelmien uusiminen ei ollut kustannukseltaan v\u00e4h\u00e4inen eik\u00e4 sit\u00e4 ollut eritelty ja yksil\u00f6ity siten, ett\u00e4 sen yhti\u00f6oikeudellinen asianmukaisuus suhteessa K. Oy:\u00f6\u00f6n ilmenisi eik\u00e4 suunniteltu kustannus hy\u00f6dytt\u00e4nyt K. Oy:t\u00e4, jolla ei ollut ovisummeria. Lis\u00e4ksi K. Oy oli tehnyt omat s\u00e4hk\u00f6ty\u00f6ns\u00e4 itse omalla kustannuksellaan. Toimivien ovisummerien ja
s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelmien uusimisen sek\u00e4 s\u00e4hk\u00f6t\u00f6iden tarve oli my\u00f6s syntynyt taloyhti\u00f6n hallituksen j\u00e4tetty\u00e4 valvomatta aikaisemmat ovisummeri- ja s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelm\u00e4ty\u00f6t sek\u00e4 j\u00e4tetty\u00e4 tarkastamatta vahingon aiheuttaneen rappausty\u00f6urakoitsijan vastuuvakuutuksen voimassaolon. Nyt tehdyll\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 hankittiin entist\u00e4 kalliimpi ja hienompi ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4 vain v\u00e4h\u00e4n aikaa aikaisemmin hankitun j\u00e4rjestelm\u00e4n tilalle, jolloin t\u00e4lt\u00e4kin osin oli ennalta-arvaamattomasta vain asunto-osakkaita hy\u00f6dynt\u00e4neest\u00e4 uudistuksesta ja tasonparannuksesta. Asunto-osakeyhti\u00f6n hallituksen valvontavastuun laiminly\u00f6nnin seurausten siirt\u00e4minen t\u00e4ll\u00e4 tavalla my\u00f6s hallituksen vastuusta vapauttamista nimenomaisesti vastustaneen K. Oy:n kannettavaksi ei ollut yhti\u00f6oikeudellisesti mahdollista.
K. Oy oli my\u00f6s aikanaan j\u00e4tt\u00e4nyt moittimatta julkisivun puoleisten ikkunoiden korjausp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, koska takapihan puoleiset ikkunat p\u00e4\u00e4tettiin tuolloin korjata edullisemmilla alumiini-puuikkunoilla.
K. Oy oli yhti\u00f6kokouksessa \u00e4\u00e4nest\u00e4nyt kiistanalaisia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 vastaan ja lis\u00e4ksi ehdottanut korjaushankkeista \u00e4\u00e4nest\u00e4mist\u00e4 kohteittain. K. Oy ei ollut antanut suostumustaan p\u00e4\u00e4t\u00f6ksille ja p\u00e4\u00e4t\u00f6kset olivat muun muassa yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisina mit\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 ja \/tai p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6mi\u00e4.
K. Oy ei ollut suostunut tavanmukaisen tason ylitt\u00e4viin uudistuksiin, joten silt\u00e4 ei voinut peri\u00e4 vastiketta n\u00e4iden kulujen kattamiseksi. Yhti\u00f6kokouksessa oli my\u00f6s rikottu menettelys\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4, koska kokouksessa ei tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain n\u00e4ille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritty vastiketta muilta osakkeenomistajilta. K. Oy:n kohdistuvaa yhti\u00f6oikeudellista loukkausta tarkoittaa my\u00f6s se, ettei sen omalla kustannuksellaan tekemi\u00e4 vastaavia korjauksia ja taloyhti\u00f6lle tuottanutta vastaavaa hy\u00f6ty\u00e4 vastikkeita m\u00e4\u00e4r\u00e4tt\u00e4ess\u00e4. My\u00f6s yhdenvertaisuuden rikkominen oli itsess\u00e4\u00e4n p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6myysperuste.
P\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 oli vaihtoehtoisesti muutettava niin, ett\u00e4 korjaushankkeiden kustannukset jaetaan lainmukaisesti ja kohtuullisesti. Selvyyden vuoksi asiassa tulisi kuitenkin j\u00e4rjest\u00e4\u00e4 uusi \u00e4\u00e4nestys, jossa korjaushankkeet olisi eritelty kohteittain.
Asemakaavan kiinteist\u00f6\u00e4 koskeva suojelumerkint\u00e4 ”sr-2” ei koske sis\u00e4pihan ikkunoita.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous 8.1.2015 (asia L 16\/10695)
Taloyhti\u00f6n ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 oli kumottu yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s porrashuoneistojen kunnostuksesta 120.000 eurolla ja tehty uusi saman sis\u00e4lt\u00f6inen 470.000 euron kunnostusp\u00e4\u00e4t\u00f6s. Kantaja ei ollut saanut kutsua ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen, eik\u00e4 ollut muutenkaan tietoinen kokouksesta ja siell\u00e4 tehdyist\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4. Kantaja oli moittinut my\u00f6s 18.6.2014 tehty\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ja 8.1.2015 tehdyss\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 kyse oli ollut ainoastaan muodollisesti uudesta kunnostusp\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4, vain raham\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 oli olennaisesti suurennettu. Vastaaja oli 8.1.2015 tietoinen K. Oy:n vastustuksesta p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen ja sen perusteista, koska oli antanut vastineen K. Oy:n valituksenalaista p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 vastustaneeseen moitekanteeseen ennen 8.1.2015. Moitteenvaraisen yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen 8.1.2015 osalta on kyse yhdest\u00e4 18.6.2014 alkaneesta tapahtumainkulusta, jota tulee yhti\u00f6oikeudellisesti asiallisesti pit\u00e4\u00e4 yhten\u00e4 kantajan oikeutta loukkaavana kokonaisuutena.
K. Oy:n postiosoite oli merkitty kaupparekisteriin viimeist\u00e4\u00e4n 27.3.2012. Kaupparekisteriin tehdyll\u00e4 merkinn\u00e4ll\u00e4 oli positiivinen julkinen luotettavuus ja rekisteriin merkitty seikka oli ollut yleisesti tiedossa. K. Oy oli my\u00f6s ilmoittanut uuden osoitteensa taloyhti\u00f6lle vuonna 2012. K. Oy:n osoite oli ollut taloyhti\u00f6n tiedossa asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 21 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetulla tavalla. T\u00e4st\u00e4 huolimatta taloyhti\u00f6 oli v\u00e4itt\u00e4nyt l\u00e4hett\u00e4neens\u00e4 yhti\u00f6kokouskutsun K. Oy:n vanhaan postiosoitteeseen. Kysymyksess\u00e4 oli ollut niin vakava menettelyvirhe, ett\u00e4 mink\u00e4\u00e4nlaista yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei voinut katsoa syntyneen (ns. olemattomuustilanne). Menettelyvirhe ja siit\u00e4 seurannut kantajan poissaolo yhti\u00f6kokouksesta oli vaikuttanut olennaisesti p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen syntymiseen muun muassa siksi, ett\u00e4 kysymyksess\u00e4 oli p\u00e4\u00e4t\u00f6s, johon olisi vaadittu loukatun osakkeenomistajan, eli kantajan, nimenomainen suostumus, jota kantaja ei ollut aikaisemminkaan antanut ja mist\u00e4 kantajan vastustuksesta vastaaja oli p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tehdess\u00e4\u00e4n t\u00e4ysin tietoinen. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksill\u00e4 oli merkitt\u00e4v\u00e4sti loukattu kantajan yhdenvertaisuutta eik\u00e4 p\u00e4tev\u00e4\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ollut syntynyt ja voinut synty\u00e4 ilman sen suostumusta. Menettelyvirheen olennaisuutta korostaa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen eritt\u00e4in suuri taloudellinen kustannus kantajalle p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tehneiden osakkeenomistajien hyv\u00e4ksi.
Taloyhti\u00f6n suorittamassa porrashuoneiden entis\u00f6inniss\u00e4 oli kyse tasonparannuksesta. Tasonparannus ja sen kustannukset eiv\u00e4t olleet ennakoitavia kustannuksia K. Oy:n osakkeiden hankintahetkell\u00e4. Asuinhuoneistojen porrashuoneiden entis\u00f6inti vaikutti positiivisesti ainoastaan asuinhuoneistojen arvoon ja asumisviihtyvyyteen. Kantaja ei ollut antanut 18.6.2014 suostumustaan sen oikeutta osakkaana loukanneeseen entis\u00f6intiin. Moitteenvaraisessa yhti\u00f6kokouksessa oli kokouksesta poissaolleen K. Oy:n kustannuksella karkeasti n\u00e4in ollen tietoisesti ja tahallisesti tehty sen etujen vastainen ja muita osakkaita hy\u00f6dytt\u00e4v\u00e4 selv\u00e4sti yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen p\u00e4\u00e4t\u00f6s. Kysymys oli enemmist\u00f6vallan v\u00e4\u00e4rink\u00e4yt\u00f6st\u00e4.
Porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4t olivat olleet yksiv\u00e4risi\u00e4 vuonna 2004, kun kantaja oli hankkinut taloyhti\u00f6n osakkeet. Ennakoitavana kustannuksena voitiin pit\u00e4\u00e4 t\u00e4ll\u00f6in porrashuoneiden kunnostamista samaan tasoon eli yksiv\u00e4risiksi. Koristelua kultaisin ornamentein ja kuviomaalauksin ei voinut pit\u00e4\u00e4 tavanomaisen tason yll\u00e4pit\u00e4misen\u00e4 eik\u00e4 hankintahetkell\u00e4
ennakoitavana kustannuksena. Entis\u00f6intimaalaus oli kalliimpi toteuttaa kuin kunnossapitomaalaus.
Taloyhti\u00f6 oli tiennyt tai sen olisi ainakin tullut tiet\u00e4\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen ja sit\u00e4 seuraavan porrashuoneen entis\u00f6intity\u00f6n aiheuttaman arvonnousun t\u00e4ysin ep\u00e4tasapainoisesta ja asunto-osakeyhti\u00f6lain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesta jakautumisesta K. Oy:n hallitseman liiketilan ja muiden osakkeenomistajien asuinhuoneistojen v\u00e4lill\u00e4. Taloyhti\u00f6 oli p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteossaan sivuuttanut asunto-osakeyhti\u00f6lain ja sit\u00e4 koskevassa hallituksen esityksess\u00e4 esiin tuodut lain tavoitteet. Kantajaan kohdistettu 18.6.2014 aloitettu oikeudenloukkaus ei korjaantunut eik\u00e4 voinut korjaantua mill\u00e4\u00e4n sellaisella toimenpiteell\u00e4 8.1.2015, johon loukattu kantaja ei ollut antanut nimenomaista suostumustaan. Yhti\u00f6kokous ei voinut p\u00e4tev\u00e4sti korjata jo moitekanteeksi edennytt\u00e4 loukkausta yksipuolisella p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4\u00e4n ja samanaikaisesti jatkaa oikeudenloukkausta uudella saman sis\u00e4lt\u00f6isell\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4.
Yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014 tekem\u00e4n porrashuoneiden kunnostusp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kumoaminen ja korvaaminen uudella p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa, jossa kantaja ei ollut lainkaan edustettuna johti tilanteeseen, jossa taloyhti\u00f6 oli tietoisesti ja tarkoituksellisesti tehnyt selv\u00e4sti yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen. K. Oy:n maksuvelvollisuus oli nostettu l\u00e4hes nelinkertaiseksi ja taloyhti\u00f6 oli illojaalilla tavalla hy\u00f6dynt\u00e4nyt kantajan poissaoloa, jonka se oli itse aiheuttanut ja josta se joka tapauksessa oli p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tehdess\u00e4\u00e4n tietoinen. Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s 8.1.2015 oli tehty vain aiempaa p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 koskeneen moitekanteen torjumiseksi ja joka tapauksessa tarkoitti sit\u00e4. Mik\u00e4\u00e4n ei olisi est\u00e4nyt yhti\u00f6kokousta vain korottamasta porrashuoneiden kunnostuksen budjettia ja aikaisempaa 18.6.2014 tehty\u00e4 yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 muilta osin kumoamatta.
Yhti\u00f6kokous 9.6.2015 (asia L 15\/39343)
Taloyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouskutsuun liitetyn korjausohjelman mukaan varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa tuli p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaistarkastuksesta. T\u00e4st\u00e4 poiketen yhti\u00f6kokous kuitenkin p\u00e4\u00e4tti uusia s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen ep\u00e4m\u00e4\u00e4r\u00e4isin perustein, vaikka s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimiselle ei ollut tarvetta ja vaikka kaikki osakkeenomistajat eiv\u00e4t olleet paikalla yhti\u00f6kokouksessa. K. Oy vastusti p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4.
Taloyhti\u00f6 oli halunnut tarkoituksellisesti h\u00e4m\u00e4rt\u00e4\u00e4 ja sekoittaa kesken\u00e4\u00e4n taloyhti\u00f6ss\u00e4 teht\u00e4vi\u00e4 erilaisia korjaus- ja muutost\u00f6it\u00e4 saadakseen K. Oy:n vastaamaan merkitt\u00e4vist\u00e4 kantajaa hy\u00f6dytt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mist\u00e4 kiinteist\u00f6ss\u00e4 teht\u00e4vist\u00e4 muutos-, korjaus- ja tasonparannust\u00f6ist\u00e4 ja niiden kustannuksista yli oman yhti\u00f6oikeudellisen vastuunsa rikkoen n\u00e4in asunto-osakeyhti\u00f6lain yhdenvertaisuusperiaatetta. K. Oy oli taloyhti\u00f6n suurin yksitt\u00e4inen osakkeenomistaja, mutta \u00e4\u00e4nileikkurin johdosta sill\u00e4 ei ollut mahdollisuutta tehokkaasti vastustaa pienempi\u00e4 asuinhuoneistoja hallitsevia osakkaita toteuttamasta ainoastaan asuinhuoneistoja hy\u00f6dynt\u00e4vi\u00e4 ja niiden arvoa kasvattavia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4. K. Oy joutui kuitenkin suuresta liiketilastaan ja neli\u00f6perusteista vastikkeesta johtuen kustantamaan merkitt\u00e4v\u00e4n osan asuinhuoneistoja hy\u00f6dytt\u00e4vist\u00e4 muutos- ja tasonparannust\u00f6ist\u00e4.
Asiassa oli otettava huomioon taloyhti\u00f6n varsinaisen yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014, ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen 8.1.2015 ja varsinaisen yhti\u00f6kokouksen 9.6.2015 muodostama maksuvelvollisuuskokonaisuus tehtyjen korjausp\u00e4\u00e4t\u00f6sten osalta sek\u00e4 niist\u00e4 asuinhuoneistoille ja kantajan liikehuoneistolle koituvan edun ja kustannusten v\u00e4lill\u00e4 oleva merkitt\u00e4v\u00e4 ep\u00e4suhta. Kantajan haluttiin maksavan merkitt\u00e4v\u00e4t vastikemaksut erilaisten remonttien kustantamiseksi tilanteessa, jossa kantajan liiketilalle koituvaa arvonnousua ei ollut lainkaan tai muuta varsinaista hy\u00f6ty\u00e4. Sen sijaan asuinhuoneistojen osalta arvonnousu ja hy\u00f6ty oli merkitt\u00e4v\u00e4. Vastikeperusteesta voitiin poiketa tilanteessa, jossa asuinhuoneistoissa vastikerahoituksella tehty uudistus ei hy\u00f6dytt\u00e4nyt muuhun k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n tarkoitettuja huoneistoja kuten liikehuoneistoja.
Hoitovastikkeen korottaminen liittyi taloyhti\u00f6n tilikausien ylitt\u00e4viin suunnitelmallisiin korjaus\/tasonparannust\u00f6ihin, joiden osalta kantajan maksuosuus ylitti sen asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisen vastuun.
Taloyhti\u00f6 oli ilmoittanut s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisen syyksi asuinhuoneistoissa tapahtuvan mahdollisen s\u00e4hk\u00f6nkulutuksen lis\u00e4\u00e4ntymisen siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 asuinhuoneistojen asukkaat ehk\u00e4 joskus tulevaisuudessa haluaisivat parantaa huoneistojensa tasoa s\u00e4hk\u00f6hellalla tai -saunalla. V\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 tarvetta s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimiselle ei siis ollut ja p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 olikin ilmeisesti kyse lyhytaikaisen asuntosijoituksellisen intressin toteuttamisesta liiketilaosakkaan kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaatteen loukkauksen moitittavuutta lis\u00e4si se, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 oli jatkuvasti laiminly\u00f6nyt kaikki taloyhti\u00f6n vastuulle kuuluvien kantajan hallitsemien tai kantajan tiloihin vaikuttavien tilojen, laitteiden ja rakenteiden kunnostukset ja yll\u00e4pidot sill\u00e4 seurauksella, ett\u00e4 kantaja oli itse omalla kustannuksellaan joutunut ne vastaamaan. K. Oy oli joutunut itse omalla kustannuksellaan korjaamaan taloyhti\u00f6n vastuulle kuuluvia korjauskohteita teatteritoiminnan jatkumisen turvaamiseksi. Kantajaan nyt kohdistettu loukkaus oli r\u00e4ike\u00e4, koska p\u00e4\u00e4t\u00f6s tehtiin yksin- ja nimenomaan asunto-osakkaiden tulevan mahdollisen tasonparannuksen toteuttamiseksi ja varmistamiseksi.
Hoitovastiketta oli nostettu kalliiden muutos-, kunnostus- ja tasonparannushankkeiden johdosta. Hoito- ja p\u00e4\u00e4omavastike ei ollut hyv\u00e4ksytt\u00e4viss\u00e4 silt\u00e4 osin, kun ne loukkasivat kantajan yhdenvertaisuutta tai kun niill\u00e4 oli p\u00e4\u00e4tetty rahoittaa ajankohtaan ja rakennukseen n\u00e4hden tasoa kohottavia kunnostust\u00f6it\u00e4.
Taloyhti\u00f6 oli ollut t\u00e4ysin tietoinen 9.6.2015 tehtyjen p\u00e4\u00e4t\u00f6sten yhdenvertaisuutta loukkaavasta luonteesta viimeist\u00e4\u00e4n aikaisempien yhti\u00f6kokousten moitekanteiden johdosta. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksiss\u00e4 oli ollut kyse tietoisen Ja suunnitelmallisen toiminnan oikeudettomasta ja asunto-osakeyhti\u00f6lain vastaisesta toiminnasta ja sellaisen jatkamisesta. P\u00e4\u00e4t\u00f6kset olivat siten mit\u00e4tt\u00f6mi\u00e4.
Joka tapauksessa p\u00e4\u00e4t\u00f6kset olivat p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6mi\u00e4. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 teht\u00e4ess\u00e4 oli rikottu asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 32 \u00a7:n 5 momenttia, koska yhti\u00f6kokous ei ollut tehnyt 6 luvun 26 \u00a7:n mukaista enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 tiettyihin osakehuoneistoihin vain n\u00e4ille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritty vastiketta muilta osakkeenomistajilta. My\u00f6s 1 luvun 10 \u00a7:n yhdenvertaisuusperiaatteen rikkominen oli itsess\u00e4\u00e4n p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6myysperuste. Kantajan oikeutta ja yhdenvertaisuutta oli loukattu, koska taloyhti\u00f6 oli tarkoituksellisesti j\u00e4tt\u00e4nyt useissa muutos-, kunnostus- ja tasonparannushankkeissaan poikkeamatta vastikeperusteesta, kun uudistukset eiv\u00e4t olleet hy\u00f6dytt\u00e4neet muuhun k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n tarkoitettuja osakehuoneistoja.
Joka tapauksessa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 oli muutettava siten, ett\u00e4 kantajan osuutta korjaushankkeiden rahoittamisesta alennetaan rahoitus- ja hoitovastikkeen osalta vastaamaan kohtuullista ja lainmukaista jakoperustetta.
Vastaus
Vaatimukset
Asunto Oy HL on vaatinut, ett\u00e4 kanteet L 14\/37134 ja L 16\/10695 hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja ett\u00e4 kanne L 15\/39343 j\u00e4tet\u00e4\u00e4n ensisijaisesti tutkimatta ja toissijaisesti, ett\u00e4 se hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Taloyhti\u00f6 on my\u00f6s vaatinut, ett\u00e4 kantaja velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenk\u00e4yntikulut 91.661,79 euroa korkoineen.
Perusteet
Yhti\u00f6kokous 18.6.2014 (asia L 14\/37134)
Taloyhti\u00f6n ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 oli kumottu moitekanteen kohteena oleva p\u00e4\u00e4t\u00f6s porrashuoneiden kunnostuksista ja tehty kunnostamisesta uusi p\u00e4\u00e4t\u00f6s, jossa kustannusarvio oli nostettu 470.000 euroon. P\u00e4\u00e4t\u00f6s oli lainvoimainen, joten kantajan moitekanne ei voinut menesty\u00e4 porrashuoneiden kunnostuksen osalta. Kun kantaja oli t\u00e4ss\u00e4 kanteessaan moittinut porrashuoneremonttia koskevaa p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ja vaatinut sit\u00e4 kumottavaksi ja kun taloyhti\u00f6 oli edell\u00e4 mainitun mukaisesti itse kumonnut kyseess\u00e4 olevan porrashuoneremonttip\u00e4\u00e4t\u00f6ksen 8.1.2015 pit\u00e4m\u00e4ss\u00e4\u00e4n ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa, porrashuoneremonttia koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s (sis\u00e4lt\u00e4en porrashuoneiden maalausremontin sek\u00e4 datakaapelointity\u00f6t ja ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n uusimisen) ei ollut en\u00e4\u00e4 t\u00e4m\u00e4n dispositiivisen kanteen kohteena. Toisin sanoen silt\u00e4 osin t\u00e4m\u00e4n kanteen kohteena ei ollut en\u00e4\u00e4 porrashuoneremontti eik\u00e4 porrasremonttiin sis\u00e4ltyvin\u00e4 toimenpitein\u00e4 porrashuoneiden maalausremontti ja datakaapeloinnit sek\u00e4 ovisummeriremontti. Kanteen kohteena oli vain yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014 tekem\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s sis\u00e4pihan ikkunoiden uusimisesta ja porrashuoneiden s\u00e4hk\u00f6remontista.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain l\u00e4ht\u00f6kohtana oli se, ett\u00e4 yhti\u00f6 huolehti kiinteist\u00f6n yll\u00e4pidosta ja osakkeenomistaja oli vastiketta maksamalla velvollinen osallistumaan kaikkiin t\u00e4m\u00e4n tarkoituksen toteuttamiseksi tarpeellisiin hankkeisiin riippumatta siit\u00e4, hy\u00f6tyik\u00f6 t\u00e4m\u00e4 niist\u00e4 tai ei. Yhdenvertaisuuden vastaista ei ollut se, ett\u00e4 liikehuoneiston osakkeenomistaja joutui esimerkiksi osallistumaan yhti\u00f6n asuinhuoneistojen ovipuhelinj\u00e4rjestelm\u00e4n rahoittamiseen, vaikka liikehuoneistossa ei ollut tarvetta ovipuhelimelle.
Yhdenvertaisuuden loukkaamiseen ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n johtanut se, jos yhti\u00f6 teetti korjauksia tai kunnossapitotoimia vaiheittain ensin kadunpuoleisissa ikkunoissa ja seuraavana vuonna pihanpuoleisissa. Kaikki osakkeenomistajat osallistuivat kaikkiin uusimist\u00f6iden kustannuksiin huoneiston sijainnista riippumatta.
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden vastaisia olivat vain sellaiset yhdelle osakkeenomistajalle tai osakkeenomistajaryhm\u00e4lle koituvat ep\u00e4oikeutetut edut, jotka saatiin toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Kun yhti\u00f6 korjasi kunnossapitovastuulleen kuuluvia rakennusosia ja tiloja, siit\u00e4 aiheutui osakkeenomistajille etua, joka oli v\u00e4ist\u00e4m\u00e4tt\u00e4 osakkeenomistajasta riippuen suurempaa tai pienemp\u00e4\u00e4, koska huoneistot eiv\u00e4t olleet samanlaisia tai sijainneet samassa paikassa. T\u00e4m\u00e4 vaihtelu ei kuitenkaan tarkoittanut sit\u00e4, ett\u00e4 kenenk\u00e4\u00e4n n\u00e4in saama etu olisi ollut ep\u00e4oikeutettua. Kaikissa taloyhti\u00f6n 18.6.2014 p\u00e4\u00e4tt\u00e4miss\u00e4 toimenpiteiss\u00e4 oli kysymys kiinteist\u00f6n yll\u00e4pidosta ja peruskorjauksista. Korjaukset olivat my\u00f6s tasapuolisia. Yhti\u00f6kokous oli voinut tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6kset korjauksista tai uudistuksista sek\u00e4 niiden laatutasosta yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4.
Taloyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei ollut vastikekertoimia, vaan kaikilta osakkeenomistajilta perittiin sama, huoneiston pinta-alaan perustuva yhti\u00f6vastike huoneistojen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta tai sijainnista riippumatta.
Kaikissa p\u00e4\u00e4tetyiss\u00e4 korjaust\u00f6iss\u00e4 oli ollut kyse kunnossapidosta. Puuikkunat oli uusittu puuikkunoilla eli samaan tasoon kuin julkisivun puolella. Taloyhti\u00f6n s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelm\u00e4t olivat tulleet k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4ns\u00e4 p\u00e4\u00e4h\u00e4n ja ne oli uusittu ajanmukaiseen tasoon osakeyhti\u00f6laissa tarkoitetulla tavalla. Porrashuoneiden korjauksen yhteydess\u00e4 datakaapelit oli koteloitu rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4ysten edellytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla. Rakennuksen ovipuhelimet olivat ennest\u00e4\u00e4n olemassa ja ne oli vanhoina uusittu entist\u00e4 vastaaviksi. Porrashuoneet olivat joka tapauksessa kuluneet eik\u00e4 niit\u00e4 olisi voinut paikkakorjata. Tehdyt ty\u00f6t olivat pintak\u00e4sittelyt\u00f6it\u00e4 ja porrashuoneiden seinien maalaukset olivat ennest\u00e4\u00e4n olemassa. Tehdyt korjausty\u00f6t eiv\u00e4t olleet hallituksen syyt\u00e4, vaan rakenteiden ik\u00e4\u00e4ntyminen oli edellytt\u00e4nyt korjauksia teht\u00e4v\u00e4ksi. Korjausten tarveharkinta ei voinut olla yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6myysperuste. K. Oy:n tekem\u00e4t omat s\u00e4hk\u00f6ty\u00f6t olivat sen huoneiston omia sis\u00e4isi\u00e4 t\u00f6it\u00e4, joista taloyhti\u00f6 ei ole vastuussa. Pihanpuoleiset ikkunat olivat olleet puu-puu-ikkunoita, ja nyt kun ne uusitaan samanlaisiksi puu-puu-ikkunoiksi, mit\u00e4\u00e4n tasonparannusta ei tapahdu. T\u00e4ysin sama puu-puu-ikkunoiden uusiminen puu-puu-ikkunoiksi oli jo muutamaa vuotta aikaisemmin tehty julkisivun puolella. Nyt kyseess\u00e4 olevan sis\u00e4pihan ikkunoiden uusimisen syy oli se, ett\u00e4 ikkunat olivat tulleet k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4ns\u00e4 p\u00e4\u00e4h\u00e4n, eiv\u00e4tk\u00e4 ne en\u00e4\u00e4 pit\u00e4neet l\u00e4mp\u00f6\u00e4. Vaikka kantaja olisi korjaustarpeesta eri mielt\u00e4, korjaustarpeen olemassaolo ei ollut kanneperuste, koska yhti\u00f6kokouksella oli p\u00e4\u00e4t\u00f6svalta siit\u00e4, oliko korjaust\u00f6ihin tarvetta, ryhdyt\u00e4\u00e4nk\u00f6 korjausty\u00f6h\u00f6n ja miten se toteutetaan. Kantajan v\u00e4ite siit\u00e4, ett\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunoiden uusiminen olisi tullut 40 prosenttia halvemmaksi ei paitsi pid\u00e4 paikkaansa, ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n liity asiaan, koska asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 ei ollut velvoitetta toteuttaa korjauksia absoluuttisesti kaikkein halvimmalla tavalla ja koska asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 oli aina oikeus uusia rakenne samantasoiseksi kuin se oli aiemmin ollut.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4t korjaukset olivat t\u00e4ysin ennalta arvattavia ja perusteltuja. P\u00e4\u00e4tettyjen korjausten l\u00e4ht\u00f6taso vastasi viime vuosina jo toteutettujen ja my\u00f6s kantajan omiin huoneistoihin kohdistuneiden korjausten tasoa. Kantajalla ei ollut mit\u00e4\u00e4n perusteltua syyt\u00e4 olettaa, ett\u00e4 pihanpuoleiset ikkunat uusittaisiin matalamman tasaisiksi tai pienemm\u00e4ss\u00e4 laajuudessa kuin h\u00e4nen oman huoneistonsa ikkunat ja ulko-ovet muutama vuosi sitten. Kaavan sr-2-merkinn\u00e4n johdosta millaiset tahansa korjaukset eiv\u00e4t tulleet kyseeseen. Ostajan, joka harkitsi historiallisessa arvorakennuksessa sijaitsevan huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden hankintaa, tuli varautua siihen, ett\u00e4 osakkeenomistajien enemmist\u00f6 saattoi tulevaisuudessa haluta tehd\u00e4 kiinteist\u00f6ll\u00e4 korjaust\u00f6it\u00e4 aravatasoa laadukkaammin. Ennalta arvattavaa oli my\u00f6s se, ett\u00e4 talotekniset j\u00e4rjestelm\u00e4t uusittiin kulloistenkin teknisten vaatimusten mukaisiksi.
Sis\u00e4pihan ikkunoiden uusimisesta puu-alumiini-ikkunoilla ei ollut tehty eik\u00e4 voitukaan tehd\u00e4 lopullista p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 siin\u00e4 yhteydess\u00e4, kun julkisivun ikkunoiden uusimisesta p\u00e4\u00e4tettiin. K. Oy oli kannattanut julkisivun ovien ja ikkunoiden uusimista puu-puu-rakenteella, koska sen omat ikkunat ja ovet sijaitsivat juuri julkisivun puolella.
Kantaja oli v\u00e4itt\u00e4nyt tehneens\u00e4 omalla kustannuksellaan korjaust\u00f6it\u00e4, ja vaatinut, ett\u00e4 ne pit\u00e4isi huomioida siin\u00e4 vastikkeessa, jonka yhti\u00f6kokous moitteenalaisessa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4\u00e4n p\u00e4\u00e4tti ker\u00e4t\u00e4 osakkeenomistajaltaan moitteenalaisessa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 kysymyksess\u00e4 olevista korjaust\u00f6ist\u00e4 aiheutuvien kustannusten kattamiseksi. Vaatimus oli hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4, koska asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 32 \u00a7:n nojalla t\u00e4llainen vaatimus piti ensin vied\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4tett\u00e4v\u00e4ksi. Kantajan v\u00e4ite oli my\u00f6s yksil\u00f6im\u00e4t\u00f6n ja toteen n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4t\u00f6n, koska kantaja ei ollut yksil\u00f6inyt, mit\u00e4 n\u00e4m\u00e4 ty\u00f6t olivat olleet, mit\u00e4 ne olivat maksaneet ja mill\u00e4 perusteella ne kuuluisivat taloyhti\u00f6n maksettaviksi. Edelleen taloyhti\u00f6 kiisti my\u00f6s t\u00e4m\u00e4n (ilmeisesti jonkinlaisen) kuittausvaatimuksen, koska kantajalla ei ollut taloyhti\u00f6lt\u00e4 mit\u00e4\u00e4n kuittauskelpoista vastasaatavaa. K. Oy:n oli v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 se oli kunnostanut porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4\u00e4 vastaat tilat, vaikka kyse oli ollut sen omistamista ja hallitsemasta aulatilasta. Kantajan ulko-ovi oli jo kunnostettu taloyhti\u00f6n toimesta.
Kantajan v\u00e4ite siit\u00e4, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n osakkeenomistajien eli p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekij\u00f6iden enemmist\u00f6 olisi kiinteist\u00f6nsijoittajia, joiden tavoitteena oli vain sijoitustensa arvonnousu, ei puolestaan liittynyt asiaan, koska asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeenomistajien motiivi omistukseensa ei ollut peruste moittia yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4. V\u00e4ite oli my\u00f6s virheellinen: vastaajayhti\u00f6n asunto-osakkeenomistajista enemmist\u00f6 asuu itse asunto-osakeyhti\u00f6n talossa omistamassaan asunnossa. Enemmist\u00f6 n\u00e4ist\u00e4 osakkeenomistajista oli siten tavallisia omistusasujia, eik\u00e4 mit\u00e4\u00e4n kiinteist\u00f6nsijoittajia.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous 8.1.2015 (asia L 16110695)
Kutsu ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen 8.1.2015 oli asianmukaisesti toimitettu kantajalle ja kokous oli p\u00e4\u00e4t\u00f6svaltainen. Kaupparekisteriin tehdyll\u00e4 osoitteenmuutoksella ei ollut sellaista vaikutusta, ett\u00e4 sen voisi katsoa automaattisesti tulevan taloyhti\u00f6n tietoon. Osakkeenomistajan oli ilmoitettava asunto-osakeyhti\u00f6lle uusi osoite, mik\u00e4li halusi yhti\u00f6lt\u00e4 tulevan postin tulevan uuteen osoitteeseen ja osoitteenmuutoksen teht\u00e4v\u00e4ksi osakasluetteloon.
Kutsu ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen oli toimitettu yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti siihen osoitteeseen, jonka kantaja oli taloyhti\u00f6lle ilmoittanut ja johon kaikki sit\u00e4 aikaisemmatkin kutsut, tiedotteet, vastikepankkisiirrot ja muut l\u00e4hetykset oli toimitettu. K Oy ei ollut ilmoittanut osoitteenmuutosta vuonna 2012, vaan vasta 3.2.2015. Ennen osoitteenmuutosta kaikki osakasposti, kuten kutsu yhti\u00f6kokoukseen 18.6.2014 ja vuoden 2014 vastikelaskut olivat menneet K. Oy:lle perille. Vaikka kantaja olisikin ilmoittanut uuden postiosoitteensa jo vuonna 2012, sen olisi tullut huomata taloyhti\u00f6n l\u00e4hett\u00e4m\u00e4n postin saapuminen edelleen vanhaan osoitteeseen.
Kantaja oli tehnyt sopimuksen vanhaan osoitteeseensa tulevan postin edelleen l\u00e4hett\u00e4misest\u00e4 uuteen osoitteeseensa Postilaitoksen eik\u00e4 vastaajan kanssa. T\u00e4llainen Postin kanssa tehty sopimus ei ulottunut vastaajaan eik\u00e4 edes tullut vastaajan tietoon, eik\u00e4 vastaaja ollut my\u00f6sk\u00e4\u00e4n velvollinen tiet\u00e4m\u00e4\u00e4n niist\u00e4. Vaatimus, joka perustui siihen, ett\u00e4 Postin edelleenl\u00e4hetyspalvelu ei mahdollisesti ollut toiminut, oli siten kohdistettu v\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n tahoon. Vastaaja ei ollut siit\u00e4 vastuussa.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous oli tarpeen kutsua koolle 18.1.2015, koska kun vastaajayhti\u00f6n porrashuoneremontti kilpailutettiin kes\u00e4kuussa 2014 pidetyss\u00e4 varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa tehdyn 120.000 euron kustannusolettamalla tehdyn porrashuoneremonttip\u00e4\u00e4t\u00f6ksen j\u00e4lkeen syksyll\u00e4 2014, porrasremontin kokonaiskustannukseksi paljastui 470.000
euroksi – Yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6s, joka koski 120.000 euron maksavaksi arvioitua kunnossapitotointa, ei valtuuta tai oikeuta ryhtym\u00e4\u00e4n toimenpiteeseen, jos osoittautuu, ett\u00e4 se oikeasti maksaakin melkein nelj\u00e4 kertaa enemm\u00e4n eli 470.000 euroa. Virheellisell\u00e4 kustannusolettamalla tehty remonttip\u00e4\u00e4t\u00f6s oli kumottava ja oli teht\u00e4v\u00e4 uusi p\u00e4\u00e4t\u00f6s uudella kustannustiedolla. Kantajalla olisi ollut mahdollisuus osallistua p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekoon, jos se olisi tullut yhti\u00f6kokoukseen paikalle.
S\u00e4hk\u00f6remontti ja s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusiminen olivat kohdistuneet koko kiinteist\u00f6\u00f6n ja hy\u00f6dyttiv\u00e4t kaikkia osakkeenomistajia. Telekaapelointiremontti oli tehty samalla, kun s\u00e4hk\u00f6t oli uusittu, ja niiss\u00e4 kiinteist\u00f6 oli saatettu vastaamaan ajankohdan normaalia tasoa. Ovisummeriremontissa rikki mennyt j\u00e4rjestelm\u00e4 oli korjattu uudella ajanmukaisella. Porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4n maalausten osuus koko ko. kokouksessa p\u00e4\u00e4tetyst\u00e4 470.000 euron porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4remontista oli 20.500 euroa. Kun otetaan lis\u00e4ksi huomioon vastaajan kiinteist\u00f6n suuri koko (rakennuksessa on yli 80 asuinhuoneistoa, 4 porrashuonetta, 6 asuinkerrosta ja pohjakerros), kysymyksess\u00e4 oleva noin 20.000 euron kuluer\u00e4 ei ollut sellainen ASOYL 6 luvun 31 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitettu, olennaisesti maksettaviin vastikkeisiin vaikuttava toimenpide, jonka johdosta osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostuisi kohtuuttoman ankaraksi, ts. jollaisesta yhti\u00f6kokous ei saanut p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen 8.1.2015 p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli ollut aivan tavanomainen kiinteist\u00f6n kunnossapidosta ja siit\u00e4, ett\u00e4 kunnossapitotoimen kustannukset kannettiin osakkeenomistajilta vastikkeina yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 s\u00e4\u00e4dettyj\u00e4 perusteita noudattaen. Kunnossapitotoimi ei ollut yhdenvertaisuuden loukkaus silloinkaan, kun se hy\u00f6dytti vain tiettyj\u00e4 kesken\u00e4\u00e4n samanlaisia huoneistoja. K. Oy:n olisi voinut osakkeet hankkiessaan n\u00e4hd\u00e4 ja varautua siihen, ett\u00e4 se joutui vastikevastuunsa kautta osallistumaan kiinteist\u00f6n sellaisienkin osien korjauksiin ja yll\u00e4pitoon, jotka eiv\u00e4t suoranaisesti sit\u00e4 hy\u00f6dytt\u00e4nyt.
Osakkeenomistajan yhdenvertaisuuden vastaisia eiv\u00e4t olleet p\u00e4\u00e4t\u00f6kset, jotka tuottivat jollekin osakkeenomistajalle etua tai edes ep\u00e4oikeutettua etua. Kiellettyj\u00e4 olivat ainoastaan jonkun toisen osakkeenomistajan kustannuksella ep\u00e4oikeutettua etua tuottavat p\u00e4\u00e4t\u00f6kset. Lis\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 \u00a7:n 1 momentin 3 kohdan soveltaminen edellytti, ett\u00e4 kysymyksess\u00e4 oli selv\u00e4sti karkea oikeudenloukkaus. Lainkohtaa ei voinut soveltaa, mik\u00e4li kysymys yhdenvertaisuuden loukkauksesta oli oikeudellisesti tulkinnanvarainen tai se ei muuten ollut t\u00e4ysin selv\u00e4sti n\u00e4ht\u00e4viss\u00e4 ja arvioitavissa p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 teht\u00e4ess\u00e4. Kantajan v\u00e4itt\u00e4m\u00e4 yhdenvertaisuuden loukkaus oli v\u00e4hint\u00e4\u00e4nkin tulkinnanvarainen. Kysymys kunnossapitot\u00f6iden tai uudistusten vaikutuksista huoneistojen arvoihin ei ollut suinkaan selv\u00e4\u00e4. Joka tapauksessa oli selv\u00e4\u00e4, ettei p\u00e4\u00e4t\u00f6s ollut selv\u00e4sti tuottanut ep\u00e4oikeutettua etua osakkeenomistajalle toisen kustannuksella.
Kantaja on perustellut kannettaan sill\u00e4, ett\u00e4 porrashuoneremontissa oli ollut kysymys entist\u00e4misest\u00e4, kun siin\u00e4 oli porrastasanteiden seiniss\u00e4 k\u00e4ytetty muutamaa eri v\u00e4ri\u00e4. T\u00e4st\u00e4 ei ollut kysymys. Lis\u00e4ksi oli pantava merkille asian mittasuhde. Ennemmin kuin imaginaaristen ja v\u00e4ist\u00e4m\u00e4tt\u00e4 v\u00e4itteiden varaan ja mielipiteiden tasolle j\u00e4\u00e4vien, eri huoneiston mahdollista arvonnousua koskevien v\u00e4itt\u00e4mien kautta, asian mittasuhdetta tuli tarkastella v\u00e4\u00e4r\u00e4n laajuiseksi v\u00e4itetyn ja oikean laajuiseksi esitetyn toimenpiteen kustannuksia vertaamalla. N\u00e4m\u00e4 olivat ainoat kriteerit, jotka olivat yhti\u00f6kokouksen k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekohetkell\u00e4 ja joista voitiin ylip\u00e4\u00e4ns\u00e4 saada tarkkaa tietoa eik\u00e4 pelkki\u00e4 mielipiteit\u00e4.
T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa koko 470.000 euron porrashuoneremontista ylivoimaisesti suurin kustannus aiheutui taloteknisist\u00e4 t\u00f6ist\u00e4. Porrashuoneiden maalaus maksoi 470.000 euron remonttikustannuksesta vain yhteens\u00e4 39.094,22 euroa. T\u00e4m\u00e4 kustannus oli hyvin kohtuullinen, kun otetaan huomioon, ett\u00e4 vastaajayhti\u00f6n rakennuksen porrashuoneissa oli paljon maalattavaa. Rakennuksessa oli nelj\u00e4 porrashuonetta ja seitsem\u00e4n asuinkerrosta sek\u00e4 kellari ja ullakko. Maalaust\u00f6iden kustannus olisi tuskin ollut merkitt\u00e4v\u00e4sti aiheutunutta, useilla urakoitsijoilla kilpailutetun ty\u00f6n kokonaiskustannusta pienempi, vaikka kaikki porrashuoneet olisi maalattu yhdell\u00e4 v\u00e4rill\u00e4 sen sijaan, ett\u00e4 porrashuoneiden
porrastasanteiden seinien maalaukseen oli k\u00e4ytetty muutamaa v\u00e4ri\u00e4 (itse portaiden sein\u00e4t olivat yksiv\u00e4riset). Kantaja ei ollut esitt\u00e4nyt kustannuserosta mit\u00e4\u00e4n todistelua.
Yhti\u00f6kokous 9.6.2015 (asia L 15\/39343)
Kanteen tutkiminen
Kanne oli j\u00e4tett\u00e4v\u00e4 tutkimatta, koska vaatimukset olivat jo osin parhaillaan tutkittavana Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa osapuolten v\u00e4lill\u00e4 olevassa riita-asiassa L 14\/37134 ja L16\/10695. Asiaa ei voinut tutkia my\u00f6sk\u00e4\u00e4n silt\u00e4 osin kuin asia koski mainittujen p\u00e4\u00e4t\u00f6sten toimeenpanemista, koska Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus oli 17.10.2014 antanut asiassa L 14\/37134 lainvoimaiseksi tulleen ratkaisun, jonka mukaan t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanoa ei ollut kielletty. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus oli my\u00f6s 27.10.2015 antanut prosessiratkaisun, jonka mukaan kantajan vaatimusta 8.1.2015 yhti\u00f6kokouksessa tehtyjen p\u00e4\u00e4t\u00f6sten julistamisesta p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi ei tutkittu yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014 moitekanteen yhteydess\u00e4.
Moitekanteen kohteena olevassa vuoden 2015 korjausohjelmassa oli esitetty samoja asioita, jotka olivat olleet mukana jo taloyhti\u00f6n 3.6.2014 p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4ss\u00e4 korjausohjelmassa. Korjausohjelma oli luonteeltaan aikataulusuunnitelma, jossa oli esitetty taloyhti\u00f6n merkitt\u00e4v\u00e4t korjaus- ja uusimishankkeet. Moitekanteen kohteena oleva vuoden 2015 korjausohjelma oli sis\u00e4lt\u00e4nyt p\u00e4\u00e4asiassa korjaushankkeita, joihin ryhtymist\u00e4 koskevat varsinaiset p\u00e4\u00e4t\u00f6kset oli tehty jo vuoden 2014 varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa ja joita kantaja oli jo aikaisemmin moittinut. Sama koski my\u00f6s korjaushankkeiden rahoittamista vastikkeilla ja pankkilainoilla. N\u00e4it\u00e4 korjauksia ja uusimisia koskevien p\u00e4\u00e4t\u00f6sten moitekanne on jo ennest\u00e4\u00e4n vireill\u00e4 eik\u00e4 niit\u00e4 voitu samanaikaisesti tutkia toisessa oikeudenk\u00e4ynniss\u00e4. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n kysymyst\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6sten t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanosta ei voitu ottaa tutkittavaksi 17.10.2014 annetun ratkaisun vuoksi eik\u00e4 silt\u00e4 osin kuin asia koski 27.10.2015 annettua prosessiratkaisua.
Kantajan vaatimus h\u00e4nen maksettavakseen tulevan hoito- ja rahoitusvastikkeen kohtuullistamisesta (eli vastikkeiden muuttaminen vastaamaan ”kohtuullista jakoperustetta”) tulee j\u00e4tt\u00e4\u00e4 tutkimatta em lis\u00e4ksi my\u00f6s, koska ko vaatimus koskee yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen (sis\u00e4lt\u00e4m\u00e4n vastikem\u00e4\u00e4r\u00e4yksen) kohtuullistamista, jollainen tulee ASOYL 6 luvun 36 \u00a7:n mukaisesti k\u00e4sitell\u00e4 ensin yhti\u00f6kokouksessa, ennen kuin se voidaan saattaa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tutkittavaksi. Kantaja ei ole menetellyt n\u00e4in. Vastikkeiden ”kohtuullisuus” ei n\u00e4in ole asiassa ratkaistavana.
Kanteen perusteettomuus
Taloyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksen 9.6.2015 tekem\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta tai vastikkeen perimisest\u00e4 uusimista aiheutuvien kustannusten kattamiseksi ei ollut milt\u00e4\u00e4n osin mit\u00e4t\u00f6n tai p\u00e4tem\u00e4t\u00f6n. S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisty\u00f6ss\u00e4 oli kysymys asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 31 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetusta kunnossapidosta, josta yhti\u00f6kokous oli oikeutettu p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4\u00e4n yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4. Kiinteist\u00f6ss\u00e4 ollut s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus oli korvattu toisella s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksella. Ty\u00f6n toteutunut kokonaiskustannus oli hyvin kohtuullinen eli 46.424 euroa. Vaikka kysymys ei olisi ollut uusimisty\u00f6st\u00e4, olisi yhti\u00f6kokous voinut p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 asiasta yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4 ja ilman kantajan suostumusta. Kysymys oli ollut 31 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetusta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisen toiminnan harjoittamisesta tai rakennuksen saattamisesta vastaamaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia. Uusi s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus palveli koko taloyhti\u00f6t\u00e4 eik\u00e4 vain joitakin sen huoneistoja. Uusiminen hy\u00f6dytti tasapuolisesti kaikkia osakkeenomistajia eik\u00e4 asiassa ollut merkityst\u00e4, vaikka joku osakkeenomistaja hy\u00f6tyisi siit\u00e4 enemm\u00e4n. S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimista koskevaa p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei tehnyt mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi my\u00f6sk\u00e4\u00e4n taloyhti\u00f6n v\u00e4itetyt laiminly\u00f6nnit K. Oy:n s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelmien korjaamisessa tai uusimisessa.
Taloyhti\u00f6n 9.6.2015 hyv\u00e4ksym\u00e4 korjausohjelma oli sis\u00e4lt\u00e4nyt vain kolme asiaa, joiden suorittamisesta ei ollut jo aikaisemmin p\u00e4\u00e4tetty vuoden 2014 varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa. N\u00e4m\u00e4 asiat olivat s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaistarkastus (ei uusiminen), pysty- ja vaakaviem\u00e4reiden huuhtelu ja pumppaamon ohjauskeskuksen uusiminen. Kysymyksess\u00e4 olevat toimenpiteet olivat luonteeltaan kiinteist\u00f6n vuotuista ja tavanomaista juoksevaa kunnossapitoa, joka oH vuosittain tai m\u00e4\u00e4r\u00e4ajoin v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 kiinteist\u00f6n pit\u00e4miseksi kunnossa. Toimenpiteiden yhteenlaskettu kustannus oli 10.200 euroa eli murto-osa taloyhti\u00f6n vuotuisesta kulubudjetista. P\u00e4\u00e4tetyt toimenpiteet eiv\u00e4t olleet sellaisia, joista olisi aiheutunut osakkeenomistajille huoneistojen arvonnousua.
Korjausp\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4 aiheutunut maksurasitus kantajalle seuranneeseen hy\u00f6tyyn n\u00e4hden ei ollut niin merkitt\u00e4v\u00e4, ett\u00e4 kysymyksess\u00e4 olisi ollut osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden loukkaus. Osakkeenomistaja oli yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4\u00e4 vastiketta maksamalla velvollinen osallistumaan kaikkiin kiinteist\u00f6n yll\u00e4pidon kannalta tarpeellisiin hankkeisiin, vaikka osakkeenomistaja ei suoranaisesti niist\u00e4 hy\u00f6tyisi. Jos t\u00e4st\u00e4 periaatteesta haluttiin poiketa, on siit\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tt\u00e4v\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4, eik\u00e4 taloyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ollut t\u00e4llaista poikkeusta. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden vastaisia olivat ainoastaan sellaiset osakkeenomistajalle tai osakkeenomistajaryhm\u00e4lle koituvat ep\u00e4oikeutetut edut, jotka saatiin toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Yhdenvertaisuuden vastaista ei ollut se, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 korjasi kunnossapitovastuulleen kuuluvia rakennusosia ja tiloja, vaikka osakkeenomistajat hy\u00f6tyiv\u00e4t korjauksista eri tavalla. T\u00e4m\u00e4 vaihtelu ei tarkoittanut sit\u00e4, ett\u00e4 kenenk\u00e4\u00e4n saama etu olisi ep\u00e4oikeutettua. Ep\u00e4oikeutettua etua ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n se, ett\u00e4 korjausty\u00f6t rahoitettiin yhti\u00f6vastikkeilla kunkin osakkeenomistajan osalta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyll\u00e4 tavalla.
Taloyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei ollut vastikekertoimia, vaan kaikilta osakkeenomistajilta perittiin sama, huoneiston pinta-alaan perustuva yhti\u00f6vastike yhti\u00f6n menojen kattamiseksi huoneistojen k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta tai sijainnista riippumatta. Moitteenalainen p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli ollut yhti\u00f6vastikkeiden perimist\u00e4 koskevalta osin t\u00e4ysin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukainen.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 32 \u00a7:n 5 momentin soveltamisen edellytyksen\u00e4 oli se, miten kustannukset katettiin eri osakkeenomistajilta peritt\u00e4vill\u00e4 vastikkeilla, jos uudistusten tuottama etu jakautui huoneistoille eri tavoin. Lainkohdassa ei ollut kysymys siit\u00e4, ett\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteossa voitaisiin tai pit\u00e4isi ottaa huomioon p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteon kohteena olevien toimenpiteiden vaikutus huoneistojen markkina-arvoon. Lainkohta koski vain kiinteist\u00f6\u00f6n teht\u00e4vi\u00e4 uudistuksia, ei vanhan rakenteen korvaamista uudella eli uusimista tai muuta olemassa olevan rakenteen korjaamista tai peruskorjaamista.
Lainkohta ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n koskenut arvonnousua, vaan uudistuksen tuottamaa etua. Uudistuksen huoneistolle tuottama etu ei voinut olla arvonnousua, vaan kysymyksess\u00e4 voi olla vain arvioitavissa ja mitattavissa oleva k\u00e4ytt\u00f6etu. Arvonnousu oli aina ep\u00e4selv\u00e4 asia sen osalta tapahtuiko sit\u00e4 lainkaan ja mist\u00e4 se johtui. Suuretkaan peruskorjaukset eiv\u00e4t v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 vaikuttaneet huoneistojen arvoon v\u00e4hint\u00e4\u00e4n kustannuksia vastaavasti.
Taloyhti\u00f6n osakkeenomistajat eiv\u00e4t olleet suurimmaksi osaksi kiinteist\u00f6sijoittajia, vaan tavallisia omistusasujia.
Kantajan kirjalliset lausumat
Yhti\u00f6kokous 18.6.2014 (asia L 14\/37134)
K. Oy ei ollut saanut kutsua yhti\u00f6kokoukseen 8.1.2015. Taloyhti\u00f6 oli nyt k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4n kanteen johdosta yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 t\u00e4ysin tietoinen K. Oy:n p\u00e4\u00e4t\u00f6sasiaa koskeneesta vastustuksesta ja vastustuksen yhti\u00f6oikeudellisista perusteista, koska se oli jo antanut vastauksensa nyt k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4\u00e4n kanteeseen. Taloyhti\u00f6 ei ollut toiminut perustellussa vilpitt\u00f6m\u00e4ss\u00e4 mieless\u00e4, vaan toiminut oikeudettomasti. Taloyhti\u00f6 oli p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 8.1.2015 yhti\u00f6kokouksessa tehdess\u00e4\u00e4n t\u00e4ysin tietoinen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen yhti\u00f6oikeudellisesta laittomuudesta, jonka johdosta kyseist\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 rasitti mit\u00e4tt\u00f6myysperuste, joka kielsi lain ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaisten p\u00e4\u00e4t\u00f6sten tekemisen. Taloyhti\u00f6n 8.1.2015 tekem\u00e4 uusi p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n korjannut valituksenalaisen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 eik\u00e4 poistanut K. Oy:n oikeussuojan tarvetta t\u00e4ss\u00e4 asiassa, vaan pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n korostanut K. Oy:n oikeussuojan tarvetta. N\u00e4in siksi, ett\u00e4 jos k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus totesi valituksenalaisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen lain ja\/tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaiseksi, tarkoitti se sellaisenaan paitsi muuta my\u00f6s sit\u00e4, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n 8.1.2015 pidetyn yhti\u00f6kokouksen t\u00e4m\u00e4n moitekanteen kanssa p\u00e4\u00e4llekk\u00e4inen yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6s oli ollut lain ja \/tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen sek\u00e4 sellaisena laiton. Uutta yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei voinut K. Oy:n oikeutta loukkaamatta, eik\u00e4 muutenkaan, tehd\u00e4 p\u00e4tev\u00e4sti ennen kuin t\u00e4m\u00e4 my\u00f6s mit\u00e4tt\u00f6myyden sis\u00e4lt\u00e4v\u00e4n moitekanteen kohteena oleva asia oli ratkaistu.
Taloyhti\u00f6n korjaushankkeissa oli ollut osittain kyse ajankohdan tavanomaisen tason, alueellisen tavanomaisen tason ja yhti\u00f6n vallitsevan tason ylitt\u00e4vist\u00e4 uudistuksista ja\/tai entis\u00f6inneist\u00e4, joista ei AsOyL 6:33 \u00a7:n mukaan l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti peritty vastiketta osakkailta, jotka eiv\u00e4t olleet antaneet suostumustaan uudistuksiin. T\u00e4m\u00e4n s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen vastainen toiminta oli l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti my\u00f6s AsOyL 1:10 \u00a7:n yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. liman yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 osakkeenomistajalle ei voinut asettaa velvollisuutta osallistua tasoa parantavien uudistus- ja\/tai entis\u00f6inti\u00f6iden kustannuksiin asunto-osakeyhti\u00f6lain vastaisesti. Yhti\u00f6kokous voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 vastikevaikutuksiltaan kohtuullisista ja ajankohdan tavanomaista tasoa vastaavasta uudistuksesta. T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa kumpikaan edellytyksist\u00e4 ei ollut t\u00e4yttynyt. Kustannusten kohtuuttomuus korostui erityisesti K. Oy:n kohdalla, sill\u00e4 sen kannettavaksi tulisi noin 20 prosenttia kustannuksista.
Porrask\u00e4yt\u00e4vien ja ovien entis\u00f6intimaalauskunnostuksen osalta oli otettava huomioon se, ett\u00e4 K. Oy:n huoneistoon oli k\u00e4ynti katutasosta, mik\u00e4 osoitti sen, ett\u00e4 uudistus hy\u00f6dytti muita osakkaita K. Oy:n kustannuksella. K. Oy oli kustannuksellaan kunnostanut sen omistaman ja hallussa olevan porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4\u00e4 vastaavan tilan eli sis\u00e4\u00e4ntuloaulan hankintahetken mukaisesti yksiv\u00e4riseksi, sis\u00e4\u00e4ntuloaulaa entis\u00f6im\u00e4tt\u00e4. Taloyhti\u00f6 ei ollut ottanut huomioon K. Oy:n tekem\u00e4\u00e4 kunnostusta ja siit\u00e4 taloyhti\u00f6lle aiheutunutta s\u00e4\u00e4st\u00f6\u00e4. Porrashuoneiden sein\u00e4t ja ovet olivat nykyisell\u00e4\u00e4n niin hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa, ett\u00e4 objektiivisesti arvioiden tarvetta niiden kunnostamiselle ei ollut edes siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 ne maalattaisiin uudelleen vallitsevan tason mukaisesti eli yksiv\u00e4riseksi. Lis\u00e4ksi kysymyksess\u00e4 oli entis\u00f6intity\u00f6, jolla parannetaan vain taloyhti\u00f6n muiden osakkaiden porrask\u00e4yt\u00e4vien ja ovien aikaisempaa tasoa. Entis\u00f6intity\u00f6 oli my\u00f6s kustannukseltaan noin 8-10 kertaa kalliimpi kuin nykyisen tason mukainen maalauskunnostus olisi ollut. K. Oy oli tullut vastaajayhti\u00f6n osakkaaksi 19.3.2004, jolloin porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4t olivat yksiv\u00e4riset. Vuonna 2004 tiedossa ei ollut tavanomaista suurempia remontteja ja kunnostuksia.
Ovisummereiden huolto- ja asennuskustannusten yhdist\u00e4minen ja yksil\u00f6im\u00e4t\u00f6n niputtaminen kokonaisuuteen muiden s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelmien kanssa aiheutti tilanteen, jossa niiden kustannusarvioksi muodostui 190.000 euroa, jota ei voinut pit\u00e4\u00e4 v\u00e4h\u00e4isen\u00e4. Taloyhti\u00f6 ei ollut ottanut my\u00f6sk\u00e4\u00e4n huomioon K. Oy:n omassa huoneistossaan jo tekem\u00e4\u00e4 s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelmien kunnostusta, taikka siit\u00e4 taloyhti\u00f6lle aiheutunutta s\u00e4\u00e4st\u00f6\u00e4.
Kaavan sr-2 suojelumerkint\u00e4 oli velvoittanut taloyhti\u00f6t\u00e4 ainoastaan rakennuksen julkisivun osalta, koska sr-2 merkint\u00e4 koskee vain talon julkisivua. Julkisivun ikkunoita uudistettaessa rakennusvalvontaviraston kanssa oli sovittu, ja my\u00f6s julkisivun ikkunauudistuksesta p\u00e4\u00e4tett\u00e4ess\u00e4 yhti\u00f6kokoukselle ilmoitettu, ett\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunat oli voitu kunnostaa vallitsevaan tasoon eli puu-alumiini-ikkunoiksi. K. Oy:ll\u00e4 oli ollut perusteltu syy olettaa, ett\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunat kunnostetaan edullisemmiksi ja kest\u00e4v\u00e4mmiksi puu-alumiini-ikkunoiksi eik\u00e4 suinkaan tehd\u00e4 vastaavaa tasonparannusta kuin suojelum\u00e4\u00e4r\u00e4ykset julkisivun osalta edellyttiv\u00e4t. Julkisivun ikkunauudistuksesta aikanaan p\u00e4\u00e4tett\u00e4ess\u00e4 K. Oy:lle ja yhti\u00f6kokoukselle ilmoitettiin ennen julkisivun ikkunoita koskevan p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tekemist\u00e4, ett\u00e4 takapihan ikkunat kunnostetaan ja uudistetaan edullisemmiksi ja tarkoituksenmukaisemmiksi puu-alumiinirakenteeksi. Yhti\u00f6kokouksessa nimenomaan todettiin ja hyv\u00e4ksyttiin, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n takapihan puolelle rakennetaan puu-alumiini-ikkunat. Julkisivun ikkunoiden uudistamista koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s sis\u00e4lsi my\u00f6s takapihan ikkunoiden rakennetta koskevan ratkaisun. Ikkunoiden t\u00e4yspuurakenne oli noin 40 prosenttia kalliimpi kuin puu-alumiinivaihtoehto.
Taloyhti\u00f6n osakkeenomistajien ja hallituksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekij\u00f6iden enemmist\u00f6 oli kiinteist\u00f6sijoittajia ja joka tapauksessa asunto on aina yksitt\u00e4isen henkil\u00f6n kenties el\u00e4m\u00e4n suurin sijoitus, joiden pyrkimyksen\u00e4 oli saada sijoituksilleen huomattavaa lis\u00e4arvoa ja suorittaa tasonparannusty\u00f6t merkitt\u00e4vilt\u00e4 osin K. Oy:n kustannuksella.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous 8.1.2015 (asia L 16\/10695)
Taloyhti\u00f6 oli vuonna 2012 tehdyn osoitteenmuutosilmoituksen j\u00e4lkeen l\u00e4hett\u00e4nyt K. Oy:n uuteen osoitteeseen postia. Yhti\u00f6kokouskutsua lukuun ottamatta kaikki muu K. Oy:lle osoitettu posti oli tullut perille. Asian merkitt\u00e4vyytt\u00e4 kantajan kannalta korosti se, ett\u00e4 kysymys oli ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isest\u00e4 yhti\u00f6kokouksesta, jossa oli k\u00e4sitelty uudelleen jo kertaalleen p\u00e4\u00e4tettyj\u00e4 asioita. Kantajalla ei ollut syyt\u00e4 olettaa, ett\u00e4 asioita otettaisiin uudelleen k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4ksi. Vastaajan todisteikseen nime\u00e4mill\u00e4 yhti\u00f6kokouskutsulla ja osakeluettelolla ei ollut jutun suuri taloudellinen arvo ja merkitys p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tehneille osakkaille huomioon ottaen n\u00e4ytt\u00f6arvoa, koska kyseiset asiakirjat olivat vastaajan vapaasti muokattavissa.
K. Oy:n hankkiessa osakkeet porrashuone oli ollut yksiv\u00e4rinen. Porrashuoneiden laaja entis\u00f6inti muun muassa kultaisin ornamentein ei voinut olla rakennuksen tavanomaista yll\u00e4pitoa.
Tosiasiassa edes porrashuoneiden laajaan kunnostukseen yksiv\u00e4rimaalauksella ei ollut tarvetta.
Asuinhuoneistot ja K. Oy:n hallitsema liiketila eiv\u00e4t olleet kesken\u00e4\u00e4n samanlaisia ja niille oli yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 osoitettu eri k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus. Kantajaan vaikutti yhti\u00f6kokouksissa my\u00f6s yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukainen \u00e4\u00e4nileikkuri.
Taloyhti\u00f6 pyrki kiinteist\u00f6n kunnossapidon varjolla entis\u00f6im\u00e4\u00e4n koko kiinteist\u00f6n merkitt\u00e4vilt\u00e4 osin kantajan kustannuksella, vaikka tasonparannus- ja entis\u00f6intity\u00f6t eiv\u00e4t nostaneet kantajan liikehuoneiston arvoa tai k\u00e4ytt\u00f6hy\u00f6ty\u00e4, vaan pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n asuinhuoneistojen arvoa ja asumishy\u00f6ty\u00e4. Kyseess\u00e4 oli taloyhti\u00f6n ja asunto-osakkaiden saama hy\u00f6ty kantajan kustannuksella. Muiden osakkeenomistajien saaman asumishy\u00f6dyn ja osakkeiden arvonnousun maksaminen oli kantajalle kustannus sek\u00e4 yhti\u00f6oikeudellinen loukkaus ja vahinko.
Tasonparannustoimenpiteiden kustannuksista tuli vastata ainoastaan ne osakkeenomistajat, jotka parannuksista hy\u00f6tyiv\u00e4t tai jotka antoivat toimenpiteille suostumuksensa.
K. Oy:\u00f6\u00f6n kohdistunut oikeudenloukkaus oli taloyhti\u00f6n osakkeenomistajien tiedossa, koska kantaja oli nostanut moitekanteen vuoden 2014 varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa p\u00e4\u00e4tetyst\u00e4 porrashuoneiden entis\u00f6inti- ja kunnostusp\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 ja sen rahoittamisesta.
K. Oy ei ollut suostunut tavanmukaisen tason ylitt\u00e4viin uudistuksiin, joten silt\u00e4 ei voinut peri\u00e4 vastiketta n\u00e4iden kulujen kattamiseksi. Yhti\u00f6kokouksessa oli my\u00f6s rikottu menettelys\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4, koska kokouksessa ei tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain n\u00e4ille huoneistoille etua tuottavaa
uudistusta varten ei peritty vastiketta muilta osakkeenomistajilta. liman yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 K. Oy:lle ei voinut asettaa velvollisuutta osallistua tasoa parantavien uudistust\u00f6iden kustannuksiin asunto-osakeyhti\u00f6lain vastaisesti.
Asiaan liittyy my\u00f6s se, ett\u00e4 K. Oy oli kustannuksellaan kunnostanut sen omistaman ja hallussa olevan porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4\u00e4 vastaavan tilan hankintahetken mukaisesti yksiv\u00e4riseksi, sis\u00e4\u00e4ntuloaulaa entis\u00f6im\u00e4tt\u00e4.
Lis\u00e4ksi asiaan liittyy edelleen se, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n osakkeenomistajien ja hallituksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekij\u00f6iden enemmist\u00f6 oli kiinteist\u00f6sijoittajia ja joka tapauksessa asunto on aina yksitt\u00e4isen henkil\u00f6n kenties el\u00e4m\u00e4n suurin sijoitus, jolloin nyt p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentehneet osakkaat ovat toteuttaneet omaa itsek\u00e4st\u00e4 ansaintaintressi\u00e4\u00e4n lainvastaisesti kantajan kustannuksella.
Nyt p\u00e4\u00e4tetty entis\u00f6intity\u00f6 oli kustannuksiltaan 8-10 kertaa kalliimpi kuin nykyisen tason mukainen maalauskunnostus olisi ollut.
Yhti\u00f6kokous 9.6.2015 (asia L 15\/39343)
Taloyhti\u00f6n eri yhti\u00f6kokouksia koskevat kanteet oli taloyhti\u00f6n t\u00e4ss\u00e4 asiakokonaisuudessa esitt\u00e4mien v\u00e4itteiden mukaisesti nostettava erikseen jokaisen yhti\u00f6kokouksen osalta AsOyL:n mukaisessa m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa siit\u00e4 riippumatta oliko aiemmista yhti\u00f6kokouksista nostettu moitekannetta.
Tuomioistuimen oikeudenk\u00e4ynnin yhteydess\u00e4 antama prosessiratkaisu ei ratkaise kanteiden aineellista perustetta.
Kyse oli taloyhti\u00f6n yli tilikausien ja yhti\u00f6kokousten jatkuvasta menettelyst\u00e4, miss\u00e4 kantajaan kohdistettua systemaattista ja suunnitelmallista oikeuden loukkausta jatketaan sek\u00e4 sotketaan ja vesitet\u00e4\u00e4n ep\u00e4selvill\u00e4 ja yksil\u00f6im\u00e4tt\u00f6mill\u00e4 niputuksilla ja raportoinneilla.
Korjausohjelman hyv\u00e4ksyminen vuoden 2014 yhti\u00f6kokouksessa ei tarkoittanut sit\u00e4, ett\u00e4 korjausohjelman sis\u00e4lt\u00e4m\u00e4t korjausehdotukset aikatauluineen olisi kaikkia osakkeenomistajia sitovasti hyv\u00e4ksytty vuonna 2014. Korjausohjelman sis\u00e4ll\u00f6n ja viitteellisen aikataulun hyv\u00e4ksyminen oli ollut yksi monista yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4 eik\u00e4 se sellaisenaan saanut mink\u00e4\u00e4nlaista erityisasemaa. Yhti\u00f6kokouskutsussa 2015 korjausohjelmap\u00e4\u00e4t\u00f6kseksi oli s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen osalta esitetty s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaistarkastus – ei s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusiminen, jolle uusimiselle ei n\u00e4in ollen ollut todettua tarvetta. Korjausohjelma oli sis\u00e4ll\u00f6llisesti tehty yhten\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen\u00e4 ja sit\u00e4 oli moitittu silt\u00e4 osin, kun siin\u00e4 oli hyv\u00e4ksytty kantajan oikeutta ja yhdenvertaisuutta loukkaava toimenpide. Aikaisemman yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moite ei kohdistunut samaa asiaa koskevaan aiempaan yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6kseen.
Kantaja ei ollut pyrkinyt est\u00e4m\u00e4\u00e4n tai kielt\u00e4m\u00e4\u00e4n taloyhti\u00f6t\u00e4 toteuttamasta haluamiaan tai tarpeelliseksi katsomiaan entis\u00f6intej\u00e4 ja\/tai tasonparannuksia, vaan ainoastaan se, ett\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4 tasonparannus ja\/tai entis\u00f6intity\u00f6t kustantavat ne osakkeenomistajat, joiden hyv\u00e4ksi toimenpiteiden hy\u00f6ty ohjautui. T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa kuitenkin vain mahdollinen tuleva hy\u00f6ty, joka sekin m\u00e4\u00e4riteltiin kohdistuvaksi vain asunto-osakkaille.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain esit\u00f6iden mukaan huoneistolle aiheutuva etu voi olla my\u00f6s osakkeen arvonnousua. Arvioinnissa ei ollut merkityst\u00e4 sill\u00e4 seikalla, voitiinko arvonnousulle osoittaa t\u00e4sm\u00e4llinen summa. Jos huoneistoille aiheutuva etu voi olla arvonnousua, asunto-osakeyhti\u00f6laissa tarkoitettu kustannus voi olla tuon edun maksamista yhti\u00f6vastikkeina tai tuon arvonnousun saamatta j\u00e4\u00e4mist\u00e4.
S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimista koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s oli varautumista my\u00f6hemmin teht\u00e4v\u00e4\u00e4n huoneistojen tasonparannukseen ja sill\u00e4 oli vaikutusta asunto-osakkeen mahdollisessa myyntitilanteessa. S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimiseen ei ollut mit\u00e4\u00e4n tarvetta, vaan kyse oli pelk\u00e4st\u00e4 spekuloinnista mahdollisen my\u00f6hemmin syntyv\u00e4n tarpeen osalta sek\u00e4 varautumista asunto-osakkaan my\u00f6hemp\u00e4\u00e4n tasonparannukseen ja arvonnousuun, jolloin kyseess\u00e4 oli tasonparannus ja arvonnousun valmisteluun liittyv\u00e4st\u00e4 esip\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4.
Taloyhti\u00f6n asunto-osakkaiden toiminta huoneistojen arvon nostamiseksi ja hy\u00f6tymiseksi oli ollut pitk\u00e4kestoista ja systemaattista ja sit\u00e4 oli arvioitava kiinteist\u00f6sijoittamisen n\u00e4k\u00f6kulmasta.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantaja Asia L 14137134
K1. As Oy HLn yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014 p\u00f6yt\u00e4kirja
K2. As Oy HLn yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014 kokouskutsu
K3. Valokuvia k\u00e4yt\u00e4vist\u00e4 ja ovista
K4. As Oy HLn tiedote asukkaille
K5. Asemakaavakartta ja sen selitys
K6. Ote Yritys- ja yhteis\u00f6tietoj\u00e4rjestelm\u00e4st\u00e4 (YTJ)
K7. Taloyhti\u00f6n osakasluettelo (V8)
K8. Vastikeseuranta Asunto Oy HL ja Asunto Oy A
Asia L 16110695
K1. Taloyhti\u00f6n tiedote osakkaille
K2. Laskelma moitteenalaisen yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen vastikevaikutuksesta K. Oy:lle.
K3. Valokuvia k\u00e4yt\u00e4vist\u00e4 ja ovista Uutun L14 \/ 37134 kirjallinen todiste K3).
K4. Ote Yritys- ja yhteis\u00f6tietoj\u00e4rjestelm\u00e4st\u00e4 Uutun L14 \/ 37134 kirjallinen todiste K6).
K5. Taloyhti\u00f6n osakasluettelo Uutun L 14\/37134 todiste V8)
K6. Vastikeseuranta Asunto Oy HL ja Asunto Oy A
K7. Asunto Oy HLn postia K. Oy:lle vanhaan osoitteeseen sen j\u00e4lkeen, kun K. Oy:n uusi postiosoite on riidattomasti ollut sen tiedossa.
K8: HLn Kille postittama, 2.10.2014 p\u00e4iv\u00e4tty tiedote
K9: Kille Mtielle osoitettua postia
K10: HLn is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4toimiston asiakaspalvelijan s\u00e4hk\u00f6posti K. Hatttelle
Asia L 15\/39343
K1. As Oy HLn yhti\u00f6kokouksen 9.6.2015 kokouskutsu
K2. As Oy HLn yhti\u00f6kokouksen 9.6.2015 p\u00f6yt\u00e4kirja
K3. Laskelma moitteenalaisen yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen vastikevaikutuksesta K. Oy:lle.
Vastaaja Asia L 14\/37134
V1. As Oy HLn yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014 p\u00f6yt\u00e4kirja ja yhti\u00f6j\u00e4rjestys
V2. Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen 8.1.2015 p\u00f6yt\u00e4kirja, kokouskutsu 18.12.2014 ja postituslista, yhti\u00f6j\u00e4rjestys 8.8.2014
V3. Korjausselostus, Sweco Architects Oy
V4. Valokuvat kiinteist\u00f6n ikkunoista
V5. Vastaajalle l\u00e4hetetyt vuoden 2014 vastikelaskut
V6. S\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihto 3.2-8.2.2015
V7. Sis\u00e4pihalta purettu ikkuna ulko- ja sis\u00e4karmeineen sek\u00e4 valokuvat uusista ikkunoista
V8. Taloyhti\u00f6n osakasluettelo
V9. Nelj\u00e4 valokuvaa sis\u00e4pihan ikkunoista ennen ikkunoiden vaihtoa.
Asia L 16110695
V1. Yhti\u00f6kokouskutsu ja osakeluettelo
V2. Osoitteenmuutosta koskeva s\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihto
V3. Vastikelaskut syksylt\u00e4 2014
V4. As Oy HLn vuoden 2014 toimintakertomus
V5. Sweco Architects Oy:n ty\u00f6selostus: AsOy HLn porrashuoneiden, pihaikkunoiden ja tuuletusparvekkeiden korjausprojekti
Asia L 15\/39343
V1. Korjausohjelmavertailu vuodet 2014 ja 2015
V2. Asunto oy HLn asukasluettelo 11.9.2015
V3. S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskusty\u00f6n taloudellisen loppuselvityksen p\u00f6yt\u00e4kirja 24.2.2016 Ja vastaanottotarkastuksen p\u00f6yt\u00e4kirja 16.2.2016
Henkil\u00f6todistelu
Kantaja
1. H. Hitttnen todistelutarkoituksessa
2. K. Hattti todistelutarkoituksessa
3. K. M. Kttti
4. T. M. Sattt
5. L. J. Sotttnen
6. E. M. Suottt
7. M. J. Ritttnen
8. J. T. Pttt
Vastaaja
1. M. S. Potttnen
2. K. M. T. Rttt
Muu todistelu
Katselmusk\u00e4ynti kiinteist\u00f6ll\u00e4 30.1.2017.
K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISU
Perusteet
Kysymyksenasettelu ja keskeiset oikeusohjeet
Asiassa on ollut kysymys siit\u00e4, ovatko vuosina 2014 ja 2015 pidetyiss\u00e4 varsinaisissa yhti\u00f6kokouksissa tehdyt p\u00e4\u00e4t\u00f6kset taloyhti\u00f6n yhteisten tilojen korjaushankkeista p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 tai mit\u00e4tt\u00f6mi\u00e4. Asiassa on ollut my\u00f6s kysymys siit\u00e4, onko tammikuussa 2015 pidetyss\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s porrashuoneiden kunnostuksesta mit\u00e4t\u00f6n.
K. Oy on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n asunto-osakkeiden omistajat ovat pyrkineet toteuttamaan rakennuksessa merkitt\u00e4vi\u00e4 tasonparannust\u00f6it\u00e4, jotka ovat hy\u00f6dytt\u00e4neet vain asunto-osakkeita arvonnousun muodossa ja n\u00e4it\u00e4 koskevat yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6kset ovat olleet asunto-osakeyhti\u00f6laissa tarkoitetun osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia ja tehty ilman K. Oy:n suostumusta.
Taloyhti\u00f6 on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 tehdyt p\u00e4\u00e4t\u00f6kset ovat olleet sellaisia kunnossapitoa tai uudistuksia koskevia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4, joista on voitu p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yhti\u00f6kokouksissa yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4 eiv\u00e4tk\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6kset ole loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 1 luvun 10 \u00a7:n ja 6 luvun 28 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous ei saa tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tai ryhty\u00e4 muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle ep\u00e4oikeutettua etua yhti\u00f6n tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Yhti\u00f6kokous ei saa tehd\u00e4 yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella ep\u00e4oikeutettua etua annetaan.
Lain 6 luvun 30 \u00a7:n ja 31 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4 enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 kunnossapidosta, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 my\u00f6s enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 uudistuksesta, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia.
Saman luvun 32 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 uudistusta varten osakkeenomistajalta peritt\u00e4v\u00e4n yhti\u00f6vastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty ty\u00f6 v\u00e4hent\u00e4\u00e4 yhti\u00f6lle aiheutuvia kustannuksia. Sama koskee kunnossapitoa varten peritt\u00e4v\u00e4n yhti\u00f6vastikkeen alentamista, jos osakkeenomistajan aiemmin tekem\u00e4 ty\u00f6 v\u00e4hent\u00e4\u00e4 yhti\u00f6lle aiheutuvia kustannuksia. Yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 my\u00f6skin enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain n\u00e4ille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei perit\u00e4 vastiketta muilta osakkeenomistajilta. Edelleen luvun 33 \u00a7:n mukaan ajankohdan tavanomaisen tason ylitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 uudistuksesta voidaan peri\u00e4 yhti\u00f6vastiketta vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain esit\u00f6iden (HE 24\/2009 vp. s. 54-55) mukaan p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioitaessa merkityst\u00e4 on sill\u00e4, miten p\u00e4\u00e4t\u00f6s tai toimenpide vaikuttaa osakkeenomistajien osakkeiden eli n\u00e4iden hallinnassa olevien huoneistojen arvoon. Tavalliset kunnossapitop\u00e4\u00e4t\u00f6kset ja toimet eiv\u00e4t l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vaikka ne hy\u00f6dytt\u00e4isiv\u00e4t eri tavoin eri osakehuoneistoja. Yhdenvertaisuusperiaate voi tulla sovellettavaksi my\u00f6s silloin, kun yhti\u00f6 pyrkii perim\u00e4\u00e4n osakkeenomistajalta vastikeperusteen mukaisen osuuden sellaisesta vain muihin huoneistoihin kohdistuvasta kunnossapidosta tai muutoksesta, jonka osakkeenomistaja on aiemmin toteuttanut oman huoneistonsa osalta siten, ett\u00e4 osakkeenomistajan toimenpide s\u00e4\u00e4st\u00e4\u00e4 yhti\u00f6lle aiheutuvia kustannuksia.
Maksuvelvollisuuden kohtuullisuutta on arvioitava tapauskohtaisesti ja vaatimusta sovelletaan vain uudistukseen. Kunnossapidon osalta osakkeenomistajan on otettava huomioon tulevat suuretkin kunnossapitomenot (HE 24\/2009 s. 132).
Kunnossapitoa on korjaaminen ja uusiminen aiempaan tai uustuotannon tasoon. Yhti\u00f6n kunnossapitovelvollisuudella tarkoitetaan sit\u00e4, ett\u00e4 olemassa olevat rakenteet ja laitteet saatetaan vastaamaan yhti\u00f6n alkuper\u00e4ist\u00e4 tasoa tai yhti\u00f6n my\u00f6hemmin omaksumaa tasoa. Kunnossapidolla tarkoitetaan korjaamisen lis\u00e4ksi rakenteiden tai laitteiden uusimista. (Jauhiainen ym: Asunto-osakeyhti\u00f6laki, 2013, s. 400)
Henkil\u00f6todistelu
K. Oy:n hallituksen puheenjohtaja H. Hitttnen on kertonut, ett\u00e4 yhti\u00f6 oli tullut taloyhti\u00f6n osakkaaksi vuonna 2004, ja aiemmin yhti\u00f6 oli toiminut teatteritiloissa vuokralla. Hitttnen oli ilmoittanut K. Oy:n uuden osoitteen taloyhti\u00f6n hallituksen puheenjohtajalle M. Potttselle varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 28.5.2012 heid\u00e4n suullisen keskustelunsa yhteydess\u00e4. Teatteritilan s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus oli uusittu vuonna 1995 K. Oy:n kustannuksella. K. Oy omisti teatteritilan hallintaan oikeuttavat osakkeet ja lis\u00e4ksi toimistotilan viereisest\u00e4 taloyhti\u00f6st\u00e4 As Oy Asta. K. Oy ei maksanut teatteritilasta vuokraa As Oy Alle, vaikka osa tiloista sijaitsi sen omistamalla tontilla. Osakkeiden ostohetkell\u00e4 taloyhti\u00f6 oli ollut hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa eik\u00e4 korjausvelkaa ollut. Porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4t olivat hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa eiv\u00e4tk\u00e4 ne vaatineet entis\u00f6inti\u00e4, vaan pelkk\u00e4 pesumaalaus olisi ollut riitt\u00e4v\u00e4 toimenpide. Hitttnen oli ollut taloyhti\u00f6n hallituksen j\u00e4sen vuosien 2008 ja 2009 aikaan, jolloin k\u00e4ytiin rakennusvalvonnan kanssa keskustelua tulevista ikkunaremonteista. Rakennusvalvonta ei ollut puuttunut sis\u00e4pihan ikkunoiden uusimiseen ja puu-alumiini -rakenne olisi k\u00e4ynyt rakennusvalvonnan puolesta. Puu-puu -ikkunat vaativat huoltoa 6-7 vuoden v\u00e4lein, mik\u00e4 lis\u00e4\u00e4 niiden yll\u00e4pitokustannuksia. Julkisivun remontin yhteydess\u00e4 aiemmin uusitut ovipuhelimet olivat vaurioituneet ja ne oli jouduttu uusimaan uudelleen. Ovipuhelimien vaurioituminen oli seurausta taloyhti\u00f6n huolimattomasta menettelyst\u00e4. Uusi ovipuhelinj\u00e4rjestelm\u00e4 oli ollut aikaisempaa laadukkaampi. K. oli tehnyt tiloissaan itse omalla kustannuksellaan kaikki s\u00e4hk\u00f6johtojen ja telekaapeleiden sek\u00e4 ilmastointiputkien ja
-koneiden uusinnat. Taloyhti\u00f6 oli osallistunut t\u00f6iden kustannuksiin vain joidenkin ilmastointilaitteiden osalta. Talotekniikan korjaukset tulisi tehd\u00e4 ennen entis\u00f6intiremontteja. K. Oy oli pyyt\u00e4nyt taloyhti\u00f6lt\u00e4 vastikkeen alentamisesta. K. Oy:n osuus vuosina 2014 ja 2015 tehdyist\u00e4 remonteista oli noin 220.000 – 230.000 euroa, mik\u00e4 oli merkitt\u00e4v\u00e4 summa yksitt\u00e4iselle osakkeenomistajalle. K. Oy:n vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4 oli kaksinkertaistunut lyhyess\u00e4 ajassa. Sen hallitsemat tilat oli vuokrattu Helsingin kaupunginteatterille ja vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin. K. Oy:n omistamien osakkeiden arvo laski vuokratuoton alentumisen seurauksena. K. Oy ei ollut hy\u00f6tynyt mist\u00e4\u00e4n riidanalaisista remonteista, vaan hy\u00f6ty n\u00e4kyi ainoastaan asunto-osakkeiden arvonnousuna. Teatteritilassa oli ikkunoita vain julkisivun puolella, ei sis\u00e4pihan puolella.
K. Oy:n hallituksen j\u00e4sen K. Hattti on kertonut, ett\u00e4 yhti\u00f6 ei ollut saanut kutsua 8.1.2015 pidettyyn ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen. Taloyhti\u00f6n postia oli l\u00e4hetetty Mtielle kun Hitttnen asui siell\u00e4 ja Hitttnen oli toimittanut postit edelleen K. Oy:n hallituksen kokouksiin. Postia oli l\u00e4hetetty v\u00e4lill\u00e4 Tehtaankadulle Hitttsen osoitteeseen lokakuussa 2014 ja kev\u00e4ttalvella 2015. Taloyhti\u00f6n postia, kuten asukkaiden valituksia metelist\u00e4, oli my\u00f6s ainakin tammi- ja helmikuussa 2015 l\u00e4hetetty Ltielle Hattten osoitteeseen. Hattti oli kes\u00e4kuussa 2015 ilmoittanut taloyhti\u00f6lle, ett\u00e4 postit pit\u00e4\u00e4 l\u00e4hett\u00e4\u00e4 Ltien osoitteeseen. Hattti oli helmikuussa 2015 ollut yhteydess\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4\u00e4n ja pyyt\u00e4nyt toimittamaan is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4ntodistuksen. T\u00e4ll\u00f6in asiakaspalvelija oli ilmoittanut, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 toimittaa samalla ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjan. Asiaa oli k\u00e4sitelty K. Oy:n hallituksessa, joka teki p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen odottaa, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 toimittaa ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjan. P\u00f6yt\u00e4kirjaa ei kuitenkaan miss\u00e4\u00e4n vaiheessa toimitettu K. Oy:lle, eik\u00e4 yhti\u00f6ll\u00e4 ollut mit\u00e4\u00e4n tietoa ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa tehdyist\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4. Taloyhti\u00f6 ei ollut osallistunut mill\u00e4\u00e4n tavalla K. Oy:n itse tekemiin remontteihin. Ainoastaan teatterin sis\u00e4\u00e4nk\u00e4ynnin lipan korjauskustannukset oli saatu peritty\u00e4 taloyhti\u00f6lt\u00e4. Entinen s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus oli hankittu K. Oy:n kustannuksella.
Arkkitehti L. Sotttnen on kertonut, ett\u00e4 niin sanotussa A-talossa oli kaavamerkint\u00e4 sr-2, joka tarkoitti kaupunkikuvallisesti arvokasta, suojeltavaa rakennusta. Taloon ei saanut tehd\u00e4 sellaisia muutost\u00f6it\u00e4, jotka t\u00e4rvelisiv\u00e4t katujulkisivun tyyli\u00e4. Kyseinen kaavam\u00e4\u00e4r\u00e4ys koski vain julkisivua. Sotttnen oli suunnitellut A-talon kadun puoleisten ikkunoiden uusimisty\u00f6n. Taloyhti\u00f6n sis\u00e4pihan ikkunat olisi voitu uusia my\u00f6s puu-alumiini -ikkunoilla. Puu-alumiini -ikkunat olisivat olleet noin 60 prosenttia puu-puu -rakenteen hinnasta. Puu-puu -rakenteen huoltov\u00e4li oli noin kymmenen vuotta kun puu-alumiini -rakenteella se oli kymmeni\u00e4 vuosia.
Maalarimestari E. Suottt on kertonut, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n porrashuoneet olivat ennen maalausta kohtuullisen hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa eik\u00e4 akuuttia kunnostustarvetta ollut. Huoltomaalaus tarkoitti sit\u00e4, ett\u00e4 isoimmat kolhut paikataan ja maalaus tehd\u00e4\u00e4n aikaisemmalla v\u00e4rill\u00e4. Entis\u00f6intimaalauksessa tila palautetaan alkuper\u00e4iseen kuntoon ja kaikki vauriot paikataan. Suotttn arvion mukaan taloyhti\u00f6n porrashuoneiden ja huoneistojen ovien huoltomaalaus olisi maksanut arviolta 100.000 – 120.000 euroa. Taloyhti\u00f6n tekem\u00e4 maalausty\u00f6 oli ollut entis\u00f6inti\u00e4, jota ei ollut kuitenkaan tehty ihan loppuun asti. Porrashuoneiden entis\u00f6innin kustannukset 570.000 euroa oli kuulostanut oikealta kun siihen sis\u00e4ltyi my\u00f6s s\u00e4hk\u00f6kotelointity\u00f6t. Huoneistojen huoltomaalaus olisi maksanut noin 50 euroa ovelta kun entis\u00f6intimaalaus maksoi noin 520 euroa. Puu-puu -ikkunoiden huoltov\u00e4li oli noin 7 vuotta, kun puu-alumiini-ikkunalla se oli noin 15-20 vuotta. Yhden puu-puu -ikkunan huoltokustannus oli noin 500 euroa. Taloyhti\u00f6n valitsema sis\u00e4pihan ikkunoiden toteutustapa oli tasonparannusta, koska yleens\u00e4 ostaja koki puuikkunan arvokkaammaksi.
Tavarantarkastaja M. Ritttnen on kertonut, ett\u00e4 puu-puu -ikkunalla tarkoitettiin ikkunaa, jonka koko rakenne pokineen ja karmeineen oli tehty puusta. Puu alumiini -ikkunassa ulkopuolella oli k\u00e4ytetty alumiinia ja muu rakenne oli puusta. Puu-puu -ikkunan ulkopinnan huoltov\u00e4li oli t\u00e4ss\u00e4 rakennuksessa noin 7-10 vuotta ja toteutuksessa oli k\u00e4ytetty alumiinia alakarmissa vesipellin alla, mik\u00e4 nosti huoltov\u00e4li\u00e4. Puu-puu-ikkunan kustannus oli noin 1.000 euroa ja se oli noin 5-10 prosenttia kalliimpi kuin puu-alumiini -ikkuna. Molempien rakenteiden tekninen k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4 oli noin 30-50 vuotta. Puu-alumiini -ikkuna ei tarvinnut elinkaarensa aikana huoltoa ulkopinnan osalta.
Taloyhti\u00f6n entinen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 J. Pttt on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli toiminut As Oy HLn is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 vuosina 2005-2011 ja ett\u00e4 toimi edelleen naapuritaloyhti\u00f6n As Oy An is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4. Vuonna 2011 porrasaulat olivat paikkamaalauksen tarpeessa, mutta laajempaa korjaustarvetta ei ollut. As Oy An puolella oli tehty vuonna 2003 vastaavia entis\u00f6intimaalaust\u00f6it\u00e4 kuin HLn puolella. Julkisivuremontin j\u00e4lkeen ovisummereissa oli ollut ongelmia urakoitsijan tekemist\u00e4 virheist\u00e4 johtuen. As Oy HL yritti hakea urakoitsijalta korvauksia, mutta t\u00e4m\u00e4 oli mennyt konkurssiin. Uusitut ovipuhelimet oli varustettu n\u00e4yt\u00f6ll\u00e4 ja ne olivat tekniikaltaan parempia kuin aiemmat. Rappuk\u00e4yt\u00e4viss\u00e4 tehdyt s\u00e4hk\u00f6kaapeleiden koteloinnit olivat massiivisen kokoisia, vaikkakin hienoja. Puu-alumiini -ikkunarakenne oli pitk\u00e4ik\u00e4isempi ja huoltovapaampi. Puu-puu- ikkunan kustannus oli noin 1.000 euroa per ikkuna ja se vaati huoltomaalausta 5-6 vuoden v\u00e4lein. Puu-alumiini -rakenne oli noin 30 prosenttia edullisempi eik\u00e4 tarvetta huoltomaalaukselle ollut. Ulkon\u00e4\u00f6llisesti rakenteissa ei ollut eroja. Valittu puu-puu -rakenne oli toteutustavaltaan tason parannusta aikaisempaan n\u00e4hden, koska se oli kalliimpi vaihtoehto kuin puu-alumiini -rakenne. Ennen uudistusta sis\u00e4pihan ikkunat olivat olleet kokonaan puuta ja ne oli tehty 1970 -luvulla. Nyt toteutettu puu-puu -rakenne oli materiaaliltaan parempaa kuin silloin k\u00e4ytetty. As Oy A ei vastannut milt\u00e4\u00e4n osin teatteritilasta paitsi vanhan 25 neli\u00f6metrin hiilikuilun osalta, jossa nykyisin sijaitsi n\u00e4yttelij\u00f6iden taukotila ja josta maksetaan vuokraa.
Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4 K. Kttti on kertonut, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 oli voinut havaita sen, ett\u00e4 talossa oli hyvin paljon pienikokoisia asuinhuoneistoa ja erikoisuutena oli suuri teatteritila. Osakasluettelosta oli havaittavissa, ett\u00e4 iso osa osakkaista asui muualla, mik\u00e4 viittasi siihen, ett\u00e4 n\u00e4m\u00e4 asunnot olivat sijoitusk\u00e4yt\u00f6ss\u00e4. Yhti\u00f6j\u00e4rjestys oli sellainen, ett\u00e4 teatteriosakkeen omistaja j\u00e4i m\u00e4\u00e4r\u00e4ys- ja \u00e4\u00e4nivallan suhteen huonompaan asemaan, koska talossa oli suuri m\u00e4\u00e4r\u00e4 huoneistoja, joilla oli eri suuntaiset intressit. Talossa oli voinut tehd\u00e4 remontteja siten, ett\u00e4 liiketilan omistajan ei saanut \u00e4\u00e4nt\u00e4\u00e4n kuuluviin. Asuinosakkailla oli mahdollisuus k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 v\u00e4\u00e4rin m\u00e4\u00e4r\u00e4ysvaltaa. Asuinhuoneistojen arvoon vaikutti asunnon koon, kunnon ja sijainnin lis\u00e4ksi hyvin paljon my\u00f6s oheistilojen kunto. Liikehuoneiston arvoon vaikutti l\u00e4hinn\u00e4 tilasta saatavan vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4, kohteen yksil\u00f6lliset ominaisuudet ja alentavasti suuret vastikkeen nousut. Vastikkeen nousu vaikutti v\u00e4hemm\u00e4n asuinhuoneiston arvoon sijoituskohteena, koska vastikkeen suhde vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n oli niiss\u00e4 pienempi. Teatteritilan osalta kohonneet vastikkeet tulivat merkitt\u00e4v\u00e4sti alentamaan vuokratuottoa. Vuokratuotto ei noussut vastikkeiden suhteessa. Tavanomainen taso sis\u00e4pihan ikkunoille olisi ollut puu-alumiini -rakenne. Puu-puu -rakenteella oli suurempi kunnossapitotarve ja arvonnousu kohdistui vain asuinhuoneistoihin. Aulatilojen maalauksella oli selke\u00e4sti pyritty tasonparannukseen, joka oli palvellut yksinomaan asuinosakkaita. My\u00f6s s\u00e4hk\u00f6vetojen uusinta oli luonteeltaan tasonparannusta. Toteutetuilla kunnossapitot\u00f6ill\u00e4 oli haettu erityist\u00e4 arvonnousua asunnoille.
Kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4 T. Sattt on kertonut, ett\u00e4 asuinhuoneiston arvoon vaikutti kohteen sijainti, korjausvelka ja yleinen asunnon kuva. Huoneiston realisointia helpotti, jos rakennuksen korjausvelka oli tehty. Liiketilan arvoon vaikutti sijainti, sopivuus k\u00e4ytt\u00f6tarkoitukseen ja tuottoarvo. Liiketilalla ei ollut juuri arvoa, jos sen kulut olivat suuret. Ovisummerit ja porrask\u00e4yt\u00e4vien maalaukset eiv\u00e4t nostaneet liiketilan arvoa, mutta toivat asuntoihin laatua. Sis\u00e4pihan ikkunoiden osalta tavanomainen taso olisi ollut puu-alumiini -ikkuna, koska sen yll\u00e4pito tuli halvemmaksi kuin puu-puu -ikkunan. Uusiin asuntoihin ei juuri en\u00e4\u00e4 tehty puu-puu -ikkunoita. Taloyhti\u00f6ss\u00e4 tehdyt investoinnit olivat nostaneet asuntojen arvoa. Liiketilan arvoon vaikutti tuottoperiaate enemm\u00e4n kuin asuntojen arvoon. Satttin tiedossa ei ollut As Oy HLn kunnossapitosuunnitelmaa, rakennuksen korjausvelkaa tai tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4.
Taloyhti\u00f6n entinen is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 T. Rttt on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli ollut taloyhti\u00f6ss\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n\u00e4 l\u00e4hes yht\u00e4jaksoisesti vuodesta 2011 vuoteen 2016 saakka. Taloyhti\u00f6ss\u00e4 oli teht\u00e4v\u00e4 poikkeuksellisen paljon isoja korjauksia yht\u00e4 aikaa. N\u00e4ist\u00e4 suurimmat oli nyt jo tehty. Korjaussuunnitelmaan oli ker\u00e4tty ne kohteet, jotka olivat korjauksen tarpeessa. Korjaukset oli tehty tasapuolisesti. Esimerkiksi sis\u00e4pihan ikkunat olivat k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4ns\u00e4 p\u00e4\u00e4ss\u00e4 ja sin\u00e4ns\u00e4 ehdottomasti uusimisen tarpeessa. Vanhat puu-puu -ikkunat oli uusittu puu-puu -ikkunoilla. My\u00f6s Kadun puolen asunnoissa oli aiemmin uusittu puu-puu -ikkunat. Liiketiloissa oli kadun puolella taas aiemmin uusittu tammi-ikkunat. Porrashuoneissa oli uusittu s\u00e4hk\u00f6nousut ja telekaapeloinnit sek\u00e4 maalauskunnostettu porrask\u00e4yt\u00e4v\u00e4t asuntojen puuovet. Ovista poistettiin ennen maalausta vanhat maalikerrokset eik\u00e4 vastaavia uusia ovia ollut saatavilla. Porrashuoneissa kahteen alimpaan kerrokseen oli tehty alkuper\u00e4iset maalauskuviot. Koristemaalauksen lis\u00e4kustannus oli noin 20.000 euroa. Ovisummerit uusittiin, koska entiset olivat rikki. S\u00e4hk\u00f6nousut oli uusittu, koska entinen s\u00e4hk\u00f6nv\u00e4lityskapasiteetti ei riitt\u00e4nyt kaikkien huoneistojen tarpeisiin. My\u00f6s s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus tuli uusittavaksi ja t\u00e4st\u00e4 oli tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s yhti\u00f6kokouksessa. Teatteri kulutti paljon s\u00e4hk\u00f6\u00e4 ja uusi s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus palveli kaikkia huoneistoja. Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous 8.1.2015 oli kutsuttu koolle sen takia, ett\u00e4 kes\u00e4kuussa 2014 yhti\u00f6kokouksessa arvion perusteella p\u00e4\u00e4tetty porrashuoneen remontin kustannustaso olisi ylittynyt saatujen tarjousten perusteella ja rahoitus olisi loppunut kesken. Korjaukset tulivat kalliimmaksi kuin niit\u00e4 p\u00e4\u00e4tett\u00e4ess\u00e4 oli n\u00e4ytt\u00e4nyt. Kyse oli edelleen kunnostuksesta ja osittaisesta entis\u00f6innist\u00e4. Muutoin budjetin ylitykset oli k\u00e4sitelty tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6sten hyv\u00e4ksymisen yhteydess\u00e4 varsinaisissa yhti\u00f6kokouksissa. Kutsut ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen oli l\u00e4hetetty normaalisti osakasluetteloon merkittyihin osoitteisiin. Rttt ei osannut sanoa, milloin K. Oy oli ilmoittanut uuden osoitteensa taloyhti\u00f6lle tai oliko K. Oy:lle toimitettu 8.1.2015 pidetyn ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjaa.
Taloyhti\u00f6n entinen hallituksen puheenjohtaja M. Potttnen on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli ollut taloyhti\u00f6n hallituksen j\u00e4sen kes\u00e4kuusta 201O\u00b7 kes\u00e4kuussa 2015 pidettyyn varsinaiseen yhti\u00f6kokoukseen saakka. Taloyhti\u00f6n omistama rakennus oli L. Sotttn suunnittelema arvorakennus A-talo, joka oli ollut Suomi-yhti\u00f6n omistamana vuokratalona vuoteen 2003 saakka. Taloyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestys oli laadittu vuonna 2003 ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan liikehuoneistoilla ei ollut erityist\u00e4 vastikekerrointa. Suomi-yhti\u00f6n omistusaikana rakennuksessa oli tehty korjaust\u00f6it\u00e4 vain minimim\u00e4\u00e4r\u00e4 mink\u00e4 johdosta rakennuksessa oli paljon korjausvelkaa. Taloyhti\u00f6n asuinhuoneistot eiv\u00e4t olleet houkuttelevia sijoituskohteita, koska huoneistojen vuokratuotto oli pienempi kuin yleens\u00e4. Yhti\u00f6kokouksessa vuonna 2014 oli tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s pihan puoleisten ikkunoiden vaihtamisesta, koska vanhat ikkunat olivat hapertuneet eiv\u00e4tk\u00e4 pit\u00e4neet l\u00e4mp\u00f6\u00e4. Ikkunat oli uusittu samaan tasoon kuin kadun puolella ja ty\u00f6 oli tehty rakennuksen perinteit\u00e4 kunnioittaen. Tuuletusparvekkeet oli peruskorjattu, koska ne olivat huonossa kunnossa ja osa niist\u00e4 oli asetettu k\u00e4ytt\u00f6kieltoon. Huoneistojen ovet oli kunnostettu maalaamalla, koska uusien ovien hankkiminen olisi edellytt\u00e4nyt my\u00f6s ovikarmien uusimista. Kaapeloinnit oli uusittava, koska vanhat johdot oli vedetty ulkokautta, johon kaupunki antanut en\u00e4\u00e4 lupaa. S\u00e4hk\u00f6vedot oli uusittava, koska s\u00e4hk\u00f6kapasiteetti ei olisi riitt\u00e4nyt nykyajan vaatimuksiin. Kyseess\u00e4 oli niin sanottu kaasutalo, jossa oli ollut l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti v\u00e4hemm\u00e4n s\u00e4hk\u00f6kapasiteettia. Rappuk\u00e4yt\u00e4v\u00e4t oli maalattava kokonaan, jotta niist\u00e4 olisi saatu siistin n\u00e4k\u00f6iset ja yhten\u00e4iset. Aulatiloihin oli tehty koristemaalauksia, joiden lis\u00e4kustannus oli noin 20.000 euroa. Alkuper\u00e4iset ornamenttimaalaukset oli aiempien kunnostusten yhteydess\u00e4 maalattu piiloon. Porrashuoneiden kunnostusty\u00f6t olivat nyt ehdottoman valmiit. Ovisummerit oli uusittu, koska vanhat eiv\u00e4t toimineet. Ainoa tasonparannus oli monitorin hankkiminen, mutta siit\u00e4 aiheutuneet lis\u00e4kustannukset maksoi vain ne osakkaat, jotka halusivat hankkia kuvayhteyden huoneistoonsa. Julkisivu-urakoitsija oli katkonut ovipuhelinj\u00e4rjestelmien johtoja ja urakoitsijalta yritettiin saada korvauksia. Tammikuussa 2015 oli jouduttu kutsumaan koolle ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous, koska tarjouksia pyydett\u00e4ess\u00e4 oli havaittu, ett\u00e4 vuoden 2014 yhti\u00f6kokouksessa p\u00e4\u00e4tettyjen kunnostust\u00f6iden kustannus olikin nelj\u00e4 kertaa arvioitua suurempi. Kaikki osakkaat oli kutsuttu ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen k\u00e4ytt\u00e4en osakasrekisteriin merkittyj\u00e4 postiosoitteita. Potttsella ei ollut mit\u00e4\u00e4n muistikuvaa siit\u00e4, ett\u00e4 Hitttnen olisi ilmoittanut K. Oy:n uuden osoitteen h\u00e4nelle vuoden 2012 yhti\u00f6kokouksen yhteydess\u00e4. Muut korjaust\u00f6iden budjetin ylitykset oli k\u00e4sitelty yhti\u00f6kokouksissa tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6sten hyv\u00e4ksymisen yhteydess\u00e4. Vanhaa rakennusta kunnostettaessa oli tavanomaista, ett\u00e4 ennakoimattomia lis\u00e4t\u00f6it\u00e4 tulee. Kes\u00e4kuun 2015 yhti\u00f6kokouksessa oli tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta, koska kaikille osakkaille oli haluttu turvata riitt\u00e4v\u00e4 s\u00e4hk\u00f6n saanti tulevaisuudessa. Uusi s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus mahdollisti s\u00e4hk\u00f6hellojen hankkimisen kaikkiin huoneistoihin ja tarvittaessa my\u00f6s saunan asennukset. S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus palveli sek\u00e4 asukkaita, ett\u00e4 liiketiloja. Rakennuksessa oli edelleen korjausvelkaa ja lis\u00e4\u00e4 isoja korjauksia oli viel\u00e4 tulossa. Perityt vastikkeet olivat tarpeellisia rakennuksen yll\u00e4pit\u00e4miseksi. Kun Potttnen tuli hallitukseen, kaikille osakkaille ja taloyhti\u00f6lle oli hankittu oikeusturvavakuutus. K. Oy oli esitt\u00e4nyt taloyhti\u00f6lle vaatimuksia sen tekemist\u00e4 omista korjaust\u00f6ist\u00e4. Ongelmana n\u00e4iden osalta oli ollut se, ett\u00e4 K. Oy oli tehnyt itse korjauksia ilman ennakkolupaa eik\u00e4 menettely ollut muutenkaan tavanmukainen. Korjaust\u00f6ist\u00e4 p\u00e4\u00e4tett\u00e4ess\u00e4 osakkaiden yhdenvertaisuus oli toteutunut kaikkien osakkaiden osalta.
Yhti\u00f6kokousten p\u00e4\u00e4t\u00f6sten arviointia
Varsinainen yhti\u00f6kokous 18.6.2014
Taloyhti\u00f6n varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 on muun muassa hyv\u00e4ksytty hallituksen korjausohjelmassa todetut korjausty\u00f6t vuodelle 2014 ja annettu hallitukselle valtuudet valmistella vuoden 2015 korjaust\u00f6it\u00e4 seuraavilla t\u00e4smennyksill\u00e4: kunnostetaan porrashuoneiden ala-aulat k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 alkuper\u00e4isi\u00e4 v\u00e4ris\u00e4vyj\u00e4 ja kuviointeja sek\u00e4 kunnostetaan asuntojen ulko-ovet k\u00e4ytt\u00e4en alkuper\u00e4isi\u00e4 kuviointeja ja v\u00e4ris\u00e4vyj\u00e4, hankitaan ovipuhelimet ja uusitaan sis\u00e4pihan ikkunat puuikkunoiksi. Yhti\u00f6kokouksessa on my\u00f6s p\u00e4\u00e4tetty varata tilikauden 2014 hankkeisiin 820.000 euroa ja p\u00e4\u00e4tetty vastikkeiden suuruudesta. K. Oy on vastustanut tehtyj\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4.
Kokouskutsun liitteen\u00e4 olleen kiinteist\u00f6n pitk\u00e4n t\u00e4ht\u00e4imen korjaussuunnitelman (PTS) mukaan riidanalaisten korjaust\u00f6iden kustannuksiksi on arvioitu: porrashuoneiden maalauskunnostus 120.000 euroa, asuinhuoneistojen s\u00e4hk\u00f6johdotusten uusinta ja kotelointi, ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4n korjaus\/uusiminen 190.000 euroa sek\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunoiden ja tuuletusparvekkeiden ovien uusiminen 200.000 euroa.
Yhti\u00f6kokouksessa tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s porrashuoneremontista on kumottu ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015. Koska kantaja on vaatinut samassa yhteydess\u00e4 my\u00f6s ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen kumoamista koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen vahvistamista mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi, k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 kanne voidaan tutkia my\u00f6s 18.6.2014 tehdyn porrashuoneremonttia koskevan p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen osalta.
Porrashuoneiden maalauskunnostus ja asuntojen ulko-ovien kunnostus on p\u00e4\u00e4tetty tehd\u00e4 k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 alkuper\u00e4isi\u00e4 kuviointeja ja v\u00e4ris\u00e4vyj\u00e4. Lis\u00e4ksi porrasaulojen kahteen alimmaiseen kerrokseen on maalattu uudelleen alkuper\u00e4iset koristemaalaukset.
Hitttnen, Pttt ja Suottt ovat kertoneet, ett\u00e4 porrashuoneet ovat ennen maalausta olleet kohtuullisessa kunnossa eik\u00e4 akuuttia tarvetta massiiviselle entis\u00f6intimaalaukselle ole ollut, vaan pelkk\u00e4 huoltomaalaus olisi ollut riitt\u00e4v\u00e4 toimenpide. Asiassa on Suotttn kertomana ilmennyt, ett\u00e4 huoltomaalauksen kustannus olisi ollut noin 100.000 – 120.000 euroa, kun toteutetun maalausurakan kustannus on ollut noin 570.000 euroa sis\u00e4lt\u00e4en s\u00e4hk\u00f6kotelointity\u00f6t. Rttt ja Potttnen ovat puolestaan kertoneet, ett\u00e4 maalauskunnostukselle on ollut tarvetta ja kunnostus on ollut luontevaa tehd\u00e4 samalla kun s\u00e4hk\u00f6vedot uusitaan.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 porrashuoneiden kunnostuksessa on ollut kysymys osittaisesta entis\u00f6innist\u00e4, jossa porrashuoneet ja huoneistojen ulko-ovet on saatettu osittain alkuper\u00e4iseen asuunsa alkuper\u00e4ist\u00e4 v\u00e4ris\u00e4vyj\u00e4 k\u00e4ytt\u00e4en. Henkil\u00f6todistelussa on ilmennyt etenkin Rtttn ja Potttsen kertomana, ett\u00e4 porrashuoneiden maalaukselle on ollut tarvetta varsinkin, kun maalaus on toteutettu samassa yhteydess\u00e4 s\u00e4hk\u00f6vetojen uusimisen kanssa. Sweco Architecs Oy:n korjausselostuksen mukaan kyse on ollut pintaremontista. Ty\u00f6n tekeminen rakennuksen alkuper\u00e4isin v\u00e4ris\u00e4vyin on kuitenkin nostanut huomattavasti sen kustannuksia. Kunnostaminen on kuitenkin tehty rakennuksen alkuper\u00e4iseen ja taloyhti\u00f6n uudelleen omaksumaan tasoon. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 vaikka porrashuoneiden kunnostus on ollut kustannuksiltaan merkitt\u00e4v\u00e4 toimenpide, on sit\u00e4 kuitenkin pidett\u00e4v\u00e4 tavanomaisena. Mainituissa olosuhteissa kyse on ollut asunto-osakeyhti\u00f6laissa tarkoitetusta kunnossapidosta.
Taloyhti\u00f6n 2.2.2015 l\u00e4hett\u00e4m\u00e4ss\u00e4 tiedotteessa on maininta porrask\u00e4yt\u00e4vien entis\u00f6inti- ja muutost\u00f6ist\u00e4, mutta t\u00e4m\u00e4n perusteella ei voida tehd\u00e4 johtop\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, ett\u00e4 kysymys olisi asunto-osakeyhti\u00f6laissa tarkoitetusta uudistuksesta. Koristemaalauksen osuus kokonaiskustannuksesta on ollut kohtuullisen v\u00e4h\u00e4inen, noin 20.000 euroa. Maalauskunnostuksen kustannusarvio on noussut huomattavasti siit\u00e4, mit\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 on p\u00e4\u00e4tetty. T\u00e4m\u00e4k\u00e4\u00e4n seikka ei tee kunnostuksesta uudistusta, vaan taloyhti\u00f6 on voinut p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 kunnossapidon tasosta ja p\u00e4\u00e4t\u00f6s on voitu tehd\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4.
Maalausurakan yhteydess\u00e4 on p\u00e4\u00e4tetty my\u00f6s uusia ja koteloida asuinhuoneistojen s\u00e4hk\u00f6johdotukset sek\u00e4 korjata ovisummerij\u00e4rjestelm\u00e4. Ptttn ja Potttsen mukaan s\u00e4hk\u00f6johdotukset on p\u00e4\u00e4tetty uusia, koska s\u00e4hk\u00f6nv\u00e4lityskapasiteetti ei en\u00e4\u00e4 riitt\u00e4nyt kaikkien huoneistojen nykyajan tarpeisiin. Hitttsen mukaan K. on tehnyt huoneistoissaan omalla kustannuksellaan vastaavat s\u00e4hk\u00f6vetojen uusinnat eik\u00e4 taloyhti\u00f6 ole osallistunut n\u00e4ihin kustannuksiin. Potttsen mukaan K. Oy on tehnyt my\u00f6s itse huoneistossaan joitakin korjauksia, joiden kustannuksista se on j\u00e4lkik\u00e4teen esitt\u00e4nyt vaatimuksia taloyhti\u00f6lle.
Todistelussa on ilmennyt, ett\u00e4 entinen ovipuhelinj\u00e4rjestelm\u00e4 on rikkoutunut aiemmin tehdyn julkisivuremontin yhteydess\u00e4. Ptttn mukaan vanhan j\u00e4rjestelm\u00e4n rikkoutuminen on johtunut hallituksen huolimattomuudesta ja uusittu j\u00e4rjestelm\u00e4 on ollut tekniikaltaan parempi, n\u00e4yt\u00f6ll\u00e4 varustettu. Potttnen on kertonut t\u00e4m\u00e4n osalta, ett\u00e4 vanha j\u00e4rjestelm\u00e4 on rikkoutunut julkisivuremontin urakoitsijan tekemist\u00e4 virheist\u00e4 ja ett\u00e4 uusittu j\u00e4rjestelm\u00e4 ei ollut tasonparannusta, koska kukin osakas on halutessaan maksanut lis\u00e4maksun monitorilla varustetusta summerista.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus pit\u00e4\u00e4 uskottavina Ptttn ja Potttsen kertomuksia siit\u00e4, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6johdotusten uusimisessa on ollut kysymys talotekniikan p\u00e4ivitt\u00e4misest\u00e4 nykyajan vaatimusten mukaiseen tasoon eik\u00e4 toimenpidett\u00e4 ole tehty vain asuntojen arvon nostamiseksi. Kysymys on siten ollut kunnossapidosta. Rikkoutunut ovipuhelinj\u00e4rjestelm\u00e4 on my\u00f6s pit\u00e4nyt uusia ja asiassa on j\u00e4\u00e4nyt n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 uusittu j\u00e4rjestelm\u00e4 olisi merkitt\u00e4v\u00e4sti parempi kuin vanha. T\u00e4lt\u00e4kin osin kysymys on ollut kunnossapidosta.
Henkil\u00f6todistelussa on Hitttsen ja Potttsen kertomana selvinnyt, ett\u00e4 K. on tehnyt joitakin korjaust\u00f6it\u00e4 omassa huoneistossaan. N\u00e4m\u00e4 korjausty\u00f6t ja niiden kustannukset ovat kuitenkin j\u00e4\u00e4neet yksil\u00f6im\u00e4tt\u00e4 muun muassa sen osalta, milt\u00e4 osin ne ovat kohdistuneet taloyhti\u00f6n hallitsemiin tiloihin. Asiassa on my\u00f6s j\u00e4\u00e4nyt selvitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 K. Oy:n aiemmin tekem\u00e4t ty\u00f6t olisivat v\u00e4hent\u00e4neet taloyhti\u00f6lle aiheutuvia kustannuksia. Asunto-osakeyhti\u00f6lain 32 \u00a7:n 1 momentin mukaan yhti\u00f6kokous p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 kunnossapitoa varten peritt\u00e4v\u00e4n yhti\u00f6vastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan aiemmin tekem\u00e4 ty\u00f6 v\u00e4hent\u00e4\u00e4 yhti\u00f6lle aiheutuvia kustannuksia. T\u00e4llaista vaatimusta ei ole kuitenkaan yhti\u00f6kokoukselle esitetty. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 K. Oy:n vastiketta ei voida t\u00e4ll\u00e4 perusteella alentaa asunto-osakeyhti\u00f6lain 32 \u00a7:n 1 momentin nojalla.
Yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 on p\u00e4\u00e4tetty uusia sis\u00e4pihan ikkunat puu-puu -ikkunoiksi. Asiassa on riidatonta se, ett\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunat olivat ennen niiden uusimista puu-puu -ikkunoita ja my\u00f6s julkisivun puu-puu -ikkunat on aiemmin uusittu aiemmin puu-puu -ikkunoiksi. K. Oy:ll\u00e4 ei ole sis\u00e4pihan puolella ikkunoita ja rakennus on suojeltu merkinn\u00e4ll\u00e4 ”sr-2”.
Henkil\u00f6todistelussa on ilmennyt, ett\u00e4 puu-puu -ikkuna on hankinta- ja yll\u00e4pitokustannuksiltaan merkitt\u00e4v\u00e4sti kalliimpi kuin puu-alumiini -ikkuna. Todistelun perusteella voidaan todeta, ett\u00e4 puu-puu -ikkunan ulkopinnan huoltov\u00e4li on noin 6-10 vuotta, kun puu-alumiini -ikkuna on k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 ulkopinnan osalta huoltovapaa koko elinkaarensa aikana. Eri ikkunamateriaalien hankintakustannuksista on esitetty erilaisia n\u00e4kemyksi\u00e4 vaihdellen, mutta kaikkien asiasta kertoneiden mukaan puu-alumiini -ikkuna on halvempi kuin puu-puu -ikkuna, vaihteluv\u00e4lin ollessa 60 prosentista 5-10 prosenttiin puu-puu -ikkunan hinnasta.
Sotttsen kertomuksen perusteella voidaan todeta, ett\u00e4 suojelumerkint\u00e4 ”sr-2” ei ole koskenut rakennuksen sis\u00e4pihaa.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa sis\u00e4pihan ikkunat on uusittu samalla materiaalilla kuin ne ovat aiemmin olleet. My\u00f6s julkisivun ikkunat on jo aiemmin uusittu vastaavaan tasoon. Vaikka puu-puu -ikkuna on ollut kalliimpi vaihtoehto, ikkunoiden uusiminen aiempaa vastaavaan tasoon ei ole ollut uudistusty\u00f6, vaan se on ollut kunnossapitoa. Vaikka K. Oy:ll\u00e4 ei ole sis\u00e4pihan puolella ikkunaa, n\u00e4iden ikkunoiden kunnossapitokorjauksesta p\u00e4\u00e4tt\u00e4minen ei ole rikkonut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Puu-alumiini -ikkunavaihto ei ole ollut aiemman vallitsevan tasoinen vaihtoehto, eik\u00e4 sit\u00e4 voida pit\u00e4\u00e4 sellaisena pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n sill\u00e4 perusteella, ett\u00e4 se olisi tullut halvemmaksi.
Taloyhti\u00f6 on voinut siten p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 sis\u00e4pihan ikkunoiden uusimisesta puu-puu -ikkunoiksi yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa. P\u00e4\u00e4t\u00f6s on tullut tehd\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa. Asiassa on j\u00e4\u00e4nyt n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 taloyhti\u00f6 olisi aiemmin tehnyt p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 pihan puolen ikkunoiden uusimisesta puu-alumiini -ikkunoiksi.
P\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekomenettelyn osalta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6laissa ei ole s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 siit\u00e4, miss\u00e4 j\u00e4rjestyksess\u00e4 kunnossapitoa koskevista on tullut p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4. Kaikki kanteen kohteena olevat p\u00e4\u00e4t\u00f6kset ovat koskeneet kunnossapitoa, joten ne on voitu tehd\u00e4 yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4. Korjauksista on siten voitu tehd\u00e4 yksi enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6s eik\u00e4 jokaisesta korjauskohteesta ole tullut \u00e4\u00e4nest\u00e4\u00e4 erikseen. Yhti\u00f6kokouksen 18.6.2014 p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei siten ole p\u00e4tem\u00e4t\u00f6n silt\u00e4 osin kuin on p\u00e4\u00e4tetty kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksentekomenettelyst\u00e4.
Yhti\u00f6kokouksessa on p\u00e4\u00e4tetty my\u00f6s tilikauden 2014 korjaushankkeiden ja maksuvalmiuden rahoituksesta 820.000 euron luotolla ja tarvittavista vakuusj\u00e4rjestelyist\u00e4. T\u00e4m\u00e4n osalta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s on koskenut 820.000 euron luotollisen remonttitilin nostamista ja sen muuttamista my\u00f6hemmin p\u00e4\u00e4omalainaksi. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 kunnossapitona pidett\u00e4vien korjaust\u00f6iden rahoittamista koskeva p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei itsess\u00e4\u00e4n ole loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksen yhteydess\u00e4 ei kuitenkaan ole vahvistettu osakkaiden hankeosuuksia, joten t\u00e4lt\u00e4 osin yhdenvertaisuuteen ei voi ottaa kantaa.
Ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous 8.1.2015
Taloyhti\u00f6n ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 8.1.2015 on kumottu varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s porrashuoneremonttiin ryhtymisest\u00e4 ja tehty uusi p\u00e4\u00e4t\u00f6s porrashuoneremontista 470.000 euron kokonaisbudjetilla sis\u00e4lt\u00e4en koristemaalauksen. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kumoaminen ei koskenut porrashuoneremontin yhteydess\u00e4 tehty\u00e4 s\u00e4hk\u00f6ty\u00f6remonttia.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjaan on merkitty, ett\u00e4 porrashuoneremontin kustannukset olivat t\u00f6iden kilpailutuksen tuloksena t\u00e4smentyneet olennaisesti arvioitua suuremmaksi. Alkuper\u00e4iseen budjettiin n\u00e4hden huomattavan korotuksen on aiheuttanut s\u00e4hk\u00f6t\u00f6ihin liittyv\u00e4t rakennustekniset ty\u00f6t. K. Oy ei ollut edustettuna yhti\u00f6kokouksessa.
K. Oy on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 kutsu ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen on l\u00e4hetetty v\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n osoitteeseen eik\u00e4 se ollut saanut kutsua tiedoksi.
Osakkeenomistajan vastuulla on ilmoittaa osoitetietojen muutoksesta yhti\u00f6lle (HE 24\/2009, s. 126).
Asiassa ei ole syyt\u00e4 ep\u00e4ill\u00e4 Rtttn ja Potttsen kertomuksia siit\u00e4, ett\u00e4 kaikki osakkaat on kutsuttu ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen k\u00e4ytt\u00e4en taloyhti\u00f6n osakasrekisteriin merkittyj\u00e4 osoitteita. Silloin kun kutsu ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen 8.1.2015 on l\u00e4hetetty, taloyhti\u00f6n tiedossa on ollut osakeluetteloon merkitty K. Oy:n Mtien osoite. Hattten kertoman mukaan h\u00e4n olisi ilmoittanut K. Oy:n uuden osoitteen taloyhti\u00f6lle vasta kes\u00e4kuussa 2015. Taloyhti\u00f6n asiakaspalvelijan ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 Rtttn v\u00e4lill\u00e4 3.2.2015 k\u00e4ydyst\u00e4 s\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihdosta ilmenee kuitenkin, ett\u00e4 K. Oy:n osoitteeksi on Hattten pyynn\u00f6st\u00e4 tuolloin merkitty Ltie Mtien tilalle.
Hitttnen on kertonut ilmoittaneensa uuden osoitteen Potttselle suullisesti jo vuoden 2012 varsinaisen yhti\u00f6kokouksen yhteydess\u00e4. Potttnen ei kuitenkaan muistanut t\u00e4llaista keskustelua. Joka tapauksessa uutta osoitetta ei ole merkitty osakasluetteloon ennen kuin helmikuussa 2015. Kun mit\u00e4\u00e4n muutakaan selvityst\u00e4 asiasta ei ole esitetty, k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo j\u00e4\u00e4neen n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 osoitteenvaihdosta olisi vuonna 2012 ilmoitettu Hitttsen kertomalla tavalla taloyhti\u00f6lle. Asiassa ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n merkityst\u00e4 sill\u00e4 seikalla, ett\u00e4 K. Oy on ilmoittanut uuden osoitteen kaupparekisteriin jo vuonna 2012, koska merkityst\u00e4 on ainoastaan sill\u00e4, mik\u00e4 osoite on ilmoitettu taloyhti\u00f6lle. N\u00e4in ollen merkityst\u00e4 ei ole sill\u00e4k\u00e4\u00e4n seikalla, onko posti k\u00e4\u00e4nt\u00e4nyt Mtielle l\u00e4hetetyn postin oikeaan osoitteeseen postin ja K. Oy:n v\u00e4lisen sopimuksen perusteella.
K. Oy on v\u00e4itt\u00e4nyt, ett\u00e4 se ei ole saanut mit\u00e4\u00e4n tietoa ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isest\u00e4 yhti\u00f6kokouksesta tai siell\u00e4 tehdyist\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4 ennen moitekanteen m\u00e4\u00e4r\u00e4ajan kulumista umpeen. Kuitenkin Hattten kertomuksen perusteella h\u00e4n on saanut puhelimitse tiedon ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isest\u00e4 yhti\u00f6kokouksesta jo helmikuussa 2015 ja asiasta on ollut puhetta my\u00f6s K. Oy:n hallituksessa.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 kutsu ylim\u00e4\u00e4r\u00e4iseen yhti\u00f6kokoukseen on tullut l\u00e4hett\u00e4\u00e4 siihen osoitteeseen, joka on ilmoitettu taloyhti\u00f6lle. Asiassa esitetyn n\u00e4yt\u00f6n perusteella t\u00e4m\u00e4 osoite on ollut Mtiella. Kutsu on siten l\u00e4hetetty oikeaan osoitteeseen eik\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ole t\u00e4m\u00e4n johdosta pidett\u00e4v\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 2
\u00a7:n 1 kohdan nojalla mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus pit\u00e4\u00e4 uskottavana Rtttn ja Potttsen kertomuksia siit\u00e4 ett\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4inen yhti\u00f6kokous on kutsuttu koolle ainoastaan sen takia ett\u00e4 porrashuoneremontin kustannukset olivat osoittautuneet pyydettyjen tarjousten perusteella huomattavasti suuremmiksi kuin varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 18.6.2014 oli arvioitu. Porrashuoneremontin laajuus ei siten ole muuttunut siit\u00e4 mit\u00e4 aiemmin on p\u00e4\u00e4tetty. Kysymys on edelleen ollut kunnossapidosta ja sen rahoituksesta, josta on voitu yhti\u00f6kokouksessa p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4. Edell\u00e4 18.6.2014 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen arviointiin ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksiin viitaten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 8.1.2015 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s ei ole ollut osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eik\u00e4 varsinkaan selv\u00e4sti sen vastainen. P\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei n\u00e4in ollen ole pidett\u00e4v\u00e4 mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin 3 kohdan nojalla.
Varsinainen yhti\u00f6kokous 9.6.2015
Taloyhti\u00f6n varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa 9.6.2015 on hyv\u00e4ksytty korjausohjelman mukaiset korjausty\u00f6t vuodelle 2015 sek\u00e4 lis\u00e4ksi hallituksen esitt\u00e4m\u00e4 s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusiminen. Yhti\u00f6kokous on varannut vuoden 2015 korjaushankkeille lis\u00e4rahoitusta 180.000 euroa ja p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt vastikkeiden suuruudesta. Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjan mukaan s\u00e4hk\u00f6saneerausremontin yhteydess\u00e4 on todettu, ett\u00e4 vanhan s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen kapasiteetti ei riit\u00e4, mik\u00e4li usea asukas haluaa s\u00e4hk\u00f6hellan tai -saunan. Vaihtotarve on johtunut osittain teatterin suuresta s\u00e4hk\u00f6ntarpeesta. K. Oy on vastustanut tehtyj\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4.
Kanteen tutkimisen osalta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 voi moittia, vaikka p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kohteena olevaa asiaa on k\u00e4sitelty aiemmissa yhti\u00f6kokouksissa. T\u00e4m\u00e4n vuoksi yhti\u00f6kokouksessa 9.6.2015 tehty p\u00e4\u00e4t\u00f6s vuoden 2015 korjausohjelman hyv\u00e4ksymisest\u00e4 voi olla moitekanteen kohteena, vaikka p\u00e4\u00e4t\u00f6kset joistakin korjausohjelmassa mainituista toimenpiteist\u00e4 on tehty aiemmissa yhti\u00f6kokouksissa ja vaikka n\u00e4m\u00e4 aiempien yhti\u00f6kokousten p\u00e4\u00e4t\u00f6kset ovat my\u00f6s moitekanteen kohteena. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n asiassa L 14\/37134 annettu prosessiratkaisu 27.10.2015 ja turvaamistoimiratkaisu 17.10.2014 eiv\u00e4t ole esteen\u00e4 kanteen L 15\/39343 k\u00e4sittelylle.
Kokouskutsun liitteen\u00e4 olleen vuoden 2015 korjausohjelman mukaan vuonna 2015 on suunniteltu teht\u00e4v\u00e4ksi s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaistarkastus, jonka kustannusarvio on ollut 700 euroa. Yhti\u00f6kokouksessa on kuitenkin taloyhti\u00f6n hallituksen ehdotuksen mukaisesti p\u00e4\u00e4tetty korjausohjelmassa esitettyjen t\u00f6iden lis\u00e4ksi uusia s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuskokonaan.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 12 \u00a7:n mukaan yhti\u00f6kokouksessa saadaan p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 vain asiasta, joka on mainittu kokouskutsussa tai joka yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan on k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4 kokouksessa. Yhti\u00f6kokouksessa voidaan p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 vain sellaisista asioista, jotka osakkaat tiet\u00e4v\u00e4t etuk\u00e4teen, eli kokouskutsussa mainituista asioista ja suoraan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 tai laista johtuvista asioista (Jauhiainen ym: Asunto-osakeyhti\u00f6laki, 2013, s. 338).
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusiminen olisi tullut mainita kokouskutsussa. T\u00e4lt\u00e4 osin taloyhti\u00f6 on rikkonut kokouskutsua koskevia s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4.
Menettelyvirhe voi johtaa p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen mit\u00e4tt\u00f6myyteen tai olla moiteperuste vain, jos sill\u00e4 on voinut olla asiallista merkityst\u00e4. T\u00e4t\u00e4 arvioitaessa on otettava huomioon paitsi virheen mahdollinen vaikutus yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen lopputulokseen my\u00f6s osakkeenomistajan oikeuteen muuten (HE 247\/2009 s. 265-266).
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus pit\u00e4\u00e4 uskottavina Rtttn ja Potttsen kertomuksia siit\u00e4, ett\u00e4 uusi s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus on palvellut kaikkia osakkeenomistajia. Teatteritilan suuri s\u00e4hk\u00f6ntarve on todettu my\u00f6s yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjassa. S\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusiminen on siten hy\u00f6dytt\u00e4nyt kaikkia osakkeenomistajia eik\u00e4 kysymyksess\u00e4 voi olla yhdenvertaisuuden loukkaaminen.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisessa on ollut kysymys vanhan laitteen korvaamisella uudella ja uusiminen on palvellut kaikkia osakkeenomistajia parantuneena s\u00e4hk\u00f6nv\u00e4lityskapasiteettina. Asiassa esitetyn todistelun perusteella s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus on tehty ajankohdan tavanmukaiseen vaatimustasoon, eik\u00e4 osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ole muodostunut kohtuuttoman ankaraksi. Kysymyksess\u00e4 on ollut kunnossapitotoimenpide. P\u00e4\u00e4t\u00f6s on voitu tehd\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 30 \u00a7:n nojalla yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4.
Edell\u00e4 mainittu huomioon ottaen p\u00e4\u00e4t\u00f6s s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen uusimisesta olisi ollut saman sis\u00e4lt\u00f6inen, vaikka siit\u00e4 olisi kokouskutsussa mainittu. My\u00f6s K. Oy on hy\u00f6tynyt uuden s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen suuremmasta kapasiteetista, joten uusimisella ei ole ollut muutenkaan vaikutusta yhti\u00f6n oikeuteen. T\u00e4m\u00e4n vuoksi yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei ole t\u00e4lt\u00e4 osin pidett\u00e4v\u00e4 p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4 tai mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4.
Asiassa on esitetty ristiriitaisia v\u00e4itteit\u00e4 uuden s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen kustannuksesta, kantajan 75.000 eurosta vastaajan 46.424 euroon. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskuksen kustannus on joka tapauksessa ollut kohtuullinen eik\u00e4 asialla ole ollut vaikutusta asian arviointiin.
Hitttnen on kertonut, ett\u00e4 edellinen s\u00e4hk\u00f6p\u00e4\u00e4keskus on ollut K. Oy:n kustantama ja ett\u00e4 yhti\u00f6 on my\u00f6s tehnyt tiloissaan omalla kustannuksellaan taloyhti\u00f6n vastuulle kuuluvia s\u00e4hk\u00f6t\u00f6it\u00e4. N\u00e4m\u00e4 korjausty\u00f6t ovat kuitenkin j\u00e4\u00e4neet vain v\u00e4itteen varaan eik\u00e4 asiassa ole n\u00e4ytetty, ett\u00e4 K. Oy olisi tehnyt sellaisia taloyhti\u00f6n vastuulle kuuluvia kunnostust\u00f6it\u00e4, jotka olisivat alentaneet taloyhti\u00f6n kustannuksia ja jotka pit\u00e4isi ottaa huomioon vastikkeissa p\u00e4\u00e4tettyjen korjaustoimenpiteiden rahoituksessa.
Yhti\u00f6kokouksessa hyv\u00e4ksytty vuoden 2015 korjausohjelma on sis\u00e4lt\u00e4nyt aiemmissa yhti\u00f6kokouksissa p\u00e4\u00e4tetyist\u00e4 kunnossapitotoimenpiteist\u00e4 porrashuoneiden maalauskunnostuksen, s\u00e4hk\u00f6j\u00e4rjestelm\u00e4n ja ovisummereiden uusinnan ja sis\u00e4pihan ikkunoiden uusinnan t\u00e4smennetyin kustannusarvioin. N\u00e4it\u00e4 kunnossapitotoimenpiteit\u00e4 on k\u00e4sitelty edell\u00e4 ja niist\u00e4 on voitu tehd\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6kset yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4.
Muut vuoden 2015 mainitut toimenpiteet, joista ei aiemmin ollut p\u00e4\u00e4tetty, ovat koskeneet viem\u00e4reiden huuhtelua ja pumppaamon ohjauskeskuksen uusimista. K. oy ei ole v\u00e4itt\u00e4nytk\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 n\u00e4it\u00e4 koskevat p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen olisivat asunto-osakeyhti\u00f6lain vastaisia.
Vuoden 2015 korjausohjelman hyv\u00e4ksyminen ei ole loukannut K. Oy:n yhdenvertaisuutta eik\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ole t\u00e4lt\u00e4 osin pidett\u00e4v\u00e4 p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4 tai mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4n\u00e4.
P\u00e4\u00e4t\u00f6s 180.000 euron lis\u00e4rahoituksesta on liittynyt edell\u00e4 mainittujen kunnossapitotoimenpiteiden kustannusten rahoitukseen. Kyseiset toimenpiteet eiv\u00e4t ole loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, joten p\u00e4\u00e4t\u00f6s lis\u00e4rahoituksesta ja yhti\u00f6vastikkeen suuruudesta on voitu tehd\u00e4 yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4. Kun kysymys ei ole uudistuksesta, ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 32 \u00a7:n 5 momentti voi tulla sovellettavaksi.
Yhteenveto
Yhteenvetona k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 jokaisessa riidan kohteena olevassa yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 on ollut kysymys kunnossapidosta. Rtttn ja Potttsen kertomana asiassa on ilmennyt, ett\u00e4 rakennuksessa on ollut korjausvelkaa. Taloyhti\u00f6 on voinut p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 kunnossapidon tasosta ja t\u00e4m\u00e4n mukaisesti kiinteist\u00f6\u00e4 on pyritty osittain entis\u00f6im\u00e4\u00e4n alkuper\u00e4iseen asuunsa ja osittain korjaamaan nykyajan vaatimusten tasoon. Kunnossapitokorjausten kustannukset on rahoitettu osakkeenomistajilta pinta-alan mukaan peritt\u00e4vin\u00e4 vastikkeina yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisesti. K. Oy:n osuus huomattavan suurista korjauskustannuksista on ollut merkitt\u00e4v\u00e4 sen hallitseman teatteritilan suuren pinta-alan takia. Kunnossapitotoimet ovat kuitenkin kohdistuneet koko kiinteist\u00f6\u00f6n ja vaikka K. Oy ei ole saanut v\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 hy\u00f6ty\u00e4 kaikista tehdyist\u00e4 toimenpiteist\u00e4, kysymyksess\u00e4 ei kuitenkaan ole yhdenvertaisuusperiaatteen loukkaaminen asunto-osakeyhti\u00f6laissa tarkoitetulla tavalla.
Kttti ja Sattt ovat kertoneet tehtyjen korjaustoimenpiteiden nostaneen vain asunto-osakkeiden arvoa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus pit\u00e4\u00e4 sin\u00e4ns\u00e4 uskottavana, ett\u00e4 tehdyt kunnostustoimenpiteet ovat kohottaneet asuntojen laatua ja mahdollisesti my\u00f6s asuntojen arvoa. K. Oy:n esitt\u00e4m\u00e4n selvityksen mukaan sen vastike on kaksinkertaistunut vuodesta 2009 vuoteen 2016, mit\u00e4 on sin\u00e4ns\u00e4 pidett\u00e4v\u00e4 huomattavana kustannusten nousuna. Vastikekustannukset ovat kuitenkin nousseet my\u00f6s asuinhuoneistojen osalta ja asiassa on j\u00e4\u00e4nyt n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 asuinhuoneistojen osakkaat olisivat hy\u00f6tyneet toimenpiteist\u00e4 sijoituksen arvonnousuna. Kysymys on kuitenkin ollut kunnossapidosta, joihin osakkeenomistajan on tullut varautua osakkeet hankkiessaan ja jonka kustannukset on jaettu vastikeperusteisesti tasan osakkeenomistajien kesken, joten kustannusten nousunkaan perusteella toimenpiteet eiv\u00e4t ole loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Kysymys ei ole ollut kantajan kustannuksella saadusta ep\u00e4oikeutetusta edusta. Osakkeenomistaja on velvollinen osallistumaan my\u00f6s sellaisiin kunnossapitotoimenpiteisiin, joista se ei saa v\u00e4lit\u00f6nt\u00e4 hy\u00f6ty\u00e4. Asiassa on j\u00e4\u00e4nyt n\u00e4ytt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 riidanalaiset korjaustoimenpiteet olisi tehty vain asunto-osakkeiden arvon nostamiseksi.
Asiassa on esitetty arvioita siit\u00e4, ett\u00e4 noin kolmasosa osakkeenomistajista omistaisi osakkeensa sijoitustarkoituksessa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 kolmasosa ei riit\u00e4 enemmist\u00f6p\u00e4\u00e4t\u00f6sten tekemiseen taloyhti\u00f6ss\u00e4. Omistuksen mahdollisella motiivilla ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole ollut merkityst\u00e4 asiaa arvioitaessa.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
K. Oy on h\u00e4vinnyt asiat, joten se on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti velvollinen korvaamaan kaikki taloyhti\u00f6n tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuneet kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut.
K. Oy on vedonnut oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 8 a ja 8 b \u00a7:\u00e4\u00e4n ja vaatinut, ett\u00e4 sit\u00e4 ei velvoiteta korvaamaan taloyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikuluja. Toissijaisesti K. Oy on vaatinut, ett taloyhti\u00f6 on joka tapauksessa velvoitettava pit\u00e4m\u00e4\u00e4n vahinkonaan 37.020,56 euroa, kuitenkin v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 97,42 tunnin ajank\u00e4ytt\u00f6\u00e4 vastaavat 26.604 euroa sek\u00e4 SKH-is\u00e4nn\u00f6innin vaatimat kulut 2.700,42 euroa, matkakulut 185,32 euroa ja luottotietokustannukset 100 euroa.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 riidassa on ollut kysymys siit\u00e4, onko yhti\u00f6kokouksissa p\u00e4\u00e4tetyill\u00e4 korjaustoimenpiteill\u00e4 loukattu K. Oy:n yhdenvertaisuutta. Asiaan ei ole kuitenkaan liittynyt sellaista merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 oikeudellista ep\u00e4selvyytt\u00e4, jonka johdosta olisi perustelua velvoittaa osapuolet vastaamaan omista oikeudenk\u00e4yntikuluistaan. K. Oy:n velvoittamista korvaamaan vastapuolen oikeudenk\u00e4yntikulut ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n muusta syyst\u00e4 pidett\u00e4v\u00e4 kohtuuttomana.
Taloyhti\u00f6 on vaatinut oikeudenk\u00e4yntikulunsa yhteens\u00e4 91.661,79 euroa korvattavaksi. Kanteen L 14\/37134 kulut ovat olleet 37.860,55 euroa, kanteen L 15\/39343 12.104,43 euroa, kanteen L 16\/01695 4.676,25 euroa ja kolmen kanteen yhteiset kulut 37.020,56 euroa. Oikeudenk\u00e4yntiavustajan laskuerittelyist\u00e4 ilmenee, ett\u00e4 avustaja on laskuttanut kolmen asian osalta yhteens\u00e4 257 tunnin toimenpiteist\u00e4 tuntilaskutuksen ollessa 270-275 euroa.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 avustajan laskuttamaa tuntim\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 asian valmisteluvaiheessa on pidett\u00e4v\u00e4 liiallisena asian laatu ja laajuus huomioon ottaen. Asianosaiskulujen, todistajanpalkkioiden ja muiden kulujen osalta oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimusta voidaan pit\u00e4\u00e4 aiheellisena. Taloyhti\u00f6lle on aiheutunut asianosaiskuluja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n laskuttamasta oikeudenk\u00e4ynnist\u00e4 johtuvasta ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isist\u00e4 ty\u00f6st\u00e4.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo avustajan kohtuulliseksi palkkion m\u00e4\u00e4r\u00e4ksi kaikkien kolmen kanteen osalta yhteens\u00e4 50.000 euroa lis\u00e4ttyn\u00e4 arvonlis\u00e4verolla
12.000 euroa. K. Oy on siten velvollinen korvaamaan Asunto Oy HLlle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista avustajan palkkiona 50.000 euroa, kustannusten korvauksena 323,05 euroa, asianosaiskuluina 2.177,76 euroa, arvonlis\u00e4veron osuutena mainituista 12.600,19 euroa sek\u00e4 todistajanpalkkiot 3.150 euroa eli kaikki yhteens\u00e4 68.251 euroa.
Tuomiolauselma
Kanteet hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
K. Oy velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy HLlle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista 68.251 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
MUUTOKSENHAKU
T\u00e4h\u00e4n tuomioon saa hakea valittamalla muutosta Helsingin hovioikeudelta siten kuin oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 luvussa tarkemmin kerrotaan tai korkeimmalta oikeudelta 30 A luvussa kerrotulla ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6svalituksella. Tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 on ilmoitettava viimeist\u00e4\u00e4n 10.3.2017 kello 16.15.
Tyytym\u00e4tt\u00f6myyden ilmoitus
K. Oy on m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa ilmoittanut tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 koko tuomioon.
Asunto Oy HL on m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa ilmoittanut tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 silt\u00e4 osin kun tuomio koskee kantajan velvollisuutta korvata Asunto Oy HLn oikeudenk\u00e4yntikulut.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Yhti\u00f6n korjausvelvollisuus ja vastikelis\u00e4ys? Helsingin hovioikeus TuomioAntamisp\u00e4iv\u00e4 14.5.2019Nro 596Diaarinumero S 17\/977Ratkaisu, johon on haettu muutosta Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 3.3.2017 nro 12368<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[20,31,32,22],"tags":[85,84,62,66,67],"yoast_head":"\n