Riidat pieniss\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6iss\u00e4 mm. rakenstamisesta, vastikkeista, laajentamisesta
Pieneen asunto-osakeyhti\u00f6\u00f6n, joissa osakkeenomistajat rakentavat ja laajentavat omia rakennuksiaan koskevat samat s\u00e4\u00e4nn\u00f6t kuin rivitalo tai kerrostalo asunto-osakeyhti\u00f6it\u00e4. Ongelmia syntyy kun jokainen rakentaa, korjaa tai laajentaa omaansa ilman asunto-osakeyhti\u00f6n valvontaa. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksiin otetaan usein m\u00e4\u00e4r\u00e4ys, ett\u00e4 kukin vastaa itse oman rakennuksensa kunnossapidosta. P\u00e4\u00e4t\u00f6kset tehd\u00e4\u00e4n yhti\u00f6kokouksissa normaalilla yksinkertaisella \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6ll\u00e4 (yli puolet) mutta esim. yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muuttaminen vaatii 2\/3 \u00e4\u00e4ntenenemmist\u00f6n paikkalla olevista \u00e4\u00e4nist\u00e4. P\u00e4\u00e4t\u00f6kset eiv\u00e4t saa loukata toisen osakkeenomistajan oikeutta omaan osakkeiden perusteella hallitsemaansa rakennukseensa. Eiv\u00e4tk\u00e4 ne saa muutenkaan olla yhdenvertaisuuden vastaisia. Typpillisi\u00e4 riitoja ovat oman rakennuksen rakentamislupaan liittyv\u00e4t riidat, rakennusoikeuteen liittyv\u00e4t riidat ja vastikkeisiin liityv\u00e4t maksuvelvollisuudet. Uudiskohteen rakennuttamisessa on syyt\u00e4 tehd\u00e4 osakkeenomistajien v\u00e4lill\u00e4 erillinen rakennuttamissopimus miss\u00e4 sovitaan vastuut, rakennusluvat, aikataulut, k\u00e4ytt\u00f6oikeudet jne. erikseen.
Alla olevassa riidassa sen perusteet l\u00e4htiv\u00e4t jo rakentamisajasta 1990 luvun lopulta ja sen j\u00e4lkeisist\u00e4 laajennuksista riidoista. Kantaja vaati vahvistamaan, ett\u00e4 yhden rakennuksen kellariin tehdyt laajennusty\u00f6t ovat lain vastaisia ja ettei asunto-osakeyhti\u00f6 omistanut osaa rakennuksista. Kaikki vaatimukset hyl\u00e4ttiin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa ja hovioikeudessa.
Hovioikeuden perustelujan mukaan, kysymys silt\u00e4 osin kun toinen osakkeenomistaja esitt\u00e4\u00e4 vaatimuksia (kellariin tehdyt muutokset) toisen osakkeenomistajan hallinta-oikeudesta asunto-osakeyhti\u00f6\u00f6n (siis ei toiseen osakkeenomistajaan) kohdistetulla kanteella on hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4, koska kysymys on toisen osakkeeomistajan tekemist\u00e4 muutoksista yhti\u00f6n omistamaan rakennukseen ja kanne koskee yhti\u00f6n toisen osakkaan menettely\u00e4 yhti\u00f6n omistaman rakennuksen suhteen. Se, miss\u00e4 m\u00e4\u00e4rin toisen osakkaan menettely yhti\u00f6n omistaman rakennuksen suhteen on ollut lain ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaista, on kysymys, joka kuuluu yhti\u00f6n ja kyseisen toisen osakkaan v\u00e4liseen suhteeseen. Kantajalla ei ole omaa intressi\u00e4 eik\u00e4 siten puhevaltaa esitt\u00e4\u00e4 t\u00e4h\u00e4n suhteeseen liittyvi\u00e4 vaatimuksia. Kantajan vaatimukset on t\u00e4lt\u00e4 osin j\u00e4tett\u00e4v\u00e4 tutkimatta.
Hovioikeuden mukaan my\u00f6s muut vaatimukset, jotka koskevat toisen osakkeenomistajan ja yhti\u00f6n v\u00e4lisi\u00e4 omistussuhteita on j\u00e4tett\u00e4v\u00e4 tutkimatta. Kantaja voi esitt\u00e4\u00e4 vaatimuksia vain oman rakennuksensa ja yhti\u00f6n v\u00e4lisist\u00e4 omistussuhteista. T\u00e4lt\u00e4 osin hovioikeus totesi kuten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuskin, ett\u00e4 periaatteessa asunto-osakeyhti\u00f6n omistamalla kiinteist\u00f6ll\u00e4 voi olla toisen omistama rakennus. N\u00e4inh\u00e4n on esim. vuokramaalla oleva rakennus eli jossa kiinteist\u00f6n omistama asunto-osakeyhti\u00f6 on vuokrannut osan maa-alasta kolmannelle. Useinmiten se on muu kuin osakkeenomistaja. N\u00e4m\u00e4 ovat kuitenkin sopimuskysymyksi\u00e4, joissa sopimuksentekotilannetta tarkastellaan kokonaisuutena ja pyrit\u00e4\u00e4n selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n osapuolten tarkoitus. Yhti\u00f6j\u00e4rjestys on silloin yksi tulkintal\u00e4hden.
Hovioikeuden perustelujen mukaan:
”Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 lis\u00e4rakentamishankkeen alkamisesta rakennusten valmistumiseen saakka asunto-osakeyhti\u00f6n ja sen osakkaiden selv\u00e4n\u00e4 l\u00e4ht\u00f6kohtana on ollut, ett\u00e4 rakennukset liittyv\u00e4t yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 tarkoitettuun lis\u00e4rakentamiseen, rakennettavat huoneistot kuuluvat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen s\u00e4\u00e4ntelyn alaan ja niiden hallinnan perusteella suoritetaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4\u00e4 vastiketta eli kysymys on tavanomaisin tavoin asunto-osakeyhti\u00f6n omistamista huoneistoista. Rakentaminen on tapahtunut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisessa tarkoituksessa yhti\u00f6n lukuun. Osakkaat ovat sanotussa tarkoituksessa yhti\u00f6n maalle rakentaessaan omistuksen suhteen toimineet yhti\u00f6n puolesta ja lukuun.Rakennusten on tarkoitettu tulevan osaksi yhti\u00f6n omistamaa kiinteist\u00f6\u00e4. Osakkaat ovat n\u00e4in toimiessaan toteuttaneet yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 tarkoitetun ja sallitun lis\u00e4rakentamisen, joka on tuottanut heille hallintaoikeuden yhti\u00f6n omistamiin huoneistoihin ja piha-alueisiin. Sill\u00e4 seikalla, ett\u00e4 kahden uudisrakennuksen k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n toteutus on jossain m\u00e4\u00e4rin poikennut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 alunperin tarkoitetusta yhdest\u00e4 talosta tai sill\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6 ei ole vastannut rakentamisen kustannuksista, ei ole merkityst\u00e4 asian arvioinnissa.”
Asunto-osakeyhti\u00f6, rakennuttaminen, osakkeenomistaja, rakennusrahasto, tarkoitus, sopimus rakentamisesta, hallinta-oikeus, lis\u00e4rakentaminen, pienyhti\u00f6.
Helsingin hovioikeus
Tuomio
Antamisp\u00e4iv\u00e4 4.3.2020
Nro 256
Diaarinumero S 18\/560
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 5.2.2018 nro 5482 (liitteen\u00e4)
Asia Asunto-osakeyhti\u00f6asia
Valittaja Oliver Kopsa
Vastapuoli Asunto Oy Str\u00f6mintie 5
Asian k\u00e4sittely hovioikeudessa
Jatkok\u00e4sittelupa on my\u00f6nnetty 30.5.2018.
Valitus
Oliver Kopsa on toistanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenev\u00e4n kanteen. Lis\u00e4ksi Kopsa on vaatinut, ett\u00e4 Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s yhti\u00f6) velvoitetaan korvaamaan h\u00e4nen oikeudenk\u00e4yntikulunsa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 1.500 eurolla ja hovioikeudessa 600 eurolla, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkoineen.
Kopsa on toistanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenev\u00e4t kanteen perusteet.
Vastaus
Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s yhti\u00f6) on vaatinut, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n. Lis\u00e4ksi yhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 Oliver Kopsa velvoitetaan korvaamaan yhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa 4.182,93 eurolla korkoineen.
Yhti\u00f6 on toistanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenev\u00e4t vastauksen perusteet.
Hovioikeuden ratkaisu
K\u00e4sittelyj\u00e4rjestys
Kopsa ja yhti\u00f6 ovat ilmoittaneet, ett\u00e4 p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyn toimittaminen asiassa ei ole tarpeen.
Perustelut
Kanteen kohta 1
Kopsa on vaatinut, ett\u00e4 vahvistetaan, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n perustamisen j\u00e4lkeen tehty A-talon ensimm\u00e4isen kerroksen huoneiston 1 yhdist\u00e4minen kellarikerroksen tiloihin on ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaista. Kopsa on t\u00e4h\u00e4n liittyen edelleen vaatinut, ett\u00e4 vahvistetaan, ett\u00e4 A-talon huoneisto rajoittuu rakennuksen ensimm\u00e4iseen kerrokseen ja sen lattiapinta-ala on 107 neli\u00f6metri\u00e4.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 kysymys on muutoksista yhti\u00f6n omistamaan rakennukseen ja kanne koskee yhti\u00f6n toisen osakkaan menettely\u00e4 yhti\u00f6n omistaman rakennuksen suhteen. Se, miss\u00e4 m\u00e4\u00e4rin toisen osakkaan menettely yhti\u00f6n omistaman rakennuksen suhteen on ollut lain ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaista, on kysymys, joka kuuluu yhti\u00f6n ja kyseisen toisen osakkaan v\u00e4liseen suhteeseen. Oliver Kopsalla ei ole omaa intressi\u00e4 eik\u00e4 siten puhevaltaa esitt\u00e4\u00e4 t\u00e4h\u00e4n suhteeseen liittyvi\u00e4 vaatimuksia. Kopsan vaatimukset on t\u00e4lt\u00e4 osin j\u00e4tett\u00e4v\u00e4 tutkimatta.
Kanteen kohdat 2 ja 3
Taustaa
Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n omistamalla tontilla sijaitsee talo A:ksi nimetty paritalo, joka on ollut olemassa jo yhti\u00f6t\u00e4 perustettaessa vuonna 1986. Yhti\u00f6n tontille on my\u00f6hemmin rakennettu kaksi muuta asuinrakennusta. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on mainittu talo A (huoneistot 1 ja 2) sek\u00e4 talo B (huoneistot 3 ja 4). Taloa B ei ole yhti\u00f6n toimesta koskaan rakennettu. Kahden tontille my\u00f6hemmin rakennetun asuinrakennuksen huoneistoista on k\u00e4ytetty nimityksi\u00e4 B1 ja B2.
Oliver Kopsa omistaa huoneiston B 1 hallintaan oikeuttavat osakkeet nrot 241-350. Huoneisto sijaitsee niin sanotussa rakennuksessa 2. Rakennus on valmistunut ja hyv\u00e4ksytty k\u00e4ytt\u00f6\u00f6notettavaksi vuosina 1993-94. Kopsa on vaatinut, ett\u00e4 vahvistetaan, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 ei ole yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 taloksi B nimetty\u00e4 paritalorakennusta huoneistoineen 3 ja 4 (osakkeet 241-350 ja 351-460) ja ett\u00e4 yhti\u00f6 ei omista sen omistamalla kiinteist\u00f6ll\u00e4 sijaitsevia rakennuksia 2 ja 3.
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan yhti\u00f6n osakkeet tuottavat oikeuden hallita huoneistoja yhti\u00f6n omistamassa rakennuksessa niin, ett\u00e4 talossa A on huoneistot 1 ja 2 ja talossa B huoneistot 3 ja 4. Osakkeet 1-120 oikeuttavat k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4\u00e4n asemapiirroksesta ilmenev\u00e4\u00e4 aluetta A1, osakkeet 121-240 aluetta A2 ja osakkeet nrot 241-460 j\u00e4ljelle j\u00e4\u00e4v\u00e4\u00e4 aluetta rakentamiseen ja pihoihin. Edelleen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan yhti\u00f6ll\u00e4 on rakennusrahasto B talon huoneistojen rakentamista ja pihojen ym. kunnostamista varten.
Rakennusrahaston kartuttamiseen ovat velvollisia osallistumaan vain
osakkeiden 241-460 omistajat.
Yhti\u00f6n tontilla on niille yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 osoitetulla alueella kaksi erillisrakennusta, jotka ovat osakkeenomistajien rakennuttamia. Yhti\u00f6n tontille my\u00f6hemmin rakennetut erillisrakennukset eiv\u00e4t suoraan vastaa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mainintaa talosta B. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 mainitun talon B huoneistot 3 ja 4 on huoneistoaloiltaan m\u00e4\u00e4ritetty vain viitteellisesti. Kopsa on katsonut, ett\u00e4 osakkeiden 241-460 omistajat omistavat rakennukset eik\u00e4 niiden hallinta perustu yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksiin vaan rakennusten omistamiseen. Koska rakennuksia ei ole mainittu tai tarkoitettu yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4, perustetta yhti\u00f6vastikkeen suorittamiselle ei ole.
Tutkimatta j\u00e4tt\u00e4minen
Oliver Kopsan hallinnassa oleva huoneisto sijaitsee rakennuksessa 2, joten h\u00e4n voi esitt\u00e4\u00e4 vain mainitun rakennuksen omistusoikeuteen liittyvi\u00e4 vaatimuksia. Sen sijaan Kopsalla ei ole oikeutta esitt\u00e4\u00e4 vaatimuksia, jotka koskevat muiden tahojen omistussuhteita, joten Kopsan vaatimukset, jotka koskevat rakennusta 3 sek\u00e4 kysymyst\u00e4 siit\u00e4, omistaako yhti\u00f6 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 taloksi B nimetty\u00e4 rakentamatonta paritalorakennusta, on Kopsan puhevallan puuttumisen johdosta j\u00e4tett\u00e4v\u00e4 tutkimatta.
Asiassa on t\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen kysymys siit\u00e4, kuka omistaa Oliver Kopsan omistamien osakkeiden kohteena olevan rakennuksen 2 (huoneisto B 1). Kopsan mukaan yhti\u00f6 ei omista rakennusta, koska se ei ole sit\u00e4 rakennuttanut, rahoittanut tai osallistunut rakennushankkeeseen muutenkaan. Huoneiston hallinta ei perustu yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen, koska rakennusta ja huoneistoa ei ole siin\u00e4 mainittu. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella rakennuksen omistaja on vain saanut tietyn m\u00e4\u00e4r\u00e4n rakennusoikeutta k\u00e4ytt\u00f6\u00f6ns\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyll\u00e4 alueella.
N\u00e4ytt\u00f6
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan yhti\u00f6n toimialana on omistaa ja hallita kysymyksess\u00e4 olevaa tonttia sek\u00e4 mainitulla tontilla olevia ja rakennettavia rakennuksia. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan yhti\u00f6ll\u00e4 on rakennusrahasto B talon huoneistojen rakentamista sek\u00e4 alueen B pihojen ym. kunnostamista varten. Rakennusrahaston kartuttamiseen ovat velvollisia osallistumaan vain osakkeiden 241-460 omistajat. Asunto-osakeyhti\u00f6n ovat perustaneet Mirja ja Ahti Ker\u00e4nen, Tuula ja Nuutti Orava ja Huoneistokeskus OY. Ker\u00e4set ovat merkinneet osakkeet nro 1-120 (huoneisto ja piha-alue A 1), Oravat osakkeet nro 121-240 (huoneisto ja piha-alue A 2) ja Huoneistokeskus OY osakkeet nro 241-460 (huoneisto\/huoneistot B 1 ja B 2 ja piha- ja rakentamisalue B). Ker\u00e4set ja Oravat ovat osakassopimuksessa 23.5.1986 sitoutuneet my\u00f6t\u00e4vaikuttamaan siihen, ett\u00e4 yhti\u00f6 hakee rakennusluvat uudisrakennuksen\/uudisrakennusten rakentamista varten sek\u00e4 siihen, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 muutetaan vastaamaan uudisrakennuksia tulevien huoneistojen huoneistoalojen osalta. Huoneistokeskus OY on vastaavasti sitoutunut siihen, ettei muille osakkaille aiheudu yhti\u00f6n osakkaina taloudellisia velvoitteita talon B huoneistojen rakentamisesta. Sanotut
huoneistot rahoitetaan yksinomaan osakkeiden nrot 241-460 omistajien suorituksin rakennusrahastoon yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen ehtojen mukaan.
Huoneistokeskus OY on sitoutunut suorittamaan yhti\u00f6lle vastiketta, joka vastaa sopimuksessa m\u00e4\u00e4ritelty\u00e4 suhteellista osaa niist\u00e4 yhti\u00f6n menoista, jotka aiheutuvat yhti\u00f6n hallinto- ja muista vastaavista kuluista sin\u00e4 aikana, kun uudisrakennus ei ole valmiina. Kun uudisrakennus on valmiina ja hyv\u00e4ksytty k\u00e4ytt\u00f6\u00f6notettavaksi, vastike suoritetaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen pinta- alan mukaan tai mahdollisesti korjatun yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen pinta-alan mukaan. Osakkeiden nrot 241-460 omistajalla on oikeus k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 rakentamista varten varattua aluetta B uudisrakennuksen\/uudisrakennusten rakentamiseen sek\u00e4 tarvittaviin pihoihin.
Huoneistokeskuksen myyty\u00e4 osakkeensa Lea ja Timo Puroselle n\u00e4m\u00e4 olivat laadituttaneet suunnitelmat kahdesta noin 110 neli\u00f6metrin talosta (todiste K36). Yhti\u00f6 on hakenut rakennuslupaa vuonna 1989 kahdelle asuinrakennukselle. Puroset ovat myyneet osakkeet 241-350 Poromaille ja 351-460 rakennusliike Pesrak Oy:lle. Viimeksi mainitut osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa B 2, on 8.2.1993 myyty Jyrki Kopsalle. T\u00e4ll\u00f6in rakentaminen on ollut viel\u00e4 kesken. Rakennuksen 3 sis\u00e4puoli on hyv\u00e4ksytty k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n lopputarkastuksessa 1.6.1993.
Aaro Kopsa on ostanut 19.10.1993 Poromailta huoneiston B 1 hallintaan oikeuttavat osakkeet nrot 241-350. Kauppakirjassa on ollut maininta, ett\u00e4 ostaja on tietoinen, ett\u00e4 rakennuksen lopputarkastusta ei ole pidetty. Aaro Kopsa on sittemmin lahjoittanut osakkeet Oliver Kopsalle (k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio s. 1). Huoneistojen pinta-alat eiv\u00e4t ole vastanneet yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 huoneistojen 3 ja 4 osalta todettuja huoneistoaloja.
Yhti\u00f6n osakkaat ja yhti\u00f6 ovat 22.1.1993 tehneet sopimuksen rakennusty\u00f6n saattamisesta p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen. Sopimuksessa on viitattu osakassopimukseen 23.5.1986 ja todettu, ett\u00e4 osakkeiden 241-460 omistus ei ole en\u00e4\u00e4 alkupKer\u00e4isen sopimuksen mukaisesti yhdell\u00e4 omistajalla vaan osakkeilla 241-350 on eri omistaja kuin osakkeilla 351-460. Sopimuksesta ilmenee, ett\u00e4 Jyrki Kopsa on ollut osakkeiden 351-460 tuleva omistaja, Ker\u00e4set ja Oravat ovat omistaneet osakkeita kuten aikaisemmin ja osakkeiden 241- 350 omistajat ovat tuossa vaiheessa olleet Keijo ja Sari Poromaa.
Sopimuksessa osakkeiden 241-350 ja 351-460 omistajat ovat sitoutuneet rakentamaan omistamiensa osakkeiden perusteella hallitsemansa osat talosta B valmiiksi ja saattamaan kaikki ty\u00f6t hyv\u00e4ksytyiksi. Osapuolet ovat sitoutuneet my\u00f6t\u00e4vaikuttamaan siihen, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 muutetaan vastaamaan uudisrakennuksia huoneistojen huoneistoalojen osalta, mik\u00e4li se on tarpeellista. Sopimuksessa on edelleen todettu, ett\u00e4 osakkeiden 241- 350 perusteella hallittava huoneisto on valmis ja hyv\u00e4ksytty k\u00e4ytt\u00f6\u00f6notettavaksi, joten n\u00e4iden osakkeiden omistaja suorittaa vastiketta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen pinta-alan mukaan. Osakkeiden 351-460 perusteella hallittava huoneisto ei ole valmis. Sopimuksessa on m\u00e4\u00e4ritelty t\u00e4m\u00e4n huoneiston osalta yhti\u00f6lle maksettavat kulut ja osakkeiden tulevan ostajan osalta vastaisuudessa maksettava vastike. Rakennukset on lopullisesti hyv\u00e4ksytty k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n vuonna 1994 (todiste K12).
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Kopsan mukaan yhti\u00f6 ei omista rakennusta 2 (huoneisto B 1), koska se ei ole sit\u00e4 rakennuttanut, rahoittanut tai osallistunut rakennushankkeeseen muutenkaan. Huoneiston hallinta ei perustu yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen, koska rakennusta ja huoneistoa ei ole siin\u00e4 mainittu. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella rakennuksen omistaja on vain saanut tietyn m\u00e4\u00e4r\u00e4n rakennusoikeutta k\u00e4ytt\u00f6\u00f6ns\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyll\u00e4 alueella.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa selostetuissa kysymyksess\u00e4 olevaa huoneistoa koskevissa aikaisemmissa oikeudenk\u00e4ynneiss\u00e4 on ollut kyse yhti\u00f6kokousten p\u00e4\u00e4t\u00f6sten moittimisesta liittyen vastikkeiden maksuvelvollisuuteen ja huoneiston haltuunottoa koskeviin p\u00e4\u00e4t\u00f6ksiin sek\u00e4 vastikkeiden velkomisesta. Mainituissa ratkaisuissa on katsottu, ett\u00e4 tuolloin Aaro Kopsan hallinnassa ollutta huoneistoa koskee vastikkeenmaksuvelvollisuus yhti\u00f6lle. Mainituissa aikaisemmissa asioissa ei ole k\u00e4sitelty rakennuksen omistusoikeutta koskevia kysymyksi\u00e4, joten aikaisemmat tuomiot eiv\u00e4t k\u00e4sit\u00e4 ratkaisuja, jotka olisi asetettava perustaksi nyt k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4\u00e4 kysymyst\u00e4 arvioitaessa.
Rakennus kuuluu kiinteist\u00f6\u00f6n sill\u00e4 edellytyksell\u00e4, ett\u00e4 se on omalla maalla ja sen omistaa kiinteist\u00f6n omistaja (kts. Leena Kartio, Esineoikeuden perusteet, s. 102). Rakennuksen rakentaminen ei sin\u00e4ns\u00e4 perusta omistusoikeutta rakennukseen kiinteist\u00f6nomistajalle. Omistusoikeuden perusteiden on oltava erikseen osoitettavissa. Ratkaiseva merkitys on annettava sille, mit\u00e4 kiinteist\u00f6nomistajan ja sivullisen on katsottava rakennuksen omistussuhteiden osalta tarkoittaneen (mts. 92). Oikeus rakennuksen pysytt\u00e4miseen toisen omistamalla kiinteist\u00f6ll\u00e4 edellytt\u00e4\u00e4 oikeusperustetta. Yleens\u00e4 t\u00e4llaisen muodostaa kiinteist\u00f6nomistajan ja rakennuksen omistajan v\u00e4linen sopimus kuten maanvuokrasopimus (mts. 95).
Siit\u00e4 seikasta, ett\u00e4 Kopsan hallinnassa oleva rakennus sijaitsee asunto- osakeyhti\u00f6n tontilla, ei seuraa ilman muuta, ett\u00e4 yhti\u00f6 omistaa rakennuksen. Rakennuksen omistukselle on oltava oma perusteensa. Yhti\u00f6 ei ole vastannut kysymyksess\u00e4 olevan rakennuksen suunnittelusta tai rakennuttamisesta eik\u00e4 rahoittanut rakentamista vaan n\u00e4ist\u00e4 toimista ovat vastanneet kysymyksess\u00e4 olevien osakkeiden omistajat. Maapohjan hallinta on perustunut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykseen, joka on koskenut osakkeiden 241-460 hallintaan kuuluvaa aluetta. Mit\u00e4 tulee rakennuksen omistamiseen ratkaisevaa on, miten yhti\u00f6n ja rakentamisesta vastanneiden osakkaiden on katsottava tarkoittaneen j\u00e4rjest\u00e4neen rakennuksen omistusoikeuden.
Yhti\u00f6n tarkoituksena on omistaa ja hallita tonttia ja tontilla olevia ja rakennettavia rakennuksia. Osakkeet 241-460 ovat oikeuttaneet k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4\u00e4n m\u00e4\u00e4r\u00e4tty\u00e4 aluetta rakentamiseen. Yhti\u00f6ll\u00e4 on yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4 olla rakennusrahasto mainittua rakentamista varten.
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ilmenee siten, ett\u00e4 tarkoituksena on ollut, ett\u00e4 yhti\u00f6 rakennuttaa B talon. T\u00e4m\u00e4 ei ole kuitenkaan toteutunut vaan osakkeiden
241-460 omistajat ovat huolehtineet rakennuttamisesta. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella rakennusrahaston kartuttamiseen olisivat olleet velvollisia osallistumaan vain edell\u00e4 mainittujen osakkeiden omistajat. Vain ne osakkaat, jotka ovat hallinneet aluetta B, ovat vastanneet rakentamisen kustannuksista. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella sen seikan, ett\u00e4 yhti\u00f6 omistaa tontilla sijaitsevat rakennukset, ja sen, ett\u00e4 osan osakkaista on ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4 vastata lis\u00e4rakentamisen kustannuksista, ei ole n\u00e4hty olevan ristiriidassa kesken\u00e4\u00e4n. Ratkaisevaa yhti\u00f6n tontille yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyss\u00e4 tarkoituksessa rakennetun rakennuksen omistuksen suhteen on se, mit\u00e4 yhti\u00f6 ja rakentamisesta vastanneet osakkaat ovat kesken\u00e4\u00e4n sopineet tai tarkoittaneet. Asunto-osakeyhti\u00f6n tarkoitus ja edell\u00e4 kerrotut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset huomioon ottaen voidaan pit\u00e4\u00e4 l\u00e4ht\u00f6kohtana, ett\u00e4 rakentamisesta vastanneiden osakkaiden tarkoituksena on ollut, ett\u00e4 rakentaminen tapahtuu yhti\u00f6n lukuun. Miss\u00e4\u00e4n tilanteessa ei ole ollut tarkoituksena, ett\u00e4 yhti\u00f6 vastaisi lis\u00e4rakentamisen kustannuksista.
Vuonna 1993 yhti\u00f6n osakkaiden, osakkeiden 351-450 tulevan omistajan ja yhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 tehdyst\u00e4 sopimuksesta ilmenee, ett\u00e4 tarkoituksena on ollut, ett\u00e4 uudisrakennusten valmistuttua niiden k\u00e4sitt\u00e4mist\u00e4 huoneistoista maksetaan vastiketta huoneistopinta-alojen perusteella. Siten rakennukset on katsottu yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tarkoittamiksi huoneistoiksi. Vastiketta ei ole yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 milt\u00e4\u00e4n osin m\u00e4\u00e4ritetty maata koskevan hallinta-alan mukaan eik\u00e4 sellaista ole osakkaiden v\u00e4lisiss\u00e4 sopimuksissakaan todettu tai tarkoitettu. Jos osakkeiden olisi tuossa vaiheessa katsottu liittyneen vain tietyn maa-alan hallintaan, t\u00e4m\u00e4 seikka olisi varmuudella todettu, eik\u00e4 vastikkeen olisi todettu m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4n huoneistoalan mukaan. Sopimuksesta ilmenee, ett\u00e4 osakkeiden 241-460 on katsottu liittyv\u00e4n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 tarkoitettuun taloon B, vaikka rakentaminen on koskenut tosiasiassa kahta erillist\u00e4 rakennusta.
Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 lis\u00e4rakentamishankkeen alkamisesta rakennusten valmistumiseen saakka asunto-osakeyhti\u00f6n ja sen osakkaiden selv\u00e4n\u00e4 l\u00e4ht\u00f6kohtana on ollut, ett\u00e4 rakennukset liittyv\u00e4t yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 tarkoitettuun lis\u00e4rakentamiseen, rakennettavat huoneistot kuuluvat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen s\u00e4\u00e4ntelyn alaan ja niiden hallinnan perusteella suoritetaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4\u00e4 vastiketta eli kysymys on tavanomaisin tavoin asunto-osakeyhti\u00f6n omistamista huoneistoista.
Rakentaminen on tapahtunut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisessa tarkoituksessa yhti\u00f6n lukuun. Osakkaat ovat sanotussa tarkoituksessa yhti\u00f6n maalle rakentaessaan omistuksen suhteen toimineet yhti\u00f6n puolesta ja lukuun.
Rakennusten on tarkoitettu tulevan osaksi yhti\u00f6n omistamaa kiinteist\u00f6\u00e4. Osakkaat ovat n\u00e4in toimiessaan toteuttaneet yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 tarkoitetun ja sallitun lis\u00e4rakentamisen, joka on tuottanut heille hallintaoikeuden yhti\u00f6n omistamiin huoneistoihin ja piha-alueisiin. Sill\u00e4 seikalla, ett\u00e4 kahden uudisrakennuksen k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n toteutus on jossain m\u00e4\u00e4rin poikennut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 alunperin tarkoitetusta yhdest\u00e4 talosta tai sill\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6 ei ole vastannut rakentamisen kustannuksista, ei ole merkityst\u00e4 asian arvioinnissa.
Aaro Kopsa on 1.11.1993 tehdyll\u00e4 kaupalla ostanut osakkeet nrot 241-350. Kauppakirjaan on merkitty, ett\u00e4 ostaja on tietoinen, ettei rakennuksen
lopputarkastusta ole pidetty ja ett\u00e4 huoneistossa asutaan kaupantekohetkell\u00e4. Kaupan kohteena on ollut osakkeet, jotka oikeuttavat huoneiston B 1 hallintaan. Aaro Kopsa on kaupalla saanut ne oikeudet, jotka ovat olleet voimassa kaupantekohetkell\u00e4. Kuten edell\u00e4 on todettu, kyseisen huoneiston k\u00e4sitt\u00e4v\u00e4 rakennus on rakennettu yhti\u00f6n puolesta ja lukuun ja tullut siten valmistuessaan yhti\u00f6n omistukseen ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten alaan. Kaupan kohteena on siten katsottava olleen osakkeet, jotka ovat oikeuttaneet yhti\u00f6n omistaman huoneiston hallintaan. Oliver Kopsa on lahjoituksen perusteella saanut vastaavat oikeudet.
Edell\u00e4 mainituilla perusteilla Oliver Kopsan vaatimus, ett\u00e4 vahvistetaan, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 ei omista tontilla sijaitsevaa rakennusta 2, on perusteeton. Syyt\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen t\u00e4lt\u00e4 osin ei ole.
Oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa
Kopsa on h\u00e4vinnyt muutoksenhaun. H\u00e4n on siten velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut my\u00f6s hovioikeudessa.
Tuomiolauselma
Muutokset k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon:
Kanteen kohdan 1 vaatimus sek\u00e4 kanteen kohtien 2 ja 3 osalta Kopsan vaatimukset, jotka koskevat rakennusta 3 sek\u00e4 kysymyst\u00e4 siit\u00e4, omistaako yhti\u00f6 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 taloksi B nimetty\u00e4 paritalorakennusta, j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta.
Muilta osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota ei muuteta.
Oliver Kopsa velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:lle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 4.182,93 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antop\u00e4iv\u00e4st\u00e4 lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheisesta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 4.5.2020.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos AS
hovioikeudenneuvos JH
asessori LS
Esittelij\u00e4: hovioikeuden esittelij\u00e4 IP
Ratkaisu on yksimielinen.
HELSINGIN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUS TUOMIO 18\/5482
2. osasto
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari YV
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari KV
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari PR 5.2.2018 L 17\/46337
Kantaja Kopsa, Oliver
Vastaaja Asunto Oy Str\u00f6mintie 5
Asia Asunto-osakeyhti\u00f6asia
Vireille
14.9.2017
TAUSTA
Ker\u00e4set ja Oravat sek\u00e4 Huoneistokeskus Oy ostettuaan Helsingin kaupunginosan korttelissa 49061 sijaitsevan tontin numero 5, jolla sijaitsi kaksi huoneistoa k\u00e4sitt\u00e4v\u00e4 asuinrakennus, perustivat 23.5.1986 Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 -nimisen asunto-osakeyhti\u00f6n. Ker\u00e4set merkitsiv\u00e4t osakkeet nrot 1-120 (Huoneisto A 1) ja Oravat osakkeet nrot 121-240 (Huoneisto A 2). Huoneistokeskus Oy merkitsi osakkeet nrot 241-350 ja 351-460. Yhti\u00f6t\u00e4 perustettaessa laadittiin yhti\u00f6j\u00e4rjestys.
Huoneistokeskus Oy myi osakkeet 241-350 ja 351-460 Lea ja Timo Puroselle. Puroset myiv\u00e4t osakkeensa 241-350 Poromaille ja 351-460 rakennusliike Pesrak Oy:lle. Osakkeet 351-460 myytiin rakentamisen ollessa kesken edelleen Jyrki Kopsalle 8.2.1993. Rakennuksen 3 sis\u00e4puoli hyv\u00e4ksyttiin k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n loppukatselmuksessa 1.6.1993. Poromaat myiv\u00e4t osakkeet 241-350 19.10.1993 allekirjoitetulla kauppakirjalla Aaro Kopsalle. Omistusoikeus siirtyi 29.10.1993. Aaro Kopsa on sittemmin lahjoittanut osakkeet Oliver Kopsalle. Rakennusten 2 ja 3 loppukatselmukset pidettiin 26.5.1994.
KANNE
Vaatimukset
Kantaja Oliver Kopsa on vaatinut Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeutta vahvistamaan, ett\u00e4
1)Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n perustamisen j\u00e4lkeen tehty A-talon ensimm\u00e4isen kerroksen huoneiston 1 yhdist\u00e4minen kellarikerroksen tiloihin on ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaista ja ett\u00e4 A-talon huoneisto 1 rajoittuu rakennuksen ensimm\u00e4iseen kerrokseen ja sen lattiapinta-ala on 107 neli\u00f6metri\u00e4;
2)Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 ei omista yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 taloksi B nimetty\u00e4 paritalorakennusta, jossa sijaitsisivat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksin osakkeiden 241-350 ja 351-460 hallitaan oikeutetut noin 100 neli\u00f6metrin huoneistot 3 ja 4; ja
3)Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 ei omista yhti\u00f6n tontilla sijaitsevia rakennuksia 2 ja 3.
Lis\u00e4ksi kantaja on vaatinut vastapuolen velvoittamista korvaamaan asiasta aiheutuneet asianosais- ja oikeudenk\u00e4yntikulut 1.500 euroa viiv\u00e4styskorkoineen.
1Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n perustamiskokous oli pidetty 23.5.1986. Siin\u00e4 oli hyv\u00e4ksytty yhti\u00f6n edelleen voimassa oleva yhti\u00f6j\u00e4rjestys. Yhti\u00f6 on rekister\u00f6ity kaupparekisteriin 28.8.1986. Kaupparekisteriin tehty merkint\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6n osakep\u00e4\u00e4oma olisi maksettu, on virheellinen.
Yhti\u00f6lle perustamisen yhteydess\u00e4 tulleella kiinteist\u00f6ll\u00e4 sijaitsee vanha paritalo, jota yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 nimitet\u00e4\u00e4n taloksi A. T\u00e4ss\u00e4 paritalorakennuksessa on yksi asuinkerros ja yksi kellarikerros.
Asuinkerroksen kerrostasoala on noin 250 neli\u00f6metri\u00e4 ja kellarikerroksen kerrostasoala on noin 200 neli\u00f6metri\u00e4. Talon A ensimm\u00e4isen kerroksen asuinkerroksessa sijaitsevat 107 neli\u00f6metrin asunto A 1 ja 111 neli\u00f6metrin asunto A 2.
Vastaajayhti\u00f6n A-talon asuinhuoneistosta 1 erillisen kellarikerroksen tilat ja erityisesti autotalli eiv\u00e4t ole tarkoitettu asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Asuinhuoneisto on kuitenkin yhdistetty alapuolella olevaan erilliseen pohjakerroksen osaan puhkaisemalla paloa hidastava palo-osastoiva ja kantava v\u00e4lipohja asunnon A 1 lounaisesta makuuhuoneesta pohjakerroksen askartelu- ja varastohuoneeseen sek\u00e4 rakentamalla portaat n\u00e4iden huoneiden v\u00e4lille. Kyseinen muutosty\u00f6 ei ollut sis\u00e4ltynyt vuoden 1986 lupasuunnitelmien mukaiseen muutosalueeseen, vaan se oli tehty pohjakerroksen muutosalueen ulkopuolelle. Mik\u00e4li se olisi ollut lupapiirustuksissa teht\u00e4v\u00e4ksi aiottu muutosty\u00f6, se n\u00e4kyisi my\u00f6s ensimm\u00e4isen kerroksen asunnon A 1 pohjakuvassa.
Kyseinen muutosty\u00f6 on laajentanut huoneiston A 1 k\u00e4sitt\u00e4m\u00e4\u00e4n my\u00f6s osan pohjakerroksen tiloista. N\u00e4in ollen kyseinen muutosty\u00f6 edellytt\u00e4\u00e4 ainakin yhti\u00f6n suostumusta, sill\u00e4 osakkaan muutosty\u00f6oikeus huoneistossa ei ulotu huoneistoa rajoittaviin rakenteisiin (laki
asunto-osakeyhti\u00f6st\u00e4 1926 11 \u00a7), ja lis\u00e4ksi yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muutosta tilaj\u00e4rjestelyiss\u00e4 sek\u00e4 huoneiston A 1 huoneistoalan muuttamista. Koska yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 ei ole muutettu, niin muutosty\u00f6 on sitomaton.
Talon A kellarikerroksessa sijaitsee etel\u00e4st\u00e4 pohjoiseen lueteltuna askartelu- ja varastohuone, pukuhuone, pesuhuone, sauna, kahden auton autotalli, pieni varastohuone, kattilahuone, yhden auton autotalli, varastohuone, puku- ja vaatehuone, pesuhuone, wc ja askarteluhuone. Autotalleihin on omat ovensa ja p\u00e4\u00e4sy muihin kellarissa oleviin tiloihin on j\u00e4rjestetty ulko-ovilla etel\u00e4p\u00e4\u00e4n askartelu- ja varastohuoneeseen ja pohjoisp\u00e4\u00e4n askarteluhuoneeseen. Pohjoisp\u00e4\u00e4n kellarissa olevat tilat on erotettu yl\u00e4puolella olevasta asunnosta A 2 palo-ovella.
Voimassa olevan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan huoneisto 1 k\u00e4sitt\u00e4\u00e4 4 huonetta, keitti\u00f6n ja pesuhuoneen ja on pinta-alaltaan mainitut noin 107 neli\u00f6metri\u00e4. Muista tiloista yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on m\u00e4\u00e4r\u00e4ys, ett\u00e4 huoneistoon 1 kuuluu kellarikerros, joka k\u00e4sitt\u00e4\u00e4 varastotiloja, saunan ja kahden auton tallin, yhteens\u00e4 noin 80 neli\u00f6metri\u00e4. Kyseinen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys ei ole perustettaessa voimassa olleessa laissa vaadittu lakim\u00e4\u00e4r\u00e4inen vaatimus huoneistoista ja niiden hallinnasta, vaan luonteeltaan lain sallima yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys muista tiloista ja niiden hallinnasta.
Voimassa olevaa vuoden 2010 asunto-osakeyhti\u00f6lakia soveltaen kyseisen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen ja asunto-osakeyhti\u00f6lain 13 luvun 3 \u00a7:n nojalla yhti\u00f6n osakkeet 1-120 oikeuttavat hallitsemaan niiden k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen mukaisesti kellarikerroksessa sijaitsevia tiloja,
varasto- ja askarteluhuonetta, saunaa (puku- ja pesuhuone sek\u00e4 sauna), kahden auton autotallia ja pient\u00e4 varastohuonetta.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta 2012:88 ilmenee perustelujen kohdasta 10, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaisesti tehdyt muutosty\u00f6t eiv\u00e4t ole sitovia, ellei samalla muuteta yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4, ja ettei edes yhteys huoneistosta muihin tiloihin osoita, ett\u00e4 muut tilat olisivat erottamaton osa huoneistoa, kun kulku muihin tiloihin on muutoin j\u00e4rjestetty. On itsest\u00e4\u00e4n selv\u00e4\u00e4, etteiv\u00e4t ennen kantajan osakkeiden saantoa tehdyt yhti\u00f6kokouksen tai hallituksen p\u00e4\u00e4t\u00f6kset sido kantajaa, ellei niit\u00e4 ole kirjattu yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen.
Yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 laadittaessa kellarissa olevia tiloja oli pidetty talon A huoneistoista 1 ja 2 erillisin\u00e4 tiloina. Niit\u00e4 ei ollut tarkoitettu asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Yhti\u00f6n perustamisen j\u00e4lkeen perustajaosakkaat olivat hakeneet yhdess\u00e4 yhti\u00f6n lukuun rakennuslupaa, joka oli my\u00f6nnetty 6.11.1986. Rakennusluvan ja noudattaviksi vahvistettujen rakennuspiirustusten lupa oli kattanut hakemuksen mukaiset seuraavat rakennustoimenpiteet:
1)paritalon huoneiston 1 saunaosasto (hakemuksessa: asunnon A 1 pohjakerroksen varastotiloihin rakennetaan saunatilat, pienest\u00e4 varastosta ja kattilahuoneesta tehd\u00e4\u00e4n oviaukot autotalleihin)
2)Huoneiston 2 1. kerroksessa huonej\u00e4rjestelyjen muutos keitti\u00f6-,
makuuhuone- ja kylpyhuonetilojen osalta (hakemus: asunnon A 2
1.kerros muutetaan asuntotyypist\u00e4 OH+MAKUUTILA+KK ym. OH+2MH+KK ym.)
3)Julkisivuihin lis\u00e4\u00e4 ikkunoita (hakemus: asunnon A 1 pohjakerroksen ulkosein\u00e4\u00e4n tehd\u00e4\u00e4n askartelu- ja varastohuoneelle ikkuna sek\u00e4 asunnon A 2 1. kerroksen ulkosein\u00e4\u00e4n tehd\u00e4\u00e4n pesu- ja makuuhuoneille ikkunat).
Hyv\u00e4ksytyist\u00e4 rakennuspiirustuksista ilmenee, ettei ensimm\u00e4isess\u00e4 kohdassa ollut ollut kyse huoneiston A 1 pohjakerroksesta, vaan
huoneiston A 1 kohdalla olleista pohjakerroksen tiloista. Edelleen rakennusluvasta ilmenee, ett\u00e4 rakennusluvan kattama muutosalue oli ollut kooltaan noin 75 neli\u00f6metri\u00e4 perustuen lupapiirustuksista ilmeneviin kahteen muutosalueeseen: huoneiston A 2 osalta noin puoleen sen 111 neli\u00f6metrin huoneistoalasta k\u00e4sitt\u00e4neeseen muutosalueeseen ja pohjakerroksen noin 20 neli\u00f6metrin suuruiseen muutosalueeseen.
Muutost\u00f6iden aikana voimassa olleen lain asunto-osakeyhti\u00f6ist\u00e4 8 \u00a7:n 1 momentin mukaan ”muutosta, joka koskee osakkeisiin liittyv\u00e4\u00e4 hallintaoikeutta \u00e4lk\u00f6\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen teht\u00e4k\u00f6, elleiv\u00e4t kaikki osakkeenomistajat kannata p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4.” On selv\u00e4\u00e4, ettei osakkeiden
1-120 omistajalla ole ollut oikeutta kyseiseen muutosty\u00f6h\u00e4n ilman yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muutosta eik\u00e4 yhti\u00f6 saa toimia yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaisesti. Muutosty\u00f6 oli ollut ja on edelleenkin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen. Muutost\u00f6ille ei yhti\u00f6n hallitus eik\u00e4 yhti\u00f6 voi antaa lupaa muuttamatta yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4.
6.11.1986 my\u00f6nnetty rakennuslupa k\u00e4sitti muutoksia talon A huoneistossa 2 sek\u00e4 tiettyj\u00e4 muutoksia talon A kellarikerroksessa keskeisimp\u00e4n\u00e4 saunatilojen rakentaminen. Lupa ei k\u00e4sitt\u00e4nyt mit\u00e4\u00e4n muutoksia talon A huoneistoon 1. Lupaa ei ollut haettu talon A huoneiston 1 ja sen alapuolella olevien kellarikerroksen tilojen yhdist\u00e4miselle. Luvan mukaiset ty\u00f6t (pois lukien palo-ovi kattilahuoneen ja yhden auton autotallin v\u00e4lille) oli hyv\u00e4ksytty loppukatselmuksessa 1990, ja t\u00e4ten talo A oli tullut l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti muutetuksi 23.5.1986 hyv\u00e4ksytyn yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaiseksi.
Poikkeuksen talon A yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisuuteen tekee se, ett\u00e4 jossain vaiheessa tiett\u00e4v\u00e4sti vuonna 1987 talon A ensimm\u00e4isess\u00e4 kerroksessa sijaitsevan huoneiston 1 ja sen alapuolisten huoneistosta erillisten kellaritilojen v\u00e4lille oli tehty yhteys siten, ett\u00e4 huoneistosta 1 oli purettu kiintokomerot sek\u00e4 palo-osastoiva ja kantava v\u00e4lipohja noin 5 neli\u00f6metrin alalta. Lis\u00e4ksi sinne oli rakennettu porras kellaritilassa sijaitsevan askartelu- ja varastohuoneen sek\u00e4 asunnon A 1 v\u00e4lille.
Rakennustoimenpide oli ollut ja on edelleen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen eik\u00e4 sido sen enemp\u00e4\u00e4 yhti\u00f6t\u00e4 kuin osakkeenomistajia. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 on noudatettava ja yhti\u00f6n on pidett\u00e4v\u00e4 yhti\u00f6n rakennukset rakennusluvan ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaisina. Ei voi olla niin, ett\u00e4
osakkeiden 1-120 omistajat laajentavat asuinhuoneistoaan, mutta maksavat vastiketta aiemman pinta-alan mukaisesti. Talon A huoneisto 1 on yhdistetty yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaisesti kellarikerroksen tiloihin, mik\u00e4 muutosty\u00f6 on yhti\u00f6t\u00e4 ja osakkeenomistajia sitomaton.
Ratkaisusta KKO 2011:39 ilmenee, ettei asunto-osakeyhti\u00f6n hallitus voi antaa suostumusta asunnossa A 1 tehtyihin muutost\u00f6ihin eik\u00e4
asunto-osakeyhti\u00f6 voi hakea viranomaislupaa tuohon muutosty\u00f6h\u00f6n ilman, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 on ensin muutettu.
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n osakkeid n 241-350 ja 351-460 yhteisest\u00e4 oikeudesta k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 tontin aluetta k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksena rakennusten rakentaminen. Vuosien 1989-1994 v\u00e4lisen\u00e4 aikana n\u00e4iden osakeryhmien omistajat ovat rakentaneet kaksi asuinrakennusta eli rakennukset 2 ja 3. Rakennuksessa 2 sijaitsee kaksikerroksinen noin 145 huoneistoneli\u00f6n asuinhuoneisto B sek\u00e4 autotalli. Rakennuksessa 3 on noin 170 huoneistoneli\u00f6n asuinhuoneisto C sek\u00e4 autotalli. Molempien huoneistojen saunat sijaitsevat asuntojen alimmassa niin sanotussa maanp\u00e4\u00e4llisess\u00e4 kellarikerroksessa. Rakennusten kerrokset ovat yhteydess\u00e4 toisiinsa asuntojen sis\u00e4isill\u00e4 portailla.
Vuonna 1989 voimassa ollut asunto-osakeyhti\u00f6laki ei s\u00e4\u00e4t\u00e4nyt mit\u00e4\u00e4n rakentamisesta ja siten rakentaminen oli perustunut yksinomaan mainittuun yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykseen. Yhti\u00f6n hallitus oli 17.5.1989 hyv\u00e4ksynyt suunnitelmat rakennusten 2 ja 3 rakentamisesta ja valtuuttanut osakkeiden 241-350 ja 351-460 omistajien toimeksiannosta toimineen Kaupunkisuunnittelu Oy:n hakemaan suunnitelmien mukaiselle rakennustoimenpiteelle rakennusluvan 14.5.1989 p\u00e4iv\u00e4ttyjen rakennuslupapiirustusten mukaisesti. Rakennusluvan mukainen rakennushanke oli hyv\u00e4ksytty lopullisesti k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n 26.5.1994 pidetyss\u00e4 loppukatselmuksessa.
Rakennusten 2 ja 3 rakentamisella yhti\u00f6n tontin rakennusoikeus on tullut k\u00e4ytetty\u00e4. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 taloksi B nimetty\u00e4 paritalorakennusta huoneistoineen 3 ja 4 ei ole rakennettu eik\u00e4 sit\u00e4 voida rakennusoikeuden puutteen johdosta rakentaa. Yhti\u00f6j\u00e4rjestys ei tunne rakennuksia 2 ja 3 eik\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ole m\u00e4\u00e4r\u00e4tty mit\u00e4\u00e4n sen enemp\u00e4\u00e4 niiden asuinhuoneistoista ja autotalleista kuin niiden hallinnastakaan. Yhti\u00f6 ei omista sellaista taloa 8, jonka yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ttyj\u00e4 huoneistoja osakkeiden 241- 350 ja 351-460 omistajat hallitsisivat. Huoneistoja B 3 ja B 4 ei siis ole olemassa, eik\u00e4 niit\u00e4 voi k\u00e4sitell\u00e4 samalla tavoin kuin olemassa olevia huoneistoja A 1 ja A 2.
Rakennuksien 2 ja 3 valmistumisen j\u00e4lkeen yhti\u00f6n toimielimet ovat osakkeiden 1-120 ja 121-240 omistajien enemmist\u00f6n turvin vallanneet yhti\u00f6n ja pyrkineet s\u00e4\u00e4nn\u00f6llisesti muutamaan huonolla menetyksell\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 siten, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 mainittaisiin rakennukset 2 ja 3, m\u00e4\u00e4ritett\u00e4isiin niiden huoneistot ja autotallit sek\u00e4 osoitettaisiin rakennuksen 2 tilat osakkeiden 241-350 omistajan ja rakennuksen 3 tilat osakkeiden 351-460 omistajan hallintaan. Kyseess\u00e4 on osakkeiden 1-120 ja 121-240 omistajien petollinen yritys ”ostaa” rakennukset niiss\u00e4 olevien huoneistojen hallintaoikeuksilla. Vaihtoehtoinen toimintapa on t\u00e4ll\u00e4 vuosituhannella ollut esitt\u00e4\u00e4 mielikuvituksellinen v\u00e4ite, ett\u00e4 talo B on rakennettu kahtena eri rakennuksena (rakennukset 2 ja 3). Samaa linjaa jatkaen on v\u00e4itetty, ett\u00e4 my\u00f6s talo A (rakennus 1) olisi rakennettu kahtena rakennuksena.
Yht\u00e4 kaikki yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 talon B nimell\u00e4 kulkevaa rakennusta huoneistoineen ;3 ja 4 ei ole olemassa eik\u00e4 yhti\u00f6 n\u00e4in olleen omista tuollaista rakennusta. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys talosta B ja siin\u00e4 sijaitsevista huoneistoista on virtuaalinen, jotta yhti\u00f6 t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 muodollisesti asunto-osakeyhti\u00f6n tunnusmerkist\u00f6n. Yhti\u00f6 ei voi tarkoituksensa vastaisesti omistaa rakennuksia 2 ja 3 muuttamatta yhti\u00f6muotoa tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4. Osakkeiden 241-350 ja 351-460 yhteinen oikeus alueeseen, jolle rakennukset 2 ja 3 on rakennettu, on yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen perustuvana pysyv\u00e4. Koska huoneistoja 3 ja 4 ei ole toteutettu, eiv\u00e4t osakkeet 241-350 ja 351-460 oikeuta (tosiasiallisesti) hallitsemaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen nojalla mit\u00e4\u00e4n huoneistoja.
Yhti\u00f6ll\u00e4 ei ole koskaan ollut aikomusta rakentaa taloa B huoneistoineen 3 ja 4. Ensinn\u00e4k\u00e4\u00e4n yhti\u00f6ll\u00e4 ei ole ollut varoja rakennushankkeeseen ja toisekseen perustamiskokouksessa 19.5.1986 oli yksimielisesti p\u00e4\u00e4tetty luovuttaa tontin rakentamaton alue osakkeiden 241-350 ja 351-460 yhteiseen k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Osakkeiden 241-350 ja 351-460 omistajien k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n osoitetusta alueesta on erotettu yhti\u00f6n ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isess\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa 4.10.2001 kulku- ja k\u00e4\u00e4nt\u00f6alue.
Ainakin muut yhti\u00f6n osakkeenomistajat kuin osakkeiden 1-120 omistajat ovat saaneet osakkeensa huomattavasti yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen hyv\u00e4ksymisen ja rekister\u00f6innin j\u00e4lkeen. Yhti\u00f6n julkisesti luotettava yhti\u00f6j\u00e4rjestys on ollut heill\u00e4 ennen osakesaantoaan tiedossa ja sopimusvapaus heid\u00e4n osaltaan tarkoittaa valintaa siit\u00e4, hyv\u00e4ksyv\u00e4tk\u00f6 he yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset ja hankkivat osakkeet itselleen. K\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 yhti\u00f6 on perustettu sill\u00e4 tavoin, ett\u00e4 perustetussa asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 osakkeiden 1-120 ja 121-240 omistajat saivat hallintaoikeuden tontilla olleen ja edelleen olevan talon A huoneistoihin lis\u00e4tiloineen, ja osakkeiden 241-350 ja 351-460 omistajat saivat yhdess\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6\u00f6ns\u00e4 tontin alueen, jolle he ovat voineet rakentaa itselleen rakennusoikeuden puitteissa mit\u00e4 ovat halunneet. Osakkeiden 241-350 ja 351-460 arvo muodostuu kyseisest\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6oikeudesta ja sille rakennetuista rakennuksista 2 ja 3.
Rakennus ja huoneisto ovat eri asia. Osakkeet 241-350 tuottavat oikeuden hallita huoneistoa 3 ja osakkeet 351-460 huoneistoa 4. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksell\u00e4 niiden on sijaittava samassa rakennuksessa, jota yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 kutsutaan taloksi 8. Tontilla olevissa rakennuksissa 2 ja 3 ei ole sen enemp\u00e4\u00e4 huoneistoja 3 ja 4 kuin asuntoja B 3 ja B 4. Osakeryhmien yhteinen k\u00e4ytt\u00f6oikeus ja lupa rakentamiseen on t\u00e4ysin erillinen rakentamattoman B-talon olemattomiin huoneistoihin 3 ja 4 kohdistuvista osakeryhm\u00e4kohtaisista hallintaoikeuksista.
Hypoteettisella yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen muuttamisella ei asian suhteen ole merkityst\u00e4. Kyse on rakennusten omistusoikeuksien selvitt\u00e4misest\u00e4, sill\u00e4 on selv\u00e4\u00e4, ettei vastiketta tarvitse maksaa huoneistoista, jotka sijaitsevat muussa kuin yhti\u00f6n omistamassa rakennuksessa. Asunto Oy Strqmintie 5:n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 et ole m\u00e4\u00e4r\u00e4tty ainoatakaan rakennusta osakkeenomistajan hallintaan.
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 osakkeiden 241-460 osalta m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n toisaalta oikeudesta k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 tontin aluetta rakentamiseen ja pihoihin sek\u00e4 toisaalta maksuvelvollisuudesta kartuttaa B talon huoneistojen rakentamista ja alueen B pihojen ym. kunnostamista varten perustettua rakennusrahastoa. Maksuvelvollisuudelle ei ole asetettu osakeryhm\u00e4kohtaista m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 eik\u00e4 perustetta. Asetettu maksuvelvollisuus on osakkeenomistajia kohtaan tehoton.
Osakassopimuksessa rakennusrahaston maksuvelvollisuudesta on sovittu, ett\u00e4 talon B huoneistojen rakentaminen rahoitetaan yksinomaan osakkeiden 241-460 omistajiensuorituksin rakennusrahastoon yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen ehtojen mukaan. Osakassopimuksessakaan ei ole sovittu osakeryhm\u00e4kohtaista m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 eik\u00e4 perustetta eik\u00e4 muutoinkaan mit\u00e4\u00e4n m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. Rakennusrahaston ehtojen mukaan kuten my\u00f6s osakassopimuksen mukaan kyse on ennakkorahastosta, eli osakkaiden maksut rahastoidaan, jonka j\u00e4lkeen ne k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n m\u00e4\u00e4r\u00e4tarkoitukseensa. Rakennusrahastosta on s\u00e4\u00e4detty vuodesta 1992 l\u00e4htien lailla ja siten koko rakennusrahastom\u00e4\u00e4r\u00e4ys on lainvastaisena tehoton.
Yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen toimialam\u00e4\u00e4r\u00e4yksen nojalla yhti\u00f6n tarkoituksena on omistaa ja hallita tietty\u00e4 tonttia sek\u00e4 tontilla olevia ja rakennettavia rakennuksia, joissa huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta enin osa varataan osakkeenomistajille asuinhuoneistoiksi. Yhti\u00f6n tontilla on t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 paritalo A sek\u00e4 rakennukset 2 ja 3. Paritalo A on yhti\u00f6kokoukselle ehdotetussa mutta hyv\u00e4ksym\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tetyss\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 nimetty rakennukseksi 1. Kolmen olemassa olevan rakennuksen lis\u00e4ksi yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on mainittu talo B, jossa sijaitsisivat huoneistot 3 ja 4. Mainitussa yhti\u00f6j\u00e4rjestysehdotuksessa yhti\u00f6n toimialam\u00e4\u00e4r\u00e4ys on muutettu siten, ett\u00e4 yhti\u00f6n tarkoituksena on omistaa vain olemassa olevia rakennuksia. Ehdotuksessa on my\u00f6s poistettu maininnat B talosta ja sen huoneistoista 3 ja 4. Asiassa ei ole mink\u00e4\u00e4nlaista ep\u00e4selvyytt\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 talo B on voimassa olevan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4n yhti\u00f6n tarkoituksen suhteen rakennettava rakennus eik\u00e4 olemassa oleva rakennus.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 5 \u00a7:n nojalla yhti\u00f6 on velvollinen huolehtimaan kiinteist\u00f6n ja rakennusten rakentamisesta siten kuin perustamissopimuksessa tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n tai muuten sovitaan. S\u00e4\u00e4nn\u00f6s on pakottava. Talon B rakentamisesta ei ole m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4 perustamissopimuksessa 23.5.1986 eik\u00e4 mit\u00e4\u00e4n ole muutoinkaan sovittu.
Kantajalla on periaatteessa asialegitimaatio vaatia talon 8 huoneistoon 3 my\u00f6nnetyn hallintaoikeuden nojalla yhti\u00f6t\u00e4 toteuttamaan talon B huoneisto 3 sen mukaisesti kuin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty. Tontin rakennusoikeudesta johtuen talon 8 huoneistoja 3 ja 4 ei voida kuitenkaan rakentaa. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys talosta 8 huoneistoineen 3 ja 4 on tehoton.
Osakkeenomistajien hallintaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty vain ja ainoastaan olemassa olevan talon A huoneistot 1 ja 2 sek\u00e4 rakennettavan talon 8 huoneistot 3 ja 4. Rakennettavan talon B huoneistot 3 ja 4 ovat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tty asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n.
Asemakaavasta johtuen taloon 8 ei voi rakentaa asuink\u00e4ytt\u00f6\u00f6n tarkoitettuja huoneistoja, vaan ainoastaan autojen s\u00e4ilytykseen tarkoitettuja autosuojia tai -katoksia yhteens\u00e4 98 neli\u00f6metri\u00e4. Yhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestys on 8-talon osalta pakottavan lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6n vastainen.
Sopimuksen 22.1.1993 tarkoitus on ollut, ett\u00e4 vuonna 1989 haettuun rakennuslupaan nojautuva rakennushanke saadaan p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen ja hyv\u00e4ksytetty\u00e4 rakennuslupaviranomaisilla. Sopijapuolina ovat olleet osakeryhmien 1-120, 121-240 ja 241-350 omistajat sek\u00e4 osakeryhmien omistajien lis\u00e4ksi yhti\u00f6 ja Jyrki Kopsa. Kuten hallituksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksiss\u00e4 19.5.1989 ja siihen liittyv\u00e4ss\u00e4 Ahti ja Mirja Ker\u00e4sen lausumassa my\u00f6s sopimuksessa on viitattu rakennuslupaan ja\/tai piirustuksiin 14.5.1989, joten asiassa ei ole mit\u00e4\u00e4n ep\u00e4selvyytt\u00e4, etteiv\u00e4tk\u00f6 osakeryhmien edustajat ole tienneet, mit\u00e4 rakennushanke on koskenut eli rakennuksia 2 ja 3. Edelleen on p\u00e4iv\u00e4nselv\u00e4\u00e4, ett\u00e4 Pesrak Oy ja sen toimitusjohtaja ovat rakennusluvan mukaista rakennushanketta toteuttaessaan tienneet, mitk\u00e4 rakennukset Pesrak Oy on rakentamassa. Edelleen Sari ja Keijo Poromaa ovat urakkasopimuksella tilanneet ja sen nojalla maksaneet rakennuksen 2 rakentamisesta Pesrak Oy:lle, ja Pesrak Oy:n talousongelmien j\u00e4lkeen muille toimijoille. On vuoren varmaa, ett\u00e4 my\u00f6s he ovat tienneet, mit\u00e4 yhti\u00f6n tontille rakennetaan.
Sopimusosapuolet ovat sopimuksessa 22.1.1993 sitoutuneet muuttamaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 huoneistojen huoneistoalojen osalta, mik\u00e4li se on tarpeellista. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on mainittu vain A-talon huoneistot 1 (107 m2) ja 2 (111 m2) sek\u00e4 8-talon huoneistot 3 (100 m2) ja 4 (100 m2). Sopimuksessa on sitouduttu muuttamaan vain n\u00e4iden huoneistojen pinta-alatietoja. Asemakaavasta johtuen rakennusoikeutta on ollut k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4 vain mainitut 98 m2 autosuojiin ja -katoksiin. N\u00e4in ollen pakottavasta lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6st\u00e4 johtuen huoneistojen pinta-alojen muuttaminen lain vaatimalla tavalla edellytt\u00e4isi my\u00f6s B talon huoneistojen 3 ja 4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen muuttamista. Sanalla sanoen B talon huoneistojen 3 ja 4 hallintaan oikeuttavat osakeryhm\u00e4t 241-350 ja 351-460 pit\u00e4isi muuttaa ns. autotalliosakkeiksi. Rakennuksista 2 ja 3 ei ole yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 muuta mainintaa kuin mit\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen toimialam\u00e4\u00e4r\u00e4ys yleisesti m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 olemassa olevista ja rakennettavista rakennuksista. On itses\u00e4\u00e4n selv\u00e4\u00e4, ettei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ole mainittu, mitk\u00e4 osakkeet oikeuttavat hallitsemaan niit\u00e4 tai ett\u00e4 kuuluvatko ne yhti\u00f6n hallintaan.
Sopimuksesta 22.1.1993 i!menev\u00e4 ajatus, ett\u00e4 B talon huoneistojen 3 ja 4 pinta-alam\u00e4\u00e4r\u00e4ykset muutettaisiin uudisrakennusten 2 ja 3 huoneiston B ja C perusteella on lainvastainen. Ehtoon on osuvasti ja tietoisesti sis\u00e4llytetty varaus, ett\u00e4 pinta-alojen muutokseen on sitouduttu vain, jos yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen pinta-alojen muuttaminen katsotaan tarpeelliseksi.
Samanlainen varaus on tehty my\u00f6s osakassopimukseen 23.5.1986, jonka mukaan Huoneistokeskus Oy on osakkeiden 241-460 omistajana sitoutunut sopimusehdon mukaan maksamaan ”mahdollisesti tarvittavan yhti\u00f6j\u00e4rjestysmuutoksen” kustannukset. Sopimukset ja niiden varaumat osoittavat, ett\u00e4 alusta l\u00e4htien yhti\u00f6n osakeryhmien omistajille kuten my\u00f6s yhti\u00f6lle on ollut t\u00e4ysin selv\u00e4\u00e4, ettei taloa B huoneistoineen 3 ja 4 v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 rakenneta. Ne on mainittu yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 vain sen vuoksi, ett\u00e4 perustettava yhti\u00f6 t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n tunnusmerkist\u00f6n.
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei ole esitetty mill\u00e4\u00e4n tavoin olemassa olevien rakennusten 2 ja 3 huoneistoja eik\u00e4 tietenk\u00e4\u00e4n niiden pinta-alatietoja. N\u00e4in ollen niit\u00e4 ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole osoitettu yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 osakkeenomistajien hallintaan asuinhuoneistoiksi.
VASTAUS
Vaatimukset
Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 on kiist\u00e4nyt kantajan vaatimukset kaikilta osiltaan perusteettomina ja vaatinut niit\u00e4 hyl\u00e4tt\u00e4viksi sek\u00e4 Oliver Kopsan velvoittamista maksamaan yhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut 7.657,79 euroa laillisine korkoineen.
Ongelmat Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n sek\u00e4 Aaro, Jyrki ja Oliver Kopsan v\u00e4lill\u00e4 olivat alkaneet 2000-luvun alkupuolella. Kopsat ovat haastaneet asunto-osakeyhti\u00f6n oikeuteen vuodesta 2001 alkaen useita kertoja eri perusteisiin vedoten. Asioita on k\u00e4sitelty sek\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa, hovioikeudessa ett\u00e4 hallinto-oikeudessa. Viimeisin Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6s osapuolten v\u00e4lill\u00e4 on annettu 25.10.2017.
Riidat ovat kohdistuneet samoihin kysymyksiin kuin t\u00e4ll\u00e4kin kertaa. Kanteet ovat koskeneet osakashallinnassa tehty\u00e4 rakentamista ja muun muassa sit\u00e4, omistaako Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 B-rakennuksen vai onko rakennus osakas Kopsan henkil\u00f6kohtaisesti omistama. Aaro Kopsa asiamiehen\u00e4\u00e4n Oliver Kopsa on muun ohessa katsonut, ett\u00e4 h\u00e4nell\u00e4 ei ole ollut vastikemaksuvelvollisuutta yhti\u00f6lle, koska h\u00e4n itse eik\u00e4 vastaajayhti\u00f6 omistaa rakennuksen. Vaikka oikeus on hyl\u00e4nnyt vaatimukset, kantaja nostaa samat kysymykset uudelleen esille.
Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 ja erityisesti muut osakkaat ovat tilanteesta johtuen joutuneet t\u00e4ysin kest\u00e4m\u00e4tt\u00f6m\u00e4\u00e4n asemaan. Kopsat ovat vuosikausia jatkaneet menettely\u00e4\u00e4n yhti\u00f6t\u00e4 ja A-talon osakkaita vastaan. Kopsien menettely on johtanut siihen, ett\u00e4 Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n asioita k\u00e4sitell\u00e4\u00e4n oikeudessa s\u00e4\u00e4nn\u00f6llisesti ja yhti\u00f6n asioiden kehitt\u00e4minen on poikkeuksellisen vaikeaa tai k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 mahdotonta.
1 Kantajan vahvistamiskanteeseen perustuva vaatimus tulee hyl\u00e4t\u00e4 lakiin perustumattomana. Asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaiset oikeussuojakeinot perustuvat lain 23 lukuun. Tuomioistuin voi asunto-osakeyhti\u00f6lain perusteella k\u00e4sitell\u00e4 ainoastaan yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 koskevaa asiaa.
Kantajan vaatimus kohdistuu v\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n vastaajaan ja on siksi perusteeton. Vaatimus on sen vuoksi hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4. As Oy ei ole tehnyt muutost\u00f6it\u00e4 rakennukseen vaan muutosty\u00f6n ovat tehneet A rakennuksen osakkeenomistajat. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan muutost\u00f6ihin kohdistuvat tilat ja rakennukset ovat osakkeenomistajien kunnossapitovastuulla.
Osakkeenomistajalla on ollut oikeus tehd\u00e4 rakennusluvan mukaiset muutosty\u00f6t, jotka ovat kohdistuneet heid\u00e4n hallinnoimiinsa tiloihin ja rakennukseen. Osakkeenomistajat ovat itse maksaneet kustannukset kaikilta osiltaan. Muutosty\u00f6t on tehty rakennusluvan mukaisesti.
Rakennuslupa on lainvoimainen. Kenellek\u00e4\u00e4n muulle osakkaalle muutosty\u00f6st\u00e4 ei ole aiheutunut vahinkoa tai haittaa.
Kun muutosty\u00f6t on jo tehty, muutost\u00f6it\u00e4 ei ole mik\u00e4\u00e4n taho vastustanut, muutosty\u00f6t on tehty rakennusluvan mukaisesti ja yhti\u00f6 on hyv\u00e4ksynyt ja hakenut rakennusluvan muutost\u00f6ille, voisi osakkeenomistaja kohdistaa nyt esitetyn kannevaatimuksen ainoastaan rakennusty\u00f6n suorittanutta osakasta vastaan. T\u00e4m\u00e4 edellytt\u00e4isi kuitenkin sit\u00e4, ett\u00e4 rakentamisesta olisi aiheutunut haittaa tai vahinkoa osakkaalle. Rakentamisen j\u00e4lkeen osakkaaksi tulleella voisi olla oikeus esitt\u00e4\u00e4 vaatimuksia vain, jos haitta olisi tullut ilmi vasta osakkaaksi tulemisen j\u00e4lkeen.
Kantajalla ei edell\u00e4 olevan perusteella ole kanneoikeutta my\u00f6sk\u00e4\u00e4n toista osakasta (A-talon omistajat) vastaan.
Kantajan vaatimus on my\u00f6s muutoin t\u00e4ysin perusteeton.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehd\u00e4 muutoksia tiloissa, joihin h\u00e4nen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Asunto-osakeyhti\u00f6 on kaikkien osakkeenomistajien suostumuksin hakenut rakennusluvan muutost\u00f6ille. Rakennuslupa on hyv\u00e4ksytty
vuonna 1986. Muutosty\u00f6t on tehty rakennusluvan mukaisesti. Muutost\u00f6ill\u00e4 ei ole ollut haitallisia vaikutuksia yhti\u00f6lle tai toisille osakkeenomistajille. Muutost\u00f6iden kustannuksista osakkeenomistajat ovat vastanneet itse. Muutosty\u00f6t eiv\u00e4t ole olleet yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastaisia. Muutost\u00f6iden kohteena olevat tilat ovat rakennuksen p\u00e4\u00e4k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksen mukaisia asuintiloja tai asuintilojen aputiloja.
Muutost\u00f6ille ei ole ollut mink\u00e4\u00e4nlaista estett\u00e4 eiv\u00e4tk\u00e4 ne ole muuttaneet tilojen k\u00e4ytt\u00f6tarkoitusta. Kaikille muutost\u00f6ille on edell\u00e4 todetuin tavoin ollut yhti\u00f6n yksimielinen suostumus ja rakennuslupaviranomaisen hyv\u00e4ksynt\u00e4.
Osakashallinnassa olevien tilojen ja rakennusten kunnossapito kuuluu yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan osakkaan vastattavaksi. Osakkailla on siten ollut oikeus muutost\u00f6ihin. Osakastilat ulottuvat kaikkiin osakashallinnassa oleviin tiloihin. Kantajan kanne kohdistuu siis jo vuonna 1986 -1987 tehtyihin muutost\u00f6ihin. Kanne on t\u00e4ysin perusteeton edell\u00e4 todetuin tavoin. Kantajan kanne on vailla oikeudellista merkityst\u00e4, Muutosty\u00f6t ovat olleet oikeutettuja ja perustuneet yhti\u00f6n ja rakennuslupaviranomaisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksiin. Kyseess\u00e4 on kantaja Kopsan pitk\u00e4\u00e4n jatkunut Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:een kohdistama menettely, joka on t\u00e4ysin vailla tarkoitusta. Kanteessa esitetyll\u00e4 vaatimuksella ei ole mink\u00e4\u00e4nlaista vaikutusta tai merkityst\u00e4.
Yhti\u00f6n perustaminen, yhti\u00f6\u00f6n sovellettava laki, B-talon rakentaminen ja yhti\u00f6n omistusoikeus rakennukseen ovat tulleet ratkaistuiksi Helsingin hovioikeuden tuomiolla 14.3.2007. Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 omistaa kiistatta osakkeiden 1-460 kohteena olevat rakennukset. Asiassa ei ole mink\u00e4\u00e4nlaista ep\u00e4selvyytt\u00e4 tai mahdollisuutta erehdykseen.
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ilmenee osakkeiden tuottama hallintaoikeus. Osakkeet tuottavat hallintaoikeuden talon Aja B huoneistoihin. Yhti\u00f6t\u00e4 perustettaessa oli varauduttu siihen, ett\u00e4 talo B rakennetaan ja yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen oli otettu maininta rakentamista varten perustetusta rakennusrahastosta. Yhti\u00f6n toimialaa koskevassa m\u00e4\u00e4r\u00e4yksess\u00e4 on todettu, ett\u00e4 yhti\u00f6 omistaa tontilla olevat ja sille rakennettavat rakennukset. Uusien huoneistojen rakentamiseen oli varauduttu osakkaiden v\u00e4lisess\u00e4 sopimuksessa.
Kysymyksess\u00e4 on asunto-osakeyhti\u00f6, johon sovelletaan asunto-osakeyhti\u00f6lain m\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4. Kantajan v\u00e4itteet siit\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6 ei ole rakentanut taloa B tai ett\u00e4 talo ei olisi yhti\u00f6n omistuksessa tai ett\u00e4 huoneistoa B 1 ei voi hallita osakkeilla, ovat t\u00e4ysin perusteettomia.
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty osakkeiden tuottamasta hallintaoikeudesta siten, ett\u00e4 osakkeet nrot 1-120 tuottavat oikeuden hallita huoneistoa 1 talossa A, osakkeet 121-240 oikeuden hallita huoneistoa 2 talossa A, osakkeet 241-350 oikeuden hallita huoneistoa 3 talossa B ja osakkeet 351-460 oikeuden hallita huoneistoa 4 talossa B. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan kukin osakesarja tuottaa asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisen yksinoikeuden yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 mainittuihin huoneistoihin.
Yhti\u00f6n osakkeenomistajat ovat tehtyihin kauppakirjoihin perustuen tulleet asunto-osakeyhti\u00f6n osakkaiksi. Mit\u00e4\u00e4n ep\u00e4selvyytt\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 kaupan kohteena ovat olleet Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n osakkeet ei ole yhdenk\u00e4\u00e4n kaupan kohdalla ollut. Osakkaat ovat tutustuneet ja sitoutuneet kauppojen yhteydess\u00e4 niiden ehtoihin ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksiin. He ovat vastikemaksuvelvollisia yhti\u00f6lle. T\u00e4lt\u00e4 osin asia on tullut edell\u00e4 mainituin tavoin ratkaistuksi 14.3.2007.
TODISTELU
Kantajan kirjalliset todisteet
1. Vuoden 1977 rakennuslupapiirustus
2. Vuoden 1986 rakennuslupapiirustus
3. Yhti\u00f6j\u00e4rjestys 23.5.1986
4. Rakennuslupahakemus 30.7.1986
5. Rakennusasian p\u00e4\u00e4t\u00f6sluettelo 31.10.1986
6. Loppukatselmusp\u00f6yt\u00e4kirja 13.12.1990
9. Hallituksen kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja 17.5.1989
11. Rakennusasiain p\u00f6yt\u00e4kirja 24.10.1989
12. Loppukatselmusp\u00f6yt\u00e4kirja 26.5.1994
13. Rakennuslupapiirustukset 14.5.1989
14. Yhti\u00f6kokouksen kokouskutsu liitteineen
15. Yhti\u00f6n vaatimuskirjelm\u00e4 syksyll\u00e4 2003
20. Yhti\u00f6n talousarvio ja vastikelaskelma vuodelle 2016
33. Vastaajan kirjallisen todisteen 2 liitteen\u00e4 oleva osakassopimus 23.5.1986
34. Hovioikeuden tuomiot 14.3.2007 ja 26.8.2014 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioineen (vastaajan todiste 5)
35. Sopimus 22.1.1993
36. M ja A Kxxxxn lausuma 19.5.1989 Vastaajan kirjalliset todisteet
1. Ote kaupparekisterist\u00e4 ja yhti\u00f6n perustamiskirja
2. Sopimus ja rakennuslupahakemus
3. Yhti\u00f6j\u00e4rjestys ja liite
4. Helsingin kaupungin my\u00f6nt\u00e4m\u00e4 rakennuslupa
5. Helsingin hovioikeuden tuomiot 14.3.2007 ja 26.8.2014
6. Kauppakirjat 19.10.1993 Aaro Kopsa – Sari ja Keijo Poromaa, Postipankki Oy ja 8.2.1993 Pesrak Oy, Suomen S\u00e4\u00e4st\u00f6pankki SSP Oy – Jyrki Kopsa
Vastaajan henkil\u00f6todistelu
1. Ahti Ker\u00e4nen todistelutarkoituksessa
K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 on tapauksia, joissa on vahvistettu
asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 osakashallintaan tai yhti\u00f6n hallintaan kuuluneet tilat. T\u00e4llaista vahvistuskannetta on siis pidetty mahdollisena. Asiassa ei sen sijaan ole vastaajan esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavoin kysymys asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvussa s\u00e4\u00e4dellyst\u00e4 yhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen, tai oikeammin p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen, jota yhti\u00f6 ei ole tehnyt, moittimisesta.
Tilojen hallintaan liittyv\u00e4t riidat koskevat yleens\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6t\u00e4 ja sit\u00e4 osakkeenomistajaa, jonka kanssa tilojen hallinnasta on erimielisyytt\u00e4. Muilla osakkeenomistajilla ei tavallisesti ole intressi\u00e4 asiassa eiv\u00e4tk\u00e4 he voi ajaa toisen tahon omistuksessa oleviin osakkeisiin liittyv\u00e4\u00e4 kannetta asunto-osakeyhti\u00f6n tai omasta puolestaan. Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 yhti\u00f6vastikkeen maksuperusteen m\u00e4\u00e4r\u00e4ytymistapa on kuitenkin liitetty huoneistojen asuntoneli\u00f6iden lukum\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n, mutta asuntoneli\u00f6t on m\u00e4\u00e4ritelty vain viitteellisesti.
T\u00e4llaisessa tilanteessa yhden asunnon vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4ytymisen perusteena olevat asuinneli\u00f6t voivat vaikuttaa ep\u00e4suorasti my\u00f6s muiden asuinhuoneistojen vastikem\u00e4\u00e4riin, koska niiden osuus yhti\u00f6lle maksettavista kokonaisvastikkeista voi muuttua tarkoitettujen asuinneli\u00f6iden muutoksen my\u00f6t\u00e4. Sen vuoksi Oliver Kopsalla voidaan katsoa olevan asiassa oikeusturvan tarve.
Asiassa ei ole tullut ilmi viitteit\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 kanteen 1) kohdan vaatimuksessa tavoiteltaisiin jotain muuta hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4\u00e4 p\u00e4\u00e4m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 kuin vastikeperusteeseen vaikuttamista. Sen vuoksi kanteen kohdistaminen asunto-osakeyhti\u00f6n sijasta osakeryhm\u00e4n 1-120 omistajiin ei voisi johtaa tavoiteltuun lopputulokseen. Niin muodoin tarkoitetut omistajat pikemminkin kuin asunto-osakeyhti\u00f6 olisivat v\u00e4\u00e4r\u00e4 vastaaja asiassa.
A-talon huoneistosta 1 Helsingin kaupungin rakennuslautakunta on pit\u00e4nyt Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n huoneistoja A 1 ja A 2 lupien ja lupien yhteydess\u00e4 vahvistettujen p\u00e4\u00e4piirustusten mukaisina. Se on katsonut, ett\u00e4 huoneiston A 1 kellarin tilat eiv\u00e4t ole sellaisia, ett\u00e4 ne tulisi laskea asuinkerrosalaan. Kellaritilaan johtavan portaan ei ole katsottu tarvinneen erillist\u00e4 rakennusvalvontaviranomaisen lupaa ja asuin- ja kellarikerroksen yhdist\u00e4minen portaikolla oli ollut rakennusluvan nojalla toteutettu rakennusty\u00f6. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa n\u00e4iden seikkojen osoittavan, ett\u00e4 kanteessa mainittu asunto A 1 on rakennettu s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten ja m\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaisesti.
Voimassa olevan asunto-osakeyhti\u00f6lain 5 luvun 1 \u00a7:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus kustannuksellaan tehd\u00e4 muutoksia osakehuoneistossa. Osakehuoneistolla tarkoitetaan lainkohdassa kaikkia niit\u00e4 tiloja, joihin osakeryhm\u00e4 tuottaa hallintaoikeuden yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella. Rakennuksen rakennusaikana voimassa olleen asunto-osakeyhti\u00f6ist\u00e4 annetun lain (5.2.1926\/30) 11 \u00a7:n mukaan osakkeenomistajalla oli oikeus yhti\u00f6n suostumuksetta tehd\u00e4 huoneiston sisustaan muutoksia, jotka eiv\u00e4t saattaneet vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa toiselle osakkeenomistajalle.
Mainitut lainkohdat osoittavat, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n osakkaalla on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti oikeus tehd\u00e4 muutoksia osakehuoneistossaan.
Tarkoitettu muutosoikeus oli ollut olemassa, ehk\u00e4 jopa nykyist\u00e4 laajempana, rakennusaikana voimassa olleen asunto-osakeyhti\u00f6ist\u00e4 annetun lain mukaan ja se on edelleen voimassa nykyisenkin vastaavan s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen nojalla. N\u00e4in ollen ja hakemalla viranomaisilta mahdollisesti nyky\u00e4\u00e4n tarpeelliset luvat osakkeiden 1 – 120, jotka oikeuttavat asunnon A 1 hallintaan, omistajat voisivat edelleen toteuttaa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan osakashallintaan kuuluvan kellaritilan yhdist\u00e4misen asuinkerrokseen tuon muutosty\u00f6oikeuden perusteella, mik\u00e4li sit\u00e4 ei olisi tehty jo rakennusvaiheessa.
Asunto-osakeyhti\u00f6lakiin ei sis\u00e4lly rakennuksen rakentamista tai muutost\u00f6it\u00e4 koskevia yksityiskohtaisia normeja, vaan n\u00e4it\u00e4 toimenpiteit\u00e4 koskevat m\u00e4\u00e4r\u00e4ykset on sis\u00e4llytetty l\u00e4hinn\u00e4 maank\u00e4ytt\u00f6- ja rakennuslakiin sek\u00e4 sen nojalla annettuihin alemman tason s\u00e4\u00e4d\u00f6ksiin. Siten on selv\u00e4\u00e4, ettei asunto-osakeyhti\u00f6laista l\u00f6ydy m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4, jonka vastaisena ensimm\u00e4isen kerroksen huoneiston yhdist\u00e4mist\u00e4 kellarikerroksen tiloihin voitaisiin pit\u00e4\u00e4. Vaatimus tilojen yhdist\u00e4misen toteamisesta asunto-osakeyhti\u00f6lain vastaiseksi on n\u00e4in ollen perusteeton.
Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on todettu huoneistoon A 1 kuuluvan noin 107 neli\u00f6metrin suuruisen huoneistoalan lis\u00e4ksi kellarikerros, joka k\u00e4sitt\u00e4\u00e4 varastotiloja, saunan ja kahden auton tallin, yhteens\u00e4 noin 80 neli\u00f6metri\u00e4. Yhti\u00f6j\u00e4rjestykseen ei sis\u00e4lly m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4, jonka mukaan tilat eiv\u00e4t saisi olla yhteydess\u00e4 yl\u00e4kerran tiloihin. Sen vuoksi on selv\u00e4\u00e4, ett\u00e4 niin kauan kuin Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on maininta, ett\u00e4 asuntoon A 1 kuuluu muitakin tiloja kuin asuinkerroksessa olevat 107 neli\u00f6metri\u00e4, k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei voi todeta, ett\u00e4 talon A huoneisto rajoittuisi vain rakennuksen ensimm\u00e4iseen kerrokseen ja olisi lattiapinta-alaltaan noin 107 neli\u00f6metri\u00e4 t\u00e4ysin riippumatta siit\u00e4, mik\u00e4 t\u00e4llaisten muiden tilojen muoto tai k\u00e4ytt\u00f6tarkoitus on t\u00e4n\u00e4 p\u00e4iv\u00e4n\u00e4. Kanteen 1) kohdan vaatimus on siten kokonaisuudessaan perusteeton, joten se on hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
Yhti\u00f6n tontilla olevien muiden rakennuksien kuin rakennuksen A omistajasta
Kysymys Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n tontilla sijaisevien rakennuksien ja niit\u00e4 osakeomistuksen perusteella hallinnassaan pit\u00e4vien tahojen velvollisuudesta maksaa yhti\u00f6vastiketta vastaajayhti\u00f6lle on ratkaistu aikaisemminkin tuomioistuimessa. Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 ja
-kirjallisuudessa vakiintuneen tulkinnan mukaan riita-asian ratkaisun oikeusvoiman ei kuitenkaan ole katsottu ulottuvan sen henkil\u00f6piirin ulkopuolelle, joita kyseinen aikaisempi ratkaisu on koskenut.
Kantaja Oliver Kopsa ei ole ollut tarkoitettujen aikaisempien oikeusriitojen osapuoli, joten niiss\u00e4 annettujen tuomioiden oikeusvoima ei ulotu h\u00e4nen ja Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n v\u00e4liseen suhteeseen. Aikaisemmalla tuomiolla voi kuitenkin olla todistusvaikutus my\u00f6hemp\u00e4\u00e4n riitaan.
Yhti\u00f6vastikkeen maksuvelvollisuus asunto-osakeyhti\u00f6ss\u00e4 liittyy osakeomistukseen. Se ei siis ole vuokraan taikka muuhun maksuun rinnastuva k\u00e4ytt\u00f6korvaus yhti\u00f6n tilojen k\u00e4yt\u00f6st\u00e4,aan osakkeenomistajan osuus asunto-osakeyhti\u00f6n yhteisist\u00e4 menoista.
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on 8.6.2005 p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt asioissa, jossa kantajina olivat Aaro Kopsa ja Jyrki Talo, ett\u00e4 yhti\u00f6n osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan yhti\u00f6lle yhti\u00f6vastiketta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyill\u00e4 perusteilla. Helsingin hovioikeus ei ole tuomiossaan 14.3.2007 muuttanut ratkaisua eik\u00e4 korkein oikeus ole my\u00f6nt\u00e4nyt asiassa valituslupaa. My\u00f6s 30.8.2013 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa ratkaistussa asiassa, jossa muun muassa on ollut esill\u00e4 kysymys osakkeiden 241-350 omistajan Aaro Kopsan velvollisuudesta maksaa yhti\u00f6vastiketta Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:lle, on p\u00e4\u00e4dytty samaan lopputulokseen. Helsingin hovioikeus ei ole asiaa koskevassa tuomiossaan 26.8.2014 katsonut aiheelliseksi muuttaa t\u00e4t\u00e4k\u00e4\u00e4n lopputulosta. Hovioikeus on
ratkaisussaan my\u00f6s todennut, ett\u00e4 my\u00f6hemmin rakennetusta erillistalosta (huoneisto 81) on tarkoitettu peritt\u00e4v\u00e4ksi yhti\u00f6vastiketta kuten muistakin huoneistoista.
Oliver Kopsa on ilmoituksensa mukaan saanut osakkeensa lahjana niiden aikaisemmalta omistajalta Aaro Kopsalta. Oliver Kopsa ei ole lahjoituksella voinut saada parempaa tai muuta oikeutta kuin mit\u00e4 h\u00e4nen saantomiehell\u00e4\u00e4n on ollut. Oliver Kopsa ei ole tuonut omistuksen vaihtumisen lis\u00e4ksi esille mit\u00e4\u00e4n seikkoja, jotka olisivat muuttuneet sen j\u00e4lkeen kun tuomioistuimessa on edellisen kerran ratkaistu kysymys vastikkeen maksuvelvollisuudesta. N\u00e4in ollen ja koska Aaro Kopsa on ollut osakeomistuksestaan vastikkeenmaksuvelvollinen
asunto-osakeyhti\u00f6lle, riitt\u00e4v\u00e4t jo aikaisemmat asiaan liittyv\u00e4t ratkaisut osoittamaan, ett\u00e4 Asunto Oy Str\u00f6mintie 5 omistaa yhti\u00f6n tontilla olevan vanhemman paritalorakennuksen A sek\u00e4 my\u00f6hemmin rakennetut erillistalot 8 ja C, joista ensiksi mainitussa sijaitsee asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 mainittu asunto 81 ja j\u00e4lkimm\u00e4isess\u00e4 asunto 82 aivan riippumatta siit\u00e4, mit\u00e4 nimityksi\u00e4, numerointia, kirjaimia tahi muita symboleja n\u00e4ist\u00e4 asunnoista miss\u00e4kin yhteydess\u00e4 halutaan k\u00e4ytt\u00e4\u00e4.
Oliver Kopsan vaatimukset kannekohdissa 2) ja 3) on sen vuoksi hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Oliver Kopsa h\u00e4vi\u00e4\u00e4 kanteensa. H\u00e4n on sen vuoksi velvollinen korvaamaan vastapuolensa Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n asian hoitamiseksi tarpeelliset kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut.
Oliver Kopsa on my\u00f6nt\u00e4nyt oikeudenk\u00e4yntikuluista m\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta 6.000 euroa ilmoittaen muun ohessa, ett\u00e4 vastaukseen oli p\u00e4\u00e4osin sis\u00e4ltynyt vain aikaisempien oikeudenk\u00e4yntien kirjelmist\u00e4 kopioituja jaksoja.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei havaitse asianajaja Kukkakosken laskusta tarpeettomia toimia. Aikaisempien kirjoitusten hy\u00f6dynt\u00e4mist\u00e4 ei k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mielest\u00e4 voida pit\u00e4\u00e4 moitittavana, koska se on tarkoittanut v\u00e4h\u00e4isemp\u00e4\u00e4
tuntim\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 t\u00e4m\u00e4n asian hoitamisessa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on sen vuoksi hyv\u00e4ksynyt kantajan oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimuksen sellaisenaan.
Tuomiolauselma
Kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Kantaja Oliver Kopsa velvoitetaan korvaamaan vastaajan Asunto Oy Str\u00f6mintie 5:n oikeudenk\u00e4yntikulut 7.657,79 eurolla korkolain 4 \u00a7 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 5.3.2018 lukien.
Ratkaisu on yksimielinen.
Muutoksenhaku
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenk\u00e4ymiskaaren 25 luvussa s\u00e4\u00e4detyss\u00e4
j\u00e4rjestyksess\u00e4 tai korkeimmalta oikeudelta ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6svalituksella oikeudenk\u00e4ymiskaaren 30 a luvussa s\u00e4\u00e4detyss\u00e4 j\u00e4rjestyksess\u00e4 muutoksenhakuohjeista ilmenev\u00e4ll\u00e4 tavalla.
Tyytym\u00e4tt\u00f6myys ratkaisuun on ilmoitettava k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudelle tai sen kansliaan viimeist\u00e4\u00e4n seitsem\u00e4nten\u00e4 p\u00e4iv\u00e4n\u00e4 ratkaisun julistamis- tai antamisp\u00e4iv\u00e4st\u00e4.
Tyytym\u00e4tt\u00f6myyden ilmoitus
Kantaja Oliver Kopsa on m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa ilmoittanut tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari V esteellisyytt\u00e4 koskevaan p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen, valmisteluistunnossa annettuun oikeudenk\u00e4yntiv\u00e4itett\u00e4 koskevaan p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen sek\u00e4 koko tuomioon.
M\u00e4\u00e4r\u00e4p\u00e4iv\u00e4t:
valitus 7.3.2018
vastavalitus 21.3.2018
k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari
YV<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Pienen asunto-osakeyhti\u00f6n riitoja rakentamisesta Riidat pieniss\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6iss\u00e4 mm. rakenstamisesta, vastikkeista, laajentamisesta Pieneen asunto-osakeyhti\u00f6\u00f6n, joissa osakkeenomistajat rakentavat ja laajentavat omia rakennuksiaan<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":975,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[30,20,31],"tags":[78,115,77,79,66],"yoast_head":"\n