Huoneiston haltuunotto luteiden takia?
Tuholaiset ja \u00f6t\u00f6k\u00e4t ovat yleinen riesa varsinkin vanhoissa kerrostaloissa. Niiden h\u00e4vitt\u00e4minen on vaikeaa ja kest\u00e4\u00e4 vuosia. Silloin asukkailta edellytet\u00e4\u00e4n huolellisuutta asunnon siisteyden ja annettujen torjuntaohjeiden osalta. Alla olevassa riidassa taloyhti\u00f6n puolelta selvitettiin osakehuoneiston haltuunottoriidassa, ett\u00e4 yl\u00e4- ja alakerran asunnoissa luteet oli havaittu heti alkuvaiheessa, kun niit\u00e4 oli l\u00f6ytynyt vain muutama kappale. Huoneistojen omistajat olivat noudattaneet annettuja ohjeita ja luteet oli saatu tilap\u00e4isesti pois, kunnes ne olivat levinneet uudestaan Pn asunnon kautta. Tutkimuksissa oli todettu, ett\u00e4 Pn asunnossa oli toistuvasti ollut kymmenitt\u00e4in luteita ja niiden j\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4, vaikka Pt eiv\u00e4t olleet ilmoittaneet niit\u00e4 havainneeksi. T\u00e4ll\u00e4 tavalla luteet p\u00e4\u00e4sev\u00e4t lis\u00e4\u00e4ntym\u00e4\u00e4n jatkuvasti.
Joskus m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ei ole edes pystytty laskemaan, koska luteita on ollut niin suuri m\u00e4\u00e4r\u00e4.
Kyseisen asunnon asukkaat eiv\u00e4t toimineet huolellisesti annettujen ohjeiden mukaan.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 3 \u00a7:n mukaisesti osakkeenomistajan on pidett\u00e4v\u00e4 kunnossa osakehuoneistonsa sis\u00e4osat ja hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ja hovioikeus vahvistivat taloyhti\u00f6n haltuunottop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen 3 vuodeksi.
Hovioikeuden perustelujen mukaan:
Nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhti\u00f6lain (1599\/2009) 8 luvun 2 \u00a7 vastaa aiemmin voimassa olleen asunto-osakeyhti\u00f6lain (809\/1991) 81 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4detty\u00e4, jonka esit\u00f6iss\u00e4 todetaan, ett\u00e4 nykyisin asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin 5 kohdassa s\u00e4\u00e4detty on ilmaus siit\u00e4 yleisest\u00e4 periaatteesta, ett\u00e4 yhteis\u00f6asumisessa jokaisen asukkaan on otettava huomioon yhteis\u00f6n toiset asukkaat. Terveyden ja j\u00e4rjestyksen s\u00e4ilymiseen t\u00e4ht\u00e4\u00e4vi\u00e4 eriasteisia normeja sis\u00e4ltyy esimerkiksi terveydenhoitolains\u00e4\u00e4d\u00e4nt\u00f6\u00f6n, kunnallisiin j\u00e4rjestyss\u00e4\u00e4nt\u00f6ihin sek\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 noudatettaviksi mahdollisesti hyv\u00e4ksyttyihin j\u00e4rjestyss\u00e4\u00e4nt\u00f6ihin. (HE 216\/1990 vp s. 62.)
Terveydensuojelulain 26 \u00a7:n 2 momentin mukaan asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla el\u00e4imi\u00e4 eik\u00e4 mikrobeja siin\u00e4 m\u00e4\u00e4rin, ett\u00e4 niist\u00e4 aiheutuu terveyshaittaa. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen esit\u00f6iss\u00e4 mainitaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksell\u00e4 tarkoitettavan eli\u00f6it\u00e4, kuten sy\u00f6p\u00e4l\u00e4isi\u00e4 tai mikrobeja (HE 42\/1994 vp s. 26).
N\u00e4ytt\u00f6taakka huoneiston huonosta hoidosta ja hallintaan ottamisen edellytysten k\u00e4sill\u00e4 olemisesta on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tehneell\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4.
T\u00e4ss\u00e4 jutussa oli osoitettu ett\u00e4 asukkaat laiminl\u00f6iv\u00e4t annettuja ohjeita ongelman poistamiseksi.
Hakusanat: luteet, \u00f6t\u00f6k\u00e4t, tuholaiset, haltuunotto, huoneiston
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamisp\u00e4iv\u00e4 6.5.2020
Nro xxx
Diaarinumero S
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus 24.5.2019 nro xxx (liitteen\u00e4)
Asia Asunto-osakeyhti\u00f6n yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moittiminen
Valittajat PP EP
Vastapuoli Asunto Oy R
Asian k\u00e4sittely hovioikeudessa
Plle on my\u00f6nnetty jatkok\u00e4sittelylupa 10.9.2019.
Valitus
PP ja EP ovat yhteisess\u00e4 valituksessaan toistaneet k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon merkityn kannevaatimuksensa yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen julistamisesta p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi. Lis\u00e4ksi Pt ovat vaatineet, ett\u00e4 heid\u00e4t vapautetaan korvaamasta Asunto Oy R oikeudenk\u00e4yntikuluja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa ja Asunto Oy R velvoitetaan korvaamaan Pn oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa sek\u00e4 hovioikeudessa, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkoineen.
Asunto Oy Rn yhti\u00f6kokouksessa tehdylle p\u00e4\u00e4t\u00f6kselle Pn asunnon hallintaan otosta ei ollut ollut lain edellytt\u00e4mi\u00e4 perusteita.
Ludeongelma oli johtunut asunto-osakeyhti\u00f6n vastuulla olevista seikoista. Asunto-osakeyhti\u00f6n velvollisuutena oli pit\u00e4\u00e4 rakenteet sellaisessa kunnossa, etteiv\u00e4t luteet p\u00e4\u00e4sseet piiloutumaan niihin. Pt eiv\u00e4t olleet vaikeuttaneet ludetorjuntaa ja olivat kaikin k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4 olevin keinoin pyrkineet p\u00e4\u00e4sem\u00e4\u00e4n luteista eroon.
Selv\u00e4sti kolmea vuotta lyhyempi kuuden kuukauden aika olisi ollut riitt\u00e4v\u00e4 turvaamaan hallintaan ottamisen tavoitteet. Luteiden h\u00e4vitt\u00e4minen oli mahdollista tehd\u00e4 kuudessa kuukaudessa. Huoneiston ottaminen yhti\u00f6n hallintaan kolmen vuoden ajaksi oli kohtuutonta.
Asunto Oy Rn vaatinut, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja PP ja EP velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Rn oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa 1.943,70 euroa korkoineen.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio oli oikea. Pn asunnon hallintaan otolle oli peruste. Ludeongelma oli johtunut Psta. Pt olivat hoitaneet huoneistoa huonosti vuodesta 2015 l\u00e4htien s\u00e4ilytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 siell\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 tavaraa, laiminly\u00f6m\u00e4ll\u00e4 huoneiston asianmukaisen siivoamisen ja j\u00e4tt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 noudattamatta annettuja ohjeita luteiden torjumiseksi. Asunto- osakeyhti\u00f6 oli toiminut huolellisesti ludeongelman poistamiseksi ja tarjonnut Plle apua luteiden h\u00e4vitt\u00e4miseksi.
Haltuunoton kolmen vuoden aika oli perusteltu, eik\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tullut t\u00e4lt\u00e4 osin muuttaa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian tausta ja kysymyksenasettelu
Pt omistivat asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeet numerot 28343\u201329072, jotka oikeuttivat hallitsemaan kolme huonetta k\u00e4sitt\u00e4v\u00e4n, pinta-alaltaan 74,5 neli\u00f6metrin suuruisen asuinhuoneiston yhti\u00f6n rakennuksessa osoitteessa Pkatu 3 C 49, Helsinki. Asunto sijaitsi viidenness\u00e4 kerroksessa. Asunto-osakeyhti\u00f6n 10.4.2018 pidetyss\u00e4 yhti\u00f6kokouksessa oli p\u00e4\u00e4tetty Pn huoneiston C 49 ottamisesta asunto-osakeyhti\u00f6n hallintaan kolmeksi vuodeksi. Hallintaan ottamista koskevan p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen perusteeksi Plle oli ilmoitettu viivyttely luteiden h\u00e4vitt\u00e4misess\u00e4 ja tarkennuksena k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion sivulta 7 ilmenev\u00e4t yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirjaan merkityt seikat. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi, ett\u00e4 huoneiston ottamiselle asunto-osakeyhti\u00f6n hallintaan oli asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin 2 ja 5 kohdassa tarkoitetut perusteet.
Pn valituksen johdosta kysymys on siit\u00e4, oliko Pn osakehuoneiston ottamiselle Asunto Oy Rn hallintaan asunto- osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetut perusteet. Lis\u00e4ksi kysymys on siit\u00e4, oliko huoneiston ottaminen yhti\u00f6n hallintaan kolmen vuoden ajaksi kohtuutonta.
Hallintaan ottamisen edellytykset
Oikeudellisen tarkastelun l\u00e4ht\u00f6kohdat ja n\u00e4ytt\u00f6taakka
Hovioikeus viittaa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion perustelujen sivuilla 6 ja 7 selostettuihin oikeusl\u00e4hteisiin lis\u00e4ten niihin seuraavaa.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 3 \u00a7:n mukaisesti osakkeenomistajan on pidett\u00e4v\u00e4 kunnossa osakehuoneistonsa sis\u00e4osat ja hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti.
Nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhti\u00f6lain (1599\/2009) 8 luvun 2 \u00a7 vastaa aiemmin voimassa olleen asunto-osakeyhti\u00f6lain (809\/1991) 81 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4detty\u00e4, jonka esit\u00f6iss\u00e4 todetaan, ett\u00e4 nykyisin asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin 5 kohdassa s\u00e4\u00e4detty on ilmaus siit\u00e4 yleisest\u00e4 periaatteesta, ett\u00e4 yhteis\u00f6asumisessa jokaisen asukkaan on otettava huomioon yhteis\u00f6n toiset asukkaat. Terveyden ja j\u00e4rjestyksen s\u00e4ilymiseen t\u00e4ht\u00e4\u00e4vi\u00e4 eriasteisia normeja sis\u00e4ltyy esimerkiksi terveydenhoitolains\u00e4\u00e4d\u00e4nt\u00f6\u00f6n, kunnallisiin j\u00e4rjestyss\u00e4\u00e4nt\u00f6ihin sek\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 noudatettaviksi mahdollisesti hyv\u00e4ksyttyihin j\u00e4rjestyss\u00e4\u00e4nt\u00f6ihin. (HE 216\/1990 vp s. 62.)
Terveydensuojelulain 26 \u00a7:n 2 momentin mukaan asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla el\u00e4imi\u00e4 eik\u00e4 mikrobeja siin\u00e4 m\u00e4\u00e4rin, ett\u00e4 niist\u00e4 aiheutuu terveyshaittaa. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen esit\u00f6iss\u00e4 mainitaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksell\u00e4 tarkoitettavan eli\u00f6it\u00e4, kuten sy\u00f6p\u00e4l\u00e4isi\u00e4 tai mikrobeja (HE 42\/1994 vp s. 26).
N\u00e4ytt\u00f6taakka huoneiston huonosta hoidosta ja hallintaan ottamisen edellytysten k\u00e4sill\u00e4 olemisesta on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tehneell\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6ll\u00e4.
Arviointi
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin Pn asunnossa oli vuosien 2015 ja 2017 aikana tehty asunto-osakeyhti\u00f6n tilauksesta useita Anticimex Oy:n suorittamia luteentorjuntatoimenpiteit\u00e4, joista asunto- osakeyhti\u00f6 on esitt\u00e4nyt kymmenen eri Anticimex Oy:n raporttia. Viimeisin asunto-osakeyhti\u00f6n raportti luteiden poistamisesta ennen 10.4.2018 tehty\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 huoneiston hallintaan ottamisesta on p\u00e4iv\u00e4tty 30.10.2017.
Hovioikeus katsoo luteiden torjunnasta esitettyjen raporttien perusteella selvitetyksi, ett\u00e4 Pn asunnossa oli ollut luteita vuodesta 2015 l\u00e4htien, asunto-osakeyhti\u00f6 oli toiminut huolellisesti ja ryhtynyt tarvittaviin toimenpiteisiin luteiden h\u00e4vitt\u00e4miseksi, Plle oli annettu kirjallisia ja suullisia toimintaohjeita ludeongelman poistamiseksi ja heille oli useita kertoja jouduttu huomauttamaan ohjeiden noudattamisen t\u00e4rkeydest\u00e4.
Selvityksest\u00e4 k\u00e4y ilmi muun ohella Pn s\u00e4nkyjen ja sohvan sek\u00e4 niihin liittyvien ohjeiden noudattamatta j\u00e4tt\u00e4misen merkitys ongelman kannalta.
Edell\u00e4 kerrottu huomioon ottaen asiassa ei ole esitetty riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 selvityst\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 ludeongelma olisi johtunut taloyhti\u00f6n rakenteista tai muuten asunto-osakeyhti\u00f6n vastuulla olevista seikoista. Riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 selvityst\u00e4 ei ole esitetty my\u00f6sk\u00e4\u00e4n siit\u00e4, ett\u00e4 Pt olisivat kaikin k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4 olevin keinoin pyrkineet p\u00e4\u00e4sem\u00e4\u00e4n luteista eroon. Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 ludeongelman jatkuminen oli johtunut Pn tavasta hoitaa huoneistoaan sek\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 n\u00e4in menetelless\u00e4\u00e4n Pt ovat samalla j\u00e4tt\u00e4neet noudattamatta, mit\u00e4 j\u00e4rjestyksen s\u00e4ilymiseksi yhti\u00f6n tiloissa muun muassa terveydensuojelus\u00e4\u00e4nn\u00f6sten nojalla on tarpeen.
Pn valituksessa ei ole kiistetty sit\u00e4, etteik\u00f6 ludeongelmasta olisi aiheutunut yhti\u00f6lle tai toisille osakkeenomistajille haittaa, tai v\u00e4itetty, ett\u00e4 rikkomuksella olisi vain v\u00e4h\u00e4inen merkitys. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n ludeongelman oikaisemiseen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen j\u00e4lkeen ei ole en\u00e4\u00e4 hovioikeudessa vedottu. N\u00e4in ollen hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 Pn huoneiston ottamiselle Asunto Oy Rn hallintaan oli asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin 2 ja 5 kohdassa tarkoitetut perusteet.
Hallintaanottamisen kesto
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n 1 momentissa on s\u00e4\u00e4detty huoneiston hallintaan ottamisen keston enimm\u00e4ispituudeksi kolme vuotta.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s ottaa Pn asunto yhti\u00f6n hallintaan kolmeksi vuodeksi ei ylit\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6laissa s\u00e4\u00e4detty\u00e4 enimm\u00e4ispituutta.
P\u00e4\u00e4t\u00f6s ei siten ole asunto-osakeyhti\u00f6lain vastainen. Asiassa ei ole edes v\u00e4itetty, ett\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s olisi Asunto Oy Rn yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen vastainen.
Pt ovat lis\u00e4ksi vedonneet hallintaanoton keston osalta kohtuuttomuuteen, koska Pn mukaan luteiden h\u00e4vitt\u00e4minen olisi mahdollista kolmea vuotta lyhyemm\u00e4ss\u00e4 ajassa. Ottaen huomioon, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 oli jo kahden vuoden ajan pyrkinyt h\u00e4vitt\u00e4m\u00e4\u00e4n luteita Pn asunnosta siin\u00e4 onnistumatta, hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ettei luteiden h\u00e4vitt\u00e4misen edellytt\u00e4m\u00e4 aika ole t\u00e4sm\u00e4llisesti rajattavissa eik\u00e4 kolmen vuoden haltuunottoaikaa voida Pn esitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 perusteella pit\u00e4\u00e4 kohtuuttomana. Hovioikeus toteaa lis\u00e4ksi, ettei p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen kohtuuttomuudesta Pn kannalta ole esitetty enemp\u00e4\u00e4 selvityst\u00e4.
Asiassa ei n\u00e4in ollen ole asunto-osakeyhti\u00f6lain mukaisia perusteita julistaa yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi sen keston perusteella.
Oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa
Asian n\u00e4in p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4 Asunto Oy R on oikeutettu korvaukseen tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuneista kohtuullisista oikeudenk\u00e4yntikuluistaan hovioikeudessa. Plla ei ole ollut huomautettavaa Asunto Oy Rn oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n, joten oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa tuomitaan vaaditun mukaisesti.
Tuomiolauselma
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
PP ja Ep velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy Rlle korvauksena oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 1.943,70 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen siit\u00e4 l\u00e4htien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisp\u00e4iv\u00e4st\u00e4.
Muutoksenhaku
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheisesta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 6.7.2020.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos MM
hovioikeudenneuvos OK hovioikeudenneuvos SS
Esittelij\u00e4: hovioikeuden esittelij\u00e4 Ar
Ratkaisu on yksimielinen.<\/p>\n\n\n\n
HELSINGIN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUS
1. osasto
TUOMIO
Annettu kansliassa
XXX
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Nk 24.5.2019 L XXX
Kantajat PP EP
Vastaaja Asunto Oy R
Asia Vireille
Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen moittim, as.oy 3.7.2018
Asian riidatonta taustaa
Pt omistavat yhti\u00f6n osakkeet numerot 28343-29072, jotka oikeuttavat hallitsemaan 3 huonetta k\u00e4sitt\u00e4v\u00e4\u00e4, pinta-alaltaan 74,50 neli\u00f6metrin suuruista asuinhuoneistoa yhti\u00f6n rakennuksessa, osoitteessa Pkatu 3 c 49, Helsinki. Asunto sijaitsee rakennuksen viidenness\u00e4 kerroksessa.
Asunto Oy Rn 10.4.2018 pidetyss\u00e4 varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessa tehtiin p\u00e4\u00e4t\u00f6s kantajien huoneiston C 49 hallintaanotosta kolmeksi vuodeksi (kokousp\u00f6yt\u00e4kirjan kohta 19).
Asian k\u00e4sittelyst\u00e4
Helsingin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on 10.7.2018 p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4\u00e4n 18\/36869 m\u00e4\u00e4r\u00e4nnyt v\u00e4liaikaisesta turvaamistoimesta, jonka mukaan yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei saa panna t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6n ja jo suoritetut mahdolliset t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanotoimet on keskeytett\u00e4v\u00e4.
Asiassa on pidetty valmisteluistunto 4.2.2019. T\u00e4ss\u00e4 yhteydess\u00e4 Asunto Oy R on ilmoittanut asiassa olevan riidatonta, ettei t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanotoimiin ryhdyt\u00e4 ennen kuin asia on lainvoimaisesti ratkaistu. Kantajat ovat t\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen ilmoittaneet, ettei niill\u00e4 siten ole tarvetta m\u00e4\u00e4r\u00e4ykselle t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanotoimien keskeytyksest\u00e4.
Jatkettu valmistelu ja p\u00e4\u00e4k\u00e4sittely asiassa on pidetty 7.5.2019.
KANNE
Vaatimukset
Perusteet
VASTAUS
Vaatimukset
P ja EP ovat vaatineet, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus julistaa p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi vastaajayhti\u00f6n 10.4.2018 pidetyn varsinaisen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen, jolla yhti\u00f6 on p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt ottaa hallintaansa kolmeksi vuodeksi kantajien osakeomistuksen perusteella hallitseman asuinhuoneiston C49, osakkeiden numerot xxx.
P\u00e4\u00e4t\u00f6s on annettu Plle tiedoksi 6.6.2018. P\u00e4\u00e4t\u00f6ksen pemsteluna oli pitk\u00e4\u00e4n jatkunut ludetorjunnan viivytt\u00e4minen.
P\u00e4\u00e4t\u00f6s on ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n vastainen, koska Pt eiv\u00e4t olleet viivytt\u00e4neet ludetorjuntaa, eiv\u00e4tk\u00e4 olleet syyllistyneet asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin kohdissa 1-5 tarkoitettuun menettelyyn.
Pt olivat tehneet my\u00f6s itsen\u00e4isi\u00e4 toimenpiteit\u00e4 luteiden torjumiseksi. Taloyhti\u00f6n toimenpiteet olivat olleet riitt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4. Joka tapauksessa mahdollisesti Pn viaksi j\u00e4\u00e4v\u00e4 menettely oli ollut merkitykselt\u00e4\u00e4n niin v\u00e4h\u00e4ist\u00e4, ett\u00e4 hallintaanoton edellytykset eIv\u00e4t t\u00e4yttyneet.
Pt olivat omistaneet kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vuodesta 1974 alkaen ja he k\u00e4ytt\u00e4v\u00e4t huoneistoa omana asuntonaan.
Joka tapauksessa asunnon hallintaanottoaika oli tilanteeseen n\u00e4hden kohtuuttoman pitk\u00e4 ja sen tulisi olla enint\u00e4\u00e4n kuusi kuukautta.
Asunto Oy ( j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s taloyhti\u00f6) on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus hylk\u00e4\u00e4 kanteen.
Perusteet
Taloyhti\u00f6n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen perusteet
Taloyhti\u00f6ll\u00e4 oli ollut lainmukaiset perusteet haltuunottop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tekemiselle.
Pt olivat usean vuoden ajan hoitaneet huoneistoaan huonosti s\u00e4ilytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 siell\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 tavaraa, laiminly\u00f6m\u00e4ll\u00e4 huoneiston asianmukaisen siivouksen ja ludeongelman ilmaannuttua laiminly\u00f6m\u00e4ll\u00e4 heille annetut ohjeet luteiden torjumiseksi.
Ohjeet, joita Pt eiv\u00e4t olleet noudattaneet olivat p\u00e4\u00e4asiassa seuraavat:
– riitt\u00e4v\u00e4 siivous;
– tavaroiden radikaali v\u00e4hent\u00e4minen, koska myrkytys tai l\u00e4mp\u00f6k\u00e4sittely ei l\u00e4p\u00e4ise t\u00e4ysi\u00e4 komeroita tai tavarapinkkoja
– s\u00e4ngyn pit\u00e4minen kaukana sein\u00e4st\u00e4 eik\u00e4 vieress\u00e4 saa olla tuolia vaatteineen
– puhdistetun ja kontaminoituneen tavaran erottelu
– asunnon ja m\u00f6kin v\u00e4lill\u00e4 kulkeva materiaali ilman puhdistusta
Ludeongelma keskittyi kolmeen p\u00e4\u00e4llekk\u00e4iseen kulma-asuntoon, joista haltuunottoa on esitetty Pn keskimm\u00e4isess\u00e4 kerroksessa sijaitsevaan asuntoon, jonne ludeongelma oli paikallistettu. Asuntojen sein\u00e4naapurina olevien asuntojen v\u00e4liss\u00e4 on kantava betonisein\u00e4, jossa ei ole yht\u00e4\u00e4n l\u00e4pivienti\u00e4. Siten luteet levisiv\u00e4t muihin asuntoihin pystysuuntaisesti. Vesi-, viem\u00e4ri-, ja ilmastointiputkia sek\u00e4 kanavia, joissa em. putket kulkevat, ei voi sulkea, joten ne j\u00e4iv\u00e4t luteiden kulkuyhteyksiksi.
Alakerran asunnon ludeongelma oli alkanut syksyll\u00e4 2015, kun asukas oli hakeutunut l\u00e4\u00e4k\u00e4riin ihoon tulleiden paukamien vuoksi.
Yl\u00e4- ja alakerran asunnoissa luteet oli havaittu heti alkuvaiheessa, kun niit\u00e4 oli l\u00f6ytynyt vain muutama kappale. Huoneistojen omistajat olivat noudattaneet annettuja ohjeita ja luteet oli saatu tilap\u00e4isesti pois, kunnes ne olivat levinneet uudestaan Pn asunnon kautta. Tutkimuksissa oli todettu, ett\u00e4 Pn asunnossa oli toistuvasti ollut kymmenitt\u00e4in luteita ja niiden j\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4, vaikka Pt eiv\u00e4t olleet ilmoittaneet niit\u00e4 havainneeksi. T\u00e4ll\u00e4 tavalla luteet p\u00e4\u00e4sev\u00e4t lis\u00e4\u00e4ntym\u00e4\u00e4n jatkuvasti.
Joskus m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ei ole edes pystytty laskemaan, koska luteita on ollut niin suuri m\u00e4\u00e4r\u00e4.
Taloyhti\u00f6 ei ollut viivytellyt ludeongelman poistamisessa. V\u00e4\u00e4r\u00e4n ulkopuolisen henkil\u00f6n vaivaaminen oli liittynyt yksitt\u00e4iseen l\u00e4mp\u00f6patteriverkoston putkien l\u00e4pivientien tiivist\u00e4mist\u00e4 koskevaan tilanteeseen, eik\u00e4 t\u00e4st\u00e4 ollut aiheutunut viiv\u00e4styst\u00e4.
Yhti\u00f6 oli siirtynyt luteiden torjunnassa l\u00e4mp\u00f6k\u00e4sittelyihin, koska oletettavaa oli, ett\u00e4 luteet olivat jo k\u00e4ytetyille myrkyille resistenttej\u00e4. Pn asunnossa oli edelleen ollut luteita hein\u00e4kuussa 2018, mink\u00e4 yhti\u00f6 oli saanut tietoonsa sosiaaliviranomaisilta. Pn asunnossa oli torjunnan avulla saatu aina v\u00e4hennetyksi luteita, mutta ohjeiden laiminly\u00f6ntien vuoksi asuntoon oli aina j\u00e4\u00e4nyt el\u00e4vi\u00e4 luteita tai niiden munia, jotka kehittyiv\u00e4t t\u00e4ysikasvuisiksi puolessa vuodessa. Viimeinen l\u00e4mp\u00f6k\u00e4sittely oli tehty huhtikuun lopulla 2018.
Joulukuusta 2017 l\u00e4htien yhti\u00f6n toimesta oli oltu yhteydess\u00e4 Helsingin kaupungin sosiaali- ja terveysviranomaisiin tilanteen kartoittamiseksi ja avustamiseksi v\u00e4liaikaisen asunnon j\u00e4rjest\u00e4misess\u00e4, asunnon siivoamisessa ja kuntoutusarvion tekemisess\u00e4. Viranomaisten toimesta siivousyritys oli tehnyt arvion siivoustarpeesta alkuvuonna 2018. Yritys oli kuitenkin katsonut, ettei siivoaminen kannata, koska asunnossa oli vilisem\u00e4ll\u00e4 luteita.
Taloyhti\u00f6 on monin tavoin yritt\u00e4nyt auttaa Pta ja pyrkinyt hoitamaan asiaa sovinnollisesti. Yhti\u00f6 oli my\u00f6s ottanut kantaakseen l\u00e4hes kaikki torjuntakustannukset asunnon sis\u00e4ll\u00e4. Taloyhti\u00f6 oli teett\u00e4nyt yhteens\u00e4 11 myrkytyst\u00e4 ja kolme kuumennusk\u00e4sittely\u00e4. Koska Pt t\u00e4st\u00e4 huolimatta viivytteliv\u00e4t asian hoitamisessa, yhti\u00f6 katsoi, ettei sill\u00e4 ollut k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4\u00e4n en\u00e4\u00e4 muita keinoja asian ratkaisemiseksi, kuin asunnon haltuunotto.
Kolme vuotta haltuunoton aikana oli perusteltu. Asunnon saattaminen remonttit\u00f6iden avulla luteettomaksi ja sen varmistaminen ennen kuin asuntoa voidaan edes saattaa vuokrausmarkkinoille vie taloyhti\u00f6lt\u00e4 jo useita kuukausia. Taloyhti\u00f6n tulee saada takaisin asunnon luteettomaksi saattamisesta aiheutuneet kustannukset vuokratuotoilla, mink\u00e4 lis\u00e4ksi vuokrasopimuksen tulee vuokralaisten asumisturvan vuoksi olla riitt\u00e4v\u00e4n pitk\u00e4. Kun yhti\u00f6n kustannukset on katettu, lis\u00e4tulot tilitet\u00e4\u00e4n Plle.
Oikeuskirjallisuudessa on todettu, ett\u00e4 osakehuoneistot p\u00e4\u00e4tet\u00e4\u00e4n l\u00e4hes aina ottaa yhti\u00f6n hallintaan lain sallimaksi maksimiajaksi eli kolmeksi vuodeksi. T\u00e4m\u00e4 oli yhti\u00f6n edun mukaista, eik\u00e4 siit\u00e4 ole osakkeillekaan haittaa. sill\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 voi tarvittaessa keskeytt\u00e4\u00e4 haltuunoton ennen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4n haltuunottoajan umpeen kulumista.
Oikeuskirjallisuudessa oli katsottu, ett\u00e4 tuomioistuimella ei ole oikeutta lyhent\u00e4\u00e4 haltuunottoaikaa. Yhti\u00f6kokouksella oli vapaa valta harkita ’- haltuunottoajan pituus eik\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6s t\u00e4lt\u00e4 osin voinut olla sill\u00e4 tavoin virheellinen, ett\u00e4 tuomioistuin voisi sit\u00e4 muuttaa .
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Vaatimukset
Pt
Asunto Oy R
Vastaukset
Pt ovat vaatineet, ett\u00e4 Asunto Oy R velvoitetaan korvaamaan heille aiheutuneet oikeudenk\u00e4yntikulut 10.726,00 euroa (sis\u00e4lt\u00e4en arvonlis\u00e4veron) laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antop\u00e4iv\u00e4st\u00e4 lukien.
Asunto Oy R on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus velvoittaa Pt korvaamaan vastaajalle aiheutuneet oikeudenk\u00e4yntikulut 20.5\u00b716,11 euroa (sis\u00e4lt\u00e4en arvonlis\u00e4veron) korkolain 4.1 \u00a7:n mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta.
Pt
Pt ovat paljoksuneet asunto-osakeyhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikuluja m\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta asian laatu ja laajuus huomioon ottaen 10.000 euroa ylitt\u00e4v\u00e4lt\u00e4 osin.
Asiassa oli ollut yksi valmisteluistunto ja noin puolen p\u00e4iv\u00e4n pituinen p\u00e4\u00e4k\u00e4sittelyistunto, mink\u00e4 lis\u00e4ksi asiakirja-aineisto oli suppea.
Oikeudelliset kysymykset liittyiv\u00e4t p\u00e4\u00e4asiassa vain asunnon hallintaanoton edellytysten arvioimiseen.
Asunto-osakeyhti\u00f6 oli tehnyt tutkimattaj\u00e4tt\u00e4misv\u00e4itteen, josta oli luovuttu vasta valmisteluistunnossa 4.2.2019. T\u00e4lt\u00e4 osin asunto-osakeyhti\u00f6 oli h\u00e4vinnyt vaatimuksensa. Tutkimattaj\u00e4tt\u00e4misv\u00e4ite oli aiheuttanut suuren osan osapuolten siihenastisista oikeudenk\u00e4yntikuista. Pt olivat antaneet asiasta erillisen lausuman 21.11.2018.
Tutkimattaj\u00e4tt\u00e4misv\u00e4itteen johdosta tuli katsoa asunto-osakeyhti\u00f6n h\u00e4vinneen asiansa osaksi siin\u00e4kin tapauksessa, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ei kumottaisi. Tapauksessa tuli soveltaa oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 3 \u00a7:n 1 momenttia ja m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 osapuolet k\u00e4rsim\u00e4\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulunsa vahinkonaan.
Siin\u00e4 tapauksessa , ett\u00e4 Pn kanne hyl\u00e4tt\u00e4isiin, tuli soveltaa oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 8b \u00a7:\u00e4\u00e4 ja katsoa oikeudenk\u00e4yntikulujen korvausvelvollisuus t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa ilmeisen kohtuuttomaksi asian laatu, asianosaisten asema ja asian merkitys huomioon ottaen.
Pn asema taloyhti\u00f6n yksitt\u00e4isin\u00e4 osakkeenomistajina on vastaajan asemaan ja resursseihin n\u00e4hden alivoimainen ja jutussa kyse on pitk\u00e4aikaisten muuten moitteettomasti asiansa hoitaneiden i\u00e4kk\u00e4iden asukkaiden oikeudesta asua omassa asunnossaan.
Asunto Oy R Perusteita oikeudenk\u00e4yntikulujen leikkaamiselle tai kohtuullistamiselle ei ollut.
Kantajat olivat aiheuttaneet asiassa turhan oikeudenk\u00e4ynnin ja lis\u00e4nneet laiminly\u00f6nnill\u00e4\u00e4n kuluja merkitt\u00e4v\u00e4sti. Vastaajan oikeudenk\u00e4yntikululaskun toimenpiteet ovat sis\u00e4lt\u00e4neet paljon keskusteluja asian sovinnollisesta selvitt\u00e4misest\u00e4 ja taloyhti\u00f6n kanssa k\u00e4ydyist\u00e4 vaihtoehtoisista menetelmist\u00e4, miten kantajien aseman turvaten saataisiin asia p\u00e4\u00e4t\u00f6kseen kaikkia osapuolia tyydytt\u00e4v\u00e4sti, mik\u00e4 ei ollut kantajista itsest\u00e4\u00e4n johtuen toteutunut.
Vastaajan vaatimus kanteen tutkimatta j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 ei ole ollut asiassa merkityksellinen, eik\u00e4 se ole aiheuttanut asiassa kuluja enemp\u00e4\u00e4 kuin mit\u00e4 olisi syntynyt ilman vaatimustakin. Arvioinnissa oli my\u00f6s huomioon otettava, ett\u00e4 kantajat ovat todellisuudessa saaneet yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen tiedoksi jo 1.6.2018 kuten vastaaja on ilmoittanutkin. N\u00e4in ollen asiassa on ollut perusteet tutkimatta j\u00e4tt\u00e4miselle. Kantajien systemaattinen laiminly\u00f6nti ja piittaamattomuus on aiheuttanut merkitt\u00e4v\u00e4t vahingot taloyhti\u00f6lle, joita taloyhti\u00f6 ei ole edes vaatinut.
N\u00e4iden vaatimusten m\u00e4\u00e4r\u00e4 on ollut ainakin 10.000 euroa.
Kiinnitet\u00e4\u00e4n huomioita siihen, ett\u00e4 my\u00f6s kantajien lasku sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 toimenpiteit\u00e4 40 tuntia. My\u00f6sk\u00e4\u00e4n kantajien taloudellinen tilanne ei vastaajan n\u00e4kemyksen mukaan ole heikko.
Muilta osin vastaajalla ei ole lausuttavaa kantajien oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4.
TODISTELU
Kantajan kirjalliset todisteet
K1. Yhti\u00f6kokouksen p\u00f6yt\u00e4kirja
K2. luovuttu
K3. J\u00e4rjestyss\u00e4\u00e4nn\u00f6t
K4: Ilmoitus huoneiston muutos- tai kunnossapitoty\u00f6st\u00e4
K5: Taloyhti\u00f6n ilmoitus remonttiluvan my\u00f6nt\u00e4misest\u00e4
K6: Taloyhti\u00f6lle l\u00e4hetetty s\u00e4hk\u00f6postiviesti 5.2.2019
K7: S\u00e4hk\u00f6postiviesti taloyhti\u00f6lle 11.3.2019
K5: Torjuntasuunnitelma
K9: Raportti ludetorjunnasta 25.4.2019
Vastaajan kirjalliset todisteet
V1. Varoitus huoneiston haltuun otosta ja tiedoksiantotodistus
V2. luovuttu.
V3. Anticimex Oy:n raportti 10.11.2015
V4. Anticimex Oy:n raportti 21.12.2015
V5. Anticimex Oy:n raportti 23.12.2015
V6. Anticimex Oy:n raportti 11.1.2016
V7. Anticimex Oy:n raportti 9.2.2016
V8: Anticimex Oy:n raportti 9.11.2016
V9. Anticimex Oy:n raportti 4.9.2017
V10. Anticimex Oy:n raportti 12.9.2017
V11.Anticimex Oy:n raportti 17.10.2017
V12. Anticimex Oy raportti 30.10.2017
Kantajan henkil\u00f6todistelu
1. PP (asianosaisena) todistelutarkoituksessa
2. LH
Vastaajan henkil\u00f6todistelu
V1. HT (asianosaisena) todistelutarkoituksessa V2. SK
K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Kysymyksenasettelu
Asiassa on ratkaistavana kysymys siit\u00e4, onko yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s ottaa huoneisto asunto-osakeyhti\u00f6n hallintaan p\u00e4tem\u00e4t\u00f6n sill\u00e4 siit\u00e4 syyst\u00e4, ett\u00e4 sille ei ole ollut asunto-osakeyhti\u00f6lain edellytt\u00e4mi\u00e4 perusteita. Lis\u00e4ksi siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 edellytysten t\u00e4lt\u00e4 osin katsotaan t\u00e4yttyv\u00e4n, on kysymys haltuunoton ajasta.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin mukaan yhti\u00f6kokous voi p\u00e4\u00e4tt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enint\u00e4\u00e4n kolmen vuoden ajaksi otettava yhti\u00f6n hallintaan, jos:
1) osakkeenomistaja ei maksa er\u00e4\u00e4ntynytt\u00e4 yhti\u00f6vastiketta tai 3 \u00a7:n 4
momentissa tarkoitettuja kuluja;
2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, ett\u00e4 yhti\u00f6lle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siit\u00e4 haittaa;
3) osakehuoneistoa k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n oleellisesti vastoin yhti\u00f6j\u00e4rjestyksest\u00e4 ilmenev\u00e4\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6tarkoitusta tai muuta yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen m\u00e4\u00e4r\u00e4yst\u00e4 taikka, jos osakehuoneiston k\u00e4ytt\u00f6tarkoituksesta ei m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 yhti\u00f6j\u00e4rjestyksess\u00e4, vastoin yhti\u00f6n hyv\u00e4ksym\u00e4\u00e4 tai muuten vakiintunutta k\u00e4ytt\u00f6tarkoitusta;
4) osakehuoneistossa vietet\u00e4\u00e4n h\u00e4iritsev\u00e4\u00e4 el\u00e4m\u00e4\u00e4; tai
5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mit\u00e4 j\u00e4rjestyksen s\u00e4ilymiseksi yhti\u00f6n tiloissa on tarpeen.
Pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan osakehuoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa yhti\u00f6n hallintaan, jos rikkomuksella on vain v\u00e4h\u00e4inen merkitys.
Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2019:38 kohdassa 15 todetuin tavoin huoneiston ottamisessa yhti\u00f6n hallintaan on kyse merkitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 puuttumisesta osakkeenomistajan perustuslain 15 \u00a7:ss\u00e4 turvattuun omaisuuden suojaan, mik\u00e4 on otettava huomioon tulkittaessa haltuunoton edellytyksi\u00e4. Toisaalta yhti\u00f6ll\u00e4 on oltava mahdollisuus puuttua osakkeenomistajan velvoitteiden vakaviin laiminly\u00f6nteihin, jotka aiheuttavat haittaa yhti\u00f6lle tai muille osakkeenomistajille.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 4 \u00a7:n 1 momentin mukaan moitekanteen johdosta annettavassa tuomiossa p\u00e4\u00e4t\u00f6s voidaan kantajan vaatimuksesta julistaa p\u00e4tem\u00e4tt\u00f6m\u00e4ksi tai sit\u00e4 voidaan muuttaa.
Kantajan vaatimuksesta voidaan samalla kielt\u00e4\u00e4 yhti\u00f6t\u00e4 panemasta p\u00e4tem\u00e4t\u00f6nt\u00e4 p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6n. P\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 voidaan muuttaa vain, jos voidaan todeta, mink\u00e4 sis\u00e4lt\u00f6inen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen olisi pit\u00e4nyt olla.
Haltuunottop\u00e4\u00e4t\u00f6s
Asunto Oy R on 10.4.2018 varsinaisessa yhti\u00f6kokouksessaan p\u00e4\u00e4tt\u00e4nyt hallituksen esityksen mukaisesti ottaa kysymyksess\u00e4 olevat osakkeet taloyhti\u00f6n hallintaan kolmen vuoden ajaksi pitk\u00e4\u00e4n jatkuneen ludetorjunnan viivytt\u00e4misen takia (K1 kohta 1).
Perustetta on p\u00f6yt\u00e4kirjassa t\u00e4smennetty seuraavasti: ”Perusteena on viivyttely luteiden h\u00e4vitt\u00e4misess\u00e4, jolloin luteet ovat levinneet muihin asuntoihin useita kertoja alkaen syksyst\u00e4 2015. Yhti\u00f6 on j\u00e4rjest\u00e4nyt useita myrkytyksi\u00e4 ja kaksi kuumennusk\u00e4sittely\u00e4, jotka eiv\u00e4t ole tuottaneet toivottua tulosta. Yhti\u00f6 edellytti, ett\u00e4 ongelman ratkaisuun ryhdyt\u00e4\u00e4n viivytyksett\u00e4 osakkaan omalla toiminnalla ja kustannuksella. Ludeongelma huoneistossa 49 on jatkunut marraskuusta 2015 saakka.”
Edell\u00e4 mainittua p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 oli edelt\u00e4nyt yhti\u00f6n 17.10.2017 antama varoitus (V1).
Luteentorjunnasta esitetty olennainen n\u00e4ytt\u00f6
Asiassa on esitetty selvityksen\u00e4 ennen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 tehdyist\u00e4 luteentorjuntatoimenpiteist\u00e4 Anticimex Oy:n raportteja ajalta 10.11.2015 – 30.10.2017, joista ilmenee seuraavaa:
– 10.11.2015 (V3): toimenpitein\u00e4 asunto on tarkastettu, s\u00e4nky pussitettu
ja turvattu ansoilla, jalkalistat puuteroitu ja asunto sumutettu torjunta-aineella. Lutikoita ja niiden ulostetta on l\u00f6ytynyt s\u00e4ngyst\u00e4 ja
sohvista. Asunnossa on todettu olleen lutikkaongelma ainakin puolen vuoden ajan, mutta kanta ei ole p\u00e4\u00e4ssyt kes\u00e4n aikana kasvamaan, koska asukkaat ovat olleet puutarham\u00f6kill\u00e4\u00e4n koko kes\u00e4n. Selvityksess\u00e4 on todettu olevan erikoista, ett\u00e4 asukkaat eiv\u00e4t ole huomanneet lutikoita. Selvityksess\u00e4 on todettu, ett\u00e4 asukkaiden on noudatettava s\u00e4ngyn turvaamiseen liittyv\u00e4\u00e4 kirjallista ohjeistusta ja ett\u00e4 sohvat ovat k\u00e4ytt\u00f6kiellossa koko torjuntaprosessin ajan ja ne k\u00e4sitell\u00e4\u00e4n kaikilla k\u00e4ynneill\u00e4.
– 21.12.2015 (V4): toimenpitein\u00e4 asunnossa on tehty tarkastus, s\u00e4ngyt on pussitettu ja asunto sumutettu torjunta-aineella. S\u00e4ngyst\u00e4 on todettu l\u00f6ytyneen melko paljon lutikoita, niiden ulostetta ja munia. Selvityksess\u00e4 on todettu, ett\u00e4 asukkaiden on noudatettava tarkemmin annettuja ohjeita.
– 23.12.2015 (V5): toimenpitein\u00e4 asunto on tarkastettu ja makuuhuone sumutettu. Havaintona on todettu makuuhuoneen s\u00e4nkyjen olevan ”taas saastuneet eli asukkaat ovat kuljettaneet lutikat s\u00e4nkyyn”. Asuntoa ei ole voitu sumuttaa kokonaan, koska asukkaat eiv\u00e4t ole voineet poistua >
asunnosta kipe\u00e4n jalan takia. Selvityksess\u00e4 on todettu, ett\u00e4 asukkaiden on noudatettava tarkemmin annettuja ohjeita.
– 11.1.2016 (V6): toimenpitein\u00e4 asunto on tarkastettu, s\u00e4ngyt pussitettu uudelleen ja ansoitettu uusilla ansoilla (vanhoissa lutikoiden munia ja ulostetta niin paljon, ett\u00e4 eiv\u00e4t pakasti toimi), sek\u00e4 asunto sumutettu.
Havaintoina on todettu ” s\u00e4ngyist\u00e4 l\u00f6ytyi kymmeni\u00e4 lutikoita. Lutikoiden s\u00e4nkyyn p\u00e4\u00e4sylle todenn\u00e4k\u00f6isin syy on se, ett\u00e4 s\u00e4ngyt ovat olleet l\u00e4hes kiinni y\u00f6p\u00f6yd\u00e4ss\u00e4 ja makuuhuoneen irtonaisessa vaatekaapissa (ohjeissa mainitaan selv\u00e4sti, ett\u00e4 pit\u00e4k\u00e4\u00e4 s\u00e4nkynne v\u00e4hint\u00e4\u00e4n 20 cm p\u00e4\u00e4st\u00e4 seinist\u00e4 ja muista huonekaluista, ettei lutikat p\u00e4\u00e4se niiden kautta s\u00e4nkyyn). Toinen mahdollinen syy lutikoiden s\u00e4nkyyn p\u00e4\u00e4syyni on se, ett\u00e4 ne on kuljetettu sinne vaatteissa. Ohjeiden eritt\u00e4in tarkka noudattaminen asunnoissa, joissa ongelma on p\u00e4\u00e4ssyt pahaksi, koska joka y\u00f6 s\u00e4nkyyn saattaa yritt\u00e4\u00e4 useampia lutikoita ja jo yhden
hedelm\u00f6ittyneen naaraan s\u00e4nkyyn p\u00e4\u00e4sy saa ongelman taas
1
kasvamaan.” Olohuoneesta tai muualta asunnosta ei l\u00f6ytynyt lutikoita… \/ Ohjeiden osalta on todettu, ett\u00e4 ”asukkaiden on noudatettava s\u00e4ngyn turvaamiseen liittyv\u00e4\u00e4 kirjallista ohjeistusta. Asukkaille on painotettu ohjeiden t\u00e4rkeytt\u00e4, sek\u00e4 k\u00e4yty suullisesti l\u00e4pi ohjeiden t\u00e4rkeimm\u00e4t asiat. Asukkailla ei ollut kysymyksi\u00e4 ohjeisiin liittyen ja kaikki tuntui taas kerran olevan selke\u00e4\u00e4.”
– 9.2.2016 (V7): toimenpitein\u00e4 asunto on tarkastettu ja s\u00e4nky, keitti\u00f6n tuolit ja muut huonekalut ruiskutettu tai sumutettu torjunta-ainBella.
Havaintona on todettu ”s\u00e4ngyst\u00e4 l\u00f6ytyneen v\u00e4h\u00e4n lutikoita ja s\u00e4ngyn jalkojen ansoista noin 20 sek\u00e4 keitti\u00f6n tuoleista, joissa asukka1at istuvat monta tuntia p\u00e4iv\u00e4ss\u00e4 l\u00f6ytyi muutamia lutikoiden ulostej\u00e4lki\u00e4. Muualta asunnosta ei l\u00f6ytynyt lutikoita. Asukkaat eiv\u00e4t tied\u00e4 miten lutikat p\u00e4\u00e4sev\u00e4t s\u00e4nkyyn. ”. Ohjeina asukkaille on kirjattu ”asukkaiden on jatkettava kirjallisen ohjeistuksen mukaista el\u00e4m\u00e4\u00e4 niin kauan, kuin s\u00e4ngyst\u00e4 tai ansoista l\u00f6ytyy lutikoita. Kaikki vuodevaatteet on pest\u00e4v\u00e4 60
asteen pesussa ennen s\u00e4nkyyn laittaa. Asunnossa on teht\u00e4v\u00e4 tarkistuksia ja torjuntoja siihen asti, ettei lutikoita en\u00e4\u00e4 havaita
” asunnossa, koska asukkaat eiv\u00e4t niit\u00e4 pysty itse havaitsemaan.”
– 9.11.2016 (V8) p\u00e4iv\u00e4tyss\u00e4 raportissa on kirjaukset k\u00e4ynneilt\u00e4 22.2.2016, 14.3.2016 ja 4.4.2016. Kahdella ensimm\u00e4isell\u00e4 k\u00e4ynnill\u00e4 asunto on tarkastettu ja sumutettu torjunta-aineella. Viimeisell\u00e4 kerralla asunto on ainoastaan tarkastettu. Ensimm\u00e4isell\u00e4 ja toisella k\u00e4ynnill\u00e4 makuuhuoneesta on l\u00f6ydetty v\u00e4h\u00e4n lutikoita. Viimeisell\u00e4 k\u00e4ynnill\u00e4 lutikoista ei ole todettu havaintoja.
– 4.9.2017 (V9) p\u00e4iv\u00e4tyss\u00e4 raportissa on havaintona todettu asukkaiden sohvan olevan todella pahoin saastuneen ja s\u00e4ngyst\u00e4 l\u00f6ytyneen el\u00e4v\u00e4n luteen. Huoneistossa on todettu olevan ahdasta, mist\u00e4 syyst\u00e4 s\u00e4nkyjen pussitus ja levitys ei onnistu ennen j\u00e4rjestely\u00e4 ja siivousta, mihin on ohjeistettu. Tulevana toimenpiteen\u00e4 on todettu s\u00e4nkyjen pussitus ja verminixien levitys 11.9.2017.
– 12.9.2017 raportin mukaan huoneiston molemmat saastuneet s\u00e4ngyt on pussitettu ja suojattu vanhoilla puhdistetuilla ansakupeilla. ”Levitetty huoneiston jalkalistoihin verminixi\u00e4 ja sumutettu huoneisto aerosolilla. J\u00e4tetty asukkaille 6 kappaletta ansakuppeja, joilla suojata uusi sohva, jonka he hankkivat kun saavat vanhan h\u00e4vitetty\u00e4.” Raportin mukaan asukkaita on ohjeistettu kirjallisesti ja suullisesti kuinka toimia suojatun s\u00e4ngyn kanssa.
– 17.10.2017 raportin havaintojen mukaan ”molemmat pussitetuista s\u00e4ngyist\u00e4 saastuneet, molemmissa s\u00e4ngyiss\u00e4 monia kymmeni\u00e4 lutikoita. Asukkaat purkaneet saastuneen sohvan ja h\u00e4vitt\u00e4v\u00e4t sen. Sohvassa satoja lutikoiden ulostej\u00e4lki\u00e4.” Torjuntatoimenpitein\u00e4 on tarkastettu asukkaiden s\u00e4nky ja tulossa saastuneiden s\u00e4nkyjen pussitus viikolla 43. Selvityksen mukaan asukkaita on ohjeistettu, kuinka h\u00e4vitett\u00e4v\u00e4 sohva tulisi suojata, etteiv\u00e4t lutikat levi\u00e4 rappuun.
– 30.10.2017 raportin havaintojen mukaan ”ansakupeissa yhteens\u00e4 n. 300 kpl kuolleita lutikoita ja molemmissa pussitetuissa s\u00e4ngyiss\u00e4 yhteens\u00e4 100 kpl kuolleita ja el\u00e4vi\u00e4 lutikoita. Torjuntatoimenpitein\u00e4 pussitettu molemmat saastuneet s\u00e4ngyt ja suojattu vanhoilla puhdistetuilla ansakupeilla. Selvityksen mukaan asukkaita on ohjeistettu kirjallisesti ja suullisesti kuinka toimia suojattujen s\u00e4nkyjen kanssa.
Anticimex Oy:n puolesta raportit 9.11.2016 saakka laatinut SK ei en\u00e4\u00e4 n\u00e4in pitk\u00e4n ajan p\u00e4\u00e4st\u00e4 muistanut kyseist\u00e4 kohdetta, mutta vahvisti laatimansa selvitykset. K on kertonut, ett\u00e4 tavallisin torjuntak\u00e4sittelyjen m\u00e4\u00e4r\u00e4 on kolme tai nelj\u00e4 k\u00e4sittely\u00e4. Ohjeiden tarkka noudattaminen oli olennaista. Annettua ohjeistusta oli laiminly\u00f6ty, jos s\u00e4ngyt olivat uudelleen saastuneet. Jos asukkaat kuljettivat tavaraa edestakaisin kodin ja puutarham\u00f6kin v\u00e4lill\u00e4, oli luteiden kulkeutuminen puutarham\u00f6kilt\u00e4 takaisin kotiin hyvin todenn\u00e4k\u00f6ist\u00e4.
Asunto-osakeyhti\u00f6n hallituksen j\u00e4sen, aiemmin hallituksen puheenjohtajana toiminut HT on kertonut, ett\u00e4 Pn asunto oli ainoa viidennen kerroksen asunto, jossa luteita oli l\u00f6ytynyt.
Luteita oli l\u00f6ytynyt lis\u00e4ksi Pn yl\u00e4- ja alapuolella sijaitsevista asunnoista. Pn asunnossa luteita oli ollut eniten. \u2022
T on kertonut, ett\u00e4 Pt olivat pitk\u00e4aikaisia asukkaita ja hyvi\u00e4 naapureita. He eiv\u00e4t kuitenkaan tahdostaan huolimatta olleet olleet kykenevi\u00e4 hoitamaan asuntonsa ludeongelmaa kuntoon. Pt olivat tehneet ajan kuluessa useita yksitt\u00e4isi\u00e4 toimenpiteit\u00e4. He eiv\u00e4t kuitenkaan olleet pystyneet noudattamaan ludetorjunnan edellytt\u00e4m\u00e4\u00e4 ohjeistusta. Onnistunut torjunta edellytti, ett\u00e4 kaikki tarvittavat toimenpiteet hoidettiin kerralla. Myrkytysten lis\u00e4ksi taloyhti\u00f6ss\u00e4 oli tehty kuumak\u00e4sittelyj\u00e4. Kuumak\u00e4sittelyjen osalta Tlle oli tekij\u00f6iden osalta viestitetty Pn asunnossa olevan liian paljon tavaraa, jotta kuumennusk\u00e4sittely onnistuisi.
Ongelma oli jatkunut jo pidemp\u00e4\u00e4n, alkaen syksyst\u00e4 2015. Kev\u00e4\u00e4ll\u00e4 2016 jonkin aikaa oltiin oltu siin\u00e4 k\u00e4sityksess\u00e4, ett\u00e4 tilanne oli kunnossa.
Torjuntatoimenpiteiden tarve oli Tn mukaan havaittu aina yl\u00e4- tai alakerran toimesta jo yksitt\u00e4isist\u00e4 ludel\u00f6yd\u00f6ksist\u00e4. Pt eiv\u00e4t sen sijaan olleet luteita havainneet. Kun ongelma oli havaittu, oli kaikki kolme asuntoa tarkastettu. N\u00e4iss\u00e4 yhteyksiss\u00e4 Pn asunnosta oli poikkeuksetta l\u00f6ytynyt luteita. Pn yl\u00e4- ja alakerran naapurit olivat toimenpiteill\u00e4\u00e4n saaneet ongelman hallintaan. Yl\u00e4kerran naapurin asunnossa oli ollut havainto luteista viimeksi ennen yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 ja alakerran naapurissa heti yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksien j\u00e4lkeen. Sittemmin havaintoja ei ollut ollut. Alakerran naapurin asunnossa oli Tn mukaan otettu ludeansat jatkuvaan k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n, jotta ongelma havaittiin viipym\u00e4tt\u00e4.
Taloyhti\u00f6 oli pyrkinyt ratkaisemaan asiaa j\u00e4rjest\u00e4m\u00e4ll\u00e4 j\u00e4telavoja, siivousapua ja l\u00e4mmitt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 saunaa kuumennusk\u00e4sittely\u00e4 vaIien. Ludeongelmasta oli aiheutunut merkitt\u00e4v\u00e4\u00e4 vahinkoa Pn ala- ja yl\u00e4puolella asuville naapureille. Ongelma oli vaikeuttanut jo asuntojen myynti\u00e4 taloyhti\u00f6st\u00e4. Lis\u00e4ksi yhti\u00f6lle oli aiheutunut taloudellista: vahinkoa kustannusten muodossa jo yli 10.000 euron arvosta.
PP on kertonut, ett\u00e4 k\u00e4sityksens\u00e4 mukaan he olivat \\ noudattaneet kaikkia heille annettuja ohjeita. Pt olivat yritt\u00e4neet tehd\u00e4 kaikki ohjeistetut toimenpiteet. P on kertonut yksityiskohtaisesti tavaroiden h\u00e4vitt\u00e4misest\u00e4. Asunnossa oli t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 j\u00e4ljell\u00e4 en\u00e4\u00e4 v\u00e4h\u00e4n tavaraa. S\u00e4ngytkin oli nyttemmin h\u00e4vitetty.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen j\u00e4lkeen Pn tilauksesta ludetorjuntatoimia asunnossa tehnyt LH on kertonut, ett\u00e4 h\u00e4nen menness\u00e4\u00e4n asuntoon siell\u00e4 oli ludeongelma. H oli toiminut ainoastaan Pn asunnossa, joten ongelman l\u00e4hteest\u00e4 tai tilanteesta naapurihuoneistoissa h\u00e4nell\u00e4 ei ollut tietoa. Luteet levisiv\u00e4t asunnoista toiseen l\u00e4mp\u00f6patterivientej\u00e4 sek\u00e4 ilmastointikanavia pitkin. Luteelle veri oli houkutteleva tekij\u00e4, mutta ne saattoivat el\u00e4\u00e4 ilman ravintoa kahdeksankin kuukautta. Hn k\u00e4sityksen mukaan Pn asunto oli nyt kolmella k\u00e4sittelykerralla saatu vapaaksi luteista.
Mahdollinen tavaroiden kuljetus siirtolapuutarham\u00f6kilt\u00e4 asuntoon muodosti riskin, mink\u00e4 lis\u00e4ksi pieni riski oli siit\u00e4, ett\u00e4 asunnossa oli joitain
ilmatiiviit\u00e4 paikkoja, joissa luteet olivat selvinneet. T\u00e4llaisia ei kuitenkaan H ollut k\u00e4sittelykerroillaan havainnut. Ihmisten mukana luteet
b
siirtyiv\u00e4t paikasta toiseen vain harvoin.
Onko haltuunotolle ollut lainmukaiset edellytykset
Haltuunoton edellytykset tulevat arvioitavaksi yksinomaan sen perusteella, ovatko Pt laiminly\u00f6neet velvollisuutensa luteentorjunnassa sill\u00e4 tavoin, ett\u00e4 heid\u00e4n asuntonsa haltuunotolle on ollut lailliset perusteet. T\u00e4m\u00e4 on se seikka, johon yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6s perustuu ja josta varoitus on annettu. Muuta moitetta Pn toiminnasta taloyhti\u00f6n asukkaina ei ole esitetty.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6stasolla arvioitavaksi tulee, voidaanko Pn katsoa ludetorjunnan osalta hoitaneen osakehuoneistoaan asunto-osakeyhti\u00f6lain 8 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin 2) – kohdan mukaan niin huonosti, ett\u00e4 yhti\u00f6lle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siit\u00e4 haittaa ja tai j\u00e4tt\u00e4neen t\u00e4ll\u00e4 menettelyll\u00e4\u00e4n 5) kohdassa tarkoitetulla tavalla noudattamatta, mit\u00e4 j\u00e4rjestyksen s\u00e4ilymiseksi yhti\u00f6n tiloissa on tarpeen. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen perusteluiden osalta riitt\u00e4v\u00e4ksi yksil\u00f6inniksi on katsottava tosiasiallisten perusteiden ilmaiseminen. Juridista m\u00e4\u00e4rittely\u00e4 ei edellytet\u00e4.
Asiassa esitettyjen torjuntaselvitysten perusteella voidaan todeta, ett\u00e4 Pn huoneistossa on ollut vakava, pidempikestoinen ludeongelma. Hn kertoman perusteella ongelma on ollut mittava nyttemminkin.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ettei se, mist\u00e4 luteet ovat alunperin tulleet, ole todennettavissa. Tn kertoman perusteella k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo kuitenkin selvitetyksi, ett\u00e4 pitkittynyt ongelma on paikallistunut nimenomaan Pn asuntoon. Edelleen selvityksist\u00e4 on todettavissa, ett\u00e4 luteiden h\u00e4vitt\u00e4minen Pn asunnosta ei ole useista toimenpiteist\u00e4 huolimatta onnistunut ja useammassa raportissa on kiinnitetty (V4, V5, V6 ja V9) asukkaiden huomiota ohjeiden noudattamiseen. Lis\u00e4ksi Kn kertoman perusteella voidaan pit\u00e4\u00e4 selvitettyn\u00e4, ett\u00e4 s\u00e4nkyjen uudelleensaastumisesta on p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ettei ohjeistusta ole t\u00e4lt\u00e4 osin noudatettu. Lis\u00e4ksi Tn kertoman mukaan, mit\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudella ei ole syyt\u00e4 ep\u00e4ill\u00e4, kuumennusk\u00e4sittelyjen toimimattomuus on johtunut Pn asunnossa tuolloin olleesta liiallisesta tavaram\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudelle on muodostunut k\u00e4sitys, ett\u00e4 Plla sin\u00e4ns\u00e4 on ollut halu asianmukaiseen toimintaan luteidenh\u00e4vityksen osalta, eik\u00e4 asiassa muuta ole v\u00e4itettyk\u00e4\u00e4n. Osittain tilannetta on ollut omiaan vaikeuttamaan se seikka, etteiv\u00e4t Pt ole itse havainneet ludeongelmaa.
Ratkaisevaa on kuitenkin arvioida, ovatko Pt objektiivisesti arvioiden t\u00e4ytt\u00e4neet ne velvoitteet ongelman poistamiseksi, mit\u00e4 heilt\u00e4 voidaan tilanteessa edellytt\u00e4\u00e4. T\u00e4ss\u00e4 arvioinnissa ei voida antaa olennaista merkityst\u00e4 osakkeenomistajien el\u00e4m\u00e4ntilanteelle tai henkil\u00f6kohtaisille syille.
Ottaen huomioon raporteissa todetut laiminly\u00f6nnit sek\u00e4 se, ettei ludeongelmaa ole saatu hallintaan varoituksen j\u00e4lkeenk\u00e4\u00e4n, osoittavat,
12:
etteiv\u00e4t Pt ole t\u00e4ytt\u00e4neet velvoitteitaan ja heid\u00e4n on katsottava hoitaneen huoneistoaan huonosti. Samalla he ovat j\u00e4tt\u00e4neet \u2022 noudattamatta, mit\u00e4 j\u00e4rjestyksen s\u00e4ilymiseksi muun muassa terveydensuojelus\u00e4\u00e4nn\u00f6sten t\u00e4ytt\u00e4miseksi yhti\u00f6n tiloissa on tarpeen.
Koska ludeongelman on selvitetty levi\u00e4v\u00e4n asuntojen v\u00e4lill\u00e4 l\u00e4pivientej\u00e4 pitkin, on selv\u00e4\u00e4, ettei huoneiston huonosta hoitamisesta aiheutuvaa haittaa voida pit\u00e4\u00e4 merkitykselt\u00e4\u00e4n v\u00e4h\u00e4isen\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudella ei ole syyt\u00e4 ep\u00e4ill\u00e4 Tn ilmoitusta siit\u00e4, ett\u00e4 ludeongelma on jo vaikeuttanut taloyhti\u00f6n osakkeiden myynti\u00e4.
Luteiden tehokkaan torjunnan edellytt\u00e4mien toimenpiteiden osalta on todettavissa, ettei taloyhti\u00f6ll\u00e4 ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n mahdollisuuksia muilla vaihtoehtoisilla lievemmill\u00e4 keinoilla turvata luteiden h\u00e4vitt\u00e4mist\u00e4 Pn asunnosta.
Yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen j\u00e4lkeisist\u00e4 toimenpiteist\u00e4 esitetyn n\u00e4yt\u00f6n osalta n\u00e4yt\u00f6n ei voida katsoa olevan merkityksellist\u00e4 arvioitaessa yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen lainmukaisuutta. T\u00e4lt\u00e4 osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo selvityksen liittyv\u00e4n p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanoon.
Edelt\u00e4 ilmenevin perustein k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 taloyhti\u00f6ll\u00e4 on ollut lailliset perusteet Pn omistaman huoneiston haltuunotolle.
Haltuunoton aika Asunto-osakeyhti\u00f6lain 23 luvun 4 \u00a7:n 1 momentin mukaan moitekanteen johdosta p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 voidaan muuttaa ainoastaan, jos voidaan todeta, mink\u00e4 sis\u00e4lt\u00f6inen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen olisi pit\u00e4nyt olla.
Oikeuskirjallisuudessa vallitsevana kantana on se, ettei tuomioistuimella ole harkintavaltaa sen osalta, mink\u00e4pituinen hallintaanottoaika t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 ne p\u00e4\u00e4m\u00e4\u00e4r\u00e4t, joihin hallintaanotolla pyrit\u00e4\u00e4n (ks. Jauhiainen ym.
Asunto-osakeyhti\u00f6laki 2013 s. 618, Kuhanen ym. Asunto-osakeyhti\u00f6laki Kommentaari 2010 s. 556-557, sen sijaan hieman toisin Kyl\u00e4kallio ym.: Asunto- ja kiinteist\u00f6osakeyhti\u00f6 2003 s. 747).
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 hallintaanotto ei ole sanktioluonteinen ja haltuunoton keston tulee olla oikeutettu haltuunoton perusteeseen n\u00e4hden.
T\u00e4ss\u00e4 tapauksessa taustalla olevan tarkoituksen eli luteiden onnistuneen h\u00e4vitt\u00e4misen vaatima aika ei ole asiassa esitetyn selvityksen perusteella t\u00e4sm\u00e4llisesti rajattavissa. Asiassa ei voida my\u00f6sk\u00e4\u00e4n todeta tavoitteen viel\u00e4 t\u00e4lt\u00e4 osin t\u00e4yttyneen. Siten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudella ei ole edellytyksi\u00e4 todeta, ett\u00e4 jokin tietty, lyhyempi haltuunottoaika riitt\u00e4isi turvaamaan haltuunoton tavoitteet.
Edell\u00e4 lausutuin perustein k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ettei yhti\u00f6kokouksen p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4 voida muuttaa haltuunottoajan osalta. T\u00e4lt\u00e4 osin kysymys on p\u00e4\u00e4t\u00f6ksen toimeenpanosta, jolta osin toteutuvan haltuunoton ajan oikeutuksesta haltuunoton perusteisiin n\u00e4hden yhti\u00f6 on vastuussa Plle.
Johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset
”
Asunto Oy Rlla on edell\u00e4 todetuin tavoin ollut lain mukaiset edellytykset Pn omistaman huoneiston haltuunottoon.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudella ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole edellytyksi\u00e4 muuttaa haltuunoton aikaa. Siten kanne on hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
Asiassa on riidatonta, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 pid\u00e4tt\u00e4ytyy t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanotoimista siihen saakka, ett\u00e4 asia on ratkaistu lainvoimaisesti. T\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden kantajat ovat valmisteluistunnossa 4.2.2019 ilmoittaneet, ettei t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npanom\u00e4\u00e4r\u00e4ykselle ole tarvetta. Siten v\u00e4liaikainen turvaamistoimi m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n peruuntumaan.
Oikeudenk\u00e4yntikulut
Pt ovat h\u00e4vinneet asian, joten he ovat l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti velvollisia korvaamaan kaikki Asunto Oy Rn tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuvat kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut.
Asunto-osakeyhti\u00f6 on luopunut tutkimattaj\u00e4tt\u00e4mist\u00e4 koskevasta vaatimuksestaan valmisteluistunnossa. T\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden vaatimuksella on ollut vain v\u00e4h\u00e4inen merkitys asiassa. Asiassa ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n esitetty perusteita oikeudenk\u00e4yntikulujen kohtuullistamiselle.
Kysymys on siten yksinomaan vaadittujen oikeudenk\u00e4yntikulujen tarpeellisuuden sek\u00e4 kohtuullisuuden arvioinnista.
Korvattavien kulujen tulee olla kohtuulliset sek\u00e4 k\u00e4ytetyn ajan ett\u00e4 laskutetun tuntitaksan osalta. Asian laatuun n\u00e4hden k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 250 euron ylitt\u00e4v\u00e4 tuntiveloitus ei ole kohtuullinen. Tuntim\u00e4\u00e4r\u00e4n osalta vastajaan vaatimat tunnit ylitt\u00e4v\u00e4t noin viidell\u00e4toista tunnilla kantajan vaatimat tunnit. Edell\u00e4 todetuin tavoin taloyhti\u00f6 on esitt\u00e4nyt alunperin tutkimattaj\u00e4tt\u00e4misv\u00e4itteen, josta se on sittemmin luopunut.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus arvioi, ett\u00e4 t\u00e4m\u00e4 on otettava huomioon arvioitaessa tarpeellisia toimia. Seikan merkitys on kuitenkin aiheutuneiden oikeudenk\u00e4yntikulujen osalta v\u00e4h\u00e4inen. Laskun toimenpide-erittelyst\u00e4 erittelyst\u00e4 ei muilta osin ilmene toimenpiteit\u00e4, joita olisi pidett\u00e4v\u00e4 tarpeettomina. K\u00e4ytetyn ajan osalta on otettava huomioon, ett\u00e4 n\u00e4ytt\u00f6taakka asiassa on ollut taloyhti\u00f6ll\u00e4, mink\u00e4 lis\u00e4ksi asiassa on k\u00e4yty perustellusti tavanomaista enemm\u00e4n sovintoneuvotteluita.
Edell\u00e4 lausutuin perustein k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus hyv\u00e4ksyy oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4ksi 53 ty\u00f6tuntia vastaavaa m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 250 euron tuntilaskutuksella lis\u00e4ttyn\u00e4 arvonlis\u00e4verolla.
Tuomiolauselma
Kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden p\u00e4\u00e4t\u00f6ksell\u00e4\u00e4n 10.7.2018 nro 18\/36869 antama v\u00e4liaikainen turvaamistoimi m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4\u00e4n peruutettavaksi.
P ja EP velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Asunto Oy Rlle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista 16.430 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentissa tarkoitettuine korkoineen siit\u00e4 l\u00e4htien, kun on kulunut kuukausi k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion antamisp\u00e4iv\u00e4st\u00e4.
Muutoksenhaku T\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeudelta tai ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6svalitukselle korkeimmalta oikeudelta. Tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 on ilmoitettava viimeist\u00e4\u00e4n 31.5.2019 kello 16.15.
Tuomioon liitetty muutoksenhakuohjeet.
Tyytym\u00e4tt\u00f6myyden ilmoitus
Kantajat PP ja EP ovat m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa ilmoittaneet tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 koko tuomioon.
Valituksen m\u00e4\u00e4r\u00e4p\u00e4iv\u00e4 24.6.2019
Vastavalituksen m\u00e4\u00e4r\u00e4p\u00e4iv\u00e4 8.7.2019
Valitusosoitus liitteen\u00e4.
k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
HelHo 6.5.2020 Huoneiston haltuunotto luteiden takia Huoneiston haltuunotto luteiden takia? Tuholaiset ja \u00f6t\u00f6k\u00e4t ovat yleinen riesa varsinkin vanhoissa kerrostaloissa. Niiden<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[30,20,31],"tags":[42,43,96,79,97],"yoast_head":"\n