Tapauksessa oli kysymys siit\u00e4, oliko U***i j\u00e4tt\u00e4ess\u00e4\u00e4n suorittamatta asunnossa tarkastuksen vuokralaisen vaihduttua laiminly\u00f6nyt h\u00e4nelle AsOyL 4 luvun 3 \u00a7:n mukaan kuuluvan kunnossapitovastuun lain 24 luvun 2 \u00a7:n vahingonkorvausvelvollisuuden synnytt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla. Asiassa oli ratkaistava kysymys vastaaja U***en vahingonkorvausvastuun perusteesta eli siit\u00e4, oliko h\u00e4n menetellyt vahingonkorvausvastuun tavalla huolimattomasti.
U***i oli kes\u00e4kuuussa 2016 vuokrannut asunnon yhden vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisella vuokrasopimuksella. Vuokralainen oli muuttanut pois asunnosta kesken vuokrakauden ja sopinut U***in kanssa, ett\u00e4 vuokralaisen tuttava tulee uudeksi vuokralaiseksi vuokrakauden loppuun. Vuokralainen oli vuokranantajan ohjeiden vastaisesti luovuttanut avaimen uudelle vuokralaiselle eik\u00e4 vuokranantajan edustajalle. Vastaaja U***i ei ollut tarkastanut asuntoa vuokralaisen vaihdon yhteydess\u00e4. Huoneistossa oli sattunut vuotovahinko, josta asunto-osakeyhti\u00f6 oli laskuttanut vastaajalta.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus totesi, ett\u00e4 U***en vahingonkorvausvastuun kannalta ratkaisevaa oli arvio siit\u00e4, oliko h\u00e4nen laiminly\u00f6ntins\u00e4 tarkastaa tai tarkistuttaa huoneisto vuokralaisen vaihtuessa ollut AsOyL:n 24 luvun 2 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetulla tavalla huolimatonta. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mukaan vastaaja U***i ei ollut my\u00f6t\u00e4vaikuttanut asunto-osakeyhti\u00f6lain tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen rikkomiseen huolimattomuudesta aiheuttanut kantajalle kanteessa tarkoitettua vahinkoa. Siten kanne oli hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
Toisin kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus, hovioikeus katsoi U***en menetelleen huolimattomasti AsOyL 24 luvun 2 \u00a7:n vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla. Hovioikeus totesi seuraavaa:
Kirjallisuuskannanoton mukaan normaalina toimintana voidaan pit\u00e4\u00e4 sit\u00e4, ett\u00e4 huoneiston kunto ainakin p\u00e4\u00e4llisin puolin tarkastetaan viimeist\u00e4\u00e4n vuokralaisen vaihtuessa (Furuhjelm ym: Asunto-osakeyhti\u00f6laki \u2013 Kommentaari, Osa 3, 4. painos, 2019, s. 391).
Helsingin hovioikeus on Finlex-ratkaisussaan HelHO 2015:11 katsonut, ett\u00e4 vuokranantaja ei ollut vastuussa vuokratussa asunnossa keitti\u00f6n altaan viem\u00e4riputken v\u00e4itetysti allaskaapissa s\u00e4ilytetyn liiallisen tavaran aiheuttamasta irtoamisesta johtuneesta vesivahingosta. Ratkaisun perustelujen kappaleissa 36 ja 37 hovioikeus on AsOyL:n esit\u00f6iden mukaisesti todennut, ett\u00e4 vaikka vuokranantajan tulee aika ajoin tarkastaa huoneistonsa, vuokranantajan on voitava pitk\u00e4lle luottaa siihen, ett\u00e4 vuokralainen ilmoittaa vioista vuokranantajalle, koska se on my\u00f6s vuokralaisen edun mukaista. Vuokralaisen asemakin huomioon ottaen ei ole k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n tarpeiden mukaista edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 vuokranantaja kovin usein k\u00e4y huoneistossa valvomassa sen kuntoa, ellei siihen ole erityist\u00e4 syyt\u00e4. Jos huoneistossa vuokralaiset vaihtuvat useasti, huoneiston tarkastaminen saattaa siten ajoittua n\u00e4ihin vaihtotilanteisiin. Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n se seikka, ett\u00e4 vuokratussa huoneistossa oli ollut mahdollisesti vuokranantajan tieten paljon tavaraa ja ett\u00e4 huoneistossa oli aikaisemmin ollut vuokralaisen huolimattomuudesta johtunut WC-istuimen tulvimisen aiheuttama vesivahinko, ei viel\u00e4 tarkoittanut sit\u00e4, ett\u00e4 vuokranantajalla olisi ollut velvollisuus ryhty\u00e4 tutkimaan keitti\u00f6n allaskaapin sis\u00e4lt\u00f6\u00e4 ja viem\u00e4rin kuntoa.
Hovioikeuden mukaan arvio vuokranantajaosakkaan menettelyn huolellisuudesta tai huolimattomuudesta oli perustettava kokonaisharkintaan, jossa otetaan huomioon toisaalta vahingonvaaran suuruus ja toisaalta varotoimenpiteiden mahdollisuus. Hovioikeus katsoi, ett\u00e4 vuokranantajaosakkaan AsOyL 4 luvun 3 \u00a7:n ja 24 luvun 2 \u00a7:n huolellisuusvelvoitteesta seuraavaa tarkastusvelvollisuutta ei voitu asettaa niin ankaraksi, ett\u00e4 se k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4sti rajoittaisi vuokralaisen kotirauhaa ja asettaisi asioita tavanomaisella tavalla hoitavan vuokranantajaosakkaan ennakoimattomien vahingonkorvausvastuiden vaaraan.
Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 260
Antamisp\u00e4iv\u00e4 17.6.2020
Diaarinumero S 19\/1066
Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio 18.10.2019 nro 19969 (liitteen\u00e4)
Asia
Vahingonkorvaus asunto-osakeyhti\u00f6asiassa
Valittaja
Asunto Oy J***i
Vastapuoli
J U***i
Oikeudenk\u00e4ynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset
Asunto Oy J***i (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 AsOy) on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio kumotaan ja J U***i velvoitetaan suorittamaan AsOy:lle vahingonkorvauksena 11.878,14 euroa viiv\u00e4styskorkoineen 20.1.2018 lukien. Lis\u00e4ksi AsOy on vaatinut, ett\u00e4 U***i velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudesta 7.394,80 eurolla ja hovioikeudesta 2.692,40 eurolla, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t viiv\u00e4styskorkoineen.
Perusteet
U***i on useiden vuokra-asuntojen omistajana tietoinen vuokra-asunnon tarkastamisen t\u00e4rkeydest\u00e4 vuokralaisen vaihtuessa. Kun vuokralaiset ovat vuokralaisen vaihtumisen yhteydess\u00e4 toimineet vastoin annettuja ohjeita eiv\u00e4tk\u00e4 he ole vastanneet soittoihin tai viesteihin, on syntynyt tilanne, jossa U***elle on osakkeenomistajana tullut aihe varmistaa, ett\u00e4 uusi vuokralainen huolehtii vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan. Todistaja R J H*** on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut, ett\u00e4 h\u00e4n oli tultuaan tiet\u00e4m\u00e4\u00e4n vuokralaisten menettelyst\u00e4 ilmoittanut U***elle, ett\u00e4 asunnossa tulee suorittaa tarkastus. Vahingon aiheuttanut tulppaamaton astianpesukoneen putki olisi huomattu H***sen kertoman sis\u00e4lt\u00f6isess\u00e4 perustarkastuksessa.
U***i ei ole ryhtynyt mihink\u00e4\u00e4n toimiin tarkastuksen suorittamiseksi sen j\u00e4lkeen, kun h\u00e4n oli saanut viestin uudelta vuokralaiselta. Kerrottu menettely osoittaa U***en toimineen asiassa huolimattomasti asunto-osakeyhti\u00f6lain (AsOyL) 24 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin mukaisen vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla.
U***en kertoma ei anna aihetta poiketa lainkohdan 2 momentin tuottamusolettamasta.
Vastaus
Vaatimukset
U***i on vaatinut, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja AsOy velvoitetaan korvaamaan h\u00e4nen oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudesta 4.634,50 eurolla viiv\u00e4styskorkoineen.
Perusteet
Vuokranantajalla ei ole velvollisuutta tarkastaa vuokrattua asuntoa tietyin m\u00e4\u00e4r\u00e4ajoin, vaan h\u00e4nell\u00e4 on oikeus luottaa siihen, ett\u00e4 vuokralainen toimii asianmukaisesti. Tarkastusvelvollisuus syntyy ainoastaan, mik\u00e4li osakkeenomistajalla on syyt\u00e4 olettaa vuokralaisen olevan huolimaton tai aiheuttavan haittaa. Kummastakaan vuokralaisesta ei ollut tullut valituksia eik\u00e4 kummankaan ole esitetty ilmoittaneen U***elle mist\u00e4\u00e4n huoneistoon kuntoon liittyv\u00e4st\u00e4 asiasta. Se, ett\u00e4 vuokralaiset ovat toteuttaneet avaimen vaihdon ohjeistuksesta poiketen kesken\u00e4\u00e4n, ei ole antanut aihetta olettaa, ett\u00e4 aikaisempi vuokralainen olisi hoitanut huoneistoa huonosti taikka muuten tarkastusta edellytt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla, varsinkin kun U***i oli parin p\u00e4iv\u00e4n kuluttua saanut uudelta vuokralaiselta viestin, jonka mukaan \u201dkaikki on ok\u201d. H*** ei ole vuokralaisten nyt kysymyksess\u00e4 olevan menettelyn johdosta erityisesti kehottanut U***e\u00e4 tarkastamaan asuntoa, kuten valituksessa v\u00e4itet\u00e4\u00e4n. H*** on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertonut normaalin k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n olevan, ett\u00e4 asunto perustarkastetaan vuokralaisen vaihtuessa. U***i ei ole rikkonut AsOyL 4 luvun 3 \u00a7:n mukaista kunnossapitovastuuta, eik\u00e4 h\u00e4n siksi ole lain 24 luvun 2 \u00a7:n vahingonkorvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta. Asiassa on j\u00e4\u00e4nyt selvitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4, kumpi vuokralaisista on ehk\u00e4 poistanut astianpesukoneen liit\u00e4nn\u00e4n tulppauksen. On siis mahdollista, ett\u00e4 tulppauksen on poistanut j\u00e4lkimm\u00e4inen vuokralainen, jolloin tarkastuksen suorittaminen ei olisi est\u00e4nyt vahingon syntymist\u00e4.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian riidaton tapahtumakulku ilmenee k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion sivuilta 1 ja 2.
Hovioikeus on valituksessa ja vastauksessa esitetyn johdosta kuunnellut todistaja H***sen todistelutallenteen oikeudenk\u00e4ymiskaaren 26 luvun 12 \u00a7:n 3 momentin mukaisesti. Tallenteesta ilmenee H***sen kertoneen, ett\u00e4 perustarkastuksen toimittaminen asunnossa vuokralaisen vaihtuessa on perusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6. H*** ei ole voinut muistaa, oliko h\u00e4n nyt nimenomaisesti kehottanut U***e\u00e4 toimittamaan asunnon tarkastuksen.
Hovioikeuden ilmoitettua osapuolille havaintonsa H***sen todistelutallenteen sis\u00e4ll\u00f6st\u00e4 valituksen ja vastauksen perusteella riitaiselta osalta, osapuolet ovat ilmoittaneet, ett\u00e4 asia voidaan ratkaista kirjallisessa menettelyss\u00e4.
Asiassa on ratkaistavana kysymys siit\u00e4, onko U***i j\u00e4tt\u00e4ess\u00e4\u00e4n suorittamatta asunnossa tarkastuksen vuokralaisen vaihduttua laiminly\u00f6nyt h\u00e4nelle AsOyL 4 luvun 3 \u00a7:n mukaan kuuluvan kunnossapitovastuun lain 24 luvun 2 \u00a7:n vahingonkorvausvelvollisuuden synnytt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla. Lis\u00e4ksi asiassa tulee harkittavaksi kysymys siit\u00e4, mik\u00e4 merkitys asian ratkaisussa tulee antaa sille, ett\u00e4 kysymys pesukoneen tulppauksen poistamisen ajankohdasta on j\u00e4\u00e4nyt ep\u00e4selv\u00e4ksi.
Se, mit\u00e4 kunnossapitovastuun ja huolenpitovelvollisuuden tarkemmasta sis\u00e4ll\u00f6st\u00e4 AsOyL:n esit\u00f6iss\u00e4 on esitetty ja miten asiaa koskevia oikeusohjeita on sovellettu korkeimman oikeuden ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4 2016:33, ilmenee k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion sivuilta 8 ja 9.
Kuten esit\u00f6iden sis\u00e4ll\u00f6st\u00e4 kirjatusta ilmenee, vuokranantajaosakkaan velvollisuutta seurata vuokratun asunnon kuntoa ei ole m\u00e4\u00e4ritelty kalenteriajan ja seurantak\u00e4yntien suhteena, vaan tavanomaisen huolellisuuden arviointi on teht\u00e4v\u00e4 tapauskohtaisesti kulloinkin vallitsevan yleisen k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n perusteella.
Kirjallisuuskannanoton mukaan normaalina toimintana voidaan pit\u00e4\u00e4 sit\u00e4, ett\u00e4 huoneiston kunto ainakin p\u00e4\u00e4llisin puolin tarkastetaan viimeist\u00e4\u00e4n vuokralaisen vaihtuessa (Furuhjelm ym: Asunto-osakeyhti\u00f6laki \u2013 Kommentaari, Osa 3, 4. painos, 2019, s. 391).
Helsingin hovioikeus on Finlex-ratkaisussaan HelHO 2015:11 katsonut, ett\u00e4 vuokranantaja ei ollut vastuussa vuokratussa asunnossa keitti\u00f6n altaan viem\u00e4riputken v\u00e4itetysti allaskaapissa s\u00e4ilytetyn liiallisen tavaran aiheuttamasta irtoamisesta johtuneesta vesivahingosta. Ratkaisun perustelujen kappaleissa 36 ja 37 hovioikeus on AsOyL:n esit\u00f6iden mukaisesti todennut, ett\u00e4 vaikka vuokranantajan tulee aika ajoin tarkastaa huoneistonsa, vuokranantajan on voitava pitk\u00e4lle luottaa siihen, ett\u00e4 vuokralainen ilmoittaa vioista vuokranantajalle, koska se on my\u00f6s vuokralaisen edun mukaista.
Vuokralaisen asemakin huomioon ottaen ei ole k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n tarpeiden mukaista edellytt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 vuokranantaja kovin usein k\u00e4y huoneistossa valvomassa sen kuntoa, ellei siihen ole erityist\u00e4 syyt\u00e4. Jos huoneistossa vuokralaiset vaihtuvat useasti, huoneiston tarkastaminen saattaa siten ajoittua n\u00e4ihin vaihtotilanteisiin. Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n se seikka, ett\u00e4 vuokratussa huoneistossa oli ollut mahdollisesti vuokranantajan tieten paljon tavaraa ja ett\u00e4 huoneistossa oli aikaisemmin ollut vuokralaisen huolimattomuudesta johtunut WC-istuimen tulvimisen aiheuttama vesivahinko, ei viel\u00e4 tarkoittanut sit\u00e4, ett\u00e4 vuokranantajalla olisi ollut velvollisuus ryhty\u00e4 tutkimaan keitti\u00f6n allaskaapin sis\u00e4lt\u00f6\u00e4 ja viem\u00e4rin kuntoa.
Korkein oikeus on antanut sin\u00e4ns\u00e4 varsin erilaiseen asiaan liittyv\u00e4n ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen 2006:81, jossa kuitenkin on ollut ratkaistavana nyt kysymyksess\u00e4 olevaan asiaan verrattavissa oleva kysymys siit\u00e4, oliko luottokortin haltija, joka ei ollut tarkistanut luottokortin tallellaoloa, vastuussa kortin oikeudettomasta k\u00e4yt\u00f6st\u00e4. Korkein oikeus on tapauksessa katsonut, ett\u00e4 kortinhaltijalla on nimenomaisesti velvoittavan s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen puuttuessakin velvollisuus seurata kortin tallellaoloa olosuhteiden edellytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 tavalla ja ett\u00e4 t\u00e4m\u00e4n velvollisuuden laiminly\u00f6minen voi osoittaa sellaista huolimattomuutta, joka perustaa vastuun kortin k\u00e4yt\u00f6st\u00e4. Se, kuinka usein tapahtuvaa tarkastamista huolellisuus edellytt\u00e4\u00e4, riippuu korkeimman oikeuden kannan mukaan olosuhteista, tuossa tapauksessa erityisesti katoamis- ja anastusriskeist\u00e4 (perustelujen kappaleet 9 ja 10).
Arvio vuokranantajaosakkaan menettelyn huolellisuudesta tai huolimattomuudesta on perustettava kokonaisharkintaan, jossa otetaan huomioon toisaalta vahingonvaaran suuruus ja toisaalta varotoimenpiteiden mahdollisuus. Vuokranantajaosakkaan AsOyL 4 luvun 3 \u00a7:n ja 24 luvun 2 \u00a7:n huolellisuusvelvoitteesta seuraavaa tarkastusvelvollisuutta ei voida asettaa niin ankaraksi, ett\u00e4 se k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4sti rajoittaisi vuokralaisen kotirauhaa ja asettaisi asioita tavanomaisella tavalla hoitavan vuokranantajaosakkaan ennakoimattomien vahingonkorvausvastuiden vaaraan. T\u00e4ss\u00e4 huolellisuusarviossa on n\u00e4in ollen luontevaa tukeutua arvioon siit\u00e4, miten tavanomaisella huolellisuudella toimivan vuokranantajan voidaan olettaa toimivan oman etunsa ja oikeutensa turvaamiseksi. Vuokralainen on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 \u00a7:n mukaisessa vastuussa vain omasta huolimattomuudestaan ja siten l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti vain oman vuokrakautensa aikana tapahtuneesta asuinhuoneiston vahingoittumisesta.
Koska vuokralainen ei vastaa aikaisemman vuokralaisen vuokrakauden aikana tapahtuneesta huoneiston normaalia kulumaa ylitt\u00e4v\u00e4st\u00e4 vahingoittumisesta, huolellisen vuokranantajan omassa intressiss\u00e4 on oikean vastuutahon selvitt\u00e4miseksi ja esimerkiksi mahdollisen vuokravakuuden vapauttamiseksi tarkistaa huoneiston kunto viimeist\u00e4\u00e4n vuokralaisen vaihtuessa. Pelkk\u00e4 uuden vuokralaisen tekstiviestin\u00e4 l\u00e4hett\u00e4m\u00e4 ilmoitus siit\u00e4, ett\u00e4 \u201dkaikki on ok\u201d, ei riit\u00e4 turvaamaan vuokranantajan etua vuokralaisen vaihtumistilanteessa. Edell\u00e4 mainitun kirjallisuuskannanoton ja todistaja H***sen kannan mukaan perustarkastuksen suorittaminen vuokrahuoneistossa vuokralaisen vaihtuessa on perusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6. U***i, joka on tyytynyt uuden vuokralaisen l\u00e4hett\u00e4m\u00e4\u00e4n tekstiviestiin ja j\u00e4tt\u00e4nyt toimittamatta huoneiston perustarkastuksen vuokralaisen vaihtumisen yhteydess\u00e4, ei ole menetellyt asiassa sill\u00e4 huolellisuudella, kuin huolellisen vuokranantajan voidaan olettaa oman etunsa vuoksi menettelev\u00e4n. T\u00e4ll\u00e4 perusteella on katsottava, ett\u00e4 h\u00e4n on my\u00f6s laiminly\u00f6nyt h\u00e4nelle osakkeenomistajana AsOyL 4 luvun 3 \u00a7:n 2 momentin perusteella kuuluvan velvollisuuden seurata vuokralle antamansa osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan kuntoa.
U***en huolimattomuuden aste j\u00e4\u00e4nyt varsin v\u00e4h\u00e4iseksi. Laiminly\u00f6nti on kuitenkin lis\u00e4nnyt havaitsematta j\u00e4\u00e4v\u00e4n vesivahingon riski\u00e4, joka olisi ollut kohtuullisin toimin torjuttavissa. U***i on menetellyt huolimattomasti AsOyL 24 luvun 2 \u00a7:n vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla.
H***sen kertomuksen mukaan vuokralaisen vaihtumisen yhteydess\u00e4 teht\u00e4v\u00e4ss\u00e4 perustarkastuksessa tarkistetaan vesipisteet. T\u00e4ll\u00e4 perusteella on pidett\u00e4v\u00e4 selvitettyn\u00e4, ett\u00e4 tulppaamaton pesukoneliit\u00e4nt\u00e4 olisi havaittu perustarkastuksessa. Asiassa on vastauksessa kerrotulla tavalla j\u00e4\u00e4nyt ep\u00e4selv\u00e4ksi, onko tulppaus poistettu aikaisemman vai my\u00f6hemm\u00e4n vuokralaisen vuokrakauden aikana. Mik\u00e4li tulppaus on poistettu vasta my\u00f6hemm\u00e4n vuokralaisen vuokrakauden aikana, vuokralaisen vaihtumisen yhteydess\u00e4 tehty tarkastus ei olisi est\u00e4nyt vesivahinkoa. Asian j\u00e4\u00e4minen ep\u00e4selv\u00e4ksi on johtunut U***en laiminly\u00f6nnist\u00e4 tehd\u00e4 perustarkastus vuokralaisen vaihtumisen yhteydess\u00e4 eik\u00e4 h\u00e4nen laiminly\u00f6nnist\u00e4\u00e4n johtuva n\u00e4yt\u00f6llinen ep\u00e4varmuus siksi saa j\u00e4\u00e4d\u00e4 AsOy:n vahingoksi.
Korjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4 on riidaton. Hovioikeudessa ei ole en\u00e4\u00e4 kysymys siit\u00e4, ovatko kaikki todetut kosteusvauriot johtuneet nyt kysymyksess\u00e4 olevasta vesivahingosta eik\u00e4 siit\u00e4, onko korjausty\u00f6 johtanut tasoparannukseen.
Tuomiolauselma
Muutokset k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon:
J U***i velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy J***elle vahingonkorvauksena 11.878,14 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 20.1.2018 lukien.
J U***i velvoitetaan korvaamaan As Oy J***en oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudesta 7.394,80 eurolla ja hovioikeudesta 2.692,40 eurolla, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukausi hovioikeuden tuomion antamisp\u00e4iv\u00e4st\u00e4 lukien.
Asunto Oy J***i vapautetaan velvollisuudesta korvata U***en oikeudenk\u00e4yntikuluja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudesta.
Muutoksenhaku
Muutosta t\u00e4h\u00e4n ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niill\u00e4 erityisill\u00e4 perusteilla, jotka ilmenev\u00e4t oheisesta valitusosoituksesta, my\u00f6nt\u00e4\u00e4 valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 17.8.2020.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos H K***
hovioikeudenneuvos Y S***m
asessori T T***o
Ratkaisu on yksimielinen.
KESKI-SUOMEN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUS
TUOMIO 19\/19969
Annettu kansliassa
Vapaudenkatu 54\/ PL 534
40100 Jyv\u00e4skyl\u00e4
18.10.2019
L 19\/2243
Kantaja
Asunto Oy J***i, J***
Vastaaja
J U***i, H***
Asia
Vahingonkorvaus
Vireille
4.2.2019
SELOSTUS ASIASTA
Riidatonta taustaa
Vastaaja J U***i omistaa huoneiston *** hallintaan oikeuttavat osakkeet Asunto-osakeyhti\u00f6 J***i -nimisess\u00e4 yhti\u00f6ss\u00e4 (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 AsOy). Huoneistossa on ollut astian\u00ad pesukoneliit\u00e4nt\u00e4, kun vastaaja on ostanut huoneiston, ja liit\u00e4nt\u00e4 on kuulunut AsOy:n alkuper\u00e4iseen varustukseen.
Vastaaja oli kes\u00e4kuussa 2016 vuokrannut asunnon yhden vuoden m\u00e4\u00e4r\u00e4aikaisella vuokrasopimuksella. Vuokralainen oli muuttanut pois asunnosta kesken vuokrakauden ja sopinut vastaajan kanssa, ett\u00e4 vuokralaisen tuttava tulee uudeksi vuokralaiseksi vuokrakauden loppuun. Vuokralainen oli toiminut vuokranantajan ohjeiden vastaisesti luovuttamalla avaimen uudelle vuokralaiselle eik\u00e4 vuokranantajan edustajalle. Vastaaja U***i ei ollut tarkastanut asuntoa vuokralaisen vaihdon yhteydess\u00e4.
Huoneiston *** alakerran asukas oli 19.6.2017 havainnut asunnossaan kosteutta. Huoneiston *** vuotovahingosta oli aiheutunut vahinkoa huoneistoille *** ja ***. AsOy on korjannut vahingot, mist\u00e4 on aiheutunut 11.878,14 euron kustannukset, joita kantaja on laskuttanut vastaajalta.
Kanne
Vastaaja U***en vakuutusyhti\u00f6 F***a on kielt\u00e4ytynyt korvaamasta vahinkoa vastaajan vastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhti\u00f6 on perustellut p\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4\u00e4n sill\u00e4, ettei asiassa ole osoitettu U***en toiminnassa vahingonkorvausvelvollisuuden synnytt\u00e4v\u00e4\u00e4 tuottamuksellista tekoa tai laiminly\u00f6nti\u00e4, eik\u00e4 asiassa ole syyt\u00e4 katsoa vastaajan osalta olevan kyse huolimattomuudesta, jota edellytet\u00e4\u00e4n vahingonkorvausvelvollisuuden syntymiseksi.
Kantaja Asunto Oy J***i on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus velvoittaa vastaaja J U***en maksamaan kantajalle
1. vahingonkorvauksena kiinteist\u00f6n korjauskustannuksista 11.878,14 euroa korkolain 4 \u00a7:n mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 20.1.2018 lukien ja
2. korvauksena kantajan asianosais- ja oikeudenk\u00e4yntikuluista 7.394,80 euroa korkolain 4 \u00a7:n mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Kanteen perusteet
1. Vahinkotapahtuma
Vesivahinko on todettu K***a Oy:n 26.6.2017 laatimassa raportissa (K1). Vahingon syyksi on raportin sivulla 2 todettu huoneiston *** astianpesukoneen tulppaamaton poistoputki. Raportin tekij\u00e4n k\u00e4sityksen mukaan huoneiston asukas on ilmeisesti huomaamattomasti osunut hanassa olevaan sulkuun, jolloin vett\u00e4 on alkanut vuotamaan alakaappiin ja siit\u00e4 edelleen rakenteisiin. Huoneistossa ei ole ollut astianpesukonetta.
2. Vastaajan vahingonkorvausvelvollisuuden perusteet
2.1. Sovellettavista s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksist\u00e4
Asunto-osakeyhti\u00f6lain (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 AsOyL) 4 luvun 3 \u00a7:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidett\u00e4v\u00e4 kunnossa osakehuoneiston sis\u00e4osat. Pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoaan huolellisesti.
AsOyL 24 luvun 2 \u00a7:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka h\u00e4n on my\u00f6t\u00e4vaikuttamalla AsOyL:n tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen rikkomiseen tahallaan huolimattomuudestaan aiheuttanut yhti\u00f6lle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkil\u00f6lle.
AsOyL:n muuttamista koskevan hallituksen esityksen mukaan jos vahinko on aiheutettu rikkomalla AsOyL 4 luvun s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 osakkeen\u00ad omistajan kunnossapitovastuusta, osakkeenomistajan on 24 luvun 2 \u00a7:n 2 momentin mukaan osoitettava menetelleens\u00e4 huolellisesti. Kyseess\u00e4 on ns. tuottamusolettama.
AsOyL 4 luvun 3:\u00e4\u00e4 koskevissa perusteluissa on todettu tulevan tarkoituksenmukaista, ett\u00e4 huoneiston sis\u00e4osien vahingoituttua osakkeenomistajan on n\u00e4ytett\u00e4v\u00e4, ettei h\u00e4n ole menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti eik\u00e4 aiheuttanut vahinkoa toimenpiteill\u00e4\u00e4n tai laiminly\u00f6nnill\u00e4\u00e4n.
Asunto-osakeyhti\u00f6lain s\u00e4\u00e4t\u00e4miseen johtaneessa hallituksen esityksess\u00e4 on edelleen todettu, ett\u00e4 osakkeenomistajan on lain 4 luvun 3 \u00a7:n 2 momentin mukaisen huolellisuusvaatimuksen perusteella seurattava my\u00f6s vuokralle antamansa tilan kuntoa. Lis\u00e4ksi hallituksen esityksess\u00e4 todetaan, ett\u00e4 osakkeenomistajan on tarkistettava huoneiston kunto riitt\u00e4v\u00e4n usein.
Edell\u00e4 kerrotuilla perusteilla osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan my\u00f6s silloin, kun h\u00e4n on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan.
2.2. Osakkeenomistajan laiminly\u00f6nti
Vastaajan olisi osakkeenomistajana tullut huolehtia siit\u00e4, ett\u00e4 huoneistossa ollut astianpesukone asennetaan ja poistetaan asianmukaisesti sek\u00e4 poiston yhteydess\u00e4 poistoputki tulpataan. Jos poistoputki olisi tulpattu, hanaa k\u00e4\u00e4nt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 ei olisi voinut aiheutua nyt tapahtunutta vahinkoa.
Kun vuokralaiset olivat vaihdon yhteydess\u00e4 vaihtaneet avaimia kesken\u00e4\u00e4n, eik\u00e4 vastaaja ollut k\u00e4ynyt huoneistossa tarkastamassa sen kuntoa, vastaaja on laiminly\u00f6nyt huolenpitovelvollisuutensa.
Kantajalla ei ole tietoa, kuinka usein ja miten vastaaja on huoneiston tarkastanut. Osakkeenomistajan on n\u00e4ytett\u00e4v\u00e4 tarkastaneensa huoneiston kunnon riitt\u00e4v\u00e4n usein.
Koska vahingon toteamisen yhteydess\u00e4 liit\u00e4nt\u00e4\u00e4 ei ollut tulpattu, kantaja on riitauttanut vastaajan j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 kerrottavan v\u00e4itteen siit\u00e4, ett\u00e4 pesukoneen liit\u00e4nt\u00e4 olisi ollut tulpattu my\u00f6sk\u00e4\u00e4n vuokrasuhteen alkaessa kes\u00e4kuussa 2016.
Kun vuokralaiset olivat toimineet vastoin heille annettuja ohjeita, osakkeenomistajalla on ollut syyt\u00e4 varmistua siit\u00e4, ett\u00e4 huoneistoa on pidetty asianmukaisessa kunnossa. Kun vastaaja ei ole toiminut mitenk\u00e4\u00e4n, h\u00e4n on tuottamuksen perusteella vastuussa AsOy:lle aiheutuneesta vahingosta.
3. Vahingon m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4
Kaikki korjauskustannukset ovat olleet syy-yhteydess\u00e4 huoneiston *** vesivuotoon.
Vaurioituneissa kylpyhuoneissa on ollut vedeneristeen\u00e4 muovimatto. Yl\u00e4puolelta tullut kosteus oli p\u00e4\u00e4ssyt sein\u00e4n ja muovimaton v\u00e4liin, jolloin vedeneristys on pit\u00e4nyt korjata. Koska muovimaton k\u00e4ytt\u00e4minen olisi edellytt\u00e4nyt laatoitusta vaativampia pohjat\u00f6it\u00e4 eik\u00e4 kyseiselle ty\u00f6lle l\u00f6ytynyt tekij\u00f6it\u00e4, on ty\u00f6t suoritettu laatoittamalla. AsOy:n kannan mukaan asiassa ei ole syntynyt tasonparannusta. AsOy on selvittanyt korjauskustannuksia ja pyyt\u00e4nyt ty\u00f6st\u00e4 tarjoukset kolmelta yritykselt\u00e4.
Edullisin yhteen huoneistoon kohdistuva tarjous on ollut noin 10.000 euroa. Rakennusty\u00f6t\u00e4 tekem\u00e4\u00e4n saatiin tuntity\u00f6n\u00e4 M T*** -niminen henkil\u00f6 ja putkity\u00f6t teetettiin LVI-Asennus S S***ella.
Vastaus
N\u00e4in vahingon korjauskustannukset saatiin j\u00e4\u00e4m\u00e4\u00e4n 11.878,14 euroon.
Vastaaja J U***i on vastustanut kannetta ja vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus
1. hylk\u00e4\u00e4 kanteen kokonaisuudessaan; ja
2. velvoittaa kantajan korvaamaan vastaajan oikeudenk\u00e4ynti- ja asianosaiskulut 11.943,26 euroa korkolain 4 \u00a7 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antop\u00e4iv\u00e4st\u00e4 lukien.
Vastaaja on my\u00f6nt\u00e4nyt kantajan oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4n oikeaksi.
Vastauksen perusteet
1. Huoneiston kunnon tarkastamisesta
Koska vastaaja asuu itse H***\u00e4\u00e4ll\u00e4, on h\u00e4n tarkastuttanut asuntonsa s\u00e4\u00e4nn\u00f6llisesti S***a Oy:n R H***sella.
Asunto oli tarkastettu ennen vuokrasuhteen alkua kes\u00e4kuussa 2016 ja liit\u00e4nt\u00e4 oli ollut silloin asianmukaisesti tulpattu. Vuokralaisen vaihtuessa vastaaja oli ohjeistanut vuokralaisia suorittamaan avaintenvaihdon siten, ett\u00e4 avaimet toimitetaan vastaajan edustajalle, mutta vuokalaiset olivat vastoin ohjeistusta suorittaneet avaintenvaihdon kesken\u00e4\u00e4n.
2. Vastaaja ei ole laiminly\u00f6nyt velvollisuuksiaan
Kantajan siteeraamassa hallituksen esityksess\u00e4 (HE 24\/2009 s. 96) edellytet\u00e4\u00e4n tosiasiassa huoneiston kunnon tarkastamista silloin, kun osakkeenomistajan on syyt\u00e4 olettaa (esim. vuokralaisen k\u00e4ytt\u00e4ytymisen, yhti\u00f6n tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syyst\u00e4), ett\u00e4 huoneistossa on yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluva vika, josta yhti\u00f6 ei ole tietoinen, tai vuokralainen ei muuten huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan.
Jos osakkeenomistajalla ei ole syyt\u00e4 olettaa vuokralaisen olevan huolimaton tai aiheuttavan haittaa yhti\u00f6lle tai muille osakkeenomistajille, vuokranantaja voi luottaa siihen, ett\u00e4 vuokralainen ilmoittaa h\u00e4nelle huoneenvuokralains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6n ja vuokrasopimuksen mukaisesti huoneistossa ilmenneist\u00e4 vahingoista ja puutteista. T\u00e4m\u00e4n on todennut my\u00f6s korkein oikeus p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4\u00e4n KKO 2016:33 ja todennut lis\u00e4ksi, ett\u00e4 osakkeenomistaja ei ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelyst\u00e4 aiheutuneesta vahingosta, josta h\u00e4n ei ole tiennyt eik\u00e4 voinut tiet\u00e4\u00e4 tai jota h\u00e4nen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla est\u00e4\u00e4.
Vastaajalla ei ole ollut syyt\u00e4 olettaa, ett\u00e4 vuokralainen olisi toiminut huolimattomasti tai aiheuttanut haittaa yhti\u00f6lle. Vastaaja oli tarkastuttanut asunnon ennen vuokrasuhteen alkua ja tulovesiputki oli tuolloin ollut asianmukaisesti tulpattuna. Vuokralainen ei ollut ilmoittanut, ett\u00e4 asunnossa olisi vikoja tai puutteita. Vastaajalla ei n\u00e4in ollen ole ollut tarvetta eik\u00e4 velvollisuutta k\u00e4yd\u00e4 tarkastamassa asuntoa.
3. Vahinko ei ole aiheutunut vastaajan tuottamuksesta
Kuten korkein oikeus on p\u00e4\u00e4t\u00f6ksess\u00e4\u00e4n KKO 2016:33 todennut, ei osak\u00adkeenomistaja ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla k\u00e4yt\u00f6ll\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6lle aiheuttamasta vahingosta.
Kanteen mukaan vahinko on aiheutunut siten, ett\u00e4 alkuper\u00e4inen vuokralainen on poistaessaan astianpesukonetta j\u00e4tt\u00e4nyt tuloputken tulppaamatta ja vuokralaisen sijaan tullut uusi vuokralainen on ep\u00e4huomiossa avannut sulun, jolloin vett\u00e4 on p\u00e4\u00e4ssyt valumaan keitti\u00f6n kaappiin. Vahingon syntymiseksi vuokralaisten on siis t\u00e4ytynyt poistaa tulppaus sek\u00e4 avata hana ja j\u00e4tt\u00e4\u00e4 se auki. Sek\u00e4 pesukoneen tuloputken tulppaamatta j\u00e4tt\u00e4mist\u00e4 ett\u00e4 hanan avaamista ja sen auki j\u00e4tt\u00e4mist\u00e4) on pidett\u00e4v\u00e4 huolimattomana menettelyn\u00e4. Vahinko on aiheutunut vuokralaisten huolimattomuudesta, mist\u00e4 vastaaja asunnon osakkeenomistajana ei ole vastuussa.
Kanteen perustelujen lausuma siit\u00e4, ett\u00e4 AsOyL 4 luvun 3 \u00a7:n nojalla osakkeenomistajan on n\u00e4ytett\u00e4v\u00e4, ettei vahinko ole aiheutunut h\u00e4nen huolimattomuudestaan, koskee ainoastaan ko. huoneiston sis\u00e4osille aiheutuneita vahinkoja, joista nyt ei ole kysymys.
4. Vahinkojen syy-yhteys vuotoon ja vahingon m\u00e4\u00e4r\u00e4
Ainakaan kaikki todetut kosteusvauriot eiv\u00e4t ole syy-yhteydess\u00e4 tuloputkesta valuneeseen veteen. K***a Oy:n raportin mukaan vahinkoa on aiheutunut alapuolella olleiden huoneistojen kylpyhuoneisiin ja v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti kylpyhuoneen vieress\u00e4 oleville rakenteille. Raportin mukaan suuri osa havaitusta kosteudesta sijaitsee huoneistojen m\u00e4rk\u00e4tiloissa, joiden seiniss\u00e4 ei ole ollut vesieristyst\u00e4. N\u00e4in ollen on v\u00e4hint\u00e4\u00e4nkin mahdollista, ellei jopa todenn\u00e4k\u00f6ist\u00e4, ett\u00e4 mittauksissa havaitun kosteuden syyn\u00e4 on ollut pesuhuoneen k\u00e4yt\u00f6st\u00e4 aiheutunut kosteus.
Taloyhti\u00f6n vastaajalle toimittamasta laskusta ei k\u00e4y ilmi, mit\u00e4 t\u00f6it\u00e4 huoneistoissa on tehty.
K***a Oy:n raportissa on suositeltu mm. pesuhuoneiden t\u00e4ydellist\u00e4 remontointia nykym\u00e4\u00e4r\u00e4ysten mukaisesti. T\u00e4st\u00e4 on p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ett\u00e4 pesuhuoneet eiv\u00e4t ole vastanneet nykyisten voimassa olevia rakennusm\u00e4\u00e4r\u00e4yksi\u00e4. Mik\u00e4li pesuhuoneet on remontoitu raportin suositusten mukaiset on kyseess\u00e4 selke\u00e4 tasonparannus, josta aiheutunut kustannus ei liity vahinkoon. Vastaajalle on j\u00e4\u00e4nyt ep\u00e4selv\u00e4ksi, onko t\u00e4llaista t\u00e4ysremontttia tehty ja mik\u00e4 on ollut sen kustannus. N\u00e4in ollen vastaaja on kiist\u00e4nyt vahingon my\u00f6s m\u00e4\u00e4r\u00e4llisesti.
Kantajan lausuma vastauksesta
Kantaja on kiist\u00e4nyt, ett\u00e4 alakerran huoneistojen kylpyhuoneiden vauriot olisivat aiheutuneet kylpyhuoneiden k\u00e4yt\u00f6st\u00e4. Niiss\u00e4 on ollut vesierityksen\u00e4 muovimatto. Vahinkotapahtumassa vesi oli p\u00e4\u00e4ssyt muovimaton ja sein\u00e4n v\u00e4liin ja aiheuttanut vauriot.
N\u00e4ytt\u00f6taakan osalta kantaja on todennut, ett\u00e4 AsOyL 4 luvun 3 \u00a7 soveltuu asiaan, koska vesi oli ensin p\u00e4\u00e4ssyt vastaajan omistaman huoneiston sis\u00e4puolelle, josta se oli sitten levinnyt muihin huoneistoihin.
Vastaajan oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimuksesta kantaja on todennut, ett\u00e4 vastaajan puolesta on vaadittu vastauksen laatimiseen liittyvist\u00e4 t\u00f6ist\u00e4 8.-15.4.2019 v\u00e4liselt\u00e4 ajalta palkkiota yhteens\u00e4 24 tunnilta 15 minuutilta, jota vaatimusta kantaja pit\u00e4\u00e4 kohtuuttomana. Kantajan puolesta on alku\u00ad toimiin: asian selvitt\u00e4miseen, oikeudenk\u00e4ynti\u00e4 edelt\u00e4v\u00e4\u00e4n maksuvaatimukseen sek\u00e4 haastehakemuksen laatimiseen k\u00e4ytetty aikaa 9 tuntia.
Sen perusteella kantaja on pit\u00e4nyt vastaajan osalta kohtuullisena vaatimuksena 8.-15.4.2019 v\u00e4liselt\u00e4 ajalta 9 tunnin laskutusta. Muutoin vastaajan laskusta ei ole huomautettavaa.
Luettelo todisteista
Kirjalliset todisteet
Henkil\u00f6todistelu
K1N 1. K***a Oy:n 26.6.2017 laatima raportti,
K2. AsOy:n lasku 20.12.2017 U***elle,
K3. F***an korvausp\u00e4\u00e4t\u00f6s 11.4.2018,
K4. Tositteet vahinkokartoituksesta, kuivauksesta ja valvonnasta,
K5. Tositteet rakennustarvikkeista,
K6. Tositteet LVI-tarvikkeista ja t\u00f6ista,
K7. Selvitys rakennust\u00f6ist\u00e4 ja niihin k\u00e4ytetyst\u00e4 ajasta,
1. Kantajan edustaja A S*** todistelutarkoituksessa.
2. Vastaaja J U***i todistelutarkoituksessa.
3. Kantajan nime\u00e4m\u00e4 todistaja T M H***o.
4. Vastaajan nime\u00e4m\u00e4 todistaja R J H***.
RATKAISU
Tuomion perustelut
1. Riitakysymykset ja niiden k\u00e4sittely tuomiossa
Asianosaiset ovat olleet yht\u00e4 mielt\u00e4 siit\u00e4, ett\u00e4 vahingon syntymistapa on tullut luotettavasti selvitetyksi. Todisteessa K1\/V1 esitetty vahinkotapahtuma on kuvattu kanteen perusteiden 1. jaksossa. Raportin ja sen laatineen todistaja T H***n kertomuksen mukaan asunnon B 20 allaskaapin alle vuotanut vesi oli levinnyt muiden asuntojen rakenteisiin kylpyhuoneissa olevan putkikotelon kautta.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 todisteiden K1\/V1 kirjausten ja sivulla 6 olevan alemman valokuvan sek\u00e4 todisteena K3 esitetyn vakuutusyhti\u00f6n korvausp\u00e4\u00e4t\u00f6ksen perusteella kysymys on mit\u00e4 ilmeisimmin ollut vastauksessa mainitusta astianpesukoneen tulovesiputkesta eik\u00e4 poistovesiputkesta. Asiassa on my\u00f6s k\u00e4ytetty termi\u00e4 ”pesukoneen liit\u00e4nt\u00e4”. T\u00e4ll\u00e4 ep\u00e4varmuudella ei kuitenkaan ole merkityst\u00e4 itse vahinko\u00ad tapahtumaan eli veden vuotamiseen tulppaamattomasta putkesta alakaappiin ja siit\u00e4 edelleen rakenteisiin.
Todisteista K2 ja K4-K7 ilmenevien korjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4 on sin\u00e4ns\u00e4 riidaton.
Asiaan sovellettavien asunto-osakeyhti\u00f6lain 4 luvun 3 \u00a7:n ja 24 luvun 2 \u00a7:n s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 esit\u00f6ineen (HE 24\/2009 vp) on selostettu kanteen perusteluissa jaksossa 2.1.
Ensimm\u00e4isen\u00e4 asiassa on ratkaistava kysymys vastaaja U***en vahingonkorvausvastuun perusteesta eli siit\u00e4, onko h\u00e4n menetellyt vahingonkorvausvastuun synnytt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla huolimattomasti j\u00e4tt\u00e4ess\u00e4\u00e4n vuokrahuoneiston tarkastamatta vuokralaisen vaihtumisen yhteydess\u00e4 kev\u00e4\u00e4ll\u00e4 2017. T\u00e4h\u00e4n liittyy my\u00f6s kysymys siit\u00e4, oliko asunnon astianpesukoneen vesiputki ollut tulpattuna asunnosta l\u00e4hteneen vuokralaisen vuokrasuhteen alkaessa kes\u00e4ll\u00e4 2016.
Mik\u00e4li U***en katsotaan olevan vahingonkorvausvelvollinen, asiassa tulevat ratkaistavaksi kysymykset korjattujen kosteusvaurioiden syy-yhteydest\u00e4 huoneiston B 20 vesivuotoon sek\u00e4 korjausten laajuudesta, niist\u00e4 syntyv\u00e4st\u00e4 tasonparannuksesta ja korvattavan vahingon m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4.
Lopuksi ratkaistaan kysymykset oikeudenk\u00e4yntikulujen korvausvelvollisuudesta ja m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4.
2. Onko vastaajan vahingonkorvausvelvollisuudelle perusteita?
2.1. Vesiputken tulppaaminen vuokrasuhteen alussa
Todistaja R H***sen kertomuksella on n\u00e4ytetty, ett\u00e4 allaskaapissa oleva astianpesukoneen vesiputki oli ollut tulpattuna kes\u00e4ll\u00e4 2016 vuokralaisen A vuokrasuhteen alkaessa. H*** on tarkastanut kyseisen asunnon useampia kertoja alkaen siit\u00e4, kun asunto oli myyty U***lle. H\u00e4n on todennut tehneens\u00e4 ”perustarkastuksen”, jossa k\u00e4yd\u00e4\u00e4n l\u00e4pi vesipisteet, s\u00e4hk\u00f6laitteet, kaapit ja huoneiston kunto sek\u00e4 liit\u00e4nn\u00e4t, jos asunnossa on pesukone. Kyseisess\u00e4 huoneistossa ei tuolloin ollut astianpesukonetta.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 asiassa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella H***sen kertomusta putken tulpattuna olosta olisi syyt\u00e4 ep\u00e4ill\u00e4. H*** on uskottavasti perustellut asian muistamista sill\u00e4, ett\u00e4 h\u00e4n tarkastaa huoneistot vakiintuneella tavalla, eik\u00e4 H***sen kertomukselle ole esitetty vastan\u00e4ytt\u00f6\u00e4.
2.2. Vastaajan menettely
Asiassa on riidatonta, ett\u00e4 U***i ei ollut tarkastanut tai tarkastuttanut huoneistoa kev\u00e4\u00e4ll\u00e4 2017 siin\u00e4 vaiheessa, kun vuokralainen oli vaihtunut A:sta B:hen. Riidatonta on sekin, ett\u00e4 vuokralainen A oli vastoin U***en ohjetta luovuttanut huoneiston avaimet suoraan vuokralainen B:lle.
U***i on kertonut k\u00e4yneens\u00e4 asunnossa omistusaikanaan ehk\u00e4 kaksi kertaa joidenkin aiempien vuokralaisten l\u00e4hdetty\u00e4 ja asunnon ollessa tyhj\u00e4n\u00e4. Asukkaiden aikaan h\u00e4n ei ole siell\u00e4 koskaan k\u00e4ynyt eik\u00e4 ole tullut tiet\u00e4m\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 huoneistossa olisi joskus ollut astianpesukone.
Kev\u00e4\u00e4ll\u00e4 2017, ehk\u00e4 helmi-maaliskuussa, vuokralainen A oli halunnut l\u00e4hte\u00e4 kesken vuokrakauden ja esitt\u00e4nyt, ett\u00e4 h\u00e4nen kaverinsa B voisi tulla tilalle. B oli ollut alaik\u00e4inen ja vuokrasopimus oli tehty ensin kolmeksi kuukaudeksi h\u00e4nen tukihenkil\u00f6ns\u00e4 nimiin. Sek\u00e4 vuokralaiset ett\u00e4 tukihenkil\u00f6 olivat U***en k\u00e4sityksen mukaan maahanmuuttajia, eik\u00e4 h\u00e4n ollut itse n\u00e4hnyt kumpaakaan vuokralaista.
U***i oli ohjeistanut vuokralainen A:ta luovuttamaan huoneiston avaimet R H***alle. Avainten vaihtoaikaan vuokralaiset eiv\u00e4t kuitenkaan olleet vastanneet puhelinsoittoihin ja -viesteihin.
Parin p\u00e4iv\u00e4n j\u00e4lkeen U***i oli saanut B:lt\u00e4 viestin, ett\u00e4 avaimet ovat h\u00e4nell\u00e4 ja kaikki on ok. U***i ei ollut pit\u00e4nyt huoneiston tarkastamista tarpeellisena, koska tarkastuksen tarkoitus oli yleens\u00e4 ollut varmistaa, ettei edellinen vuokralainen ollut tehnyt vahinkoa, joka koituisi seuraavan vuokralaisen vastuulle.
2.3. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden kanta vastaajan menettelyyn
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 U***en vahingonkorvausvastuun kannalta ratkaisevaa on arvio siit\u00e4, onko h\u00e4nen laiminly\u00f6ntins\u00e4 tarkastaa tai tarkastuttaa huoneisto vuokralaisen vaihtuessa edell\u00e4 kuvatulla tavalla ollut AsOyL:n 24 luvun 2 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetulla tavalla huolimatonta. Kun menettelyn kulusta ei ole ollut riitaa eik\u00e4 siit\u00e4 ole esitetty vaihto\u00ad ehtoisia tapahtumainkulkuja, mainitun pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin n\u00e4ytt\u00f6taakkas\u00e4\u00e4nn\u00f6ksell\u00e4 ei ole t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa ratkaisevaa merkityst\u00e4.
AsOyL:n 4 luvun 3 \u00a7:n 2 momentissa s\u00e4\u00e4detyst\u00e4 osakehuoneiston huolellisesta hoitamisesta on lain esit\u00f6iss\u00e4 todettu, ett\u00e4 huolenpito\u00ad velvollisuuteen kuuluu yhti\u00f6n vastuulle kuuluvien osien vaurioittamisen v\u00e4ltt\u00e4misen lis\u00e4ksi niiden kunnon seuraaminen ja ilmoittaminen mahdollisesta viasta (HE 24\/2009 vp s. 88). Huolellisuusvaatimuksen perusteella osakkeenomistajan olisi tavanomaisella tavalla seurattava my\u00f6s vuokralle antamansa tai tyhj\u00e4n\u00e4 pit\u00e4m\u00e4ns\u00e4 osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan kuntoa. Vastuuta ei voida m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 t\u00e4sm\u00e4llisesti kalenteriajan ja seurantak\u00e4yntien v\u00e4lisen\u00e4 suhteena, vaan tavanomaiseksi katsottavan huolellisuuden arviointi on teht\u00e4v\u00e4 tapauskohtaisesti kulloinkin vallitsevan yleisen k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6n perusteella. Jos osakkeenomistajalla ei ole syyt\u00e4 olettaa vuokralaisen olevan huolimaton tai aiheuttavan haittaa yhti\u00f6lle tai muille osakkeenomistajille, vuokranantaja voi luottaa siihen, ett\u00e4 vuokralainen ilmoittaa h\u00e4nelle huoneenvuokralains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6n ja vuokrasopimuksen mukaisesti huoneistossa ilmenneist\u00e4 vahingoista ja puutteista (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 24 \u00a7). Toisaalta, jos vuokralaisen k\u00e4ytt\u00e4ytymisen, yhti\u00f6n tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syyst\u00e4 osakkeenomistajan on syyt\u00e4 olettaa, ett\u00e4 huoneistossa on yhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluva vika, josta yhti\u00f6 ei ole tietoinen, tai vuokralainen ei muuten huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkeenomistajan on huolehdittava siit\u00e4, ett\u00e4 huoneiston kunto tarkistetaan tarvittavan usein (HE 24\/2009 vp s. 96 ja 276).
Korkein oikeus on ratkaisussaan 2016:33 edell\u00e4 selostettuihin esit\u00f6ihin viitaten todennut, ett\u00e4 osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan my\u00f6s silloin, kun h\u00e4n on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Osakkeenomistaja voi kuitenkin tavallisesti luottaa siihen, ett\u00e4 vuokralainen toimii asianmukaisesti, eik\u00e4 osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelyst\u00e4 aiheutuneesta vahingosta, josta h\u00e4n ei ole tiennyt eik\u00e4 voinut tiet\u00e4\u00e4 tai jota h\u00e4nen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla est\u00e4\u00e4. Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen menettelyll\u00e4\u00e4n yhti\u00f6n kunnossapitovastuulla oleville rakenteille aiheuttamista vahingoista edellytt\u00e4\u00e4 siten sit\u00e4, ett\u00e4 osakkeenomistaja on menetellyt edell\u00e4 mainituissa suhteissa huolimattomasti. Osakkeenomistaja ei siis ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla k\u00e4yt\u00f6ll\u00e4 asunto\u00ad osakeyhti\u00f6lle aiheuttamasta vahingosta (mainitun ratkaisun perustelujen kohdat 8, 9 ja 10).
U***i on kertonut, ettei kummastakaan edell\u00e4 kerrotusta vuokralaisesta ollut tullut mit\u00e4\u00e4n valituksia nyt k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4n\u00e4 olevan vahingon ilmenemiseen menness\u00e4. Kummankaan vuokralaisen ei ole esitetty ilmoittaneen U***elle mist\u00e4\u00e4n huoneiston kuntoon liittyv\u00e4st\u00e4 asiasta. Asiassa ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ole selvitetty, oliko huoneistossa kummankaan vuokralaisen asumisaikana ollut astianpesukonetta asennettuna. Siten ei ole pois suljettu sit\u00e4kin mahdollisuutta, ett\u00e4 jompi kumpi vuokralaisista olisi poistanut vesiputken tulpan muussa yhteydess\u00e4 kuin astianpesukonetta poistettaessa.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 vuokralaisten toimiminen vastoin ohjeita avainten vaihtamisessa ja sit\u00e4 koskevan ilmoituksen tekem\u00e4tt\u00e4 j\u00e4tt\u00e4minen vuokranantajalle eiv\u00e4t ole olleet sellaisia huoneiston kunnossapitoon ja sit\u00e4 koskevaan, vuokrasuhteeseen kuuluvaan ilmoitusvelvollisuuteen liittyvien toimien laiminly\u00f6ntej\u00e4 tai viitteit\u00e4 vuokralaisen huolimattomasta tai ep\u00e4asianmukaisesta huoneiston hoidosta, joiden perusteella vastaajalle osakkeenomistajana olisi syntynyt velvollisuus tarkastaa tai tarkastuttaa huoneiston kunto. Asunto-osakeyhti\u00f6laissakaan ei ole sellaiseen velvoittavaa s\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 vuokralaisen vaihtumistilanteessa.
Edelleen k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 vuokralaisen etninen tausta ja nuoruus eiv\u00e4t ole sellaisia seikkoja, jotka sellaisinaan tai yhdess\u00e4 edell\u00e4 kerrotun avainten vaihtoa koskevan menettelyn kanssa olisivat antaneet vastaajalle syyn olettaa, ett\u00e4 huoneistossa olisi asunto-osakeyhti\u00f6n kunnossapitovastuulle kuuluva vika, jonka selvitt\u00e4miseksi huoneiston tarkastus olisi tullut toimittaa. U***en kertoma uuden vuokralaisen B:n ilmoitus avainten vaihdosta ja kaiken olemisesta kunnossa on osaltaan puhunut t\u00e4llaista oletusta vastaan.
N\u00e4in ollen vastaaja U***i ei ole my\u00f6t\u00e4vaikuttamalla asunto-osakeyhti\u00f6lain tai yhti\u00f6j\u00e4rjestyksen rikkomiseen huolimattomuudesta aiheuttanut kantajalle kanteessa tarkoitettua vahinkoa. Oman tuottamuksen puuttuessa vastaajaa ei ole velvoitettava maksamaan kantajalle vahingonkorvausta, vaan sit\u00e4 koskeva kanne on hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.
3. Kysymykset syy-yhteydest\u00e4 ja vahingonkorvauksen m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4
Koska vastaajan vahingonkorvausvelvollisuudelle ei ole olemassa perusteita, k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus ei ota kantaa siihen, ovatko kaikki korjatut kosteusvauriot olleet syy-yhteydess\u00e4 asunnon *** vesivuotoon eik\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n vahingonkorvauksen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n liittyviin kysymyksiin.
4. Oikeudenk\u00e4yntikulut
Kantaja h\u00e4vi\u00e4\u00e4 asian ja on siten l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti velvollinen korvaamaan vastaajan kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut.
Kantaja on riitauttanut vastaajan avustajan esitt\u00e4m\u00e4n laskun mukaisen vaatimuksen vastauksen laatimiseen liittyvist\u00e4 t\u00f6ist\u00e4 8.-15.4.2019 v\u00e4liselt\u00e4 ajalta 9 tuntia ylitt\u00e4v\u00e4lt\u00e4 osalta verrattuaan ty\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 oman avustajansa asian alkutoimissa tekem\u00e4\u00e4n ty\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n.
Vastaajan avustajan laskussa on edell\u00e4 mainitulta ajalta laskutettu palkkiota yhteens\u00e4 24 tunnilta 15 minuutilta. Toimenpitein\u00e4 kyseisell\u00e4 ajalla on ollut perehtymist\u00e4 materiaaliin, asiaan liittyvi\u00e4 selvityksi\u00e4, vastauksen laatimista, kirjelm\u00e4n muokkaamista, mahdollisen todistelun l\u00e4pik\u00e4ymist\u00e4 sek\u00e4 vastineen viimeistely\u00e4.
Verrattaessa vastaajan avustajan laskua edell\u00e4 kerrotulta osin kantajan avustajan laskuun haastehakemuksen tekemiseen saakka voidaan todeta, ett\u00e4 kantajan avustaja on k\u00e4ytt\u00e4nyt aineistoon ja oikeusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6n perehtymiseen, ennen haastehakemuksen laatimista tapahtuneeseen asioiden selvitt\u00e4miseen ja haastehakemuksen laatimiseen aikaa yhteens\u00e4 8 tuntia 45 minuuttia.
Kantajan haastehakemus ja vastaajan vastaus ovat olleet jokseenkin yht\u00e4 laajoja. Kantaja oli jo haastehakemuksessa nimennyt kolme kirjallista todistetta, joista yhden vastaaja oli vastauksessa nimennyt my\u00f6s omaksi todisteekseen. Henkil\u00f6todistelua ei ollut nimetty viel\u00e4 kummassakaan kirjelm\u00e4ss\u00e4. N\u00e4m\u00e4 seikat huomioiden k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus toteaa, ett\u00e4 kantajan ja vastaajan avustajien n\u00e4ihin vaiheisiin saakka tekemiin toimenpiteisiin k\u00e4ytetyiss\u00e4 ajoissa on ollut toisiinsa n\u00e4hden huomattava ep\u00e4suhta. Laskuerittelyist\u00e4 ja vastaajan antamasta kirjallisesta vastauksesta ei ole p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ett\u00e4 vastaajan puolelta asiaan perehtyminen, todistelun selvitt\u00e4minen ja vastauksen laatiminen olisivat kohtuudella edellytt\u00e4neet yli 2,5-kertaista ajank\u00e4ytt\u00f6\u00e4 haastehakemuksen laatimiseen ja sen vaatimaan asiaan perehtymiseen verrattuna.
Edell\u00e4 esitetyt seikat huomioiden k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus arvioi, ett\u00e4 kohtuullisena vastauksen antamiseen sek\u00e4 sen edellytt\u00e4m\u00e4\u00e4n perehtymiseen ja selvittelyyn k\u00e4ytettyn\u00e4 aikana voidaan pit\u00e4\u00e4 12 tuntia 15 minuuttia.
Vaatimuksesta tulee siten v\u00e4hennett\u00e4v\u00e4ksi 12 tuntia vastaava osuus, jonka k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo kohtuulliseksi tehd\u00e4 palkkiolaskun 220 euron tuntiveloituksella tehdyst\u00e4 osuudesta, johon on sis\u00e4ltynyt valtaosa asian selvitt\u00e4misest\u00e4 ja vastauksen laatimisesta.
V\u00e4hennyksen nettom\u00e4\u00e4r\u00e4 on siten 2.640 euroa ja siihen kohdistuvan arvonlis\u00e4veron m\u00e4\u00e4r\u00e4 633,60 euroa, jolloin v\u00e4hennyksen yhteism\u00e4\u00e4r\u00e4 on 3.273,60 euroa. Sen j\u00e4lkeen kantajan vastaajalle korvattavien, kohtuullisena pidett\u00e4vien oikeudenk\u00e4ynti- ja asianosaiskulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4 on yhteens\u00e4 8.669,66 euroa vaadittuine viiv\u00e4styskorkoineen.
Sovelletut lainkohdat
Asunto-osakeyhti\u00f6laki 4 luku 3 \u00a7 ja 24 luku 2 \u00a7, oikeudenk\u00e4ymiskaari 21 luku 1 \u00a7 ja 8 \u00a7.
Tuomiolauselma
Kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.
Asunto-osakeyhti\u00f6 J***i velvoitetaan maksamaan J U***lle oikeudenk\u00e4yntikulujen korvauksena vaatimus enemm\u00e4lti hyl\u00e4ten 8.669,66 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen 18.11.2019 lukien.
MUUTOKSENHAKU
M\u00e4\u00e4r\u00e4p\u00e4iv\u00e4t
T\u00e4h\u00e4n tuomioon saa hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta valittamalla tai korkeimmalta oikeudelta ennakkop\u00e4\u00e4t\u00f6svalituksella.
Muutoksenhakuohjeet liitteen\u00e4.
Tyytym\u00e4tt\u00f6myyden ilmoittamiselle: 25.10.2019
Valitukselle: 18.11.2019
Vastavalitukselle: 2.12.2019
Allekirjoitus ja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden kokoonpano
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari
Tyytym\u00e4tt\u00f6myyden ilmoitus
Asunto Oy J***i on m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa hyv\u00e4ksytysti ilmoittanut tyytym\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4 koko tuomioon.
K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari
H H***\u00e4<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Vuokranantajaosakkaan huolellisuusvelvollisuus Tapauksessa oli kysymys siit\u00e4, oliko U***i j\u00e4tt\u00e4ess\u00e4\u00e4n suorittamatta asunnossa tarkastuksen vuokralaisen vaihduttua laiminly\u00f6nyt h\u00e4nelle AsOyL 4 luvun 3<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[20,31,21,28],"tags":[42,75,76,43,73],"yoast_head":"\n