Tapauksessa on ensisijaisesti kysymys siit\u00e4, onko kunnossapitovastuu K***silla vai yhti\u00f6ll\u00e4. K***sten hallitsemassa huoneistossa oli todettu kaksi vesivahinkoa, josta toinen vesivahinko oli aiheutunut K***sten kylpyhuoneessa olleesta l\u00e4mpim\u00e4nveden hanakulman vuodosta ja toinen erillisen yksi\u00f6n lattian alla olleen putken vuodosta. Osakkaan vai yhti\u00f6n kunnossapitovastuu, putkivuodot? Tapauksessa on ensisijaisesti kysymys siit\u00e4, onko kunnossapitovastuu K***silla vai yhti\u00f6ll\u00e4. K***sten hallitsemassa huoneistossa oli todettu<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":839,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[20,31,52,28],"tags":[42,63,80,79,81],"yoast_head":"\n
Yhti\u00f6n mukaan K***sten huoneistossa todetun kahden vesivahingon korjauskustannukset ovat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan kuuluneet K***sten vastattaviksi. Vauriokohdat ovat sijainneet K***sten hallinnassa olleessa rakennuksenosassa ja putkissa, jotka ovat palvelleet vain K***sten huoneistoa. Yhti\u00f6ss\u00e4 toteutetun erityisen tarkastuksen mukaan taloyhti\u00f6n kirjanpidossa vuonna 2014 on virheellisesti vesivahinkoa koskevia kustannuksia kanteessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4, joka kuuluu yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen ja asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 2 momentin nojalla K***sten vastattavaksi.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:n mukaan kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen mukaisesti, jollei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 toisin. Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 vesiputkisto on asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:n 2 momentin mukainen kaikkia huoneistoja palveleva perusj\u00e4rjestelm\u00e4, jolloin l\u00e4ht\u00f6kohtana on, ett\u00e4 sen kunnossapidosta ja sen vian vuoksi aiheutuneiden vahinkojen korjaamisesta vastaa yhti\u00f6. Kysymys on nyt siit\u00e4, onko yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tty vastuusta toisin.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 2 \u00a7:n 1 momentissa on s\u00e4\u00e4detty osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuudesta. Sen mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka h\u00e4n on my\u00f6t\u00e4vaikuttamalla t\u00e4m\u00e4n lain tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhti\u00f6lle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkil\u00f6lle.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 kyse on ollut K***sten huoneistossa tapahtuneesta heist\u00e4 riippumattomasta syyst\u00e4 johtuneesta vesivahingosta. Vesivahinko olisi voinut tapahtua kenen asunnossa tahansa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 vesijohtoj\u00e4rjestelm\u00e4 on koko taloyhti\u00f6t\u00e4 palveleva kokonaisuus. Taloyhti\u00f6ss\u00e4 on oltu sit\u00e4 mielt\u00e4, ett\u00e4 mainittu kylm\u00e4n veden runkoputki on ollut yhti\u00f6n vastuulla, mutta jokaista huoneistoa erikseen palvelevat ohuemmat vesiputket ovat kunkin osakkaan vastuulla. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa lopuksi, ett\u00e4 vesijohtoj\u00e4rjestelm\u00e4 on ollut yhti\u00f6n vastuulla ja siten my\u00f6s vesivahinkojen korvaaminen kummankin vahingon osalta.
Hovioikeus toteaa seuraavaa:
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava l\u00e4ht\u00f6kohdaksi m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen sanamuoto. Sanamuodon mukaisesta tulkinnasta voidaan poiketa silloin, kun t\u00e4llainen tulkinta ei vastaa sit\u00e4 tarkoitusta, joka lausekkeella osana yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 on, tai se johtaa yhti\u00f6n, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yll\u00e4tt\u00e4v\u00e4\u00e4n tai kohtuuttomaan lopputulokseen. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa on lis\u00e4ksi otettava huomioon asunto-osakeyhti\u00f6lain yhti\u00f6j\u00e4rjestykselle asettamat rajoitukset ja asunto-osakeyhti\u00f6lain tulkinnassa noudatettavat keskeiset periaatteet. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen sanamuodon mukainen tulkinta on siis pyritt\u00e4v\u00e4 my\u00f6s sovittamaan yhteen sen kokonaisuuden kanssa, jonka osa yhti\u00f6j\u00e4rjestys on. (KKO 2001:57 ja KKO 2017:2 kohdat 9 ja 10.)
Edelleen hovioikeus toteaa, ett\u00e4:
Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen julkinen luonne ja osakkeiden siirtokelpoisuus huomioon ottaen se ei ole sopimukseen rinnastettavissa, ja siten yhti\u00f6n noudattaman k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n merkitys yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa on arvioitava tapauskohtaisesti. Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 on muun ohella katsottu, ett\u00e4 vuosiakaan kest\u00e4nyt yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6 ei ollut luonut osakkeenomistajille yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksist\u00e4 poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia. (Ks. KKO 1989:146, KKO 1998:61, KKO 2009:22 ja KKO 2012:88.) Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa voidaan siten ainoastaan varsin rajoitetuin edellytyksin antaa merkityst\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 noudatetulle k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6lle.
Kysymyksess\u00e4 olevan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:ss\u00e4 on kyse kustannuksista, jotka johtuvat osakkeenomistajan vastuulle kuuluvista huoneistoista, piha-alueista, rakennuksista tai rakennuksenosista. Edelleen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:n mukaan niist\u00e4 kustannuksista, joita ei voida kohdistaa mihink\u00e4\u00e4n yksitt\u00e4iseen huoneistoon, piha-alueeseen eik\u00e4 rakennukseen tai rakennuksenosaan, joka on tietyn osakkeenomistajan hallinnassa, vastaavat osakkeenomistajat yhdess\u00e4.
Asiassa esitetyn selvityksen perusteella osa yhti\u00f6n putkista palvelee kaikkia rakennuksia ja osa vain tiettyj\u00e4 rakennuksia, mik\u00e4 osaltaan tukee sit\u00e4 n\u00e4kemyst\u00e4, ett\u00e4 kunnossapitovastuu jakautuisi jokaisen putken osalta erikseen. Toisaalta putkiston osalta ei voida yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:n sanamuodon perustella kuitenkaan tehd\u00e4 sellaista tulkintaa, ett\u00e4 putkistoa ei tulisi tarkastella kokonaisuutena. Putkiston osalta kysymys ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetusta rakennuksesta tai rakennuksen osasta, eik\u00e4 perusj\u00e4rjestelmi\u00e4 ole mainittu kyseisess\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohdassa. N\u00e4in ollen asiassa on katsottava, ettei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ole asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisesta kunnossapitovastuusta poikkeavaa m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 perusj\u00e4rjestelmien osalta.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on viel\u00e4 vedonnut siihen, ett\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 oli muodostunut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:n soveltamista koskeva vakiintunut k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6, jolla oli merkityst\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa.
Kuten edell\u00e4 on todettu, yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava l\u00e4ht\u00f6kohdaksi m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen sanamuoto. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 tilanteessa, jossa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa saadaan tukea s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen sanamuodosta sek\u00e4 yleisist\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain tulkinnassa noudatettavista keskeisist\u00e4 periaatteista, yhti\u00f6ss\u00e4 noudatetulle k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6lle ei voida antaa merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 painoa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa.
Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 tilanteessa, jossa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa saadaan tukea s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen sanamuodosta sek\u00e4 yleisist\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain tulkinnassa noudatettavista keskeisist\u00e4 periaatteista, yhti\u00f6ss\u00e4 noudatetulle k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6lle ei voida antaa merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 painoa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa. Hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun perustelut ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset silt\u00e4 osin kuin se on katsonut yhti\u00f6n olleen vastuussa lattian alla olleen vahingon korjauskustannuksista.
KKO 1989:146, https:\/\/finlex.fi\/fi\/oikeus\/kko\/kko\/1989\/19890146<\/a>
KKO 1998:61, https:\/\/finlex.fi\/fi\/oikeus\/kko\/kko\/1998\/19980061<\/a>
KKO 2001:57, https:\/\/finlex.fi\/fi\/oikeus\/kko\/kko\/2001\/20010057<\/a>
KKO 2009:22, https:\/\/finlex.fi\/fi\/oikeus\/kko\/kko\/2009\/20090022<\/a>
KKO 2012:88, https:\/\/finlex.fi\/fi\/oikeus\/kko\/kko\/2012\/20120088<\/a>
KKO 2017:2, https:\/\/finlex.fi\/fi\/oikeus\/kko\/kko\/2017\/20170002<\/a>
Hakusanat: taloyhti\u00f6, asunto-osakeyhti\u00f6, putkivuoto, kunnossapitovastuu, toimivalta, esteellisyys, yhti\u00f6j\u00e4rjestys, tulkinta
Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 1735
Antamisp\u00e4iv\u00e4 16.12.2020
Diaarinumero S 19\/1257
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
L\u00e4nsi-Uudenmaan k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 29.3.2019 nro 9191 (liitteen\u00e4)
Asia
Asunto-osakeyhti\u00f6asia
Valittaja
Asunto Oy M***e
Vastavalittajat
L J S K***
T E K***
Vastapuolet
L J S K***
T E K***Asunto Oy M***e
Asian k\u00e4sittely hovioikeudessa
Asunto Oy M***eelle 2.7.2019 ja L ja T K***selle 19.8.2019 on my\u00f6nnetty jatkok\u00e4sittelylupa.
Asiassa on toimitettu p\u00e4\u00e4k\u00e4sittely 9. ja 10.9.2020.
Valitus
Asunto Oy M***e (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 tai yhti\u00f6) on toistaen kanteensa hyl\u00e4tyilt\u00e4 osin vaatinut, ett\u00e4 L ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sille:
-erityisest\u00e4 tarkastuksesta aiheutuneet kulut 14.697,10 euroa korkolain 4
\u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 3.4.2017 lukien (vaatimuskohta 2),
-vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvitt\u00e4misest\u00e4 ja korjaamisesta aiheutuneet lis\u00e4kustannukset 2.325 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 13.11.2017 lukien (vaatimuskohta 3) ja
-huoneiston B vesivahingon korjauskustannukset 12.327,47 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 3.4.2017 lukien (vaatimuskohta 4).
Lis\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 L ja T K*** velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti sen oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 41.657,02 eurolla ja hovioikeudessa 24.887,10 eurolla, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkoineen.
Erityisest\u00e4 tarkastuksesta aiheutuneiden kulujen (vaatimuskohta 2) osalta K***set olivat kiist\u00e4neet korvausvelvollisuutensa sill\u00e4 perusteella, ett\u00e4 kustannukset kuuluivat asunto- osakeyhti\u00f6lain 9 luvun 16 \u00a7:n perusteella yhti\u00f6n vastattaviksi, ja ett\u00e4 yhti\u00f6ll\u00e4 olisi ollut tarvittava aineisto hallussaan jo tarkastusta haettaessa. K***set eiv\u00e4t siis olleet asiassa esitt\u00e4neet v\u00e4itett\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 hakemus erityisen tarkastuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4miseksi olisi yhti\u00f6kokouksessa p\u00e4\u00e4tetty teht\u00e4v\u00e4n vasta \u201dheti kes\u00e4lomien j\u00e4lkeen\u201d. Seikkaan oli kiinnitetty huomiota vasta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4, ja koska kyseess\u00e4 oli v\u00e4itteenvarainen asia, asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 olisi tullut olla mahdollisuus vastata siihen ja esitt\u00e4\u00e4 siihen liittyen n\u00e4ytt\u00f6\u00e4. Tuomiota ei voitu perustaa seikkaan, johon K***set eiv\u00e4t olleet vedonneet. Joka tapauksessa hakemuksen tekij\u00e4 oli ollut asunto-osakeyhti\u00f6n osakas, eik\u00e4 t\u00e4m\u00e4 tai asunto-osakeyhti\u00f6 olleet velvollisia odottamaan K***sten selvityst\u00e4. K***set eiv\u00e4t olleet k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa esitt\u00e4neet v\u00e4itett\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n siihen liittyen, olivatko K***set toimineet hallituksen j\u00e4senen vai osakkaan asemassa.
Kirjanpidon selvitt\u00e4misest\u00e4 aiheutuneiden lis\u00e4kustannusten (vaatimuskohta 3) osalta merkityst\u00e4 korvausvelvollisuudelle ei ollut sill\u00e4, ett\u00e4 asia oli saatettu vireille my\u00f6s aluehallintovirastossa. Vuoden 2015 kirjanpito ja tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6s eiv\u00e4t voineet j\u00e4\u00e4d\u00e4 odottamaan erityisen tarkastuksen tuloksia. K***sten menettely oli ollut tarkoituksellista, sill\u00e4 heid\u00e4n omassa intressiss\u00e4\u00e4n oli ollut se, ettei yhti\u00f6ss\u00e4 ker\u00e4tty lis\u00e4vastikkeita laskujen maksuun, sill\u00e4 maksuvelvollisuus olisi koskenut heit\u00e4kin.
Huoneiston B korjauskustannusten (vaatimuskohta 4) osalta K***set olivat vieneet hallituksena yhti\u00f6n kirjanpitoon vuodelle 2014 hallitsemansa huoneiston korjaamisesta aiheutuneita kustannuksia. Kyse oli kahdesta vesivahingosta, joista kumpikin kuului K***sten vastattavaksi. Korjaus- ja kunnossapitovastuuta koskeva yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ys ei ollut ep\u00e4selv\u00e4. K***stenkin puolesta oli vastauksessa kanteeseen todettu, ett\u00e4 yhti\u00f6n tekniset j\u00e4rjestelm\u00e4t, jotka palvelivat useampaa huoneistoa, olivat yhti\u00f6n korjaus- ja kunnossapitovastuulla, vaikka korjaustarve ilmenisi vain yhdess\u00e4 huoneistossa. K***set olivat olleet esteellisi\u00e4 toimimaan huoneistonsa remontin suhteen sen osalta, mik\u00e4 on mennyt niin sanottujen h\u00e4t\u00e4t\u00f6iden yli. K***set olivat perustelleet vakuutuskorvausten ottamista omalle tililleen sill\u00e4, ett\u00e4 toinen vuotovahinko oli ollut heid\u00e4n itsens\u00e4 vastattava, ja ett\u00e4 yhti\u00f6n vastuulle kuuluvaa vahinkoa vakuutusyhti\u00f6 ei ollut lainkaan korvannut. Vaikka toinen vesivahinko tai molemmat vesivahingot kuuluisivat asunto-osakeyhti\u00f6lle, K***set olivat vahingonkorvausvastuussa yhti\u00f6lle sill\u00e4 maksattamansa m\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta, sill\u00e4 n\u00e4m\u00e4 olivat toimivaltansa ylitt\u00e4en tehneet urakkasopimuksen ja sopineet kertakorvauksesta, jonka m\u00e4\u00e4r\u00e4 ei riitt\u00e4nyt remontti- kustannuksiin. K***set olivat siten vastuussa kertakorvauksen ylitt\u00e4neist\u00e4 korjauskustannuksista.
Oikeudenk\u00e4yntikuluja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa koskevan vaatimuksen osalta asunto-osakeyhti\u00f6 on lausunut, ett\u00e4 K***set olivat h\u00e4vinneet v\u00e4itteens\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 kanne oli tullut vaatimusten 1, 2 ja 4 osalta j\u00e4tt\u00e4\u00e4 tutkimatta. T\u00e4m\u00e4n v\u00e4itteen k\u00e4sittelyst\u00e4 oikeudenk\u00e4ynti laajeni ja oikeudenk\u00e4yntikustannukset kasvoivat. Kohdan 1 vaatimus oli ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n pieni, mutta sen kiist\u00e4minen pakotti asunto-osakeyhti\u00f6n esitt\u00e4m\u00e4\u00e4n n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 asiassa. Kohdan 2 erityisest\u00e4 tarkastuksesta koskevan vaatimuksen asunto-osakeyhti\u00f6 oli perusteeltaan voittanut. Asunto-osakeyhti\u00f6lle koituneet oikeudenk\u00e4yntikulut olivat t\u00e4lt\u00e4 osin aiheutuneet korvausvelvollisuuden perusteen selvitt\u00e4misest\u00e4. Kohdan 3 kirjanpito- ja tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen oikaisusta aiheutuneita kustannuksia koskeva vaatimuskohta oli v\u00e4h\u00e4inen osa asunto-osakeyhti\u00f6n vaatimuksista, eik\u00e4 h\u00e4vi\u00e4misell\u00e4 sen osalta ollut voinut olla vaikutusta oikeudenk\u00e4yntikulujen korvausvelvollisuuteen. Kanteen p\u00e4\u00e4asialliset vaatimukset perustuivat K***sten menettelyyn huoneistoremonttinsa yhteydess\u00e4 ja siit\u00e4 aiheutuvaan korvausvastuuseen ja sen selvittelyyn (vaatimuskohta 4). M\u00e4\u00e4r\u00e4llisesti suurin ty\u00f6 asunto-osakeyhti\u00f6n puolelta oli asiassa tehty t\u00e4m\u00e4n kohdan perusteiden selvitt\u00e4misess\u00e4 silt\u00e4 pohjalta, mit\u00e4 kanteeseen on vastattu ja mit\u00e4 kiistetty ennen p\u00e4\u00e4k\u00e4sittely\u00e4. Lis\u00e4ksi vastaajat olivat h\u00e4vinneet v\u00e4itteens\u00e4 siit\u00e4, etteiv\u00e4t he olleet olleet hallituksen j\u00e4senin\u00e4 toimiessaan esteellisi\u00e4 tai ylitt\u00e4neet toimivaltansa. Kohdan 4 vaatimuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4 ei ollut edellytt\u00e4nyt erityist\u00e4 selvitt\u00e4mist\u00e4. Todistaja S P***in henkil\u00f6todistelussa ei ollut kysymys riidattoman asian todistelusta.
Vastavalitus
L ja T K*** ovat vaatineet, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n vaatimukset kohtien 1, 2 ja 4 osalta j\u00e4tet\u00e4\u00e4n ensisijaisesti tutkimatta tai toissijaisesti hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n. Lis\u00e4ksi K***set ovat vaatineet, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 velvoitetaan korvaamaan heid\u00e4n oikeudenk\u00e4ynti- ja asianosaiskulunsa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 24.325,19 eurolla ja hovioikeudessa 15.462,10 eurolla, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkoineen.
Osapuolet olivat jo sopineet kohtien 1, 2 ja 4 mukaiset asiat tuomioistuimen vahvistamalla sovinnolla 19.6.2017. Ainakin kannevaatimukset kohdissa 1 ja 4 tuli j\u00e4tt\u00e4\u00e4 tutkimatta tai hyl\u00e4t\u00e4, sill\u00e4 kyseisi\u00e4 kannevaatimuksia koskeva yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moiteoikeudenk\u00e4ynti oli ollut vireill\u00e4 ja osana sopimusta 19.6.2017, johon eri kanteita oli yhdistetty. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden vahvistamassa sovinnossa oli sovittu osapuolten tiedossa olleet ja avoimet erimielisyydet kertakaikkisella sopimuksella, jonka mukaan kummallakaan osapuolella ei ole muita vaatimuksia toisiaan kohtaan kyseisess\u00e4 asiassa eik\u00e4 siihen yhdistetyiss\u00e4 asioissa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa L K***sen kuulemisessa ilmeni, ett\u00e4 ennen sovintoa varatuomari T*** oli jo 2.3.2017 esitt\u00e4nyt K***sille oikeudenk\u00e4yntiuhkaisen vaatimuksen koskien vesivahingonkorjauskuluja sek\u00e4 erityisen tarkastuksen kuluja. T\u00e4m\u00e4kin osoittaa, ett\u00e4 n\u00e4m\u00e4 asiat ovat olleet osa sovintoa.
Vaikka erityisen tarkastuksen kuluvaatimus ei ollut ollut esill\u00e4 sovinnon yhteydess\u00e4 erillisen\u00e4 kannevaatimuksena, sen kulut olivat olleet tiedossa ja siihen oli viitattu vastikkeen k\u00e4ytt\u00f6kohteena. Sovinto oli siten koskenut my\u00f6s vaatimusta kohdassa 2.
Vastaukset
L ja T K*** ovat vaatineet, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja se velvoitetaan korvaamaan heid\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa 15.462,10 eurolla korkoineen.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion lopputulosta ei ollut valituksen johdosta syyt\u00e4 muuttaa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion muuttamiseen oli aihetta ainoastaan vastavalitusta koskevilta osin.
Erityisen tarkastuksen (vaatimuskohta 2) korvaamista koskevan vaatimuksen osalta asunto-osakeyhti\u00f6 oli suhtautunut hyv\u00e4ksyen siihen, ett\u00e4 kulut j\u00e4\u00e4v\u00e4t sen maksettavaksi asunto-osakeyhti\u00f6lain 9 luvun 16 \u00a7:n mukaisesti.
Vastaajat eiv\u00e4t ylip\u00e4\u00e4t\u00e4\u00e4n olleet rikkoneet asunto-osakeyhti\u00f6lakia tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4, eiv\u00e4tk\u00e4 ainakaan siten, ett\u00e4 siit\u00e4 seuraisi erityisen tarkastuksen kustannusten korvausvastuu.
Kirjanpidon selvitt\u00e4misest\u00e4 aiheutuneiden lis\u00e4kustannusten (vaatimuskohta 3) osalta kirjanpidossa itsess\u00e4\u00e4n ei ollut ollut mit\u00e4\u00e4n korjausta vaativaa vikaa tai puutetta. Vuonna 2015 oli ilmennyt muutamia tositteita, jotka olisi tullut kohdentaa vuoteen 2014. Asunto-osakeyhti\u00f6n johto oli ollut niist\u00e4 tietoinen vuonna 2015.
Huoneiston B korjauskustannusten (vaatimuskohta 4) osalta vesivahingot olivat aiheutuneet kahdesta eri syyst\u00e4. Asunto-osakeyhti\u00f6n vastattavaksi kuuluva vuoto oli aiheutunut lattian alla kylm\u00e4n veden putkessa, ja toinen vuoto oli aiheutunut l\u00e4mpim\u00e4n veden putkistossa lavuaarille tulevassa hanakulmassa. K***sten vastuu hanakulmavuodosta perustui siihen, ett\u00e4 kyseess\u00e4 oli aiemman osakkeenomistajan muutosty\u00f6st\u00e4 aiheutunut vahinko. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei ollut m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 alkuper\u00e4iset putket eiv\u00e4t kuuluisi asunto-osakeyhti\u00f6n vastuulle. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen perusteella lattian alla ollut vuoto kuului yhti\u00f6n vastuulle riippumatta siit\u00e4, oliko se ollut kylm\u00e4n veden rungossa vai l\u00e4mpim\u00e4n kierron putkessa. L K*** oli jakanut purku- ja korjauslaskut yhti\u00f6n ja osakkaan kesken kuten vahingon laajuuden ja vakuutustarkastajan ohjeiden mukaan oli katsottu oikeaksi. Vahinko- ja ei ollut korvattu vakuutuksesta t\u00e4yteen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n. Jos K***sten katsotaan erehtyneen vahinkotarkastajan ohjeistuksesta, K***set hyv\u00e4ksyv\u00e4t erityisen tarkastajan p\u00e4\u00e4telm\u00e4n siit\u00e4, ett\u00e4 K***sille oli t\u00e4ll\u00f6in tullut asiassa etua 3.479,04\u20135.009,04 euroa. K***set eiv\u00e4t olleet olleet esteellisi\u00e4 asiassa, sill\u00e4 asunto on kunnostettu perustasoonsa. Asunto-osakeyhti\u00f6lle ei ollut my\u00f6sk\u00e4\u00e4n aiheutunut t\u00e4st\u00e4 vahinkoa.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisu oikeudenk\u00e4yntikulujen korvaamisesta oli tuomiolauselmaan n\u00e4hden oikea.
Asunto Oy M***e on vaatinut, ett\u00e4 K***sten vastavalitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja heid\u00e4t velvoitetaan korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa 24.887,10 eurolla korkoineen.
Espoon k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa oli vuosina 2016\u20132017 ollut vireill\u00e4 kolme asun- to-osakeyhti\u00f6n nostamaa kannetta, joilla oli vaadittu K***sten velvoittamista maksamaan maksamattomia yhti\u00f6vastikkeita yhteens\u00e4 noin 30.000 euroa. K***set olivat puolestaan nostaneet kaksi yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moite- kannetta, jotka olivat koskeneet yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6sten 26.2.2016, 17.3.2016 ja 19.12.2016 mit\u00e4tt\u00f6miksi tai p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6miksi katsomista. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on yhdist\u00e4nyt asiaan L 17\/2035 muut asiat.
Yhti\u00f6kokouksessa 26.2.2016 oli p\u00e4\u00e4tetty yhti\u00f6vastikkeiden perimisest\u00e4 yhti\u00f6n vastattavien L***a Oy:n ja Asianajotoimisto K***sen laskujen maksamiseksi. Yhti\u00f6kokouksessa 17.3.2016 oli p\u00e4\u00e4tetty hyv\u00e4ksy\u00e4 osakas L***en kustannuksellaan teett\u00e4m\u00e4 viem\u00e4riputkien korjaus yhti\u00f6n vastattavaksi. Yhti\u00f6kokouksessa 19.12.2016 oli p\u00e4\u00e4tetty ottaa K***sten hallitsema huoneisto B yhti\u00f6n hallintaan kolmeksi vuodeksi sek\u00e4 vahingonkorvauskanteen nostamisesta K***sia vastaan heid\u00e4n asunto-osakeyhti\u00f6n maksettaviksi hyv\u00e4ksymiens\u00e4 Espoon Puuty\u00f6 Oy:n laskujen, 12.327,47 euroa, osalta sek\u00e4 Asianajotoimisto K***sen maksamattomalle asianajolaskulle kertyneiden perint\u00e4kulujen ja viiv\u00e4styskorkoseuraamusten, 527,35 euron osalta.
Sovitussa asioissa oli siis kyse K***sten vastikkeenmaksuvelvollisuudesta ja toisaalta yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6sten p\u00e4tevyydest\u00e4 sek\u00e4 hallintaanottop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanosta. Asioissa ei ollut ollut kyse vahingonkorvausvaatimuksista K***sia kohtaan. Sopimus oli asiamiesten yhdess\u00e4 laatima. K***sten asiamiehen velvollisuus oli ollut huolehtia siit\u00e4, ett\u00e4 sopimuksen teksti oli sen mukainen kuin h\u00e4nen p\u00e4\u00e4miehens\u00e4 ovat tarkoittaneet.
Sopimukseen oli kirjattu, ett\u00e4 K***set luopuvat moitekanteistaan ja yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen j\u00e4\u00e4v\u00e4t voimaan. Voimaan j\u00e4iv\u00e4t siis K***sten vastikkeenmaksuvelvollisuus ja tehty hallintaanottop\u00e4\u00e4t\u00f6s sek\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6kset nostaa vahingonkorvauskanteet K***sia kohtaan. Hallintaanottop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanosta luopumisesta oli sovittu sill\u00e4 edellytyksell\u00e4, ett\u00e4 K***set maksavat jo er\u00e4\u00e4ntyneet vastikkeet sek\u00e4 er\u00e4\u00e4ntyv\u00e4t vastikkeet sovitusti.
Sovinnon sis\u00e4lt\u00f6n\u00e4 oli ollut, ettei kummallakaan osapuolella ollut muita vaatimuksia toisiaan kohtaan t\u00e4ss\u00e4 asiassa eik\u00e4 siihen yhdistetyiss\u00e4 asioissa. Sovinnossa ei ollut ollut tarkoitus sopia K***sten vahingonkorvausvelvollisuudesta. K***sten vahingonkorvausvastuu ei ollut ollut riidan kohteena aiemmin sovitussa asiassa. Sen vuoksi se ei olisi voinut olla my\u00f6sk\u00e4\u00e4n tehdyn sovinnon kohteena.
Asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokous oli vasta sovinnon vahvistamisen j\u00e4lkeen 31.10.2017 tehnyt p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen nostaa korvauskanteen erityisest\u00e4 tarkastuksesta aiheutuneiden kulujen osalta. Yhti\u00f6kokousta sitovasti ei oltu kes\u00e4ll\u00e4 2017 voitu sopia, ettei vahingonkorvausta tultaisi vaatimaan.
Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenev\u00e4\u00e4n kirjalliseen todisteluun lukuun ottamatta todisteita K10, K11, K12, K27, V1 ja V2. Asunto-osakeyhti\u00f6 on lis\u00e4ksi vedonnut uutena todisteena todisteen K2 liitteeseen yhti\u00f6kokousp\u00f6yt\u00e4kirja 25.6.2015.
P\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyss\u00e4 on kuultu L K***sta ja T K***sta todistelutarkoituksessa sek\u00e4 todistajina M M***\u00e4\u00e4, M Ai***aa, T M***a, S K***aa, S A***aa, S P***ia, M R***y\u00e4 ja J B***nia.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Ratkaistavat kysymykset
Asiassa on Asunto Oy M***een valituksen johdosta kysymys erityisen tarkastuksen kulujen (vaatimuskohta 2), kirjanpidon selvitt\u00e4misest\u00e4 ja korjaamisesta aiheutuneiden lis\u00e4kustannusten (vaatimuskohta 3) sek\u00e4 vesivahingon korjauskustannusten korvausvelvollisuudesta (vaatimuskohta 4). Asunto-osakeyhti\u00f6 on perustanut vaatimuksensa L ja T K***sen vastuuseen asunto-osakeyhti\u00f6n hallituksen j\u00e4senin\u00e4.
Vastavalituksen johdosta asiassa on kuitenkin ensin arvioitava, onko asunto-osakeyhti\u00f6n vaatimukset kohtien 1, 2 ja 4 osalta j\u00e4tett\u00e4v\u00e4 tutkimatta tai hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4 Espoon k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden 19.6.2017 vahvistaman sovinnon johdosta.
Henkil\u00f6todistelu
Hovioikeudessa kuullut henkil\u00f6t ovat kertoneet olennaisilta ja asian ratkaisuun vaikuttavilta osin kuten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon on kirjattu.
Vastavalitus
Hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion sivuilta 9\u201312 ilmenev\u00e4t perustelut ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset siit\u00e4, ett\u00e4 vaatimuskohdat 1, 2 ja 4 on voitu tutkia t\u00e4ss\u00e4 oikeudenk\u00e4ynniss\u00e4. Aihetta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion muuttamiseen t\u00e4lt\u00e4 osin ei ole.
Vaatimuskohta 2
Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 K***set velvoitetaan korvaamaan asunto-osakeyhti\u00f6lle erityisest\u00e4 tarkastuksesta aiheutuneet kulut 14.697,10 euroa korkoineen. K***set ovat katsoneet, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut kaikki oleellinen tieto jo ennen erityist\u00e4 tarkastusta, eik\u00e4 erityisen tarkastuksen kuluilla ollut korvauksen mahdollisuuden muodostamaa syy-yhteytt\u00e4.
Asunto-osakeyhti\u00f6n johtohenkil\u00f6n korvausvastuusta s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:ss\u00e4. Sanotun pyk\u00e4l\u00e4n 1 momentin mukaan hallituksen j\u00e4senen ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n on korvattava vahinko, jonka h\u00e4n on teht\u00e4v\u00e4ss\u00e4\u00e4n 1 luvun 11 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4detyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhti\u00f6lle. Saman pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan muun muassa hallituksen j\u00e4senen on korvattava my\u00f6s vahinko, jonka h\u00e4n on teht\u00e4v\u00e4ss\u00e4\u00e4n muuten t\u00e4t\u00e4 lakia tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhti\u00f6lle.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjan 11.6.2014 (K2) my\u00f6hemmin korjatun kohdan 14 mukaan kokouksessa oli sovittu, ett\u00e4 osakas B lupasi toimittaa kopiot huoneiston B korjauslaskuista (sis\u00e4lt\u00e4en puheenjohtajan erittelyn mukaan yhti\u00f6lle tulleet laskut, vakuutusyhti\u00f6lle menneet laskut sek\u00e4 osakas B:n omat laskut), selvityksen vakuutuskorvauksesta ja antaa taloudellisen loppuselvityksen syyskuun 2014 loppuun menness\u00e4 kaikille osakkaille, viimeist\u00e4\u00e4n kuitenkin puolen vuoden sis\u00e4ll\u00e4 t\u00f6iden p\u00e4\u00e4ttymisest\u00e4.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjan 25.6.2015 (K2) kohdan 17 mukaan kokouksessa oli sovittu, ett\u00e4 osakas B toimittaa vesivahingon taloudellisen laskelman ja tarvittavat selvitykset tapahtuneesta vesivahingosta. Mainitun kohdan mukaan samaa oli pyydetty jo vuotta aiemmin. Edelleen saman kohdan mukaan selvityksen olisi oltava tehtyn\u00e4 kes\u00e4kuun aikana tai heti lomien j\u00e4lkeen. P\u00f6yt\u00e4kirjantarkastaja M M***\u00e4n huomautuksen 12.7.2015 mukaan K*** oli lausunut kokouksessa sanat \u201dheti lomien j\u00e4lkeen\u201d.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6kokous on kaksi kertaa pyyt\u00e4nyt K***silta selvityksen vesivahingon korjauskustannuksista ja saaduista korvauksista. K***silla on ollut mahdollisuus pyydetty selvitys esitt\u00e4\u00e4. Tilanteessa, jossa korjauskustannuksia kattamaan saadut vakuutuskorvaukset on maksettu yksin K***sten omalle pankkitilille ja jossa yhti\u00f6n puolelta on ollut ep\u00e4selvyytt\u00e4 siit\u00e4, miten korjauskustannukset jakautuvat yhti\u00f6n ja K***sten v\u00e4lill\u00e4, K***sten on hallituksen j\u00e4senin\u00e4 t\u00e4ytynyt tiet\u00e4\u00e4, ett\u00e4 kyseisen selvityksen on t\u00e4ytynyt kattaa kaiken heid\u00e4n tiedossaan olevan selvityksen yhti\u00f6n ja K***sten v\u00e4listen vastuiden selvitt\u00e4miseksi. K***set eiv\u00e4t olleet voineet olla perustellusti sellaisessa k\u00e4sityksess\u00e4, ett\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4 selvitys olisi muodostunut sellaisista kustannuksista, jotka ovat yksin heid\u00e4n k\u00e4sityksens\u00e4 mukaan kuuluneet heid\u00e4n vastuulleen osakkaina. Mainitut seikat huomioon ottaen yhti\u00f6ll\u00e4 on ollut perusteltu syy tehd\u00e4 hakemus erityisest\u00e4 tarkastuksesta aluehallintovirastolle. T\u00e4t\u00e4 johtop\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tukee se, ett\u00e4 my\u00f6s aluehallintovirasto on katsonut korjauskustannuksissa, niiden jakamisessa sek\u00e4 maksetuissa vakuutuskorvauksissa olleen ep\u00e4selvyyksi\u00e4, joiden tarkastaminen oli perusteltua. Aluehallintoviraston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen 7.10.2016 (V8) mukaan hakemukseen oli suostuttava, koska hakemuksen tueksi on painavia syit\u00e4 erityisen tarkastuksen toimittamiseksi. Mainitut seikat sek\u00e4 K***sten asema ja vastuu hallituksen j\u00e4senin\u00e4 huomioon ottaen K***set ovat ainakin huolimattomuuttaan aiheuttaneet sen, ett\u00e4 erityinen tarkastus on jouduttu tekem\u00e4\u00e4n. N\u00e4in ollen he ovat asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 2 momentin nojalla velvollisia korvaamaan yhti\u00f6lle erityisest\u00e4 tarkastuksesta aiheutuneet kulut.
N\u00e4ill\u00e4 lis\u00e4yksill\u00e4 hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun perustelut ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset silt\u00e4 osin, kuin se on tuomionsa sivulla 16 katsonut K***sten ylitt\u00e4neen toimivaltansa ja menetelleen hallituksen j\u00e4senin\u00e4 esteellisin\u00e4, sek\u00e4 silt\u00e4 osin, kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut K***sten olleen korvausvelvollisia yhti\u00f6lle.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on korvausvaatimuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta kuitenkin katsonut, ett\u00e4 ottaen huomioon muun muassa erityisen tarkastuksen kustannus verrattuna yhti\u00f6lle mahdollisesti koituvaan vahinkoon sek\u00e4 sen, ett\u00e4 erityinen tarkastus oli laitettu vireille ennen K***sille annetun m\u00e4\u00e4r\u00e4ajan umpeutumista toimittaa korjauskustannusselvitykset yhti\u00f6lle, vaatimuksen t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 korvaamista oli pidett\u00e4v\u00e4 K***sten kannalta kohtuuttomana.
Hovioikeus katsoo, ettei asian vireill\u00e4olo aluehallintovirastossa ole est\u00e4nyt K***sia toimittamasta vaadittua selvityst\u00e4 yhti\u00f6lle siin\u00e4k\u00e4\u00e4n tapauksessa, ett\u00e4 selvityksen toimittamisen m\u00e4\u00e4r\u00e4aika olisi K***sten v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla umpeutunut. Varsin todenn\u00e4k\u00f6ist\u00e4 on, ett\u00e4 esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 viel\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 vaiheessa selvityst\u00e4 korjauskustannuksista ja saaduista vakuutuskorvauksista, t\u00e4ll\u00e4 menettelyll\u00e4 olisi ollut ainakin erityisen tarkastuksen kustannuksia v\u00e4hent\u00e4v\u00e4 vaikutus. Toisaalta L K*** on hovioikeudessa kertonut, ettei h\u00e4nen mielest\u00e4\u00e4n vuonna 2015 ollut ollut en\u00e4\u00e4 mit\u00e4\u00e4n selvitett\u00e4v\u00e4\u00e4, kun kaksi laskua yhti\u00f6lle oli jo annettu. T\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden selv\u00e4\u00e4 on, etteiv\u00e4t K***set olisi toimittaneet vaadittua selvityst\u00e4 ennen v\u00e4itt\u00e4m\u00e4ns\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ajan umpeutumista.
Edell\u00e4 mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo toisin kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus, ettei K***sten korvausvastuun kannalta ole merkityst\u00e4 sill\u00e4, ett\u00e4 erityinen tarkastus oli laitettu vireille ennen K***sille v\u00e4itetysti annetun m\u00e4\u00e4r\u00e4ajan umpeutumista toimittaa kysymyksess\u00e4 oleva selvitys yhti\u00f6lle.
Viitaten edell\u00e4 lausumaansa hovioikeus toteaa, ett\u00e4 erityinen tarkastus on tehty juuri K***sista johtuvista syist\u00e4. Hovioikeus pit\u00e4\u00e4 varsin ep\u00e4todenn\u00e4k\u00f6isen\u00e4, ett\u00e4 kysymyksess\u00e4 olevia kustannuksia ja niiden vastuiden jakautumista olisi saatu teetetty\u00e4 kevyemm\u00e4ll\u00e4 tilintarkastuksella, joka t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa tilikauden 2014 osalta oli jo tehty. T\u00e4t\u00e4 johtop\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tukee erityisesti ensinn\u00e4kin se, ett\u00e4 aluehallintovirasto on katsonut erityisen tarkastuksen toimittamisen perustelluksi ja toiseksi se, ett\u00e4 tarkastuksen suorittaneen A***an hovioikeudessa antamasta kertomuksesta ja h\u00e4nen laatimastaan lausunnosta (K4) ilmenevien seikkojen perusteella selvitysty\u00f6n asiakirja-aineisto on ollut mittava ja se on vaatinut runsaasti toimenpiteit\u00e4 haastatteluineen.
Kaikki edell\u00e4 mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ett\u00e4 K***set ovat velvollisia yhteisvastuullisesti maksamaan yhti\u00f6lle erityisen tarkastuksen toimittamisesta aiheutuneet kulut t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota on t\u00e4lt\u00e4 osin siten muutettava.
Vaatimuskohta 3
Asunto-osakeyhti\u00f6 on vaatinut, ett\u00e4 K***set velvoitetaan korvaamaan yhti\u00f6lle vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvitt\u00e4misest\u00e4 ja korjaamisesta aiheutuneet lis\u00e4kustannukset 2.325 euroa korkoineen sill\u00e4 perusteella, ett\u00e4 yhti\u00f6n kirjanpitoa oli jouduttu selvittelem\u00e4\u00e4n sen j\u00e4lkeen, kun K***set olivat j\u00e4\u00e4neet pois hallituksesta 30.9.2015 ja ett\u00e4 kirjanpidosta oli puuttunut lasku- ja ja saadut vakuutuskorvaukset, ja siin\u00e4 oli ollut ep\u00e4selvyytt\u00e4 B-huoneiston vesivahingon korjauskustannusten osalta.
Hovioikeudessa on otettu vastaan sama n\u00e4ytt\u00f6, kuin mit\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon (sivut 17\u201318) on kirjattu. Yhti\u00f6n kirjanpit\u00e4j\u00e4n\u00e4 toiminut K***a on hovioikeudessa lis\u00e4ksi kertonut, ett\u00e4 K***sten huoneiston vesivahinkoasiassa oli laskutettu taloyhti\u00f6t\u00e4, mutta vakuutuskorvauksia ei ollut kuitenkaan tullut, mit\u00e4 seikkoja h\u00e4n oli k\u00e4ynyt l\u00e4pi hallituksen puheenjohtajan ja tilintarkastajan kanssa. Yhti\u00f6lt\u00e4 laskuttamiansa toimenpiteit\u00e4 (ks. K13 ja K17) K***a on perustellut sill\u00e4, ett\u00e4 kirjanpit\u00e4j\u00e4n oli tutkittava kirjanpitoaineistossa olleet ep\u00e4selv\u00e4t asiat, mik\u00e4li niit\u00e4 oli. Ep\u00e4selvi\u00e4 asioita ei voitu j\u00e4tt\u00e4\u00e4 huomiotta. Lis\u00e4ksi kolmen osakkaan yhti\u00f6ss\u00e4 kaksi osakasta (osakkaat A ja C) olivat suorittaneet yhti\u00f6lle kuuluvia ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 laskuja. N\u00e4m\u00e4 laskut oli selvitett\u00e4v\u00e4 sek\u00e4 se, miten yhti\u00f6n tuli maksaa ne takaisin kyseisille osakkaille. Edelleen K***an kertomuksesta on ilmennyt, ettei vesivahinkoasiaa vakuutuskorvauksineen ollut k\u00e4sitelty vuoden 2014 kirjanpidossa velkana. Vuoden 2014 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 oli huomioitu korjauskuluina Espoon Puuty\u00f6n kaksi laskua, jotka oikaistiin vuoden 2015 kirjanpidossa yhti\u00f6n saamisena.
Esitetyn selvityksen perusteella K***an yhti\u00f6lt\u00e4 laskuttamat lis\u00e4ty\u00f6t ovat perustuneet p\u00e4\u00e4asiassa K***sten huoneistossa B 7.12.2013 todetun vesivahingon kustannusten ja vakuutuskorvausten selvitt\u00e4misest\u00e4. Kuten vaatimuskohdassa 2 on todettu, selvityksen puute on johtunut K***sista ja johtanut siihen, ett\u00e4 selvityksen hankkimiseksi yhti\u00f6 on joutunut 8.7.2015 hakemaan erityisen tarkastuksen tekemist\u00e4. Lis\u00e4ksi kustannuksia on aiheuttanut sen selvitt\u00e4minen, miten yhti\u00f6n tuli maksaa takaisin kahden muun osakkaan yhti\u00f6n puolesta maksamat suoritukset. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 n\u00e4iden seikkojen selvitt\u00e4minen on ollut tarpeen kanteessa selostettujen tilikausien kirjan- pidon ja tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen oikeellisuuden takaamiseksi. Lis\u00e4ksi hovioikeus katsoo toisin kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus, ettei korvausvelvollisuuden kannalta ole merkityst\u00e4 sill\u00e4, ett\u00e4 ennen K***an selvitysty\u00f6t\u00e4 yhti\u00f6 oli hakenut erityisen tarkastuksen toteuttamista aluehallintovirastolta: Kuten yhti\u00f6 on todennut, vuoden 2015 kirjanpito ja tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6s eiv\u00e4t ole voineet j\u00e4\u00e4d\u00e4 odottamaan erityisen tarkastuksen tuloksia.
Edell\u00e4 mainitut seikat sek\u00e4 sen huomioon ottaen, ett\u00e4 Kn selvitysty\u00f6 on ollut aiheellista j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 vaatimuskohdassa 4 K***sten menettelyst\u00e4 todetusti, K***set ovat aiheuttaneet yhti\u00f6lle vahinkoa kirjanpit\u00e4j\u00e4n lis\u00e4ty\u00f6n\u00e4 tilikauden 2015 osalta eli yhteens\u00e4 34 tunnilta \u00e0 50 euroa (K13, lasku 2017\/64). Kyseist\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 on pidett\u00e4v\u00e4 selvitett\u00e4v\u00e4\u00e4n ty\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n n\u00e4hden kohtuullisena. Sen sijaan hovioikeus katsoo j\u00e4\u00e4neen ep\u00e4selv\u00e4ksi, mill\u00e4 perusteella K***set olisivat velvollisia suorittamaan tilikauden 2016 kirjanpidon tekemisest\u00e4 aiheutuneet lis\u00e4ty\u00f6t (K13, lasku 2017\/65). Sen vuoksi vaatimus on t\u00e4lt\u00e4 osin \u2013 3,5 tuntia \u00e0 50 euroa \u2013 hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
Edell\u00e4 lausutuilla perusteilla K***set ovat asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 2 momentin nojalla velvollisia korvaamaan yhti\u00f6lle vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvitt\u00e4misest\u00e4 ja korjaamisesta aiheutuneista lis\u00e4kustannuksista arvonlis\u00e4veroineen 2.108 euroa vaadittuine korkoineen.
Vaatimuskohta 4
Asian tausta ja ratkaistavat kysymykset
K***sten hallitsemassa huoneistossa B oli 7.12.2013 todettu kaksi vesivahinkoa. Toinen vesivahinko oli aiheutunut K***sten kylpyhuoneessa olleesta l\u00e4mpim\u00e4nveden hanakulman vuodosta ja toinen erillisen yksi\u00f6n lattian alla olleen putken vuodosta. Asiassa on ollut riidatonta, ett\u00e4 hanakulmassa olleen vahingon korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista K***set ovat olleet vastuussa. Riitaa on ollut siit\u00e4, kumpi on ollut vastuussa lattian alla olleen vahingon korjauskustannuksista. Siin\u00e4kin tapauksessa, ett\u00e4 yhti\u00f6n katsottaisiin olleen vastuussa j\u00e4lkimm\u00e4isist\u00e4 kustannuksista, arvioitavana viel\u00e4 on, ovatko K***set silti vahingonkorvausvastuussa yhti\u00f6lle sill\u00e4 perusteella, ett\u00e4 n\u00e4m\u00e4 olisivat esteellisin\u00e4 toimivaltansa ylitt\u00e4en tehneet urakkasopimuksen ja sopineet kertakorvauksesta 13.926 eurosta, jonka m\u00e4\u00e4r\u00e4 ei kattanut remonttikustannuksia t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti.
Onko lattian alla olleen vahingon korjauskustannuksista vastuussa K***set vai yhti\u00f6?
Hovioikeus viittaa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion sivulla 20 yhti\u00f6n kunnossapitovastuuta koskevaan asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:\u00e4\u00e4n ja toteaa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen mukaisesti, jollei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 toisin (ks. Asunto-osakeyhti\u00f6laki 4 luku 1 \u00a7 1 momentti).
Nyt kysymyksess\u00e4 olevan yhti\u00f6n osakkeenomistajan kustannusvastuusta korjauskustannuksen osalta on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:ss\u00e4, joka on selostettu k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion sivuilla 20 ja 21.
Asiassa on ollut kysymys putkistossa tapahtuneesta vesivahingosta. Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 vesiputkisto on asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:n 2 momentin mukainen kaikkia huoneistoja palveleva perusj\u00e4rjestelm\u00e4, jolloin l\u00e4ht\u00f6kohtana on, ett\u00e4 sen kunnossapidosta ja sen vian vuoksi aiheutuneiden vahinkojen korjaamisesta vastaa yhti\u00f6. Asiassa onkin ensi sijassa kyse siit\u00e4, onko yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tty vastuusta toisin.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava l\u00e4ht\u00f6kohdaksi m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen sanamuoto. Sanamuodon mukaisesta tulkinnasta voidaan poiketa silloin, kun t\u00e4llainen tulkinta ei vastaa sit\u00e4 tarkoitusta, joka lausekkeella osana yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 on, tai se johtaa yhti\u00f6n, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yll\u00e4tt\u00e4v\u00e4\u00e4n tai kohtuuttomaan lopputulokseen. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa on lis\u00e4ksi otettava huomioon asunto-osakeyhti\u00f6lain yhti\u00f6j\u00e4rjestykselle asettamat rajoitukset ja asunto-osakeyhti\u00f6lain tulkinnassa noudatettavat keskeiset periaatteet. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen sanamuodon mukainen tulkinta on siis pyritt\u00e4v\u00e4 my\u00f6s sovittamaan yhteen sen kokonaisuuden kanssa, jonka osa yhti\u00f6j\u00e4rjestys on. (KKO 2001:57 ja KKO 2017:2 kohdat 9 ja 10.)
Edelleen hovioikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen julkinen luonne ja osakkeiden siirtokelpoisuus huomioon ottaen se ei ole sopimukseen rinnastettavissa, ja siten yhti\u00f6n noudattaman k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n merkitys yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa on arvioitava tapauskohtaisesti. Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 on muun ohella katsottu, ett\u00e4 vuosiakaan kest\u00e4nyt yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6 ei ollut luonut osakkeenomistajille yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yksist\u00e4 poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia. (Ks. KKO 1989:146, KKO 1998:61, KKO 2009:22 ja KKO 2012:88.) Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa voidaan siten ainoastaan varsin rajoitetuin edellytyksin antaa merkityst\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 noudatetulle k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6lle.
Kysymyksess\u00e4 olevan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:ss\u00e4 on kyse kustannuksista, jotka johtuvat osakkeenomistajan vastuulle kuuluvista huoneistoista, piha-alueista, rakennuksista tai rakennuksenosista. Edelleen yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:n mukaan niist\u00e4 kustannuksista, joita ei voida kohdistaa mihink\u00e4\u00e4n yksitt\u00e4iseen huoneistoon, piha-alueeseen eik\u00e4 rakennukseen tai rakennuksenosaan, joka on tietyn osakkeenomistajan hallinnassa, vastaavat osakkeenomistajat yhdess\u00e4.
Asiassa esitetyn selvityksen perusteella osa yhti\u00f6n putkista palvelee kaikkia rakennuksia ja osa vain tiettyj\u00e4 rakennuksia, mik\u00e4 osaltaan tukee sit\u00e4 n\u00e4kemyst\u00e4, ett\u00e4 kunnossapitovastuu jakautuisi jokaisen putken osalta erikseen. Toisaalta putkiston osalta ei voida yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:n sanamuodon perustella kuitenkaan tehd\u00e4 sellaista tulkintaa, ett\u00e4 putkistoa ei tulisi tarkastella kokonaisuutena. Putkiston osalta kysymys ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetusta rakennuksesta tai rakennuksen osasta, eik\u00e4 perusj\u00e4rjestelmi\u00e4 ole mainittu kyseisess\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kohdassa. N\u00e4in ollen asiassa on katsottava, ettei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ole asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisesta kunnossapitovastuusta poikkeavaa m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 perusj\u00e4rjestelmien osalta.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on viel\u00e4 vedonnut siihen, ett\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 oli muodostunut yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7:n soveltamista koskeva vakiintunut k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6, jolla oli merkityst\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa.
Kuten edell\u00e4 on todettu, yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava l\u00e4ht\u00f6kohdaksi m\u00e4\u00e4r\u00e4yksen sanamuoto. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 tilanteessa, jossa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa saadaan tukea s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen sanamuodosta sek\u00e4 yleisist\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain tulkinnassa noudatettavista keskeisist\u00e4 periaatteista, yhti\u00f6ss\u00e4 noudatetulle k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6lle ei voida antaa merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 painoa yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen tulkinnassa.
N\u00e4ill\u00e4 lis\u00e4yksill\u00e4 hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun perustelut ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset silt\u00e4 osin kuin se on katsonut yhti\u00f6n olleen vastuussa lattian alla olleen vahingon korjauskustannuksista.
Korvausvastuun perusteet ja m\u00e4\u00e4r\u00e4
Hovioikeus on edell\u00e4 vaatimuskohdassa 2 hyv\u00e4ksynyt k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun perustelut ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset silt\u00e4 osin, kuin se on tuomionsa sivulla 16 katsonut K***sten ylitt\u00e4neen toimivaltansa ja menetelleen asiassa hallituksen j\u00e4senin\u00e4 esteellisin\u00e4. N\u00e4in ollen K***set ovat velvollisia asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 2 momentin nojalla korvaamaan menettelyst\u00e4\u00e4n mahdollisesti yhti\u00f6lle aiheutuneen vahingon. Hovioikeus toteaa, etteiv\u00e4t todetulla tavalla esteellisen\u00e4 toimiminen tai toimivallan ylitt\u00e4minen itsess\u00e4\u00e4n aiheuta mainitun s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen tarkoittamaa korvausvelvollisuutta, vaan se edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6lle on aiheutunut vahinkoa.
Erityisest\u00e4 tarkastuksesta annetun lausunnon (K4) mukaan vesivahinkojen korjauskustannukset olivat kokonaism\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n 32.898,95 euroa, josta m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 K***set olivat maksaneet 19.454,24 euroa, yhti\u00f6 12.327,47 euroa ja vakuutusyhti\u00f6 suoraan 1.117,24 euroa vesivahingosta tarkastusraportin tehneelle V***o Oy:lle. Mainittujen m\u00e4\u00e4rien lis\u00e4ksi L K*** oli lausunnon mukaan kertonut maksaneensa vesivahinkoon liittyvi\u00e4 kuluja noin 1.530 eurolla, joista lausunnon laatija ei ollut saanut tositteita, eik\u00e4 niit\u00e4 siten ollut voitu todeta. Lis\u00e4ksi lausunnon mukaan vakuutusyhti\u00f6 oli korvannut vahingosta yhteens\u00e4 25.580,52 euroa, josta m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 K***sille oli maksettu yhteens\u00e4 24.463,28 euroa ja suoraan V***o Oy:lle edell\u00e4 mainitut 1.117,24 euroa. Kyseisest\u00e4 25.580,52 eurosta oli maksettu kulujen mukaan 11.654,52 euroa ja K***sten hyv\u00e4ksym\u00e4n\u00e4 kertakorvauksena 13.926 euroa. (K4, s. 4, 5, 8 ja 9 sek\u00e4 liite 1.)
Edelleen mainitusta lausunnosta ilmenee, ett\u00e4 vesivahingon havaitsemisp\u00e4iv\u00e4 oli ollut 7.12.2013 ja ett\u00e4 viimeiset hankinnat oli tehty 9.4.2014 sek\u00e4 ett\u00e4 n\u00e4iden p\u00e4iv\u00e4m\u00e4\u00e4rien v\u00e4lill\u00e4 ei saadun p\u00f6yt\u00e4kirja-aineiston perusteella ollut pidetty yht\u00e4\u00e4n yhti\u00f6- eik\u00e4 hallituksen kokousta. Lausunnon mukaan vesivahinkoa koskevat p\u00e4\u00e4t\u00f6kset oli tehty keskustelemalla, eik\u00e4 yhti\u00f6kokous tai hallitus ollut siten tehnyt dokumentoituja p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 vesivahingon korjaamisesta.
Lausunnosta ei puolestaan ilmene, milt\u00e4 osin korjauskustannukset ovat koskeneet hanakulmassa \u2013 K***sten korjausvastuulla \u2013 ollutta vahinkoa ja milt\u00e4 osin lattian alla \u2013 yhti\u00f6n korvausvastuulla \u2013 ollutta vahinkoa.
Lausunnon laatinut todistaja A***a onkin kertonut, ettei laskuaineistosta ollut ollut mitenk\u00e4\u00e4n mahdollista selvitt\u00e4\u00e4, mik\u00e4 kustannus koski hanakulman vahinkoa ja mik\u00e4 lattian alla ollutta vahinkoa. Selv\u00e4\u00e4 oli, ett\u00e4 korjauksia teetett\u00e4ess\u00e4 hallituksen vastuulla oli ollut pyyt\u00e4\u00e4 erottelemaan laskuihin selke\u00e4sti kumpaan vahinkoon kustannus oli liittynyt. A***an mukaan laskuista oli p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ettei t\u00e4llaista ollut edes yritetty tehd\u00e4: Espoon Puuty\u00f6 Oy:n laskun nro 1108 m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n 8.123,77 euroa vakuutusyhti\u00f6 oli korvannut K***sille kokonaisuudessaan v\u00e4hent\u00e4en ainoastaan omavastuuosuuden 500 euroa. L K***sen pyynn\u00f6st\u00e4 kyseinen lasku oli kuitenkin hyvitetty samansuuruisella hyvityslaskulla, josta yhti\u00f6lle oli kuitenkin osoitettu 2.876,80 euroa. Lis\u00e4ksi A***a on kertonut L K***sen sanoneen h\u00e4nelle palaverissa E P***\u00f6 Oy:n laskujen jakamisen perusteena, ett\u00e4 se, mit\u00e4 ei saada korvattua vakuutusyhti\u00f6lt\u00e4, osoitetaan asunto-osakeyhti\u00f6lle.
A***an mukaan edell\u00e4 selostetun kaltainen erittely olisi pit\u00e4nyt tehd\u00e4 my\u00f6s vakuutuskorvausten osalta. T\u00e4llaista ei ollut tehty. A***an k\u00e4sityksen mukaan vakuutusyhti\u00f6 oli kuitenkin kiinteist\u00f6vakuutuksen perusteella ilmoittanut korvaavansa korjaustoimenpiteet lattian alla olleesta putkivuodosta muutoin kuin itse putken osalta (ks. K4, s. 9). Vakuutukseen liittyv\u00e4t asiat olivat A***an mukaan tapauksessa hyvin hankalia, koska kirjallista korvaushakemusta h\u00e4n ei ollut saanut ilmeisesti sen johdosta, ett\u00e4 se oli tehty suullisesti. A***a ei siten ollut saanut tietoa siit\u00e4, mihin vahinkoon korvauksia oli saatu. Viitaten laatimansa lausunnon liitteeseen 1 A***a on kertonut, ett\u00e4 joiltain osin t\u00e4llainen tieto oli olemassa, mutta kertakorvauksen osalta korvauksen kohde oli ollut ep\u00e4selv\u00e4. H\u00e4n oli saanut kuitenkin aineistoa, jonka perusteella korvausta olisi saatu muun muassa liittyen olohuoneeseen. T\u00e4m\u00e4n perusteella korvausta oli A***an mukaan saatu molempiin vesivahinkoihin.
Kuten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa, L K*** on hovioikeudessa kertonut toimineensa vahinkotarkastaja H L***an ohjeistamana t\u00e4m\u00e4n todettua, ettei lattian alla olleesta vahingosta anneta korvausta, mutta hanakulman vahingosta annetaan. L***a oli luvannut tehd\u00e4 laskelman, ja my\u00f6hemmin t\u00e4m\u00e4 oli ilmoittanut korvaussumman puhelimitse. L K*** oli jakanut kustannukset kuten E P***\u00f6 Oy:n laskut sen mukaan kumpaan vesivahinkoon kustannus oli liittynyt. Vakuutusyhti\u00f6 ei ollut my\u00f6sk\u00e4\u00e4n korvannut vahinkoa t\u00e4yteen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4ns\u00e4.
Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 kysymys on ollut kolmesta huoneistosta koostuvan asunto-osakeyhti\u00f6n kokoon n\u00e4hden laajakantoisesta kunnossapitoty\u00f6st\u00e4, josta aiheutuneet kustannukset ovat vaikuttaneet olennaisesti osakkeenomistajien asumiskustannuksiin. Lis\u00e4ksi korjaustoimenpiteet on tehty hallituksen j\u00e4senten hallitsemaan huoneistoon ja viel\u00e4p\u00e4 siten, ett\u00e4 hallituksen j\u00e4senten omankin k\u00e4sityksen mukaan osa korjauskustannuksista on ollut heid\u00e4n vastuullaan ja osa yhti\u00f6n. Edelleen kysymys on ollut n\u00e4iden korjauskustannusten korvattavuudesta vakuutuksesta.
Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 edell\u00e4 mainituissa olosuhteissa hallituksella on ollut korostettu velvollisuus saattaa asia yhti\u00f6kokouksen ratkaistavaksi ja dokumentoida asianmukaisesti vesivahinkojen korjaamisesta aiheutuneet kustannukset sek\u00e4 vakuutuskorvaushakemukset ja -p\u00e4\u00e4t\u00f6kset. N\u00e4in asiassa ei ole menetelty. Hallitus ei ole dokumentoinut edes omia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4\u00e4n nyt kysymyksess\u00e4 olevasta asiasta. Esitetyn selvityksen perusteella ep\u00e4selv\u00e4ksi on muun muassa j\u00e4\u00e4nyt, kuinka korjauskustannukset ovat hanakulman vahingon ja lattian alla olleen vahingon osalta jakautuneet, mihin vahinkoihin vakuutuksesta on korvausta haettu ja mihin korvausta on saatu. N\u00e4ihin seikkoihin n\u00e4hden ep\u00e4selv\u00e4ksi on j\u00e4\u00e4nyt my\u00f6s se, onko yhti\u00f6lle aiheutunut vahinkoa sen johdosta, ett\u00e4 hallitus on sopinut vakuutusyhti\u00f6n kanssa korjauskustannusten korvaamisesta osin kertakorvauksella.
Kuten mainitussa A***an laatimassa lausunnossakin on todettu, tavanomaisesti vakuutusyhti\u00f6t maksavat korvaukset laskujen mukaan. Kun vesivahingon kokonaiskustannuksiksi on muodostunut 32.898,95 euroa ja kun saadut vakuutuskorvaukset ovat olleet yhteism\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n 25.580,52 euroa, kertakorvauksen hyv\u00e4ksymisen vuoksi vakuutuskorvauksesta on mahdollisesti j\u00e4\u00e4- nyt saamatta 7.318,43 euroa ennen omavastuuosuuden v\u00e4hent\u00e4mist\u00e4. (K4, s. 9.)
K***silla on toimiessaan hallituksen j\u00e4senin\u00e4 esteellisin\u00e4 ja toimivaltansa ylitt\u00e4nein\u00e4 todistustaakka siit\u00e4, ett\u00e4 he ovat menetelleet huolellisesti. Lis\u00e4ksi edell\u00e4 todetuissa olosuhteissa K***set ovat olleet se taho, joka on voinut ep\u00e4selviksi j\u00e4\u00e4neist\u00e4 seikoista n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 esitt\u00e4\u00e4. T\u00e4lt\u00e4 osin kanteen torjuminen on j\u00e4\u00e4nyt p\u00e4\u00e4asiassa edell\u00e4 selostetun L K***sen kertomuksen varaan, mit\u00e4 ei ole pidett\u00e4v\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4n\u00e4 n\u00e4ytt\u00f6n\u00e4, varsinkin kun otetaan huomioon miten huolellisten hallitusten j\u00e4senten olisi tullut menetell\u00e4 ja sen vuoksi, ett\u00e4 asiassa esitetty ja edell\u00e4 selostettu muu n\u00e4ytt\u00f6 on ollut ristiriidassa L K***sen kertomuksen kanssa. Edell\u00e4 mainitut seikat huomioon ottaen ep\u00e4selviksi j\u00e4\u00e4neet seikat on katsottava K***sten vahingoksi.
Kaikkia edell\u00e4 mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo, ett\u00e4 K***set ovat menetelleet ainakin huolimattomasti ja heid\u00e4t olisi l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti velvoitettava korvaamaan yhti\u00f6n vaatimus t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti. Asiassa on kuitenkin selvitetty, ett\u00e4 vakuutuksen omavastuuosuus on ollut 500 euroa. Lis\u00e4ksi lattian alla olleen vahingoittuneen putken osalta ei ollut sen ik\u00e4poistosta johtuen j\u00e4\u00e4nyt korvattavaa osuutta. Edelleen vakuutusyhti\u00f6 on korvausten osalta ilmoittanut, ett\u00e4 niit\u00e4 laskettaessa v\u00e4hennet\u00e4\u00e4n rakennusteknisist\u00e4 korjaustoimista ehtojen mukainen vuodon poisto 50 prosenttia (K4, s. 9 ja K15). Enemm\u00e4n selvityksen puuttuessa hovioikeus arvioi, ett\u00e4 n\u00e4ist\u00e4 seikoista johtuen yhti\u00f6n vaatimuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 on v\u00e4hennett\u00e4v\u00e4 yhteens\u00e4 2.000 euroa.
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla K***set ovat velvollisia suorittamaan yhti\u00f6lle vesivahingon korjauskustannuksina 10.327,47 euroa vaadittuine korkoineen.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Oikeusohjeet
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 16 \u00a7:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenk\u00e4yntikulut ylemm\u00e4ss\u00e4 tuomioistuimessa on m\u00e4\u00e4r\u00e4tt\u00e4v\u00e4 sen mukaisesti, mit\u00e4 muutoksenhakumenettelyss\u00e4 on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai h\u00e4vinnyt muutoksenhaun. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen s\u00e4\u00e4t\u00e4miseen johtaneiden lain esit\u00f6iden (HE 191\/1993 vp s. 21) mukaan luvun aiemmat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset tulevat sovellettaviksi alemmassa tuomioistuimessa syntyneiden kulujen osalta my\u00f6s silloin, kun alemman tuomioistuimen p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen haetaan muutosta. Ylempi tuomioistuin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 n\u00e4iden s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten nojalla asianosaisille alemmassa tuomioistuimessa syntyneiden kulujen korvaamisesta aivan samalla tavoin kuin alemmankin tuomioistuimen olisi pit\u00e4nyt m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4, jos se olisi p\u00e4\u00e4tynyt p\u00e4\u00e4asiassa samaan lopputulokseen.
Mainitun luvun 3 \u00a7:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyv\u00e4ksi, he saavat pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syyt\u00e4 velvoittaa asianosaista korvaamaan niit\u00e4 osaksi vastapuolelle. Jos sill\u00e4, mink\u00e4 asianosainen on h\u00e4vinnyt, on vain v\u00e4h\u00e4inen merkitys asiassa, h\u00e4nen tulee saada t\u00e4ysi korvaus kuluistaan. Pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan mit\u00e4 1 momentissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyv\u00e4ksyt\u00e4\u00e4n osaksi. T\u00e4ll\u00f6in voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita t\u00e4ysi korvaus kuluistaan my\u00f6s siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 h\u00e4nen vaatimuksensa hyv\u00e4ksym\u00e4tt\u00e4 j\u00e4\u00e4nyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n.
Oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa
Asunto-osakeyhti\u00f6 on voittanut p\u00e4\u00e4asian perusteiden osalta kokonaisuudessaan. Silt\u00e4 osin, mink\u00e4 yhti\u00f6 on vaatimuskohdissa 3 ja 4 asian m\u00e4\u00e4r\u00e4llisesti v\u00e4h\u00e4isilt\u00e4 osin h\u00e4vinnyt, ei ole ollut sanottavaa merkityst\u00e4 asianosaisten oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n. Sen vuoksi K***set on velvoitettava korvaamaan kaikki yhti\u00f6n tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuneet kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut. Hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion sivulta 23 ilmenev\u00e4t perustelut ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset silt\u00e4 osin kuin se on katsonut kohtuullisiksi kustannuksiksi M***an kuulemisesta 150 euroa, A***an kuulemisesta 500 euroa ja A***an kuulemisesta 578,12 euroa ja silt\u00e4 osin kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 Postin kuulemisesta aiheutuneet kustannukset j\u00e4\u00e4v\u00e4t yhti\u00f6n vahingoksi. Hovioikeus hyv\u00e4ksyy kohtuullisena my\u00f6s todistaja K***an kuulemisesta aiheutuneet kustannukset 325 euroa.
Mainituilla perusteilla K***set on velvoitettava korvaamaan asunto-osake-yhti\u00f6lle oikeudenk\u00e4yntikuluista k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa yhteens\u00e4 39.002,02 euroa vaadittuine korkoineen.
Oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa
Hovioikeus on edell\u00e4 hyv\u00e4ksynyt k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun siit\u00e4, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 on saanut pit\u00e4\u00e4 P***in kuulemisesta aiheutuneet kustannukset vahinkonaan. My\u00f6s hovioikeudessa Postin kuuleminen on koskenut riidatonta seikkaa. Sen vuoksi P***in kuulemisesta aiheutuneet kustannukset on my\u00f6s hovioikeuden osalta j\u00e4tett\u00e4v\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n vahingoksi.
Yhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikululaskussa on vaadittu todistajanpalkkioiden korvaamista yhteens\u00e4 1.700 eurolla. Sanotusta vaatimuksesta on siten puuttunut todistajana kuullulle M A***alle maksettavaksi m\u00e4\u00e4r\u00e4tty 294,40 euron m\u00e4\u00e4r\u00e4, joka vaatimuksen puuttuessa j\u00e4\u00e4 asunto osakeyhti\u00f6n vahingoksi.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on voittanut p\u00e4\u00e4osin muutoksenhaun. Silt\u00e4 osin, kuin asunto-osakeyhti\u00f6 on hovioikeudessa asian h\u00e4vinnyt, ei ole ollut merkityst\u00e4 asianosaisten oikeudenk\u00e4yntikulujen korvausvelvollisuuden kannalta. Sen vuoksi K***set ovat velvollisia korvaamaan yhti\u00f6lle aiheutuneet asian laatu ja laajuus huomioon ottaen hovioikeuden kohtuulliseksi katsomat oikeudenk\u00e4yntikulut 55 tunnin mukaan laskettuna arvonlis\u00e4veroineen todistaja P***tin kuulemisesta aiheutuneita kustannuksia lukuun ottamatta. Vaatimus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n enemm\u00e4lti.
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla K***sten on korvattava asunto-osakeyhti\u00f6lle oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa arvonlis\u00e4veroineen yhteens\u00e4 19.320,50 euroa vaadittuine korkoineen.
Tuomiolauselma
Muutokset k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon:
Vaatimuskohdassa 2 L ja T K***sen Asunto Oy M***eelle korvaukseksi erityisen tarkastuksen toimittamisesta aiheutuneista kuluista yhteisvastuullisesti maksettava m\u00e4\u00e4r\u00e4 korotetaan 14.697,10 euroksi, mille m\u00e4\u00e4r\u00e4lle on suoritettava korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaista viiv\u00e4styskorkoa 3.4.2017 lukien.
Vaatimuskohdassa 3 L ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy M***eelle korvaukseksi vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvitt\u00e4misest\u00e4 ja korjaamisesta aiheutuneista lis\u00e4kustannuksista 2.108 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 13.11.2017 lukien.
Vaatimuskohdassa 4 L ja T K***sen Asunto Oy Majakumpareelle korvaukseksi vesivahingon korjauskustannuksista yhteisvastuullisesti maksettava m\u00e4\u00e4r\u00e4 korotetaan 10.327,47 euroksi, mille m\u00e4\u00e4r\u00e4lle on suoritettava korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaista viiv\u00e4styskorkoa 3.4.2017 lukien.
L ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy M***eelle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 39.002,02 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion antop\u00e4iv\u00e4st\u00e4.
Muilta osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota ei muuteta. Oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa:
L ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy M***elle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 19.320,50 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antop\u00e4iv\u00e4st\u00e4.
L ja T K***sen oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Muutoksenhaku
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheisesta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 15.2.2021.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos V K***hovioikeudenneuvos O K***aasessori S N***\u00e4
Valmistelija:hovioikeuden esittelij\u00e4 J P***a
Ratkaisu on yksimielinen.
L\u00c4NSI-UUDENMAAN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUS
TUOMIO 19\/9191
2.15 osastoK\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Hannu Vieno29.3.2019L 17\/2020028
KantajaAsunto Oy Majakumpare 0102121-7
VastaajaK***, L J SK***, T E
AsiaAsunto-osakeyhti\u00f6asia
Vireille13.12.2017
KANNE
Asian riidaton tausta
Asunto Oy M***een hallitukseen ovat kuuluneet
– 6.11.2013-11.6.2014 L K*** ja T K***,
– 11.6.2014-25.6.2015 L K***, T K*** ja M R***y,
– 25.6.2015-30.9.2015 L K*** ja T K***.
K***sten hallitsemassa huoneistossa B oli 7.12.2013 todettu kaksi vesivahinkoa.
Vaatimukset
Asunto Oy M***e (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s Yhti\u00f6) on vaatinut, ett\u00e4 L K*** ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan yhti\u00f6lle
1)viiv\u00e4styskorkoa ja perint\u00e4kuluja my\u00f6h\u00e4ss\u00e4 maksetulle taloyhti\u00f6n vastattavalle asianajolaskulle yhteens\u00e4 527,35 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 16.8.2016 lukien;
2)erityisen tarkastuksen toimittamisesta aiheutuneet kulut 14.697,10 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 3.4.2017 lukien;
3)vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvitt\u00e4misest\u00e4 ja korjaamisesta aiheutuneet lis\u00e4kustannukset 2.325 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 13.11.2017 lukien; ja
4)huoneiston B korjauskustannukset ensisijaisesti t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti 12.327,47 euroa ja toissijaisesti 5.000,04 euroa viiv\u00e4styskorkoineen 3.4.2017 lukien; ja
5)korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista 41.657,02 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen siit\u00e4 lukien kun kuukausi on kulunut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion antamisesta.
Perusteet
Kanne tuli tutkia kaikilta osin, sill\u00e4 osapuolten sovinto kes\u00e4kuussa 2017 oli koskenut ainoastaan K***sten yhti\u00f6vastikkeiden maksuvelvollisuutta, yhti\u00f6kokousp\u00e4\u00e4t\u00f6sten p\u00e4tevyytt\u00e4 sek\u00e4 hallintaanottop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanoa eik\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 kanteessa tarkoitettuja asioita.
Asianajolasku (kohta 1)
Asianajotoimisto K***, A*** ja K***a Oy on velkonut Asunto Oy M***eelta asianajopalkkiota 15.12.2014 p\u00e4iv\u00e4tyll\u00e4 laskulla.
Laskusta on l\u00e4hetetty Asunto Oy M***eelle maksumuistutuksia 10.4.2015 ja 12.8.2015 ja trattauhkainen maksukehotus hallituksen puheenjohtajana toimineen L K***sen kotiosoitteeseen. Yhti\u00f6n laskujen maksamisesta vastaava henkil\u00f6 oli saanut tiedon laskusta vasta 18.11.2015 kun lasku oli tuotu h\u00e4nen postiluukkuunsa. Kun lasku oli maksettu 20.11.2015, sille oli tullut maksaa viiv\u00e4styskorkoa 201,35 euroa ja perint\u00e4kuluja 326 euroa.
L ja T K*** olivat hallituksen ainoina j\u00e4senin\u00e4 ja velvollisina huolehtimaan laskujen maksamisesta menetelleet huolellisuusvelvoitteensa vastaisesti ja aiheuttaneet sanotun vahingon taloyhti\u00f6lle tahallaan tai huolimattomuudesta. My\u00f6s T K*** oli ollut tietoinen laskuista, vaikka ne oli l\u00e4hetetty L K***sen elo-osoitteeseen. Heid\u00e4n oli siksi korvattava vahinko yhti\u00f6lle asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 2 momentin nojalla.
Saatavaa oli peritty K***silta 15.7.2016 p\u00e4iv\u00e4tyll\u00e4 perint\u00e4kirjeell\u00e4.
Erityinen tarkastus (kohta 2)
Aluehallintovirasto oli 7.10.2016 m\u00e4\u00e4r\u00e4nnyt erityisen tarkastuksen teht\u00e4v\u00e4ksi yhti\u00f6ss\u00e4 8-huoneiston vesivahingon korjaukseen liittyvien tapahtumien vuoksi. Erityinen tarkastus on valmistunut 7.2.2017.
K***set olivat velvolliset maksamaan vahingonkorvauksena yhti\u00f6lle erityisest\u00e4 tarkastuksesta aiheutuneet kustannukset asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 2 momentin nojalla, koska he olivat esteellisin\u00e4 ja toimivaltansa ylitt\u00e4en ainoina hallituksen j\u00e4senin\u00e4 korjauttaneet vastattavansa huoneiston B kaksi vesivahinkoa tehden urakkasopimuksen, laskuttaen taloyhti\u00f6n vakuutusyhti\u00f6t\u00e4, ottaen vakuutuskorvausrahat omalle tililleen ja jakaen korjauskustannukset yhti\u00f6n ja itsens\u00e4 v\u00e4lill\u00e4.
Yhti\u00f6n. vuoden 2014 kirjanpidosta ja tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 eiv\u00e4t my\u00f6sk\u00e4\u00e4n k\u00e4yneet ilmi yhti\u00f6n saamat vakuutuskorvaukset eik\u00e4 niit\u00e4 koskevat vakuutusyhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6kset.
K***set eiv\u00e4t ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n antaneet yhti\u00f6lle lupaamaansa selvityst\u00e4 korjauskustannuksista, mihin he ovat olleet velvolliset.
Saatavaa oli peritty K***silta perint\u00e4kirjeell\u00e4 2.3.2017.
Kirjanpidon selvitys- ja korjauskustannukset (kohta 3)
Yhti\u00f6n kirjanpitoa jouduttiin selvittelem\u00e4\u00e4n sen j\u00e4lkeen kun K***set olivat j\u00e4\u00e4neet pois hallituksesta 30.9.2015. Kirjanpidosta oli puuttunut laskuja, saadut vakuutuskorvaukset ja siin\u00e4 oli ollut ep\u00e4selvyytt\u00e4 B-huoneiston vesivahingon korjauskustannusten osalta. Lis\u00e4ty\u00f6st\u00e4 aiheutuneet kustannukset kuuluivat K***sten korvattaviksi asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 2 momentin nojalla.
Saatavaa oli peritty K***silta s\u00e4hk\u00f6postitse 12.10.2017.
Vesivahingon korjauskustannukset (kohta 4)
K***sten huoneistossa todetun kahden vesivahingon korjauskustannukset ovat yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen mukaan kuuluneet K***sten vastattaviksi. Vauriokohdat ovat sijainneet K***sten hallinnassa olleessa rakennuksenosassa ja putkissa, jotka ovat palvelleet vain K***sten huoneistoa.
Yhti\u00f6ss\u00e4 toteutetun erityisen tarkastuksen mukaan taloyhti\u00f6n kirjanpidossa vuonna 2014 on virheellisesti vesivahinkoa koskevia kustannuksia kanteessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4, joka kuuluu yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen ja asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 2 momentin nojalla K***sten vastattavaksi.
K***set ovat esteellisin\u00e4 ja toimivaltansa ylitt\u00e4en sopineet vakuutusyhti\u00f6n kanssa 13.926 euron kertakorvauksesta. Kokonaiskorjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4 on kuitenkin ylittynyt ainakin yhti\u00f6n kirjanpitoon viedyll\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ll\u00e4 12.327,47 euroa. K***set ovat n\u00e4in kertakorvauksesta sopimalla aiheuttaneet yhti\u00f6lle vahinkoa, ja saaneet perusteetonta etua, ja ovat t\u00e4ll\u00e4kin perusteella velvollisia korvaamaan yhti\u00f6lle aiheuttamansa vahingon.
Jos lattiassa olleen vahingon korvaaminen on kuulunut yhti\u00f6lle, yhti\u00f6n vastuulla olevan putken ik\u00e4v\u00e4hennys on ollut 120 prosenttia vastaajien v\u00e4itt\u00e4m\u00e4n korjauskustannuksista. Muutoin vahinko on korvattu t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti.
Toissijaisesti, mik\u00e4li katsottaisiin, ett\u00e4 korjauskustannukset kuuluisivat yhti\u00f6n vastuulle, eiv\u00e4tk\u00e4 K***set olisi vahingonkorvausvelvollisia, tulee K***set joka tapauksessa velvoittaa suorittamaan yhti\u00f6lle erityistarkastuskertomuksesta ilmenev\u00e4t hallintaansa perusteetta saamansa 5.000,04 euroa. K***sten vakuusyhti\u00f6lt\u00e4 saamien korvausten m\u00e4\u00e4r\u00e4 ylitti t\u00e4ll\u00e4 summalla heid\u00e4n maksamiensa laskujen m\u00e4\u00e4r\u00e4n.
VASTAUS
Vaatimukset
L K*** ja T K*** ovat yhteisess\u00e4 vastauksessaan vaatineet, ett\u00e4 kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja Asunto Oy M***e velvoitetaan korvaamaan heid\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulunsa 24 325,19 eurolla korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen siit\u00e4 lukien kun kuukausi on kulunut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion antamisesta.
Perusteet
Kanne tuli j\u00e4tt\u00e4\u00e4 vaatimuskohtien 1, 2 ja 4 osalta tutkimatta, koska asia oli niiden osalta jo ratkaistu kes\u00e4kuussa 2017 Espoon k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden vahvistamalla sovinnolla. Osapuolet olivat 18.6.2017 tehneet sovinnon, jossa on sovittu mm. yhti\u00f6kokouksen 19.12.2016 asioista, sill\u00e4 K***set olivat vaatineet kaikkia kyseisen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 julistettavaksi p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi. Tuossa yhti\u00f6kokouksessa on p\u00e4\u00e4tetty korvauskanteen nostamisesta vesivahinkoasiassa (vaatimuskohta 4) ja asianajotoimiston laskua koskevassa asiassa (vaatimuskohta 1). Sopimuksessa, joka oli asuntoyhti\u00f6n asiamiehen varatuomari T***sen laatima, on sovittu, ett\u00e4 kummallakaan osapuolella ei ole toisiaan kohtaan vaateita ”t\u00e4ss\u00e4 asiassa eik\u00e4 siihen yhdistetyiss\u00e4 asioissa”. Sopimuksessa on tarkoitettu, ett\u00e4 sovinnon kohteena olleissa kanteissa mainituissa tai niihin yhdistetyiss\u00e4 asioissa ei sovinnon laatimisen j\u00e4lkeen ole osapuolilla toisiaan kohtaan vaatimuksia. N\u00e4in ollen kannevaatimuksia 1, 2 ja 4 koskien on jo olemassa lainvoimainen asiaratkaisu osana vahvistettua sovintoa.
”Sovintosopimuksen em. ilmauksen kattavuus kertakaikkisesta sopimisesta osapuolten riidan kohteista ”t\u00e4ss\u00e4 asiassa ja siihen yhdistetyiss\u00e4 asioissa” ilmenee muun muassa Espoon k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden yhteenvedosta 8.6.2017 asiassa L17\/2035. Asunto Oy:n vastauksesta (yhteenvedon sivut 13-14) ilmenee, ett\u00e4 riidan kohteena on ollut Asianajotoimisto K*** ym. lasku (vaatimuskohta 1). Riidan kohteena on ollut my\u00f6s yhti\u00f6kokouksen 19.12.2016 kaikki p\u00e4\u00e4t\u00f6kset (yhteenvedon sivu 5, kohta 6) ja kyseisiss\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksiss\u00e4 on ollut kyse muun muassa asianajolaskua koskeva vaatimus (vaatimuskohta 1) ja vesivahingon korjauskustannukset (vaatimuskohta 4). Lis\u00e4ksi em. yhteenvedosta (sivu 19) ilmenee, ett\u00e4 vastikevelkomuksissa on taustalla yhti\u00f6n kulut koskien erityist\u00e4 tarkastusta (vaatimuskohta 2).
L ja T K*** ovat hyv\u00e4ksyneet aikanaan varatuomari T***sen laatiman sopimuksen riita-asian ratkaisuna nimenomaan sill\u00e4 edellytyksell\u00e4, ett\u00e4 sill\u00e4 hetkell\u00e4 tiedossa olevat ja avoimet asiat tulevat sopimuksella sovituksi.
Koska em. vaateet on sovittu tuomioistuimen vahvistamalla sovinnolla, K***set katsovat, ett\u00e4 vaatimukset 1, 2 ja 4 tulee j\u00e4tt\u00e4\u00e4 tutkimatta. Mik\u00e4li ne tutkitaan, niin vaatimukset tulee hyl\u00e4t\u00e4 ensisijaisesti sen vuoksi, ett\u00e4 kantaja on menett\u00e4nyt osapuolten laatiman sopimuksen vuoksi oikeuden esitt\u00e4\u00e4 mainittuja vaatimuksia ja toissijaisesti kunkin vaatimuksen kohdalla esitett\u00e4vill\u00e4 muilla perusteilla.\u201d
Mik\u00e4li kannetta ei milt\u00e4\u00e4n osin j\u00e4tet\u00e4 tutkimatta, K***set vastaavat kanteeseen seuraavaa:
Asianajolasku (kohta 1)
L K*** oli saanut laskun helmikuussa 2015. H\u00e4n oli reklamoinut laskusta, koska siin\u00e4 oli ollut virhe todistajanpalkkioiden osalta. L K*** oli saanut korjatun laskun asianajotoimistolta marraskuussa 2015 ja h\u00e4n oli toimittanut sen heti eteenp\u00e4in yhti\u00f6n laskujen maksusta huolehtivalle henkil\u00f6lle. L K*** ei ollut saanut laskusta maksumuistutuksia.
L ja T K*** eiv\u00e4t olleet aiheuttaneet yhti\u00f6lle vahinkoa. He olivat toimineet asiassa huolellisesti ja reklamoineet virheellisest\u00e4 laskusta.
Erityinen tarkastus (kohta 2)
Erityisen tarkastuksen kustannukset kuuluivat asunto-osakeyhti\u00f6lain 9 luvun 16 \u00a7:n nojalla yhti\u00f6n maksettaviksi.
Erityisen tarkastuksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 n\u00e4kyy, ett\u00e4 M L***en hakemus on tehty lainoppineen henkil\u00f6n avustamana ja yhti\u00f6n perusteet esitt\u00e4\u00e4 nyt vaatimuksia ovat hakemuksesta t\u00e4ysin johdetut. Hakemus ja kyseinen prosessi on tosiasiassa yhti\u00f6n nykyisen johdon toimesta k\u00e4ynnistetty. Lis\u00e4ksi huomionarvoista on se, ett\u00e4 erityinen tarkastus on toteutettu ja hyv\u00e4ksytty yhti\u00f6n kuluksi siin\u00e4 vaiheessa, kun hakija M L***i on ollut hallituksen j\u00e4sen ja h\u00e4nen lainoppinut puolisonsa J L***i hallituksen puheenjohtaja.
Jos K***set olisivatkin velvollisia korvaamaan vesivahingosta jotain, niin K***sten korvausvelvollisuus vesivahingosta ei kata toisen osakkaan vaatiman erityisen tarkastuksen kustannuksia. Ne eiv\u00e4t ole adekvaatissa syy-yhteydess\u00e4 vesivahinkoon ja sen kustannusjakoa koskevaan kysymykseen varsinkin, kun asuntoyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut se aineisto ja kannevaatimuksesta ilmenev\u00e4 tieto jo siin\u00e4 vaiheessa, kun tarkastusta on haettu. Se, ett\u00e4 joku asuntoyhti\u00f6n osakas nimiss\u00e4\u00e4n k\u00e4ynnist\u00e4\u00e4 erityisen tarkastuksen prosessin ei voi asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n 2 momentin perusteella johtaa korvausvelvollisuuteen.
Joka tapauksessa raportin johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset olivat v\u00e4\u00e4ri\u00e4. Erityinen tarkastaja ei ollut ymm\u00e4rt\u00e4nyt, ett\u00e4 kyse oli ollut kahdesta eri vesivahingosta, josta toisen korjausvastuu on riidattomasti ollut osakkaan. Osakas ei voi olla vahingonkorvausvelvollinen virheellisen tarkastusraportin kustannuksista.
Yhti\u00f6n vastattavana olleen vesivahingon korjaus on ollut v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6n kunnossapitotoimi, jolla asunto on saatettu tavanomaiseen tasoon. Hallituksen j\u00e4senin\u00e4 olleiden L ja T K***sen toimintaa tuli arvioida vastaavasti, kuin osakkaan esteellisyytt\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain 6 luvun 15 \u00a7:n 4 momentin mukaan; esteellisyyss\u00e4\u00e4nn\u00f6s syrj\u00e4ytyy, jos kaikki toimielimen j\u00e4senet ovat esteellisi\u00e4.
Vaikka K***set olisivat olleet p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tehdess\u00e4\u00e4n esteellisi\u00e4, he eiv\u00e4t olleet aiheuttaneet vahinkoa yhti\u00f6lle.
Kirjanpidon selvitys ja korjauskustannukset (kohta 3)
Yhti\u00f6 on pieni ja toimintatapana oli ollut, ett\u00e4 kirjanpidon tilitapahtumat ja viennit tehd\u00e4\u00e4n vuosittain tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen laadinnan yhteydess\u00e4.
Vuoden 2014 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 ei ole ollut mit\u00e4\u00e4n virhett\u00e4, joka olisi vaatinut selvityst\u00e4 tai korjausta.
L ja T K*** eiv\u00e4t olleet laatineet vuoden 2015 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, sill\u00e4 heid\u00e4n j\u00e4senyytens\u00e4 hallituksessa oli p\u00e4\u00e4ttynyt 30.9.2015. K***set eiv\u00e4t siten olleet vastuussa vuoden 2015 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen selvittelytarpeista. Kantaja ei ole yksil\u00f6inyt mit\u00e4\u00e4n virhett\u00e4 sellaisissa tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksiss\u00e4, joiden laadinnasta K***set olivat olleet vastuussa.
Korvauksen m\u00e4\u00e4r\u00e4 on selvitt\u00e4m\u00e4t\u00f6n.
Vesivahingon korjauskustannukset (kohta 4)
Yhti\u00f6ss\u00e4 oli tapahtunut kaksi vesivuotoa. Toinen oli l\u00f6ytynyt kylm\u00e4vesiputkesta, josta vesi menee my\u00f6s huoneistoon A. Toinen vuoto oli l\u00e4mpim\u00e4n veden hanakulmassa vastaajien kylpyhuonetilassa.
Vahinkotarkastaja oli katsonut, ett\u00e4 kylm\u00e4vesiputken, joka oli yhti\u00f6n vastuulle kuuluva runkoputki, aiheuttamasta vahingosta ei makseta korvausta, mutta l\u00e4mpim\u00e4n veden aiheuttamasta maksetaan. Syyn\u00e4 korvauksen ep\u00e4\u00e4miselle oli se, ett\u00e4 yhti\u00f6n vastuulle oleva putki oli niin vanha, ett\u00e4 ik\u00e4alennusten huomioimisen j\u00e4lkeen ei korvattavaa en\u00e4\u00e4 ollut. Vakuutuskorvaus oli kattanut vain K***sten kylpyhuoneessa aiheutuneen vahingon. Koska hanakulmavuodon korjaus oli osakkaan vastuulla, on selv\u00e4\u00e4, ett\u00e4 siit\u00e4 tuleva vakuutuskorvaus kuuluu sille, joka vastaa kunnossapidosta. Korvaus oli yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen kunnossapitom\u00e4\u00e4r\u00e4yksen perusteella kuulunut osakkaalle. Kanteessa vaaditut korjauskustannukset olivat koskeneet kylm\u00e4vesiputken korjausta. Kustannukset kuuluivat yhti\u00f6n vastuulle.
Vastaajat eiv\u00e4t olleet tehneet p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4, joita heill\u00e4 ei olisi ollut oikeus tehd\u00e4. Sopimus vakuutusyhti\u00f6n kanssa oli koskenut sit\u00e4 edell\u00e4 selostettua vahinkoa, jonka korjausvastuu on osakkaan ja josta vakuutus korvasi. Vastaajat ovat asunto-osakeyhti\u00f6lain 7 luvun 4 \u00a7:n est\u00e4m\u00e4tt\u00e4 voineet p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4 yhti\u00f6n vastuulle kuuluneen putkiston osan aiheuttaman vaurion korjaamisesta yhti\u00f6n perustasoon.
Asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ei ole poikettu asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisesta vastuusta sen osalta, ett\u00e4 yhti\u00f6 asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:n 2 momentin mukaan vastaa lainkohdan tarkoittamista perusj\u00e4rjestelmist\u00e4. Yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ei ilmene, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7 toinen kappale olisi poikkeama asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaiseen vastuuseen, sill\u00e4 niin ei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 ole sanottu ja vakiintuneen yhti\u00f6k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n mukaan yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 nimenomaan sanotaan kyseess\u00e4 olevan poikkeamanlaista, jos kunnossapitovastuusta yhti\u00f6j\u00e4rjestys toisin m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. Yhti\u00f6n k\u00e4ytt\u00f6vesiputkia koskeva j\u00e4rjestelm\u00e4 on perustasoisena ollut tosiasiassa kokonaisuus jossa esimerkiksi asunnon B vesij\u00e4rjestelm\u00e4 on voitu sulkea vain sulkemalla my\u00f6s asunnon A vesi. Se, ett\u00e4 ns. runkoputkesta l\u00e4htee j\u00e4rjestelm\u00e4n osana huoneistokohtaisia kytkent\u00f6j\u00e4, ei muuta sit\u00e4, ett\u00e4 j\u00e4rjestelm\u00e4 on perusj\u00e4rjestelm\u00e4 ja kokonaisuus. Vuotokohta on joka tapauksessa ollut runkoputken ja huoneistokohtaisen kytkenn\u00e4n liitoskohdassa ja jos vuoto olisi haluttu est\u00e4\u00e4 esimerkiksi asentamalla sulkuventtiili, se olisi tullut asentaa nimenomaan runkoputkeen.
Kuten Espoon k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden yhteenvedosta 8.6.2017 asiassa L17\/2035 sivulta 11 ilmenee, asuntoyhti\u00f6 on muun muassa katsonut viem\u00e4rij\u00e4rjestelm\u00e4n olevan kokonaisuudessaan yhti\u00f6n vastuulla ja yhti\u00f6 on todennut, ett\u00e4 mill\u00e4\u00e4n huoneistolla ei ole omaa viem\u00e4ri\u00e4 yhdistettyn\u00e4 kaupungin viem\u00e4riverkkoon. Vastaava tilanne on yhti\u00f6n vesijohtoverkoston osalta, sill\u00e4 se on yksi toiminnallinen perusj\u00e4rjestelm\u00e4kokonaisuus tonttiliittym\u00e4st\u00e4 huoneistokohtaisiin veden k\u00e4ytt\u00f6pisteisiin eik\u00e4 huoneistoilla ole t\u00e4lt\u00e4k\u00e4\u00e4n osin erillisi\u00e4 sopimuksia.
K***set eiv\u00e4t ole saaneet hallintaansa perusteetta mit\u00e4\u00e4n yhti\u00f6n varallisuutta. Toissijainen vaatimus perustui virheelliselle k\u00e4sitykselle. K***set olivat saaneet vakuutuskorvausta omalla vastuullaan olleeseen vahinkoon, eik\u00e4 K***sten ole tarvinnut esitt\u00e4\u00e4 yhti\u00f6lle omia korjauslaskujaan, sill\u00e4 kyse ei ole ollut yhti\u00f6n kustannuksesta vaan osakkaan. Milt\u00e4\u00e4n osin vakuutuskorvausta ei ole saatu yhti\u00f6n vastattavana olleeseen vahinkoon.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Asunto Oy M***e
K1. Ote aluehallintoviraston p\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4
K2. Yhti\u00f6kokousp\u00f6yt\u00e4kirjat 11.6.2014 ja 25.6.2015 K3. Yhti\u00f6j\u00e4rjestys
K4. Lausunto erityisest\u00e4 tarkastuksesta ja liiteaineisto K5. E P***\u00f6 Oy:n laskut 13.4.2014 ja 4.6.2014
K6. S\u00e4hk\u00f6posti 29.1.2014 L K***\/ B***m ja tarjous E P***\u00f6 Oy
K7. S\u00e4hk\u00f6postit 6.2.2014 ja 20.2.2014 L K***\/H L***a
K8. Yhteenveto 6.2.2014 H L***a
K8b. Korjaustoimenpiteet tiloittain 6.2.2014 H L***a
K9. Tuloslaskelma, tase ja toimintakertomukset v. 2014 ja 2015
K10. Maksukehotukset 10.4.2015 ja 12.8.2015
K11. S\u00e4hk\u00f6posti 4.3.2015
K12. Lasku 17.12.2014 ja siihen liittyv\u00e4 s\u00e4hk\u00f6postiketju
K13. Kaksi laskua 28.9.2017
K14. Vakuutusp\u00e4\u00e4t\u00f6s 11.2.2014 ja sen liitteen\u00e4 olevat laskut
K15. S\u00e4hk\u00f6posti 13.12.2013
K16. S\u00e4hk\u00f6posti 11.12.2013
K17. Ote p\u00e4\u00e4kirjasta 1.1-31.12.2015
K18. Tilintarkastuskertomus 1.1.-31.12.2015
K19. S\u00e4hk\u00f6postikirjeenvaihtoa K T***sen ja AA K R***sen v\u00e4lill\u00e4
K20. Yhti\u00f6kokousp\u00f6yt\u00e4kirja 26.2.2016
K21. Yhti\u00f6kokousp\u00f6yt\u00e4kirja 7.3.2016
K22. Yhti\u00f6kokousp\u00f6yt\u00e4kirja 19.12.2016 (vastaajan todiste)
K23. Sovinto 19.6.2017 (vastaajan todiste)
K24. Yhteenveto L17\/2035 (vastaajan todiste)
K25. Yhti\u00f6kokousp\u00f6yt\u00e4kirja 31.10.2017
K26. Vesijohtokuva 10.4.1970
K27. Maksukehotus l J***a Oy 11\/2015
K28. Lausunto J B***n Oy
K29. P\u00e4iv\u00e4\u00e4m\u00e4t\u00f6n s\u00e4hk\u00f6posti vakuutusyhti\u00f6st\u00e4
K30. S\u00e4hk\u00f6posti 11.2.2014
K31. S\u00e4hk\u00f6posti 18.9.2017
K***set
V1. Asianajotoimisto K***, A*** & K***a Oy:n alkuper\u00e4inen lasku 15.12.2014
V2. Asianajotoimisto K***, A*** & K***a Oy:n korjattu lasku 15.12.2014
V3. Asunto Oy M***een tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6s vuodelta 2014, laadittu 28.5.2015
V4. V4a ja 4B Sovintosopimus 18.6.2017
V5. Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s 19.12.2016
V6. Kolme valokuvaa
V?. Valokuvaliite Katselmusesine
V8. AVl:n p\u00e4\u00e4t\u00f6s erityisest\u00e4 tarkastuksesta 7.10.2016
V9. = K3. Yhti\u00f6j\u00e4rjestys
Henkil\u00f6todistelu
Asunto Oy M***e
1.Todistaja M M***\u00e4
2.Todistaja M A***a
3.Todistaja T M***a
4.Todistaja S K***a
5.Todistaja S A***a
6.Todistaja S P***i
K***set
1.L K*** todistelutarkoituksessa
2.Todistaja M R***y
3.T K*** todistelutarkoituksessa
4.Todistaja J B***n
K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Kysymys siit\u00e4 onko vaatimuskohdat 1, 2 ja 4 jo k\u00e4sitelty aiemmin
N\u00e4yt\u00f6st\u00e4 ja sen arvioinnista
Vastaaja on esitt\u00e4nyt v\u00e4itteen, ett\u00e4 edell\u00e4 todetut vaatimuskohdat ovat jo sis\u00e4ltyneet kantajan ja vastaajan tekem\u00e4\u00e4n, k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden vahvistamaan sovintoon 17\/10299 asiassa L 17\/2035 (V4).
Varatuomari K T***sen laatiman ja 18.6.2017 p\u00e4iv\u00e4tyn sovinnon mukaan ja erityisesti siin\u00e4 mainittu kohta ”Kummallakaan osapuolella ei ole muita vaatimuksia toisiaan kohtaan t\u00e4ss\u00e4 asiassa eik\u00e4 siihen yhdistetyiss\u00e4 asioissa” on kiinnitt\u00e4nyt vastaajan huomiota.
Kun mainitussa lauseessa on todettu ”eik\u00e4 siihen yhdistetyiss\u00e4 asioissa” on selvitett\u00e4v\u00e4 mit\u00e4 t\u00e4ll\u00e4 on tarkoitettu.
Sovinnon taustalla olevasta riita-asiasta on kirjattu yhteenveto diaarilla L 17\/2035 (K24 ja V4b). Yhteenvetoon on kirjattu, ett\u00e4 asiaan on yhdistetty kanteet S 16\/9523, S 16\/12497, S 17\/1167 ja L 17\/3490. Asiana on ollut asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6sten moittiminen ja p\u00e4\u00e4t\u00f6sten t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanon kielt\u00e4minen, jota K***set ovat vaatineet ja toisaalta Asunto-osakeyhti\u00f6 M***en vaatimukset ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isten yhti\u00f6vastikkeiden maksamisesta. Vastaajien k\u00e4sitys on ollut se, ett\u00e4 sovintosopimuksesta 18.6.2017 (V4) ja yhteenvedosta asiassa L 17\/3490 (V4a) ja yhteenvedosta L 17\/2035 (V4b) on todettavissa, ett\u00e4 sovinnolla on jo sovittu osapuolia koskevat vaatimukset koskien vaatimuskohdan 1 Asianajotoimisto K***sen laskun viiv\u00e4styskorkoa, vaatimuskohdan 2 erityisen tarkastuksen kuluja sek\u00e4 huoneiston B korjauskustannukset vaatimuskohdassa 4.
Vastaajat ovat kuulemisessaan kertoneet, ett\u00e4 koko sovintoa ei olisi tehty ellei sovinnolla ole ollut tarkoitus sopia my\u00f6s muut riidat osapuolten v\u00e4lill\u00e4, joita ei sopimuksessa ole tarkemmin yksil\u00f6ity, mutta ovat olleet jo sovintoa tehdess\u00e4 riidattomasti tiedossa. Vastaajien mukaan nimenomainen sovinnossa kirjattu lause ”eik\u00e4 siihen yhdistetyiss\u00e4 asioissa” on osoituksena t\u00e4st\u00e4. Vastaajien mukaan yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 19.12.2016 (V5), jonka kaikkia p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 koskeva moitekanne oli sovinnossa 18.6.2017 ratkaistu ja siten mm. asianajotoimiston lasku ja vesivahinkoa koskevan kanteen nostaminen ja erityisen tarkastuksen kulut.
Yhteenvedossa 18.5.2017 on mainittu tarkemmin yksil\u00f6im\u00e4tt\u00e4, ett\u00e4 yhti\u00f6lle on tilikauden 2017 aikana syntynyt asianajokuluja noin 10.000 euroa ja ”lis\u00e4\u00e4 olisi tulossa”. Lis\u00e4ksi on mainittu erityisen tarkastuksen kuluista, jotka on vuodelle 2017 yhteens\u00e4 6.500 euroa ja vuoden 2016 talousarviossa 8.000 euroa.
Yhteenvedosta 8.6.2017 on todettavissa, ett\u00e4 siihen yhdistetyiss\u00e4
kanteissa on ollut kyse yhti\u00f6vastikkeista, mutta toisaalta my\u00f6s lakiasiaintoimiston laskua M***eelle (asia S 16\/9523).
Asunto Oy M***een yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen 19.12.2016 (V5) kohdassa 18 on todettu, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa on p\u00e4\u00e4tetty vahingonkorvauskanteen nostamisesta K***sia vastaan. P\u00f6yt\u00e4kirjan mukaan \u201dK***set ovat esteellisin\u00e4 hallituksen j\u00e4senin\u00e4 asemaansa hyv\u00e4ksik\u00e4ytt\u00e4en allekirjoituksillaan hyv\u00e4ksyneet ja ohjeistaneet taloyhti\u00f6n maksamaan kaksi E P***\u00f6 Oy:n laskua yhteens\u00e4 12.327,47 euroa, vaikka ovat tienneet, ett\u00e4 vakuutusyhti\u00f6 on korvannut vesivahingon t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti. K***set aiheuttivat n\u00e4in tahallaan Asunto Oy M***ele 12.327,47 euron vahingon, jonka he ovat velvolliset viiv\u00e4styskorkoineen ja kuluineen korvaamaan yhti\u00f6lle. ”
Lis\u00e4ksi saman p\u00f6yt\u00e4kirjan kohdassa 19 on todettu, ett\u00e4 yhti\u00f6kokous on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt nostaa kanteen K***sia vastaan, koska ovat hallituksen j\u00e4senin\u00e4 j\u00e4tt\u00e4neet maksamatta Asianajotoimisto K***, A***, K***a Oy:n laskun, jonka johdosta viiv\u00e4styksest\u00e4 on tullut korkoa 527,35 euroa.
Kantaja on vedonnut varatuomari K T***sen ja vastaajien aiemman avustajan asianajaja K R***sen v\u00e4liseen s\u00e4hk\u00f6postiviesteihin (K19). Kyse on ollut edell\u00e4 todetun sovinnon rakentamisesta ja sopimuksen sis\u00e4ll\u00f6n t\u00e4sment\u00e4misest\u00e4. R*** on 15.6.2017 l\u00e4hett\u00e4nyt T***selle viestin, jossa K***set suostuvat vastikelaskelman mukaisiin m\u00e4\u00e4riin ja, ett\u00e4 yhti\u00f6n tiedossa ei ole muita vastikkeita. Kummallakaan osapuolella ei olisi en\u00e4\u00e4 vaatimuksia koskien ”t\u00e4ss\u00e4 oikeudenk\u00e4ynniss\u00e4” vireill\u00e4 olevia riita-asioita. T*** on l\u00e4hett\u00e4nyt 16.6.2017 R***selle viestin, jossa K***set luopuvat moitekanteistaan, jolloin yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6kset 26.2.2016, 17.3.2016 ja 19.12.2016 tulevat lainvoimaisiksi ja yhti\u00f6 ei laita p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6n mik\u00e4li K***set pysyv\u00e4 sopimuksessa maksaa vastikkeet. R*** on l\u00e4hett\u00e4nyt T***selle viel\u00e4 tarkennuksen, ett\u00e4 ”muita vaatimuksia n\u00e4iss\u00e4 vireill\u00e4 olevissa asioissa, kun mit\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 on sovittu. Onko OK n\u00e4m\u00e4?” T*** on vastannut, ett\u00e4 ”ei ole tiedossa muita kuin vahingonkorvausoikeudenk\u00e4ynti”.
Kantaja on vedonnut viel\u00e4 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isiin yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjoihin 26.2.2016 (K20) ja 17.3.2016 (K21). Yhti\u00f6kokouksessa 26.2.2016 on p\u00f6yt\u00e4kirjan kohdan 7 mukaan p\u00e4\u00e4tetty vastikkeiden maksusta osakkaiden kesken L***a Oy:n laskun kattamiseksi sek\u00e4 Asianajotoimisto K***sen laskun kattamiseksi. P\u00f6yt\u00e4kirjassa on todettu osakkaiden, ett\u00e4 osakkaat S*** ja L***i ovat jo aiemmin vuonna 2015 maksaneet omia osuuksiaan laskuista. P\u00f6yt\u00e4kirjassa on todettu viel\u00e4, ett\u00e4 K***set on velvoitettu maksamaan yhti\u00f6lle 12 ylim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 vastiketta. Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjassa 17.3.2016 on aiheina ollut mm. taloyhti\u00f6n pohjaviem\u00e4rin sukitus ja er\u00e4iden kattojen uusiminen.
Kantaja on edelleen vedonnut 31.10.2017 p\u00e4iv\u00e4ttyyn yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjaan. P\u00f6yt\u00e4kirjan kohdissa 21 on p\u00e4\u00e4tetty nostaa K***sia vastaan kanne erityisen tarkastuksen kuluista 14.697,10 euroa.
Kohdassa 22 on p\u00e4\u00e4tetty nostaa kanne K***sia vastaan kirjanpidon lis\u00e4kustannuksista tilikaudelta 2015 yhteens\u00e4 2.108 euroa ja tilikaudelta 2016 yhteens\u00e4 217 euroa, kaikki yhteens\u00e4 2.325 euroa. Kantajan k\u00e4sityksen mukaan kirjanpidon ja erityisen tarkastuksen kustannukset eiv\u00e4t ole olleet 19.6.2017 tehdyn sovinnon kohteena.
Kantaja on s\u00e4hk\u00f6postitse 18.9.2017 pyyt\u00e4nyt K***silta suoritusta erityisen tarkastuksen kustannuksista ja asianajolaskun koroista, mutta niihin ei ole kantajan mukaan reagoitu eik\u00e4 siten riitautettu.
Vastaajat ovat todenneet, ett\u00e4 sovinnossa ei ole nimenomaisesti kirjattu sopimustekstiin, etteik\u00f6 olisi sovittu nimenomaan my\u00f6s erityistarkastuksen kuluista, vesivahingon korvaamisesta ja asianajolaskusta. Vastaajien mukaan sopimusteksti\u00e4 on luettava sen sanamuodon mukaisesti ja mik\u00e4li se on ep\u00e4selv\u00e4, se on koiduttava laatijan vahingoksi. Vastaajien mukaan sovinnossa on voitu sopia muutakin kuin vain haastehakemuksessa mainittu. Vastaaja on viitannut KKO 2014:70, jossa varsin tavanomaisesti muotoillulla lauseella ”korvauksen suorittamisen j\u00e4lkeen osapuolilla ei ole mit\u00e4\u00e4n vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteist\u00f6n kaupan osalta” on t\u00e4ss\u00e4kin asiassa kaikista tiedossa olevista riidoista sovittu.
Kantaja on viitannut hallituksen esitykseen riita-asioiden sovittelua ja sovinnon vahvistamista yleisiss\u00e4 tuomioistuimissa koskevaksi lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6ksi (HE 114\/2004) ja sen kohtaan, jossa on todettu tuomioistuimessa jo vireill\u00e4 olevaan riita-asian sovittelussa on k\u00e4sill\u00e4 haastehakemuksessa ilmoitetut yksityiskohtaiset vaatimukset perusteineen. Kantajan mukaan sovinnossa ei tulisi olla muita asioita kuin mit\u00e4 haastehakemuksessa on mainittu.
N\u00e4yt\u00f6n arviointia ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden vahvistamassa sovinnossa on kirjaus ”Kummallakaan osapuolella ei ole muita vaatimuksia toisiaan kohtaan t\u00e4ss\u00e4 asiassa eik\u00e4 siihen yhdistetyiss\u00e4 asioissa”. Erityisesti kohta ”eik\u00e4 siihen yhdistetyiss\u00e4 asioissa” on vastaajien n\u00e4kemyksen mukaan tarkoittanut sit\u00e4, ett\u00e4 sovinnossa on sovittu kaikki siihen asti tiedossa olevista riidoista. Asiassa on riidatonta, ett\u00e4 tuolloin on ollut tiedossa tapahtunut vesivahinko ja siihen liittyv\u00e4t riidat sek\u00e4 my\u00f6s erityistarkastuksen laatiminen ja asianajolaskut.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden k\u00e4sityksen mukaan mik\u00e4li sopimuksen teksti j\u00e4\u00e4 tulkinnanvaraiseksi, on asiassa selvitett\u00e4v\u00e4 sit\u00e4 aineistoa mik\u00e4 on johtanut sovintoon ja mik\u00e4 on ollut sovinnon taustalla.
Vastaajan huomio on perusteltu silt\u00e4 osin, ett\u00e4 mit\u00e4 mainituilla yhdistetyill\u00e4 asioilla on sopimuksessa tarkoitettu. Kirjallisen aineiston perusteella ei yksiselitteisesti voida todeta, ett\u00e4 sopimuksessa olisi ollut tarkoitus sopia my\u00f6s asianajolaskun, erityisen tarkastuksen ja vesivahinkoon liittyvist\u00e4 asioista, vaikka niist\u00e4 on kyll\u00e4 ollut puhetta mm. yhteenvedossa 8.6.2017. Erityisesti selkeimmin t\u00e4m\u00e4 on havaittavissa asianajaja R***sen ja varatuomari T***sen s\u00e4hk\u00f6posteista, jonka keskustelun aiheena ovat olleet vastikelaskut. T*** on viel\u00e4 lopussa maininnut, ett\u00e4 tiedossa ei ole muita kuin vahingonkorvauskanne. Ainakaan k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudelle ei ole esitetty mit\u00e4\u00e4n sellaista, ett\u00e4 R*** olisi t\u00e4st\u00e4 ollut eri mielt\u00e4.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjoista ei voida tyhjent\u00e4v\u00e4sti p\u00e4\u00e4tell\u00e4 mit\u00e4 sovinnossa on sovittu sis\u00e4ll\u00f6llisesti. P\u00f6yt\u00e4kirjoissa ei toisaalta ole K***sten eri\u00e4v\u00e4\u00e4 mielipidett\u00e4 tai muuta kommenttia tehdyist\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksist\u00e4 mik\u00e4 tukisi enemm\u00e4n kantajan n\u00e4kemyst\u00e4. Sovinto on tehty 19.6.2017 ja yhti\u00f6kokouksessa 31.10.2017 on p\u00e4\u00e4tetty kanteiden nostosta kirjanpidon kustannuksista ja erityisen tarkastuksen kuluista. Oletettavasti K***set olisivat puuttuneet asiaan jos olisivat mielt\u00e4neet itsekin asian jo tullut k\u00e4sitellyksi sovinnossa.
Varatuomari T***sen laatimassa sovintosopimuksessa on keskeisesti mainittu, ett\u00e4 edell\u00e4 viitatut yhti\u00f6kokousten p\u00e4\u00e4t\u00f6kset tulevat lainvoimaisiksi eik\u00e4 h\u00e4\u00e4t\u00e4\u00e4 laiteta t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6n jos vastikkeet suoritetaan yhti\u00f6lle. Vastikkeiden lis\u00e4ksi sopimuksessa on sovittu kattojen korjaukseen liittyvist\u00e4 asioista. T\u00e4ll\u00e4 perusteella vastaajien n\u00e4kemys on sik\u00e4li oikea, ett\u00e4 sovinnossa osapuolet voivat sopia muutakin kuin mist\u00e4 kanteissa on ollut kyse kun asia selv\u00e4sti on koskenut taloyhti\u00f6n asioita. Varsin todenn\u00e4k\u00f6ist\u00e4 olisi kuitenkin se, ett\u00e4 sopimukseen olisi tullut lainoppineen ja kokeneen lakimiehen laatimana tarkempi maininta vesivahinkojen korvauksesta, kirjanpidon kustannuksista ja erityisen tarkastuksen kuluista jos niist\u00e4 olisi ollut tarkoitus sopia samalla. Se mit\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 asiassa ja siihen yhdistetyill\u00e4 asioilla on tarkoitettu sopimuksessa tarkoittaa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden k\u00e4sityksen mukaan asiaan L 17\/2035 yhdistettyj\u00e4 muita eri diaareilla olevia asioita, kuten p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 sovinnon vahvistamisessa on kirjattu (V4)
N\u00e4ill\u00e4 perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 asiassa vaatimuskohtia 1, 2 ja 4 ei ole ollut k\u00e4sittelyn kohteena tuomioistuimessa, joten ne on voitu tutkia t\u00e4ss\u00e4 yhteydess\u00e4.
Vaatimuskohta 1
Vastaajat ovat todenneet tarkentavassa vastauksessaan, ett\u00e4 mik\u00e4li vaatimuskohtaa 1 ei ole jo katsottava sovituksi edell\u00e4 todetussa sovinnossa, vastaajat my\u00f6nt\u00e4v\u00e4t vaatimuskohdan perusteeltaan ja m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n oikeaksi. N\u00e4in ollen vastaajat velvoitetaan my\u00f6nt\u00e4misens\u00e4 perusteella korvaamaan yhteisvastuullisesti Asunto Oy M***eelle viiv\u00e4styskorkoa ja perint\u00e4kuluja my\u00f6h\u00e4ss\u00e4 maksetulle taloyhti\u00f6n vastattavalle asianajolaskulle yhteens\u00e4 527,35 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 16.8.2016 lukien.
Vaatimuskohta 2
N\u00e4yt\u00f6st\u00e4
Kantaja on vedonnut vaatimuksensa tueksi aluehallintoviraston p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen (K1) osoittamaan erityisen tarkastuksen aiheuttamien kulujen korvausvelvollisuuden osoittamiseksi vastaajien vastattavaksi. Hakemus on tehty 8.7.2015 osakas M L***en hakemuksesta. Hakemuksessa on vaadittu aluehallintovirastoa m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4m\u00e4\u00e4n erityinen tarkastus yhti\u00f6ss\u00e4 koskien huoneiston B eli vastaajien hallitsemassa huoneistossa tapahtuneen vesivahingon korjaamista. Asiassa on ollut ep\u00e4ily, ett\u00e4 hallitus tai joku muu olisi nostanut yhti\u00f6n tililt\u00e4 varoja perusteetta vesivahinkoon tai sen korjaamiseen liittyen.
Aluehallintovirasto on katsonut, ett\u00e4 korjauskustannuksista ja niiden jakamisessa on ep\u00e4selvyyksi\u00e4, joiden tarkastaminen on perusteltua ja p\u00e4\u00e4tynyt siihen, ett\u00e4 hakemukseen on suostuttava, koska hakemuksen tueksi on painavia syit\u00e4 erityisen tarkastuksen toimittamiseksi asunto-osakeyhti\u00f6lain 9 luvun 13 \u00a7:n 3 momentin mukaisesti. Lainkohdan 1 momentin mukaan hakemus on teht\u00e4v\u00e4 kuukauden kuluessa yhti\u00f6kokouksesta, jossa hakemisesta on p\u00e4\u00e4tetty.
Yhti\u00f6kokouksessa 25.6.2015 (K2) eli noin kaksi viikkoa erityisen tarkastuksen hakemista ennen, on kokouksessa edell\u00e4 mainittu asia ollut esill\u00e4. P\u00f6yt\u00e4kirjan kohdassa 17 on todettu, ett\u00e4 k\u00e4sitell\u00e4\u00e4n mahdollinen erityisen tarkastuksen tekeminen vesivahingon osalta. K\u00e4si\u00e4\u00e4nestyksen perusteella on p\u00e4\u00e4tetty erityisen tarkastuksen tekemisest\u00e4. Samassa kohdassa on viel\u00e4 maininta, ett\u00e4 huoneiston B asukkaat eli K***set toimittavat vesivahingon taloudellisen laskelman ja tarvittavat selvitykset tapahtuneesta vesivahingosta. Selvityksen olisi oltava tehtyn\u00e4 ”kes\u00e4kuun aikana tai heti lomien j\u00e4lkeen.”
L K*** on todennut, ett\u00e4 he olisivat antaneet selvityksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa kolmen viikon ulkomaanmatkansa j\u00e4lkeen, mutta heille ei annettu siihen mahdollisuutta kun asia oli jo laitettu vireille aluehallintovirastoon. K*** on viel\u00e4 todennut, ett\u00e4 selvityksen antaminen on ollut haasteellista, koska h\u00e4n on jo esitt\u00e4nyt kaikille tositteet, jotka asiaan ovat liittyneet eik\u00e4 siihen ole kuuluneet ne kustannukset, jotka K***sen k\u00e4sityksen mukaan ovat kuuluneet heid\u00e4n vastuulle osakkaina.
N\u00e4yt\u00f6n arvioinnista
Vastaajat ovat kiinnitt\u00e4neet huomiota siihen, ett\u00e4 yhti\u00f6kokous, jossa erityisen tarkastuksen hakemisesta on p\u00e4\u00e4tetty, on pidetty 25.6.2015. Hakemus on on tehty aluehallintovirastolle 8.7.2015 eli noin kaksi viikkoa yhti\u00f6kokouksen j\u00e4lkeen. Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjamerkint\u00f6jen mukaan K***silta on pyydetty asiaa koskeva selvitys mik\u00e4 ”olisi oltava tehtyn\u00e4 kes\u00e4kuun aikana tai heti lomien j\u00e4lkeen”. Vastaajien huomio on perusteltu silt\u00e4 osin, ett\u00e4 ”heti lomien j\u00e4lkeen” ei ole kovin tarkkarajainen m\u00e4\u00e4ritelm\u00e4. Ep\u00e4selv\u00e4ksi on j\u00e4\u00e4nyt se kenen kes\u00e4lomista on ollut kyse vai onko kyse yleisesti kes\u00e4lomista. Asiassa lienee kuitenkin tarkoitetun K***sten lomia kun heille on annettu t\u00e4llainen mahdollisuus antaa selvityksens\u00e4. T\u00e4m\u00e4 ei ole kuitenkaan toteutunut. Lienee my\u00f6s niin, ett\u00e4 kun t\u00e4llainen merkint\u00e4 on yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjaan merkitty, on sille annettava joku merkitys.
Toisaalta vesivahingot ovat sattuneet vastaajien huoneistossa joulukuussa 2013. Asiassa on selv\u00e4\u00e4, ett\u00e4 K***silta on pyydetty vakuutuskorvauksista ja vahingosta muutenkin selvityst\u00e4 useasti ennen puolentoista vuoden aikana ja K***silla olisi ollut mahdollisuus antaa selvitys niin halutessaan. K***sille on kuitenkin annettu ik\u00e4\u00e4n kuin viimeisen\u00e4 per\u00e4lautana mahdollisuus antaa selvityksens\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen mukaisesti kes\u00e4kuun aikana tai heti kes\u00e4lomien j\u00e4lkeen. K***set ovat luvanneet sellaisen antaa. Joka tapauksessa vaikka K***silta on jo ennen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 pyydetty selvityst\u00e4, on erityisen tarkastuksen vireillepano tapahtunut kahden viikon kuluttua yhti\u00f6kokouksesta hein\u00e4kuun alussa, jota voidaan pit\u00e4\u00e4 yleisesti kes\u00e4lomakuukautena.
Huomioiden, ett\u00e4 hakemus on teht\u00e4v\u00e4 viimeist\u00e4\u00e4n kuukauden kuluessa yhti\u00f6kokouksesta, on vastaajilta kuitenkin ik\u00e4\u00e4n kuin viety se viimeinen mahdollisuus antaa oma selvityksens\u00e4 asiassa m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaan menness\u00e4. K***set ovat itse todenneet, ett\u00e4 kun asia oli laitettu vireille aluehallintovirastolle, ei heill\u00e4 ollut sen j\u00e4lkeen en\u00e4\u00e4 intressi\u00e4 antaa omaa selvityst\u00e4 taloyhti\u00f6lle kun asia oli jo vireill\u00e4 viranomaisessa. T\u00e4ll\u00e4 perusteella yhti\u00f6n vaatimus erityisen tarkastuksen kustannusten vaatiminen vastaajilta ei vaikuta ainakaan kokonaisuudessaan perustellulta.
Erityisen tarkastuksen raportin (K4) on laatinut T***a Oy:n HT\u00ad tilintarkastaja S A***a. Lausunto on p\u00e4iv\u00e4tty 7.2.2017. A***aa on my\u00f6s kuultu asiassa henkil\u00f6kohtaisesti. Vastaajien puolesta on todettu, ett\u00e4 lausunto ei ole kovin tarkka, koska lausunnossa ei oltu huomioitu, ett\u00e4 huoneistossa on ollut kaksi vesivahinkoa. A***an laatima raportti on silt\u00e4 osin seikkaper\u00e4inen, ett\u00e4 siin\u00e4 on saatu varsin riidattomasti selville ne kaksi vaihtoehtoa miten kustannukset tulisi jakaa yhti\u00f6n ja osakkaan v\u00e4lill\u00e4 riippuen siit\u00e4 onko vesivahingot kokonaan vai osin yhti\u00f6n vastuulla. Erityist\u00e4 tarkastusta on puoltanut my\u00f6s se, ett\u00e4 tarkastuksen on tehnyt puolueeton yhteis\u00f6, koska riidatonta selvityst\u00e4 ei taloyhti\u00f6n omin toimin olisi todenn\u00e4k\u00f6isesti saatu.
Tosin yhti\u00f6ll\u00e4 on ollut tiedossa ilman erityist\u00e4 tarkastustakin, ett\u00e4 B huoneiston korjauskuluja ovat olleet ainakin 12.327,47 euroa mik\u00e4 on havaittavissa yhti\u00f6n hakemuksesta erityisen tarkastuksen toimittamiseksi sek\u00e4 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 ja toimintakertomuksesta vuodelta 2014 (K9). T\u00e4m\u00e4n summan vastaajat olisivat hy\u00f6tyneet yhti\u00f6n kustannuksella siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 yksi\u00f6n kylpyhuoneen vesivahinko olisi kuulunut vastaajien vastattavaksi eik\u00e4 yhti\u00f6n niin kuin nyt on yhti\u00f6n kirjanpitoon viety.
A***an selvityksen mukaan vastaajat ovat saaneet 5.009,04 euroa (K4, s. 7\/12)) perusteetonta korvausta siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 vesivahingot kuuluisivat kokonaisuudessaan yhti\u00f6n vastuulle. A***a on edelleen selvitt\u00e4nyt, ett\u00e4 vastaajat ovat esitt\u00e4neet sen lis\u00e4ksi ”j\u00e4rkevi\u00e4” menoja, joista ei kuitenkaan ole esitetty tarkempia tositteita v\u00e4hent\u00e4m\u00e4\u00e4n em. 5.009,04 euron m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus pit\u00e4\u00e4 t\u00e4lt\u00e4 osin perusteltuna, ett\u00e4 erityinen tarkastus on tehty ja saatu selville yhti\u00f6lle vesivahingosta koituvat vahingot (K4, liite 1).
Vastaajien puolesta on todettu, ett\u00e4 erityisen tarkastuksen kustannukset eiv\u00e4t ole olleet ennakoitavassa syy-yhteydess\u00e4 vesivahinkoon. Vastaajat ovat viel\u00e4 moittineet, ett\u00e4 noin 12.000 euron kustannus selvitet\u00e4\u00e4n l\u00e4hes 15.000 euroa maksaneella erityisell\u00e4 tarkastuksella mik\u00e4 ei ole ollut perusteltua.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 merkityst\u00e4 on annettava sille, ett\u00e4 vastaajilta on em. todetuin tavoin ev\u00e4tty ennen m\u00e4\u00e4r\u00e4ajan umpeutumista selvityksen antaminen ja toisaalta onko erityisen tarkastuksen sijasta asia ollut selvitett\u00e4viss\u00e4 v\u00e4hemmin kustannuksin esimerkiksi kevyemm\u00e4ll\u00e4 tilintarkastuksella.
Ovatko vastaajat toimineet hallituksen j\u00e4senen vai osakkaan asemassa
Viel\u00e4 on selvitett\u00e4v\u00e4 miss\u00e4 asemassa K***set ovat antaneet tai j\u00e4tt\u00e4neet antamatta riitt\u00e4v\u00e4n selvityksen vesivahingosta yhti\u00f6lle. Ovatko vastaajat olleet selvityksen antaessaan hallituksen j\u00e4senen ominaisuudessa tai pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n osakkaan asemassa, kuten vastaaja on loppulausunnossaan todennut, jolloin asiaa tulee tarkastella asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 2 \u00a7:n mukaisesti eik\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n mukaisesti johtohenkil\u00f6\u00e4 koskevan lainkohdan mukaisesti.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:ss\u00e4 on s\u00e4\u00e4detty johtohenkil\u00f6n vahingonkorvausvelvollisuudesta. Sen mukaan hallituksen j\u00e4senen ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n on korvattava vahinko, jonka h\u00e4n on teht\u00e4v\u00e4ss\u00e4\u00e4n 1 luvun 11 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4detyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhti\u00f6lle. Lainkohdan 2 momentissa on s\u00e4\u00e4detty, ett\u00e4 hallituksen j\u00e4senen ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n on korvattava my\u00f6s vahinko, jonka h\u00e4n on teht\u00e4v\u00e4ss\u00e4\u00e4n muuten t\u00e4t\u00e4 lakia tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyst\u00e4 rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhti\u00f6lle, osakkeenomistajalle tai muulle henkil\u00f6lle.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 2 \u00a7:n 1 momentissa on s\u00e4\u00e4detty osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuudesta. Sen mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka h\u00e4n on my\u00f6t\u00e4vaikuttamalla t\u00e4m\u00e4n lain tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhti\u00f6lle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkil\u00f6lle.
Kyse on ollut vastaajien huoneistossa tapahtuneesta heist\u00e4 riippumattomasta syyst\u00e4 johtuneesta vesivahingosta. Vesivahinko olisi voinut tapahtua kenen asunnossa tahansa. Vesivahingosta on tuoreeltaan ilmoitettu eteen p\u00e4in huoltomiehelle ja mm. J L***elle. Huoneisto on saadun tiedon mukaan alustavasti korjattu v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6min toimin ja korjattu perustasoonsa vesivahingon j\u00e4ljilt\u00e4. T\u00e4h\u00e4nastiset vastaajien toimenpiteet on voitava tulkita olleen osakkeenomistajana tehdyiksi toimenpiteiksi.
Kantajan todisteen (K7) mukaan L K*** on ollut yhteydess\u00e4 vakuutusyhti\u00f6n tarkastajaan H L***aan s\u00e4hk\u00f6postitse ilmoittamalla asemakseen hallituksen puheenjohtaja ja vaimonsa T K***sen hallituksen j\u00e4seneksi. Viesti on koskenut vakuutuskorvauksen kertakorvauksen hyv\u00e4ksymist\u00e4. Mainitun s\u00e4hk\u00f6postin mukaan L K*** on hyv\u00e4ksynyt \u201dH***n\u201d laskelman kertakorvauksena. Lis\u00e4ksi kaksi E P***\u00f6 Oy:n laskua (K5) on osoitettu As Oy M***eelle. Laskut on kumpikin vastaaja allekirjoittanut. Toiseen laskuun on merkitty M M***\u00e4lle viestiksi, ett\u00e4 ”t\u00e4m\u00e4 lasku ok ja sen voi maksaa”. Viel\u00e4 kantajan todisteen (K8b) mukaan mainittuna kertakorvauksena on korvattu 13.926 euroa. Tuon L***an selvityksen
mukaan korvattavina kohteina ovat olleet keitti\u00f6n, olohuoneen ja kylpyhuoneen vaurioita. Otsikkona on ”Korjaustoimenpiteet tiloittain… As Oy M***e\u201d.
Viel\u00e4 on huomioitava, ett\u00e4 vastaajat ovat toimineet koko ajan taloyhti\u00f6n vakuutusyhti\u00f6n kautta eiv\u00e4tk\u00e4 oman henkil\u00f6kohtaisen vakuutusyhti\u00f6n kanssa. Jotta K***sten asema voitaisiin katsoa olleen hallituksen j\u00e4senen asemassa, on heid\u00e4n tullut tehd\u00e4 vahingonkorvausta koskevat p\u00e4\u00e4t\u00f6kset siin\u00e4 eli hallituksen j\u00e4senen toimessa. Vastaajat ovat ilmoittaneet oman tilinumeronsa vakuutusyhti\u00f6\u00f6n, jonne korvaukset on suoritettu. K*** on pyyt\u00e4nyt E P***\u00f6 Oy:lt\u00e4 tosin hyvityslaskuja, jotta h\u00e4n olisi voinut jakaa korjaussummia itsens\u00e4 ja yhti\u00f6n v\u00e4lill\u00e4. T\u00e4ss\u00e4 esitetyt toimet on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mielest\u00e4 katsottava tapahtuneen hallituksen j\u00e4senen ominaisuudessa, joten kantajan vetoaminen asunto-osakeyhti\u00f6lain 24 luvun 1 \u00a7:n s\u00e4\u00e4nn\u00f6kseen on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mielest\u00e4 oikea.
Vastaajien esteellisyys
Kun edell\u00e4 on katsottu, ett\u00e4 vastaajat ovat olleet hallituksen j\u00e4seni\u00e4 tehdess\u00e4\u00e4n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 vahingonkorvausasiassa, tulee selvitett\u00e4v\u00e4ksi asunto-osakeyhti\u00f6lain 7 luvun 4 \u00a7:n esteellisyyss\u00e4\u00e4nn\u00f6kset. Kantajan mukaan vastaajat ovat olleet esteellisi\u00e4 tehdess\u00e4\u00e4n vakuutuskorvauksiin ja muita vesivahinkoon liittyvi\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4. Vastaajien on katsottava siin\u00e4kin tapauksessa, ett\u00e4 vesivahingot kuuluisivat yhti\u00f6n vastattavaksi, tehneet hallituksen j\u00e4senin\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen urakkasopimuksesta, laskuttanut yhti\u00f6n vakuutusyhti\u00f6t\u00e4 sopimalla my\u00f6s kertakorvauksesta ja ottanut ainakin osan vakuutusrahoista omalle tililleen kun ne olisi pit\u00e4nyt hoitaa yhti\u00f6n tilin kautta. Kun huomioidaan, ett\u00e4 kyse on pienest\u00e4 kolmen huoneiston k\u00e4sitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 yhti\u00f6st\u00e4 ja vesivahinkojen korjaus t\u00e4ss\u00e4 suhteessa on ollut merkitt\u00e4v\u00e4 pieness\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4, olisi asia tullut saattaa yhti\u00f6kokouksen ratkaistavaksi. T\u00e4m\u00e4 ei ole poissulkenut vesivahinkojen v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 toimia vahinkojen minimoimiseksi. Kun vastaajat eiv\u00e4t ole vieneet asiaa yhti\u00f6n k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4ksi, ovat he tehneet hallituksen j\u00e4senin\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 toimivaltansa ylitt\u00e4en. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 koska kaikki yhti\u00f6n osakkeenomistajat eiv\u00e4t ole olleet hallituksessa, ei esteellisyyss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen soveltaminen v\u00e4isty. Vastaajat ovat olleet esteellisi\u00e4 tehdess\u00e4\u00e4n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 suhteellisen laajassa asiassa viem\u00e4tt\u00e4 asiaa yhti\u00f6kokoukseen, jossa ovat itse olleet edun saajina.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Asiassa on riidatonta, ett\u00e4 K***set ovat olleet hallituksen j\u00e4seni\u00e4 vesivahingon sattuessa ja sit\u00e4 asiaa selvitett\u00e4ess\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 vaikka T K*** ei ole ottanut niin aktiivista roolia hallitusty\u00f6skentelyss\u00e4, on h\u00e4n kuitenkin ollut hallituksen j\u00e4senen\u00e4 velvollinen selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n vastuunsa ja pelkk\u00e4 passiiviisuus ei ole ollut vastuuta rajoittava tekij\u00e4. Vastaajien on katsottava toimineen yhteisvastuullisesti, jolloin yhteisvastuullinen korvausvelvollisuus on ollut perusteltua.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mielest\u00e4 kun huomioidaan, ett\u00e4 K***silta on kysytty useampaan otteeseen selvityst\u00e4 vesivahingon korvauksista ja kustannuksista eik\u00e4 sit\u00e4 ole toimitettu, on yhti\u00f6 ollut pakotettu ryhtym\u00e4\u00e4n erityisen tarkastuksen kaltaiseen prosessiin. Vastaajat ovat siten aiheuttaneet sen, ett\u00e4 erityisen tarkastuksen hakuprosessi on yhti\u00f6kokouksessa laitettu vireille vesivahingon kustannusten ja siihen liittyv\u00e4n rahaliikenteen selvitt\u00e4miseksi ja silt\u00e4 osin vakiintuneen k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n mukaan selvittelykustannukset kuuluvat v\u00e4\u00e4rin toimineen maksettavaksi.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 kun huomioidaan, ett\u00e4 erityinen tarkastus on laitettu vireille ennen vastaajille annetun m\u00e4\u00e4r\u00e4ajan umpeutumista, mutta toisaalta huomioiden sen, ett\u00e4 K***silta on useasti pyydetty selvityst\u00e4 aiemmin ja viel\u00e4 se, ett\u00e4 erityisen tarkastuksen kustannus huomioiden verrattuna yhti\u00f6lle mahdollinen koituva vahinko, on korvausvaatimusta pidett\u00e4v\u00e4 vastaajien kannalta kohtuuttomana t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isen\u00e4. Edell\u00e4 todetuin perustein vastaajien olisi maksettava yhteisvastuullisesti yhti\u00f6lle 5.000 euroa erityisen tarkastuksen kustannuksista vaadittuine korkoineen.
Vaatimuskohta 3
N\u00e4yt\u00f6st\u00e4
Kantaja on vaatinut vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvitt\u00e4misest\u00e4 ja korjaamisesta aiheutuneita lis\u00e4kustannuksia korvattavaksi. Asiaa on selvitelty sen j\u00e4lkeen kun K***sten hallituskausi on p\u00e4\u00e4ttynyt 30.9.2015. Kirjanpidosta on puuttunut heid\u00e4n huoneistossaan sattuneen vesivahingon kuitteja ja vakuutuskorvaukset. Kirjanpidosta oli puuttunut kohdassa 1 mainittu asianajolasku ja toinen asianajolasku (K12). Laskut ovat olleet siihen menness\u00e4 maksamatta.
L K*** on selvitt\u00e4nyt omaa hallituskautensa k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00e4 miten yhti\u00f6ss\u00e4 on ollut tapana, ett\u00e4 yhti\u00f6t\u00e4 koskevat kuitit ker\u00e4t\u00e4\u00e4n T S***sen ja M M***\u00e4n kautta toimitettavaksi kirjanpit\u00e4j\u00e4 Pia Kantolalle yhteenvetoa varten. Kirjanpitoa on tehty kootusti kerran vuodessa. Vuoden 2014 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 ei ole virheit\u00e4 todettu. M M***\u00e4ll\u00e4 on ollut ainoana yhti\u00f6n pankkitunnukset k\u00e4yt\u00f6ss\u00e4\u00e4n. K***nen on vastannut vuoden 2014 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen laatimisesta.
Yhti\u00f6kokouksessa ei ole tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 moitittu. Vuoden 2014 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei ole K***sen tietoon tullut korjaustarpeita tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6kseen kunnes J L***i on sit\u00e4 korjauttanut my\u00f6hemmin. K***sella ei ole t\u00e4st\u00e4 korjauksesta mit\u00e4\u00e4n tietoa.
Kantaja on vedonnut vuosien 2014 ja 2015 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksiin (K9). Niist\u00e4 on kantajan mukaan tullut selville kirjanpidon ja tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen korjaustarve ja peruste korvausvaatimukselle. Toimintakertomuksessa vuodelta 2015 on todettavissa, ett\u00e4 tilikauden aikana on huomattu aiempina tilikausina maksamattomia ja kirjaamattomia, yhti\u00f6lle kuuluvia asianajolaskuja ja todistajanpalkkiolaskuja sek\u00e4 sukitukseen liittyvi\u00e4 kuluja. T\u00e4m\u00e4n johdosta on ker\u00e4tty lis\u00e4vastikkeita.
Vastaajan mukaan mit\u00e4\u00e4n korjaustarvetta ei kuitenkaan ole ollut vuoden 2015 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6kseen.
Kirjanpidon selvitt\u00e4minen on uskottu kirjanpit\u00e4j\u00e4 S K***lle, joka on laskuttanut toimistaan 2.325 euroa arvonlis\u00e4verottomana, jota on vaadittu vastaajien maksettavaksi.
Kirjanpidon selvitt\u00e4j\u00e4 S K***a on todennut, ett\u00e4 on aloittanut yhti\u00f6n kirjanpidon tekemisen vuonna 2016. K***a on t\u00e4ll\u00f6in aloittanut vuoden 2015 kirjanpidon tekemisell\u00e4. K***a on todennut, ett\u00e4 h\u00e4nen toimeksiantonsa yhti\u00f6lle on koskenut edelliselle tilikaudelle (2014) kuuluneita kirjaamattomia laskuja, miten yhti\u00f6vastikkeita on k\u00e4sitelty ja miten yhti\u00f6vastikkeiden jako on tullut tehd\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4. K***a on lukenut yhti\u00f6kokousten p\u00f6yt\u00e4kirjat ja yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen ja k\u00e4ynyt useita keskusteluja eri ihmisten kanssa. K***a on selvitt\u00e4nyt miten saatavat ja velat kirjataan kirjanpitoon. Mukana on ollut my\u00f6s vesivahinkoasia ja miten korvausp\u00e4\u00e4t\u00f6kset on hoidettu. K***a on todennut, ett\u00e4 suhteellisen ison selvitysty\u00f6n j\u00e4lkeen puuttuvien kirjausten merkint\u00e4 teknisesti tapahtuu edellisten vuosien menojen tilille kirjaamisena.
N\u00e4yt\u00f6n arviointi ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Vastaajilta on j\u00e4\u00e4nyt kaksi asianajolaskua toimittamatta kirjanpitoon sek\u00e4 vesivahinkoon liittyvi\u00e4 kuluja on j\u00e4\u00e4nyt ep\u00e4selv\u00e4ksi ja siten viem\u00e4tt\u00e4 yhti\u00f6n kirjanpitoon. Asianajolaskut ovat selke\u00e4sti kuuluneet taloyhti\u00f6n maksettaviksi, joten vastaajilla ei ole ollut j\u00e4rkev\u00e4\u00e4 intressi\u00e4 olla toimittamatta niit\u00e4 hallituskaudellaan yhti\u00f6n laskujen maksajalle.
Vesivahingon kulut ovat j\u00e4\u00e4neet selvitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4 yhti\u00f6lle. Kirjanpidon selvityksess\u00e4 olevat tiedot ovat olleet kuitenkin yhti\u00f6n tiedossa mik\u00e4 ilmenee vuoden 2015 tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6ksest\u00e4 ja tilintarkastuskertomuksesta ehdollisen lausunnon kohdalta (K18). Samasta asiasta on tehty jo aiemmin yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4 erityisen tarkastuksen toimittamiseksi hakemus aluehallintovirastolle.
Vastaajille on j\u00e4\u00e4nyt ep\u00e4selv\u00e4ksi miksi kirjanpidon selvitys on pit\u00e4nyt viel\u00e4 tehd\u00e4 kun siihen liittyv\u00e4t tiedot ovat olleet yhti\u00f6n tiedossa. Joka tapauksessa puuttumattomat merkinn\u00e4t on voitu tehd\u00e4 j\u00e4lkik\u00e4teen Kailan esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla edellisen kauden tilille. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo asian vastaajien esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla. Asiassa on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mielest\u00e4 viel\u00e4 huomioitava, ett\u00e4 t\u00e4t\u00e4 ennen oli jo laitettu tarkempi selvitys erityisen tarkastuksen toimittamiseksi vireille eli hein\u00e4kuussa 2015. K***an kuulemisen perusteella h\u00e4n on selvitt\u00e4nyt paljon muutakin sellaista yhti\u00f6n kirjanpitoon liittyen, joka ei ole suoranaisesti kuulunut vesivahinkoon eik\u00e4 laskujen maksamattomuuteen. K***an selvityksell\u00e4 ei ole k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mielest\u00e4 saatu sellaista uutta tietoa, jonka perusteella vastaajien tulisi olla velvollisia maksamaan kirjanpidon kustannuksia yhti\u00f6lle. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei ole n\u00e4hnyt perusteita miksi vastaajien tulisi korvata yhti\u00f6lle kirjanpidon selvityksest\u00e4 syntyneit\u00e4 kustannuksia. Vaatimuskohta on hyl\u00e4tty.
Vaatimuskohta 4
N\u00e4yt\u00f6st\u00e4
L K*** on selvitt\u00e4nyt joulukuussa 2013 tapahtunutta vesivahinkoa huoneistossaan. K*** oli havainnut huoneistoon
kuuluvan ns. yksi\u00f6n keittokomeron edustan lattian olevan kuprulla siivousta tehdess\u00e4\u00e4n. K*** oli heti soittanut T M***alle, joka oli tehnyt t\u00f6it\u00e4 K***sille aiemmin. M***a oli kehottanut laittamaan tulitikun lattian sauman kohdalle porattavaan pieneen reik\u00e4\u00e4n. K***nen oli odottanut puoli tuntia ja tikku oli turvannut kiinni reik\u00e4\u00e4n ja t\u00e4st\u00e4 oli p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4 lattian alla olevan vett\u00e4. K*** on soittanut J L***en paikalle. Molemmat ovat todenneet, ett\u00e4 lattia pit\u00e4\u00e4 ilmeisesti aukaista. Taloyhti\u00f6ll\u00e4 on vain yksi vesimittari, joka on L***en autotallissa lukitussa tilassa. P\u00e4\u00e4tettiin sulkea veden k\u00e4ytt\u00f6 hetkeksi koko yhti\u00f6ss\u00e4, mutta vesimittari oli py\u00f6rinyt siit\u00e4 huolimatta. Jossain on pit\u00e4nyt olla siis edelleen jatkuva vuoto.
M***a on tullut paikalle apumiehens\u00e4 kanssa ja lattiaan on tehty neli\u00f6n alalta reik\u00e4 kuprun kohdalle. K***sen mukaan lattian aukaisussa on todettu, ett\u00e4 koko yhti\u00f6t\u00e4 palveleva kylm\u00e4n veden runkoputki oli vuotanut runkoputken ja siihen liitetyn ohuemman putken liitoksesta. Veden tulo on saatu loppumaan hitsaamalla kaasulla vuotokohta umpeen. Sen j\u00e4lkeen vesimittaria on tutkittu uudelleen ja todettu, ett\u00e4 viel\u00e4kin vesimittari py\u00f6rii. Putkimiest\u00e4 on pyydetty laittamaan l\u00e4mminveden kiertoon v\u00e4liaikaiset sulut, koska lattia oli nyt auki ja runkoputken vieress\u00e4 meni ohuemmat k\u00e4ytt\u00f6veden putket (K4, liite 2, sivu 11\/13, valokuva). Kun sulut oli laitettu, havaittiin, ett\u00e4 vesimittari ei py\u00f6rinyt.
T\u00e4st\u00e4 oli p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ett\u00e4 samassa huoneistossa on t\u00e4ytynyt olla toinen vuoto kylpyhuoneen tai keittokomeron puolella l\u00e4mpim\u00e4n veden osalta. Muut alueet oli eliminoitu v\u00e4liaikaisilla suluilla. Pian tarkastuksessa havaittiin kylpyhuoneen hanakulmassa l\u00e4mpim\u00e4n veden vuoto (K4, liite 2, sivu 7\/13, valokuva).
Kahden p\u00e4iv\u00e4n sis\u00e4ll\u00e4 t\u00e4st\u00e4 K*** on ollut yhteydess\u00e4 vakuutusyhti\u00f6\u00f6n, josta vahinkopartio on tullut paikalle. K*** on pyyt\u00e4nyt my\u00f6s vakuutusyhti\u00f6n vahinkotarkastajan paikalle.
Vakuutustarkastaja H L***a on hoitanut asiaa. L***a on todennut K***sen mukaan, ett\u00e4 kyse on pienest\u00e4 vahingosta, ettei olisi v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 tulla paikalle. L***a on K***sen vaatimuksesta tullut kuitenkin paikalle. Tarkastaja J S***en kanssa K*** ei ole ollut tekemisiss\u00e4. K*** on kysynyt L***alta vakuutuksesta saatavaa korvausta. K*** on tuntenut L***an kanssa k\u00e4ym\u00e4st\u00e4\u00e4n keskustelusta olevansa jollain tavalla heikoilla ja ett\u00e4 korvauksen m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 ei juuri neuvoteltaisi. L***a on ollut kohtelias, mutta arrogantti. L***a oli todennut, ett\u00e4 runkoputken vauriosta ei anneta korvausta, mutta hanakulman vahingosta annetaan. L***a on luvannut tehd\u00e4 laskelman ja sellainen sitten my\u00f6hemmin tulikin. Keskustelussa ei puhuttu ik\u00e4v\u00e4hennyksist\u00e4 vaan L***alla on ollut taulukko, josta summa muodostuu. Pienemm\u00e4t haarat kuuluu osakkaalle ja p\u00e4\u00e4putket kuuluu yhti\u00f6lle. L***a on todennut, ett\u00e4 korvaus tulee K***sille ja pyysi tilinumeroa. K*** on viel\u00e4 pari kertaa tarkistanut L***alta, ett\u00e4 heillek\u00f6 se tulee. L***a on vakuutellut, ett\u00e4 K***sille on kuulunut l\u00e4mpim\u00e4n veden putken korvaus.
K***sen mukaan h\u00e4n ei ole L***an laskelmaa n\u00e4hnyt (K8b). L***a on ilmoittanut vain korvaussumman tai sitten R B***min kautta K*** on kuullut vakuutuskorvauksen summan. K***sen mukaan korvauksia ei ole maksettu t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti. K*** on n\u00e4hnyt L***an
taulukon ensimm\u00e4isen kerran avustajansa esitt\u00e4m\u00e4n\u00e4. K***sen mukaan L***an laskelmasta olisi p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ett\u00e4 noin kolmasosa kokonaiskustannuksista on j\u00e4\u00e4nyt korvaamatta mitk\u00e4 on kuulunut taloyhti\u00f6lle. Korvausta on tullut vain siis l\u00e4mpim\u00e4n veden vuodon osalta kylpyhuoneen hanakulmasta. K***sen mukaan L***a on huomioinut ilmeisesti kuitenkin v\u00e4hennyksen\u00e4 ik\u00e4v\u00e4hennyksen, koska kaikkia ei ole korvattu. K***sille kuuluvasta korvauksesta puuttuu mm. muutaman tonnin laskuja kun remonttimiehille on haettu tavaraa eik\u00e4 n\u00e4ist\u00e4 ole ollut kuittia esitt\u00e4\u00e4. K***sen laskelman mukaan t\u00e4llaisia menoja on noin
6.000 euroa varmistaen sen vaimoltaan T K***selta. K***sen mukaan taloyhti\u00f6n on t\u00e4ytynyt jotenkin korvata runkoputken korjauskustannus ja siit\u00e4 on kysytty neuvoa mm. M R***ylt\u00e4 miten se tulisi jakaa kun vakuutuksen raha ei riit\u00e4 kaikkeen korjaamiseen. K*** ei ole vienyt vakuutusyhti\u00f6n maksamia kustannuksia taloyhti\u00f6lle, koska ne ovat olleet K***sen k\u00e4sityksen mukaan heid\u00e4n henkil\u00f6kohtaisella vastuulla olevia vahinkoja.
K*** on pyyt\u00e4nyt E P***\u00f6 Oy:n kahdesta laskusta hyvityslaskut, (laskut 4.6..2014 yhteens\u00e4 8.123,77 euroa ja 13.4.2014 yhteens\u00e4 19.172,27 euroa, K4). Hyvityslaskut siksi, ett\u00e4 ne on ensin osoitettu yhti\u00f6lle, mutta kun vakuutuskorvaus on tullut K***sille, K*** on pyyt\u00e4nyt hyvityslaskun itselleen, koska heille on tullut vakuutuskorvausta, josta laskut on tullut maksaa. K*** on pyyt\u00e4nyt osoittamaan ne heille eik\u00e4 taloyhti\u00f6lle. K*** ei ole pyyt\u00e4nyt nime\u00e4m\u00e4\u00e4n laskujen otsikointia uudelleen.
N\u00e4yt\u00f6n arviointi ja johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
Asiassa on ollut ep\u00e4selvyytt\u00e4 siit\u00e4 mitk\u00e4 vesiputkistot kuuluvat taloyhti\u00f6n vastattavaksi ja mitk\u00e4 vastaavasti osakkaiden vastattavaksi.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 2 \u00a7:ss\u00e4 on s\u00e4\u00e4detty mm., ett\u00e4 yhti\u00f6 vastaa kunnossapidosta silt\u00e4 osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhti\u00f6n on pidett\u00e4v\u00e4 kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhti\u00f6 on lis\u00e4ksi velvollinen pit\u00e4m\u00e4\u00e4n kunnossa l\u00e4mmitys-, s\u00e4hk\u00f6-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viem\u00e4ri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusj\u00e4rjestelm\u00e4t. Yhti\u00f6 ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhti\u00f6n on korjattava ne osakehuoneistojen sis\u00e4osat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Edell\u00e4 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeit\u00e4 ja perusj\u00e4rjestelmi\u00e4, jotka yhti\u00f6 on toteuttanut tai hyv\u00e4ksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sis\u00e4osien korjaamista ajankohdan perustasoon yhti\u00f6ss\u00e4. Yhti\u00f6 vastaa my\u00f6s sellaisesta osakkeenomistajan tekem\u00e4st\u00e4 tai teett\u00e4m\u00e4st\u00e4 asennuksesta, joka rinnastuu yhti\u00f6n toteuttamaan tai vastuulleen hyv\u00e4ksym\u00e4\u00e4n toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhti\u00f6 on voinut valvoa siten kuin t\u00e4ss\u00e4 laissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n.
Edell\u00e4 mainittua noudatetaan ellei yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 toisin. Asunto Oy M***een yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on kirjattu mm. seuraavasti sen 11 \u00a7:ss\u00e4. Osakkeenomistajat vastaavat itse niist\u00e4 perusparannus-, korjaus-, ja hoitokustannuksista, jotka aiheutuvat heid\u00e4n hallitsemistaan huoneistoista tai piha-alueista tai johtuvat niist\u00e4 rakennuksista I rakennuksenosista, joissa heid\u00e4n hallitsemansa huoneistot sijaitsevat. T\u00e4st\u00e4 syyst\u00e4 osakkeenomistajan ei tarvitse osallistua toisten osakkeenomistajien hallitsemista huoneistoista, huoneistokohtaisista piha-alueista eik\u00e4 rakennuksista rakennuksenosista, joissa toisten hallitsemat huoneistot sijaitsevat, johtuvien edell\u00e4 mainittujen kustannusten suorittamiseen.
Niist\u00e4 kustannuksista, joita ei voida kohdistaa mihink\u00e4\u00e4n yksitt\u00e4iseen huoneistoon, piha-alueeseen eik\u00e4 rakennukseen \/ rakennuksenosaan, joka on tietyn osakkeenomistajan hallinnassa, vastaavat osakkeenomistajat kuitenkin yhdess\u00e4 huoneistojen neli\u00f6metrim\u00e4\u00e4rien mukaisessa suhteessa.
Kyse on kolmen huoneiston k\u00e4sitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6st\u00e4 eli pienest\u00e4 yhti\u00f6st\u00e4. T\u00e4ll\u00f6in on tavanomaista, ett\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4 on m\u00e4\u00e4r\u00e4tty poikkeavasti siit\u00e4 mit\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6laissa on s\u00e4\u00e4detty. Mik\u00e4li lain tarkoittamasta kunnossapitovastuusta on haluttu poiketa, on se teht\u00e4v\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4n selke\u00e4sti. Jos yhti\u00f6j\u00e4rjestyksell\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4tyst\u00e4 kunnossapitovastuusta j\u00e4\u00e4 tulkinnanvaraa, on sit\u00e4 tulkittu tavanomaisesti siten, ett\u00e4 se on mahdollisimman l\u00e4hell\u00e4 lain tarkoittamaa p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6\u00e4 (esimerkiksi HHO 26.6.2002 nro 2057).
Nyt kysymyksess\u00e4 olevassa tapauksessa on ensinn\u00e4kin ollut ep\u00e4selvyytt\u00e4 miss\u00e4 ensimm\u00e4iseksi havaittu putkirikko on ollut. Vastaajan mukaan se on ollut runkoputkessa ja todistajana kuullun T M***an mukaan se on ollut valokuvassa n\u00e4kyv\u00e4ss\u00e4 keskimm\u00e4isess\u00e4 eli kapeammassa putkessa. Samoin on lausunut J B***n siin\u00e4 vaiheessa kun S A***a on haastatellut h\u00e4nt\u00e4 erityisess\u00e4 tarkastuksessa (K4, liite 2, sivu 11\/13). Henkil\u00f6kohtaisessa kuulemisessaan B***n on kuitenkin ollut sit\u00e4 mielt\u00e4, ett\u00e4 se on ollut runkoputkessa ohuen putken liitoksessa eli paksussa putkessa ja sit\u00e4 h\u00e4n on tiet\u00e4\u00e4kseen tarkoittanut my\u00f6s aiemmin A***an haastattelussa.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 vesijohtoj\u00e4rjestelm\u00e4 on joka tapauksessa ollut koko taloyhti\u00f6t\u00e4 palveleva kokonaisuus. Taloyhti\u00f6ss\u00e4 on oltu sit\u00e4 mielt\u00e4, ett\u00e4 mainittu kylm\u00e4n veden runkoputki on ollut yhti\u00f6n vastuulla, mutta jokaista huoneistoa erikseen palvelevat ohuemmat vesiputket ovat kunkin osakkaan vastuulla. T\u00e4t\u00e4 tulkintaa ei ole kuitenkaan miss\u00e4\u00e4n vaiheessa aiemmin punnittu esimerkiksi miss\u00e4\u00e4n oikeusasteissa.
Asiassa on tullut ilmi, ett\u00e4 talojen Aja B eli L***en ja K***sten huoneistoilla on kummallakin oma l\u00e4mminvesivaraaja, mutta esimerkiksi L K***sen kertomuksen ja asiassa esitetyn vesijohtopiirustuksen mukaan on taloyhti\u00f6ss\u00e4 vain yksi vesimittari ja vesijohtoj\u00e4rjestelm\u00e4 palvelee osin yhteisesti taloja Aja B. Lis\u00e4ksi vesimittari on L***en varastossa lukituksen takana, johon tiett\u00e4v\u00e4sti on avain vain L***ell\u00e4. T\u00e4ll\u00e4 perusteella vesijohtoj\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 ei yksitt\u00e4inen osakas voisi itse t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti hallita ja valvoa jos osa j\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4n kuuluvista laitteista on sellaisen lukituksen takana, johon ei kaikilla osakkailla ole p\u00e4\u00e4sy\u00e4. T\u00e4ll\u00e4 perusteella ei k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mielest\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n voida osoittaa vastuuta yksitt\u00e4isen vesivahingon osalta sille osakkaalle, jonka huoneistossa sattumalta on tapahtunut vesivahinko.
Toiseksi yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen 11 \u00a7 ei anna selke\u00e4\u00e4, yksiselitteist\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 siit\u00e4 kuuluuko rakennusten osaan my\u00f6s vesijohtoj\u00e4rjestelm\u00e4 ja miss\u00e4 laajuudessa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mielest\u00e4 Asunto Oy M***een vesijohtoj\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 on pidett\u00e4v\u00e4 yhten\u00e4 kokonaisuutena, jolloin asiaa on tulkittava siten kuin asunto-osakeyhti\u00f6laissa edell\u00e4 on kerrottu. N\u00e4in ollen koko vesijohtoj\u00e4rjestelm\u00e4 on ollut yhti\u00f6n vastuulla ja siten my\u00f6s vesivahinkojen korvaaminen kummankin vahingon osalta.
T\u00e4st\u00e4 seuraa jo edell\u00e4 viitatun perusteella se, ett\u00e4 tilintarkastajan S A***an erityisen tarkastuksen raportissa mainittu vaihtoehto siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 yhti\u00f6 vastaisi kokonaisuudessaan vesivahingosta tulee sovellettavaksi. A***an raportissa on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mielest\u00e4 riitt\u00e4v\u00e4sti havaittu kahden vesivahingon olemassaolo. A***a on p\u00e4\u00e4tynyt siihen, ett\u00e4 vastaajat olisivat t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa saaneet yhti\u00f6n kustannuksella liikaa varoja 5.009,04 euroa, joka on ollut my\u00f6s kantajien toissijainen vaatimus kohdassa 4: My\u00f6sk\u00e4\u00e4n vastaajat eiv\u00e4t ole m\u00e4\u00e4r\u00e4llisesti kiist\u00e4neet A***an laskelmaa. Kuten A***a on todennut, K***set ovat tuoneet ”j\u00e4rkevi\u00e4” selityksi\u00e4 mm. lattian hionnasta ja muusta, mutta t\u00e4st\u00e4 ei ole ollut esitt\u00e4\u00e4 sen tarkempaa selvityst\u00e4.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo siten summan, jota kantaja on vaatinut eli 5.000,04 euroa olevan oikea summa, jonka vahingonkorvauksena K***set ovat yhteisvastuullisesi velvollisia korvaamaan Asunto Oy M***elle.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Kantajan oikeudenk\u00e4yntikulut ovat olleet arvonlis\u00e4veroineen 41.657,02 euroa ja vastaavasti vastaajan oikeudenk\u00e4yntikulut 24.325,19 euroa, joita on puolin ja toisin vaadittu korvattavaksi.
Kantajan nelj\u00e4st\u00e4 vaatimuksesta on hyl\u00e4tty kokonaan yksi vaatimuskohta. Yhden vaatimuskohdan peruste on sin\u00e4ns\u00e4 hyv\u00e4ksytty, mutta m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 on kohtuullistettu tuntuvasti. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n kantajan vaatimuskohdan 4 ensisijainen vaatimus ei ole menestynyt, mutta toissijainen vaatimus on menestynyt. Kantaja on siten osittain voittanut ja osittain h\u00e4vinnyt asiansa.
Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 3 \u00a7:n perusteella jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyv\u00e4ksi, he saavat pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syyt\u00e4 velvoittaa asianosaista korvaamaan niit\u00e4 osaksi vastapuolelle.
Jos sill\u00e4, mink\u00e4 asianosainen on h\u00e4vinnyt, on vain v\u00e4h\u00e4inen merkitys asiassa, h\u00e4nen tulee saada t\u00e4ysi korvaus kuluistaan.
Mit\u00e4 1 momentissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyv\u00e4ksyt\u00e4\u00e4n ainoastaan osaksi. T\u00e4ll\u00f6in voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita t\u00e4ysi korvaus kuluistaan my\u00f6s siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 h\u00e4nen vaatimuksensa hyv\u00e4ksym\u00e4tt\u00e4 j\u00e4\u00e4nyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on p\u00e4\u00e4tynyt siihen, ett\u00e4 edell\u00e4 todetun lainkohdan mukaisesti asiassa ei ole selke\u00e4\u00e4 voittajaa, joten osapuolet saavat pit\u00e4\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulut vahinkonaan. Asiassa ei ole kokonaisuutena sellaista, ett\u00e4 toisen osapuolen pit\u00e4isi maksaa osaksikaan toisen oikeudenk\u00e4yntikuluja avustajien palkkioiden osalta.
Todistelukustannukset
Kirjanpit\u00e4j\u00e4 S K***a on vaatinut todistelukustannuksia 325 euroa, jonka kantaja on hyv\u00e4ksynyt. Kirjanpidon selvittelykustannuksia koskeva vaatimus on hyl\u00e4tty, joten todistelukustannukset j\u00e4\u00e4v\u00e4t kantajien vahingoksi.
T M***a on vaatinut todistelukustannuksia 800 euroa, jonka kantaja on hyv\u00e4ksynyt. Vastaajat ovat hyv\u00e4ksyneet vaatimuksesta 150 euroa.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 huomioiden todistelukustunnusten m\u00e4\u00e4r\u00e4 siihen miten M***an todistelulla on saatu selville, ei vastaajia voida velvoittaa korvaamaan kantajalle kuin vastaajan my\u00f6nt\u00e4m\u00e4n 150 euroa. Vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajalla yhteisvastuullisesti 150 euroa.
S P***i on vaatinut todistelukustannuksina 1.080 euroa, jonka kantaja on hyv\u00e4ksynyt. Vastaaja on kiist\u00e4nyt koko vaatimuksen, koska kyse on ollut riidattoman asian todistelusta. P***i on kertonut ainoastaan taloyhti\u00f6n karttapiirroksesta havainnot mitk\u00e4 ovat olleet vastaajien vesijohtoja. Asia on ollut riidaton. Kantajan on t\u00e4ll\u00e4 perusteella pidett\u00e4v\u00e4 todistelukustannukset vahinkonaan.
S A***a on vaatinut todistelukustannuksista 1.425 euroa, jonka kantaja on hyv\u00e4ksynyt. Vastaaja on paljoksunut vaatimusta 285 euroa ylitt\u00e4v\u00e4lt\u00e4 osin t\u00e4h\u00e4n asiaan liittyv\u00e4n\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 vastaajien osuus osittain hyl\u00e4tyn vaatimuksen osalta on t\u00e4lt\u00e4 osin 500 euroa, jonka vastaajat ovat velvollisia korvaamaan kantajalle yhteisvastuullisesti.
M A***a on vaatinut todistelukustannuksista 578,12 euroa, jonka kantajat ovat hyv\u00e4ksyneet. Vastaajat eiv\u00e4t ole vaatimusta kommentoineet. Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille todistelukustannuksina vaaditun m\u00e4\u00e4r\u00e4n 578,12 euroa.
Tuomiolauselma
Vaatimuskohta 1
L K*** ja T K*** velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy M***eelle yhteisvastuullisesti 527,35 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine korkoineen 16.8.2016 lukien.
Vaatimuskohta 2
L K*** ja T K*** velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy M***eelle yhteisvastuullisesti 5.000, euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine korkoineen 3.7.2017 lukien. Vaatimus enemm\u00e4lti hyl\u00e4ten.
Vaatimuskohta 3
Vaatimus on hyl\u00e4tty.
Vaatimuskohta 4
L K*** ja T K*** velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy M***eelle yhteisvastuullisesti 5.000,04 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine korkoineen 3.4.2017 lukien. Vaatimus enemm\u00e4lti hyl\u00e4ten.
Muutoksenhaku
T\u00e4h\u00e4n tuomioon tyytym\u00e4t\u00f6n saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6svalituksella korkeimmalta oikeudelta.
Asunto Oy M***e on m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa ilmoittanut tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 tuomioon silt\u00e4 osin kuin kantajan vaatimukset kannekohtien 2\u20134, oikeudenk\u00e4yntikulujen ja todistelukustannusten osalta on hyl\u00e4tty.
Valituksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ajat:
Valitus viimeist\u00e4\u00e4n maanantaina 29.4.2019 kello 16.15
Vastavalitus viimeist\u00e4\u00e4n maanantaina 13.5.2019 kello 16.15
Valitusosoitus liitteen\u00e4.
k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari
H V***o<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"